סיכום הדברים
76. כפי שציינו לעיל נטל הראיה והשכנוע להוכחת תנאיי תקנת השוק מוטל במקרה דנן על הנתבע, הקונה על פי הסכם המכר.
77. תנאיי תקנת השוק פורטו בהרחבה בסעיף 17 לעיל.
78. במקרה דנן, מכל המפורט לעיל עולה, כי מרכיב "תום הלב" לא התקיים בנסיבות המקרה דנן של רכישת הדירה על ידי הנתבע מהנתבעת.
79. "אורות אדומים" הבהבו לאורך כל מהלך עסקת המכר הנדונה, מרגע התוודעות הנתבע לדירה באמצעות המודעה (שכאמור פורסמה ככל הנראה טרם רישום הדירה על שם הנתבעת), הביקור בדירה והימצאות שוכרים להם הושכרה הדירה על ידי התובע (הבעלים של הדירה טרם רישומה על שם הנתבעת) עובר לרישום הזכויות בה על שם הנתבעת, המודעות מהפסיקתא לביסוס זכויותיה של הנתבעת על פסק דין בתביעת האכיפה שניתן בהעדר הגנה (כאן אוסיף – אפשרות חשיפתו של הנתבע להסכם הממון המזוייף לכאורה נשוא תביעת האכיפה עובר לחתימת ההסכם, או לפחות עובר לרישום הדירה על שמו) והחמור מכל – המכר התכוף והחפוז ללא הסבר של ממש מצד הנתבעת, לא בזמן אמת ולא במסגרת התיק דנן (באמצעות בא כוחה להסכם המכר עו"ד קלינגהופר, שהעיד בפני).
כל אלה לימדוני כי הנתבע, עורך דין במקצועו העוסק בתחום האזרחי והמקרקעין, לא רק שהתרשל בבדיקת טיב או ביסוס זכויותיה של הנתבעת בדירה למרות רישומם במרשם המקרקעין, אלא מעבר לכך. הנתבע "עצם עיניו" מלראות את הפגמים האפשריים בטיב זכויותיה של הנתבעת בדירה ונמנע מביצוע בדיקה ראויה בנדון. בדיקה כזו היתה יכולה להיות פשוטה ביותר – הרמת טלפון לתובע, הבעלים הרשום שקדם לנתבעת, שהיה הנתבע בתביעת האכיפה ופרטיו הופיעו בפסיקתא. את דרך ההתקשרות עם התובע היה יכול לקבל מהנתבעת באמצעות עו"ד קלינגהופר או מהשוכרים בדירה. נזכיר כי הנתבע העיד כי השם "זוטא", שמו של התובע, כבר עלה בביקורו הראשון בדירה עם עו"ד קלינגהופר (עמ' 42 לפרו' שו' 34-35).
יותר מזה, לטעמי הנתבע חשד כי קיים פגם בזכויותיה של הנתבעת בדירה ולכן הקפיד על תנאיי הסכם מכר מיוחדים ו/או חריגים שיבטיחו את כספו עד לרישום הזכויות בדירה על שמו, תוך תקווה להיאחז, במקרה צרה, בתקנת השוק במקרקעין.
מסקנה זאת מתחזקת ומתבססת לנוכח התנהלותו והתנהגותו של הנתבע לאחר חתימת הסכם המכר ורישום הזכויות בדירה על שמו, כשנודע לו על הפגמים האפשריים בזכויותיה של הנתבעת בדירה, תוך "היאחזות בקרנותיה" של תקנת השוק במקרקעין.
שתי הערות לפני סיום
80. אחד מתנאיי תקנת השוק הוא מרכיב התמורה, שצריכה להיות ממשית ובהווה (ראו סעיף 17(ז) לעיל). נחלקו הצדדים אם במקרה דנן עסקינן בתמורה ממשית.
כל צד תמך עמדתו בחוות דעת שמאי מטעמו.
התובע טען כי התמורה ששילם הנתבע בגין הדירה (1,100,000 ₪) אינה תמורה ממשית, שכן שמאי מטעמו העריך את שווי הדירה לתקופה הרלוונטית של הסכם המכר בסך של 1,400,000 ₪ (דו"ח השמאי ערן בנטל מטעם התובע הוגש וסומן ת/2).
לעומתו הנתבע טען כי התמורה ששילם בגין רכישת הדירה עולה כדי תמורה ממשית, שכן שמאי מטעמו העריך את שווי הדירה לתקופה הרלוונטית של הסכם המכר בסך של 1,180,000 ₪. יחד עם זאת, תתכן סטיה של 10% מעלה או מטה. לכן תמורת הסכם המכר דנן, שאף אושרה על ידי מיסוי מקרקעין, היא בגדר מחיר שוק הדירה (דו"ח השמאי דרור סלומון מטעם הנתבע הוגש וסומן נ/2).
ראוי לציין כי גם השמאי בנטל מטעם התובע הודה בחקירתו הנגדית, כי תתכן סטיה של 10% מעלה או מטה משווי הדירה שקבע (עמ' 18 לפרו' שו' 1).
נחקרו שני השמאים ארוכות על ידי הצדדים. יחד עם זאת, משהסכימו שני הצדדים כי סטיה סבירה מהשווי שקבעו היא 10% מעלה או מטה, שוכנעתי לקבוע כי מחיר התמורה דנן הוא ממשית ולא בגינו הייתי קובע כי הנתבע לא עמד בתנאי "התמורה" שבתקנת השוק.
מבחינת השמאי סולומון מטעם הנתבע הדבר ברור. הוא קבע שווי של 1.18 מליון ₪. הסטיה דנן היא של 80,000 שח המהווה סטיה של כ- 6.8% ממחיר השווי שקבע, ואין בכך סטיה חריגה.
מבחינת השמאי בנטל מטעם התובע לכאורה ישנה סטיה חריגה. הוא קבע שווי של 1.4 מליון ₪. הסטיה דנן היא של 300,000 ש"ח המהווה סטיה של כ-21% ממחיר השווי שקבע.
יחד עם זאת שוכנעתי כי השמאי בנטל העריך את שווי הדירה על הצד הגבוה משני טעמים:
א. מיסוי מקרקעין אישר את סכום המכירה המדווח בהסכם המכר דנן. היינו מיסוי מקרקעין ראה בשווי של 1,100,000 ₪ כמחיר שוק שאינו חריג, אחרת היה קובע שומה אחרת, ולכך יש משקל ראייתי בבחינת שווי שוק הדירה במועד העסקה.
השוו לענין זה:
ה"פ (חי') 102/04 דוחא נ' מדינת ישראל [פורסם בנבו] (16.7.06).
ה"פ (נצ') 1803-06-12 מע"צ נ' נוגידאת [פורסם בנבו] (8.5.14).
ת.א. (חי') 29344-01-16 חלאילה נ' מדינת ישראל [פורסם בנבו] (18.3.18).
ב. בסיכומו של ענין, ולאחר שמיעת שני שמאיי הצדדים די בהרחבה, ולאחר ששקלתי את טענות הצדדים בסיכומיהם נגד חוות דעת הצד השני, שוכנעתי כי שווי הדירה במועד הסכם המכר עמד על סכום שהוא בין סכום שווי שמאי הצדדים. הערכתי שווי זה בסכום של 1,227,000 ₪ (חיבור מחיר המכירה בפועל, בצירוף שווי שני השמאים לחלק לשלוש) – (להלן: "שווי שוק מותאם").
מצב דברים זה ילמדנו, כי מחיר התמורה החוזית דנן מהווה סטיה של כ-10% משווי השוק המותאם של הדירה, והוא בגדר סטיה מותרת אליבא דשני השמאים.
כל אלה הביאוני לידי מסקנה כי שאלת התמורה אינה מהווה רועץ לנתבע במקרה דנן.
81. ביום 23.10.2018 הגיש התובע במסגרת תובענה זאת, בקשה למתן פסק דין נגד הנתבעת ובקשה לעיקול כספים השייכים לה ומצויים (כנראה בנאמנות) בידי עו"ד סאוסן סלום (להלן: "עו"ד סלום").
כאן אעיר, כי שמה של עו"ד סלום הוזכר גם בעדותו של עו"ד קלינגהופר ביום 3.3.2019. בעדותו מסר עו"ד קלינגהופר, כי הנתבעת ביקשה ממנו להעביר את כספי תמורת הדירה (לאחר ניכוי שכר טרחה אותו חבה למשרדו) לחשבון נאמנות בעבורה ע"ש עו"ד סלום (עמ' 33 לפרו' שו' 1-24; עמ' 34 לפרו' שו' 18-26).
היות שעו"ד קלינגהופר ציין כי ניכה מסכום תמורת הדירה ששילם הנתבע לידיו הנאמנות את חוב שכר הטרחה של הנתבעת למשרדו בגין טיפולים משפטיים שהעניקו לה, בשיעור של 350,000 ₪ (עמ' 34 לפרו' שו' 22-26), ניתן להניח בסבירות ראויה כי עו"ד קלינגהופר העביר לעו"ד סלום סך של 750,000 ₪ או בקירוב לסך זה (אציין כי עו"ד קלינגהופר התחמק באופן תמוה מלהשיב ברורות לשאלה כמה כספים העביר לפי הוראת הנתבעת לעו"ד סלום, אך ציין כי העביר את מלוא יתרת התמורה החוזית לאחר ניכוי חוב שכר טרחה כאמור – עמ' 34 לפרו' שו' 19-20).
את בקשתו של התובע מיום 23.10.2018 (עיקול כספי הנתבעת המצויים בנאמנות עו"ד סלום) דחיתי לאחר קבלת הבהרה אותה ביקשתי, בהחלטה מיום 25.10.2018. במסגרת החלטת הדחיה ציינתי כי "בידי המבקש היכולת להגיש תביעה כספית נגד המשיבה 1 (הנתבעת-ח"ש) בהקדם, ובמסגרת זו לבקש סעדים זמניים דוגמת אלה המבוקשים בבקשה הנוכחית".
בעקבות החלטה זאת החליט התובע להגיש נגד הנתבעת תביעה כספית בבית משפט לענייני משפחה בחיפה (תמ"ש 33803-01-19) ביום 21.1.19 במסגרת תביעה זאת עיקל את כספי הנאמנות המוחזקים לטובת הנתבעת אצל עו"ד סלום, בסכום של 658,159 ₪ (על כך העיד גם התובע בחקירתו הנגדית – עמ' 7 לפרו' שו' 29-33).
בסיכומיו טען הנתבע, כי הגשת התביעה הכספית האמורה נגד הנתבעת מלמדת כי התובע לא מאמין בצדקת תביעתו הנדונה, ולמעשה "מחזיק המקל משני קצותיו". מחד גיסא, במסגרת התובענה הנדונה, טוען לזכויותיו בדירה. מאידך גיסא, במסגרת תביעתו האחרונה נגד הנתבעת טוען לכספי התמורה הנובעת מהסכם המכר עם הנתבע תוך עיקול יתרת כספי התמורה החוזית, המצויה כיום בידיה הנאמנות של עו"ד סלום. היינו התובע מתייחס לעסקת המכר שהתקיימה בין הנתבע לבין הנתבעת על אודות הדירה כאל עובדה מוגמרת.
על טענה זאת השיב התובע בסיכומיו, בציינו כי אין בכוונת התובע לקבל בנדון כפל פיצוי: את הזכויות בדירה ואת התמורה החוזית נשוא התביעה הכספית האחרונה שהגיש נגד הנתבעת.
תביעה אחרונה זאת הגיש התובע בחודש ינואר 2019 נגד הנתבעת, תוך עיקול כספי הנאמנות שבידי עו"ד סלום, בדלית ברירה ורק לאחר שבית משפט זה דחה את בקשתו לעקל כספים אלה במסגרת התובענה הנדונה.
הוסיף וציין התובע בסיכומיו, כי הנתבע ובא כוחו ידעו על הגשת התביעה הכספית נגד הנתבעת, המשרתת את האינטרסים של שני הצדדים (התובע והנתבע), הן מעדותו של התובע ביום 3.3.2019 והן מהצהרת בא כוחו לפרוטוקול בפתח ישיבת יום 11.3.2019 (עמ' 49 לפרו' שו' 5-7).
הדגיש התובע בסיכומיו, כי ככל שיפסיד בתובענה הנדונה – ממילא ימשיך בתובענה הכספית, ולפחות הצליח לעקל כ-700,000 ₪ מהתמורה החוזית.
ככל שיזכה בתובענה הנדונה – יפעל למחיקת התביעה הכספית הנדונה נגד הנתבעת.
בהצגת הדברים הנדונה, שוכנעתי מעמדתו של התובע כמפורט לעיל.
כפי שכבר הובן מדבריי עד כה, הנתבע הולך להפסיד זכויותיו בדירה לתובע. מכאן כי עליו לפעול בדחיפות להגשת תביעה כספית, בעילה חוזית (הפרת הסכם המכר) נגד הנתבעת, תוך הטלת עיקול חדש על כספי הנאמנות שבידי עו"ד סלום, המחזיקה ברוב התמורה הכספית ששילם במסגרת הסכם המכר. בכך התביעה הכספית שהגיש התובע נגד הנתבעת ועיקול הכספים שביצע משרתות גם את האינטרס של הנתבע.
לגבי יתרת התמורה הכספית או רובה (מעבר לסכום שהצליח התובע לעקל במסגרת התביעה הכספית), הרי זו נלקחה בידי עוה"ד קלינגהופר ודוידסון בעבור חוב שכר טרחה של הנתבעת למשרדם. ישקול הנתבע דרכיו המשפטיות בהקשר לכך.
סוף דבר
82. לאור כל האמור לעיל שוכנעתי לקבוע כדלקמן:
א. הנתבעת מכרה לנתבע במסגרת הסכם המכר את זכויותיה הפגומות בדירה, שניתנו לה במסגרת פסק דין במעמד צד אחד בתביעת האכיפה (פסק דין שבוטל בהמשך), ונרשמו במרשם המקרקעין בהסתמך על הפסיקתא, אך התבססו על הסכם הממון הלכאורי, שאינו אמיתי.
ב. הנתבע במקרה דנן לא הוכיח את זכאותו להגנת תקנת השוק במקרקעין.
ג. מכאן כי זכויותיו של התובע, בעל הזכויות האמיתי והנכון בדירה, עדיפות על פני זכויותיו של הנתבע.
83. לכן שוכנעתי לקבל התביעה ולהצהיר כי הנתבע הוא הבעלים של מלוא הזכויות בדירה.
רישום זכויותיו של הנתבע בדירה מיום 5.2.13 על פי שטר 6471/2013/1 יבוטל, ותחתיו יירשם התובע כבעלים של הדירה.
84. לבקשתו של התובע (ראו סעיף 11 לעיל), אני מתיר לו לפצל סעדיו, באופן שיהיה רשאי לתבוע מהנתבע את דמי השכירות שקיבל מהשוכרים בדירה ו/או דמי שימוש החל מיום 15.2.13 (יום תשלום מלוא התמורה החוזית ואז קמה זכאותו לקבלת החזקה בדירה) ועד ליום מסירת החזקה בדירה לידי התובע.
יש הצדקה לפיצול סעדים כנ"ל, שכן זכאות כנ"ל לתובע קמה רק עם הזכיה בתובענה זאת והכרזת זכויותיו בדירה, ולא קודם לכן.
85. הנתבעים, יחד ולחוד, יישאו בהוצאות המשפט של התובע ובשכר טרחת עורך דינו בסכום כולל של 20,000 ₪, שישולמו תוך 30 ימים מיום קבלת פסק הדין. לא ישולם האמור במועדו, יישא הפרשי הצמדה וריבית כדין, החל מיום מתן פסק דין זה ןעד ליום התשלום המלא בפועל.
המזכירות תעביר פסק דין זה לצדדים.
ניתן היום, י"ט אלול תשע"ט, 19 ספטמבר 2019, בהעדר הצדדים.
חננאל שרעבי