פסק-דין
השופט י' עמית:
1. המערערת היא בעלת מפעל לייצור מוצרי בטון באזור התעשיה הצפוני של אשקלון. המפעל הוקם בשטח ששייך למערערת, אך כיום חלק מהפעילות נעשית במקרקעין הסמוכים, שבבעלות רשות הפיתוח ומנוהלים על-ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). מקרקעין אלו מתפרשים על שטח נוסף של כ-20 דונם (מגרשים 226 ו-228 בחלקות 31 ו-32 בגוש 1221; להלן: המקרקעין), והמערערת ניהלה מגעים עם המשיבה כדי לחכור אותם ללא מכרז. מגעים אלה לא הבשילו לכדי חתימה הדדית על הסכם חכירה, מכיוון שהמערערת לא מילאה את דרישתה של רמ"י לתשלום דמי שימוש במקרקעין.
המערערת טענה בפני בית המשפט המחוזי בבאר שבע, כי המשיבה חייבת להקצות לה את המקרקעין, אם משום שהתגבשה הסכמה מחייבת ואם משום שניתנה לה הבטחה שלטונית. בנוסף טענה המערערת, כי אין לחייבה בדמי שימוש, ולכל הפחות אין להתנות את תוקף ההקצאה בתשלום דמי שימוש. לחלופין טענה המערערת נגד גובה דמי השימוש שדרשה רמ"י. בית המשפט המחוזי (השופטת ר' ברקאי) דחה את תביעתה של המערערת בפסק דין מיום 28.11.2016 (ת"א 13329-12-10), ומכאן הערעור.
רקע עובדתי
2. אפרט את האירועים המרכזיים הרלוונטיים להכרעה בערעור (לסקירה עובדתית רחבה יותר ראו פסקאות 29-1 לפסק דינו של בית משפט קמא):
(-) בשנת 1990 המערערת רכשה כ-8 דונם באזור התעשיה הצפוני באשקלון (חלקה 227 בגוש 1221), והקימה בשטח מפעל לייצור מוצרי בטון. בשלב כלשהו החלה המערערת לעשות שימוש גם במקרקעין או בחלק מהם.
(-) בשנת 1998 המערערת ביקשה מרמ"י לחכור את המקרקעין בפטור ממכרז, כדי להרחיב את שטח המפעל. כתנאי להקצאת המקרקעין, רמ"י דרשה אישורים והמלצות של עיריית אשקלון ומשרד התעשייה והמסחר. גורמים אלה התנגדו תחילה בטענה שהמערערת לא שילמה הוצאות פיתוח כנדרש, אך בהמשך הושגו הסכמות בין הגורמים הרלוונטיים, וההמלצות הנדרשות הועברו לרמ"י. מאוחר יותר חזרה והתגלעה מחלוקת עיריית אשקלון, וליתר דיוק, בין החברה הכלכלית אשקלון לבין המערערת, עקב הפרת התחייבות המערערת לשאת בהוצאות הפיתוח. מחלוקת זו אינה קשורה באופן ישיר לדיון הנוכחי ולכן אינני מפרט, אך יש לה השלכה על פתרון הסכסוך כפי שיוסבר בסעיפים האחרונים לפסק דין זה.
(-) ביום 16.12.1999 העריך השמאי הממשלתי את שווי המקרקעין בסכום של 3,645,000 ₪ (להלן: השומה המקורית). אקדים את המאוחר ואציין כי המערערת השיגה על השומה, וההשגה התקבלה. ביום 5.12.2000 נאמד שווי המקרקעין בסך של 2,420,000 ₪, דהיינו הפחתה של 34% מהשווי המקורי (להלן: השומה העדכנית). הפחתה זו היתה אמורה להשפיע גם על גובה דמי השימוש, אשר נקבעים על-פי שיעור מסויים (באחוזים) מתוך שווי המקרקעין.