בית משפט השלום בקריות
ת"א 36889-12-19 רידר ואח' נ' שנהב ואח'
תיק חיצוני:
בפני כבוד השופט שלמה מיכאל ארדמן
תובעים 1. תומר רידר
2. עדי לאה רידר
נגד
נתבעים 1. סמדר שנהב
2. אלון שנהב
5. עומר זך
פסק דין
אדם רוכש דירה מבעל מקרקעין. באותו מועד קיימת חוות דעת של מהנדס כי הבניין מסוכן למגורים. המוכר אינו מגלה עובדה זו לקונה. הקונה מגלה בכוחות עצמו לאחר המכירה את קיומה של חוות הדעת וכתוצאה מכך, מוכר את הדירה לצד שלישי בשווי נמוך. בדיעבד מתגלה כי חוות הדעת שניתנה מוטעית. האם קיימת אחריות של המוכר המקורי להפסדו של הקונה המקורי?
זו השאלה שיש להכריע בה בתיק זה.
א. העובדות:
1. התובעים רכשו מהנתבעים 1 ו-2 דירה בקרית ביאליק על פי חוזה מכר מיום 4.4.19. בהתאם להסכם שילמו התובעים לנתבעים 1 ו-2 סך של 670,000 ₪. הנתבע 5 הוא המתווך שתיווך בעסקת המכר והציג את הדירה לתובעים.
2. בחודש יולי 2019, כאשר ביקרו התובעים בדירה לאחר רכישתה, גילו התובעים כי בדירה אחרת בקומה שמתחת לדירת התובעים בוצעו עבודות בניה בעבר, במסגרתן הוסר קיר תמך, כאשר בעלי הדירה בה הוסר קיר התמך הזמינו קונסטרוקטור מטעמם מר שאול דיטל, אשר נתן חוות דעת ביום 7.10.18 לכלל הדיירים בבנין וקבע כי הבניין הינו מבנה מסוכן, המחייב עבודות שיקום דחופות בעלות של 250,000 ₪. התובעים טוענים כי חוות דעת זו היתה בידיעתם של הנתבעים 1 ו- 2 כבר במועד הינתנה, אך מידע אודותיה לא נמסר על ידם לתובעים עובר לחתימת חוזה המכר.
3. התובעים לא ביקשו לבטל את חוזה המכר, ובמקום זאת מכרו את הדירה ביום 25.9.19 בתמורה לסך של 520,000 ₪ בלבד.
4. התובעים טוענים בכתב תביעתם כי הנתבעים אחראים לנזקיהם בגין אי הגילוי, לרבות העלויות הנלוות של העיסקה, מחיר ההפסד בה נאלצו למכור את הדירה, אובדן הכנסה מדמי שכירות ונזק לא ממוני. לטענתם חבות זו נובעת מאחריות לאי הגילוי בהתאם לסעיפים 12 ו- 15 לחוק החוזים [חלק כללי], התשל"ג-1973 ועוולת התרמית בהתאם לסעיף 56 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש]. הנתבעים לעומת זאת, בכתב הגנתם, בין יתר טענותיהם, הכחישו כי קיימת בעיה קונסטרוקטיבית במקרקעין, או כי ידעו על קיומה של בעיה שכזו. יצוין כי בשלב ראשון נתבעו בתיק זה גם שוכרי המקרקעין (נתבעים 3 ו-4) אך התביעה נגדם נדחתה בהסכמת הצדדים בדיון מיום 21.3.21.
5. במהלך הדיונים המקדמיים מונה בתיק זה מומחה מטעם בית המשפט – המהנדס ושמאי המקרקעין יוסי לזר. זה קבע בחוות דעתו מיום 1.6.21 כי הדירה נשוא התובענה במצב טוב מאוד, וכי אין כל ליקויים קונסטרוקטיביים בדירה או בבנין. עוד קבע כי הורדת קיר התמך בדירה שבקומה התחתונה לא השפיעה כלל על הדירה נשוא התובענה. עוד קבע כי ערך הדירה בשוק במועדים הרלבנטיים לתובענה עמד על סך של 930,000 – 940,000 ₪, כך שמכירתה לצד השלישי בסך של 520,000 ₪ היתה נמוכה מערכה בשוק ב- 40 עד 45 אחוז.
6. ביום 4.11.21 הגיעו הצדדים להסכמה דיונית כדלקמן:
"השאלה הראשונית שעל בית המשפט להכריע הינה האם מה שקובע ביחסים בין קונה ומוכר בעת כריתת החוזה הוא הידיעה הסובייקטיבית של הצדדים ושל מי שהיה מעורב בכריתת העסקה בעת המכירה, מבחינת המצג והמידע הידוע להם, גם אם מבחינה אובייקטיבית מידע סובייקטיבי זה אינו משפיע על מחיר הנכס ואינו נכון. ככל והתשובה לשאלה היא שמה שקובע הוא רק מצב הדברים בפועל (אובייקטיבית), דינה של התביעה להידחות. ככל והתשובה היא שלמידע סובייקטיבי זה יש חשיבות ויש חובת גילויו לקונה, מוסכם כי בית המשפט יבחן מה היתה הידיעה של כל הצדדים בעת כריתת חוזה המכר. הצדדים מסכימים לחוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט, מר לזר, אשר קביעותיו העובדתיות יהיו מסד להכרעה בתיק זה. עם זאת, יש לציין, כי באי כוח התובעים אינם מסכימים לשווי אשר קבע השמאי לזר לדירה, אך מוסכם עליהם כי שאלה זו אינה מצריכה הכרעה בתיק זה".
ב. טענות הצדדים:
7. התובעים בסיכומיהם טוענים כי חובת הגילוי של מוכר מקרקעין כוללת גם את מחשבות צד למשא ומתן, או את חששותיו, והיא קיימת גם כאשר המוכר סבור שמדובר באי התאמה שולית שאינה משפיעה על מחיר העסקה. על המוכר לטענתם, היה לגלות כל מידע אובייקטיבי או סובייקטיבי הרלבנטי לעסקה. על כן סבורים התובעים כי גם אם בדיעבד מסתבר כי חוות דעתו של המהנדס דיטל שגויה, או כי הנתבעים חשבו כי הינה חסרת משמעות, היה על הנתבעים לגלות על קיומה לתובעים, שכן המועד הקובע הינו ידיעתם של התובעים טרם כריתת החוזה ולא לאחר כריתתו וכי הינם אחראים על נזקיהם של התובעים מהסתמכות על חוות דעת זו.
8. הנתבעים 1 ו-2 בסיכומיהם טוענים מנגד כי המבחן האובייקטיבי ולא הסובייקטיבי הוא הקובע בשאלת חיוב בגין חוסר תום לב במשא ומתן או בגין הטעיה. לפיכך, שמועה אמורפית שהתבררה ככוזבת אינה יכולה לחייב את הנתבעים בגין אי גילויה. לטענת הנתבעת 1 ו-2 רק הסתרת עובדות אמיתיות יכולה להביא לחיוב, שכן בהעדר טעות לא ניתן לדבר על הטעיה. במקרה דנן, טוענים הנתבעים 1 ו-2 כי בעת שנרכשה הדירה לא היה פער בין אמונתם של התובעים כי לא קיים ליקוי קונסטרוקטיבי לבין המציאות ועל כן לא קיימת עילת תביעה. טעותם של התובעים לא היתה כלל לגבי העסקה עם הנתבעים 1 ו- 2 אלא בעסקה המאוחרת יותר, במסגרתה מכרו את הדירה במחיר מופחת לצד שלישי, אך לכך לא אחראים הנתבעים. הנתבעים 1 ו-2 מוסיפים וטוענים כי הערכה מוטעית של התובעים לגבי אירועים עתידיים אינה יוצרת עילת תביעה.
9. הנתבע מס' 5 בסיכומיו טוען כי מסירת מידע שאין בטחון באמיתותו יכולה להוות כשלעצמה הטעיה, וכי אי גילויו אינו יכול לשמש עילה לטעון לחוסר תום לב במשא ומתן. עוד טוען הנתבע 5 כי היתה לתובעים האפשרות לערוך בדיקה מקיפה קודם לרכישה והם אינם יכולים להטיל חבות בעניין זה על המתווך שאינו קונסטרוקטור.
ג. דיון והכרעה:
10. לאחר עיון בטענות הצדדים, נחה דעתי כי דין התביעה להידחות.
11. אכן, אין חולק על קיומה של חובת גילוי של כל מידע רלבנטי לעסקה על ידי המוכר לקונה, ובמידה ולא נמסר כזה, אחראי המוכר לנזקים שנגרמו לקונה מאי מסירתו וזאת בין היתר על פי סעיפים 12 ו- 15 לחוק החוזים [חלק כללי], התשל"ג-1973 (ראה למשל: ע"א 2469/06 סויסה נ' חברת זאגא בגוש 5027 חלקה 1 בע"מ [פורסם בנבו] [ניתן ביום 14.8.2008]; ע"א 9019/99 קינסטלינגר נ' אליה, פ"ד נה (3) 542 (2001)).
12. אלא מאי? חבותו של נותן המצג רלבנטית לצורך העסקה שנכרתה בסופו של דבר, היינו, ככל שהמידע שנמסר במפורש או על דרך המחדל היה כוזב כך שהקונה רכש נכס ששוויו היה פחות מערכו במציאות, זכאי היה התובע לתבוע על נזקיו מהעסקה. ככל שלעומת זאת, מסתבר שלא היתה כלל טעות בעסקה, אין כלל הטעיה או מסירת מידע כוזב (ראה: ע"א 11/84 אשר רבינוביץ נ' שלב - הקואופרטיב המאוחד להובלה בע"מ, פ"ד מ (4) 533, 541 (1986)). אין ספק, שבעסקה הראשונה בין התובעים לנתבעים 1 ו-2 לא נפלה כל טעות, וממילא המחיר שנקבע באותה עסקה משקף אכן את מחיר המקרקעין כפי שהעריכו אותו הצדדים בהנחה שאין בדירה פגמים. גם אין מדובר כאן באי התאמה בממכר כמשמעותה בסעיף 11 לחוק המכר, התשכ"ח-1968. גם תרמית אין כאן, שכן אין מדובר במידע כוזב כנדרש בסעיף 56 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש]. לעומת זאת, לגבי נזקיהם של התובעים מהעסקה השניה ברור הוא כי הנתבעים לא מסרו כל מצג בכלל ומצג מטעה בפרט. התובעים בחרו להסתמך על חוות דעתו המוטעית של שאול דיטל, אשר כלל לא נמסרה להם על ידי מי מהנתבעים, וזאת מבלי לבצע בדיקה יסודית יותר על ידי מומחה מטעמם. על הסתמכות זו אינם יכולים להלין על הנתבעים.
13. להיפך, אילו צד להסכם מכר מציג בפני הצד השני לעסקה, חוות דעת שבדיעבד מסתבר כי הינה מוטעית או מידע שאינו בדוק שהתקבל מצד שלישי, הוא יהא חב כלפי הצד שכנגד על נזקיו מהסתמכות זו (ראה למשל: ע"א 590/88 אברהם רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' פישר, פ"ד מד (1) 730 (1990) וראה גם את פסק הדין האנגלי בעניין Esso Petroleum v. Mardon . [1976] Q.B. 801 (C.A), המובא בספרם של דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים 174 (מהדורה שניה, כרך ב', 2020)). אכן ככל שמדובר בהערכה ולא במידע בדוק (למשל: קביעת נכס כמסוכן על ידי מהנדס של הרשות המקומית), חוות דעת מקצועיות שניתנו לצד בעניין מקרקעין, מהוות הערכה שהינה הבעת דעה, ועל כן ספק האם בכלל קיימת חובת הצגתן לצד שכנגד (השווה למשל: Assilzadeh v. California Federal Bank, 98 Cal. Rptr. 2d 176 (2000)). הערכה או חיווי דעה, אינם מידע שעל מוכר חלה חובה למוסרם לצד שכנגד בהליכי משא ומתן לכריתת חוזה (ראה, פרידמן וכהן בספרם הנ"ל, בעמ' 173).
14. ניתן להגיע לאותה תוצאה גם בדרך נוספת. תנאי לקיומה של עילת תביעה בגין אי הצגת המידע במשא ומתן, הוא שהקונה אכן הסתמך על מצג זה. לעומת זאת, כאשר הטעות לא נגרמה בשל המצג המטעה שמסר המוכר, אלא בגלל תוצאות מוטעות של הבדיקה הנפרדת שערך הקונה, אשר בחר שלא להסתמך כלל על המצג המטעה של המוכר, אין כלל עילת תביעה, בהעדר קשר סיבתי בין המצג המטעה לנזקו של הקונה (ראה: פרידמן וכהן, בספרם הנ"ל, בעמ' 244-245). בענייננו, אין חולק כי בעסקה השניה לא הסתמכו התובעים על מצגם של הנתבעים, אלא להיפך, בחרו להסתמך על חוות דעתו המוטעית של שאול דיטל. משכך עשו, גם אילו הייתי קובע כי היתה חובה להציג את חוות דעתו של המהנדס דיטל בפני התובעים, נותק הקשר הסיבתי בין אי הצגתה לנזקם של התובעים.
15. אשר על כן, התביעה נדחית. אני מחייב את התובעים לשלם לנתבעים 1 ו-2 הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 8,000 ₪ וסכום דומה לנתבע מס' 5.
המזכירות תסגור את התיק.
ניתן היום, י"ב שבט תשפ"ב, 14 ינואר 2022, בהעדר הצדדים.
שלמה מיכאל ארדמן