דיון והכרעה
15. הכרעה בתובענה הנדונה כרוכה בשאלה האם הנתבע רכש את הדירה בתנאיי תקנת השוק הקבועים בסעיף 10 לחוק המקרקעין.
16. סעיף 10 לחוק המקרקעין קובע כדלקמן:
"מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון".
היינו סעיף 10 לחוק המקרקעין קובע, כי רוכש המבקש ליהנות מתקנת השוק במקרקעין נדרש להוכיח, כי הסתמך בתום לב על רישום לא נכון בפנקסים, ברכשו זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה.
17. הפסיקה קבעה לגבי הסתמכות הקונה על רכישה בתנאי סעיף 10 לחוק המקרקעין, בין היתר, כדלקמן:
א. על הקונה להשלים את העסקה, בתום-לב, ברישום. היינו תום הלב חייב להימשך עד שלב רישום הזכויות על שם הקונה;
ב. המבחן לתום הלב הוא סובייקטיבי. היינו תום הלב נבחן על פי ידיעותיו בפועל של הקונה, ולא על פי מה שהיה צריך לדעת לפי מבחן חיצוני של האדם הסביר.
"תום הלב" בהקשר הסובייקטיבי הוא מצב נפשי. משמעותו יושר הלב. בהקשר של תקנת השוק משמעו אמונה, הלכה למעשה, של הקונה כי המוכר הוא בעל זכות במקרקעין כאמור במרשם המקרקעין, והוא רשאי להעביר את זכותו זאת נקיה מכל זכות של אדם אחר.
אמונה כזאת אינה קיימת אם הקונה יודע שלמוכר אין זכות במקרקעין או שזכותו מוטלת בספק.
כמו כן אמונה זו אינה קיימת אם הקונה לא ידע שלמוכר אין זכות במקרקעין או שזכותו מוטלת בספק, אך הוא חשד באשר לזכותו של המוכר ובמודע נמנע מלברר הדבר. זהו מצב של "עצימת עיניים". הוא שקול כנגד ידיעה והוא שולל תום-לב.
ג. אמונתו של הקונה אינה נפגעת אם הוא לא ידע כי למוכר אין זכות במקרקעין או אם הוא לא חשד בזכותו זו, אך היה יודע או היה חושד אילו נקט אמצעים שקונה סביר היה נוקט. במצב דברים זה הקונה התרשל – ולהתרשלותו עשויות להיות תוצאות משפטיות – אך אין בהתרשלותו כדי לשלול את תום-לבו.
ד. ניתן לסכם את גדרי תום הלב הנדרש במילים הבאות - הקונה אינו מתבקש לנהוג על-פי "מידת חסידות". יחד עם זאת מקום בו מתעורר ספק כלשהו, על הקונה לערוך בדיקה ראויה של מצב הזכויות בטרם יקדם את העסקה. זאת לנוכח ההקפדה היתירה על תנאי תקנת השוק לשם החלתה, שכן יש בה פגיעה בבעל הזכויות המקורי של המקרקעין, ולנוכח מעמדה החוקתי של זכות הקנין בכלל ומעמדן המיוחד של זכויות קנין במקרקעין בפרט;
ה. בנדון אמת המידה של "בדיקה ראויה" אינה משמיעה רף של דרישה במופלא, אלא מבקשת מן הקונה לבחון את העסקה "בדיקה ראויה".
ו. כך למשל אי-התייחסות לנסיבה של מכר תכוף (מכירה מיד לאחר רישום הזכות על שם המוכר), עולה לא רק כדי שלילת המימד האובייקטיבי הנחוץ לשם קיומו של יסוד ההסתמכות, אלא אף כדי שלילת תום הלב הסובייקטיבי. מכר תכוף מהוה נורת אזהרה "קלאסית" בעסקאות מקרקעין, בודאי כשאין עסקינן במי שמוכר וידוע כסוחר מקרקעין. במכר תכוף של נכס אין פסול חוקי כשלעצמו, אך התרחשותו אמורה להדליק נורת אזהרה ולעודד את הקונה לרדת לעומקן של עסקאות קודמות שנערכו בנכס. בנדון צויין לא אחת בפסיקה כי:
"כאשר קיימת סמיכות זמנים רבה בין מועד רישומה של זכות לבין המועד שבו רוצים להעבירה שנית, ניתן לתמוה מדוע ממהרים להעבירה. הסיכוי לפגם גובר ככל שעברה של העסקה, שהובילה לרישום הנוכחי טרי יותר ... ככל שפרק הזמן שחלף מאז הרישום שעליו מסתמכים גדול יותר, כך, יש להניח, פוחת הסיכוי להתממשותו של אחד הסיכונים" (זנדברג (הסתמכות), בעמ' 281-280); ראו גם ת"א (מחוזי מרכז) 4738-08-07 בנק המזרחי טפחות בע"מ נ' כהן [פורסם בנבו] (2010))".
[הציטוט גם מופיע בע"א 624/13 מורדכיוב נ' מינץ ואח' [פורסם בנבו] (4.8.14), פסקה מח – להלן: "ענין מורדכיוב").
ז. התמורה הנדרשת כתנאי לתחולת תקנת השוק במקרקעין מובנה בערך המבוצע בפועל (להבדיל מערך עתידי) וערך ממשי (להבדיל מסמלי).
ח. נטל הראיה והשכנוע להוכחת קיומם של תנאי תקנת השוק במקרקעין מוטל על הקונה, המבקש ליהנות מתקנת השוק הנדונה.
ראו לענין זה:
ע"א 109/87 חוות מקורה בע"מ נ' חסן ואח' פד"י מז(5) 1;
ע"א 4609/99 בעלי מקצוע נכסים (1997) בע"מ נ' סונדרס ואח' פד"י נו(6) 832;
ע"א 767/11 להיגי נ' עזורי [פורסם בנבו] (27.8.13);
ענין מורדכיוב.
18. שוכנעתי כי אם ניישם את ההלכה הפסוקה הנדונה לנסיבות המקרה דנן, כפי שאעשה להלן, לא יהיה מנוס ממסקנה כי הנתבע, שעליו נטל הראיה להוכיח כי עמד בתנאי תקנת השוק המקרקעין, לא עמד בנטל זה.
ליתר דיוק – שוכנעתי כי בנסיבות המקרה דנן הנתבע לא עמד ביסוד תום הלב (הסובייקטיבי) שהינו תנאי בין תנאי תקנת השוק במקרקעין, אפילו אם נקבל את גרסתו הוא להשתלשלות העניינים.
19. טרם שנבחן את נסיבות המקרה דנן, אציין כי הנתבע הוא עורך דין במקצועו העוסק גם בתחום המקרקעין (עמ' 42 לפרו' שו' 22).
לנקודה זאת לטעמי חשיבות כשבוחנים את תום ליבו הסובייקטיבי של הנתבע, כפי שנראה להלן.