בית משפט השלום בחיפה
ת"א 28653-05-16 רייטבורט נ' נגאר
תיק חיצוני:
בפני כבוד השופט אורי גולדקורן
התובעים 1. יוסף רייטבורט, ת.ז. xxxxxxxxx
2. אנה רייטבורט, ת.ז. xxxxxxxxx
ע"י ב"כ עו"ד שי בבאי
נגד
הנתבע נגר כדורי, ת.ז. xxxxxxxxx
ע"י ב"כ עו"ד אריה להב
פסק דין
תביעת רוכשי דירה נגד הקבלן.
א. ביום 13.11.2012 נכרת בין הנתבע לבין תובעים הסכם מכר, על-פיו רכשו התובעים דירה בת ארבעה חדרים בבניין שעמד להיבנות על-ידי הנתבע בטירת כרמל. התובעים נכנסו לדירה בחודש מאי 2015, ובחודש מאי 2016 הגישו נגד הנתבע את התביעה שבפנינו בסך 134,569 ₪.
1. כתבי הטענות
ב. בכתב התביעה עתרו התובעים לפיצוי בגין חמישה ראשי נזק:
(1) איחור במסירת הדירה - בעוד שבהסכם נקבע כי מסירת החזקה לתובעים תהא ביום 31.12.2014, נמסרה להם הדירה בפועל רק ביום 19.5.2015 מבלי שנערך פרוטוקול מסירה. בניגוד לסעיף 2 לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: חוק המכר) ולסעיף 11.2 לנספח א' להסכם, הם לא קיבלו במועד העברת החזקה את הוראות התחזוקה. התובעים טענו כי לאחר שמכרו את דירתם הקודמת, הם נאלצו להתגורר בתקופת האיחור במסירה בדירה לא מרוהטת. לטענתם, מקורה של זכות הפיצוי בגין ראש נזק זה הינה בסעיף 5א לחוק המכר, ועל הנתבע לפצותם בגין איחור זה בסך 31,275 ₪ (על-פי חישוב של דמי שכירות חודשיים בגובה 6,750 ₪).
(2) ליקויי בנייה - נטען כי לאור סעיף 4(א)(1) לחוק המכר, רובצת על הנתבע אחריות מוחלטת לטיב הדירה. עוד נטען כי על אף שבמועד מסירת החזקה לתובעים היו בדירה ליקויים, לא עשה הנתבע מאומה על מנת לתקנם, אלא בחר "לטרטר" אותם. על-פי חוות דעת מיום 11.2.2016 של מומחה מטעם התובעים, המהנדס איגור יליסייב (להלן: חוות דעת יליסייב), עלות תיקונם של ליקויי הבנייה היא 46,741 ₪ ובתוספת 50% בביצוע של קבלנים חיצוניים - 70,111 ₪. (בסיכומיו בכתב העמיד בא-כוח התובעים את הפיצוי בגין ראש נזק זה על סך כ- 30,000 ₪ בלבד - עלות תיקון הליקויים שקבע המומחה שמונה על-ידי בית המשפט, בצירוף 25% בביצוע של קבלנים "מזדמנים" ועלות דירה חלופית למשך שבעה ימי התיקונים).
(3) אי-תשלום זיכויים – נטען כי לתובעים מגיעה יתרת זיכוי בסך 183 ₪ עבור ביטול דלת פנים של חדר כביסה וכן זיכויים בסך 3,000 ₪, בעקבות שדרוג שני מושבי אסלה, שני ברזים בחדר אמבטיה, ברז במטבח, שני כיורי רחצה, זרוע למקלחת ו"ראש דוש".
(4) הפסד ימי עבודה - נטען כי מגיע לתובעים פיצוי על הזמן שנאלצו לבזבז בהידברות עם הנתבע ובניהול התביעה ובימי עבודה שיפסידו במהלך תיקון הליקויים בדירה. הפיצוי בראש נזק זה הועמד על 5,000 ₪.
(5) נזק בלתי ממוני - נטען כי לאור ליקויי הבנייה והאיחור במסירת החזקה (על אף שהנתבע הודיע לתובעים על כוונתו להקדים את מועד המסירה) והתנהגות הנתבע כלפיהם בצורה מבזה ומזלזלת, תוך ניצול גילם המתקדם ואי-שליטתם בשפה העברית, ולאור הסבל שנגרם להם עקב התפרצות לדירתם של מי ביוב שמקורם בצינור הביוב המשותף של הבניין, זכאים התובעים לפיצוי בגין נזק בלתי ממוני בסך 25,000 ₪.
ג. בכתב ההגנה פירט הנתבע את הטענות הבאות:
(1) איחור במסירת הדירה - הנתבע עמד בלוחות הזמנים של שלבי הבנייה כפי שנקבעו על-ידי רשות מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון (להלן: משרד השיכון). על-פי תנאי ההסכם בין הנתבע לבין התובעים, רשאי היה הנתבע לעכב את המסירה מכל טעם וללא הנמקה למשך חודשיים - עד ליום 28.2.2015, ובהתקיים נסיבות מסוימות - עד חלוף אותן נסיבות. מועד המסירה התעכב בגלל שינויים שנעשו בדירה לבקשת התובעים, בגלל מבצע "צוק איתן" ובגלל אי-קיום התחייבותו של משרד השיכון להשלים את עבודות הפיתוח עד ליום 31.12.2014 (כמו, למשל, אי-השלמת תחנת השאיבה וסלילת המדרכות). כתוצאה מעיכוב בעבודות הפיתוח קיבל הנתבע טופס 4 לבניין רק ביום 19.4.2015, וזמן קצר לאחר מכן, ביום 19.5.2015, קיבלו התובעים את החזקה בדירתם.
(2) ליקויי בנייה - בהתאם להסכם ועל-פי החוק, על הנתבע לתקן ליקויים בדירה כאשר הם מתגלים. במקרה הנוכחי, נמנעה מהנתבע זכות זו. התובעים לא הודיעו לנתבע תוך זמן סביר על הליקויים בדירה, הם לא העבירו לידיו את חוות הדעת יליסייב ולא נתנו לו הזדמנות סבירה לתקן את הליקויים במסגרת תקופת הבדק והאחריות. בנוסף, אין התובעים זכאים לפיצוי לפי עלות לקבלן פרטי.
(3) אי-תשלום זיכויים - התובעים אינם זכאים לקבל זיכוי על-פי מחיר המוצר בשוק, אלא לכל היותר על-פי המחיר בו רוכש הנתבע את המוצר מהספק.
(4) נזק בלתי ממוני - נטען כי עוגמת הנפש שנגרמה לתובעים נובעת מהתנהגותם חסרת תום-הלב, בה מנעו מהנתבע לתקן את הליקויים בדירתם.
ד. בכתב התשובה טענו התובעים כי טענות ההגנה נדחו בפסק דין שניתן בת"ק (שלום חי') 33547-10-15 לשצי'ינסקי נ' נגאר [פורסם בנבו] (שניתן ביום 18.5.2016) (להלן: פסק הדין לשצ'ינסקי) ובהחלטה שניתנה ברת"ק (מחוזי חי') 63220-05-16 נגאר נ' לשצ'ינסקי (פורסם בנבו, 7.8.2016) (להלן: ההחלטה בעניין לשצ'ינסקי). עוד נטען כי מאחר ובמשך שנה וחצי הסתפק הנתבע בהגעה לדירה וב"בחינת" הליקויים עליהם התריעו התובעים, מבלי שפעל לתיקונם, יש לקבוע כי זכותו לביצוע תיקון הליקויים כבר מוצתה.
2. איחור במסירת הדירה
2.1 סעיפי חוק המכר
ה. בחוק המכר נקבעו סעיפים בנוגע לפיצוי על איחור במסירת החזקה בדירה:
"5. (א) מוכר שלא מסר לקונה מפרט בהתאם לסעיף 2, יראוהו, על אף האמור בחוזה המכר, כמי שהתחייב למסור את הדירה לקונה כשכל דבר שצריך היה לפרט במפרט הוא באיכות גבוהה בהתחשב בנסיבות העניין.
(ב) מסר המוכר לקונה מפרט שאינו ממלא אחרי הוראות סעיף 3, יחולו הוראות סעיף קטן (א) על הדברים שלגביהם המפרט אינו ממלא אחרי אותן הוראות.
(ג) דבר שסעיף זה חל עליו, חובת ההוכחה שהיה באיכות גבוהה בהתחשב בנסיבות העניין - על המוכר.
5א. (א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה - המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:
(1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;
(2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.
(ב) הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.
(ג) על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו".
2.2 סעיפי ההסכם
ו. להלן יובאו סעיפי ההסכם שנכרת בין התובעים לנתבע, הכוללים התייחסות למועד מסירת החזקה בדירה לידי התובעים:
"21.1 החברה תמסור לרוכש את החזקה בדירה ... עד לתאריך 31.12.14 או עד לתאריך אחר שייקבע בהתאם לאמור בסעיפים 7.6, 27, 28 ו-29 להסכם זה ...
27. הצדדים מסכימים כי תאריך המסירה הנזכר בסעיף 21.1 לעיל ידחה מפאת הפסקת הבניה בבית ו/או בדירה בגין כוח עליון או הוראות כל דין, מלחמה ו/או מבצע מלחמתי, גיוס כללי שביתה בענף הבניה, הקפאת בניה מטעם רשות מוסמכת, סגר בשטחים, מחסור כללי בלתי צפוי מראש בחומרי בנין, עיכובים מצד העירייה או חברת החשמל או כל רשות מוסמכת אחרת לרבות עיכובים שייגרמו כתוצאה מאי השלמת עבודות פתוח על ידי משרד הבינוי והשיכון, עיכוב בגלל שינויים שבוצעו בדירה בהתאם לדרישות הקונה, או בגלל גורמים שאינם בשליטת החברה ובלבד שהעיכוב האמור אינו נובע מרשלנות החברה. משך זמן דחיית מועד המסירה בדירה יהיה שווה למשך הזמן בו נמשך בפועל העיכוב הנובע מהגורמים שפורטו לעיל בתוספת 30 יום. ...
28. ... למרות כל האמור בהסכם זה, הרי במידה ויחולו עיכובים ומניעות כל שהם מכל סוג שהוא אשר בגינם יתעכב חיבור הדירה לרשת החשמל ו/או לצנרת המים ו/או לרשת הביוב והתיעול, עיכובים אשר יהיו תלויים בחברת החשמל ו/או ברשויות ממשלתיות ו/או ברשות מקומית, תהא החברה רשאית לפגר במסירת הדירה להחזקת הרוכש עד אשר יוסרו העיכוב או המניעה האמורים.
29. מוסכם בזאת כי בכל מקרה לא יראו בפיגור בן חודשיים מצד החברה במסירת החזקה בדירה לרוכש מכל סיבה שהיא, משום הפרה כלשהי של הסכם זה ו/או הוראות מהוראותיו. היה ותאחר החברה מעבר ל-60, לא תבוא תקופת 60 הימים, בכל מקרה, במניין תקופת האיחור.
מובהר כי בהתאם להוראות סעיף 5א(ג) לחוק המכר דירות תשל"ג-1973 החברה לא תחוייב בפיצוי בגין איחור במסירה שנגרם כתוצאה מסיבות שאינן בשליטתו של המוכר ושהסיכון להתרחשותן אינו מוטל עליו.
7.1 בטרם נמסרה החזקה בדירה לרוכש, לא יהיה הרוכש רשאי לבצע כל שינוי ו/או תוספת לדירה (להלן: השינויים והתוספות), אלא באמצעות הקבלן.
7.6 עקב השינויים, יוארך מועד מסירת החזקה בדירה הקבוע בסעיף 21 להלן, בששים יום נוספים, או בפרק הזמן שיקבע בכתב בטופס הזמנות תוספות ושינויים, לפי המאוחר, וזאת בנוסף לדחיית תאריך המסירה בגין נסיבות הקבועות בסעיפים 27, 28 ו-29 להלן (ובנוסף להארכות הנובעות מהזמנות שינויים קודמות וזאת בהסכמתו המלאה של הרוכש.
30. דחיית תאריך מסירת הדירה לרוכש עקב כל אחת מהסיבות הנקובות בסעיפים 7.6 ו/או 27 ו/או 28 ו/או 29 דלעיל, לא יזכו את הרוכש בתשלום שיפוי או פיצויים בעד נזקים כלשהם לרבות ריבית בעד סכומי כסף ששילם הרוכש לחברה ולא תהיה עילה להשתחרר מהתחייבויותיו כלפי החברה. טענה או תביעה מכל סוג שהוא לרבות כי הרוכש מכר את דירתו או כי חוזה השכירות לגבי הדירה שהוא גר בה מגיע לקיצו, לא תשמע.
31. לא תעמוד החברה בלוח הזמנים לאחר תום כל מועדי ההארכה המוקנים לה עפ"י סעיפים 7.6, 27, 28 ו/או 29, תשלם החברה לרוכש בגין כל חודש של פיגור נוסף פיצויים מוסכמים מראש בהתאם לסעיף 5א לחוק המכר (דירות) תשל"ג-1973. פרט לתשלום הנ"ל לא יהיה זכאי הרוכש והחברה לא תהיה חייבת או מחויבת לשלם לרוכש פיצויים ו/או דמי נזק אחרים כלשהם בגין כל נזק ישיר ו/או עקיף שיגרם לרוכש (אם בכלל) עקב ו/או בקשר עם כל איחור ו/או פיגור בתאריך המסירה".
2.3 הפסיקה
ז. ברע"א 6605/15 שמש נ' ספייס בנייה ויזמות בע"מ (פורסם בנבו, 21.2.2016) (להלן: עניין שמש) נפסק כי הוראת סעיף 5א לחוק המכר היא הוראה קוגנטית, אותה יש לקרוא ביחד עם הוראת סעיף 7א(א), אשר קובעת כי "אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה או קונה המשנה". עוד נפסק כי תניות בחוזה אחיד המקנות לקבלנים כוח בלתי מוגבל לדחות את מועד המסירה ייחשבו לתניות מקפחות. נקבע כי "כאשר חוזה המכר קובע הוראה רחבה המאפשרת לקבלן לדחות את מועד המסירה בלי לקבוע מועד חדש באופן ברור, הרי שאין לפנינו הסכמה חוזית חדשה אלא תניית פטור מובהקת". לכן, נפסק כי הסעיף החוזי שקבע כי כל בקשה לשינוי בדירה יאפשר לקבלן לדחות את מועד המסירה לכל הפחות בחודשיים הינו סעיף המקנה פטור מחבות בגין אי-עמידה במועד המסירה המוסכם, מבלי להגדיר מועד מסירה נדחה, והינו מנוגד להוראות הקוגנטיות בסעיף 5א לחוק המכר.
ח. בתי המשפט נדרשו לפרשנותו של סעיף 5א(ג) לחוק המכר, בנוגע ל"נסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו". סוגיה זו נדונה בשני פסקי דין של בתי משפט השלום: האחד הינו פסק דין שניתן בתא"מ (שלום פ"ת) 42039-06-16 אליהו נ' פלסים חברה לפיתוח ובנין בע"מ (פורסם בנבו, 3.5.2018) (להלן: עניין אליהו), עליו הוגש ערעור (ע"א 58702-02-20), [פורסם בנבו] אשר, על-פי הצעת בית המשפט ובהסכמת כל באי-כוח הצדדים, נדחה ביום 22.6.2020. השני הינו פסק דין שניתן בתא"מ (שלום רשל"צ) 39450-03-17 נכסי יונס יגאל אלון תל אביב בע"מ נ' יקותיאל ביזנס סנטר בע"מ (פורסם בנבו, 4.9.2018), אשר הערעור שהוגש עליו (ע"א 68795-10-18) [פורסם בנבו] נמחק ביום 3.4.2019. בפסקי דין אלו נקבע כי סעיף 5א(ג) האמור כולל שני תנאים מצטברים: (1) במישור העובדתי, האם העיכוב נגרם עקב נסיבות שאינן בשליטת המוכר; (2) במישור המשפטי, האם הסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן של אותן נסיבות אינו מוטל על המוכר.
לגבי התנאי הראשון - מלבד דרישת הקשר הסיבתי (אילולא אותן נסיבות היה האיחור נמנע) יש לבדוק את (1) יכולת המוכר למנוע את עצם התרחשות הנסיבות, ואת (2) יכולת המוכר לפעול לביטול או למיתון ההשפעה של אותן נסיבות.
התנאי השני מציב את השאלה: כיצד יש לקבוע אם הסיכון מוטל על המוכר. נפסק כי נדרש שהסיכון לא יהיה מוטל עליו, הן לפי תוכנו של ההסכם הספציפי והן לפי סטנדרט אובייקטיבי, אשר רואה לנגד עיניו את ההסדר הראוי והמקובל בין מוכר וקונה טיפוסיים של דירה כדוגמת זו שמדובר בה. בעניין אליהו הוצעו מבחני משנה בהם ניתן להיעזר לצורך הקביעה האם הסיכון מוטל על המוכר: מבחן "מקור העיכוב", מבחן "הנושא העדיף בסיכון" ומבחן "הצדק".
בע"א (מחוזי י-ם) 27638-07-19 אזורים בנין (1965) בע"מ נ' פלד (פורסם בנבו, 19.3.2020) (להלן: עניין אזורים) נקבע כי על המוכר הנטל להוכיח את תנאיו של סעיף 5א(ג) לחוק המכר. בפסקה 26 לפסק הדין נעזר, למעשה, בית המשפט בסטנדרט האובייקטיבי הגלום בתנאי השני כדי לקבוע שעיכובים בביצוע עבודות פיתוח על-ידי רשות מקומית הינם צפויים והסיכון להתרחשותן רובץ על הקבלן (ההדגשות הוספו - א"ג):
"סעיף 5א(ג) קובע מפורשות שלא די בכך שלמוכר אין שליטה על הנסיבות אלא בנוסף יש להראות כי "הסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן" אינו מוטל עליו. ..... אך גם אם אצא מנקודת הנחה כי האיחור בעבודות הפיתוח על ידי המועצה לא היה בשליטתה של המערערת, הרי שמדובר בסיכון אותו ראוי, בנסיבות רגילות, להשית על הקבלן ולא על רוכש הדירה. לקבלן נגישות למידע הרלוונטי ויכולת להעריך את פרק הזמן הנדרש לביצוע עבודות מסוג זה, ועליו לקבוע את לוחות הזמנים ואת התאריך הצפוי למסירת הדירה בהתחשב בזמן שלהערכתו נדרש לביצוע אותן עבודות, לרבות עיכובים שגרתיים הצפויים במישור זה. אם העריך לא נכונה, הרי שהוא זה שיישא בפיצוי בגין איחור במסירה".