הדיירים בדירה
25. הנתבע היה מודע מתוכן המודעה, כי בדירה קיימים שוכרים, ששכירותם מסתיימת בעוד כשנה (ראו סעיף 22 לעיל).
כאן אעיר כי נוסח המודעה בכל הנוגע לתקופת השכירות של הדיירים לא היה ברור, ואף סותר. ברובריקה של "תאריך כניסה" נרשם "מיידית". היינו הקונה יכול להיכנס לדירה מיידית. לעומת זאת ברובריקה "תוספות" נרשם "כרגע מושכרת לעוד שנה". היינו עד לחודש 12/2013, שנה מחודש פרסום המודעה.
נשאל על כך עו"ד קלינגהופר בחקירתו, והשיב כי לא הוא כתב את המודעה (עמ' 36 לפרו' שו' 22). מי שכתב את המודעה זה אחיו שעובד איתו, רואה חשבון במקצועו (עמ' 34 לפרו' שו' 29-30).
לשון אחרת גם לעו"ד קלינגהופר לא היה הסבר לסתירה דלעיל במודעה, ואחיו לא הובא לעדות להסבר הסתירה.
26. ציין הנתבע בתצהירו נ/4, כי במהלך הביקור בדירה (שהיה כאמור ביום 17.12.2012) הביא עו"ד קלינגהופר לידיעתו, כי:
"עובר להעברת הזכויות בדירה על שם הנתבעת...השכיר התובע את הדירה בשכירות לא מוגנת לשוכרים, ברקו ואדית ויינטראוב... עד ליום 15.3.13...בעת הביקור בדירה לא נוצר כל שיחה ביני לבין השוכרים. השוכרים אמנם שהו בבית, אך מי שליווה אותי בביקור היה עו"ד קלינגהופר. הוא זה שתיאם את הביקור מול השוכרים והוא זה שליווה אותי בביקור בדירה הלכה למעשה...זכור לי כי עו"ד קלינגהופר הציג אותי לשוכרים כמי שמתעניין ברכישת הדירה! ... בשלב מאוחר יותר במו"מ קיבלתי לידיי העתק מהסכם השכירות הבלתי מוגנת בין התובעים לתובע אשר תוקפו מיום 15.3.11 ועד ליום 15.3.12"(ציטוט מסעיף 6 לנ/4).
27. בחקירתו הנגדית אישר הנתבע, כי בעת הביקור בדירה ידע שהתובע הוא שהשכיר את הדירה לשוכרים שפגש בדירה (עמ' 42 לפרו' שו' 5-7 ושו' 32).
הוסיף הנתבע בחקירתו, כי בעת הביקור הוצגו בפניו השוכרים. עו"ד קלינגהופר דיבר עימם והשם "זוטא" (התובע) עלה בשיחה ביניהם. זה היה כשעו"ד קלינגהופר אמר לשוכרים בעת הביקור בדירה כי שוחח עם זוטא. הנתבע לא פירט בעדותו על מה שוחח עו"ד קלינגהופר עם זוטא/התובע (עמ' 42 לפרו' שו' 34-35).
28. עו"ד קלינגהופר בתצהירו (נ/3) גם ציין, כי עובר לביקור הנתבע בדירה, אליו התלווה, הוא הביא לידיעתו כי:
"עובר להעברת הזכויות בדירה על שם הנתבעת... השכיר התובע את הדירה בשכירות בלתי מוגנת לשוכרים...באותו מועד, סברתי כי מועד פינויה של הדירה ע"י השוכרים אמור להיות ביום 15.3.13, ומידע זה נמסר על ידי לנתבע... (ציטוט מסעיפים 12-13 לנ/3).
29. התובע ציין בתצהיר עדותו הראשית ת/1, כי השוכרים הם שהפנו את תשומת ליבו לעובדת רכישת הדירה על יד הנתבע, וזאת לנוכח מכתב שקיבלו ממנו נושא תאריך 14.2.2013, בו התבקשו לפנות הדירה לא יאוחר מיום 15.3.2013 מועד תום השכירות בהתאם לחוזה השכירות שחתמו עם התובע (העתק המכתב צורף כנספח ד לת/1).
הוסיף התובע וציין, כי השוכרים התקשרו למספר הטלפון הנייד שלו לאחר קבלת המכתב האמור מהנתבע. היות שבאותה תקופה היה אסיר בכלא, לשיחה השיבה בת זוגו, שמסרה לו המידע, ואז הוא שוחח טלפונית עם שוכרי הדירה מהכלא (סעיף 28 לת/1).
30. במילים אחרות, הנתבע היה מודע עובר לחתימת הסכם המכר, כי עובר לרישום הזכויות בדירה על שם הנתבעת, השכיר התובע את הדירה לשוכרים עד ליום 15.3.2013. לטעמי, בנסיבות המקרה דנן (פסק דין בהעדר ומכר תכוף וחפוז, כפי שאפרט להלן) מדובר בנורה אדומה מהבהבת לענין טיב זכויותיה של הנתבעת בדירה, שחייבה או הצדיקה בדיקה ראויה מצד הנתבע בנקודה זאת.
לו רצה הנתבע במסגרת הבדיקה הראויה לברר פרטים על אודות הזכויות בדירה עם התובע (המשכיר) עובר לחתימת הסכם המכר, היה יכול להגיע אליו דרך השוכרים או אפילו דרך עו"ד קלינגהופר, שייצג את הנתבעת בתביעת האכיפה.
גם לכך השפעה בהכרעה בשאלת תום ליבו של הנתבע, כפי שנראה להלן.
כאן אעיר, כי התובע בתצהירו ציין שבדיעבד התברר לו מפי שוכרי הדירה, כי בעת ביקור הנתבע בדירה, הוא הציג עצמו בפניהם כיזם תמ"א 38, ולא כמי שמתעניין ברכישת הדירה. מכאן ניתן להסיק כי לנתבע היה מניע נסתר אם נאלץ להסתיר את מטרת ביקורו האמתית בדירה מהשוכרים (סעיף 41 לתצהיר).
לטעמי טענה זאת של התובע נטענה בעלמא ולא הוכחה. היא הוכחשה על ידי הנתבע בתצהירו (סעיף 6 לנ/4), והתובע אף לא טרח להביא לעדות את השוכרים, או מיהם, שיעידו כי נאמרו להם הדברים האמורים על ידי הנתבע בעת ביקורו בדירה. לכן איני מסתמך כלל על נקודה זאת בעדותו של התובע.
הפסיקתא
31. עובר לחתימת הסכם המכר ובמסגרת בדיקותיו את זכויותיה של הנתבעת בדירה, לרבות עיון בנסח רישום המקרקעין של הדירה, ידע הנתבע, עורך דין במקצועו, כי הזכויות בדירה נרשמו על שם הנתבעת מכח צו בית המשפט. כך הצהיר ברורות בתצהירו (סעיף 8 לנ/4).
הוסיף וציין הנתבע בתצהירו (סעיף 8 לנ/4), כי ביקש מב"כ הנתבעת את צו בית המשפט לפיו נרשמו זכויותיה של הנתבעת, וזה העביר לידיו את הפסיקתא, עובר לחתימת הסכם המכר.
32. מעיון בפסיקתא עולים הנתונים הבאים (ונזכיר כי הנתבע הוא עורך דין במקצועו, ואת תום ליבו יש לבחון באופן סובייקטיבי גם בהתייחס למקצועו זה, כך לטעמי):
א. היא משקפת את הוראות פסק הדין שניתן בהעדר הגנה, בתביעת האכיפה שהוגשה ביום 11.1.2012 בתה"ס 19279-01-11 שהתנהל בבית משפט לענייני משפחה בקריות בפני כב' השופטת ענבל קצב-קרן;
ב. פסק הדין נשוא הפסיקתא ניתן ביום 30.8.2012 בהעדר הגנה;
ג. הפסיקתא, שנחתמה כאמור ביום 16.10.2012, מפרטת זכויות הנתבעת במספר נכסים ופסיקת מזונות לנתבעת כדלקמן:
1. מלוא הזכויות בדירה נשוא תובענה זאת;
2. מלוא הזכויות בדירה וביחידת דיור ברחוב צנינית 1/34 באילת;
3. חלק מהזכויות (15%) בנכס ברחוב יפו 130 בחיפה;
4. 40% מהעסק הזעיר "תרגומי איכות" 2007 (ה-60% הנותרים ישארו לתובע);
5. חיוב התובע בתשלום מזונות חודשי לנתבעת בשיעור של 5000 ₪, החל ממועד פרידתם בחודש ספטמבר 2010 ואילך;
33. בהמשך תצהירו נ/4 (פרקים א3-א4) פירט הנתבע פגישה שהיתה בינו לבין עו"ד פז גולדהורן (להלן: "עו"ד גולדהורן") מטעם התובע לכל המוקדם ביום 18.2.2013 (לאחר חתימת חוזה המכר, תשלום התמורה ורישום הזכויות בדירה על שמו). בפגישה זאת הציג בפניו עו"ד גולדהורן את טענות התובע בדבר זיוף הסכם הממון הלכאורי מכוחו ניתן פסק הדין בתביעת האכיפה וזכויותיו בדירה. הנתבע גם תיאר שיחה טלפונית שהיתה לו בנדון עם עו"ד קלינגהופר בנוכחות עו"ד גולדהורן (שיחה בה התבקש עו"ד קלינגהופר להמשיך להחזיק את כספי התמורה ששילם הנתבע, ואותם טרם העביר לנתבעת, אך השיב כי אין באפשרותו לעשות כן, ואם הנתבעת תדרוש הכספים ייאלץ להעבירם לידיה).
34. בהמשך תצהירו (פרק ב' הנושא את הכותרת "המועד בו התבררו לי ההליכים המשפטיים שקדמו לרישום זכויות הנתבעת 2", סעיף 25) ציין הנתבע כדלקמן:
"אבקש להדגיש, כי רק לאחר שהחלו ההליכים המשפטיים המפורטים להלן (בין היתר התביעה שהגיש התובע נגד הנתבעת לביטול פסק הדין שניתן בהעדר, שעל בסיסו ניתנה הפסיקתא, כמפורט בסעיף 9 לעיל – ח"ש), התברר לי כי הזכויות בדירה נרשמו ע"ש הנתבעת... במסגרת תביעה לאכיפת הסכם יחסי הממון מיום 1.1.08 שהגידה הנתבעת... ביום 11.1.11 נגד התובע (תה"ס 19279-01-11, בית המשפט לענייני משפחה בחיפה, כב' השופטת קצב-קרן)... עוד התברר לי בדיעבד, כי ביום 30.8.12 ניתן פסק דין המאשר את אכיפת ההסכם וביום 16.10.12 נחתמה על ידי בית המשפט הנכבד פסיקתא, המורה ,בין היתר, על העברת זכויותיו של התובע בדירה נשוא כתב התביעה ע"ש הנתבעת... יצויין כי בניגוד מוחלט לדרך הצגת הדברים על ידי התובע בכתב תביעתו, פסק הדין (שניתן בהעדר בתביעת האכיפה – ח"ש) הגיע לידיי רק לאחר שהחלו ההליכים המשפטיים המפורטים כאן..." (ציטוט מסעיף 25 לנ/4).
נציין כי דבריו של הנתבע בסעיף 25 לתצהירו המצוטטים לעיל אינם מדוייקים, כעולה בבירור מסעיף 8 לתצהירו, המוזכר בסעיף 31 לעיל. שם ציין הנתבע כי ביקש, וקיבל, מב"כ הנתבעת עובר לחתימת הסכם המכר לרכישת הדירה, את הפסיקתא.
מהפסיקתא עצמה עולים הנתונים המפורטים בסעיף 32 לעיל.
את כל הפרטים הנ"ל ידע הנתבע מעיון בפסיקתא עובר לחתימת הסכם המכר עם הנתבעת, ולא לאחריו, בניגוד לדבריו בסעיף 25 לתצהירו המצוטטים בסעיף 34 לעיל.
לשון אחרת, בניגוד למפורט בסעיף 25 לתצהירו, הנתבע ידע עובר לחתימת ההסכם, על תביעת האכיפה (מספרה ומועד הגשתה, המצויינים בפסיקתא); כי תביעת האכיפה עוסקת בתביעה לאכיפת הסכם; כי פסק הדין בתביעה זו ניתן ביום 30.8.2012; כי פסק הדין בתביעת האכיפה ניתן בהעדר הגנה.
לא ברור מדוע לא דייק הנתבע בדבריו בסעיף 25 לתצהירו נ/4, במיוחד כשנשאל בחקירתו הנגדית לגבי דיוק דבריו בסעיף 25 לתצהירו, והשיב כי לא רואה כל סתירה בדבריו בסעיף זה לדברים אחרים שציין בתצהירו (עמ' 43 לפרו' שו' 10-11).
כשנשאל הנתבע "ברחל בתך הקטנה" לענין הסתירה בדבריו בין סעיף 8 לסעיף 25 לתצהירו, לא נתן תשובה מניחה את הדעת, ועדיין לא הבין (או שם עצמו לא מבין) את הסתירה בדבריו (עמ' 43 לפרו' שו' 27-31).
בכל מקרה, לאי דיוק זה בדבריו של הנתבע השפעה בהכרעה בשאלת תום ליבו.
35. בהמשך חקירתו הנגדית ציין הנתבע כדלקמן:
א. הוא הודה כי למד מהפסיקתא שמשקפת פסק דין שניתן במעמד צד אחד בהעדר הגנה (עמ' 44 לפרו' שו' 1-2).
ב. כשנשאל אם לא חשש לרכוש דירה שזכויות המוכרת בה נשענות על פסק דין בהעדר שיכול להיות מבוטל, השיב:
"אני סברתי ואני עדיין סבור שכשאני רוכש דירה על סמך נסח טאבו, שאני רואה את הפסיקתא, כשאני מנהל את המשא ומתן מול משרד עורכי דין ותיק, אני באמת לא חשבתי שאני צריך להתחקות אחרי כל ההיסטוריה שקיימת. ישבתי ימים ולילות וניסיתי לבחון אם היה משהו שעשיתי לא בסדר" (עמ' 44 לפרו' שו' 5-8).
ג. כשעומת עם האפשרות, שהיה יכול לבקש את פסק הדין שניתן בהעדר בתביעת האכיפה בנוסף לפסיקתא (פסק הדין צורף כנספח י' ל/4), ואז היה רואה כי פסק הדין דורש ש"העתק פסק הדין יומצא על ידי התובעת (הנתבעת דנן – ח"ש) לנתבע (התובע דנן – ח"ש) וזאת לא יאוחר מ-30 ימים מיום קבלת פסק הדין על ידה. אישור מסירה יוגש לתיק בית המשפט" (סעיף 25 לפסק הדין). במצב כזה הוא היה יכול לדרוש את אישור המסירה מב"כ הנתבעת להסכם המכר (עו"ד קלינגהופר) שיצג אותה גם בתביעת האכיפה, ואז לעשות הערכת סיכון של אפשרות ביטול פסק הדין שניתן במעמד צד אחד, השיב:
"כשאני מקבל פסק הדין ומבקש לחתום על פסיקתא, אף שופט לא יחתום על פסיקתא אם לא קוימו כל תנאי פסק הדין. אני גם משער שביקשתי לראות את פסק הדין . יכול להיות שכן, יכול להיות שלא. אבל פסיקתא מספקת אותי" (עמ' 44 לפרו' שו' 13-15).
מתשובותיו הנ"ל של הנתבע עולה ברורות כי ידע שפסק הדין נשוא הפסיקתא ניתן במעמד צד אחד (בהעדר הגנה).
סביר כי לנוכח מקצועו כעורך דין בתחום האזרחי והמקרקעין (כפי שציינו לעיל) היה מודע לסיכוני ביטול פסק דין שניתן במעמד צד אחד (חיזוק למסקנה זאת נראה להלן כשנבחן את תנאי הסכם המכר דנן שאינם שגרתיים ובאים בעליל להגן על האינטרסים של הנתבע, עד לרישום הזכויות על שמו, ובכך לכאורה להבטיח את הגנת תקנת השוק במקרקעין על רכישה זאת).
לכן גם לא שלל כי ביקש העתק מפסק הדין בתביעת האכיפה מעבר לפסיקתא, רק לא ברור (והנתבע לא סיפק הסבר לכך) מדוע ויתר על דרישה זאת ולא התעקש עליה.
ככל שהיה מתעקש על דרישה זאת כאמור, היה יכול לדרוש לראות את אישור המסירה אותו נדרשה הנתבעת בפסק הדין להמציא לבית המשפט תוך 30 ימים מיום קבלתה את פסק הדין. אם היה עושה כן, היה מגלה כי הנתבעת לא מילאה אחר הוראות סעיף 25 לפסק הדין ולא המציאה אישור מסירה כנדרש.
בנדון נשאל עו"ד קלינגהופר בחקירתו אם יכול להמציא אישור מסירה של פסק הדין בתביעת האכיפה לתובע דנן (הנתבע שם), כהוראת סעיף 25 לפסק הדין, והשיב:
"אני לא יודע אם אני יכול להציג אישור מסירה. שלחנו לו את פסק הדין בדואר רשום כמדומני עם אישור מסירה. לא אמרו לי למסור מסירה אישית" (עמ' 39 לפרו' שו' 20-21).
הוסיף עו"ד קלינגהופר בעדותו כי הצגת אישור המסירה לבית משפט קמא היה "תנאי לפסיקתא" (עמ' 39 לפרו' שו' 33). היינו בלעדיו לא היתה נחתמת הפסיקתא.
האמנם?
ביום 24.7.19 הגיש הנתבע הודעה ובקשה ובה ציין, כי לאחר חקירתו דלעיל של עו"ד קלינגהופר, הוא פנה אליו בבקשה, כי יעביר לידיו את אישור המסירה אותו נדרש להגיש לבית המשפט בהתאם לסעיף 25 לפסק הדין בתביעת האכיפה, וקיבל את נספח א' להודעה זו, אותה ביקש לצרף כראיה (בקשה לה נעתרתי בהחלטה מיום 12.8.19 לאחר קבלת תגובת התובע ותשובת הנתבע).
עיון בנספח א' לבקשת הנתבע הנדונה מלמד כי אין עסקינן באישור מסירה כלל ועיקר. עסקינן באישור שליחת דאר רשום של הפסיקתא ביום 27.9.2012, כחודש לאחר מתן פסק הדין בתביעת האכיפה, לכתובתו של הנתבע באילת. על גבי אישור זה הודפס (ע"י רשות הדאר, בתוך משבצת) כי:
"דבר הדואר האמור התקבל למשלוח בתאריך 27.9.2012...בתאריך 9.10.12 הוזמן הנמען, בשנית, לסור אל יחידת הדואר כדי לקבל את דבר הדואר".
מרישום זה עולה כי מסמך זה אינו מהווה אישור מסירה כדין של פסק הדין לנתבע.
יותר מזה – התובע העיד כי היה אסיר בבית הסוהר מתאריך 25.6.2012 ועד ליום 25.6.2013, מועד בו שוחרר (עמ' 3 לפרו' שו' 33). היינו, בתקופה בה נשלח אישור המסירה בדאר רשום היה התובע אסיר. זו כנראה הסיבה שלא סר לבית הדואר לקחת את אישור המסירה.
ככל שאכן עו"ד קלינגהופר תמך את בקשתו לפסיקתא ב"אישור מסירה" זה (כעולה מה"הודעה על הגשת פסיקתא" שהגיש ב"כ הנתבעת בתביעת האכיפה, שהעתקה צורף כנספח א' לבקשה והודעה שהגיש הנתבע) והשופטת שם לא הבחינה כי אין מדובר באישור מסירה כדין, הרי סיכוי (או "סיכון" מבחינת הנתבע) ביטול פסק הדין בתביעת האכיפה היה גבוה, ובכל מקרה לא היתה הצדקה למתן הפסיקתא בעת שניתנה (ללא הצגת אישור מסירה כדין של פסק הדין לתובע).
במקרה כזה, לו היה הנתבע מתעקש לראות את פסק הדין בתביעת האכיפה (המוזכר בפסיקתא שהיתה בפניו), כפי שהתכוון לעשות מלכתחילה, ומכוחו את אישור המסירה שנדרש בסעיף 25 לו, ובהיותו עורך דין במקצועו המבין את משמעויות העדר אישור המסירה, היה הדבר מדליק בראשו "נורות אדומות" בדבר ביסוס זכויותיה של הנתבעת בדירה, למרות רישומם מכח הפסיקתא.
כפי שאראה להלן, אין מדובר ברשלנות גרידא מצד הנתבע בנדון, אלא בהצטבר נתונים נוספים (דוגמת תכיפות המכר סמוך לאחר רישום זכויותיה של הנתבעת סוגיה אליה נתייחס בהרחבה להלן, העמדת הדירה למכירה טרם רישום הזכויות בה על שם הנתבעת והימצאותם של שוכרים בדירה להם הושכרה הדירה על ידי התובע עובר לרישום הזכויות בה על שם הנתבעת), מוביל הדבר למסקנה כי הנתבע "עצם עיניו" מראות את הבעייתיות בדבר זכויותיה של הנתבעת בדירה, למרות רישומן במרשם המקרקעין.
לכך השפעה בהכרעה בשאלת על תום ליבו של הנתבע.