השתלשלות העניינים לפי גרסתו של הנתבע וניתוח הדברים בראי תקנת השוק במקרקעין
התוודעות הנתבע לדירה לראשונה
20. נבחן את השתלשלות העניינים, מרגע היוודעות הנתבע אל הדירה ועד לרישומה על שמו (תקופת הזמן הרלוונטית כאמור לבחינת תנאי תקנת השוק).
21. הנתבע טוען כי התוודע לדירה ממודעה שפורסמה באתר יד 2 במהלך חודש דצמבר 2012 (סעיף 5 לנ/4) – (להלן: "המודעה").
הנתבע לא פירט בתצהירו מתי קרא לראשונה את המודעה.
נשאל הנתבע בחקירתו הנגדית מתי ראה את פרסום המודעה, והשיב בצורה די כללית: "במהלך החצי השני של דצמבר" (עמ' 41 לפרו' שו' 34).
הנתבע לא מסר תאריך מדוייק.
22. נוסח המודעה שפורסמה צורף כנספח א' לנ/4. במודעה פורסמו פרטי הדירה תוך פירוט כדלקמן:
"למכירה דירת 4 חדרים בשדרות יצחק, 120 מ"ר, כרגע מושכרת לעוד שנה".
בהמשך המודעה כתוב ליד הרובריקה: "תאריך כניסה" – כי הכניסה "מיידית".
לא פורסם על גבי המודעה מועד תחילת פורסמה, והנתבע לא טרח להביא נתון זה בפני בית המשפט.
יותר מזה – מי שפרסם את המודעה היה משרדם של ב"כ הנתבעת (עורכי הדין קלינגהופר ודוידסון). בתצהירו (נ/3) ציין עו"ד קלינגהופר (סעיפים 6-7 לנ/3) כי המודעה פורסמה לאחר רישומה של הנתבעת כבעלת הזכויות בדירה (ארוע שהתרחש כאמור ביום 16.12.2012).
אמירה זו של עו"ד קלינגהופר בתצהירו לא גובתה באסמכתא על אודות תאריך הפרסום.
לכן בחקירתו הנגדית נשאל עו"ד קלינגהופר על אודות יום פרסום המודעה במדוייק, והשיב:
"...אני לא זוכר תאריך מדוייק, אני לא חושב שזה היה רק אחרי שהזכויות נרשמו אני חושב שזה היה אחרי שהיה לנו אישורים לצורך רישום. זה נעשה בדצמבר 2012" (עמ' 34 לפרו' שו' 27-32).
היינו – המודעה פורסמה טרם רישום הדירה על שם הנתבעת.
23. מחיבור כל העובדות הנ"ל, עולה אפשרות סבירה, כי הנתבע התוודע לראשונה לדירה טרם רישומה על שם הנתבעת ביום 16.12.2012. הרי בהתאם לגרסתו של עו"ד קלינגהופר פרסום המודעה היה טרם רישום הזכויות על שם הנתבעת שהתרחש ביום 16.12.2012. מנגד, הנתבע לא יודע להציג גרסה ברורה מתי ראה את המודעה לראשונה, אלא גרסה ערטילאית כי ראה המודעה במהלך החצי השני של חודש דצמבר 2012.
במקרה דנן אף לא ידע הנתבע לומר אם קיבל את מסמכי הדירה (נסח, תשריט בית משותף וכו') לפני הביקור בדירה או לאחריה – (עמ' 42 לפרו' שו' 3-4).
היות שביקר בדירה ביום 17.12.2012, וככל שהביקור התרחש רק לאחר שקיבל את מסמכי הדירה, לרבות נסח טאבו, יש אפשרות שאינה רחוקה שקיבלם עם תיעוד שלפני יום 16.12.2012. היינו עוד טרם רישום הזכויות בדירה על שם הנתבעת.
אמנם עו"ד קלינגהופר העיד בחקירתו הנגדית כי הנתבע פנה אליו בקשר לדירה רק לאחר שזו נרשמה על שם הנתבעת (עמ' 35 לפרו' שו' 11-12), אך היה קשה לי לסמוך על עדותו דווקא בנקודה זאת מהטעמים הבאים:
א. זכרונו של עו"ד קלינגהופר בכל הקשור למועדים בסוגיה דנן לא התגלה כמצוי בשיאו. למשל: לא זכר מתי ביקרו הוא והנתבע בדירה (עמ' 35 לפרו' שו' 16); לא זכר מה בער לנתבעת למכור הדירה (עמ' 32 לפרו' שו' 27); לא זכר איזה סעיפים מחוק מיסוי מקרקעין דווחו בעסקת רישום הדירה על שם הנתבעת (עמ' 35 לפרו' שו' 4); לא זכר אם קיבל העתק הסכם השכירות עם שוכרי הדירה מהעירייה עובר לפרסום או לאחריו (עמ' 36 לפרו' שו' 14-19); לא זכר אם הסכם המכר נכנס לתוקפו מיידית או שהיה תנאי מתלה (עמ' 38 לפרו' שו' 30).
ב. בחנתי את עדותו של עו"ד קלינגהופר מאוד בזהירות, כיוון שלקחתי בחשבון כי יש לו אינטרס שעסקת מכר הדירה שבין הנתבעת לנתבע תשאר בתוקפה. זאת לנוכח העובדה כי מתוך סכום התמורה ששילם הנתבע לנתבעת בגין רכישת הדירה (סך של 1.1 מליון ₪) שלשל לכיסו סך של 350,000 ₪, כשליש מהתמורה, בגין חובות שכר טרחה של הנתבעת אל משרדו (עמ' 34 לפרו' שו' 18-26).
לשון אחרת, נותר בנו ספק שקול (מבחינת מאזני הסתברות) אם התוודעות הנתבע לדירה היתה טרם רישומה על שם התובעת אם לאו, והוא היה מודע לכך. היות שנטל הראיה והשכנוע להוכחת תנאי תקנת השוק מוטל בנדון על הנתבע, ספק זה צריך להתפרש לחובת גרסתו כי ראה את מודעת הפרסום רק לאחר רישום הזכויות בדירה על שם הנתבעת. היה יכול הנתבע להסיר ספק זה אם היה מפרט במדוייק את תאריך ראייתו לראשונה את מודעת הפרסום, ולא להשאיר נקודה זו לוטה בערפל.
לכך השפעה בהכרעה בשאלת תום ליבו של הנתבע.
24. אפילו נאמר כי הנתבע התוודע לדירה רק לאחר רישומה על שם הנתבעת ביום 16.12.2012, הדבר היה ביום רישומה על שם הנתבעת (16.12.2012) או לכל המאוחר יום למחרת (17.12.2012).
הדבר נלמד ברורות מעדותו של התובע, בה תיאר את התנהלותו ברכישת נכס מקרקעין, כדלקמן:
"אני יכול לומר שבהתנהלות שלי בדרך כלל אני מרים טלפון, בין אם מתווך או אדם פרטי, אתה מקבל פרטים על הדירה, רואה את הדירה, ואם זה מעניין אני מתחיל לבקש נסח, תשריט בית משותף וכו'" (עמ' 42 לפרו' שו' 1-3).
הנתבע ביקר כאמור בדירה ביום 17.12.2012 (עמ' 43 לפרו' שו' 3-4).
מכאן כי סבירות התוודעותו של הנתבע לדירה בסמוך לרישומה על שם הנתבעת גבוהה, והוא היה מודע לכך לנוכח נסח הרישום שהוצג לו, בו ראה את תאריך רישום הזכויות על שם הנתבעת (16.12.2012). למעשה הנתבע הודה בתצהירו כי בבדיקותיו המקדימות, עובר לחתימת הסכם המכר עם הנתבעת, הבחין, לאחר עיון בנסח רישום מקרקעין, כי הזכויות בדירה נרשמו על שם הנתבעת רק ביום 16.12.2012 (סעיף 8 לנ/4). היינו כ-10 ימים טרם חתימת הסכם המכר, ויום לפני שביקר בדירה (17.12.2012).
גם לכך השפעה בהכרעה בשאלת תום ליבו של הנתבע, כפי שנראה להלן.