פסק דין
לפני בימ"ש תביעת רוכשי דירה נגד הקבלן לפיצוי בגין איחור במסירה וירידת ערך.
כתב התביעה
1. התובעים טענו בכתב התביעה שהוגש ביום 4.5.17 כי הדירה שרכשו מהנתבעות נמסרה באיחור של כשמונה חודשים ולכן ביקשו לחייבן בתשלום פיצוי בסך של 127,557 ₪, ונכון ליום 27.4.17 הסך של 129,790 ₪.
עוד נטען כי בהתאם לחוות דעת שמאי נגרמה לדירת המגורים ירידת ערך בשל מספר ליקויים תכנוניים, כאשר לצרכי אגרה הם העמידו תביעתם בגין ירידת ערך על סך של 100,000 ₪.
סה"כ סכום התביעה 229,790 ₪.
התובעים ביקשו מבית המשפט לעשות שימוש בסמכותו בהתאם לתקנה 45 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד 1984- (להלן : ''התקנות") וליתן לתובעים היתר לפיצול סעדים.
כתב הגנה
2. לאחר מתן מספר ארכות להגשת כתב הגנה, כבוד הרשם הבכיר צ'כנוביץ', כתוארו דאז, דחה בקשה נוספת לארכה והנתבעות הגישו כתב ההגנה ביום 27.7.17, אליו צורפה בקשה לסילוק התביעה על הסף. בכתב ההגנה, הנתבעות התייחסו לשני רכיבי כתב התביעה כלהלן:
לעניין התביעה לפיצוי בגין ירידת ערך נטען כי התובעים התנהגו באופן רשלני ויהיר, מכרו דירתם ברווח גדול ואף המחו זכויות התביעה כאן לקוני הזכויות בדירה מהם ה"ה פיינשטיין (להלן: "פיינשטיין") והנזקים טרם התגבשו שכן טרם חלפה תקופת הבדק.
לעניין התביעה לפיצוי בגין מסירה באיחור נטען כי מועד המסירה נדחה עקב נסיבות שלא קשורות ותלויות בנתבעות, אלא בשל הוראות רשויות שמחייבות את הצדדים על פי ההסכם ואף ובעיקר בשל התנהגות התובעים עצמם, לרבות אי תשלום התמורה במועד, וכן שהתובעים הסכימו לדחיית מועד המסירה. לכן, נטען כי התובעים הם שהפרו ההסכם באופן יסודי בכך שגרמו למסירה באיחור.
עוד נטען לקיזוז שווי הפרקט שסופק לתובעים וחלק מעלויות דיור חלוף.
כתב תשובה
3. התובעים הגישו ביום 25.9.17 כתב התשובה בו נטען, כי הנתבעות לא העניקו להם הטבות מטוב ליבן, כטענת הנתבעות בכתב ההגנה, אלא מכיוון שהתברר שמכרו דירה בת 4 חדרים וחצי תחת חמישה חדרים.
לגבי הטענה כי מכרו הדירה ברווח נטען כי רשויות המס הכירו בהפסד ניכר בסך של יותר מ 48,000 ₪ אשר נגרם לתובעים במכירת הדירה ולכן לא חויבו במס שבח בגין המכירה.
לגבי הניסיון להצדיק האיחור בהוראה של הרשויות, נטען כי המעליות תוכננו באופן לא תקני ולכן הרשויות בדין עיכבו הבניה, מה גם שלא נשלחה הודעה נגד מכון התקנים.
התובעים דחו הטענה כי המחו הזכויות לתבוע כאן לפיינשטיין.
כמו כן, נדחתה הטענה כי עילת התביעה אינה מתגבשת טרם סיום תקופת הבדק, והטענה שהתנהלות התובעים גרמה לעיכוב במסירה.
כמו כן, נטען שאם היה איחור באחד ממועדי התשלום, הוא היה בהסכמה.
הדיון הראשון
4. ביום 19.11.17 התקיים הדיון הראשון, לפני כבוד השופטת יסכה רוטנברג. בימ"ש מחק הבקשה לסילוק על הסף וקבע שעניין ההוצאות יילקח בחשבון בתום ההליך. בימ"ש קבע מועד נוסף לדיון לאחר שהצדדים ימצו הניסיון לבוא בדברים.
דחיית בקשה לשנות החלטת מותב קודם
5. לאחר שהדיון בתובענה הועבר למותב זה, המותב דחה ביום 14.12.17 בקשת הנתבעות לשנות החלטת המותב הקודם שהורה להם לפנות לקבלן המבצע לצורך המצאת מסמכים. זאת, בנימוק שאינו יושב כערכאת ערעור על החלטות המותב הקודם.
מינוי מומחה מטעם בימ"ש
6. ביום 18.1.18 בימ"ש הציע רשימה של מועמדים להתמנות כמומחה מטעם בימ"ש. ביום 4.2.18, על אף התנגדות הנתבעות, בימ"ש הציע למהנדס ושמאי שנהב להגיש חוו"ד מטעם בימ"ש. ביום 8.2.18 נמסר לבימ"ש כי המומחה שנהב אינו מעוניין במינוי ולכן הציע באותו יום למהנדס ושמאי לזר להגיש חוו"ד. ביום 18.2.18 בימ"ש דן בהתנגדות התובעים לבקשת המומחה לזר לתשלום שכרו, דחה אותה והורה לצדדים להפקיד בחלקים שווים חלקם בערבון להבטחת תשלום שכרו. ביום 26.2.18, בימ"ש הבטיח תשלום שכרו של המומחה והורה לו להתחיל בהכנת חוו"ד. המומחה הגיש חוו"ד ביום 8.5.18.
הדיון השני
7. ביום 27.5.18 התקיים הדיון השני, הפעם לפני מותב זה. הצדדים אישרו כי מוצו הליכים מקדמיים ולאחר שבימ"ש מיצה ניסיון להשיג הסכמה, ניתן צו להגשת ראיות.
הגשת ראיות
8. התובעים הגישו ראיותיהם, לאחר קבלת ארכה, ביום 26.7.18 והנתבעות ביום 22.11.18 לאחר שבקשה לדחיית מועד הגשת הראיות, התקבלה בחלקה.
הדיון השלישי
9. ביום 24.12.18, לאחר דחיית מועד הדיון לבקשת התובעים, התקיים הדיון השלישי. לאחר שניסיון נוסף להגיע להסכמה לא צלח, נקבעו מועדי שמיעת הראיות, סדר החקירות ונקצבו זמני חקירה.
הדיון הרביעי
10. ביום 20.2.19 התקיים הדיון הרביעי בו נחקר המומחה מטעם בימ"ש. במהלך החקירה, עלה הצורך בהגשת חוו"ד משלימה.
חוו"ד משלימה
11. ביום 19.3.19 המומחה מטעם בימ"ש הגיש חוו"ד משלימה.
הדיון החמישי
12. ביום 7.5.19 התקיים הדיון החמישי בו נמשכה חקירת המומחה מטעם בימ"ש ולאחריו נחקרו המומחה מטעם התובעים יניב קייזרמן, התובע והתובעת. בתום הדיון, בימ"ש הורה למומחה מטעם בימ"ש לענות לשאלה האם הביא בחשבון בעניין ירידת הערך מחיר מכירת הדירה.
הדיון השישי
13. ביום 13.5.19 התקיים הדיון השישי בו נחקרו מטעם הנתבעים, המומחה מוטי כהן, וה"ה רון קינסלר, שלמה צדוק, איתי ליננברג ורונית פורת.
תשובת המומחה
14. ביום 15.5.19 המומחה מטעם בימ"ש הגיש תשובתו לשאלת בימ"ש בעניין חישוב ירידת הערך.
סיכומי התובעים
15. ביום 25.7.19 התובעים הגישו סיכומיהם בהם טענו כי המצהירים מטעם הנתבעות הודו כי הסתבכו בביצוע הבנייה, אך תחת לפצות התובעים ניסו להתגונן בטענות "מן היקב ומן הגורן" תוך שהן מעלות טענות סותרות בשני הליכים שונים, כאן מאשימים רוכשי הדירות בבניין באיחור ובהליך אחר את בעלי הדירות המקוריים. התובעים נדרשו לטענות השונות של הנתבעות וביקשו לאשר חוו"ד של המומחה מטעם בימ"ש לעניין גובה הפיצוי הן בעניין איחור במסירה והן בעניין ירידת ערך ושללו טענות הנתבעות לקיזוז.
סיכומי הנתבעות
16. ביום 25.8.19 הנתבעות הגישו סיכומיהן בהם חזרו על הטענה כי התובעים המחו זכותם לצד ג', הרחיבו חזית, ועדויותיהם לא היו מהימנות. עוד נטען כי התובעים אינם זכאים לפיצוי בגין איחור במסירה כי הסכימו לוותר על פיצוי בגין 3 חודשים כנגד דיור חלוף, הסכימו בהסכם השינויים לדחייה של תשעים ימי עבודה במסירת הדירה שהם 4.6 חודשים, כי הפרו את הסכם המכר ולכן יש לדחות מועד המסירה ב – 60 יום נוספים וכי הוראת רשות דחתה מועד המסירה ב – 114 ימים נוספים. עוד נטען כי גובה דמי השכירות לא הוכח וכי התובעים אינם זכאים לפיצוי בגין ירידת ערך. כמו כן, הנתבעות טענו לזכאות לקיזוז והתנגדו לפיצול סעדים.
סיכומי תשובה
17. ביום 2.9.19 הגישו התובעים סיכומי תשובתם בהם דחו הטענה לחוסר מהימנות עדיהם ושבו וטענו בתגובה כי הנתבעות טענו בתובענה זו כי התובעים כאן גרמו לאיחור ואילו בתובענה בה נתבעו על ידי בעלי הזכויות בבניין עליו נבנתה דירת התובעים, האשימו באיחור את התובעים שם.
דיון והכרעה
18. על בימ"ש לדון במחלוקות שלהלן:
האם התובעים איבדו זכות התביעה עקב המחאתה לה"ה פיינשטיין, קוני הזכויות בדירה מהם ?
האם הנתבעות מסרו הדירה באיחור ואם כן האם קמה להן סיבה מוצדקת למלוא האיחור, או חלקו, ומה הוא גובה הפיצוי ?
האם יש לחייב הנתבעות בגין ירידת ערך הדירה ואם כן מה הוא שווי ירידת הערך ?
האם וככל שהנתבעות יחויבו בפיצוי התובעים, עומדת להם טענה לקיזוז ?
האם התובעים איבדו זכות התביעה עקב המחאתה לה"ה פיינשטיין, קוני הזכויות בדירה ?
19. כאמור לעיל, הנתבעות הגישו בקשה לסילוק על הסף בטענה כי התובעים איבדו זכות התביעה בעניין הדירה עקב המחאתה לרוכשי הזכויות בדירה מהם, ה"ה פיינשטיין. במהלך הדיון הראשון, הבקשה נמחקה, אך הנתבעות עמדו בסיכומיהם על הטענה כי בסעיף 2.8.4 להסכם המכר לרוכשי הדירה, התובעים המחו להם את כלל זכויותיהם לתבוע בגין אבדן הערך שנגרם מליקויי הבניה.
סעיף 2.8.5 לאותו הסכם מחריג הזכות לפיצוי בגין איחור במסירה וירידת ערך מהמחאת הזכויות לקונים ועל כך נטען ע"י הנתבעות כי ה"ההפרדה נוגדת את סעיף 5 לחוק המחאת חיובים, התשכ"ט – 1969 " (להלן : "חוק המחאת חיובים").
עוד נטען כי בהסכם העברת זכויות בין הנתבעות, התובעים ורוכשי הדירה, התובעים "מוותרים על כל זכויותיהם בדירה. מאחר וזכות התביעה היא זכות חוזית בחתימתם על הסכם העברת זכויות חוזיות וויתרו התובעים על זכויותיהם לתבוע את הנתבעות".
20. התובעים טענו בסיכומי התשובה כי אין בסיס לטענה כי הזכויות הומחו, או שלא ניתן היה להמחות רק חלק מהזכויות וכן נטען כי הנתבעות מנסות לנצל לרעה את מעמדן כחברה משכנת.
21. להלן נוסח סעיף 5 לחוק המחאת חיובים:
"בכפוף להסכם ההמחאה, כוללת המחאת זכות גם כל ערבות ושעבוד שניתנו להבטחתה וכל זכות אחרת הנלווית לזכות שנמחתה, במידה שהן עבירות; ועל הנושה לעשות, לפי דרישת הנמחה, את הפעולות הדרושות כדי שכוחה של המחאת הזכויות האמורות יהיה יפה לכל דבר. "
מכאן שאין ללמוד מתוכנו, כטענת הנתבעות, שחוק המחאת חיובים אוסר כביכול פיצול המחאת זכות. סעיף 5 קובע "בכפוף להסכם ההמחאה", שאם הומחתה זכות, היא כוללת זכויות נלוות, אך אינו אוסר לפצל המחאת זכויות.
אם היה ספק בעניין זה, הרי בא סעיף 3 לחוק המחאת חיובים שלהלן תוכנו:
"הומחתה מקצתה של זכות, רשאי החייב לנכות את ההוצאות שנגרמו לו כתוצאה מפיצול הזכות."
מכאן שחוק המחאת זכויות אינו שולל המחאת "מקצתה של זכות" ומעיון בתוכן חוזה המכר עולה שהתובעים המחו חלק מזכויותיהם ולכן הטענה כי חוק המחאת חיובים שולל פיצול המחאה נדחית.
22. הטענה הנוספת היא שבהסכם העברת הזכויות, התובעים וויתרו על החרגת המחאת הזכות.
בסעיף 1א להסכם נקבע כלהלן:
"המוכרים והקונים מבקשים מהחברה ונותנים לה הוראות בלתי חוזרות להעביר את כל זכויות המוכרים והתחייבויותיהם כלפי החברה, אל הקונים, ולרשום היחידה על שם הקונים בלשכת רישום המקרקעין".
23. כאן המקום להעמיד הסכם העברת הזכויות על הקשרו הנכון.
בשלב הקנייני שבו לא ניתן לרשום הזכויות החוזיות של הקונים בלשכת רישום המקרקעין, כמוסבר ב"והואיל" השני בהסכם, החברה הקבלנית משמשת כנאמן לצורך ניהול רישום זמני של זכויות הקונה עד שניתן יהיה לרשום זכויותיו בלשכת רישום המקרקעין.
מכאן שניסיון של הקבלן לנצל מעמדו כדי לכפות על קונה שמעונין להעביר זכויותיו לאחר, לוותר על זכויות חוזיות שלו נגד הקבלן בכובעו כמוכר הדירה, פסול ועל בימ"ש לדחותו.
מכאן גם שמקובלת עמדת התובעים כי ככל והנתבעות עומדות על אכיפת התנאי, הרי יש לראות בהסכם כהסכם אחיד ובתנאי, תנאי מקפח.
24. על הנתבעות היה להראות כי וויתרו על זכות, כאשר הסכימו לחתום על הסכם העברה, כגון וויתור על תנאי חוזי מוקדם בהסכם המכר בינן לבין התובעים שאסר המחאת הזכויות לפני הוצאת היתר בניה, הסדרת אישור הבנק המלווה, או העברת חזקה.
25. לא הובא הסבר מדוע כביכול, כטענת הנתבעות, התובעים "וויתרו מרצון חופשי" על זכותם לתבוע הנתבעות בכובען כמוכרי הנכס בשעה שחתמו על הסכם העברת הזכויות. זאת, כאשר חתימת הנתבעות עליו אינה בבחינת "מחווה" של הנתבעות כלפי קוני דירה מהן, אלא חובה שניתן לסייגה בתנאים שממין העניין.
26. לא זו אף זו, בהסכם ההעברה צוין כי העתק הסכם המכר בין התובעים לבין הקונים "מצורף בזאת". לכן, ניתן היה להגיע לתוצאה לפיה, התובעים לא המחו מלוא זכויותיהם לקונים, גם על דרך פרשנות, לפיה, היה ברור לנתבעות מנוסח הסכם המכר כי התובעים ממחים מלוא זכויותיהם המעין קנייניות, אך לא זכויות לתבוע הנתבעות בעילות מסוימות, כמפורט בהסכם המכר.
27. אשר על כן, הטענה כי התובעים המחו זכויות התביעה כאן לאחרים, נדחית.
האם הנתבעות מסרו הדירה באיחור ואם כן האם קמה להן סיבה מוצדקת למלוא האיחור או חלקו, ומה הוא גובה הפיצוי ?
28. כאמור לעיל, התביעה מורכבת משתי עילות תביעה, האחת איחור במסירה והשנייה, ירידת ערך.
29. תחילה תידון הטענה כי הנתבעות מסרו באיחור הדירה.
על פי הסכם המכר, לרבות סעיף7א' שעוסק במועד המסירה, היה על הנתבעות למסור לתובעים במסגרת מיזם "תמ"א 38" שבצעו הנתבעות ברחובות ששת הימים 74- 78 ברמת השרון, דירת פנטהאוז, בשטח של 161 מ"ר, הממוקמת בקומות הרביעית והחמישית, בבניין שברח' ששת הימים 76, תוך תשעה חודשים ממועד חתימת ההסכם ביום 27.11.14, דהיינו, עד יום 30.8.15.
הדירה לא נמסרה עד יום 30.8.15 ומכאן שנמסרה באיחור.
הנתבעות טענו בכתב ההגנה כי התנהלותם של התובעים אשר מהרגע הראשון לא עמדו בהתחייבויותיהם והתנהלו בצורה רשלנית ומבולבלת היא שגרמה לדחייה במסירת הדירה לתובעים.
הנתבעות טענו, כי למרות זאת, הן הפגינו אורך רוח כלפי התובעים והתנהלותם גסת הרוח והיהירה ואף העניקו להם הטבות בסך של עשרות אלפי ש"ח למרות שאינם זכאים לכך על פי ההסכם. יתר על כן, הנתבעות אפשרו לתובעים לבצע עבודות השלמה פרטיות בדירה בטרם נמסרה להם הדירה.
עוד נטען כי הנתבעות עמדו בזמנים כפי שהתחייבו בהסכם. עם זאת, מועד המסירה נדחה בשל נסיבות שלא קשורות ותלויות בנתבעות, אלא בשל הוראות רשויות שמחייבות את הצדדים על פי ההסכם ואף ובעיקר בשל התנהגות התובעים עצמם שאף הסכימו לדחיית מועד המסירה.
30. על פי הפסיקה, היה על הנתבעות לשכנע בימ"ש כי האיחור מוצדק.
מכיוון שלגבי חלק מהטענות על בימ"ש להיעזר במומחה ללוחות זמנים בבנייה, בימ"ש, מינה מומחה מטעמו לבחינת הטענות.
טענת הנתבעות כי התובעים זכאים לפיצוי רק עד למועד שהוצע להם דיור חלופי
31. הטענה הראשונה, מבין מספר טענות, שהעלו הנתבעות להצדקת האיחור, הייתה שהם הציעו לתובעים במכתב ב"כ מיום 6.10.15 דיור חלוף, אולם התובעים סירבו להצעה זו. לכן, נטען, ככל שהתובעים זכאים לפיצוי כלשהו בגין האיחור במסירת הדירה הרי שהם זכאים לפיצוי עד לאותו מועד, דהיינו, 36 ימי איחור.
התובעים הפנו בסיכומי התשובה לטענתם בכתב התשובה לפיה הדירה שהוצעה "לא עמדה בסטנדרט שנקבע בהסכם, כדוגמת דירה במלון מנדרין, ולא הייתה רלוונטית בשלב ההוא, שכן הייתה משאירה את התובעים ללא קורת גג לאחר שלושה חודשים".