פסקי דין

תא (ת"א) 4903-05-17 ציון דלל נ' אוניל בניה בע"מ - חלק 4

08 ספטמבר 2019
הדפסה

59. ולראיה, הוכח לפני בימ"ש כי ארעה תקלה חמורה בבניית הדירה, עת נפער חור ברצפת הדירה ובעת מסירת הדירה התברר שאין התאמה בין מידות השטחים בפועל לבין מידות השטחים הנדרשות.
60. אמנם העד צדוק טען שהתקלה החמורה והמביכה לא גרמה לעיכוב כללי בבנייה, אולם היא מעידה על רשלנות רבתי בבנייה שמתיישבת עם העיכוב הכללי בבניה עקב הוצאת היתרים נדרשים באיחור, תוך ניסיון להתנער מאחריות למחדלים אלה והטלת האשמה באחריות למסירת הדירה במועד, דווקא על התובעים.

61. אמנם בימ"ש לא אמור להתייחס לכל טענה וטענה, ובתובענה זו כמות הטענות שהעלו הנתבעות חורגת מהסביר, אולם למען הפיס דעת הנתבעות, בימ"ש יתייחס גם לטענה להרחבת חזית ואי הגשת חוו"ד. לעניין מועד קבלת היתר השינויים, ברור שללא היתר שינויים, לא ניתן היה לקבל טופס 4 (כך גם קבע המומחה מטעם בימ"ש) וללא טופס 4, לא ניתן היה למסור הדירה על פי תנאי החוזה. לכן, לעניין זה, לא היה צורך בהגשת חוו"ד ע"י התובעים, כטענת הנתבעות. בנוסף, הסוגיות לובנו בהרחבה בעת שמיעת הראיות ולכן גם אם הייתה הרחבת חזית, לא נפגעו זכויות הנתבעות.

62. לנוכח האמור לעיל, בימ"ש דוחה הטענה של הנתבעות כי התובעים גרמו לאיחור במסירת הדירה.

הטענה כי הסכם השינויים עצר מניין הימים לעניין תקופת האיחור המזכה בפיצוי

63. הנתבעות טענו בנוסף שהסכם השינויים עצר מניין הימים מכוח סעיף 1.11 שקבע כי "בגין השינויים אותם הרוכש מבקש לבצע ע"פ הסכם זה, מועד המסירה יתאחר ב – 90 (ימי עבודה) ממועד חתימת הסכם זה.".

64. התובעים שללו עמדה זאת והפנו בסיכומיהם, מסעיף 51, לפסיקה העקבית שדרשה מהקבלנים לשכנע כי פרק הזמן לגביו קיבל הקבלן הפטור מתשלום פיצוי היה סביר וכי אכן נעשו עבודות בפועל לבקשת הקונה, שהצדיקו מתן הפטור.

65. לעניין זה יש להפנות לסיכום הפסיקה לגבי התניה על מועד המסירה ברע"א 6605/15 שמש ואח' נ' ספייס בניה (פורסם בנבו):
"21. נקודת המוצא לדיון בענייננו היא הזהירות היתרה שבה יש לנהוג בכל הקשור להגנה על זכויותיהם של רוכשי דירות. כפי שצוין בע"א 7991/07 רפאלי נ' רזין [פורסם בנבו] (12.4.2011): "חשוב לשוב ולהדגיש כי רכישתה של דירת מגורים בישראל היא העסקה המשמעותית ביותר בחייה של משפחה ממוצעת ועל כן סוגיה זו מצריכה פיקוח שיפוטי מיוחד לשם הגנה על האינטרס הציבורי" (שם, בפסקה 16. כן ראו: ע"א 148/77 רוט נ' ישופה, פ"ד לג(1) 617, 624 (1979) (להלן: עניין רוט)). הדברים יפים היום כביום כתיבתם, ואף ביתר שאת."

66. בעניין שמש, בימ"ש העליון מצא להתייחס לאפשרות בה קבלן ינסה לפטור עצמו מתשלום פיצוי על פי חוק המכר (דירות) תשל"ג 1973 (להלן :"חוק המכר דירות") ע"י יצירת תניית פטור "המתחפשת" לתנייה שעניינה יצירת מועד מסירה חדש:
"27. לכאורה, עצם האפשרות לקבוע מועד חוזי חדש אינה נוגדת את הוראות החוק, שהרי האיחור במסירת הדירה יימנה על פי החוק רק מן היום שעליו הוסכם כיום המסירה. זאת, בשונה מתניית פטור מחבות בגין איחור במסירה. יש אפוא לבחון בכל מקרה ומקרה האם בפנינו הסכמה עדכנית על מועד המסירה או שמא תניית פטור "המוצגת" או "המתחפשת" לתניה שעניינה הסכמה על מועד מסירה חדש, אך בפועל נועדה לפטור את הקבלן מחובת הפיצויים המוטלת עליו מכוח החוק."

67. לענייננו, וכאמור לעיל, מברור טענות הנתבעות לגבי התמשכות עבודות השינויים עלה כי טענות אלה אינן מעלות או מורידות, לעניין ציפית הנתבעות לעצירת מניין הימים לגבי חובתן לפצות התובעים שכן פרק הזמן שהוקדש לביצוע השינויים נבלע בתוך תקופת האיחור. לא העיסוק בביצוע השינויים גרם לאיחור, אלא מחדלן של הנתבעות לקבל היתר בניה לשינויים וטופס 4.

68. מכאן שהניסיון של הנתבעות לפטור עצמן מתשלום פיצוי, ללא קשר לסיבה לאיחור במועד המסירה, נועד בפועל לפטור את הקבלן מחובת הפיצוי בגין איחור במסירה המוטלת עליו מכוח חוק המכר הדירות.

69. אשר על כן, גם הטענה כי התובעים הסכימו כביכול לוותר על זכותם לקבלת פיצוי בגין איחור במסירה, כנגד הסכמת הנתבעות לביצוע שינויים בדירה, נדחית.

הטענה כי התובעים לא שילמו התמורה במועד

70. הנתבעות טענו כי התובעים לא עמדו במלוא התחייבויותיהם על פי ההסכם ולא שילמו את התמורה במועדה כפי שהתחייבו, ולכן אין הנתבעות מחויבות לסד הזמנים הקבוע בהסכם.

הנתבעות טענו בנוסף כי, לכל הפחות, האיחור הניכר של התובעים את מועדי תשלום התמורה גורר דחייה של מועד המסירה בתקופה הזהה לתקופת האיחור, דהיינו, דחייה של 60 ימים לפחות.

71. התובעים טענו בכתב התשובה לכתב ההגנה כי הנתבעות איתרו בדף התשלומים איחור לכאורה בביצוע אחד התשלומים, וכעת מנסות להיתלות בעניין זה כדי להצדיק את מחדליהן. דא עקא, התשלום נעשה במועד בו נעשה בהסכמה ולא באיחור. בסיכומיהם, התובעים טענו כי אין קשר בין האיחור בתשלום לבין האיחור במסירה.
72. הנתבעות עמדו בסיכומיהן על הטענה כי התובעים הפרו הסכם המכר, ולכן, לכל הפחות, נדחה מועד מסירת הדירה ב -60 יום. זאת מכיוון ש"מלוא" התשלום בסך של 370,000 ₪ שאמור היה להיות משולם ביום 24.2.15, שולם רק ביום 24.4.15.

73. לא פורט כמה שולם ומתי עד תשלום "מלוא" הסכום. גם לא הוצגה לפני בימ"ש התראה של הנתבעות שנשלחה אל התובעים בה הוזהרו התובעים עקב הפרת ההסכם לעניין תשלום "מלוא" הסכום במועדו, כי ההסכם יבוטל עקב הפרתו. לכן, נראה לכאורה, שיש ממש בטענת התובעים כי הנתבעות לא ייחסו לאיחור בתשלום "מלוא" הסכום חשיבות רבה ומכאן שיתכן ואף הסכימו לאיחור בתשלום.

74. אולם, חשוב מכך, גם בעניין זה, אי תשלום "מלוא" הסכום עד יום 24.4.15, אינו מעלה ואינו מוריד לעניין האיחור במסירת הדירה שכן באותו מועד טרם התקבל היתר בנייה לשינויים, היתר שהתקבל ביום 3.11.15, או טופס 4, שהתקבל במרץ 2016. גם לא נטען שאי התשלום של "מלוא" הסכום עד אפריל 2015, הוא שגרם למחדל הנתבעות לעניין מועד קבלת היתר השינויים וטופס 4.

75. לכן, הטענה כי אין לחייב הנתבעות בחודשיים פיצוי בגין איחור במסירה, נדחית.

סיכום הדיון בטענות הנתבעות כי האיחור היה בעטיים של התובעים או בהסכמתם

76. לסיכום עמדתם של התובעים לגבי טענת הנתבעות כי התובעים גרמו לאיחור, התובעים טענו כי ככל שנגרם עיכוב על-ידי התובעים (והדבר הוכחש על ידם), היה זאת עקב חוסר המוכנות ו/או המקצועיות של הנתבעות. הדיון בטענות אחת לאחת, מלמד שגם אם היו כשלים בהתנהלות התובעים, ממילא אין בהם כדי להועיל לנתבעות לנוכח מועד מתן ההיתר לשינויים והמועד בו ניתן טופס 4. גם הטענות למתן הסכמת התובעים לאיחור במסירה, נדחו אחת לאחת.

הטענה כי הנתבעות פטורות מתשלום פיצוי בגין האיחור בשל הוראה של הרשות

77. הנתבעות הוסיפו וטענו כי מסירת הדירה נדחתה בשל שינוי דרישות מכון התקנים הישראלי בנוגע למעלית, דרישה המחייבת את הצדדים.

התובעים טענו בכתב התשובה לכתב ההגנה כי מהמסמכים שצורפו לכתב התביעה עולה בבירור, כי בניגוד לדין תוכננו המעליות באופן בו הן נפתחות למבואות חסומים, מה שאינו תקני, מכיוון שאינו מאפשר חילוץ. מסיכום ישיבה מיום 30.11.2015 עולה כי לפנים משורת הדין הסכים מכון התקנים לבטל את הדרישה, בכפוף לביצוע מספר פעולות. במצב זה ברור כי אין למכון התקנים כל אשמה בעיכוב הארוך. ברי, כי ככל שמכון התקנים היה אשם בעיכוב, היה על הנתבעות להפנות את התביעה כלפי מכון התקנים בדרך של שליחת הודעה. העובדה שהנתבעות לא עשו כן, מדברת בעד עצמה ומלמדת על קלישות הנטען.

78. בנוסף, התובעים הפנו בסיכומיהם לחקירת גב' פורת בעמוד 61 עת אישרה כי הסעיף לגבי מתן פטור לנתבעות מפיצוי בגין איחור במסירה מסיבה שאינה בשליטת הנתבעות, נמחק לדרישת התובעים ולא היווה חלק מההסכם.

התובעים הסבירו בסעיף 18 לסיכומיהם הסכמת הנתבעות לוותר על אותו סעיף בכך שהנתבעות התקשו במכירת דירות בבניין והתובעים היו הראשונים לרכוש דירה (עובדה זאת אושרה בחקירת גב' פורת) ולכן היה חשוב לנתבעות לרצות אותם עד למועד המכירה.

79. הנתבעות עמדו בסיכומיהן על הטענה לפטור מאחריות עקב הוראת רשות מחייבת שכן "המעלית תוכננה בהתאם לדרישות הנתבעות של מכון התקנים הישראלי ובהתאם לתכנון זהה בפרויקטים אחרים, במסגרת בדיקת מעליות בבניין שבוצעה ביום 25.10.15 שינה מכון התקנים את דרישותיו ודרש ביצוע שינויים לצורך הפעלת המעליות".

80. בעת שמיעת הראיות נחקר בסוגיה זו האדריכל ליננברג כלהלן:
"כב' הש' הדר: למה לא עשיתם בדיקה עקרונית עם מכון התקנים מראש?
העד, מר ליננברג: תראה, אז אני התחלתי וציינתי שאני מעולם בכל 25 שנותיי כאדריכל שבנה בין עשרות אלפים, או מאות אלפי מטרים מרובעים אולי יותר, מעולם לא נדרשתי לתאם שום דבר עם מכון התקנים."

81. מכאן שסוגית הפתרון למעליות לא נבחנה מראש עם מכון התקנים בשל ההנחה שאין בכך צורך.

82. מכאן גם שהטענה למחדל כביכול של מכון התקנים לא הוכחה מעבר להעלאת הטענה, וגם אם הייתה מוכחת, לא היה בה כדי להביא להצדקת האיחור ולכל היותר, היה על הנתבעות לשלוח הודעה למכון התקנים לצורך שיפוי.

83. עדות האדריכל ליננברג, והעובדה שלא נשלחה הודעה ולא ניתנה למכון התקנים הזדמנות לומר דברו, מלמדת שאילו הייתה נשלחת הודעה, או היה מזומן עד מטעם מכון התקנים, הוא היה סותר הטענה למחדל של מכון התקנים.

84. בנוסף, הנתבעות לא השיבו בסיכומיהן לטענה כי וויתרו על הסעיף הפוטר אותן מאחריות עקב אירוע שאינו בשליטתן. אולם, כאמור לעיל, כאשר איחור נגרם על ידי שינוי מדיניות מפתיע כביכול, אין לקבל עמדת הקבלן כי מי שיישא בנזק, יהיה רוכש הדירה. על הקבלן לפצות רוכש הדירה ולתבוע שיפוי ממי שגרם לנזק.

85. אשר על כן, נדחית גם הטענה לפטור מפיצוי בגין איחור עקב "הוראת רשות המחייבת הצדדים".

חישוב סכום הפיצוי בגין האיחור

86. לנוכח דחיית כל טענות הנתבעות לפטור מתשלום מלוא הפיצוי בגין מלוא תקופת האיחור, יש לחשב גובה הפיצוי על פי שבעה חודשים וחצי.

87. התובעים טענו בכתב התביעה כי בהתאם לחוות דעת שמאי מטעמם, דמי השכירות של דירה במיקומה ובגודלה של הדירה הינם בסך של 11,300 ₪ לחודש.

תקופת האיחור עד המועד בו עברו התובעים למלון ביום 15.4.16 הינה 229 ימים, שהם כ- 7.53 חודשים. נזקם של התובעים בגין אי תשלום הפיצוי הקבוע בחוק למשך תקופה זו הינו בסך של 127,557 ₪.

התובעים טענו כי סכום זה כשהוא משוערך ליום 27.4.17 עומד על סך של 129,790 ₪.

88. הנתבעות חלקו על חובתן לשלם פיצוי בגין איחור במסירה ולכן לא העמידו חישוב נגדי.

89. כאמור לעיל, בימ"ש מינה מומחה מטעמו והטיל עליו לבחון לצד סוגית הסיבות לאיחור במסירה, גם גובה דמי השכירות הראויים.

90. במהלך חקירת המומחה מטעם בימ"ש, הנתבעות עימתו אותו עם מסמכים שהוצגו לראשונה במעמד החקירה, לפיהם נפלו טעויות ברישומי רשויות המס עליהם התבסס המומחה. התובעים התנגדו לכך ובצדק, אולם בימ"ש החליט בעמוד 11 לדיון מיום 20.2.19 לאפשר לנתבעות לעמת המומחה עם המסמכים. זאת, למרות שלא מצאו להפנות למומחה שאלות הבהרה (ראה החלטת בימ"ש מעמוד 21).

91. בתום הדיון, בימ"ש הורה למומחה מטעמו להגיש חוו"ד משלימה. המומחה שהינו גם שמאי מקרקעין, אמד בעמוד 23 דמי השכירות נכון לחודש אוגוסט בגבולות של 10,000 ₪ לחודש. הנתבעות ביקשו לחקור המומחה שוב, ואכן המומחה נחקר שוב.

92. התובעים הלינו בסיכומיהם כי המומחה עיגל התוצאה מטה "מסיבה לא מוסברת" על אף שהגיע לתוצאה בסך של 10,135 ₪. כמו כן, טענו כי מכיוון שהנתבעות לא חלקו על חוו"ד מטעמם, יש להעמיד דמי השכירות על הסך של 11,300 ₪.

93. הנתבעות, ייחדו שני עמודים בסיכומיהן כדי לנסות לשכנע בימ"ש שאין לקבל חוו"ד לעניין דמי שכירות ראויים. התובעים טענו כי המומחה "לא ביסס חווו"ד על עסקאות שבוצעו בפועל (בניגוד למתחייב לפי ההלכה הפסוקה)".

94. כאמור לעיל, לאחר חקירתו הנגדית הראשונה, המומחה תיקן חוו"ד, אולם הנתבעות שבו על טענתן כי אין לקבל חוו"ד. נטען כי ביסס חוו"ד על עסקאות בהרצליה, ולא על עסקאות ברמת השרון, או בתל אביב.

95. הנתבעות אישרו בסיכומיהן שהמומחה עשה שימוש ב"שיטה הטובה והמקובלת ביותר", אך הלינו על כך ש"לא נתן כל התייחסות ל'קונה מרצון ומוכר מרצון'" ובכך טעה.

96. הנה כי כן, המומחה מטעם בימ"ש, לאחר חקירתו הנגדית הראשונה, לא התבצר בעמדתו, תיקן אותה ועדיין הנתבעות אינן שבעות רצון. הנתבעות לא הסבירו כיצד היה אמור המומחה לאתר הסכמי שכירות בפועל להבדיל מסכומים שננקבו במודעות ובאתר נדלן, בשים לב שלעניין שכירות, לא ניתן להסתייע בדיווח לרשויות המס. לעניין זה ראה הסבר המומחה בעמוד 21 לחוו"ד לגבי הקושי בהשגת הסכמי שכירות/ נתוני שכירות.

97. מכיוון שהנתבעות יצאו מנקודת הנחה שאינן חבות דבר לתובעים, הן לא העמידו שומה נגדית ולכן לא היה מקום להסתפק בביקורת על עבודת המומחה מטעם בימ"ש, ללא הצגת חוו"ד נגדית או עסקאות שכירות נגדיות, כדי לשכנע בימ"ש שקיים הבדל משמעותי בין השומה שהכין המומחה מטעם בימ"ש לבין דמי השכירות הראויים שעל בימ"ש לפסוק, לשיטתן.

98. כטענה חלופית, הנתבעות טענו שיש להסתפק בסכום שומה נמוך יותר, הוא "אומדן דמי שכירות ראויים בגישת התשואה הכלכלית". אולם, המומחה הסביר בעמוד 21 כי בחר לבצע שומה "בשיעור היוון/תשואה סבירה ומקובלת על הצד הזהיר של 2.8%".

99. בימ"ש לא מצא טעות בולטת בשומת המומחה שאיזנה בין שיטה אחת לפיה התוצאה שהתקבלה עמדה על סך של כתשעת אלפים ₪ לבין שיטה שניה שלפיה התוצאה עמדה על סך של 11,500 ₪.

100. גם הטענה להבדלים משמעותיים כביכול בין עסקאות בהרצליה לבין רמת השרון, ערים שדבוקות זו לזו, לא הוכחה.

101. אשר על כן, בימ"ש מאשר השומה של המומחה מטעם בימ"ש. בשים לב לתוספת של חמישים אחוז לכל חודש פיצוי, על הנתבעות לשלם לתובעים הסך של 112,500 ₪ צמודים כדין מהמועד שבו היה על הנתבעות לשלם הפיצוי, דהיינו, בחלוף 7.5 חודשים מיום 30.8.15.

עמוד הקודם1234
56עמוד הבא