זיקת הנאה במקרקעין

אדם קנה בית ולאחר מספר שנים פנתה אליו השכנה ואמרה לו ששביל הגישה לחניה שלו עובר אצלה בחצר ודרשה ממנו שיפסיק לעבור אצלה בחצר, כאשר משמעות הדבר הינה שהוא לא יוכל להשתמש עוד בחנייה של ביתו. האם יכול אותו אדם לחייב את השכנה להמשיך לאפשר לו להשתמש בשביל הגישה?

זיקת הנאה הינה זכות שניתנת לאדם, לישות, לציבור או למקרקעין לעשות שימוש ספציפי במקרקעין שאינם שלהם. בעל זיקת הנאה לא זכאי לשבת ולהחזיק במקרקעין אלא רק לעשות בהם שימוש ספציפי שמוגדר במסגרת זיקת ההנאה. מקרה קלאסי לתיאור הצורך בזיקת הנאה הינו כאשר קיים שביל המוביל לביתו של אדם אך חלק מהשביל עובר בשטח של השכן – אותו אדם זקוק לזיקת הנאה בשטח של השכן על מנת להגיע לביתו אך זכות זו מוגבלת לזכות המעבר בשביל בלבד.

זיקת הנאה יכולה להיות או לאדם ספציפי (ואז לא ניתן להעבירה בלי אישור בעל המקרקעין הכפופים לזיקת ההנאה) או למקרקעין ואז כל מי שמחזיק במקרקעין יהיה זכאי להפעיל את זיקת ההנאה.

כאשר זיקת הנאה נוצרת מכוח הסכם עם בעל המקרקעין יש לרשום את ההסכם בלשכת רישום המקרקעין. ההסכם יכול להיות בתמורה או שלא בתמורה ולתקופה קצובה או בלתי מוגבלת.

זיקת הנאה יכולה להיווצר גם ללא הסכם אלא מכוח שימוש במשך שנים. לשם יצירת זיקת הנאה מכוח שנים נדרשים ארבעה תנאים מצטברים: (א) שימוש במקרקעין באופן רצוף במשך 30 שנה לפחות; (ב) השימוש נעשה באופן גלוי לבעל המקרקעין וכזה הנוגד את זכות הבעלות שלו במקרקעין; (ג) השימוש במקרקעין מתאים להירשם כזיקת הנאה כדין, כלומר אינו חזקה אלא רק שימוש; וגם (ד) בעלי המקרקעין הכפופים לא התנגדו בכתב לשימוש במקרקעין במהלך התקופה. בהתקיים כל ארבעת התנאים המפורטים לעיל, רשאי המשתמש לדרוש בבית המשפט את רישומה של זיקת ההנאה.

יצוין, כי קיימים סוגים נוספים של זיקת הנאה מלבד הזכות לשימוש ספציפי, כמו למשל חובה או הימנעות מעשיית פעולה כלשהי במקרקעין כפופים, אלא שסוגים אלו של זיקות הנאה הינם נדירים יותר.

אלא אם נקבע אחרת, זיקת הנאה היא לתקופה בלתי מוגבלת, כאשר בית המשפט  רשאי, על פי בקשת צד מעוניין או היועץ המשפטי לממשלה, לבטל את זיקת ההנאה או  לשנות תנאיה, אם ראה לנכון לעשות כן בשל אי הפעלת הזיקה או בגלל שינוי בנסיבות השימוש בה או  במצב המקרקעין הזכאים או הכפופים. בית המשפט רשאי לפסוק פיצויים  למי שנגרם לו נזק על ידי הביטול או השינוי של זיקת ההנאה.

נוכח האמור לעיל, מוצע לבעלי מקרקעין להימנע ממצב בו הם מאפשרים לצדדים שלישיים להשתמש ולעבור במקרקעין שלהם במשך תקופה ממושכת מבלי, לכל הפחות, להביע את התנגדותם בכתב. בנוסף, בעת רכישת נכס חשוב לוודא שהגישה אליו אינה דרך שטחים של אחרים וככל שנדרשת זיקת הנאה לשם השימוש בנכס (בין בשל העדר גישה ובין מכל סיבה אחרת), חשוב לוודא תוקפה המשפטי בעת רכישת הנכס.