הדיירים בדירה
25. הנתבע היה מודע מתוכן המודעה, כי בדירה קיימים שוכרים, ששכירותם מסתיימת בעוד כשנה (ראו סעיף 22 לעיל).
כאן אעיר כי נוסח המודעה בכל הנוגע לתקופת השכירות של הדיירים לא היה ברור, ואף סותר. ברובריקה של "תאריך כניסה" נרשם "מיידית". היינו הקונה יכול להיכנס לדירה מיידית. לעומת זאת ברובריקה "תוספות" נרשם "כרגע מושכרת לעוד שנה". היינו עד לחודש 12/2013, שנה מחודש פרסום המודעה.
נשאל על כך עו"ד קלינגהופר בחקירתו, והשיב כי לא הוא כתב את המודעה (עמ' 36 לפרו' שו' 22). מי שכתב את המודעה זה אחיו שעובד איתו, רואה חשבון במקצועו (עמ' 34 לפרו' שו' 29-30).
לשון אחרת גם לעו"ד קלינגהופר לא היה הסבר לסתירה דלעיל במודעה, ואחיו לא הובא לעדות להסבר הסתירה.
26. ציין הנתבע בתצהירו נ/4, כי במהלך הביקור בדירה (שהיה כאמור ביום 17.12.2012) הביא עו"ד קלינגהופר לידיעתו, כי:
"עובר להעברת הזכויות בדירה על שם הנתבעת...השכיר התובע את הדירה בשכירות לא מוגנת לשוכרים, ברקו ואדית ויינטראוב... עד ליום 15.3.13...בעת הביקור בדירה לא נוצר כל שיחה ביני לבין השוכרים. השוכרים אמנם שהו בבית, אך מי שליווה אותי בביקור היה עו"ד קלינגהופר. הוא זה שתיאם את הביקור מול השוכרים והוא זה שליווה אותי בביקור בדירה הלכה למעשה...זכור לי כי עו"ד קלינגהופר הציג אותי לשוכרים כמי שמתעניין ברכישת הדירה! ... בשלב מאוחר יותר במו"מ קיבלתי לידיי העתק מהסכם השכירות הבלתי מוגנת בין התובעים לתובע אשר תוקפו מיום 15.3.11 ועד ליום 15.3.12"(ציטוט מסעיף 6 לנ/4).
27. בחקירתו הנגדית אישר הנתבע, כי בעת הביקור בדירה ידע שהתובע הוא שהשכיר את הדירה לשוכרים שפגש בדירה (עמ' 42 לפרו' שו' 5-7 ושו' 32).
הוסיף הנתבע בחקירתו, כי בעת הביקור הוצגו בפניו השוכרים. עו"ד קלינגהופר דיבר עימם והשם "זוטא" (התובע) עלה בשיחה ביניהם. זה היה כשעו"ד קלינגהופר אמר לשוכרים בעת הביקור בדירה כי שוחח עם זוטא. הנתבע לא פירט בעדותו על מה שוחח עו"ד קלינגהופר עם זוטא/התובע (עמ' 42 לפרו' שו' 34-35).
28. עו"ד קלינגהופר בתצהירו (נ/3) גם ציין, כי עובר לביקור הנתבע בדירה, אליו התלווה, הוא הביא לידיעתו כי:
"עובר להעברת הזכויות בדירה על שם הנתבעת... השכיר התובע את הדירה בשכירות בלתי מוגנת לשוכרים...באותו מועד, סברתי כי מועד פינויה של הדירה ע"י השוכרים אמור להיות ביום 15.3.13, ומידע זה נמסר על ידי לנתבע... (ציטוט מסעיפים 12-13 לנ/3).
29. התובע ציין בתצהיר עדותו הראשית ת/1, כי השוכרים הם שהפנו את תשומת ליבו לעובדת רכישת הדירה על יד הנתבע, וזאת לנוכח מכתב שקיבלו ממנו נושא תאריך 14.2.2013, בו התבקשו לפנות הדירה לא יאוחר מיום 15.3.2013 מועד תום השכירות בהתאם לחוזה השכירות שחתמו עם התובע (העתק המכתב צורף כנספח ד לת/1).
הוסיף התובע וציין, כי השוכרים התקשרו למספר הטלפון הנייד שלו לאחר קבלת המכתב האמור מהנתבע. היות שבאותה תקופה היה אסיר בכלא, לשיחה השיבה בת זוגו, שמסרה לו המידע, ואז הוא שוחח טלפונית עם שוכרי הדירה מהכלא (סעיף 28 לת/1).
30. במילים אחרות, הנתבע היה מודע עובר לחתימת הסכם המכר, כי עובר לרישום הזכויות בדירה על שם הנתבעת, השכיר התובע את הדירה לשוכרים עד ליום 15.3.2013. לטעמי, בנסיבות המקרה דנן (פסק דין בהעדר ומכר תכוף וחפוז, כפי שאפרט להלן) מדובר בנורה אדומה מהבהבת לענין טיב זכויותיה של הנתבעת בדירה, שחייבה או הצדיקה בדיקה ראויה מצד הנתבע בנקודה זאת.
לו רצה הנתבע במסגרת הבדיקה הראויה לברר פרטים על אודות הזכויות בדירה עם התובע (המשכיר) עובר לחתימת הסכם המכר, היה יכול להגיע אליו דרך השוכרים או אפילו דרך עו"ד קלינגהופר, שייצג את הנתבעת בתביעת האכיפה.
גם לכך השפעה בהכרעה בשאלת תום ליבו של הנתבע, כפי שנראה להלן.
כאן אעיר, כי התובע בתצהירו ציין שבדיעבד התברר לו מפי שוכרי הדירה, כי בעת ביקור הנתבע בדירה, הוא הציג עצמו בפניהם כיזם תמ"א 38, ולא כמי שמתעניין ברכישת הדירה. מכאן ניתן להסיק כי לנתבע היה מניע נסתר אם נאלץ להסתיר את מטרת ביקורו האמתית בדירה מהשוכרים (סעיף 41 לתצהיר).
לטעמי טענה זאת של התובע נטענה בעלמא ולא הוכחה. היא הוכחשה על ידי הנתבע בתצהירו (סעיף 6 לנ/4), והתובע אף לא טרח להביא לעדות את השוכרים, או מיהם, שיעידו כי נאמרו להם הדברים האמורים על ידי הנתבע בעת ביקורו בדירה. לכן איני מסתמך כלל על נקודה זאת בעדותו של התובע.