פסק דין
1. בפני תביעה כספית בסך של 97,742 ש"ח שהגיש התובע – שוכר דירת 3 חדרים ברחוב בר כוכבא 46 בתל אביב להלן "הדירה" כנגד המשכיר-בעלי הדירה שהשכיר לו את הדירה נשוא המחלוקת - תומר ברין לפיצוי בגין נזקים נטענים ממוניים ושאינם ממוניים.
2. על פי הסכם שכירות שנחתם בין הצדדים ביום 10.12.2018, "התובע" הוא "השוכר", ו"הנתבע" הוא "המשכיר". תקופת השכירות המוסכמת על פי הסכם השכירות – החל מיום 10.12.2018 ועד ליום 10.12.2019.
דמי השכירות החודשיים המוסכמים עבור דירת 3 חדרים כאמור - 9300 ש"ח לא כולל מסים נלווים.
התובע, ישראלי אשר התגורר בארה"ב הגיע לישראל מארה"ב ומיד עם הגעתו תר אחר דירת מגורים. בהחלט נוכחתי כי אינו שולט בשפה העברית .
את הדירה נשוא התביעה איתר באמצעות מתווך לו שילם דמי תיווך . בהתאמה חתמו הצדדים על הסכם שכירות כאמור ביום 10.12.2018.בתאריך זה גם החלה תקופת השכירות המוסכמת.
במועד זה אף נחתם נספח ליקויים בין הצדדים שצורף כנספח להסכם השכירות . על פי נספח זה התחייב המשכיר בפני התובע השוכר לדאוג לתיקון הליקויים המפורטים בגדרו באופן מידי – סעיפים 10 ,11 לכתב התביעה. זאת לציין כי בנספח הליקויים שנחתם בין הצדדים אוזכרה בין היתר "נזילה – LEAK – מעל לכיור אותה. לטענת התובע התחייב כאמור הנתבע לתקן באופן מידי. בהקשר זה יודגש כי לגרסת התובע שלא נסתרה . בד בבד עם החתימה על נספח הליקויים הוסף תנאי מפורש לבקשת השוכר להסכם השכירות – סעיף 5.9.3. על פיו התחייב המשכיר לתקן בתוך 48 שעות מקבלת הודעת השוכר , כל ליקוי בדירה הנובע מבלאי סביר.
זאת לציין כי הנתבע אינו מכחיש בכתב הגנתו את התחייבותו לתקן מיידית את הנזילה הנטענת ומוסיף וטוען כי "לאחר מספר ימי גשם סוערים ...נתגלה טפטוף בפינת התקרה" - תיאור שבא למזער את חומרת הטפטוף או הנזילה או המטרד שכפי שהסתבר ויפורט להלן אינו נאמן למציאות.
עוד הוסיף וטען להגנתו כי ביקש מהתובע "כי ישאיר דלי במקום הטפטוף" אלא שהתובע מיד לאחר מכן נסע לחו"ל ולא עשה כן". לאמור לא ציית למטלות שהטיל על המשכיר – סעיף 21 לכתב הגנה – לקרוא ולא להאמין!!!. אין חולק כי טענת הגנה זו היא הזויה לא פחות. ועל אחת כמה וכמה נוכח סכום דמי השכירות החודשיים להם התחייב התובע – שכד של 9300 ₪ לחודש – לכאורה דירת יוקרה.
בנוסף למדתי מחומר הראיות וחילופי הדברים בין התובע לנתבע כי הנתבע – בעל הבית , ביקש מהתובע שיספוג הרטיבות שהצטברה בעקבות הנזילות בסמרטוט. וכאמור , עסקינן ברטיבות חוזרת ונשנית ולא בטפטוף אקראי חד פעמי כפי שביקש הנתבע להציג את העובדות!.
טענות הצדדים
3. התובע עותר לפיצוי בשל נזקים כלכליים "כבדים", כלשונו, אשר נגרמו לו עקב ליקויים רבים ואף מסכני חיים במושכר , אשר לא תוקנו על ידי המשכיר , לא תוך זמן סביר וחלקם לא תוקנו כלל ,בעטיים נאלץ לעזוב את המושכר ולתור אחר דירה חלופית בדחיפות לאחר תקופת שכירות קצרה ביותר במושכר של כ-3 חודשים.
טענתו העיקרית של התובע היא להפרות יסודיות של ההסכם ולאי גילוי נאות מצד הנתבע לאמור שהנתבע לא גילה לו לתובע כי הדירה סובלת מרטיבות קשה וממושכת בלתי ניתנת לתיקון, נזילות לאורך תקופה של למעלה משנה קודם להסכם השכירות ,בלתי ניתנות לתיקון, טחב ועובש.
התובע עדכן את הנתבע כבר בסמוך לכניסתו לדירה, בדבר הליקויים הרבים בדירה:
כפי שנוכחתי מנספח התכתבויות והודעות שצירף התובע לכתב התביעה, כבר בשבוע הראשון לשכירות הלין התובע על מגוון ליקויים כדלקמן :
1. מנעולי הדירה לא הוחלפו, מיטלטלי הדייר היוצא לא פונו עם תחילת תקופת השכירות ומפתחות שהיו ברשות הדייר הקודם לא הוחזרו מיידית , לא כל שכן מפתחות תיבת הדואר- לא נמסרו לו מעולם . בעניין זה לאחר מסכת הבאת הראיות נוכחתי כי הנתבע הודה הלכה למעשה כי למועד תחילת השכירות של התובע – נותרו מיטלטלי הדייר היוצא בדירה למשך יומיים שלושה לפחות – ע 45 ש 6 עד 10.
אשר למפתחות הדירה – אישר הנתבע בעמ' 45 לפרטיכל כי במשך מספר ימים, החזיק הדייר היוצא את מפתחות הדירה ברשותו – עמ' 45. בפועל לאחר חקירת שתי וערב אישר הנתבע כי סיכם עם התובע כי ככל שלא יוחזרו מפתחות הדירה על ידי הדייר היוצא – יוחלפו מפתחות – מנעול הדירה. ברם , לא כך נהג , למרות שבמשך 6 ימים לא החזיר הדייר היוצא את מפתחות הדירה למשכיר לא כל שכן לשוכר החדש – התובע – עמ' 47 שורות 14 עד 23.
התרשמתי כי הנתבע התעלם והתכחש לסוגיית מפתח תיבת הדואר – הגם שבעדותו בפני אישר בעמ' 48 לפרטיכל ש' 19 "נכון לא היה לי מפתח לתיבת הדואר. הדייר הראשון איבד את זה והתיבה נשארה פתוחה מאז ...."
2. המקפיא הפשיר עצמו וגרם לנזילה ברחבי הדירה – נזילה שהתפשטה מהמטבח אל חדר המגורים שהיה ספון בעץ על כל אי הנוחות הכרוכה בכך.
3. תקלה במזגן שלא פעל לצורך חימום הדירה במשך 44 ימים – בעניין זה אישר הנתבע כי תקלה זו תיקן "כמה ימים אחרי ..לא 44 יום " – שורה 13 עמ' 50 . אלא שברור שלא תיקן תקלה זו תוך 48 שעות כפי שהתחייב כלפי השוכר בסעיף 5.9.3. להסכם השכירות
4. חורים רבים נתגלו בקירות הדירה ולא תוקנו.
5. חימום מים סולארי לא היה כלל בדירה למרות התחייבות המשכיר – בעניין זה עולה בבירור מהתכתבויות בין הנתבע לתובע כי למרות שאין כל פאנל סולרי – דוד שמש בדירה, מספר לו הנתבע בבחינת "סיפורים" ונמנע מלציין חד משמעית כי אין מערכת חימום סולארי לדירה בניגוד להתחייבויות !
6. בעקבות הדברה שהזמין השוכר הסתבר לשוכר שבדירה מקקים וחולדות, ובפועל צואת חולדות – בעניין זה הנתבע בחקירתו בפני לא הוציא מכלל אפשרות שאלה פני הדברים . בהקשר זה יצוין כי בחילופי דברים בינו לבין השוכר מצא לנכון להשמיץ את השוכר הקודם שייתכן וחולדות הגיעו נוכח אורח חיו המזוהם – עמ' 31 שורות 15 ואילך.
7. קירות האמבטיה נמצאו עבשים- בעניין זה טען הנתבע בעדותו בפני כי תיקן המפגע עם "תכשיר כזה" – שורה 8 עמ' 52.
8. חלקים ממרפסת הדירה החלו להתפרק וליפול מחמת הרטיבות.- בעניין זה אישר המשכיר בעדותו בעמ' 55 כי מה שהתפרק במרפסת "זה רק הלייסט ..כמו קרניז חיצוני" – שורה 15 לעמ' 55. ברם , כאשר עומת עם צילומים שהציג התובע "אנחנו רואים פה בטון נפול" – השיב בשורה 31 ,32 לעמ' 55 "כשהוא נופל הוא מתנתק אז נופלים איתו ביחד הדבר שמחזיק אותו חתיכות טייח ואולי חתיכות טיח או בטון "..."
9. מיטלטלי השוכר הקודם היוצא לא פונו במועד מסירת המושכר לתובע – בעניין זה אישר הנתבע כי לא טרח לוודא כי מיטלטלי השוכר היוצא אכן מסולקים טרם קבלת המושכר על ידי התובע – עמ' 30,31 לפרטיכל .
לסיכום לעניין הליקויים מחומר הראיות שהובא בפניי בהחלט נוכחתי בליקויים רבים שהיו בדירה עם תחילת תקופת השכירות, חלקם תוקנו במהלך 2 חודשי שכירות אלא שלא בתוך 48 שעות מהתראות התובע. למרבה הצער ליקוי הנזילה החמור לא תוקן, ולמעשה לא תוקן עד סיום תקופת השכירות וגם לא במהלך עדות הנתבע בפני במרץ 2020!.
ליקויים נטענים אלה על ידי השוכר גובו כולם בצילומים שצירף לתצהיר עדות ראשית מטעמו, בהודעות בכתב והתראות – עשרות במניין במהלך פחות מ-3 חודשי שכירות – ששלח אל המשכיר ואשר נענו בתשובות מגוחכות כמו למשל כי בימי הגשם לא ניתן לבצע תיקון הנזילה ויש להמתין לימי שמש אלא שבימי השמש אנשי המקצוע עמוסים מאוד ומכאן – מבוי סתום מבחינת השוכר והכל בניגוד מחולט ובסתירה בוטה להתחייבות המשכיר בהסכם השכירות ובעיקר בסעיף 5.9 להסכם השכירות שם התחייב המשכיר "לתקן על חשבונו כל ליקוי או קלקול שייגרמו כתוצאה מבלאי רגיל ....תוך זמן סביר ... ויפנה לגורם מטפל או נותן שירות תוך 48 שעות מהודעת השוכר ."
ברם , סעיף זה אינו מתייחס למצב בו ידע המשכיר , למועד השכרת הדירה על ליקוי כרוני חוזר בדירה כפי שנוכחתי בפועל במהלך ישיבת ההוכחות מעדויות הנתבע והעד "הקבלן " מטעמו כפי שיפורט להלן.
כפי שעלה מחקירתו הנגדית של הנתבע – בוצע "שיפוץ בדירה שהחל בשנת 2016 ונמשך מעבר למתוכנן עד אפריל 2017 בקירוב – ע 33 לפרטיכל ש 17 ואילך .המשכיר והעד מטעמו ,שנטען שהוא זה שביצע השיפוץ היו בלתי אמינים לחלוטין לעניין השיפוץ, מהותו , והיקפו. נתנו גרסאות לא קוהרנטיות באשר לתאריך השיפוץ , מהות השיפוץ משך השיפוץ ובעיקר עבודות האיטום – ממתי החלו כמה זמן נמשכו ולמעשה עד מועד העדות ללא פיתרון – ראו עדותו של הנתבע עמודים 39,40 .
בהקשר זה יודגש כי העד גדי גוטוביץ – "הקבלן" טען בתצהירו כי הוא "קבלן עבודות בנייה ושיפוץ" .לתמיכה בגרסתו צריף הסכם עבודות שיפוץ – נספח 1 לתצהירו .
למקרא הסכם עבודה זה עולות תהיות שכן על פי הסכם זה התחייב גוטוביץ גם לבצע עבודות שונות שאינן רק עבודות פנים אלא שבעדותו בפני ציין במפתיע כי את הבנייה החיצונית בנה קבלן מורשה – אלא שלא הובאה כל אסמכתא לביצוע בנייה חיצונית זו , ולקיומו של הקבלן המורשה כאמור , לא כל שכן לתשלום ששולם לו אם ביצע עבודה כלשהי ואם שולם.
כן התחייב הקבלן בהסכם עם המשכיר, לביצוע איטום "לפי תכניות עבודה", אלא שכאשר התבקש להציג את תכניות העבודה לעניין איטום – מילא פיו מים ולא הבין כלל כי אמורות היו להיות תכניות עבודה לביצוע האיטום – עמ' 18 שורות 29-33 לפרטיכל!
עינינו הרואות שבסופו של דבר אישרו הן הקבלן והן הנתבע כי הם בהחלט ידעו שיש נזילה קיימת בדירה אותה לא הצליחו לתקן לפרק זמן של למעלה משנה למן תום השיפוץ ועד להסכם השכירות עם התובע ולמועד החתימה על הסכם השכירות בין התובע לנתבע. כלומר, למועד התקשרות התובע והנתבע שכבר בוצעו ניסיונות רבים לתקן הנזילה שבהחלט נוכחתי שלא ניתן להגדירה כ"טפטוף" – ללא הועיל אם מחמת העובדה שסיבת הנזילה לא אובחנה מקצועית וחד משמעית ולא תוקנה באופן מקצועי ואם מהסיבה שאינה ניתנת לתיקון כלל.
מצב עובדתי זה שבהחלט נוכחתי בקיומו לא גולה לשוכר, התובע.
מבחינת התובע, הוא ראה "טפטוף", שהמשכיר התחייב לתקנו בתוך 48 שעות, הא ותו לא.
אינני מקבלת לעניין זה את גרסת הנתבע לאמור "הוא ידע שיש נזילה שאנחנו מנסים לפתור אותה ויתכן והיא תיפתר וייתכן ולא. הוא יהיה רשאי לעזוב בכל רגע נתון כנגד דייר חלופי...." – עמ' 40 שורות 30 31.
בפועל התרשמתי בחוסר אמינות בוטה של המשכיר, שלמן סיום שיפוץ דירתו, כל שוכר קודם לתובע שנכנס למושכר וגם זה שלאחריו לא השלים תקופת שכירות מוסכמת ועזב את המושכר מבלי שהמציא דייר חלופי תחתיו – ולענייננו, נוסף על התובע – שני שוכרים קודמים נוספים ועוד אחד שלאחר התובע.
הדעת נותנת, שהדירה גם אם עברה שיפוץ קוסמטי ונראתה כלפי חוץ כדירה ראויה ולכאורה "דירת יוקרה" לא עמדה בציפיות, לא אפשרה לשוכר הנאה סבירה ממנה כדירת מגורים כל זאת תוך שימת דגש על מפגע הנזילות שדרש מצד "טיפול" ועבודה – לא פחות , מצד השוכר – ספיגה על ידי סמרטוטים, דשדוש בשלוליות, סבל של ריח טחב ורטיבות, פניות חוזרות ונשנות אל בעל הבית שפעם מספר שהניח "ניילון" למניעת הרטיבות ופעם אחרת הקל ראש בנפילת טיח ממרפסת הדירה בעקבות הרטיבות שלא באה על פתרונה.
4. הנתבע אומנם טען להגנתו כי תיקן וריפא כל פגם עליו הלין התובע. אלא שלמרבה הצער מסתבר שדברים אלה פשוט אינם אמת. בעיקר לא סיפק פתרון לנזילה שלא נפתרה למעשה עד למועד עדותו של הנתבע – שורה 18 עמ' 42 לפרטיכל!.
ביטול הסכם השכירות
5. נוכח מפגעי הדירה הרבים שפורטו מעלה ובהחלט נוכחתי בהם, העדר חימום נאות של הדירה, ריחות עובש, נפילת טיח ממרפסת, ובעיקר – נזילות חוזרות ונשנות וביקורים של אורחים לא קרואים – אנשי מקצוע שנכנסו לדירה מטעם המשכיר, שלא בנוכחות השוכר, שלא ברשותו ושלא בידיעתו תוך פגיעה בפרטיותו ובאוטונומיה שלו ובביטחונו כשוכר דירת יוקרה, ונוכח הפרות יסודיות ובוטות של הסכם השכירות על ידי הנתבע בהן בהחלט נוכחתיכאמור, נאלץ התובע לעזוב את הדירה תוך שהוא תר בדחיפות אחר דירה חלופית כשהוא נתון לאילוצי זמן .
לסיכום: לטענת התובע עסקינן בליקויי רטיבות חמורה בדירה, רטיבות חוזרת שהייתה ידועה למשכיר למועד החתימה על הסכם השכירות אלא שהסתיר אותם מפני השוכר והפרות יסודיות של הסכם השכירות על ידי הנתבע !.
ברי כי בבחינת ליקויי הרטיבות, עסקינן בליקויים אשר גורמים לאי נוחות משמעותית – רטיבות במושכר שאילצה את השוכר "לקפץ בין שלוליות " לפזר סמרטוטים שיספגו את הנזילות, "לארח" ללא הזמנה אנשי מקצוע אקראיים שנכנסו לדירה שלא בנוכחות השוכר בניסיון לבצע תיקונים, מערכת חימום המים בדירה לא פעלה, מזגן הדירה לא פעל ולא חימם בימי החורף הקרים , חתיכות טיח מתקרת המרפסת נפלו וגרמו ללכלוך, לרבות תבהלה שנגרמה לשוכר.
6. הנתבע מנגד, במסגרת כתב הגנתו התכחש למרבית טענות התובע וטען כי הדירה נמסרה לתובע ללא ליקויים ובמצב טוב, כשהיא ראויה למגורים והתובע מצא אותה מתאימה למגוריו ולצרכיו, תוך מזעור אי הנוחות שנגרמה לתובע בעקבות ליקויי הנזילות, בעקבות בקשות המשכיר מהתובע לספוג מי הנזילות בסמרטוטים ועוד .
בעניין העובש בדירה לו טוען התובע, טען הנתבע כי העובש לא נוצר מחדירת מים אלא כתוצאה מהפרשי טמפרטורה גבוהים בין החוץ לפנים וללא אוורור מספיק, הלחות שבבית מתעבה ומרטיבה את קירות הפנים, אלא שפטר עצמו מחובה להתקין מכשור מתאים שימנע הצטברות עובש כאמור.
לטענת הנתבע התובע לא אוורר את הדירה ומשכך אין לו אלא להלין על עצמו. מה גם, שבדירה התגוררו קודם לתובע דיירים קודמים אשר לטענת המשכיר לא העלו כל תלונה בעניין עובש.
לגרסת התובע, עם כניסתו לדירה הוא דיווח מיידית על תקלות רבות שלא נפתרו בכל שלב, גם לא למועד עזיבתו את הדירה לדירה שכורה חלופית .לתמיכה בדיווחים אלה שבהחלט נוכחתי שלא תוקנו תוך 48 שעות על פי הסכמת הצדדים צרף התובע אסמכתאות רבות, התכתבויות מסרונים, הקלטות ותמונות.
מצאתי את גרסת התובע נכונה ואמינה באופן מוחלט!.
אני קובעת כי התובע נפל קורבן בתמימותו לחוסר תום הלב של הנתבע המשכיר שבחר להפוך את דירה הלקויה בעיקר בנגעי רטיבות ונזילות למקור פרנסתו בהתעלמו באופן בוטה מזכותו של התובע השוכר , שתמורת דמי השכירות יהא ביתו השכור – מבצרו !
דיון והכרעה
7. התובע, השוכר, גולל את תלאותיו כמי ששכר דירה תמורת סכום נכבד טבין ותקילין ומנה ליקויים רבים בדירה, אותם תיעד בזמן אמת. כך, בהודעות רבות ששלח לנתבע. הנתבע שבהחלט ידע גם ידע על תלאותיו של התובע ניסה לסובב אותו בכחש, לבקש/לדרוש שיספוג מי הנזילות בסמרטוטים, שישים דלי לקלוט את מי הנזילה במטבח ועוד. כן טען להגנתו כי התובע הטריד אותו בטרחנותו בטענות חוזרות ונשנות לליקויים.
סמיכות ההתראות ופניות התובע, תשובות הנתבע והימנעותו מפתרון חד משמעי של כל ליקוי וליקוי תוך 48 שעות, והימנעותו מתיקון הנזילה והרטיבות עד ליום עזיבת הדירה על ידי התובע לאחר פחות משלושה חודשי שכירות, מאששת את המסקנה כי מגורי השוכר במושכר היו בלתי אפשריים. לעניין זה מקבלת באופן מלא את גרסת התובע.
8. סעיף 6 לחוק השכירות והשאילה קובע כי משכיר לא קיים חיוביו אם מסר לשוכר נכס אשר בזמן המסירה לא התאים מבחינת סוגו, תיאורו, איכותו או תכונותיו למה שהוסכם בין הצדדים. בהסתמך על חומר הראיות שבפני אני קובעת כי אלו פני הדברים במקרה דנן. הדירה נשוא פסק דין זה לא התאימה מבחינת איכותה הלכאורית להסכם בין הצדדים .
ברי כי השוכר אינו רשאי להסתמך על אי ההתאמה אם ידע עליה עם כריתת החוזה או לא הודיע עליה תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה, או שהודיע אך לא נתן למשכיר הזדמנות נאותה לתקן את הליקויים., אלא שכאמור במקרה דנן השוכר התריע וחזר והתריע עשרות פעמים על הליקויים בדירה .
בענייננו, השוכר ידע אומנם כי נכנס לדירה עם ליקויים אולם לא יכול היה לצפות את היקפם לא כל שכן את העובדה שליקוי הרטיבות אינו ניתן לתיקון חרף אי הנוחות שנגרמה לו וניסיונות המשכיר לתקנם.
בהחלט נוכחתי כי התובע התריע על הליקויים בסמוך לכניסתו ואף במועד החתימה על הסכם השכירות. בהחלט נוכחתי כי התובע לא נחפז בביטול החוזה וחזר ופנה אל הנתבע על מנת לאפשר לנתבע לתקן את הליקויים ולא כשוכר להפיק הנאה סבירה מהדירה עד אשר הגיעו מים עד נפש – תרתי משמע.
בנוסף על סעיף 5.9.3. להסכם השכירות הרי שעל פי סעיף 7 לחוק השכירות והשאילה, חייב המשכיר תוך זמן סביר מיום שקיבל את ההודעה לכך מהשוכר, לתקן את המושכר. השוכר רשאי לבחור באחת החלופות שבין אי תשלום דמי שכירות כאשר נמנע ממנו השימוש למטרת השכירות מחמת נסיבות הקשורות במושכר או לבטל את העסקה ובלבד שהשוכר לא ידע על אותן נסיבות בעת כריתת החוזה או היה עליו לדעת עליהן ו/או למנוע אותם.
בעניין זה אין להתעלם מהתיקון לחוק השכירות והשאילה משנת 2017 (ס"ח 2649, עמ' 1028 מיום 19.7.2017, המכונה "חוק שכירות הוגנת") הרחיב את החובות לתיקון פגמים וליקויים במושכר, בתכולתו וברכושו.
בעוד נוסחו הקודם של החוק קבע חובת תיקון כשהדרוש תיקון (הפגם) "שלל או הגביל הגבלה של ממש את השימוש במושכר", הרי שבעקבות התיקון לחוק, הורחבה חובת התיקון וחלה כאשר הדרוש תיקון "גורם הפרעה של ממש לשימוש הרגיל במושכר או לשימוש בו על פי המוסכם בינו ובין השוכר". לשון אחרת, חובת התיקון חלה על המשכיר בכל מקום בה קיימת הפרעה ממשית ולא הגבלה או שלילה של שימוש.
לעניין זה אני קובעת כי סימני רטיבות והטחב כפי שהוצגו בתמונות נספחי תצהיר עדות ראשית תובע , לא נגרמו רק מאי אוורור הבית, כשיטת הנתבע אלא בשל נזילות והצטברות מי נזילות אלה וחדירת מים שנבעה ככל הנראה מבעיות באיטום כפי שהסביר זאת העד מטעם הנתבע בעמ' 23 לפרטיכל שמקורו בצמידות הבניין שם ממוקמת הדירה לבניין שכן והעדר איטום מתאים בין שני המבנים –ליקויים המחייבים תיקון יסודי ומקצועי המבוצע על ידי מומחה לליקויים מסוג זה . תיקון זה הוא באחריות המשכיר. למותר להדגיש, באחריות המשכיר היודע על ליקוי זה, בטרם ישכיר את הדירה ולא תוך גרימת אי נוחות והטרדה בוטה את השוכר ששילם לו ממיטב כספו, לגלות גילוי נאות ומלא של פגם זה לשוכר – דרך בה לא נהג המשכיר כאמור בחוסר תום לב בוטה !
ראו לדוגמא פסק דין שדן במקרה שבו החלו גושי טיח ליפול בנכס מושכר ונפסק כי המשכיר חייב לתקן פגמים במושכר תוך זמן סביר לאחר שקיבל דרישה על כך מאת השוכר ומטרדים מעין אלה שהובאו בפניו מהווים הפרת חוזה מצד המשכיר (ראו ת.א 35621/01 חברת פרוספר גריל בר בע”מ נ’ חברת נכסי משען בע”מ ואח' (16.3.2004)).
כן ראו ע"א 240/77 שלמה כרמל בע"מ נ' פרפורי ושות' בע"מ (פ"ד לד (1) 701) שם נפסק כי חוזה שכירות מיועד "להעניק לשוכר את ההנאה המוסכמת מן הקשר במשך כל תקופת ההתקשרות…". ההנאה המוסכמת מתייחסת לכלל הבית בו הותר השימוש ולא חלקים ממנו.
ומבלי לגרוע ממנו חלקים הסובלים מרטיבות או מטפטופי מים.
כאמור מסקנתי היא כי הרטיבות החמורה והמתמשכת בהחלט העיבה על מגורי התובע בדירה מה גם שלמרות אי הנוחות המתמשכת שנגרמה לו הבעיה לא נפתרה.
התובע תמך טענותיו בסרטונים ומסרונים ודומה כי לרגע לא שקט. קיים קושי לקבל הנחה לפיה התובע ידע ובחר מרצונו להיכנס לדירה במטרה שייצא ממנה לאחר זמן קצר, לכל הדעות.
שוכנעתי כי הנתבע ידע או חייב היה לדעת כי הבית נגוע בעובש ורטיבות ולעשות תיקון יסודי ולא "פרוביזורי". תחת טיפולים קצרי טווח, שיש בהם רק לכסות ולטייח את המפגעים אולם לא לפתור את בעיית הרטיבויות.
למרבה הצער השוכר מצא עצמו שבוי במלתעות הסכם השכירות עד אשר מצא דירה חלופית. הוא נאלץ להשקיע מזמנו בתקשורת חוזרת ונשנית מול המשכיר אך ללא הועיל. בהחלט נוכחתי שאי נוחות זו לא תומחרה במודע על ידי שוכר, כך שהשוכר יודע שהטיפול בנזקי הרטיבות עלול לגרום לו אי נוחות תחת ביטוי בסכומים המשולמים למשכיר (בדמות הנחה משמעותית חודשית).
ממכלול הראיות שבפני בהחלט נוכחתי כי הנתבע ידע גם ידע אודות נגע הרטיבות בדירה שלמעשה אינו ניתן לתיקון, והיה עליו לגלות את הפגם במושכר על מנת לאפשר לתובע לממש את האוטונומיה הצרכנית שלו בקבלת החלטות מדעת, על בסיס מידע מלא ומהימן.
בנסיבות המקרה של השוכר בהן נוכחתי במהלך הדיון אני מוצאת כי בהחלט קיימת הצדקה לעזיבתו את הדירה תוך סיום השכירות, עזיבה אשר לא תיכנס בגדר הפרת הסכם באשר בהחלט מצאתי כי חרף כל ההזדמנויות שנתן התובע לנתבע, נכון למועד עזיבת התובע את הדירה – לא הייתה הדירה ראויה למגורים.
למותר לחזור ולהדגיש כי במקרה דנן, שוכנעתי כי המשכיר ידע על נזקי הרטיבות הכרוניים ומאידך כי השוכר לא ידע ולא יכול היה לדעת עליהם כמפגע כרוני שאינו ניתן לתיקון פשוט".
9. במקרה בו המשכיר לא עמד בחובת התיקון בהתאם לסעיף 7 (א) לחוק השכירות והשאילה –מעניק הדין לשוכר הנפגע, שתי תרופות אפשריות:
הראשונה, מנויה בסעיף 9(א)(1) לחוק, מקנה לשוכר אפשרות לתקן את הפגם בעצמו ולדרוש מן המשכיר את החזר הוצאותיו הסבירות. מטרת הסעיף, היא "לאפשר לשוכר ליהנות מהמושכר לפי החוזה ללא צורך בהגשת תביעה על ידי השוכר לביצוע תיקון או לפיצויים" (הצעת חוק השכירות, התש"ל-1970, ה"ח 901). כך, הוצאות שהוציא השוכר בתיקון מקימות למשכיר חוב כלפיו. חוב זה, בהתאם לסעיף 25 לחוק זה, ניתן לקיזוז מדמי השכירות.
התרופה השנייה, חלופית, מצויה בסעיף 9(א)(2) לחוק. היא מאפשרת לשוכר "להפחית את דמי השכירות כל עוד הפגם קיים, לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם לעומת שוויה לפי החוזה". את שווי ההפחתה יש לשׁום, כאשר "דמי השכירות המוסכמים יופחתו על פי היחס שבין דמי השכירות של מושכר תקין לדמי שכירות של מושכר פגום" (שלום לרנר שכירות ונכסים 238 (1990); תא"ק 55683-09-14 דלעיל).
ברע"א 1900/10 חסון נ' בן חנן (4.7.2010) לא מצא בית המשפט העליון להתערב בקביעת בית משפט קמא לפיה "משלא בחרה השוכרת בביטול החוזה או באכיפתו עמדו לה סעדים נוספים המנויים בסעיף 9 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, כגון הפחתת דמי השכירות ביחס לעלות התיקון", תוך שהוסיף "מחד גיסא שהתה השוכרת בנכס בלא ששילמה דמי שכירות, ויתכן – והדברים נאמרים בלא לטעת מסמרות – שניתן היה להגיע לחישוב כספי שונה במידה מסוימת".
ללמדנו , כי בה בעת שלשוכר עומדת התרופה שבסעיף 9(א)(2) לחוק השכירות והשאילה, יש לקחת בחשבון, לחובתו, את ערכם הכספי של מגורים בנכס חרף הפגם שבו.
לשון אחר; הפחתה מדמי השכירות היא אפשרית, ובלבד שהיא עומדת ביחס ישר לגריעה, שגרע הפגם מהיכולת ליהנות מן המושכר. "חדילה מוחלטת מתשלום אפשרית אך אם שָׁלל פגם זה כל יכולת ליהנות מן הנכס למטרה אשר לשמה הוא נשכר. "השוכר", קבע בית-משפט השלום בפרשה אחרת, "איננו רשאי לעכב או לפטור עצמו כליל מתשלום דמי השכירות עד שיתוקנו הפגמים במושכר, זכותו היא רק להפחית מדמי השכירות. סעיף 9(א)(2) מאפשר לשוכר רק להפחית (אך לא לבטל כליל) את דמי השכירות, וזאת באופן יחסי, היינו, דמי השכירות המוסכמים יופחתו עפ'י היחס שבין דמי השכירות של מושכר תקין, לדמי השכירות של מושכר פגום" (תא"ק 55683-09-14 דלעיל, והמובאות שם).
תנאי לשימוש בתרופות שבסעיף 9(א) לחוק השכירות והשאילה – אם בדרך של יצירתו של חוב למשכיר בעקבות תיקון עצמי בידי השוכר ואם בהפחתה קצובה בדמי-השכירות שהאחרון משלם – הוא כי השוכר דרש מן המשכיר את תיקון הפגם – תנאי בלעדיו אין – אך לא נענה בתוך זמן סביר. ודוק; "כל עוד לא בוטל החוזה מוטלת על כל צד החובה להמשיך ולקיים את חיוביו. עצם קיומה של הפרה אינו מקים, באופן אוטומטי, זכות להפחתה חד-צדדית של התשלום הנדרש בחוזה. סעיף 9(א)(2) לחוק השכירות מתיר לשוכר להפחית את דמי השכירות מקום בו המשכיר לא תיקן את הפגם בנכס 'תוך זמן סביר לאחר שקיבל על כך דרישה מאת השוכר'. קרי, התנאי להפחתת דמי השכירות הוא כי השוכר ביקש לתקן הפגם בנכס, וכי דרישתו לא נענתה בתוך זמן סביר" (ראו ע"א 512/08 שופרסל בע"מ נ' מוחמד עבד אלקאדר ושות' בע"מ (16.5.2011), פסקה 20 לפסק הדין).
לעניין זה אני דוחה גישת המשכיר כי בחתימתו הסכים השוכר הלכה למעשה לוותר על זכותו לליקויים "נסתרים" שיתגלו במושכר לאחר תחילת השכירות, מששכר את הנכס AS IS ומצא אותו "לשביעות רצונו".
מסקנתי היא כי על המשכיר מוטלת חובת גילוי מוגברת, והשוכר רשאי להסתמך על תיאור הממכר על ידי המוכר, ועל החיובים המוסכמים בחוזה, גם אם הייתה לשוכר הזדמנות סבירה לבדוק את הממכר והוא לא ניצל אותה, או, לא ניתן להסתמך על קיומה של תניית פטור, לפיה בדק השוכר את הנכס ומצא אותו מתאים לצרכיו ומטרותיו ולכן הוא מוותר על כל טענה כלפי המשכיר בגין טיב הדירה או אי ההתאמה.
אמור מעתה :הסכמת השוכר לשכור את הדירה במצבה " אינה פוטרת את המשכיר מאחריותו לליקויים או לאי התאמה בדירה (ראו והשוו באנלוגיה לענייננו, תא 13698-03-11 נינט בובליל נ' גדילן חברה להשקעות ונכסים בע"מ (6.11.2014); תא"מ 20029-08-13 אורי צרפי נ' מצפור אדומים בע"מ (22.1.2015)).
מסקנה : האחריות המוטלת על המשכיר ביחס לבדיקת המושכר וחובת הגילוי המשתמעת ממנה היא רחבה מזו המוטלת על השוכר. אחריות זו מהווה אף "תנאי מכללא מכוח הדין" אשר המשכיר נוטל על עצמו את ההתחייבות במסגרת הסכם השכירות מכוח הדין. יודגש, כי אין צורך בידיעה בפועל אלא היתכנות לידיעה של המשכיר אודות עצם קיום נזקי הרטיבות והנזילה. ודוק; חוק השכירות והשאילה קובע כי על המשכיר חובה למסור את הנכס המושכר בהתאמה מלאה למה שהוסכם עם השוכר והוא אינו יכול להוסיף תנאים הפוטרים אותו מאחריות לאי התאמה או לפגם שיתגלה בנכס. גם אם המשכיר התנה בחוזה השכירות וקבע כי השוכר מוותר על כל טענה עתידית הנובעת גם מפגם מוסתר, הרי שתנאי זה בטל משהסעיף הוא סעיף קוגנטי ועל כן, מקום בו השוכר פונה אל המשכיר בטענה כי קיימת רטיבות בדירה, הרי שעל האחרון לתקנה באופן מידי. משלא עשה כן, לא עמד בהתחייבויותיו על פי סעיף 7 (א) לחוק השכירות.
להשקפת השוכר, כפי שבאה בפני ,ואני מקבלת אותה הדירה הפכה לכזו שאינה ראויה למגורים!!!.
סעיף 25א לחוק השכירות והשאילה מגדיר "דירה שאינה ראויה למגורים" שאסור להשכירה כדירה שיש בה גורם סיכון בלתי סביר לבטיחות או לבריאות השוכר, שאין בה מערכת חשמל, תאורה וביוב תקינים ואין בה פתחי אוורור ותאורה טבעית. לפי סעיף 25 ו' לחוק השכירות והשאילה על המשכיר למסור את הדירה כשהיא ראויה למגורים. בתוספת הראשונה נקבע כי דירה שאינה ראויה למגורים היא גם דירה אשר יש בה סיכון בלתי סביר לבטיחות השוכר או לבריאותו.
מסירת דירה שאינה ראויה למגורים דינה כהפרת חוזה, על כל המשתמע מכך וכפועל יוצא אין נפקות לתניה בהסכם בין הצדדים בדבר הסכמה כי השוכר מוותר על כל טענה עתידית בנוגע לפגם מוסתר בנכס.
גם אם אשקול את טיעוני המשכיר כי ניתן לחלוק האם הרטיבות והעובש הגיעו לדרגה כזו שהם מסכנים את בריאות השוכר, עסקינן בידיעה שיפוטית בדבר נזקי רטיבות שאינם מתוקנים, שהמשכיר אינו מכחיש אותם אולם אינו משכיל ואינו מצליח לתקנם תוך זמן סביר .ולא ניתן לצפות מהשוכר שיספוג הלכה למעשה את נזקי רכושו של המשכיר שלמרות מפגעיו ואי תיקוניו , עת ביקש להתפרנס מהשכרתו .
ודוק; המחוקק נתן דעתו לחובת התיקונים בדירה תוך חלוקת אחריות מהי חובתו של המשכיר מול מהי חובתו של השוכר והכיר בזכות השוכר להפיק הנאה סבירה בדירה. כך נקבע, כי השוכר אחראי על כל ליקוי בדירה לרבות פגם שנגרם עקב שימוש בלתי סביר בדירה המושכרת ועליו לתקן את הליקוי על חשבונו, אלא אם הסכימו הצדדים אחרת. אל מול זאת, על המשכיר חלה החובה לתקן על חשבונו כל ליקוי או פגם אחר בדירה המושכרת ואינו קל ערך. טענת המשכיר במקרה דנן כי השוכר עשה שימוש בלתי סביר בדירה, ולא אוורר אותה באופן שגרם לרטיבות ועובש לא הוכחה!
כך או אחרת, וכאמור, מקום בו המשכיר אינו חולק על כך שהיו תיקונים נדרשים, כי אז סעיף 9(א)(2) לחוק השכירות מתיר לשוכר להפחית את דמי השכירות מקום בו המשכיר לא תיקן את הפגם בנכס "תוך זמן סביר לאחר שקיבל על כך דרישה מאת השוכר". קרי, התנאי להפחתת /או השבת דמי השכירות הוא כי השוכר ביקש לתקן הפגם בנכס, וכי דרישתו לא נענתה בתוך זמן סביר.
10. לעניין אני בהחלט מקבלת את טיעוני התובע כי שכר הדירה תוך צפי להנאה ממנה , וכי סבל עוגמת נפש גדולה עת גילה את הרטיבות ,נאלץ לנקות לגרוף מים , לנייד את חפציו בדירה על מנת להגן עליהם.
11. בבחינת היקפה וחומרתה של הרטיבות העולה מגרסת התובע הצילומים והתמלולים שהוגשו כראיות, ומהעדויות, עולה כי הרטיבות לא אפשרה מגורים בדירה עד כי התובע נאלץ לעזוב את הדירה בבהילות.
12. אל מול התנהלות התובע, הנתבע נקט בקו הגנה קבוע מול השוכר-התובע, הורה לו/ הדריך אותו "להציב דלי לקלוט מי הנזילה" לפרוס סמרטוט ולספוג מי הנזילות , לאוורר את הבית – למניעת עובש, תוך זילות מוחלטת בזכות השוכר להפיק הנאה ראויה מדירת היוקרה לכאורה ששכר במיטב כספו.
13. במקרה דנן, על פי חוק השכירות והשאילה עומדת הזכות לשוכר לחדילה מוחלטת מתשלום השכירות כיוון שהפגם שולל את היכולת ליהנות מהנכס למטרה אשר לשמה הוא נשכר, ובמקרה ושילם דמי שכירות להשבתם !.
הפרת חובת הגילוי
14. להווי ידוע כי צדדים המתקשרים בחוזה, מחליפים תמורות הדדיות .כל צד מוצא מענה לצרכיו ביחס למצבו שהיה ערב חתימת החוזה . השוכר – מוצא קורת גג בטוחה על פי צרכיו בהלימה לכאורה לדמי השכירות המשולמים ואילו המשכיר , מפיק הכנסה מנכס בבעלותו – הדירה נשוא התביעה..
מסקנה :חוזה השכירות מהווה מכשיר להעצמת התועלת הפרטית של בעלי הדין אשר מצידה עשויה לתרום לתועלת המצרפית ובכך מושג היעד של יעילות כלכלית (ראו א' זמיר, "הבסיס התיאורטי של חוק המכר (דירות)" משפטים ל (תש"ס) 459, פרק א' ע' 460-467; ג' שלו דיני חוזים - החלק הכללי לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי (תשס"ה) ע' 16-17).
על מנת להגיע לתוצאה זו של תועלות הדדיות, חלה על הצדדים חובת גילוי של מלוא המידע הרלוונטי להתקשרות. מידע זה הוא חיוני על מנת שכל צד ישקול את צעדיו באשר להתקשרות בחוזה.
משכיר שבמחדלו גרע מהיקף התועלת וההנאה ולו הנאה סבירה ששוכר מצפה להפיק מדירה ששכר גרם בכך לפגיעה באינטרס הציפיה וההסתמכות הלגיטימיים של השוכר.
חוזה המבוסס על מצג שווא מצד המשכיר עשוי להצמיח עסקה כושלת וחסרת בסיס כלכלי. לפיכך מורה החוק על חובת גילוי הדדית של הנתונים הרלבנטיים להתקשרות.
המשכיר, בעלי הדירה הוא זה שהמידע על הנכס ברשותו .מכאן, הוא "מונע הנזק הזול ביותר". הרציונאל הכלכלי שעומד מאחורי חובת הגילוי שיש למשכיר לגלות כל המידע הרלבנטי שברשותו הקשור למושכר.
לכך יש להוסיף את חובת תום הלב החלה במשא ומתן טרם כריתת חוזה ולאחר כריתת חוזה. חובת הגילוי היא חלק מחובת תום הלב. המחוקק קבע כי חלה חובה לנהוג בתום לב במהלך קיומו של חוזה. סעיף 39 לחוק החוזים קובע כי "בקיום של חיוב הנובע מחוזה יש לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב, והוא הדין לגבי השימוש בזכות נובעת מחוזה".
הלכה זו מחילה את עקרון תום הלב גם בשלב המשא ומתן וגם בשלב קיום החוזה היא פועל יוצא של מחויבות צדדים לפעול בחריצות והגינות להגשמת כוונתם המשותפת בהתאם לרוח העסקה. ודוק; גם חוק השכירות והשאילה כולל סעיפים הנוגעים לחובת תום הלב.
סעיף 7 לחוק קובע כי חיוב הנובע מחוזה שכירות יש לקיימו בדרך מקובלת ובתום לב.
סעיף 8 לחוק זה קובע כי תניה בחוזה שכירות הפוטרת את המשכיר מאחריות לאי התאמה או פגם בטלה, אם המשכיר ידע או היה עליו לדעת על אי התאמה או הפגם בעת כריתת החוזה או במועד מסירת המושכר ולא הודיע עליה לשוכר. במקרה דנן, שוכנעתי כי קיים קושי לומר שהמשכיר לא ידע על אי ההתאמה או הפגם (דבר שלמעשה הוא אף לא מכחיש זאת).
במקרה שבפני מסקנתי היא שהנתבע הפר את חובת הגילוי ואת חובת תום הלב כלפי התובע הן בשלב המו"מ וכן בשלב כריתת ההסכם עת לא גילה לתובע כי הבית סובל מנזקי רטיבות חוזרים ונשנים וגרם לו להיקשר בעסקה, להיכנס לדירה על כל התלאות שנאלץ לסבול מהרטיבות, מאנשי מקצוע שנכנסו לדירה חזור וכנס מבלי לפתור את הבעיה מציאות שגרמה לתובע לעזוב את הדירה זמן קצר לאחר מכן, על כל הכרוך בכך.
15. לסיכום עניין זה השתכנעתי מהראיות שהובאו בפני כי התיקונים אותם ביצע המשכיר לא צלחו והרטיבות המשיכה, בשים לב לכך שהאחריות היא של המשכיר לליקויים אלו. כן שוכנעתי מהתמונות שהוצגו כי בהחלט נגרעה שלוותו של התובע , הנאתו המצופה מהדירה ששכר איכות חייו ופרטיותו.
במקרה דנן, לא שוכנעתי כי התנהגות התובע תרמה ליצירת העובש או החמרתו.
בהתייחס לרטיבות ולנזילות שלא היו ברות תיקון תוך זמן סביר, לא התרשמתי שמדובר בנזק שולי אלא בנזק שהעיב על המגורים בדירה.
על המשכיר חלה החובה להעמיד לשוכר דירה ראויה למגורים בצורה מיטבית כפי שהציג במעמד השכירות, עת סימני הרטיבות לא נגלו לא העין וטרם קיבלו ביטוי מוחשי, למעט, ואולי, ויזואלי.- בחובה זו לא עמד !
16. הכרעה באשר לפיצוי הנתבע על ידי התובע בהליך שבפני :
כאמור התובע עותר לפיצוי כמפורט להלן, הכרעות לעניין עתירות אלה בגוף הדיון:
1. החזר דמי שכירות מלאים – בגין 3 חודשי השכירות בהן שכר את הדירה בטענה שהדירה לא הייתה מתאימה למגורים למן יום השכירות הראשון ₪- לעניין זה טענה באת כח התובע כי בהסתמך על הסכם השכירות והפרותיו היסודיות על ידי הנתבע, הוא זכאי להשבת דמי השכירות ששילם בסכום כולל של – 27,900 ₪.
בתשובה לטענה זו טען הנתבע, כי בפועל התגורר התובע 21 ימים נוספים לאחר שהודיע לנתבע על ביטול הסכם השכירות – לטענתו – בגין ימים אלה אינו זכאי להשבת דמי שכירות. תחשיב פשוט של שווי 21 ימי שכירות מתוך 3 חודשים מסתכם לכל היותר ל6510 ₪. גם אם אניח כי לתובע הייתה אופציה לעבור למלון עד אשר מצא דירה חלופית , הדעת נוספת כי שכירות חדר במלון במרכז תל אביב למשך 21 ימים – עד אשר מצא דירה חלופית על כל הטרחה שנדרש לה אגב כל אלה – עלותה לפחות 8000 ₪ . לפי 400 ₪ לפחות ליום. בנסיבות אלה ומאחר ובהחלט נוכחתי שהנתבע הפר את חובת הגילוי ואת חובת תום הלב בכל הקשור להשכרת הדירה הנגועה בנגע הרטיבות אינני רואה להפחית כל סכום מרכיב תביעה זה ואני מחייבת את הנתבע לשלם לתובע את מלוא דמי השכירות ששילם לו מאחר ובהחלט נוכחתי כי במהלך כל תוקפת השכירות לא הייתה הדירה ראויה למגורים , ואם לא די בכך הנתבע בהתנהלות גרם נזקים נוספים טרחה ועוגמת נפש לתובע שגם בגינה חייב הוא בפיצוי התובע!.
2. הפרש בגובה דמי השכירות בין דמי השכירות המוסכמים לבין דמי השכירות בדירה החלופית ששכר בסך של 1755 ₪ לכל חודש – ובסך הכל בגין 9 חודשי השכירות הנותרים (אם היה משלים שנת שכירות מלאה במושכר)- 26,595 ₪-
לעניין זה טען התובע כי נדרש לאתר דירה חלופית בדחיפות. ברם, בבחינת פרטי הדירה החלופית ורמתה בהחלט נוכחתי כי הדירה החלופית היוותה מבחינת תנאי הדיור שבחר התובע – בבחינת שדרוג משמעותי – דירה במגדל דירות חדש כולל חניה תת קרקעית ומחסן , הכרוכה גם בתשלום דמי ניהול בסכום נכבד – אינני סבורה כי יש לחייב את הנתבע בשדרוג תנאי מגורים אלה ואני דוחה רכיב זה של התביעה.
3. דמי תיווך – מאחר ונוכח ההפרה הנטענת של הסכם השכירות על ידי המשכיר ועל מנת למצוא בדחיפות דירה חלופית נאלץ התובע לשכור שירותי תיווך ואף לשלם דמי תיווך תובע התובע החזר דמי תיווך אלה – בבחינת נזק שנגרם לו בעקבות הפרה שהפר הנתבע את הסכם השכירות – בסך של 12,285 ₪.
בעניין זה טען הנתבע להגנתו כי התובע לא פעל להקטין הנזק לדוגמא על דרך חיפוש עצמאי של דירות להשכרה – סעיף 19 לסיכומי הנתבע . אין להתעלם בהקשר זה מנסיבותיו האישיות של התובע שהתגורר עד להסכם השכירות עם הנתבע בארצות הברית. עברית לא הייתה שפה שגורה בפיו, וגם את הדירה נשוא פסק דין זה שכר באמצעות מתווך .
אני קובעת כי על הנתבע לשאת בנזק זה של תשלום דמי תיווך נוספים , שמבחינת התובע , ככל שהנתבע לא היה מפר את החוזה – תשלומם היה מיותר . יחד עם זאת ומאחר וגובה דמי תיווך אלה הוא נגזרת של דמי השכירות הגבוהים יותר של הדירה החלופית , אני מפחיתה מרכיב פיצוי זה את החלק היחסי העודף ומחייבת את הנתבע לפצות את התובע בסך של 11,056 ש"ח.
4. בנוסף תובע הוא בגין שירותי ניקיון למושכר שנאלץ התובע להזמין נוכח אירועי הנזילות התכופים וכניסת הנתבע לדירה תכופות בעצמו או עם בעלי מקצוע על מנת לתקן את שלל הליקויים – "ביקורים " שגרמו ללכלוך בדירה – 400 ₪-מאחר ובהחלט נוכחתי אירועי הנזילות והלכלוך הכרוך בהם אני קובעת על דרך האומדנה כי סכום הפיצוי הנתבע לביצוע עבודות ניקיון אלה הוא בהחלט סביר ומחייבת את הנתבע לשלם לתובע את הסך של 400 ₪ בגין סעיף זה .
5. לטענת התובע , לכשנכנס לדירה הסתבר לו כי בדירה מקקים ואף חולדות. בדלית ברירה נאלץ להוציא הוצאה בגין הדברה בסך של 610 ₪.- לעניין זה דוחה את רכיב התביעה מאחר לא שוכנעתי שהתובע דרש מהנתבע לנקות את הדירה ולבצע הדברה על חשבונו.
6. הובלה – מאחר ובעקבות הליקויים והפרת הנתבע את הסכם השכירות נאלץ התובע לבטל את הסכם השכירות ולעבור לדירה חלופית בחלוף 3 חודשי שכירות בלבד , נאלץ לשוב ולשכור שירותי הובלה לדירה החלופית – 750 ₪ - סכום זה על דרך האומדנה הוא למעלה מסביר ואני מקבלת רכיב זה של התביעה ומחייבת את הנתבע לשלמו לתובע!
7. החזר פיקדון- לטענת התובע עפ"י חוזה השכירות הוא מסר למשכיר צ'ק בנקאי ע"ס 25,000 ₪ כבטוחה. המשכיר הפקיד צ'ק זה והשיב לשוכר עם דרישתו את הסכום בחסר של 3,415 ₪. – נוכח התנהלות המשכיר הנתבע לא מצאתי כל הצדקה לקיזוז סכום כלשהו מדמי הפיקדון שמסר לו התובע בהמחאה , מה גם שהנתבע כאמור הוא שהפר את הסכם השכירות הפרה גסה ובוטה בחוסר תום לב מופגן תוך ניסיון לנצל את תמימותו של התובע שהגיע מרקע תרבותי שונה !.
8. בנוסף , תובע התובע פיצוי לא ממוני בגין עוגמת נפש בסך של 15000 ש"ח הוצאות טיפול משפט בסך של 8686 ש"ח והוצאות תרגום ותמלול הודעות ביישומון "whatsapp" של הנתבע לתובע לצורך התביעה בסכום כולל של 2101 ש"ח.
כפי שפרטתי לעיל הנתבע לא חס על התובע לא חסך ממנו עוגמת נפש ואי נוחות בהיותו שוכר שהתקשר איתו בהסכם שכירות בתום לב.
מאחר ובהחלט נוכחתי שהתובע סבל , וזאת בלשון המעטה מהתנהלותו המזלזלת חסרת תום הלב של הנתבע, נאלץ לתעד את כל התקשורת הרבה אם הנתבע להקליט , להמציא חוות דעת מומחה ולשכור שירותים משפטיים אני מקבלת רכיב זה של התביעה ומחייבת את הנתבע לפצות את התובע בגין עוגמת נפש בסכום של 11,160 ש"ח - סכום שמהווה למעשה 10% מסכום דמי השכירות השנתיים על פי הסכם השכירות בין הצדדים בצירוף הסך של 8686 ש"ח, הוצאות משפט ובצירוף הוצאות התובע לתרגום ותמלול ראיותיו בסכום נוסף של 2101 ש"ח. בסך הכל מחייבת את הנתבע לשלם לתובע בגין רכיב זה את הסכום הכולל של 21,947 ש"ח.
בריכוז כל רכיבי הפיצוי שתביעתם נתקבלה כמפורט מעלה – מחייבת את הנתבע לשלם לתובע את הסך הכולל של 65,468 ₪ בצירוף ריבית חוקית והפרשי הצמדה למדד החל מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל
בנוסף מחייבת את הנתבע לשלם לתובע את סכום האגרה בה נשא בצירוף ריבית חוקית והפרשי הצמדה למדד מיום שנשא בה ועד התשלום בפועל.
המזכירות תשלח העתק פסק הדין בדואר רשם אל באי כח הצדדים