וראו גם: רע"א (מחוזי ת"א) 44422-09-17 אאורה ישראל - יזמות והשקעות בע"מ נ' ליכטנשטיין (פורסם בנבו, 27.9.2017); תא"מ (שלום רמ') 42317-11-17 סוואיד נ' קחם חברה להשקעות בע"מ, והאסמכתאות שפורטו שם (פורסם בנבו, 1.7.2019); עניין אליהו.
כד. מבצע "צוק איתן" החל ביום 8.7.2014 והסתיים ביום 26.8.2014. חודש לאחר סיומו, ביום 30.9.2014, שלח הנתבע מכתב לתובעים ובו כתב כי "מועד האכלוס קרוב" וכי "חברתנו נערכת בימים אלה להשלים את קבלת האישורים ומסירת החזקה בדירות לפני מועד המסירה הקבוע בהסכם (31.12.2014 - א"ג)". חודש וחצי לאחר מכן, ביום 12.11.2014, שלחה חברת רב בריח מכתב אל חברת נגר וזמירה בע"מ "לידי מר אפי גולן", שכותרתו: "אספקת דלתות רב בריח, בנוגע לפרויקטים גרין בוטיק ונופים טירת הכרמל", ובו צוין שבעקבות מבצע "צוק איתן" נגרמו עיכובים בעמידה בלוחות הזמנים. מטעם הנתבע הוצג כראיה הפרוטוקול השני, הנושא תאריך 2.1.2015 (יומיים לאחר מועד המסירה החוזי), בו סומן שדלת הכניסה לדירת התובעים הינה תקינה. סוגיה זו עלתה בחקירתו הנגדית של מנהל העבודה רונן. הוא התבקש להסביר את העובדה שבפרוטוקול השני שנערך ביום 2.1.2015 נכתב שדלת הכניסה היא תקינה, בשעה שבתכתובות מאוחרות (כמו המיילים ששלח רומן אל האדריכלית פרדיס ביום 4.5.2015 וביום 18.6.2015, והפקס שכתבו התובעים מיום 28.10.2015 "לכל מאן דבעי" - א"ג) מופיעות התרעות על אי-תקינותה, והשיב:
"5ג' (הפרוטוקול השני - א"ג) זה הכתב שלי. עברנו על הכל ... נכון לאותו זמן בבדיקה הספציפית הכל היה תקין, ועובדה שהיא חתמה. אנחנו עשינו 'ווי' .. ה'ווי' הוא שלי ... הדייר אישר באותו מעמד שהדלת תקנית" (עמ' 28-26 לתמלול ישיבה מיום 17.11.2019).
כה. הטענה לקיומו של קשר בין מבצע "צוק איתן" לבין האיחור במסירת הדירה אינה עולה בקנה אחד עם העובדה שחודש לאחר תום המבצע הודיע הנתבע לתובעים כי עליהם להתכונן להקדמה במועד מסירת הדירה. כמו-כן, לא ניתן לטעון, מצד אחד, כי אספקה מאוחרת של דלתות על-ידי חברת רב-בריח הינה אחד הגורמים לאיחור במסירה, ומצד שני להציג ראיה בכתב (הפרוטוקול השני) לפיה יומיים לאחר מועד המסירה החוזי נמצאו דלת הכניסה ודלתות הפנים כשהן תקינות. המסקנה ממכלול הראיות שהובאו הינה כי לא עלה בידי הנתבע להוכיח קשר סיבתי בין העיכובים באספקת דלתות על-ידי חברת רב בריח כתוצאה מהלחימה בדרום במבצע "צוק איתן" לבין איחור במסירת החזקה בדירה לתובעים.
2.11 השארת פסולת
כו. הטענה לעיכוב במסירה כתוצאה מפסולת שהושלכה באתר הבנייה על-ידי גורמים אחרים לא צוינה בכתב ההגנה, ודי בכך כדי לדחותה. היא הועלתה לראשונה בתצהירו של המפקח רון, שטען כי הימצאות פסולת בניין בסמיכות לאתר, שהושלכה כפי הנראה מאתרי בנייה סמוכים, הייתה "גורם מעכב בהשלמתן של עבודות הפיתוח אשר היו באחריות משרד הבינוי והשיכון". אפרים טען בחקירתו הנגדית כי האחריות לפינוי הפסולת לא הייתה קשורה לנתבע (עמ' 63 לתמלול ישיבה מיום 29.5.2019), ואילו מנהל העבודה רונן העיד בחקירתו הנגדית:
"קראתי לו (לרון, נציג משרד השיכון) להראות לו שגורמים אחרים זורקים פסולת בשטח שלנו ... אני אפילו צילמתי את זה ... אני הראיתי את זה לרון" (עמ' 32 לתמלול ישיבה מיום 17.11.2019).
על אף שבידי הנתבע היו צילומים של הפסולת, הוא נמנע מלהציגם כראיה על מנת להוכיח כי הפסולת הושלכה באתר וכי פינוייה עיכב למשך פרק זמן כלשהו את השלמת עבודות הפיתוח על-ידי משרד השיכון. אף אם יש ממש בטענה, מדובר בספיח
לטענה בנוגע לעיכובים בקיום התחייבויות משרד השיכון, בה כבר הכרענו לעיל.
2.12 עיכוב על-ידי התובעים
כז. אפרים, מנהל הפרויקט, טען בתצהירו כי על אף שטופס 4 התקבל ביום 19.4.2015, התעכבו התובעים לפחות במשך שבועיים בכל הנוגע לחיבור הדירה למנוי המים והחשמל. רונן, מנהל העבודה, הצהיר כי הוא מסר לתובעים הודעה מיד לאחר קבלת טופס 4 ביום 19.4.2015, אולם הם "לקחו את הזמן ולא מיהרו להתחבר לתשתית המים והחשמל". בחקירתו הנגדית הוא הודה כי אין ברשותו אסמכתאות בכתב לכך שמיד לאחר קבלת טופס 4 נעשתה פנייה לתובעים, ושהם השתהו בפנייה לחברת חשמל לשם חיבור הדירה לחשמל לדירה (עמ' 33 לתמלול ישיבה מיום 17.11.2019).
כח. ביום 19.4.2015 קיבל אפרים לידיו את טופס 4 מידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה "מורדות הכרמל". מטעם הנתבע לא הובאו ראיות להתרחשויות שחלו בין מועד זה לבין מועד מסירת החזקה לתובעים, ביום 19.5.2015. לא הוכח אימתי קיבלו התובעים הודעה על מועד המסירה החדש ואימתי חוברה הדירה לחשמל ולמים. לא הוצג פרוטוקול של מסירה הדירה ביום 19.5.2015. נותרה, איפוא, טענה בעלמא שלא הוכחה.
2.13 הפיצוי
כט. הנתבע לא הוכיח קיום נסיבות המאפשרות הארכת מועד מסירת הדירה שיש בהן כדי לפטור אותו מפיצוי התובעים בגין האיחור במסירה. לאור הוראת סעיף 5א(1) לחוק המכר, התובעים זכאים לפיצוי בסכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 בעבור תקופה של ארבעה וחצי חודשים - מיום 31.12.2014 ועד ליום 19.5.2015.
ל. להוכחת דמי השכירות האמורים הוגשה מטעם התובעים חוות דעת מיום 10.4.2019 של שמאית המקרקעין ורד אוהל (ת/2), בה נקבע כי דמי השכירות הראויים לדירת התובעים, נכון ליום 1.1.2015, הינם 4,200 ₪ לחודש. בחקירתה הנגדית הבהירה השמאית אוהל כי ביקרה בעצמה בדירת התובעים, והסבירה כי מסקנות חוות הדעת מבוססות על שיטת ההשוואה (לדירות דומות בנות ארבעה חדרים) ושיטת ההכנסות. עוד ציינה השמאית כי מנתוני ההשוואה לדמי שכירות שנהגו בשנת 2019 היא הפחיתה 5% על מנת לשקף את דמי השכירות שנהגו בשנת 2015, וכן הפחיתה 5% מנתונים שהופיעו באתר "יד 2", המשקפים "הפחתה לעניין של המשא ומתן" בין משכיר מרצון לשוכר מרצון (עמ' 6 לתמלול ישיבה מיום 17.11.2019). השמאית אוהל נשאלה על פשר המלים "המחיר מגלם את המע"מ" שבעמ' 9 לחוות דעתה, והסבירה כי כשמדובר בעסקה בין אנשים פרטיים "אין משמעות לשורה הזאת" ואין להפחית בשיעור מס-ערך-מוסף את גובה דמי השכירות שנקבעו בחוות דעתה (עמ' 10, שם). היא דחתה, ללא הנמקה מספקת, את טענת בא-כוח הנתבע, לפיה היה מקום להפחית מגובה דמי השכירות הראויים המתייחסים לדירה דומה ביום 1.1.2015, מאחר באותו מועד הפיתוח הסביבתי של הבניין בו מצויה דירת התובעים טרם הושלם. סבורני כי אף אם באותו מועד היה שוכר דירה משלם דמי שכירות מופחתים עקב היעדר פיתוח סביבתי, בנסיבות שתוארו לעיל (עיכוב בפיתוח הסביבתי בניגוד להסכם שבין הנתבע למשרד השיכון) - אין לזקוף הפחתה כזו לחובת התובעים.
לא. מטעם הנתבע הוגשה חוות דעת מיום 22.5.2019 של השמאים אסי אבני ויוסי אוזן, בה נקבע כי דמי השכירות הראויים, נכון ליום 1.1.2015, הם 3,700 ₪. בחקירתו הנגדית הסביר השמאי אבני כי נתוני ההשוואה המופיעים בטבלה שבסעיף 11.1 לחוות הדעת נלקחו מטבלה מפורטת יותר של מודעות לשכירות שפורסמו החל מינואר 2015 ועד למועד עריכת חוות דעתו (ת/3), אשר אותה קיבל לבקשתו ממשרד פרסום (עמ' 4-2 לתמלול ישיבה מיום 17.12.2019). הוא הסביר כי הנתונים לקוחים מתוכנה מוכרת - "במבי" או "נדלן one", והדגיש כי ארבעת הנתונים שנלקחו מ-ת/3 ופורטו בטבלה שבסעיף 11.1 לחוות דעתו מהווים מדגם מייצג (עמ' 8-7, שם).
לב. בעוד שנתוני ההשוואה בחוות דעת השמאית אוהל התייחסו לשנת 2019, ומהם בוצעה הפחתה של 5% לשם התאמתם לשנת 2015, הרי בחוות דעת השמאי אבני התבססו נתוני ההשוואה על מודעות פרסום ישנות משנת 2015. אני מעדיף את שיטת ההשוואה בחוות דעת השמאי אבני על פני זו שבחוות דעת השמאית אוהל, מאחר וקביעה לפי נתוני אמת בשנת 2015 משקפת תמונה מדויקת יותר מאשר הערכה כללית בדבר הפחתה בשיעור 5%. בנוסף, יצוין כי לא מצאתי בסיכומים בכתב (המתוקנים) של בא-כוח התובעים טיעון כלשהו בזכות העדפת חוות הדעת שהוגשה מטעם התובעים על פני זו שהוגשה מטעם הנתבע.
לאור זאת, הנני קובע כי התובעים זכאים לפיצוי המבוסס על גובה דמי השכירות הראויים שנקבעו בחוות דעת השמאי אבני. סך הפיצוי המגיע לתובעים בגין איחור במסירת החזקה בדירה הינו 24,975 ₪ = 4.5 חודשים x 1.5 x 3,700 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית החל מיום 2.3.2015.
3. ליקויי בנייה
לג. בכתבי הטענות תוחמה המחלוקת בין הצדדים בנושא ליקויי הבנייה לשתי סוגיות משנה: האחת, עצם קיומם של ליקויים בדירה ועלות תיקונם; והשנייה, זכותו של הנתבע לבצע בעצמו את התיקונים, לאור סעיף 4ב לחוק המכר והוראות סעיפים 45-38 להסכם. בסעיפי ההסכם נקבע כי הנתבע יתקן את הפגמים בדירה עליהם הודיעו לו התובעים תוך שנה ממועד המסירה, וכי ביצוע התיקונים יהווה מילוי סופי ומלא של התחייבויותיו כלפיהם בקשר לבניית הדירה. כן נקבע כי אם התובעים לא יאפשרו לנתבע לבצע את התיקונים - יהיה הנתבע פטור מכל התחייבויות על-פי ההסכם ועל-פי הוראות הדין בדבר ביצוע תיקונים. כמתואר לעיל, בכתב ההגנה נטען כי התובעים לא הודיעו לנתבע על הליקויים ומנעו ממנו את האפשרות לתקנם. נפנה תחילה לקבוע ממצאים עובדתיים בעניין זה.
3.1 עדות התובעת
לד. התובעת טענה בתצהירה כי פניות התובעים לנתבע על מנת שיתקן את הליקויים בדירה לא נענו. היא ציינה כי כשפנתה לרונן פעמים רבות בעניין דלת הכניסה הפגומה, הוא הגיב בבוטות כי הוא "לא הולך לתקן את זה" בשום מועד. אנה הסבירה את הרקע למשלוח המיילים של בנה רומן ביום 4.5.2015 וביום 18.6.2015 לאדריכלית הפרויקט, ובהם בקשה לעזרתה בתיקון דלת הכניסה העקומה: "הסיבה שפנינו למאיה היא שאינספור טלפונים שעשינו למשרדים של כדורי לא עזרו - אף אחד לא ענה במשרדים של כדורי ולא היה עם מי לדבר". לתצהירה צורף מכתב של התובעים, הנפתח במלים "לכל מאן דבעי, הנדון: ליקויים בדירה", אשר, לטענתה, נשלח את הנתבע ביום 28.10.2015, ובו דרישה לתיקון מהיר של כל הליקויים שפורטו בו. עוד נטען כי מכתב מיום 3.3.2016 ובו חוות דעת יליסייב, המחזיקה 34 עמודים, וכוללת פירוט של כל הליקויים שנמצאו בדירה בביקור של המומחה ביום 11.2.2016 ועלות תיקונם, נשלח בדואר רשום לכתובת הנתבע המופיעה על גבי ההסכם, אולם חזר בציון "עזב". אנה הוסיפה כי חוות דעת יליסייב נשלחה אף במייל אל הנתבע ביום 15.3.2016, והדגישה כי באותה עת רונן כבר לא הועסק על-ידי הנתבע, ו"לא היה עם מי לדבר".
3.2 עדויות אפרים ורונן
לה. אפרים, מנהל הפרויקט, ורונן, מנהל העבודה, כתבו בתצהיריהם כי ליקוי עליו הלינו התובעים באוזניו של רונן תוקן, כפי שמעידים הפרוטוקול הראשון והפרוטוקול השני. שניהם הפנו להסכם לביצוע תיקונים בבניין שנכרת ביום 22.6.2016 בין הנתבע לבין חברת מויאל הנדסה בע"מ, והדגישו כי חוות דעת יליסב מעולם לא הומצאה לנתבע. עוד טענו כי פניות התובעים לאדריכלית הפרויקט בנוגע לליקויים הינן חסרות משמעות, מאחר וטיפול בליקויים לא היה חלק מתפקידה.
3.3 שני הפרוטוקולים ומשקלן של הראיות
לו. בחקירתה הנגדית התייחסה התובעת לנסיבות חתימתה על הפרוטוקול הראשון:
"אני לא מומחית. אני לא בודקת את הבית, ודווקא ב-12 לדצמבר, שהיה פגישה עם רונן, אני ביקשתי מרונן והסברתי לו שאני לא יכולה לבדוק את כל הדברים בתוך הדירה, אני רוצה להזמין מומחה שיבדוק, מהנדס שמומחה בדברים האלה. ומה אומר לי רונן - שזה אסור לעשות, שזה אפשר לעשות רק במקרה, זה סתם רק בדיקה ראשונית, ו'את יכולה להזמין את המומחה רק מתי שאת נכנסת בתוך הדירה שיש חיבור למים ולחשמל וכו' וכל מיני דברים" (עמ' 15 לתמלול ישיבה מיום 29.5.2019).
היא הכחישה את חתימתה על גבי הפרוטוקול השני.
לז. רונן העיד בתצהירו על נסיבות לידתו של הפרוטוקול הראשון:
"פרוטוקול מסירה ראשוני נערך על ידי בנוכחות התובעים. במעמד ביקור בדירה ביום 10/12/2014 ובו נסקרו, בנוכחות התובעים ובנוכחותי, הדירה ומערכותיה וצוינו באותו פרוטוקול מספר ליקויים קלים (שטופלו מיד ובסמוך לאחר עריכתו). בסיום אותו ביקור חתמו שני התובעים על פרוטוקול זה וקיבלו העתק ממנו. .....
עוד אציין ואדגיש כי במעמד עריכת הפרוטוקול הראשון, הבהרתי לנתבעים (צ"ל: התובעים - א"ג) כי כתובת הנתבע אינה עוד הכתובת באשקלון ואף מחקתי בפניהם את הכתובת באשקלון, שכבר לא הייתה עוד רלוונטית".
על הפרוטוקול השני כתב רונן בתצהירו:
"בנוסף לאמור, פרוטוקול המסירה של הדירה (בו כאמור נמסרו לתובעים מפתחות הדירה) התקיים ביום 2/1/2015. אכן, מפתחות הדירה נמסרו תוך הבהרה ברורה מצדי כי הדבר נעשה רק לצורך אחסון חפצי הנתבעים (צ"ל: התובעים - א"ג) לבקשתם, שכן טרם נתקבל טופס 4 מכל הטעמים שהוצגו לעיל ...".
רונן אישר בחקירתו הנגדית כי הוא החתים את התובעים על העמוד השני בפרוטוקול הראשון ובפרוטוקול השני. כשנשאל מדוע לא החתים אותם בטבלה המתייחסת לליקויים ולתיקונים, השיב:
"אני לא החתמתי אותם פה, כי ראיתי לנכון ברגע שאני מחתים אותם על החתימה הכללית, חשבתי שזה מספיק" (עמ' 23 לתמלול ישיבה מיום 17.11.2019).
רונן הודה כי במועד בו נערך הפרוטוקול השני הוא תיקן את הפרוטוקול הראשון, על-ידי הוספת התאריך "20.1.15":
"ברגע שהבאנו את המסמך, זאת אומרת הפרוטוקול הסופי (הפרוטוקול השני - א"ג) ששם הכל סודר, ציינתי בפרוטוקול עם הליקויים (הפרוטוקול הראשון - א"ג) שאת, את התאריך שבו נמסרה הדירה. זה כל העניין" (עמ' 24, שם).
לח. מעדויות אלו עולה כי הפרוטוקול הראשון "הושלם" על-ידי רונן במועד מאוחר יותר, לאחר שהתובעים חתמו עליו ביום 10.12.2014. רונן לא סיפק הסבר סביר לכך שסעיף "חתימה" בטבלאות הליקויים והתיקונים הנדרשים בשני הפרוטוקולים הושאר ריק ולא נחתם על-ידי התובעים. לכל אלה מצטרפת עדותה של אנה, לפיה הבהירה לרונן "בזמן אמת" כי אין לה את המומחיות לזהות ליקויים בדירה, אולם הוא סירב לאפשר ביקור של מומחה בטרם חיבור הדירה לחשמל. לאור כל זאת, אינני מייחס לפרוטוקולים משקל ראייתי שעשוי לתמוך בטענת הנתבע לפיה תיקן את כל הליקויים עליהם הלינו התובעים.