28. בחינה פרטנית של הוראות התקנון דנן, מובילה למסקנה לפיה אין הוא שולל אפשרות של הריסה ובנייה מחדש. למעשה, התקנון כלל אינו מתייחס לתמ"א 38. התקנון מגדיר היכן ינוצלו זכויות בנייה שטרם נוצלו היינו - היכן ניתן להוסיף בנייה ולשם כך אין, בהכרח, צורך להתייחס לבנייה שכבר קיימת ולאפשרות של הריסתה ובנייתה מחדש, באותם קווי מתאר היקפיים (להבדיל מהוספת בנייה לגובה, אליה מתייחס התקנון).
מהתקנון עולה, כי הצדדים ביקשו לשמור על מתווה ספציפי בשטח, של ניצול אחוזי הבנייה שנותרו (או שיתווספו בעתיד) אך לא ניתן ללמוד ממנו שהוא שולל הריסה.
ראשית, התקנון מתייחס לאופן ניצול אחוזי הבנייה שטרם נוצלו בעוד שהריסה ובנייה מחדש באותם קווי מתאר, איננה ניצול אחוזי בנייה שטרם נוצלו.
--- סוף עמוד 10 ---
29. שנית, וזה העיקר - אמנם, המילה הריסה איננה נזכרת בתקנון, אך כפי שקבעה המפקחת, ניתן ללמוד על הסכמה לאפשרות כזו או, לכל הפחות, על העדר שלילתה, מסעיף 10(א) לתקנון הקובע כי לצורך ניצול זכויות הבנייה ניתן להשתמש גם ביסודות הבית ובשטח הקרקע עליו הוא עומד. לא מצאתי בטיעוני המערער הסבר כיצד ניתן להשתמש ביסודות ובשטח הקרקע עליו עומד הבית (או חלקו - האגף) מבלי להרסו ומדוע היה צורך להוסיף אמירה זו בתקנון, שעה שממילא מוסכם שהבנייה תיעשה על הגגות הצמודים, וכן על גגות מבני העזר, שייבנו על הקרקע הצמודה לאגף - ולא על שטח הקרקע עליו האגף עומד. לכן, מעצם קיומו של מסלול הריסה בתמ"א בעת שנערך התקנון לא ניתן ללמוד על כוונת הצדדים לשלול אפשרות של הריסה ואף אין כל רבלנטיות להיקפה של ההטבה שהייתה גלומה במסלול זה.
30. מהאמור לעיל נובע, כי השאלה איננה אם רשאית המשיבה לנצל את זכויות הבנייה המוקנות לה, במסגרת מסלול הריסה, אלא באילו תנאים והיכן היא זכאית לנצל את הזכויות במסלול זה. על כך יש לומר, כי התנאים והמיקום של ניצול זכויות הבנייה מוכתבים באופן מפורט בתקנון.
31. אבהיר את הדברים; התנאי העיקרי שנקבע בתקנון הוא, ראשית כל, ניצול מלוא זכויות הבנייה על הגגות הצמודים (בכל אגף), כאשר על שטחי הקרקע הצמודים לאגף מותר לבנות רק מבני עזר, כמפורט בסעיף 9(א) לתקנון תוך שמירה על מרחק של 4 מ', כאמור בו.
רק אם לאחר ניצול מלוא זכויות הבנייה שניתן לבנות על הגגות הצמודים, נותרו עוד זכויות בנייה שלא ניתן היה לנצל על הגגות הצמודים - ניתן להשלים אותן רק על גגות מבני העזר.