בנובמבר 2015, חודשיים לאחר המועד שנקבע למסירה, נמסר לתובעים בכתב כי הדירה תהיה מוכנה למסירה ביום 15.1.2016.
בהסתמך על הודעה זו, התקשרו התובעים בהסכם למכירת דירת המגורים שלהם. התובעים הוסיפו מרווח ביטחון סביר, והתחייבו למסור דירתם לקונים ביום 15 לאפריל 2016.
בהגיע מועד המסירה ניצבו התובעים מול שוקת שבורה, עת התברר כי הבניין רחוק מלהיות מוכן למסירה.
ביום 15.4.2016 נאלצו התובעים לפנות את דירתם הקודמת ולמוסרה לקונים. בחוסר ברירה ארזו התובעים את כל רכושם והעבירו אותו לאחסון, כאשר הם עוברים לגור על מזוודות בחדר במלון.
התובעים נאלצו לגור בצפיפות עם ילדיהם בחדר מלון הכולל חדר שינה וסלון בלבד, נדרשו להסיע את ילדיהם יום יום לרמת השרון, ולהוציא הוצאות מיותרות על מזון, תוך שנגרמת להם עוגמת נפש לא מבוטלת.
לפי סיכום מול מר פטריק אדרי מטעם הנתבעות, נשאו הנתבעות בעלות בסך של 15,000 ₪ בגין המלון והאחסון, בכפוף לחשבוניות שהוצגו להן.
מסירת הדירה נעשתה לבסוף רק ביום 19.5.2016, שמונה חודשים וחצי לאחר מועד המסירה בהסכם.
בכתב התשובה לכתב ההגנה, התובעים טענו כי ניסיון הנתבעות לטעון כי העניקו לתובעים הטבות מטוב ליבן, אינו מתיישב עם המציאות. הנתבעות הינן חברות מסחריות אשר בנו פרויקט למטרות רווח ולא לשם שמיים. במסגרת מצגי השיווק הציגו הנתבעות את דירת התובעים כדירת חמישה חדרים. במועד חתימת ההסכם, התגלה במפרט כי למעשה הדירה הינה בת ארבעה חדרים וחצי. הנתבעות ניסו לתרץ את השינוי בשיקולי מס. לאחר דין ודברים הבטיחו הנתבעות לפצות את התובעים בגין השוני במספר החדרים בדירה, בפיצוי בדמות התקנת פרקט בכל הדירה.
עוד נטען כי ככל שנגרם עיכוב על-ידי התובעים (והדבר מוכחש), היה זאת עקב חוסר המוכנות ו/או המקצועיות של הנתבעות.
43. לראיות הנתבעות צורפו בנספח 7 המכתבים שלהלן:
מכתב הנתבעות מיום 16.1.16 לגבי התקנת מטבח, שיש, פרקטים וארונות אמבטיה.
מכתב מר שלמה מיום 20.1.16,
מכתב מר קינסטלר מיום 27.1.16 בו הוא מלין על כך שטרם התקבל עדכון על מועד התקנת ארונות אמבטיה ושיש למטבח על ידי בעלי מקצוע מטעם התובעים.
מכתבים מיום 1.3.16 לגבי אי התאמת כיורים שהזמינו התובעים.
אולם, ביום 6.3.16 מר קינסטלר מעדכן התובעת ש"כשטופס 4 יהיה בידינו, אעדכן אותך למדידת מעקה הזכוכית לקומת ההורים".
ביום 12.4.16 התובע מציין כי האיסור שגב' פורת הטילה על העברת חפצי התובעים לדירה יחייב התובעים לאחסון תכולת ביתם ולהובלה נוספת.
ביום 21.4.16 מר אדרי מודיע לתובעים כי "אתמול התקבלה תעודת גמר לפרויקט. אי לכך עליכם להשלים מלוא התשלום בגין הדירה".
ביום 21.4.16 התובע מסכם טענותיו לזכאות התובעים לזיכויים ולפיצוי בסך של 200,000 ₪.
ביום 24.4.16 מר אדרי מודיע לתובעים כי לא יקבלו הדירה אם לא ישלמו יתרת החוב על הדירה. מכיוון שהתמורה עבור הרכישה שולמה עוד קודם לכן, הכוונה כנראה לסך בשווי של 5% מהתשלום עבור השינויים במועד המסירה, בהתאם לסעיף 3.3 להסכם השינויים. על פי הסכם השינויים מלוא שווי ביצוע השינויים עמד על סך של כ – 52,000 ₪ בתוספת מע"מ.
ממצאי ומסקנות המומחה מטעם בימ"ש
44. המומחה מטעם בימ"ש דן בטענת הנתבעות בסעיף 10 לחוו"ד. המומחה הגיע למסקנה כי מהמסמכים שנמסרו עולה שהיתר בניה לשינויים התקבל רק בתאריך 3.11.15, כ – 4.5 חודשים לאחר הסכם התוספות, "משמע שהמבנה לא היה מוכן/ ולא קרוב למסירה ועל כן אין (הסכם השינויים - ע.ה) הוא מהווה גורם מעכב שיש להביאו בחשבון". המומחה נחקר ע"י הנתבעות בסוגיה זאת החל מעמוד 36 ועמד על עמדתו כי "הפעילויות האלה לא מנעו לקבלת טופס 4".
45. המומחה הצביע על כך שבסעיף 7ח' נקבע כי מסירת הדירה תתבצע לאחר קבלת טופס 4. טופס 4 ניתן ביום 13.3.16.
המומחה ציין כי בניגוד לאמור בסעיף 7ט' להסכם המכר לא נמסר לידיו מכתב הנתבעות המודיע לתובעים שהדירה מוכנה למסירה.
המומחה הסיק על פי המסמכים שנמסרו לו שהדירה לא הייתה מוכנה למסירה לפני המועד בו נמסרה בפועל והעריך שמסירת הדירה לתובעים התבצעה באיחור של 7.5 חודשים.
46. בנוסף, התובעים הפנו בסעיף 21 לסיכומיהם למסמכים ועדויות מהם עלה שהנתבעות לא היו ערוכות מול הספקים, לרבות עדות מר צדוק, עד הנתבעות, לגבי חוסר בהירות ביחס למוצרי גמר ותקלות יוצאות דופן במהלך בניית דירת התובעים "עת קרסה רצפת חדר האמבטיה וחור נפער בגג הדירה שלמטה" (ראה עדותו החל מעמוד 27).
47. התובעים עמדו בסיכומיהם על כך שהנתבעות לא ביססו בחוו"ד מטעמם הטענה כי פרק הזמן לגביו קיבלו פטור אכן היה דרוש לביצוע העבודות. כמו כן, מי שערך ההזמנה, מר זינגר לא זומן על ידי הנתבעות לעדות, למרות שנטל הבאת הראיות חל בעניין זה על הנתבעות. העד שזומן, מר קינסטלר, לא ידע להסביר בעמוד 28 את פרק הזמן הנדרש לביצוע השינויים.
48. הנתבעות טענו בסיכומיהם כי התובעים הרחיבו חזית משום שטענו לראשונה בסיכומיהם כי על הנתבעות הנטל להוכיח כי התקופה שנקבעה בהסכם השינויים סבירה וכי נוכח מועד קבלת היתר השינויים נגרם עיכוב בקבלת טופס 4 שגרם איחור במסירת הדירה . לעניין הסכם השינויים, מכיוון שההסכם מתיימר לפטור הנתבעות מתשלום פיצוי בגין איחור במסירה, נטל ההוכחה חל בעניין זה על הנתבעות, גם אם התובעים לא טענו זאת.
עוד נטען כי המומחה התעלם מהתכתבות בין הצדדים לאחר קבלת היתר השינויים בחודש נובמבר 16 המעידה על העיכוב שגרמו מחדלי התובעים לסיום העבודות בדירתם לאחר קבלת ההיתר.
עוד נטען שהמומחה, אינו מומחה ללוחות זמנים.
מסקנה : אין קשר סיבתי בין טענות הנתבעות לגבי בקשות התובעים לשינויים לבין האיחור במסירה
49. בימ"ש מאמץ מסקנת המומחה, כי אין קשר סיבתי בין טענות הנתבעות לגבי בקשות התובעים לשינויים לבין האיחור במסירה. כאן המקום להזכיר מושכלות יסוד לגבי מעמד חוו"ד של מומחה מטעם בימ"ש. על פי הפסיקה, בית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה שמינה, אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת (ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי [פורסם בנבו] 31.12.88, בר"מ 5171/07 מנשה נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון [פורסם בנבו] 31.12.07, א' גורן סוגיות בסד"א 496 (מהדורה 11, 2013).
50. בימ"ש לא מצא כי נפלה טעות בממצאי המומחה ולבטח לא טעות בולטת על פניה. גם אם נביא בחשבון שבחלק מהשינויים היה עיכוב גם בעטיים של התובעים, או בעלי מקצוע מטעם התובעים, אזי מעיון במסמכים שהנתבעות הציגו עולה שהחלק הארי של ההתכתבות נוגע לתקופה הקודמת למועד מתן טופס 4 ביום 13.3.16 וכי הנתבעות אף קשרו במכתב מיום 24.4.16 מועד המסירה למועד קבלת טופס 5 ביום 19.4.16.
51. בימ"ש מקבל עמדת התובעים לפיה אי זימון מר זינגר יוצר חזקה לפיה אילו התייצב לחקירה, עדותו הייתה פועלת נגד הנתבעות. (ראה ע"א 4697/05 גבאו אסטבלישמנט נ' דוד דודאי [פורסם בנבו] (27.8.12)). הדברים יפים גבי לגבי אי העדת מר אדרי, שכמפורט בראיות הנתבעות, היה מעורב אישית בתכתובת, לקראת מסירת הדירה.
52. המומחה מטעם בימ"ש העריך בעמוד 35 פרק הזמן של ביצוע השינויים בשבועיים בלבד. הנתבעות שהטילו האחריות לאיחור בהוצאת טופס 4 לבניין על התובעים, על עיריית רמת השרון ובמידה מסוימת חזרו בהם מטענה זו (ראה עדות ליננברג), על מכון התקנים, ולטענת התובעים, גם על בעלי הדירות המקוריים בבניין, טענו בסיכומיהם שהמומחה אינו מומחה ללוחות זמנים. המומחה העיד בעמוד 20 כי "במשך 25 שנה ניהלתי פרויקטים למכביר, גם של יחידות דיור, כך שלוחות זמנים קרובים ללבי ואני מכיר אותם.". הנתבעים לא העמידו ראיות לשלול עדות זאת, לרבות פסיקה ובה ביקורת על חוסר התאמת המומחה למשימה שבימ"ש הטיל עליו.
53. בנוסף, הנתבעות אישרו בסעיף 39 לסיכומיהם כי אינן טוענות "כי ביצוע השינויים לבדם הם שגרמו לעיכוב במסירת הדירה". כאמור לעיל, כפי שעלה מהראיות ומחוו"ד המומחה מטעם בימ"ש, ביצוע השינויים לא גרם לעיכוב במסירת הדירה, אלא מחדל הנתבעות לקבל טופס 4 עד מרץ 2016.
54. לעניין זה, בימ"ש התרשם שהמחדל העיקרי של הנתבעות כלפי התובעים היה כאשר נקבו בלוח זמנים שלא לקח בחשבון מורכבות בניה על בניין קיים, וחוסר ניסיונן של הנתבעות בביצוע בנייה בתנאים אלה, כפי שהסביר בפרוטרוט האדריכל ליננברג ביום 7.5.19:
" כן. קודם כל אני אדריכל 25 שנה. ביצעתי לא מעט פרויקטים מאוד מאוד מורכבים, עוד לפני שהתמ"א יצאה לאוויר העולם ככה שאני יודע בדיוק לאבחן מתי הפרויקט מורכב, מתי הפרויקט הוא פשוט. אני לא אגיד לך שזה הפרויקט הכי מסובך שביצעתי, אבל אין ספק שהפרויקט הזה כמו רוב הפרויקטים של תמ"א 1, היה מסובך. אתה מקבל לידך סט של תוכניות, מה שבנוי בפועל זה לא מה שבאמת תוכנן. נסיבות שאף אחד לא יתחיל לחפור בארכיאולוגיה של 30,40,50 שנה לאחור. ומדי פעם אתה מגלה קורת בטון שלא הופיעה בשום מקום ואתה חייב להתמודד איתה. צינור ביוב שהוזז ממקומו, ועוד כהנה וכהנה. זה בהחלט היה פרויקט מסובך.
ש: אז נקודה אחת שנגעת בה עכשיו זה כל מיני הפתעות לא צפויות בתוך המבנה עצמו?
ת: נכון.
ש: היו עוד קשיים?
ת: כן, היה את העניין, היה את עניין המעלית. אנחנו תכננו מעליות באופן כזה שהיום כבר לא ניתן לתכנן מעליות ככה. כלומר במילים אחרות הבניין הזה היום,
ש: לא היה מקבל טופס,
ת: לא, הוא לא היה נכלל ניגש לטופס 4, כי לא ניתן היה לתכנן אותו. אבל כשאנחנו התחלנו לתכנן את הבניין,
כב' הש' הדר: תזכיר לי מה הייחוד של המעלית?
העד, מר ליננברג: המעלית, כן, אין קשר בין המעלית לבין גרם המדרגות.
כב' הש' הדר: אה,
העד, מר ליננברג: זה, או-קיי. יש גרם מדרגות בליבת הבניין,
כב' הש' הדר: היא נכנסת לדירות?
העד, מר ליננברג: כן. והמעלית היא מעלית חיצונית ואין קשר ביניהם.
כב' הש' הדר: ואז איך היא נכנסת לדירות? יש שתי מעלית לכל צד?
העד, מר ליננברג: לא, לא, גם על זה חשבנו, בסופו של דבר הפתרון שניתן היה יש מעלית אחת חיצונית. אתה יוצא ממנו למעין מבואה קטנה, ומהמבואה יש שתי דלתות,
כב' הש' הדר: תודה.
העד, מר ליננברג: הפתרון הזה בוצע בבניינים בתל אביב.
כב' הש' הדר: תודה.
העד, מר ליננברג: שאנחנו חקרנו אותם וראינו איך זה עובד, ופחות אגב, בפתרונות בתל אביב מהמעלית היו שתי דלתות. יצאת ישר לדירות. קיבלנו הנחיות מכיבוי אש לבצע משהו אחר,
כב' הש' הדר: אדוני נסתפק בזאת. שאלה הבאה.
העד, מר ליננברג: או-קיי.
עו"ד באומל: או-קיי, אז נגענו בבעיות במבנה עצמו שלא היו צפויות.
העד, מר ליננברג: כן.
ש: במעלית. היו עוד בעיות?
כב' הש' הדר: לא, זה לא היה בעיות בדירות שלא היו צפויות. אמר פער בין תוכניות שהוא קיבל לבין מצב בנוי בפועל שהוא מצא.
העד, מר ליננברג: אמת.
עו"ד באומל: כן. היה עוד משהו?
העד, מר ליננברג: זה לא מספיק? ..."
55. בהמשך, האדריכל ליננברג אישר כי לא היה לו ניסיון בתמ"א 38:
"העד, מר ליננברג: זה היה הפרויקט הראשון שלי בתמ"א 38,
כב' הש' הדר: אז אני מבין מזה שלא כימתת, או לא שקללת מראש בל"תמים של הדברים האלה שדיברנו עליהם כרגע?
העד, מר ליננברג: אתה מדבר איתי על לוקחות זמנים או על מה?
כב' הש' הדר: לעניין לוחות זמנים.
העד, מר ליננברג: אני, תראה, אני פה,
כב' הש' הדר: לקחת עוד איזה חצי שנה, בגלל שיקרו כל הדברים, אותי לא מפתיעים.
העד, מר ליננברג: תראה, או-קיי,
כב' הש' הדר: שהם אכן מתרחשים בבניינים בישראל, לא הפסיקה ולא ניסיון חיים.
העד, מר ליננברג: אני אציין, שהניסיון וזה אני אומר לך באחריות, לא בתכנון של תמ"א 38, אלא ביישום של תמ"א 38 היה בראשיתו. ברמת השרון עצמה לדעתי היינו הפרויקט הראשון או השני שבכלל בוצע. היום יש כבר יותר.
כב' הש' הדר: השאלה הייתה פשוטה, אם לקחת מראש,
העד, מר ליננברג: אני בתור אדריכל,
כב' הש' הדר: כן?
העד, מר ליננברג: שלא אמון, לא בא לנצנץ, אבל כאדריכל כן? לפרויקט, כמגיש עורך הבקשה, לא, לא נכנסתי לסוגיית,
כב' הש' הדר: תודה ענית לי. שאלה הבאה.
העד, מר ליננברג: אבל רק ככה לסגור את המעגל,
כב' הש' הדר: כן, תסגור.
העד, מר ליננברג: כן? הקושי בתמ"א 38 אתה תמצא היום, מעט יזמים ספורים, וקבלנים ספורים שבכלל רוצים להתעסק עם החיה הזו. ואני חושב שזו ההוכחה הטובה, הטובה ביותר לזה שאתה פה זה חיה קשה מאוד לביצוע. לבנות לאנשים על הראש, עם כל הבלת"מים האלה, מעט מאוד אנשים ראויים רוצים להסתכל, להתעסק עם זה.
עו"ד באומל: אז מה שאני מבין בעצם ממך שגם היה,
כב' הש' הדר: אלא אם כן אדוני, אלא אם כן עושים תמ"א 2 או תמ"א 3,
העד, מר ליננברג: נכון. נכון. 2,
כב' הש' הדר: בהריסה ובנייה מחדש. זה גם אפשרות. אבל אתה אומר, לבנות על מבנה קיים, מעטים,
העד, מר ליננברג: מעטים. אתה היום תחפש קבלן שעושה את זה, יהיה לך קשה מאוד למצוא."
56. ראה גם דבריה של גב' פורת בעמוד 61 בשורה 23:
" מה שקורה, תראה, תמ"א 38 על 1, שזה בונים על בניין קיים זה מוצר בעייתי. זה מוצר בעייתי. לא רק אצלנו, בכל המקומות."
57. לנוכח האמור לעיל, בימ"ש דוחה טענת הנתבעות לפיה האיחור במסירת הדירה נגרם עקב מחדלי התובעים להגיש תכניות השינויים, או בגין מחדלים אחרים של התובעים. כאן המקום לציין, כי גם אם בפרקי זמן מסוימים, הנתבעות המתינו לביצוע פעולות ע"י התובעים, באותם מועדים, ממילא, הנתבעות לא השיגו טופס 4 לאכלוס הבניין.
58. בנוסף למחדל המהותי לגבי מועד קבלת טופס 4 לאכלוס הבניין, שלא נטען ולכן לא הוכח שנובע ממחדלים או מעשים של התובעים, וקביעת לוח זמנים בהסכם עם התובעים שלא הביא בחשבון מורכבות הבנייה על בניין קיים, וחוסר ניסיונן של הנתבעות בבניה בתנאים אלה, עבודת הנתבעות הייתה רשלנית.