14. הנה כי כן, בניגוד לניסיונם של התובעים לצייר תמונה לפיה לכל אורך הדרך פעלו הנתבעים בעורמה על מנת לרמותם, תוך שהם מנהלים משא ומתן מקביל, מאחורי גבם, באמצעות סופי, על מנת לגרום לאולגה לשפר את הצעתה (תמונה שלא מן הנמנע שהתובעים עצמם האמינו כי היא אכן משקפת את שהתרחש) – מן הראיות שהונחו לפניי עולה כי העובדות כהווייתן שונות לחלוטין.
במהלך כל התקופה בה נוהל משא ומתן בין הצדדים ועד ליום 21.12.2017 לא היה כל משא ומתן בין הנתבעים לבין אולגה, ולמעשה הקשר היחיד עם אולגה היה ניסיונות של סופי לעורר מחדש את העניין שלה בנכס, אשר לרובם כלל לא היו הנתבעים מודעים;
העיכובים במשא ומתן אותם פרשו התובעים בדיעבד כניסיון של הנתבעים "למשוך זמן" (בעניין הביטוח לנתבע ובעניין חריגות הבנייה) התבררו כמכשולים אמיתיים שהתעוררו בזמן אמת וכך שוקפו לתובעים;
ביום 22.12.2017, לאחר שערב קודם יצרה קשר עם סופי, נפגש הנתבע עם אולגה ובן זוגה יחד עם סופי, וחרף העובדה שהצעתה הייתה גבוהה משמעותית מן הסכום עליו סוכם עם התובעים, בחרו הנתבעים לדבוק במשא ומתן עם התובעים, וזאת חרף מכבש הלחצים שהופעל עליהם ע"י סופי, והם אף הודיעו על כך ביום ראשון בבוקר - הן לסופי (שהודיעה על כך לאולגה), הן לתובעת והן לבאת כוחם;
רק לאחר שנודע לנתבע ביום א' בבוקר, על הניסיון שעשתה התובעת להניא את סופי, ע"י הבטחת תגמול כספי, להביא למכירת הדירה לתובעים – ניסיון אותו פרשו הנתבעים כמעשה מרמה כלפיהם, ואשר הצטרף לסימני שאלה קודמים שעלו מהתנהלות התובעת – רק אז גמרו הנתבעים אומר בדעתם שלא למכור לתובעים את הדירה, כאשר החלטה זו התקבלה רק בשעות אחר הצהרים, משהתפנתה הנתבעת בתום יום עבודתה והנתבע יכול היה לשוחח עימה על כך.
15. להשלמת התמונה יש להתייחס לשתי נקודות נוספות שעלו מן העדויות ושאף בהן ניסו התובעים להיתלות כראיה לכך שהסיבה שבשלה החליטו הנתבעים לפרוש מן המשא ומתן ברגע האחרון היא העניין הכספי.
ראשית, לעובדה שהן סופי והן אולגה העידו שבתום הפגישה ביום שישי קיבלו את הרושם כי הדברים סוכמו וכי העסקה סגורה. הנתבע העיד לפניי, ובעדותו מצאתי ליתן אמון, כי לא סיכם איתן דבר, וכי הגיע לפגישה רק מתוך נימוס וכדי להקשיב (ראו עמ' 34 לפרוטוקול ש' 21-27). הנתבע הוסיף והעיד, כי אף סופי עצמה הייתה מופתעת ביותר כאשר מסר לה לאחר הפגישה כי עליו לחשוב ולהתייעץ עם אשתו (שם). ואכן, מכיוון שהמחיר אותו הציעה אולגה מלכתחילה התאים לנתבעים והיה הלכה למעשה ההצעה הגבוהה ביותר שהוצעה להם במהלך כל התקופה בה הוצע הנכס למכירה, ומאחר ובשלב הראשון המכשול היחיד להתקדמות היה העדר הסכמה לגבי מועד הפינוי, אך טבעי הוא, שהן סופי והן אולגה (ששתיהן כאמור לא ידעו עד אותו שלב על המשא ומתן שהתנהל עם התובעים), ייצאו בתחושה כי משהוסדר מועד הפינוי לשביעות רצון המוכרים, הרי שאין כל סיבה שהעניין לא ייסגר. בהקשר זה יודגש, כי אף אחת מן השתיים לא העידה כי הנתבע אמר לה שהעסק סגור, אלא רק כי כך הבינה היא את הדברים.
הנקודה השנייה היא העובדה, שבמהלך יום ראשון, עובר להחלטת הנתבעים לפרוש מן המשא ומתן עם התובעים, שיפרה אולגה את הצעתה ב – 30,000 ₪. ב"כ התובעים ניסתה לטעון, כי יש בכך כדי להעיד כי עניין זה הוא שגרם לנתבעים לחזור בהם מכוונתם למכור את הדירה לתובעים. יצויין, כי אכן אולגה העידה, כי מנקודת מבטה, לאחר שסופי הודיעה לה כי התובעים החליטו למכור לזוג אחר, הציעה לה כנראה סופי לשפר את ההצעה, ולאחר שההצעה שופרה, הודיעו לה הנתבעים כי הם מקבלים את הצעתה (עמ' 28 לפרוטוקול ש' 15-25). ואולם, העובדה כי זה היה הרצף הכרונולוגי על ציר הזמן, ואף העובדה שאולגה התרשמה כי העובדה ששיפרה את הצעתה בעקבות עצתה של סופי היא זו שגרמה לנתבעים לשנות את דעתם – אין משמעותה כי אכן זו הייתה הסיבה לכך. הנתבע העיד לפניי, כי לא ביקש מאולגה לשפר את הצעתה (עמ' 35 לפרוטוקול ש' 34 עד עמ' 36 ש' 2), ואף בעדויותיהן של סופי או אולגה לא נטען כי הנתבע עשה כן. בנסיבות אלו, משמצאתי ליתן אמון בעדותו של הנתבע, אשר השתלבה היטב עם יתר הראיות כמפורט בהרחבה לעיל, לא מצאתי כי יש בעניין זה כדי לשנות את המסקנה שאליה הגעתי, ועל פיה, כאמור, הסיבה להחלטת הנתבעים לא הייתה נעוצה בסכום אותו הציעה אולגה אלא בדברים שהתגלו לנתבע, כאמור לעיל, בבוקר יום ראשון. למצער, כאמור, ניתן לומר, כי שני עניינים אלו עמדו בבסיס החלטת הנתבעים לחדול מן המשא ומתן עם התובעים, תוך שהעניין הכספי לבדו לא היה די בו כדי להביא להחלטה זו, ולגילוי אודות התנהלות התובעת היה משקל מכריע בקבלת ההחלטה.
על רקע תשתית עובדתית זו, יש לפנות לניתוח השאלות העומדות להכרעה בתיק זה, ועיקרן בשאלה אם השתכלל בין הצדדים הסכם מכר או אם פעלו הנתבעים בחוסר תום לב באופן שיש בו כדי להביא לקביעה כי אכן השתכלל הסכם מכר כאמור, או לזכות את התובעים בפיצוי כספי.
המסגרת הנורמטיבית
16. הפסיקה דנה בשאלה אימתי ייקבע כי בין שני צדדים, אשר לא נחתם ביניהם הסכם סופי ומחייב לביצוע עסקה במקרקעין, השתכלל הסכם מחייב, בשני צירים מרכזיים:
הציר הראשון, הוא בחינה האם המסמך אליו הגיעו הצדדים עונה על הדרישות להשתכללות הסכם לביצוע עסקה במקרקעין: גמירת דעת ומסויימות כמתחייב מהוראות חוק החוזים, וכן דרישת הכתב כמתחייב מהוראת סעיף 8 לחוק המקרקעין.
הציר השני, עניינו בחינת הסיבה לכך שלא נחתם בין הצדדים הסכם סופי ורשמי, תוך שנקבע, כי מקום בו הסיבה לאי חתימה על הסכם כאמור היא התנהגות חסרת תום לב של אחד הצדדים, ייתכן וניתן יהיה, במקרים החריגים המתאימים לכך – לראות את הצד שפעל בחוסר תום לב כאילו חתם על ההסכם.
17. ככלל, המקרים שבהם נותחה הסוגייה כאמור בציר הראשון, התייחסו, בפסיקה מוקדמת יותר, ברובם המכריע של המקרים, לנסיבות שבהן נערך או נחתם בין הצדדים מסמך כלשהו בכתב (זכרון דברים או סיכום כלשהו), ובית המשפט בחן את השאלה האם ניתן לראות במסמך זה כהסכם מחייב לביצוע עסקה במקרקעין.
בהקשרים אלו, נקבע בפסיקה כי השאלה מתי אותו מסמך מהווה הסכם מחייב בפני עצמו ומתי הוא מהווה רק שלב ביניים במשא ומתן, נבחנת על פי נסיבות העניין, תוך בחינה האם המסמך מעיד על גמירת דעתם של הצדדים להתקשר בחוזה והאם הוא מסויים די צרכו. עוד נבחן האם מתקיימת דרישת הכתב, אשר ככלל נפסק כי היא מתקיימת בהתמלא תנאי המסויימות. במהלך השנים, חל ריכוך בדרישת המסויימות, ובמידה רבה אף בדרישת הכתב, ואף נפסק, כי אין הכרח כי המסמך יהיה חתום.
כך סוכמה ההלכה, למשל, בע"א 7193/08 עדני נ' דוד [פורסם בנבו] (18.10.2010) (להלן: עניין עדני):
"כפי שנפסק לא אחת, מסמך שכותרתו "זכרון דברים" יכול, בנסיבות מסוימות, להיות הסכם מחייב בפני עצמו, ובנסיבות אחרות עשוי הוא לשמש אך "חומר גולמי" וחלק ממשא ומתן לכריתת חוזה מחייב (ע"א 5332/03 רמות ארזים, חברה לבניין והשקעות בע"מ נ' שירן, פ"ד נט(1) 931, 937 (2004); ע"א 158/77 רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ, פ"ד לג(2) 281, 286 (1979) (להלן: פרשת רבינאי)). כדי שזכרון דברים ייחשב להסכם מחייב, עליו להעיד על גמירת דעתם של הצדדים להתקשר בחוזה ולהיות מסוים די צורכו. דרישה נוספת, ייחודית לעסקאות במקרקעין, היא כי המסמך יעמוד בדרישת הכתב הקבועה, כאמור, בסעיף 8 לחוק המקרקעין (ראו גבריאלה שלו דיני חוזים – החלק הכללי, לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי (2005), עמ' 166-165 (להלן: שלו); דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים (1991) (להלן: פרידמן וכהן), עמ' 299-291)).
התנאי המרכזי העומד ביסוד קיומו של חוזה הוא הדרישה למפגש רצונות בין הצדדים ולקיומה של הסכמה הדדית ביניהם להתקשר בהסכם מחייב, שבאה לידי ביטוי ביסוד גמירת הדעת. המבחן לגמירת דעתם של הצדדים הינו מבחן אובייקטיבי הנלמד מאמות מידה חיצוניות, וכולל את נסיבות העניין, התנהגות הצדדים ואמירותיהם לפני ואחרי כתיבת המסמך וכן את תוכן המסמך עצמו (ראו: שלו, עמ' 174-172; פרידמן וכהן, עמ' 157-156). לעניין יסוד המסוימות, כמו גם לעניין דרישת הכתב הכרוכה בה בעסקאות מקרקעין, נפסק בעבר כי נדרש שהפרטים החיוניים והמהותיים בעסקה יהיו מוסכמים וכתובים. פרטים אלה "כוללים ... דברים הכרחיים, כגון: שמות הצדדים, מהות הנכס, מהות העסקה, המחיר, זמני התשלום, הוצאות ומסים, אם אין הוראה אחרת עליהם בחוק..." (ע"א 649/73 קפולסקי נ' גני גולן בע"מ, פ"ד כח(2) 291, 296 (1974)). דרישה זאת נובעת מן התפיסה הבסיסית שאין חוזה יכול להתגבש אלא כאשר הצדדים מסכימים על מסגרתו ועל העניינים החיוניים והמהותיים שבו (להרחבה, ראו: פרידמן וכהן, בעמ' 268-267). ברם, עם השנים רוככה הדרישה בפסיקה, אשר הכירה בהסכם כבעל מסוימות מספקת גם כאשר לא ניתן היה למצוא בו את "התנאים החיוניים לעסקה", וזאת כאשר פרטים אלו ניתנים להשלמה לפי הוראות שבדין או לפי הנוהג המקובל (ע"א 692/86 בוטקובסקי נ' גת, פ"ד מד(1) 57, 66 (1989) (להלן: עניין בוטקובסקי)). השלמה כאמור לא תיעשה כאשר בין הצדדים קיימת אי-הסכמה מפורשת או משתמעת לגבי אותם פרטים חסרים (ראו: ע"א 3380/97 תמגר חברה לבניה ופיתוח בע"מ נ' גושן, פ"ד נב(4) 673, 682 (1998) (להלן: עניין תמגר); עניין בוטקובסקי, בעמ' 66).
שני התנאים המצטברים הנדרשים להתגבשות הסכם מחייב – גמירת דעת ומסוימות – הינם תנאים נפרדים אך קיימים ביניהם קשרי גומלין חזקים (ראו עניין תמגר, בעמ' 682; פרידמן וכהן, בעמ' 292). לעתים, העדה חזקה על גמירת דעת נתפשת כפיצוי על מסוימות חסרה או פגומה (השוו: רע"א 4976/00 בית הפסנתר נ' מור פ"ד נו(1) 577, 588 (2001)). מנגד, היעדר מסוימות – בדגש על היעדר הסכמה לגבי פרט עיקרי – עשוי להעיד על פגם בגמירת דעתם של הצדדים".
עוד נפסק בהקשרים אלו, כי יש לבחון את "נוסחת הקשר", ככל שנקבעה, בין המסמך שנערך או נחתם בין הצדדים, לבין חוזה רשמי וסופי שאמור היה להיחתם ביניהם (ראו, למשל, ע"א 158/77 רבינאי נ' מן שקד בע"מ, פ"ד לג(2), 281 (1979) (להלן: עניין רבינאי)).
18. כפי שציינתי לעיל, בחינת השאלה האם השתכלל בין הצדדים הסכם מחייב בציר הראשון, התבצעה בדרך כלל מקום בו נערך בין הצדדים מסמך בכתב כלשהו, ונבחן האם הוא מקיים את הדרישות האמורות (כך היה, למשל, בעניין רבינאי ובעניין עדני הנ"ל וכן בע"א 579/83 זוננשטיין נ' אחים גבסו בע"מ, פ"ד מב(2), 278 (1988) (להלן: עניין זוננשטיין); ע"א 692/86 בוטקובסקי נ' גת, פ"ד מד(1), 57 (1989) (להלן: עניין בוטקובסקי; שם היה המסמך שנערך בין הצדדים בלתי חתום אך בית המשפט העליון קבע כי החתימה אינה הכרחית שכן אין מדובר בדרישה מהותית, אלא בדרישה ראייתית, וניתן להוכיח גמירת דעת בדרכים אחרות); ע"א 3102/95 כהן נ' כהן, פ"ד מט(5), 739; ועוד).
כאמור, השאלה שנבחנה במסגרת אותם פסקי דין היא, האם המסמך שנערך בין הצדדים היה רק שלב ביניים במשא ומתן, או שמא הוא מגלם כשלעצמו את התנאים הנדרשים להשתכללות הסכם מחייב – מסויימות וגמירת דעת.
אינני משוכנעת כלל, כי מבחנים אלו שנקבעו בפסיקה, מתאימים ליישום לגבי טיוטות שהוחלפו בין הצדדים במסגרת משא ומתן שנוהל לקראת חתימת הסכם, שכן מדובר, בהגדרה, בשלב במשא ומתן ולא בהסכם מחייב. במקרה בו הצדדים מנהלים משא ומתן מתוך חתירה להסכם סופי ומתוך הסכמה כי עד לחתימתו אין הטיוטות מחייבות אותם, ההסתכלות על הטיוטה כמסמך העומד בפני עצמו ובחינה האם הוא מקיים את דרישת המסויימות וגמירת הדעת היא מלאכותית וכמעט אינה רלוונטית, שכן, בדרך כלל, כמעט בהגדרה, אין מתקיימת בטיוטות המוחלפות במסגרת המשא ומתן עד החתימה – מסויימות ומתקדמות ככל שתהיינה – דרישת גמירת הדעת.
כך או כך, בחלק מן המקרים שנדונו בפסיקה ראו בתי המשפט לבחון טיוטה אחרונה אליה הגיעו צדדים במשא ומתן עפ"י המבחנים שנקבעו בפסיקה זו בדבר התקיימותן של גמירת דעת, מסויימות, ועמידה בדרישת הכתב, לעיתים כיישום ישיר של ההלכות שנזכרו לעיל ביחס לזכרון דברים, ולעיתים במסגרת בחינת נסיבות העניין עפ"י הציר השני, שעניינו תוצאי התנהלות בחוסר תום לב, וכתנאי לאכיפת ההסכם על מי שפרש ממשא ומתן בחוסר תום לב (ראו, למשל, תא (מחוזי חי') 8054/06/09 קמפאניה נ' חוא ואח' [פורסם בנבו] (26.3.2010); (להלן: עניין קמפאניה); יוער, כי פסק הדין בוטל בערעור, במסגרתו ניתן תוקף של פסק דין להסכם פשרה אליו הגיעו הצדדים (ע"א 4162/10 חוה נ' קמפאניה [פורסם בנבו] (29.5.2011)); ה"פ 10105/08/09 רשת דובדבן רשת מרגלית נ' קלמן ואח' [פורסם בנבו] (15.3.2010) (להלן: עניין רשת דובדבן); פסק הדין אושר בערעור (עא 3447/10 רשת דובדבן רשת מרגלית נ' קלמן ואח' [פורסם בנבו] (28.10.2010)); תא (מחוזי חי') 10103/11/13 אוליאל נ' אדלר [פורסם בנבו] (9.12.2013) (להלן: עניין אוליאל); עא (חי') 43993/03/15 שרון ואח' נ' הימן [פורסם בנבו] (15.7.2015); תא (מחוזי תא) 8967/07/18 גרוס ואח' נ' גוטליב ואח' [פורסם בנבו] (28.7.2019); תא (שלום תא) 59537/06 צדוק נ' נחום [פורסם בנבו] (4.3.2008); תא (חד') 19463/11/09 הראל נ' שאנן [פורסם בנבו] (17.10.2011)).
19. כפי שאפרט להלן, אני סבורה, כי בענייננו, מקום בו באופן ברור מדובר היה במשא ומתן לקראת כריתתו של הסכם, כאשר כפי שאפרט להלן הצדדים גילו דעתם כי כל עוד לא ייחתם הסכם אין הוא מחייב את הצדדים, הרי שאין מקום לקבוע שהשתכלל הסכם מחייב בין הצדדים ואין כלל מקום לבחון את הטיוטה האחרונה במבחנים שנקבעו בפסיקה לעניין זה, אלא שהמסלול היחיד הרלוונטי הוא בחינת תום ליבם של הנתבעים בפרישה מן המשא ומתן והתוצאות המשפטיות הנגזרות מכך.
מכל מקום, גם בחינת הטיוטה האחרונה אליה הגיעו הצדדים במבחנים שנקבעו בפסיקה בעניין גמירת הדעת והמסויימות, מובילה למסקנה שלא השתכלל הסכם מחייב בין הצדדים (בעיקר מן הטעם שבהעדר חתימה, בנסיבות ענייננו, אין מתקיימת דרישת גמירת הדעת).