נכתב על ידי

עדי מרכוס, עו"ד

"הרי את מעוכבת לי…"

25 יולי 2020
הדפסה
PDF

"חזקה היא תשע עשיריות מהחוק" אולם מה קורה כשהחזקה ניתנת לקבלן המבצע עבודה עבור בעלי הנכס והוא מסרב להחזיר אותה? דמיינו לכם מצב בו בעלי דירות בבניין משותף חותמים על הסכם עם קבלן לצורך ביצוע עבודות בבניין. במקרה בו היחסים בין בעלי הדירות והקבלן עולים על שרטון, האם רשאי הקבלן לעכב את הנכס ולסרב לשחררו חזרה לבעליו? האם הוא רשאי למנוע מבעלי הדירות להיכנס חזרה לדירותיהם?
זכות העיכבון היא למעשה יכולתם של מבצעי עבודה או נותני שירותים לעשות דין לעצמם, בבחינת "עזרה עצמית" בלי שיצטרכו לפנות לבית המשפט. היא למעשה מאפשרת למבצע העבודה או נותן השירות לסרב למסור לאדם חזרה את רכושו עד שלא ייפרע חובו וישולם לו בגין שירותיו, ובצורה זו להפעיל לחץ משמעותי על מזמין העבודה.
רבים נוטים לחשוב כי זכות העיכבון מוגבלת ל"נכסים קומפקטיים" אולם זוהי גישה מצומצמת, ולמעשה – זכות העיכבון חלה עם נכסים בעלי היקף רחב הרבה יותר כמו למשל קרקעות, בניינים, מפעלים ועוד. אם מסרתי רכבי לתיקון ובבואי לקחתו מהמוסך סירבתי לשלם – רשאי בעל המוסך לסרב לתת לי את רכבי. לעומת זאת, כאשר המדובר בדירה, בקרקע או בבניין, קשה לנו לחשוב כי קבלן המבצע עבודות בנכס יהא רשאי למנוע ממני את הכניסה לביתי במידה ויתגלעו ביננו חילוקי דעות בנוגע לתשלום בגין העבודה. אולם זכות זו בהחלט קיימת לקבלן בתנאים מסוימים.
אין ספק, כי כאשר המדובר בנכסי מקרקעין, מדובר ביכולת הפעלת לחץ משמעותית ובעלת חשיבות בלתי מבוטלת. נכון הדבר שבעתיים כיוון שמדובר בזכות חזקה במיוחד הנותנת לקבלן עדיפות על פני בעלי חוב אחרים (ואפילו עדיפות על בעלי שיעבוד כמו בנקים). בנוסף, היא אפילו יכולה לזכות את הקבלן בדמי השבחה, דמי שמירה ושלל חיובים אחרים אשר יוטלו על בעלי הנכס בשל תקופת העיכבון.
לכאורה, קבלן רשאי לממש את זכות העיכבון שלו בכל מקרה בו לדעתו לא שולמה לו תמורה בגין עבודתו, והוא יעשה כן פשוט על ידי שמירת הנכס לעצמו. אולם, אם הקבלן הציב שומר בכניסה לאתר הבנייה או החליף את המנעול בדירתי ועזב את המקום, האם נחשב הדבר למימוש זכות העיכבון על ידו? התשובה היא לא בהכרח. הזכות לעכב נכס היא זכות מתמשכת ומרגע שנקטעה – לא ניתן להשיב את הגלגל לאחור. בדומה לתחרויות המוזרות בהן המתמודדים נדרשים לשים יד על רכב והמתמודד האחרון שנשאר נוגע ברכב – זוכה בו, על מנת לממש את זכות העכבון על הקבלן להראות כי הוא נוכח בשטח, פעיל ואפילו עודו מבצע עבודות בנכס (נוכחות של ציוד עבודה, פועלים וכדומה). כך, למשל, במקרה שנדון בבית המשפט המחוזי בתל אביב בשנת 2013 דובר בקבלן שהפסיק את העבודות באתר הבנייה, סגר אותו במנעול ועזב – ונמצא כי הוא אינו "מחזיק" בנכס בפועל אלא למעשה "הסיר ידיו מהנכס" ומאותו רגע אינו יכול לממש את זכותו לעיכבון.
הקבלן אינו יכול לעכב נכס בגלל חובות שאינם קשורים ישירות לאותו הנכס. כך למשל, אם ברשותו של יזם מספר פרויקטים שונים אשר בהם פועל אותו קבלן, לא יכול הקבלן לעכב מסירתו של פרויקט אחד בשל חוב הקיים בפרויקט אחר אלא אם יוכיח שכל הפרויקטים הינם חלק מעבודה אחת מתמשכת.
כיצד אם כן ניתן למנוע מצב בעייתי שבו קבלן מעכב נכס בגין מחלוקת כספית? התשובה היא – באמצעות יצירת הסכמה מפורשת וכתובה בין הצדדים, קודם לתחילת עבודת הקבלן בנכס, לפיה הקבלן לא יהא רשאי לעכב את הנכס. הסכמה שכזו, שומטת את הקרקע תחת יכולתו של הקבלן לעכב את הנכס ומבטיחה שהנכס יוחזר לידי בעליו. כמובן שחשוב שהסכמה מסוג זה תנוסח באמצעות עורך דין המתמחה בתחום וחשוב מאוד שלא להסתפק, ביחוד כאשר מדובר בניהול פרויקטים מורכבים, בהסכם ששלח אחד הצדדים, אלא בקבלת יעוץ משפטי ספציפי לעסקה.