זאת ועוד, אני סבורה כי בנסיבות העניין אין לקבוע כי הנתבעים פעלו בחוסר תום לב, מקום בו הונעה פרישתם מן המשא ומתן מנימוקים ענייניים, הגם שנעשתה בשלב מתקדם ביותר של המשא ומתן.
פועל יוצא מן האמור, כי דין התביעה להידחות.
הכל כפי שאפרט להלן.
הצדדים הסכימו כי רק חתימת הסכם תחייב
20. כפי שהובהר לעיל, בין הצדדים התנהל משא ומתן באמצעות עורכי דין, אשר החליפו טיוטות עליהן בוצעו תיקונים שונים.
אין כלל מחלוקת בין הצדדים, ולא נטען אחרת, כי היה בכוונת הצדדים להתכנס לחתימה על הסכם מכר סופי שהוא שיחייב ביניהם, ובהתאמה, מתנוססת בכותרת הטיוטה שהועברה בין הצדדים האמירה "שנערך ונחתם..." ובתחתיתה "ולראיה באו הצדדים על החתום" ותחתיה מקומות לחתימתם.
21. כל אחת ואחת מן הטיוטות שהוחלפו בין הצדדים – עד האחרונה שבהן – כללה – ככותרת בכל אחד ואחד מעמודי הטיוטה, ופעמים רבות, גם בהודעת הדואר האלקטרוני שליוותה אותה – הבהרה כי מדובר בטיוטה במסגרת משא ומתן ורק חתימה על הסכם תחייב את הצדדים.
וכך, גם הטיוטה האחרונה, שהועברה ע"י עו"ד בן אליעזר ביום 21.12.2017, לאחר שעברה עליה עם לקוחותיה, ואשר עליה מבקשים התובעים להתבסס ולקבוע כי היא מהווה הסכם מחייב, הוכתרה, בכל אחד ואחד מעמודיה, בקביעה:
"מסמך זה הנו לצרכי מו"מ בלבד ואין בו כדי לחייב את הצדדים אלא לאחר שייחתם על ידי כל הצדדים"
22. כפי שהערתי לעיל, במהלך השנים, רוככה בהלכה הפסוקה דרישת הכתב הנדרשת לצורך עמידה בדרישת סעיף 8 לחוק המקרקעין, ואף נקבע כי אין הכרח בחתימה (ראו, למשל, עניין בוטקובסקי).
יחד עם זאת, מקום בו גילו הצדדים באופן ברור את דעתם, כי החתימה היא תנאי להתחייבותם זה כלפי זה, קבעו בתי המשפט בדרך כלל כי יש ליתן תוקף להסכמה זו של הצדדים, ואין לחייב אותם להסכם שלא חתמו עליו.
יפים לעניין דברי המשנה לנשיא כב' השופטת בן פורת, אשר ביטאה את דעת הרוב בעניין זוננשטיין הנזכר לעיל:
"גם כאשר אין מדובר בעיסקת מקרקעין, שלגביה קיימת דרישת הכתב בו מופיעה התחייבותו של המוכר, כלל הוא, שאם כוונת הצדדים היא, שההתקשרות תהיה בחוזה כתוב וחתום, אין המשא ומתן בעל פה מבשיל הסכם מחייב, אפילו הגיעו לכלל הסכמה בכל העניינים הנוגעים בדבר...
ברם, כפי שציינתי, מתייחסת אני למשא ומתן לקראת חוזה כתוב וחתום, שהוא לאו דווקא בנושא מקרקעין ואף לא חוזה שמקובל ונהוג לכרות כמותו דווקא בכתב, דייני אם הצדדים רצו שההתקשרות תהיה בחוזה כתוב וחתום, כאמור לעיל, די בכך כדי שהמשא ומתן בעל פה, אפילו הוא נגמר בשלב מסויים בהסכמה בכל הפרטים הרלוואנטיים, לא יבשיל כדי קשר מחייב, וממילא יאפשר לכל צד לחזור בו מן ההסכמה בעל פה (שלפי הנחתי הושגה), כל עוד לא חתם על חוזה".
בהתאמה, נפסק, כי מקום בו הסכימו הצדדים, כי רק חתימה על הסכם סופי ורשמי תחייב אותם, הרי שבמקרה כזה, הופכת החתימה למעין תנאי מתלה להתקשרות, ובלעדיה לא השתכלל החוזה. כך קבע בית המשפט העליון בע"א 921/91 אזערי נ' עזבון לווינברג [פורסם בנבו] (4.8.1993) (עניין אזערי):
"אך אם גומרים הצדדים עצמם בדעתם כי רק חתימתם היא זו שתחייב אותם, פשיטא כי החתימה הופכת למעין תנאי מתלה להתקשרות, ובלעדיה לא נכרת ההסכם. העדר חתימתו של אחד הצדדים יש בה אז ללמד כי לא התקיים יסוד גמירות הדעת, וההסכם לא השתכלל (ראה ספרם של פרופ' ד' פרידמן ופרופ' נ' כהן, חוזים (חלק א, תשנ"א), בעמ' 451).
ואכן קובע סעיף 19 לנוסח ההסכם שבענייננו כי 'כל עוד לא חתמו כל הצדדים על הסכם זה לא תחייבנה הוראותיו והוא יכנס לתקפו אך ורק עם חתימת אחרון הצדדים לו'. נוכח קביעה מפורשת זו אין מנוס מן המסקנה כי היה זה שלב הכרחי לשכלול החוזה".
וכמתחייב מהלכה זו אף פסקו הערכאות הדיוניות, בשורה של פסקי דין, אשר חלקם מנחים את פסיקתה של ערכאה זו, כי כאשר הסכימו הצדדים שהעסקה תצא לפועל רק עם החתימה, הרי שבכך הפכו הם, הלכה למעשה, את החתימה מדרישה ראייתית גרידא, לדרישה מהותית קונסטיטוטיבית, ומשמעות הדבר, כי בלעדי חתימה לא ייכון ההסכם.
כך, למשל, בהפ (תא) 22094/01/11 סרור נ' מאירי [פורסם בנבו] (30.7.2013) דן בית המשפט המחוזי בתל אביב יפו (כב' השופט טובי), בתביעה לאכיפת הסכם מכר, לאחר שהוסכמו כל תנאי ההסכם והועברה טיוטה סופית, אך ההסכם לא נחתם במועד שנקבע, תחילה כיוון שב"כ הקונים ביקש מטעמיו לדחות את החתימה, ולאחר מכן כיוון שהמוכרים הודיעו כי אינם מעוניינים למכור עוד. בית המשפט דחה את הטענה כי השתכלל הסכם מחייב בין הצדדים, תוך הדגשת העובדה שעל כל הטיוטות שהוחלפו – לרבות האחרונה הסופית - התנוסס הכיתוב כי "אין ולא יהיה הסכם בין הצדדים והם לא ייחשבו שנהגו בחוסר תום לב אם לא נחתם ההסכם על ידי שני הצדדים. טיוטת חוזה לצורכי משא ומתן בלבד". וכך קבע בית המשפט באותה פרשה:
"משהוסכם על הצדדים עלי כתב, "ברחל בתך הקטנה", כי בהעדר חתימה על החוזה לא ייכון הסכם מחייב בינותם, הפכו הם, הלכה למעשה, את החתימה מדרישה ראייתית גרידא לדרישה מהותית קונסטיטוטיבית, המהווה תנאי לעצם יצירת ההתחייבות.
לגבי דידי, משגילו הצדדים דעתם כי כל עוד לא ייחתם החוזה על ידם לא ישוכלל קשר חוזי מחייב, הרי שכל עוד לא נחתם החוזה על ידי שני הצדדים לא ניתן לייחס להם גמירות דעת ליצור התקשרות מחייבת – זאת חרף הסכמתם בכל הפרטים הרלבנטיים הדרושים לשכלולו של חוזה מחייב".
דברים דומים נפסקו ע"י בית המשפט המחוזי בתל אביב יפו (כב' השופט אטדגי) בתא (מחוזי תא) 3303/12/10 י.ד.מ.ש בע"מ נ' ניסקו חשמל ואלקטרוניקה בע"מ [פורסם בנבו] (30.6.2016):
"אחרון וחשוב מכולם: כשהצדדים הסכימו במפורש שההסכם לא יחייב אלא לאחר חתימתו עליו, או אף כאשר אחד מהצדדים ציין במפורש שההסכם לא יחייב אותו אלא לאחר חתימתו עליו, שהרי ההסכם דורש מפגש רצונות, ודי בכך שאחד הצדדים התנה את תוקפו של ההסכם בחתימתו עליו, והצד השני ידע על כך, על מנת שההסכם לא יחייב אותו.
כך נכתב בפרידמן וכהן (עמ' 451): "מובן כי גם כאשר החוק אינו מחייב חתימה כתנאי למילוי דרישת הכתב, עשויים הצדדים עצמם לגמור בדעתם, כי רק חתימתם על גבי המסמך היא זו שתחייב אותם. הסכמה זו של הצדדים הופכת את החתימה למעין תנאי להתקשרות. אם המסמך אינו חתום, הצדדים לא גמרו בדעתם לכרות את החוזה שהמסמך משקף, והמסמך אינו מחייבם. במקרה כזה, העדר התוקף אינו נובע מהעדר הכתב (היינו, העדר חתימה על המסמך) אלא מהעדר הסכם או במלים אחרות מהעדרה של "גמירת דעת"".
הדברים הללו צוטטו בפסק דינו של בית המשפט העליון ב-ע"א 921/91 אזערי נ' עזבון רחל לווינברג (4.8.93, פורסם בנבו), בקבעו כי ההסכם שדובר שם לא השתכלל ואינו מחייב.
זו היתה גם ההנמקה לדחיית ההכרה בחוזה בפסיקת בית המשפט העליון ב-ע"א 726/71 גרוסמן את ק.ב.ק. שותפות רשומה ו-4 אח' נ' מנהלי עזבון המנוח יהושע בידרמן ו-4 אח', פ"ד כו(2) 781 וב-בר"ע 59/73 לוי נ' מירלין, פ"ד כז(1) 827. (השוו: ע"א 800/75 קוט נ' ארגון הדיירים במרכז המסחרי רמת יוסף, פ"ד לא(3) 813, 815; ע"א 579/83 זוננשטיין נ' אחים גבסו בע"מ, פ"ד מב(2) 278. וכן ראו את פסק דינו של כב' השופט חיים טובי ב-ה"פ (מחוזי ת"א) 22094-01-11 סרור נ' מאירי (30.7.13, פורסם בנבו), ולעומתו את פסק דינה של כב' השופטת צפורה ברון ב-ה"פ (מחוזי ת"א) 817/07 לנדאו נ' מכלוף (18.11.08, פורסם בנבו))".
ועוד ראו בהקשר זה: הפ (מחוזי תא) 28358/10/15 לוי נ' רם [פורסם בנבו] (25.12.16); ה"פ (מחוזי תא) 43744/02/17 מימון נ' זאבי [פורסם בנבו] (28.8.2017); ה"פ (מחוזי נצרת) 35220/11/13 מקס חסין נכסים בע"מ נ' ענת קורין נכסים בע"מ [פורסם בנבו] (17.11.2014).
בהקשר זה אף מקובלים עליי הדברים הבאים שנקבעו בתא (הר') 9614/04/10 ליאור נ' אביגדור ואח' [פורסם בנבו] (5.2.2012), ע"י כב' השופט אבינור:
"נוהג מקובל הוא שצדדים למשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה מסכימים – בין במפורש ובין בהתנהגותם – כי רק חוזה חתום הוא שיחייבם. נוהג זה אף מסביר את החשיבות הרבה שמייחסים צדדים למשא ומתן למעמד חתימת החוזה, מסתמא על רקע ההנחה כי התחייבויותיהם זה כלפי זה תיכנסנה לתוקף רק לאחר חתימתם על החוזה.
בנסיבות כאלה, כוחה של החתימה אינו נובע מהוראות הדין אלא מהסכמות הצדדים....
מכאן, שכאשר צדדים מסכימים כאמור כי רק חוזה חתום הוא שיחייבם, על בית המשפט לתת, ככלל, תוקף להסכמותיהם ולהימנע מליתן לטיוטה לא חתומה – ולו גם "סופית" – תוקף שהצדדים לא התכוונו, כלל ועיקר, ליתן לה. קביעה אחרת תהווה התערבות שיפוטית מיותרת ותפגע באופן בלתי ראוי בעקרון חופש החוזים.
עקרון חופש החוזים כולל בחובו לא רק את החופש להתקשר בחוזה מחייב אלא גם את החופש שלא להתקשר בחוזה מחייב...
כאשר צדדים למשא ומתן מסכימים כי התחייבותם האחד כלפי משנהו תיכנס לתוקף רק עם חתימתם על ההסכם, הרי שבהיעדר נסיבות יוצאות דופן אין מקום לקביעה שיפוטית כי חרף היעדר חתימתם בכל זאת נכרת ביניהם הסכם מחייב".
23. ומן הכלל אל הפרט, בענייננו, בהינתן כי הצדדים עצמם הביעו באופן ברור ומפורש את הסכמתם וכוונתם כי הטיוטות שהוחלפו במסגרת המשא ומתן – לרבות זו האחרונה אשר עליה מבקשים התובעים להסתמך ולטעון כי היא מהווה הסכם מחייב – לא יחייבו אותם אלא לאחר שייחתם החוזה על ידי כל הצדדים, הרי שבכך גילו דעתם כי חתימתם על ההסכם היא מהותית, והיא תנאי בלעדיו אין להשתכללותו כחוזה מחייב, ואין מקום כי בית המשפט יקבע אחרת.
בנסיבות אלו, אני סבורה כי אין מקום לקבוע שהסתיים המשא ומתן בין הצדדים וכי הצדדים כבר עברו לשלב החוזי, ולפיכך המסגרת הנאותה לבחון את טענות התובעים היא בבחינה האם עולה התנהלות הנתבעים כדי חוסר תום לב במשא ומתן, וככל שכן, אילו סעדים היא עשויה להצמיח לתובעים בנסיבות העניין.
יחד עם זאת, על מנת שלא ייצא הנייר חסר, מכיוון שהתובעים טענו כי יש לבחון את הטיוטה האחרונה אליה הגיעו הצדדים עפ"י המבחנים שנקבעו בפסיקה לבחינת תקפו של מסמך שנערך בין הצדדים טרם חתימה על הסכם סופי ביניהם, ומכיוון שכפי שהערתי לעיל, כך נעשה מפעם לפעם בפסיקה, אבחן להלן את הטיוטה האחרונה אליה הגיעו הצדדים על פי מבחנים אלו ואראה כי גם בהתאם להם, אין ניתן לראות בה הסכם מחייב.
האם עומדת הטיוטה האחרונה במבחני המסוימות וגמירת הדעת
24. כפי שכבר ציינתי לעיל, אני סבורה כי גם בחינת הטיוטה האחרונה אליה הגיעו הצדדים מובילה למסקנה כי אין מתקיימות בה הדרישות שנקבעו בדין ובהלכה פסוקה להשתכללות חוזה מחייב.
בהלכה הפסוקה נקבע, כי דרישת המסוימות ודרישת גמירת הדעת הן דרישות מצטברות, המקיימות ביניהן קשרי גומלין המאפשרים לבית המשפט ללמוד על השתכללותו של אחד על פי בחינת קיומו של האחר (ע"א 8430/06 שבתאי נ' ספני [פורסם בנבו] (3.11.2008)). בתוך כך, קיומה של מסוימות יש בה כדי להעיד, על פי רוב, על גמירת הדעת של הצדדים להתקשר בהסכם, ואילו קיומה של גמירת דעת עשוי לאפשר, במקרים המתאימים, את הפעלתם של מנגנוני ההשלמה ליצירתה של המסוימות (ע"א 3380/97 תמגר חברה לבניה ופיתוח בע"מ נ' גושן, פ"ד נב(4), 673 (1998); להלן: עניין תמגר). מן העבר השני, היעדר מסוימות, במיוחד כאשר אי ההסכמה הנה לגבי פרט עיקרי, עשוי ללמד על פגם בגמירת הדעת של הצדדים.
25. ביחס לדרישת המסויימות, נקבע בפסיקה כי אין דרישה שהפירוט בחוזה יהיה כליל השלמות, ודי בכך שניתן יהיה ללמוד ממנו על מהותה ותחומה של העיסקה (ע"א 440/75 זנדבנק ואח' נ' דנציגר ואח', פ"ד ל(2), 260 (1976)). עם השנים, רוכך מבחן המסוימות בפסיקה, אשר הכירה בהסכם כבעל מסוימות מספקת גם כאשר לא ניתן היה למצוא בו את "התנאים החיוניים לעסקה", וזאת כאשר פרטים אלו ניתנים להשלמה לפי הוראות שבדין או לפי הנוהג המקובל (עניין רבינאי; עניין בוטקובסקי וראו הציטוט המובא לעיל מעניין עדני). ואולם, נפסק כי השלמה כאמור לא תיעשה כאשר בין הצדדים קיימת אי-הסכמה מפורשת או משתמעת לגבי אותם פרטים חסרים (ראו עניין תמגר; עניין בוטקובסקי; ועניין זוננשטיין). עוד נפסק, כי מסמך אשר עומד במבחני המסויימות מקיים אף את דרישת הכתב.
26. בענייננו, טענו הנתבעים כי ההסכם אינו עומד בדרישת המסויימות, וזאת, בין היתר, מכיוון שטרם הוסכמו פרטים מהותיים לרבות מועד הפינוי, וכן טרם הושגה הסכמה לגבי נספח חריגות הבנייה.
בעניין זה, טענו הנתבעים – והדבר עולה אף מהתנהלותם לאורך הדרך ואף מן העובדה כי מטעם זה פסלו בשלב ראשון את הצעת אולגה אף שהייתה גבוהה יותר – כי מועד הפינוי היה קריטי עבורם, וזאת בהתחשב בעובדה שהנתבעת היא גננת, ולפיכך עמדו הנתבעים על כך שהפינוי יתבצע ביום 19.8.2017 ולא קודם לכן.
אף מקובלת עליי טענת הנתבעים, כי בשלב שבו הועברה הטיוטה האחרונה, טרם הושגה הסכמה בעניין זה, אלא שהנושא הושאר פתוח. התובעים אמנם טענו כי עוד קודם הושגה הסכמה לעניין מועד הפינוי, אולם מן הראיות שהונחו לפניי עולה תמונה אחרת. כך, בתכתובת מייל שהוחלפה בין ב"כ הצדדים בתאריכים 10-11.12.2017 (נספח ב' לתצהיר התובעת) עולה כי לאחר שב"כ הנתבעים הבהירה כי הנתבעים עומדים על מועד הפינוי האמור, מסר לה ב"כ התובעים כי "נסגור את הארבעה ימים האלה במעמד החתימה". לאחר תכתובת זו, אין זכר בכתובים להסכמת התובעים לקבל את מועד הפינוי עליו עמדו הנתבעים. אמנם, כפי שהוטעם בצדק ע"י ב"כ התובעים בהליך לפניי, בטיוטה האחרונה שהעבירה עו"ד בן אליעזר נרשם תאריך הפינוי 19.8.2017 ולא בשיטה של "עקוב אחר שינויים", באופן המצביע לכאורה על כך שעניין זה הוסכם בין הצדדים. ואולם, מן ההסברים שמסרה עו"ד בן אליעזר בעדותה, שהתיישבו היטב גם עם הדברים שהעיד הנתבע באותה נקודה, עולה, כי כך נרשם היות והנתבעים לא היו מוכנים להתפשר על עניין זה, אך אין בכך כדי להעיד כי הנושא – אשר לגביו טרם הושגה הסכמה באותו שלב – אכן היה מוסכם (ראו בעדות עו"ד בן אליעזר, עמ' 25 לפרוטוקול ש' 1-18; ובעדות הנתבע, עמ' 31 לפרוטוקול, ש' 32-35, שם השיב, בתשובה לשאלה המפנה אותו לכך שתאריך הפינוי שנרשם בטיוטה האחרונה היה 19.8.2017: "כן. אבל על פי מה שהילה אמרה לי, היא רושמת כרגע 19.8, ועו"ד שאולזון לא מסכים לתאריך הזה. דיברנו על זה").