דיון והכרעה
השתלשלות מכירת הזכויות במתחם סומייל
18. מתחם סומייל הוא קרקע שמשתרעת על שטח של 3,167 מ"ר במגרש 124 בגוש 6214, חלקות 535, 541 (בחלק); גוש 6213, חלקות 1210, 1223, 1221, 1220. 1218, 1212, 1211, 20 (בחלק), 1231 (בחלק; גוש 6213, חלקות 14 (בחלק), 19 (בחלק), 776 (בחלק), 830 (בחלק), 15, 16 (בחלק). בזמנים הרלבנטיים לתביעה איפשר התכנון הסטטוטורי שחל במתחם סומייל הקמה של מגדל מגורים בן 50 קומות שכולל 200 יחידות דיור. בנוסף, התאפשרה בנייתם של שטחים מסחריים, חנויות וכיו"ב שימושים נלווים. כעולה מסעיף 13 לתקנון תכנית תא/2988, הליכי הבנייה הותנו בהשלמת פינוי התושבים המקומיים שמתגוררים במקום [נספח ז' ל-ת/1].
במועדים הרלבנטיים לתביעה הוחזקו הזכויות במתחם סומייל על ידי שתי קבוצות:
יורוקום – אשר החזיקה ב-52% מהזכויות.
קבוצת רבינוביץ-שגיב-בר וקבוצת שורקה החזיקו ב-48% מהזכויות, כדלקמן:
אפיקי (נתבעת 4) היא חברה פרטית שבעלי השליטה בה הם רו"ח יאיר רבינוביץ', רו"ח דורון שגיב ומר בר. בשנת 2004 התקשרה קבוצת רבינוביץ-שגיב-בר עם מר שורקה וחברות שבשליטתו (לעניין זכויות הבעלות במתחם סומייל תיקראנה שתי הקבוצות יחד – קבוצת שורקה) בהסכם מסגרת לרכישת נכסי נדל"ן מניבים (להלן – הסכם המסגרת) [נספח 5 ל-נ/21]. כחלק מפעילותם המשותפת של הצדדים כפי שעוגנה בהסכם המסגרת, רכשה אפיקי יחד עם נתבעות 6-5 את מלוא זכויותיה של החברה הציבורית ליברטי פרופרטיס בע"מ במתחם סומייל, המהווים כ-48%. אותם 48% התחלקו בהתאם להסכם המסגרת בין אפיקי (30%), נתבעת 5 (3%) ונתבעת 6, בשליטת מר שורקה (67%) (להלן תיקראנה יורוקום וקבוצת שורקה – בעלות הזכויות).
19. בין בעלות הזכויות במתחם סומייל הייתה היכרות ארוכת שנים, במסגרתה ניסתה יורוקום לרכוש את זכויותיה של קבוצת שורקה.
לימים נתגלעו בתוך קבוצת שורקה מחלוקות רבות וקשות אשר הובאו להכרעה בהליך בוררות לפני כב' השופט (בדימוס) ב' אוקון. ביום 15.1.2011 ניתן על ידי הבורר "צו להעברת הניהול" לפיו ניהול הנכסים המשותפים לקבוצת שורקה, יועבר לידי מר שורקה. בין אותם נכסים נמצאות גם זכויות הבעלות במתחם סומייל [נספח 6 ל- נ/21].
מר סגן-כהן, מי שכיהן בתפקיד מנכ"ל יורוקום, הסביר כי המחלוקות הפנימיות בתוך קבוצת שורקה, גרמו לחוסר שיתוף פעולה ואי-הסכמות באשר למכירת זכויותיה של קבוצת שורקה. בנסיבות אלה, במשך שנים ארוכות נותר מתחם סומייל בבעלות משותפת של קבוצת יורוקום ושל קבוצת שורקה. וכך עלו הדברים מעדותו של מר סגן-כהן:
"... סומל הייתה בידי יורוקום נדמה לי 20 שנה לפני העסקה הזאת, בערך 20 שנה לפני שהעסקה הזאת נחתמה עם חג'ג' בסוף, אנחנו הכרנו את כל השותפים שלנו, בין היתר בבניין שלנו שנקרא 124, חלקה 124 היה שותף עם שני שותפים אדון אחד בשם שורקה ואדון אחד בשם רבינוביץ, עורך הדין רבינוביץ שאנחנו ניסינו מזה זמן לקנות אותה רק לא יכולנו כי שניהם התנגשו ביניהם ולא הגיעו לשום מסקנה ביניהם ואת זיו לב הכרנו הרבה קודם"
[פר' עמ' 162, ש' 31-25]
וכן:
"... שורקה היה שותף של רואה חשבון רבינוביץ ... הוא היה שותף אתו בחלק מהדירות שם ... שורקה ורבינוביץ ... לא הגיעו בלשון המעטה להבנה ביניהם והם ניגשו לגישור ..."
[פר' עמ' 168, ש' 16-11]
ובהמשך:
"לא יכולנו לקנות את הבניין, רצינו לרכוש את כל המאה אחוז של הבניין, כפי שאמרתי לך אנחנו היינו למעלה מחמישים אחוז לא זוכר כמה ושורקה יחד עם עיריית תל אביב היו היתרה, עיריית תל אביב בשלב מסוים הסכימה למכור, שורקה ורבינוביץ הם שניהם לא הגיעו עין בעין לא הסכימו אז אמרנו נמכור את הזכויות שלנו ושמישהו אחר ישבור את הראש איתם"
[פר' עמ' 170, ש' 36-32]
20. גם מר חצור הסביר כי לנוכח "הסכסוכים הקשים בין רבינוביץ לשורקה הנכס הזה נזנח ולא טופל" [פר' עמ' 139, ש' 3-2]. לדבריו: "אני חושב שהם היו שותפים עם קבוצת יורוקום, עסקה מאוד יפה, הם היו רצו לקדם אותה כיזמים כבעלים ויורוקום עסקה בקידום, קבוצת שורקה רבינוביץ עסקה בסכסוכים ולא בקידום פרויקט" [פר' עמ' 139, ש' 7-5].
21. קבוצה נוספת בעלת חשיבות למתחם סומייל היא קבוצה של תושבי סומייל שמעמדם החוקי בקרקע לא הוסדר. מדובר בכ-40 משפחות אשר ישבו במתחם במשך שנים רבות [עמ' 16, ש' 13-12 לנספח ב' ל-ת/3]. תושבים אלה היו אמורים להתפנות ממתחם סומייל (להלן – המפונים).
מר סגן-כהן תיאר את המפונים כדלקמן: "היו שם [במתחם סומייל – א.ש.] לא מעט משפחות שטענו או לא טענו שיש להם זכות על הקרקע, נדמה לי שהיו שם איזה 30 ומשהו משפחות שגרו שם פיזית, כמובן שהם הפריעו לנו בכל הפרויקט הזה" [פר' עמ' 184]. ניסיונותיהן של בעלות הזכויות במתחם סומייל לפנות את הפולשים (לשיטתן) עלו בתוהו. במובן זה, היוו המפונים "מכשול" נוסף במכירת הזכויות במתחם סומייל.
מר בר הסביר בעדותו לפניי כי במתחם סומייל היו קיימות שתי בעיות עיקריות:
"האחת זה הפינוי, כי בלי פינוי אי אפשר היה לבנות, העירייה התנתה – כדי לבנות שם צריך לעשות איקס פינוי באותו המתחם ולא קשור למגרש שלנו ספציפית. זו היתה בעיה אחת. הבעיה השנייה- הוודאות למתי יהיה אפשר לקבל היתר בניה. כי היו שם אנשים שהחזיקו קרקע 20 שנה ולא הגיעו לידי מיצוי וזו הייתה הבעיה של כל קונה שפנינו אליו. כמה זמן ייקח עם העירייה עד ההיתר ומה עושים עם הפינוי? ..."
[פר' עמ' 213, ש' 18-13]
22. גם מר סגן-כהן עמד בעדותו על ה"מכשול" שיצרו המפונים בניסיונות שנעשו למכירת זכויות הבעלות במתחם סומייל כדלקמן:
"... יום בהיר אחד התייצב אצלי אדם מאד מתוחכם שנקרא דוד תאגר שהציג את עצמו כיו"ר הכפר של הוועד הזה וטען שיש בכוחות לפנות את כולם, שורק במשרוקית כולם מתייצבים ויוצאים מהכפר, היה לו עורך דין מגבעתיים, שכחתי את שמו, ישבנו בפגישות והנל הציג לי דרך עורך הדין שלו הסכמים עם חלק גדול מבעלי הקרקע שאמנם הם מוכנים, מה שבעל הבית אומר המפקד אומר אנחנו עושים פחות או יותר, זה תמורת ממון כמובן, אחרי זה התחלנו לנהל את משא ומתן הזה לצורך העניין הזה כי ידענו שבלי פינוי קשה מאד יהיה למכור את השטח שם והגענו להבנה עם עיריית תל אביב אז, עיריית תל אביב לא אישרה את התבע בלי פינויים, היא דרשה את הפינויים ואז הגענו להבנה עם היועצת המשפטית של עיריית תל אביב על מה מפנים, איך מפנים ובאיזה שלבים מפנים כי הפרויקט עצמו היה אמור להיבנות בשלבים, דוד תאגר בזמנו התנגד להסכם הזה, משום מה עיריית תל אביב קיבלה את הטענה שלו ההתנגדות שלו ואמרה חזרנו בנו, אנחנו צריכים פינוי מלא, אם לא יהיה פינוי מלא אי אפשר להתחיל בפרויקט דבר שעיכב את זה עוד מספר שנים ..."
[פר' עמ' 184, ש' 18-5]
23. עניין המפונים יצר שתי מחלוקות נוספות בין בעלות הזכויות במתחם סומייל: האחת, כמות המפונים שנותרה לכל אחת מן הקבוצות לפנות מ"החלק שלה" במתחם סומייל; השנייה, מהו שווי הזכויות של כל אחת מהקבוצות כתוצאה מכמות המפונים שנותרו בחלקה.
תיאר זאת מר בר בעדותו לפניי כדלקמן:
"לנו על המגרש באופן ספציפי היה עוד דייר מוגן אחד, או מפונה, אנחנו את כל המפונים כבר פנינו ולירוקום היו הרבה דיירים שישבו על הקרקע, לנו היה דייר אחד, אז לנו לכאורה, לא היינו צריכים את הפינויים אבל העירייה התנתה בהיתר בנייה, מי שהולך לבנות ראשון, צריך לפנות 60% מכלל המתחם שזה לא קשור למגרש שלנו כי לנו היה רק מפונה אחד. לכאורה אנחנו היינו אמורים להיפגע מהחלטת העירייה כי לנו היה פינוי אחד לפנות והעירייה התנתה פינוי של 60% של המתחם, אנחנו כבר שילמו בגין הפינויים מה שיורוקום לא עשתה, לכן שווי הקרקע שלנו היה יותר גבוה כי לנו נשאר רק פינוי אחד"
[פר' עמ' 217, ש' 36-32, עמ' 218, ש' 3-1]
מר סגן-כהן התנגד לגרסה זו של מר בר והסביר: "הוא [מר בר – א.ש.] טען שעל פי התבע יש לו רק מפונה אחד, דבר שלא היה ולא נברא, שיש לו רק משפחה אחת מתוך השלושים וכל השאר עלינו ..." [פר' עמ' 185, ש' 12-11].
24. יוצא אפוא כי על אף היכרות ארוכת השנים של בעלות הזכויות במתחם סומייל, לא צלחה דרכה של יורוקום לרכוש את זכויותיה של קבוצת שורקה. מבוי סתום זה נבע ממורכבותו של מתחם סומייל, היעדר יכולתן של בעלות הזכויות להגיע להבנה והסכמה באשר למכירת הזכויות, קיומן של אינטריגות פנימיות בתוך קבוצת שורקה והצורך בפינוי התושבים ממתחם סומייל.
25. בנסיבות אלה החליטו יורוקום וקבוצת שורקה למכור את זכויותיהן במתחם סומייל לצד שלישי. לטענת מר שורקה, מכירת זכויותיה של קבוצת שורקה במתחם סומייל נבעה מתוך הכרח. לדבריו: "... זה היה טיפשי למכור אבל פשוט אילצו אותנו למכור ... רק שתבין סומייל עבר כמה גלגולים אחד מכר לשני, כשזה הגיע אלינו זה היה לקראת סוף הדרך לקבל היתר ... חיכית כ"כ הרבה שנים, נשאר סוף המרוץ ונאלצנו למכור. הוכרחתי כי הבנק אמר לנו שאם לא נמכור נלך לכונס נכסים. ניסיתי בכל הדרכים ולא הצלחתי ... אז יצא מרוץ להתחיל למכור ..." [פר' עמ' 227, ש' 18-12]. ובהמשך:
"עסקת האופציה לא הייתה לי ברירה לקבל אותה ... אחרי שהעסקה עם חג'ג' לא הצליחה והוא פשוט נעלם ל-6 חודשים, באו נדמה לי במקרה הזה, זיו, זיו אמר שאיזשהו עו"ד, לא זוכר את שמו, הביא חברה חדשה, ורדינון שולביץ וגם בר אמר שהוא מכיר אותו אבל הם לא יכולים לשלם מזומן אלא הם רוצים אופציה, אמרתי אני צריך מזומן לבנק ואמרו לי אין ברירה. עשיתי כמה טלפונים ולא הצלחתי. חג'ג' נעלם. זו הייתה המצאה חדשה ובלית ברירה ניגשתי לבנק ודיברתי איתם ואמרו לי תקשיבו, הם עשו מגורמים לא נכונים אבל זו בעיה אחרת שלא נכניס אותה פה, אמרתי אין קונה אחר, אין קונה וזו ההצעה, אופציה לשנה. הבנק נתן לי את האישור"
[פר' עמ' 228, ש' 27-20]
מר סגן-כהן הסביר כי "... עקב אי ההסכמה שביניהם [בין רו"ח רבינוביץ לבין מר שורקה – א.ש.] אנחנו החלטנו להרים ידיים ולוותר, למכור את זכויות הקרקע, באו אלינו הרבה אנשים ששמעו מזה כי העולם קטן ואמרו אנחנו מוכנים לקנות או אנחנו מוכנים לקנות אך ורק את מאת האחוזים מהפרויקט כי הם גם ידעו את הקלייש בין רבינוביץ לשורקה אז אמרו תשברו אתם את הראש תקנו מהם אנחנו נקנה מכם את המאה אחוז" [פר' עמ' 171, ש' 8-4].
בין המתעניינים ברכישת הזכויות במתחם סומייל הייתה גם קבוצת חג'ג', אשר הובאה למשא ומתן על ידי מר פנחסי. משא ומתן זה לא צלח ולא התגבש לכדי הסכם, בין היתר, מאחר שקבוצת חג'ג' דרשה כי מועד התשלום בגין הרכישה יהיה רק לאחר קבלת היתר בניה – דבר שעלול להימשך מספר שנים רב. בהמשך נטשה קבוצת חג'ג' את המשא ומתן וניתקה מגע עם מר שורקה [סעיף 10 ל-נ/19].
26. קבוצת שורקה המשיכה לנהל משא ומתן עם רוכשים פוטנציאליים אחרים, ביניהם ורדינון. נתבע 7, מר שחר מחט, דירקטור נתבעת 10 (להלן – מר מחט) הסביר כי במסגרת תפקידו כמנהל פיתוח עסקי בורדינון, פנה לדירקטור ורדינון, מר דן ורדינון (להלן – מר ורדינון) לצורך בדיקת היתכנות לרכישת הזכויות במתחם סומייל. לדבריו: "עסקת סומייל הייתה ידועה לכל מי שמתעסק ביזמות בתל אביב" [פר' עמ' 286, ש' 18]. בנוסף, פנה מר מחט לנתבע 8, מר יעקב שולביץ (להלן – מר שולביץ) אשר שימש כנציג נתבעות 12-11 ועניין אותו בחבירה אסטרטגית לצורך ניהול משא ומתן לרכישת הזכויות במתחם סומייל.
מר מחט, מר ורדינון ומר שולביץ מינו את עו"ד דורון אריאל (להלן – עו"ד אריאל) לייצג את נתבעות 13-10 וחברת איירס רוק לימיטד שהינה חברה בבעלות רעייתו של נתבע 9, מר רונן חצור (להלן – בעלות האופציה) במסגרת משא ומתן עם קבוצת שורקה. לדברי מר מחט, הוחלט כי תחילה ינוהל משא ומתן מול קבוצת שורקה ורק לאחר שיתגבשו עקרונות הרכישה עם קבוצה זו, יפנו לניהול משא ומתן מול יורוקום.