בית משפט השלום בהרצליה
ת"א 15343-01-20 שטיינר ואח' נ' שרבט 38 יזום ובניה בתחום תמא 38 בע"מ
בפניי כבוד השופט גלעד הס
התובעות
1. אורנה שטיינר
2. חוה שטיינר
נגד
הנתבעת
שרבט 38 יזום ובניה בתחום תמא 38 בע"מ
נגד
הצד השלישי
מי הרצליה בע"מ
התובעות על ידי – עו"ד שגיא כהן
הנתבעת על ידי – עו"ד נאור יאיר ממן
הצד השלישי על ידי – עו"ד בעז נוה
פסק דין
מבוא
1. התובעות, אורנה שטיינר וחוה שטיינר (להלן: "התובעות"), הינן אם ובתה, כאשר האם הינה בת למעלה מ- 90 שנה, ביקשו לרכוש שתי דירות צמודות, כך שהבת תוכל להתגורר ליד אמה לעת זקנה.
2. הנתבעת, חברת שרבט 38 יזום ובניה בתחום תמא 38 בע"מ (להלן: "הנתבעת"), הינה חברה יזמית. הנתבעת התקשרה בשנת 2013 עם בעלי הדירות בבניין שברח' אלוף אלון יגאל 24ג' בהרצליה בהסכם. במסגרת ההסכם רכשה הנתבעת את זכויות הבנייה הקיימות וכן העתידיות מכוח תמ"א 38/1 במקרקעין הידועים כגוש 6532 חלקה 230 וזאת תמורת חיזוק הבניין והגדלת הדירות (להלן: "הפרויקט").
במסגרת הפרויקט הוקצו לנתבעת מספר יחידות דיור אותן היא ביקשה למכור בשוק החופשי.
3. התובעות, אשר כאמור ביקשו לרכוש שתי דירות צמודות, והנתבעת אשר עמדה לקבל מספר יחידות דיור בפרויקט, התקשרו בשני הסכמי מכר:
תובעת 1 התקשרה עם הנתבעת בחוזה מיום 27.8.2017 (להלן: "הסכם המכר הראשון") לרכישת דירת 3 חדרים בקומה 4 בגודל של 69.95 מ"ר + מרפסת שמש + חניה מס' 10 + מחסן מס' 5 בפרויקט (להלן: "דירה מס' 1").
תובעת 2 התקשרה עם הנתבעת באותו המועד בחוזה (להלן: "הסכם המכר השני") לרכישת דירת 3 חדרים בקומה 5 בגודל של 69.95 מ"ר + מרפסת שמש + חניה מס' 11 + מחסן מס' 6 בפרויקט (להלן: "דירה מס' 2").
להלן ולשם הנוחות יכונו ההסכמים – "הסכמי המכר".
כלומר, התובעות רכשו דירות כמעט זהות באותו הפרויקט, עם חניות ומחסנים סמוכים במחיר זהה של 1,790,000 ₪.
4. המועד בו התחייבה הנתבעת למסור לתובעות את הדירות, בהתאם לסעיף 7.1 להסכם המכר הראשון וכן להסכם המכר השני, נקבע ליום 31.12.2018 (להלן: "מועד המסירה").
כלומר, על הנתבעת היה למסור את הדירות לתובעות בתוך כ- 16 חודשים מיום הסכם המכר.
5. אין מחלוקת כי הדירות נמסרו לתובעות רק ביום 1.2.2021, כלומר, כ - 41 חודשים לאחר חתימת הסכמי המכר וכ- 25 חודשים לאחר מועד המסירה החוזי.
6. לאור איחור זה טענו התובעות כי נגרמו להם נזקים רבים, כאשר הנזק הישיר מהאיחור במסירת הדירות נאמד על ידי התובעות בסך של 412,500 ₪, וזאת לפי שכר דירה חודשי בסך של 5,500 ש"ח לכל דירה. כמו כן, נתבעו נזקים נוספים בסך של כ - 20,000 ₪, כאשר סכום התביעה הועמד על סך של 434,180 ₪.
7. הנתבעת לא כפרה בכתב ההגנה ובסיכומים מטעמה בכך שהדירות נמסרו באיחור הנטען. עם זאת טענה הנתבעת כי עומדות לה הגנות שונות לעניין איחור זה וזאת הן הגנות מכוח ההסכם, הן הגנות מכוח החוק והן הגנות לאור התנהלות התובעות.
עוד טענה הנתבעת, כי בכל מקרה לא מגיע לתובעות פיצוי עבור 60 הימים הראשונים לאיחור.
8. לחלופין טענה הנתבעת, כי אף אם קיים איחור במסירה, הרי זה נגרם כתוצאה מפעולות או מחדלים של צד ג', חברת מי הרצליה בע"מ, ולכן היא זכאית לשיפוי בגין תקופת האיחור שנגרמה כתוצאה מהתנהלות צד ג'.
9. מכאן, השאלות המרכזיות בתיק זה הן: האם מגיע פיצוי לתובעות בגין האיחור במסירת הדירות; ככל שמגיע הפיצוי - מהו הפיצוי המגיע; והאם מגיע לנתבעת שיפוי מחברת מי הרצליה בע"מ.
ההליכים בתיק
10. כתב התביעה המקורי התייחס לתקופת איחור מסויימת בת שנה אחת (עד מועד הגשת התביעה המקורית) ולפיכך עתרו התובעות לפיצוי בסך של 217,680 ₪.
11. הנתבעת הגישה הודעה לצדדים שלישיים, בין היתר, כנגד תאגיד המים והביוב מי הרצליה בע"מ (להלן: "מי הרצליה") - צד ג'1, וכנגד דיירים אחרים בבניין.
12. טרם הגשת כתב ההגנה מטעם הצדדים השלישיים, הגישו התובעות בקשה לתיקון כתב התביעה ובו עתרו לפיצוי בסך 432,180 ₪, וזאת בגין 25 חודשי איחור לכל דירה. בית המשפט נעתר לבקשה, והוגש כתב תביעה מתוקן וכתב הגנה מתוקן.
13. אציין כי ביום 19.3.2020 ניתן לתובעות, בהתאם לבקשתן, צו עיקול עצמי זמני על סך של 202,000 ₪. ביום 17.12.2020 הגישו התובעות בקשה נוספת לסעד של עיקול זמני עצמי וזאת לאור תיקון כתב התביעה האמור. ביום 22.2.2020 ניתן לתובעות צו עיקול עצמי זמני על כספים המגיעים לנתבעת והמוחזקים בידן. העיקול הוגבל עד לסכום של 432,280 ₪.
14. ביום 13.1.2021, הגישו התובעות בקשה דחופה למתן הוראות במסגרתה עתרו להורות לנתבעת למסור להן את החזקה בדירות.
הנתבעת הגישה תגובה לבקשה, במסגרתה ציינה כי תנאי לקבלת הדירות הינו כי התובעות תפקדנה את יתרת התמורה (אשר כאמור הייתה מעוקלת בעיקול עצמי) בקופת בית המשפט.
ביום 25.1.2021 קבעתי בהחלטה מנומקת כי דין הבקשה להתקבל וכי על הנתבעת להעביר את החזקה בדירות אל התובעות לאלתר, כאשר יתרת התמורה נותרת בידי התובעות לאור העיקול הקיים ועד להכרעה בתיק זה.
15. ביום 24.3.2021, התקיימה לפניי ישיבת קדם משפט נוספת במסגרתה, נידונה סוגיית הודעת צד שלישי כנגד בעלי דירות אחרים בפרויקט. בסיום הדיון ניתן פסק דין חלקי ובו הוריתי על מחיקת ההודעות לצד שלישי כנגד הדיירים האחרים בבניין, וזאת מהטעמים שפורטו בפסק הדין החלקי.
כמו כן, במסגרת ישיבת קדם משפט זו נידונה בקשת מי הרצליה כי הנתבעת תפקיד ערובה להבטחת הוצאות צד ג'1, מי הרצליה. בעניין זה קבעתי כי הנתבעת תפקיד בקופת בית המשפט סך של 8,000 ₪ להבטחת הוצאות מי הרצליה.
כמו כן, קבעתי כי הראיות יוגשו בדרך של הגשת תצהירי עדות ראשית בכתב.
16. ביום 13.5.2021 הגישו התובעות תצהירי עדות ראשית מטעמן: תצהירה של התובעת 1, גב' אורנה שטיינר ותצהירה של התובעת 2, גב' חוה שטיינר.
ביום 15.6.2021 הגישה הנתבעת תצהירי עדות ראשית מטעמה: תצהירו של מר מאיר שרבט – מנהלה של הנתבעת, ותצהירו של מר רוברט גיטלמן שהינו מתווך במכירת הדירות בפרויקט.
ביום 15.7.2021 הגישה מי הרצליה תצהיר עדות ראשית מטעמה: תצהירו של מר אריק אבנרי – סמנכ"ל הנדסה של מי הרצליה.
17. ביום 19.9.2021 התקיימה לפניי ישיבת הוכחות במסגרתה העידו התובעות בעצמן וכן העיד מר מאיר שרבט מטעם הנתבעת.
ביום 18.10.2021 התקיימה לפניי ישיבת הוכחות נוספת במסגרתה העיד מר אריה אבנרי מטעם מי הרצליה.
בתום ישיבת ההוכחות נקבעו מועדים להגשת סיכומי טענות בכתב.
18. הצדדים הגישו סיכומי טענות בכתב.
תמצית טענות הצדדים
19. בכתב התביעה עתרו התובעות, כאמור, לפיצוי בסך של 412,500 ₪ בגין האיחור במסירת שתי הדירות.
לטענת התובעות, הדירות נמסרו לידן ביום ה-1.2.2021, כ-25 חודשים לאחר מועד המסירה שנקבע בשני הסכמי המכר שבין התובעות לנתבעת.
20. לאור האמור, טענו התובעות כי הנתבעת הפרה את הוראות סעיף 5א לחוק המכר (דירות) תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר (דירות)") העוסק בפיצוי בשל איחור במסירה, כאשר הפרה הנתבעת את התחייבותה על פי הסכמי המכר ובהתאם לסעיף 19.3 להסכמי המכר.
21. לטענתן, האיחור במסירת הדירות הותיר אותן ללא פתרון דיור וגרם להן נזקים כלכליים משמעותיים נוכח אי הוודאות בהן היו שרויות חודשים רבים.
התובעות תבעו את נזקיהן בשני רכיבים.
רכיב א' - פיצוי בהתאם לחוק המכר (דירות), כאשר הן אומדות את שכר הדירה לדירה דומה בסך של 5,500 ₪, ומכאן סכום הפיצוי בגין 2 הדירות הינו:
5,500 ש"חX1.5X25X2 = 412,500 ₪.
רכיב ב' - פיצוי בסך של 4,680 ₪ בגין החזר הוצאות שנגבו לטענתן שלא כדין על ידי הנתבעת, ופיצוי בסך של 15,000 ₪ בגין עוגמת נפש כתוצאה מהפרת ההסכם ובהתאם לסעיף 13 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970.
סה"כ סכום התביעה – 432,180 ₪.
22. במסגרת כתב ההגנה, טענה הנתבעת כי בהתאם לסעיפים 7.6-7.9 להסכמי המכר, העיכובים במסירה לא מהווים הפרה של הסכם המכר כיוון שהעיכובים לא היו תלויים בה.
הנתבעת טענה כי העיכובים נגרמו, בין היתר, בשל התנהלות הדיירים האחרים בבניין, החברה היזמית שביצעה פרויקט דומה בבניינים א' ו-ב' באותם המקרקעין, חברת יגאל אלון נישה בע"מ (להלן: "נישה"), מי הרצליה, כיבוי אש וכן בשל משבר הקורונה.
23. עוד טענה הנתבעת בסיכומיה, כי ביום 3.12.2020 קיבלה טופס 4 לחיבור הדירות לחשמל, וכי הדירות היו מוכנות למסירה, אולם התובעות סירבו לקבל את הדירות וזאת עד ליום 1.2.2021.
לכן, לטענת הנתבעת, תקופת העיכוב היא לכל היותר עד ליום 3.12.2020 ולא עד ליום 1.2.2021 כפי שטוענות התובעות.
24. במסגרת ההודעה כנגד מי הרצליה טענה הנתבעת את הטיעון הבא:
על החלקה 230 בה ממוקם הפרויקט בנויים שלושה בניינים - א' ב' ו-ג'. הנתבעת התקשרה בהסכם להקמת הפרויקט עם דיירי בניין ג' בלבד, ואילו דיירי בניין א' ו-ב' התקשרו עם חברה יזמית אחרת, חברת נישה.
צד ג', מי הרצליה, הינו "תאגיד מים וביוב" כמשמעותו בחוק תאגידי מים וביוב, תשס"א-2001.
הנתבעת טענה כי ביום 19.1.2016 אושרה על ידי מי הרצליה תכנית סניטרית כוללת לביצוע הפרויקט ביחס לשלושת הבניינים א', ב' ו-ג' (להלן: "התכנית הסניטרית המקורית"). לפי תכנית זו, נדרשו שלושת הבניינים, באמצעות יזמי הפרויקט, לבטל את קו הזנת המים הישן לבניינים ולבצע במקומו קו הזנת מים חדש ובמיקום שונה בתחום החלקה הפרטית.
הנתבעת המשיכה וטענה, כי בחודש מאי 2018 כאשר היא רצתה להוציא לפועל את התוכנית לחיבור המים לבניינים, סרבה מי הרצליה לחבר את הבניין למים וזאת לאור סירוב חברת נישה.
לטענת הנתבעת, התנגדות חברת נישה לביצוע החיבור גרמה למי הרצליה להמנע מחיבור תשתית המים לבניין ג' וזאת מחודש מאי 2018 ועד לחודש מרץ 2019.
עוד טענה הנתבעת כי לאור ההתנגדות של מי הרצליה לביצוע החיבור המקורי, היא נאלצה לבצע שינוי תכנון על חשבונה.
25. מכאן, טענת הנתבעת הינה כי דרישה זו של מי הרצליה, ובפרט סירובה לחיבור תשתית הבניין למים בהעדר הסכמת היזם של בניינים א' ו- ב', גרמה לעצירת העבודות הנילוות לחיבור המים ולאיחור במסירה.
26. בכתב ההגנה מטעם צד שלישי, חברת מי הרצליה, וכן בסיכומיה, טענה זו כי ביום 30.8.2018 התקבלה אצלה פנייה ראשונה מהנתבעת ביחס לבניין ג' לביצוע חיבור המים החדש, ולא בחודש מאי 2018 כפי שטוענת הנתבעת.
מי הרצליה טענה, כי פעלה באופן ראוי ונכון בנושא חיבור המים. בפרט ציינה זו כי לא הייתה כל מניעה מצידה לחיבור המים בהתאם לתכנית הסנטרית המקורית, שאושרה כאמור, ב- 19.1.2016. אלא, שדווקא הנתבעת לא פעלה לאפשר חיבור בהתאם לתכנית המקורית, בעיקר כאשר לא הקימה הנתבעת את קווי הזנה המתאימים לתכנית זו.
לטענת מי הרצליה, הנתבעת היא זו שביקשה לאשר תכנית סנטרית חדשה לחיבור המים, וכאשר התבקשה תכנית חדשה כאמור, אכן נדרשה הסכמת יתר הבניינים בחלקה.
בכל מקרה טענה מי הרצליה, כי פעלה בנושא במהירות ויעילות וזאת הן בעניין אישור התכנית החדשה שהתבקשה על ידי הנתבעת והן בחיבור עצמו.
27. אדון בניתוח הראיות ובטענות הצדדים בפרק הדיון וההכרעה.
דיון והכרעה
התביעה העיקרית
28. הטענה המרכזית בתביעה העיקרית הינה טענה פשוטה וחדה, הנתבעת איחרה במועד מסירת הדירות לתובעות ומכאן התובעות זכאיות לפיצוי בשל איחור זה.
29. כאמור, אין מחלוקת בין הצדדים כי הדירות נמסרו לתובעות ביום 1.2.2021 וזאת כאשר מועד המסירה החוזי הינו 31.12.2018. כלומר, הדירות נמסרו באיחור של 25 חודשים. עם זאת, הנתבעת טענה כי האיחור במסירה החוזי קצר יותר לאור תקופת "חסד" של 60 יום הקיימת בהסכמי המכר.
כמו כן, טענה הנתבעת כי האיחור במסירת הדירות נבע מנסיבות שאינן בשליטתה ולפיכך היא פטורה מליתן פיצוי לתובעות בגין מלוא התקופה, או לכל הפחות, על חלקה.
מחלוקת נוספת בין הצדדים לעניין זה הינה כי ככל שיש איחור במסירה המצדיק תשלום פיצוי, מהו הפיצוי הראוי בגין כל חודש של איחור במסירה.
30. מכאן, עליי להכריע בשלוש מחלוקות עקריות ביחס לאיחור במסירה:
א. מהי תקופת האיחור במסירה?
ב. האם הנתבעת אחראית לאיחור במסירה כלפיי התובעות?
ג. מהו הפיצוי הראוי בגין האיחור במסירה?
כללי – האיחור במסירה והפיצוי בגינו
31. סעיף 5א לחוק המכר (דירות), שכותרתו 'פיצוי בגין איחור במסירה' קובע כדלקמן:
"5א. (א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:
(1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;
(2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.
(ב) הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.
(ג) על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו."
32. מלשון הסעיף לעיל עולה, כי המחוקק מצא חשיבות רבה במסירת הדירה לרוכש במועד החוזי שנקבע, ועל כן קבע את סכום הפיצוי המינימאלי לו זכאי הקונה בגין איחור במסירה.
יובהר, מועד המסירה החוזי מהווה תנאי מהותי וחשוב עבור רוכש דירת המגורים, תנאי המאפשר לו לתכנן את חייו בהתאם למועד הקבוע לקבלת הדירה שרכש.
על החשיבות של מועד המסירה, ר' רע"א 6605/15 אילנה שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ [פורסם בנבו] (21.2.2016) (להלן: "עניין שמש"):
"סעיף 5א לחוק, שהוכנס בתיקון מאוחר בו, נועד להוסיף רובד נוסף של הגנה לרוכש הדירה, במובן זה שהוא קובע הסדר סטטוטורי של פיצוי בגין חריגה מעבר לתקופה של ששים יום, שהוכרה בפסיקה כתקופה "לגיטימית" של איחור."
ובהמשך:
"דומה כי באמצעות הסדר זה ביקש המחוקק להקטין את פערי הכוחות בין הצדדים ולחזק את מעמדו של רוכש הדירה, באופן שיבטיח את זכאותו של הרוכש לפיצוי ויתמרץ את הקבלן להימנע מאיחור במסירת הדירה."
33. אציין כי חוק המכר (דירות) הינו חוק קוגנטי-צרכני אשר אין להתנות עליו, אלא לטובת הרוכש, ר' למשל עניין שמש, אשר קבע כך לעניין סעיף 5א לחוק:
"סעיף זה יש לקרוא ביחד עם סעיף 7א(א) לחוק הקובע כי "אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה או קונה המשנה". אם כן, נקודת המוצא להמשך הדיון היא שהוראת סעיף 5א לחוק היא הוראה קוגנטית."
תקופת האיחור
34. אין מחלוקת בין הצדדים כי בהתאם להסכמי המכר, הדירות היו צריכות להימסר עד ליום 31.12.2018.
אין גם מחלוקת כי בפועל הדירות התקבלו בראשית חודש פברואר 2021, ר' עדות מר שרבט מטעם הנתבעת:
"ש: מתי נחתם פרוטוקול המסירה?
ת: בדצמבר 2020 קיבלתי טופס 4, הן סירבו לקבל את הדירה, הגיעו, קבעתי איתן, הן הלכו, חזרו, ראו את הדירה, דרשו לא לקבל את הדירה, וחזרו עוד פעם עם מהנדס ואז רק בפברואר, נדמה לי, או בפברואר 2021 הן קיבלו את הדירה.
ש: אוקי.
ת: לאחר שהן סירבו לקבל את הדירה בדצמבר 2020.
ש: מתי הן קיבלו? בפברואר מתי?
ת: למיטב זיכרוני או ינואר 21,
ש: או פברואר 21.
ת: או פברואר 21. יש את הפרוטוקול." (הדגשה שלי – ג.ה.)
[ר' עמ' 49, ש' 1 – 15]
ור' עדות התובעת 2:
"אני קיבלתי את הדירה ב- 1 לפברואר 2021." [ר עמ' 20, ש' 22]
35. למרות שאין חולק כי המסירה בפועל הייתה בפברואר 2021, טוענת הנתבעת כי ניתן היה לבצע את המסירה עוד ביום 3.12.2020, וזאת לאחר קבלת טופס 4, אלא שהתובעות סירבו לקבל את הדירות באותו המועד.
אני דוחה טענה זו של הנתבעת שכן מצאתי כי דווקא התובעות ביקשו לקבל את הדירות סמוך לאחר קבלת טופס 4, אולם הנתבעת היא זו שסרבה לכך עד להחלטת בית המשפט. ואבאר:
36. בפתח הדברים אציין, כי עדותו של מר שרבט בעניין זה (כמו גם בעניינים אחרים כפי שיבואר בהמשך) הייתה לא אמינה ומלאת סתירות, בפרט בעניין המועד בו הייתה הדירה מוכנה והמועד בו הודיע על כך לתובעות.
בכל מקרה, לאחר מספר גרסאות בנושא, העיד מר שרבט, כי בדצמבר 2020 ניתן טופס 4, וכי התובעות לא דרשו, ואף "סרבו" לקבל את הדירה, ואצטט:
ת: בדצמבר 2020 קיבלתי טופס 4, הן סירבו לקבל את הדירה, הגיעו, קבעתי איתן, הן הלכו, חזרו, ראו את הדירה, דרשו לא לקבל את הדירה, וחזרו עוד פעם עם מהנדס ואז רק בפברואר, נדמה לי, או בפברואר 2021 הן קיבלו את הדירה.
ש: אוקי.
ת: לאחר שהן סירבו לקבל את הדירה בדצמבר 2020.
ש: מתי הן קיבלו? בפברואר מתי?
ת: למיטב זיכרוני או ינואר 21,
ש: או פברואר 21.
ת: או פברואר 21. יש את הפרוטוקול."
[ר' עמ' 49, ש' 1 – 15, שם]
כלומר, מר שרבט מעיד כי הוא הודיע בכתב לתובעות לבוא לקבל את הדירות ביום 3.1.2021, אולם הן סרבו לקבל את הדירה ורק בפברואר 2021 נאותו לקבל את הדירות.
37. עדות זו של מר שרבט נסתרת לאור הליכים שננקטו בתיק זה ממש, ואפרט:
ביום 13.1.2021 הגישו התובעות בקשה לבית המשפט במסגרתה הן מציינות כי ניתן טופס 4, והן מבקשות להורות לנתבעת למסור להן את הדירות בתוך 3 ימים.
כלומר, לא רק שהתובעות לא "מסרבות" לקבל את הדירות כטענת הנתבעת ומנהלה מר שרבט, אלא דורשות לקבל אותן מיידית.
38. ביום 18.1.2021 הוגשה תגובת הנתבעת, במסגרתה לא טענה זו כי התובעות סירבו לקבל את הדירות כפי שהיא טוענת כעת, אלא טענה כי היא מתנה את מסירת הדירות בהפקדת יתרת התמורה בקופת בית המשפט, למרות שתמורה זו עוקלה.
39. ביום 25.1.2021 ניתנה החלטתי בעניין מסירת הדירות, אשר לאור חשיבותה, אצטטה במלואה:
"לפני בקשה להורות לנתבעת למסור את החזקה בדירה לתובעים. עיון בטענות הצדדים מגלה, כי אין למעשה מחלוקת כי על הנתבעת למסור לתובעת את הדירה באופן מיידי. המחלוקת נסבה על תשלום יתרת התמורה. התובעים טוענים כי לאור העיקול העצמי אין מקום להעברת התמורה לנתבעת או לקופת בית המשפט, ואילו הנתבעת טוענת כי יש להעביר את יתרת התמורה לקופת בית המשפט וזאת כתנאי למסירת החזקה. אני סבור כי במחלוקת זו הדין עם התובעים, ואנמק: בית המשפט החליט בהחלטה מנומקת כי יש מקום בנסיבות תיק זה להטיל עיקול זמני עצמי, ואף נקבעו ערבויות להבטחת הנתבעת היה ויתברר כי העיקול היה מיותר וגרם לנזק. בנסיבות אלו, בית המשפט כבר ערך את האיזון המתבקש בין הצדדים בהחלטת העיקול הזמני, כאשר הנתבעת לא ביקשה את ביטול העיקול ולא הגישה ערעור על החלטה זו. לפיכך, כאשר הנתבעת מתנה כעת את מסירת החזקה בהעברת הסכום כולו לקופת בית המשפט, היא למעשה מבקשת לרוקן את העיקול העצמי מתוכן, וזאת בניגוד להחלטת בית המשפט.
לפיכך, אני מורה לנתבעת למסור באופן מיידי את החזקה בדירה לתובעים. יובהר כי יתרת התמורה תשמר אצל התובעים לאור העיקול הזמני העצמי, ובסופו של ההליך, ובהתאם לתוצאותיו, אקבע האם סכום זה יועבר לנתבעת במלואו או בחלקו או כלל לא. כמו כן מובהר כי הערבויות שניתנו לצורך סעד העיקול הזמני, ישמשו גם לכל נזק שייגרם כתוצאה ממסירת החזקה כעת, ככל שיתברר בסיומו של ההליך כי טענות הנתבעת נכונות."
40. מההחלטה עולה בברור, כי התובעות לא סרבו לקבל את הדירות אלא כי הנתבעת היא אשר סרבה למוסרן והתנתה את מסירת החזקה בדירות, בהפקדת יתרת התמורה בקופת בית המשפט וזאת בניגוד להחלטת בית המשפט מיום 22.2.2020 ביחס לעיקול הזמני.
41. לפיכך, יש לדחות את טענת הנתבעת לפיה היא ביקשה לבצע מסירה של הדירות ביום 3.12.20 ולחילופין ביום 3.1.2021 וכי התובעות סרבו לכך. כאמור, מהראיות שלפניי עולה כי דווקא התובעות רצו לקבל את הדירות מוקדם ככל הניתן, אולם הנתבעת היא שסרבה למסור אותן והעמידה תנאים שלא כדין למסירתן, תנאים שכאמור נדחו בהחלטת בית המשפט.
42. אשר על כן, אני קובע כי מועד המסירה הינו ביום 1.2.2021.
43. מהאמור עד כאן עולה כי בהתאם להסכמי המכר המסירה הייתה אמורה להתבצע ביום 31.12.2018, כאשר בפועל היא בוצעה רק ביום 1.2.2021.
כלומר, מדובר בתקופה בת כ - 25 חודשים של איחור במסירת הדירות.
אחריות הנתבעת לאיחור במסירה
44. כאמור, קבעתי כי קיים איחור משמעותי במסירת הדירות לתובעות. עם זאת, הנתבעת טענה כי בהתאם לסעיפים 7.9 ו- 7.10 להסכמי המכר, וכאשר העיכוב במסירת הדירה לא היה תלוי בה, אלא בגורמים אחרים, הרי שהיא לא נושאת באחריות לאיחור במסירה.
45. כאמור, סעיף 5א לחוק המכר (דירות) הינו סעיף קוגנטי. לפיכך, הנתבעת אינה רשאית להרחיב את תניית הפטור החוזית מעבר לגבולות שהוגדרו בסעיף 5א(ג) לחוק. במילים אחרות, הסרת אחריות הנתבעת לאיחור במסירה הינה רק על פי תנאי סעיף 5א(ג) לחוק המכר (דירות) ואין חשיבות לניסוח התניה החוזית בעניין זה.
בהתאם לפסיקה, על מנת שהנתבעת לא תהיה אחראית על תקופת האיחור במסירה, עליה להוכיח התקיימות שני תנאים מצטברים הקבועים בסעיף 5א(ג):
האחד, כי האיחור נגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטתה.
השני, כי הסיכון להתרחשות הנסיבות ותוצאותיהן אינו מוטל עליה.
46. במסגרת כתב הההגנה מנתה הנתבעת ארבעה גורמים לאיחור במסירה אשר לטענתה אינן בשליטתה: (א) התנהלות דיירים אחרים בפרויקט; (ב) התנהלות מי הרצליה; (ג) אי קבלת אישור כיבוי האש; (ד) משבר הקורונה.
לא מצאתי באף אחד מהגורמים הללו בכדי להוות טעם מספיק להסרת אחריות הנתבעת לאיחור במסירת הדירות, ואנמק:
אישור כיבוי אש
47. בכתב ההגנה המתוקן נטען בסעיפים 31 ו- 32 כי חלק מתקופת האיחור נובע ממחדלים של רשות הכיבוי, או דייר בשם מר גולדשטיין, אשר מנע מתן אישור כיבוי אש. בפרט נטען, כי רשות הכיבוי התרשלה בכך שלא ידעה מהו התקן הראוי למתקני חניה ומכאן עיכבה את מתן האישור במשך שנה, ואילו מר גולדשטיין סרב להציב גלגלון כיבוי בשטחו, דבר שגרם עיכוב נוסף.
48. אלא שטענה זו נזנחה בסיכומים מטעם הנתבעת. יוטעם, אין בסיכומי הנתבעת כל טענה לעיכוב שנוצר עקב התנהלות רשויות כיבוי אש, או התנהלות מר גולדשטיין ביחס לאישור כיבוי אש.
49. ההלכה בעניין אי העלאת טענה בסיכומים הינה ברורה וקובעת, כי טענה שלא נטענה בסיכומים רואים אותה כטענה שנזנחה, ר' לדוגמא: ע"א 447/92 רוט נ' אינטרקונטיננטל קרדיט קורפריישן [פורסם בנבו] (19.6.1995); ע"א 172/89 סלע חברה לביטוח בע"מ נ' סולל בונה בע"מ [פורסם בנבו] (1.2.1993); וכן ע"א 7919/11 חברת מעדני הצפון בע"מ נ' יהודה גואטה [פורסם בנבו] ( (16.6.13).
50. בכל מקרה גם לגופה, דין הטענה להידחות. כאמור, על מנת להבנות מהטענה על הנתבעת להוכיח כי מדובר בנסיבות שאינן בשליטתה וכי אין מדובר בסיכון שמוטל עליה. הנתבעת לא הביאה כל ראיה המוכיחה את טענותיה.
יוטעם, מלבד הצהרה סתמית של מר שרבט בתצהירו (ר' סעיפים 91 עד 94 לתצהירו) בדבר אחריות רשויות כיבוי אש, לא צורפה ראיה כלשהי בעניין זה.
כך, לשם הדוגמא, מצהיר מר שרבט בסעיף 92 לתצהירו: "הנתבעת הגישה אמנם תכנית שינויים אך מכבי האש, לאחר סיום הבניה, דרשו תוספות שונות ומשונות בניגוד להיתר המקורי...".
לכאורה, מעלה מר שרבט טענה רצינית לפיה מכבי אש דרשו תוספות "שונות ומשונות". אולם מאחורי טענה זו אין כל מהות; אין פירוט מינימאלי של אותן תוספות "שונות ומשונות", ולא צורף מסמך כלשהו ממכבי האש בדבר דרישות לכאוריות אלו.
לטעמי, ככל שאכן היו דרישות שכאלו של רשויות הכיבוי, היה על הנתבעת, לכל הפחות, לפרט מהן אותן תוספות שנדרשו, וכמובן לצרף את המסמכים ממכבי אש המפרטים דרישות שכאלו. אין חולק כי הנתבעת לא עשתה כן.
דין דומה חל גם לגבי טענות הנתבעת בדבר מתקן החניה המוזכר בסעיף 93 לתצהיר מר שרבט. גם כאן לא צורף ולו מסמך בודד המבסס או מחזק את גרסת הנתבעת בנושא, לא מכתב פניה של הנתבעת לכיבוי אש ולא תשובה של כיבוי האש.
51. בנסיבות אלו, לא בכדי הנתבעת נטשה טענות סתמיות אלו בסיכומים מטעמה, ובכל מקרה, בהעדר ראיה כלשהי התומכת בטענות אלו של מר שרבט, אני דוחה אותן גם לגופן.
התנהלות דיירים אחרים בפרויקט
52. הנתבעת טענה בכתב ההגנה מטעמה, כי חלק מהדיירים האחרים בפרויקט הם האחראים לעיכוב במסירת הדירות. כך, טענה הנתבעת כי דיירים אלו החלו בחודש נובמבר 2018 בשיפוץ דירותיהם וזאת חרף התנגדות הנתבעת, ומכאן טענה כי השיפוץ האמור חיבל בעבודות הנתבעת וגרם לעיכוב.
עוד טענה הנתבעת, כי חלק מהדיירים לא פינו את הדירות ולא איפשרו את שיפוץ דירותיהם לפני חודש יולי 2019.
בנוסף טענה הנתבעת, כי אחד הדיירים התקשר עם קבלן אחר לשיפוץ דירתו וזאת בניגוד לעמדת הנתבעת ובכך גרם לעיכוב בעבודות במרחב המשותף של הבניין.
כמו כן, טענה הנתבעת כי דייר אחר סרב לאפשר כניסה לדירתו, והקבלן שעשה שיפוץ בדירתו גרם לנזק למרפסות בבניין, דבר שעיכב את קבלת האישורים בסופו של הפרויקט.
53. אציין כי במסגרת הסיכומים העלתה הנתבעת טענה חדשה, שלא נטענה בכתב ההגנה, לפיה עיריית הרצליה דרשה שייחתם הסכם שירות בין הדיירים לבין החברה שמתקינה את מתקני החניה, אולם הדיירים ובהם גם התובעות סרבו לחתום על ההסכם האמור ובכך מנעו את קבלת טופס 4.
54. לטעמי, הנתבעת לא הוכיחה כנדרש כי התנהלות הדיירים גרמה לעיכוב במסירה ודין טענה זו להידחות. ויוסבר.
55. הן חוק המכר (דירות) והן הפסיקה שדנה בו, קבעו באופן מפורש וברור כי הנטל להוכיח שהעיכוב נגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת הקבלן מוטל על הקבלן. הפסיקה אף חידדה וקבעה כי הנטל אינו רק להוכיח שנסיבות אלו אינן בשליטת הקבלן, אלא בעיקר להוכיח כי נסיבות אלו אכן גרמו לעיכוב.
כך נפסק, כי על הקבלן להוכיח לא רק כי נסיבות חיצוניות שאינן בשליטתו גרמו לעיכוב, אלא עליו להוכיח גם מהו אותו עיכוב שנגרם וכן כי הוא נגרם כתוצאה מאותן נסיבות.
עוד נקבע בפסיקה כי מדובר בסוגיה מקצועית אשר יש לתמוך בחוות דעת מומחה.
לעניין זה, ר' דבריו המדוייקים של בית המשפט בת.א. (פ"ת) 24143-12-14 יהודית קאניאס נ' אאורה ישראל - יזמות והשקעות בע"מ [פורסם במאגר נבו] (20.06.2018):
"לוחות זמנים בביצוע פרויקט בנייה ובכלל זה הפעולות שיש לבצע בהכנה ובניהול לוחות זמנים בפרויקט בנייה, הוא עניין שבמומחיות בתחום הנדסת הבניין. (ראו רע"א 9172/17 רע"א 12/18 בולווארד נדל"ן-שותפות מוגבלת נ' ע.ע. אבו ראס חברה לבניין ופיתוח בע"מ [פורסם בנבו] (15.2.2018). תא"מ (פ"ת) 42039-06-16 אליהו ואח' נ' פלסים חברה לפיתוח ובנין בע"מ ואח', [פורסם בנבו], 3.5.2018. פרופ' איל זמיר, חוק חוזה קבלנות, תשל"ד-1974 (תשנ"ה-1994), עמ' 250-252).
על מבצע הבנייה לתכנן ולהכין את לוח הזמנים של פרויקט הבנייה מראש. במהלך הבנייה, לפחות חלק מהמשימות מבוצעות במקביל. בלוח הזמנים מראש נלקחים בחשבון עיכובים אשר יכולים להיגרם על ידי צדדי ג' שונים, לרבות מוסדות ורשויות. בכלל זה אילוצי רשויות מקומיות, הליכי תכנון ובנייה, חברת החשמל ועוד. על הקבלן לנקוט בצעדים כאלה ואחרים במהלך הבנייה לצורך התאמת לוח הזמנים המתוכנן לשינויים נדרשים במהלך ביצוע הפרויקט. בנוסף לאמור, לצד ההצבעה על אירוע או גורם שגרמו לעיכוב הביצוע, רובץ על הקבלן הנטל להוכיח קיומו של קשר סיבתי בין אותו אירוע לבין העיכוב והאיחור במסירה כתוצאה מכך." (הדגשה שלי – ג.ה.).
56. במקרה שלפניי, לא עמדה הנתבעת בנטל להוכיח כי התנהלות הדיירים גרמה עיכוב, ובוודאי שלא הוכיחה את תקופת העיכוב, ואבאר:
בכתב ההגנה המתוקן, טענה הנתבעת כי דיירים שונים ביצעו שיפוץ בדירות שלהם וזאת ללא תיאום עם הנתבעת (סעיף 13 לכתב ההגנה המתוקן). בסעיף 14 לכתב ההגנה נותנת הנתבעת דוגמאות לפעילות שכזו של הדיירים, למשל, כי הדיירים החלו את השיפוץ במרץ 2019 וסיימו ביולי 2019, או כי דייר מסוים שכר את שירותיו של קבלן השיפוצים של הנתבעת, מר חוסאם.
מר שרבט, מנהל הנתבעת, מפרט בתצהירו מקרים נוספים בהם לטענתו דיירים גרמו לעיכוב. אציין, כי חלק מהמקרים כלל לא הוזכרו בכתב ההגנה ומהווים שינוי חזית.
57. כך או כך, וזה העיקר לענייננו, הנתבעת לא תמכה את טענותיה בעניין העיכוב עקב פעולות הדיירים בחוות דעת מומחה. כאמור לעיל, הוכחת עיכוב בפרויקט בניה הינה עניין שבמקצועיות ויש להוכיחו באמצעות חוות דעת מומחה בתחום.
כך, היה נדרש להציג חוות דעת מומחה שקובעת מה היה לוח הזמנים המתוכנן לפרויקט, מהו הנתיב הקריטי בלוח זמנים זה, והאם התנהלות הדיירים אכן גרמה עיכוב ומהו העיכוב.
58. זאת ועוד, אף אם אתייחס לתצהירו של מר שרבט כעדות מומחה, וזאת לאור נסיונו כמנהל חברת בניה, הרי גם תצהיר זה למעט הטחת האשמות בדיירים כאלו או אחרים, אינו מפרט דבר לגבי לוח הזמנים של הפרויקט ולגבי העיכובים שנגרמו כביכול בגלל הדיירים ללוח זמנים זה.
59. כך, על מנת שבית המשפט יעתר לבקשת הנתבעת להפחית את תקופת האיחור במסירה לאור התנהלות הדיירים, היה על מר שרבט לפרט בתצהירו את לוח הזמנים המתוכנן של הפרויקט, את לוח הזמנים על בסיסו התחייבה הנתבעת למסור את הדירות ביום 31.12.2018, וכן לפרט על בסיס זה כיצד התנהלות דייר זה או אחר גרמה לעיכוב במסירת הדירות.
אין כל פירוט שכזה בתצהיר הנתבעת או בנספחיו.
60. לפיכך, אף אם הייתי מקבל את טענות הנתבעת לגבי התנהלות הדיירים, הרי שאין בראיות מטעם הנתבעת הוכחה כלשהי כי התנהלות זו גרמה לעיכוב ומהי תקופת העיכוב. כאמור, לא הוצג לוח זמנים לביצוע הפרויקט, לא הוצגה תקופת העיכוב המיוחסת לכל דייר, ולמעשה מלבד "טענות אווירה" כנגד הדיירים, אין כל ראיה ספציפית לעיכוב.
61. למעלה מן הצורך אציין, כי הנתבעת אף לא הוכיחה כי אכן הדיירים התנהלו שלא בהתאם לחוזה. מלבד תצהירו של מר שרבט, אין למעשה כל ראיה כי הייתה התנהלות לא תקינה של דיירים בפרויקט. אציין לעניין זה, כי חלקים משמעותיים בעדותו של מר שרבט בנושא זה הינם בגדר עדות שמיעה בלתי קבילה, היות ולא הוא טיפל בכל דייר באופן אישי.
הנתבעת אכן הציגה התכתבויות עם דיירים מהן לטעמה ניתן ללמוד על התנהלותם ועל העיכוב שנגרם בגינם, אולם עיון בהתכתבויות אלו מגלה שלא ניתן ללמוד מהן על התנהלות שלא כדין או על עיכוב. מדובר בהתכתבויות חלקיות, לא רציפות, כאשר נעדרות מהן תשובות הדיירים למכתבים שנשלחו אליהם. אציין כי הנתבעת לא הגישה תצהיר של מנהל עבודה מטעמה שיאשר את הדברים ואף לא הזמינה את הדיירים או מי מהם לעדות.
62. לאור האמור והמנומק לעיל, אני דוחה את הטענה כי האיחור במסירה נגרם עקב התנהלות הדיירים בפרויקט.
למען הסר ספק, אני דוחה גם את את טענת הנתבעת לעיכוב עקב אי חתימה על הסכם שירות. מדובר בטענה שכלל לא נטענה בכתב ההגנה ומכאן דינה להידחות בהיותה הרחבת חזית אסורה. בכל מקרה, הטענה במסגרת תצהיר מר שרבט נטענה בעלמא ולא צורפה לה כל ראיה מינמאלית, כך שגם לגופה יש לדחותה.
משבר הקורונה כגורם עיכוב
63. הנתבעת טענה בכתב ההגנה ובסיכומיה כי העיכוב במסירת הדירות נובע גם בשל משבר שגרם וירוס הקורונה.
אני סבור כי דין טענה זו להידחות. ואנמק.
64. ראשית, כפי שציינתי לעיל, המועד שנקבע למסירת הדירות הינו 31.12.2018. משבר הקורונה פרץ בישראל בסוף חודש פברואר 2020. מכאן, הטענה כי משבר הקורונה שפרץ בישראל בשנת 2020 מנע מהנתבעת למסור את הדירות בסוף שנת 2018 הינה תמוהה.
65. שנית, גם בנושא משבר הקורונה, כמו בנושא התנהלות הדיירים, לא הוגשה כל חוות דעת מומחה מטעם הנתבעת שתבאר כיצד גרם משבר זה לעיכוב ומהי תקופת העיכוב. אף אם היינו רואים בתצהיר מר שרבט כעדות מומחה, הרי שגם בו אין כל פירוט שכזה.
66. אבהיר כי על מנת להוכיח טענה כי משבר הקורונה גרם לעיכוב במסירה, היה על מר שרבט להציג את לוח הזמנים שתוכנן טרם משבר הקורונה, ולהראות כיצד משבר הקורונה גרם לשיבוש לוח זמנים זה. דבר מאלו לא הוצג בפניי.
67. אטעים, כי המילים "משבר הקורונה" אינן מילות קסם שהאומר אותן זכאי להארכה אוטומטית, אלא יש להראות את הקשר הסיבתי בין משבר הקורונה לבין העיכוב. כך, למשל, ייתכן ומשבר הקורונה גרם לאי הגעת עובדים לאתר. אולם, על מנת לזכות בארכה על סמך טענה זו, יש להראות כי מדובר בתקופה בה אכן נדרשו עובדים באתר, וכי אכן לא הגיעו עובדים לאתר. אציין כי מדובר בעובדות שאילו היו נכונות במקרה שלפניי, ניתן היה להוכיחן בנקל על ידי יומני עבודה בהם מצויינים מספר הפועלים באתר בכל יום.
במקרה שלפניי לא הוצגו כל יומני עבודה.
68. הנתבעת מפנה בסיכומיה לעמדת הממונה על חוק המכר בעניין עיכוב במסירת הדירות עקב משבר הקורונה. מדובר במסמך שפורסם על ידי הממונה על חוק המכר, מר עמית גריידי, ביום 24.5.2021 (להלן: "עמדת הממונה").
עיון במסמך זה מגלה שהוא אינו מסייע לנתבעת כאן. מסמך זה אכן מכיר במתן ארכה למועד מסירת דירות עקב משבר הקורונה, אולם, וזה העיקר לעניין שבפניי, הדבר תקף במקרים בהם הדירות היו אמורות להימסר ממרץ 2020 ועד דצמבר 2020, ואצטט:
"המתווה אומץ על ידי שר הבינוי והשיכון באמצעות המלצה לציבור הקובעת כי כלל רכיבי חוזה המכר הקשורים למועד מסירת הדירה יידחו, בהסכמת הצדדים, ב-40 ימים. מתווה זה היה תקף לדירות אשר מועד מסירתן נקבע בחוזה המכר בין התאריכים 18/03/2020 ועד ה-31/12/2020" .
כאמור, בענייננו מדובר בדירה שמועד מסירתה החוזי הינו ביום 31.12.2018! כך שמסמך זה אינו חל על המקרה שלפניי.
69. עוד מפנה הנתבעת לפסק הדין בעניין ת"ק (אש') 26136-03-21 נדב נעים נ' ליאם נחמיאס חברה לבניין בע"מ [פורסם במאגר נבו] (20.1.2022) (להלן: "עניין נעים"), אלא שעיון בפסק דין זה מגלה כי הוא אינו תומך בעמדת הנתבעת כאן, ואנמק:
ראשית, בפסק דין זה מדגיש בית המשפט כי יש להוכיח קשר סיבתי בין משבר הקורונה לבין העיכוב על מנת לזכות בארכה:
"על אף השינויים שהביאה מגיפת הקורונה לחיינו, אין די בקיומה כדי לבטל חיובים והתחייבויות ו/או לפגוע במערכות יחסים חוזיות, אלא יש להצביע על קשר סיבתי בין הנסיבות שנוצרו ובין האיחור במסירת הדירה ובאם הנתבעת יכלה למנוע את התרחשות אותן נסיבות או באם נקטה באמצעים סבירים כדי להסיר את גורם האיחור"
כאמור, במקרה שלפניי לא הוצג כל קשר סיבתי בין משבר הקורונה לעיכוב במסירה.
70. שנית, בפסק דין זה דובר על דירות שהיו אמורות להמסר בחודש מרץ 2020 ונמסרו בחודש יולי 2020. לפיכך, מדובר בדירות שהיו אמורות להמסר בשיאו של משבר הקורונה ובעת הסגר הראשון, דירות שחלה עליהן עמדת הממונה על חוק המכר.
כאמור, המצב שונה במקרה שלפניי, כאשר הדירות היו אמורות להמסר ביום 31.12.2018, ולא ברור כיצד המשבר בשנת 2020 "תרם" לעיכוב במסירה.
71. עוד אציין, כי הפסיקה לא היססה לדחות טענה לעיכוב במסירת דירות עקב משבר הקורונה וזאת כאשר לא הוכח קשר סיבתי בין העיכוב לבין המשבר. ר', למשל, תאד"מ (ת"א) 19630-09-20 אביאל מלול נ' היררכיה בע"מ [פורסם במאגר נבו] (31.10.2021):
"מתחוור, כי אין קשר בין נגיף הקורונה לבין עיכוב נטען. לא הוכח קושי לתאם בין גורמים שונים. בחודשים המדוברים קיבלה המבקשת הודעת סירוב מהעירייה; היא התעכב מספר חודשים ורק בחלוף שלושה חודשים היא נקטה בהליך משפטי. אין בין הליך זה לבין עיכובים הנוגעים לנגיף הקורונה דבר וחצי דבר.
בסיכומיה הפנתה הנתבעת לפסק דין שניתן על ידי בית המשפט לתביעות קטנות (ת"ק 29214-05-21) [פורסם בנבו] בו הכיר בית המשפט בהשפעות הגיף הקורונה על איחור במסירה. אין בפס"ד זה כדי לסייע בידי הנתבעת, שכן עניינו בכמות העובדים באתר בנייה פלוני ובנסיבות קונקרטיות של תיק מסוים. המילה "קורונה" אינה מילת קסמים אשר פוטרת קבלנים מעמידה בלוחות זמנים. כל תיק נבחן לפי נסיבותיו."
ונכונים דברים אלו למקרה שלפניי.
72. עוד אזכיר, כי על הנתבעת היה למסור את הדירות עוד ביום 31.12.2018. משכך, עצם העובדה שעבודות הפרויקט הגיעו לתוך תקופת משבר הקורונה במרץ 2020 נובע ממחדלי הנתבעת. לפיכך, הנתבעת במחדליה הכניסה עצמה לתקופת משבר הקורונה.
התנהלות מי הרצליה
73. טענה מרכזית של הנתבעת הינה כי העיכוב במסירה נובע מהתנהלות מי הרצליה. אציין כי בעניין זה על מנת לדחות את תביעת התובעות בדבר האיחור במסירה, או לקצר את התקופה בגינה יש לשלם פיצוי, על הנתבעת להוכיח שלושה תנאים במצטבר: הראשון, כי אכן נפל פגם בהתנהלות חברת מי הרצליה; השני, כי הפגם גרם לעיכוב במסירה, והשלישי, כי פגם זה אינו בשליטתה ואינו מסוג הסיכון המוטל עליה.
יובהר כי אכן בעניין הודעת צד ג' די לנתבעת אם תוכיח כי מי הרצליה התרשלה וכי התרשלות זו גרמה לעיכוב, על מנת לזכות בשיפוי. אולם, על מנת לדחות את התביעה העיקרית, על הנתבעת להוכיח יסוד נוסף והוא כי מדובר בנסיבות שאינן בשליטתה, וכי אין מדובר בסיכון המוטל עליה.
74. במקרה שלפניי אני סבור כי לא נפל כל פגם בהתנהלות מי הרצליה, וזו לא גרמה לכל עיכוב בפרויקט. די בכך על מנת לדחות את טענת הגנה זו של הנתבעת. אדון בנושא זה בהרחבה במסגרת הדיון בהודעת צד ג'.
75. בכל מקרה אבהיר, כי גם אם הייתה מוכחת אחריות של מי הרצליה לעיכוב - ולא מצאתי אחריות שכזו - הרי עדיין אין היא מהווה טענת הגנה כנגד תביעת התובעות כאן, ואנמק.
76. עמדת הממונה על חוק המכר קובעת כי התנהלות רשלנית של רשויות הינה בגדר הסיכון של היזם, ואין בה להוות טענת הגנה כנגד רוכשי דירות שדירתם נמסרה באיחור.
ואצטט:
"עמדה – נסיבות שאינן בשליטת המוכר
עמדת הח"מ היא שהנסיבות שיפורטו להלן אינן יכולות לשמש מוכר דירה לעניין סעיף 5א(ג), העוסק באיחורים שאינם בשליטת מוכר הדירה ופוטרים מתשלום הפיצוי הקבוע בחוק המכר:
• איחור במסירת דירה אשר נבע מתוצאה של התנהלות רשות ציבורית בקשר לפרויקט. רשות ציבורית יכולה להיות – רשות מקומית, חברת חשמל, תאגיד מים, משרד ממשלתי וכו';" (הדגשה במקור – ג.ה.).
77. כלומר, עמדת הממונה הינה, כי התנהלות רשות ציבורית, לרבות תאגיד מים, אף כי יכולה להוות עילה לתביעת שיפוי כנגד אותה רשות, אינה מהווה עילה שלא לשלם פיצוי לרוכשי הדירה בהתאם לסעיף 5א(ג) לחוק המכר דירות.
עמדה זו זכתה לעיגון בפסיקה, ר' ע"א (מחוזי י-ם) 27638-07-19 אזורים בנין (1965) בע"מ נ' איתי פלד [פורסם במאגר נבו] (19.03.2021):
"עיכובים מן הסוג הנדון, הנעוצים בפעילות רשויות או מוסדות, הם ככלל צפויים מראש ועל המוכר לקחת אותם בחשבון בעת עריכת לוחות הזמנים (השוו ת"א (חי') 2334-03-15 אדרעי נ' גלבוע [פורסם בנבו] (2.12.18); תא"מ 4239-06-16 אליהו נ' פלסים חברה לפיתוח ובניין בע"מ [פורסם בנבו] (3.5.18)). קבלת עמדת המערערת משמעה כי כל איחור במסירה עקב נסיבות שאינן בשליטתה מזכה אותה בפטור מתשלום פיצוי בגין האיחור, ולכל הפחות בהפחתת הפיצוי. עמדה זו אין לקבל."
וכן ר' ע"א (מחוזי חי') 39097-01-21 נגר כדורי נ' יוסף רייטבורט [פורסם במאגר נבו] (12.08.2021):
"עיכוב בביצוע עבודות פיתוח, המבוצעות על ידי צד ג' שאיננו הקבלן, כגון רשות מקומית ו/או משרד השיכון, הוא סיכון ברור לכל קבלן אשר קובע את מועד המסירה בעת מכירת הדירה תוך שקלול הליך הבנייה, תקופת הבנייה ובוודאי התקופה הדרושה לרשות המקומית ו/או למשרד השיכון לסיים את כלל עבודות הפיתוח. עיכוב בביצוע עבודות אלו, הוא סיכון אשר כל קבלן נוטל אותו על עצמו בין במפורש ובין במשתמע;
אף מבחן הצדק והמדיניות המשפטית הראויה, מצדיק להטיל את הסיכון על הקבלן אשר יש לו את היכולות לזרז את ביצוע העבודות, לרבות מכוח המערכת החוזית שיש לו מול גורמים אלה, ואפשרות החזרה אל מול גורמים אלה בתביעה מה שאין לרוכש הדירה. בשל כל אלה, אני סבור כי מסקנתו וקביעתו של בית משפט קמא הדוחה נימוק זה מקובלת עלי, ונכונה עובדתית ומשפטית."
78. מכאן, אני סבור כי נושא ההתנהלות של הנתבעת אל מול מי הרצליה נמצא בגדר סיכון שהנתבעת לקחה על עצמה, ואין בו להצדיק גריעה מתקופת העיכוב כלפי רוכשי הדירות ומהפיצוי המגיע לרוכשים אלו.
79. אשר לטענה בדבר התנהלות מי הרצליה וזכות השיפוי הנטענת, אדון בטענה זו במסגרת הטענה בדבר אחריות צד שלישי, ואנמק שם את דחייתה.
הפיצוי הראוי
תקופת העיכוב
80. כאמור, אין מחלוקת כי מועד המסירה החוזי הינו 31.12.2018 ומועד מסירת החזקה הינו 1.2.2021, כלומר 25 חודשי עיכוב.
81. עם זאת, הנתבעת טענה כי יש להפחית 60 יום מתקופה זו וזאת לאור סעיפים 7.7 ו- 19.3 להסכמי המכר. אני דוחה טענה זו, ואנמק:
כפי שכבר הוזכר, חוק המכר (דירות) קובע בסעיף 5א כי איחור במסירת הממכר גורר חובת פיצוי לרוכש. המחוקק קבע באותו הסעיף, כי איחור העולה על 60 יום מהמועד החוזי, מחייב תשלום פיצוי לתקופה שתחילתה ביום הראשון שלאחר המועד החוזי.
עוד נקבע בסעיף 7א(א) לחוק המכר (דירות), כי אין להתנות על הוראותיו אלא לטובת הקונה.
מכאן, אף אם קיימת תניה בהסכמי המכר לפיה הפיצוי לא יכלול את 60 הימים הראשונים לעיכוב במסירה, הרי הוראות חוק המכר (דירות) גוברות לעניין זה.
82. הפסיקה בנושא זה הינה ברורה וחד משמעית - כאשר תקופת העיכוב עולה על 60 יום, יש לחשב את תקופת הפיצוי החל מהיום הראשון, אף אם ההסכם קובע אחרת.
ר', רת"ק (מחוזי ת"א) 30787-01-19 סיגלית עזר נ' נתנאל גרופ בע"מ [פורסם בנבו] (5.3.2019):
"כאשר חולפים 60 הימים מתום המועד החוזי "זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו...".
כל עוד לא חלפה הארכה החוקית הקבלן אינו חייב בפיצוי כלשהו, אך משנחצה גבול ששים הימים חייב הקבלן בפיצוי גם בגין אותם חודשיים שחלפו.
לעניין זה ראה פסק דינו של כב' השופט ג'ובראן בע"א 7991/07 רפאלי נ' רזין [פורסם בנבו] (12/4/11) בסעיף 27.כך גם נקבע בעניין שמש נ' ספייס, לעיל; ובע"א 4337/02 ירמיהו עייני נ' קו-אופ, פ"ד נח(1) 799 (2003)."
וכן ר' גם ת"א (חי') 55266-01-19 אלכסנדר זקרויסקי נ' ספייס בניה וייזמות בע"מ [פורסם במאגר נבו] (24.06.2021):
"תקופת "גרייס" בת 60 יום - סעיף 11.13 להסכם, אינו רלבנטי בנסיבות בהן האיחור עלה על 60 יום כפי שיובהר להלן, ואין לראות ב-60 הימים כתוספת זמן מצטברת אל נוכח האמור במפורש בסעיף 5א(א) לחוק המכר לפיו, אם יתאחר המועד בלמעלה מ-60 יום, יהיה הקונה זכאי לפיצוי בגין כל התקופה ממועד המסירה המוסכם ועד ליום המסירה בפועל."
83. אשר על כן, אני דוחה את טענת הנתבעת בעניין זה ותקופת העיכוב תחושב החל ממועד המסירה החוזי. לפיכך, הפיצוי יחושב לפי תקופה של 25 חודשים.
שווי דמי השכירות החודשיים לשם קביעת הפיצוי בגין האיחור במסירה
84. בהסכמי המכר הסכימו הצדדים כי שווי הפיצוי בגין האיחור במסירה יהיו לפי שווי דמי שכירות חודשיים של דירה דומה בגודלה ובמיקומה לדירה שנרכשה. כך גם קובע חוק המכר (דירות).
85. מכאן, יש להעריך מהו שווי דמי השכירות החודשיים של דירה דומה בגודלה ובמיקומה לדירה שנרכשה.
86. לטענת התובעות, דמי השכירות עומדים על 5,500 ₪. התובעות תומכות טענתן לסכום זה בבדיקה באתר "יד-2" עבור דירה זהה בגודלה במרכז העיר הרצליה. התובעות מציינות, כי דירות ההשוואה הינן אף נחותות מהדירות נשוא המחלוקת לאור היעדר מחסן, או מרפסת שמש. התובעות טוענות כי עבור דירות אלו מבוקש היום דמי שכירות הנעים בין 5,700 ל-6,000 ₪ לחודש.
כשנשאלה על כך התובעת 1 בעדותה, השיבה כך:
כב' הש' הס: כמה אמרת? סליחה, פספסתי.
העדה, גב' א.שטיינר: 5,500 או 5,600.
כב' הש' הס: זה מה שפחות או יותר את מעריכה.
העדה, גב' א.שטיינר: כן,
כב' הש' הס: 5,500 עד 5,600.
העדה, גב' א.שטיינר: כן, לאור מה שבדקתי ממקומות אחרים שהם יותר רחוקים מהמרכז, דירה בגודל דומה, לאור העובדה שיש גם 2 מקלחות ו-2 בתי שימוש, ובדירת 70 מטר בדרך כלל לא מוצאים דבר כזה..."
[ר' עמ' 43-44, לפרוטוקל הדיון]
87. לעומתן, טוענת הנתבעת כי דמי השכירות נעים בין 4,500 ל-5,000 ₪ לחודש. הנתבעת תומכת טענתה לסכום זה בסעיף 99 לתצהירו של מר מאיר שרבט:
"לענין תשלום שכר הדירה יצויין, כי שווי שכירות דירה בת שלושה חדרים כדוגמת הדירות שנרכשו הינו בטווח של 4,500-5,000 ₪ לחודש לכל היותר וזאת לאור נסיוני בענף הנדל"ן והיכרותי עם שוק הנדל"ן בהרצליה."
כמו כן, הנתבעת תומכת טענתה בעניין דמי השכירות החודשים בעדותו של מר רוברט גיטלמן, מתווך שעסק במכירת הדירות בפרויקט, וכן בדוגמאות ממודעות באתר "מדל"ן" שצירף מר גיטלמן לתצהירו.
עם זאת, מר מאיר שרבט בעדותו, לא הראה כי הדירות שנתן כדוגמא הינן דירות חדשות עם חניה, מעלית וממ"ד כמו הדירות נשוא תביעה זו, ר' לדוגמא:
"ש. אתה תוכל להראות לי שמדובר בדירות חדשות עם חניה, מעלית וממ"ד?
ת: עם כל הכבוד מדובר בדירת 70 מטר,
ש: אני רק שאלתי. שים לב אדוני מה אני שואל ומה הוא עונה.
ת: אז אני עונה לך. מדובר בדירות 70 מטר, פותחים את יד 2, זה מחיר הדירות."
[ר' עמ' 61, ש' 2 - 24, לפרוטוקול הדיון]
88. לאור המחלוקת האמורה בעניין שווי דמי השכירות החודשיים, כאשר אף אחד מהצדדים לא תמך טענתו בחוות דעת שמאי מקרקעין, אני סבור שיש לקבוע את שווי דמי השכירות החודשיים על סמך אומדנה המתבססת על הראיות שלפניי.
89. לפיכך, לאחר שעיינתי בתצהירי הצדדים, בנספחים שצורפו לתצהירים, ובחקירות העדים, אני קובע כי לצורך הפיצוי בגין העיכוב במסירה דמי השכירות הראויים לדירה דומה הינם בסך של 5,000 ₪ לחודש.
המכפלה הראויה
90. לאור האמור לעיל בעניין תקופת העיכוב ודמי השכירות הראויים לחודש, על מנת לקבוע את הפיצוי לתובעות יש לקבוע מה היא המכפלה הראויה.
91. סעיף 5א(א) לחוק המכר (דירות) קובע, כי התובעות זכאיות לפיצוי בסכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה לדירה שנרכשה, כשהם מוכפלים ב-1.5 עבור שמונת החודשים הראשונים, וכשהם מוכפלים ב-1.25 החל מהחודש התשיעי ואילך.
92. אולם, במקרה שלפניי קיימת ההוראה ספציפית בהסכמי המכר לגבי פיצוי בגין איחור במסירה, ר' סעיף 19.3 להסכמי המכר הקובע:
"איחרה החברה במסירת הדירה לקונה בתקופה העולה על התקופה הנזכרת בסעיף 7.7 ושלא מאחרת או יותר מהסיבות המנויות בסעיף 7 (7.6, 7.7, 7.8, 7.9) לעיל (להלן: "תקופת הדחייה"), יהיה הקונה זכאי, וזו תהא תרופתו היחידה, לקבל מהחברה בגין תקופת האיחור שמעבר לתקופת הדחייה, פיצוי קבוע ומוסכם מראש בגובה דמי שכירות חודשיים שיהיו נהוגים באותה עת לגבי דירות דומות באותה סביבה מוכפלים ב-1.5. בגין חלק מחודש יעשה חישוב יחסי. כלל ההתחשבנות בין הצדדים לגבי דמי השכירות תיערך במועד המסירה. מובהר כי תקופות האיחור הנזכרות בסעיפים 7.6, 7.7, 7.8, 7.9, לא יילקחו בחשבון ולא יינתן לגביהם פיצוי כלשהו." (הדגשה שלי- ג.ה).
כאשר נזכור כי סעיף 7א(א) לחוק המכר (דירות) קובע:
"7א. (א) אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה או קונה המשנה."
93. משכך, ההוראה הספציפית שבהסכמי המכר, לפיה זכאיות התובעות לפיצוי בסכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה לדירה שנרכשה כשהם מוכפלים ב-1.5 עבור כל תקופת העיכוב, גוברת על זו שבסעיף 5א לחוק המכר דירות, וזאת כאשר היא לטובת התובעות.
94. לאור האמור לעיל, סכום הפיצוי יחושב בהתאם לתקופת העיכוב שנקבעה ובהתאם לדמי השכירות הנהוגים לאותה דירה, כאשר אלו מוכפלים ב- 1.5 עבור כל תקופת העיכוב.
מכאן, סכום הפיצוי עבור כל אחת מהדירות בגין האיחור במסירתן הינו בסך של 187,500 ₪, לפי התחשיב - 25 חודשים X 1.5 X 5,000 ₪.
ובסך הכל לשתי הדירות: 375,000 ₪ (187,500 X 2).
החזר הוצאות שנגבו שלא כדין
95. לטענת התובעות, הנתבעת גבתה מהן שלא כדין סכום של 4,680 ₪ בעבור תשריטים. לטענתן, תשלום זה מנוגד לחוק, לתקנות, להנחיות ולהחלטות ועדת האתיקה הארצית כפי שפורסמה בגיליון מספר 64 של ביטאון "אתיקה מקצועית", לפיהן התשלום עבור שכר טרחת עורך הדין של הקבלן כולל את כל ההוצאות, לרבות תשריטים, רישום פרצלציה ורישום בלשכת המקרקעין.
96. לא מצאתי לנכון לקבל את עמדת התובעות בעניין זה, כאשר לטעמי במקרה שלפניי ניתן היה לגבות תשלום ספציפי בגין התשריטים, ואנמק.
ראשית אציין, כי במסגרת ת"צ 9961-09-18 אליאור חסון נ' גינדי ישראל בע"מ [פורסם בנבו] (31.8.2020), הוגשה עמדת המאסדר (משרד הבינוי והשיכון והרשות להגנת הצרכן) לעניין פרשנות סעיף 6ג לחוק המכר (דירות), כדלקמן:
"ביום 21.6.2020 הגישו משרד הבינוי והשיכון והרשות להגנת הצרכן את עמדתם לעניין בקשת האישור (להלן: "עמדת המאסדרים"). במסגרת עמדתם הבהירו המאסדרים כי המגבלה בסעיף 6ג לחוק המכר דירות [הדגשה במקור]: "...מתייחסת לפעולות משפטיות שבמבצע עורך הדין של הקבלן לצורך רישום הדירה במרשם המקרקעין, והן אינן כוללות עלויות חיצוניות כדוגמת עלות הכנת תשריטים הנדרשים לצורך רישום הדירה וכן עלות אגרות. על פי פרשנות זו המילים 'כל הוצאה אחרת הקשורה לרישום הזכויות על פי חוזה המכר' האמורות בסעיף 6ג(א)(3), מתייחסות לכל הוצאה אחרת הקשורה למסגרת עבודתו המשפטית של עורך הדין, ואין מטרתן לכלול הוצאות החיצוניות לכך" (ר' סעיף 9 לעמדת המאסדרים).
עוד ציינו המאסדרים כי עבודות של מדידה ומיפוי המבוצעות על ידי אנשי מקצוע, והן אינן קשורות למסגרת עבודתו המשפטית של עורך הדין במטפל ברישום הזכויות. יחד עם זאת הובהר כי יש לכלול את ההוצאות האמורות במחיר הכולל שמוצג לצרכן.
מקום שבו התמורה הסופית שהוצגה לצרכן, בשלב שיווק הדירה, לא כללה את כל הסכומים האמורים, לרבות הוצאות כלליות שאינן משפטיות הרי שמדובר בהפרה של סעיף 2(א) וסעיף 17א לחוק הגנת הצרכן."
97. כלומר, בהתאם לעמדת המאסדר, סעיף 6ג לחוק המכר (דירות) אינו כולל עלויות חיצוניות כגון הכנת תשריטים, אולם עלויות אלו צריכות לבוא לידי ביטוי בתמורה או בהסכם המכר.
אציין כי בית המשפט לא הכריע בפסק דין זה בענין עמדה זו של המאסדר, כאשר דובר באותו המקרה בבקשת הסתלקות במסגרת תובענה ייצוגית.
עוד אציין, כי במקרה אחר הגיעו הצדדים לפשרה במסגרתה הוסכם כי יושב לרוכשי הדירות סך של 18% בלבד מהסכום ששולם בגין התשריטים ופשרה זו אושרה על ידי בית המשפט, ר' ת"צ (מרכז) 5105-07-18 משה פראג נ' פרשקובסקי השקעות ובניין בע"מ [פורסם במאגר נבו] (4.4.2021).
98. במקרה שלפניי, כאשר עיון בהסכמי המכר מעלה כי קיימת התייחסות נפרדת לתשלום שכר טרחת עו"ד (ר' סעיף 15.4 להסכמי המכר), ולתשלום בגין הכנת תשריטים (ר' סעיף 15.3 להסכמי המכר), כך שהתמורה בגין התשריטים הייתה שקופה לתובעות, אני סבור כי יש לדחות רכיב זה של התביעה.
פיצויים בגין עוגמת נפש
99. התובעות טענו כי הן זכאיות לפיצוי בגין עוגמת נפש בסך של 15,000 ₪, בשל חודשים רבים של עוגמת נפש ואי-ודאות בהם התובעת 2 נאצלה להמשיך ולגור בדיור המוגן בניגוד לרצונה ולשלם את התשלומים החודשיים הגבוהים שם, וכן כי התובעת 1 נאלצה לעבור לגור יחד עם התובעת 2 בדיור המוגן באין פתרון מגורים אחר.
כמו כן, טענו התובעות כי בחודשים אלו נאלצו לאחסן את תכולת דירתה הקודמת של התובעת 1 ולעבור מאוחר יותר במשותף לדירה בשכירות.
לעניין פיצוי זה מסתמכות התובעות על סעיף 13 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן: "חוק התרופות").
100. אכן, הדין הישראלי מכיר בפיצוי בגין עוגמת נפש ומעניק לבית המשפט שיקול דעת רחב באשר לשיעור הפיצוי.
עם זאת, הפסיקה קבעה כי על הטוען לנזק שאינו ממוני הנטל להוכיח הן את הנזק והן את הקשר הסיבתי, ר' ע"א 3437/93 אגד, אגודה שיתופית לתחבורה בישראל בע"מ נ' אדלר, [פורסם בנבו] (18.5.1998).
101. במקרה שלפניי אני סבור כי התובעות עמדו בנטל הנדרש. ואנמק.
ראשית, כפי שקבעתי לעיל, התובעות קיבלו את הדירות באיחור של יותר משנתיים.
שנית, אין מחלוקת של ממש כי התובעת 2 אשר הינה אישה בגיל מופלג, נאלצה לשהות בדיור מוגן במשך תקופה ממושכת וזאת בשל מחדלי הנתבעת, כאשר התובעות אף הציגו קבלות על השהות בדיון המוגן [ר' נספח ז' לתצהירי התובעת 2].
יתרה מזו, התובעת 2 העידה בבהירות ובאמינות על שיחותיה עם מר שרבט ועל הבטחותיו הרבות שלא קויימו. כך גם העידה התובעת 1.
שלישית, לאור עלויות השכירות הגבוהות נאלצה התובעת 1, שלא קיבלה את דירתה במועד, לעבור להתגורר עם אמה בדיור המוגן עד אשר תקבל את דירתה.
102. אציין כי פרמטים אלו אינם מזכים את התובעות בפיצוי ממוני, כאשר פיצוי זה מגולם בסכום הפיצוי החוזי בגין העיכוב במסירה. אולם, אני סבור כי עצם קבלת הדירות באיחור כה גדול, עצם הפרת ההבטחות של מר שרבט לאישה מבוגרת, עצם העובדה כי התובעות נאצלו לגור ביחד בדיור מוגן, גרמו מעבר לנזק הממוני גם עוגמת נפש לתובעות.
מכאן, אני סבור כי התובעות זכאיות לפיצוי בגין עוגמת נפש.
103. אשר על כן, אני פוסק פיצוי עוגמת נפש בסך כולל של 15,000 ₪ לשתי התובעות יחד.
ההודעה לצד שלישי
104. כאמור, הנתבעת טענה כי האיחור במסירה של הדירות לתובעות נבע מעיכוב בלתי צפוי בחיבור הבניין לתשתיות המים. לפיכך, טענה הנתבעת כי מתקיים החריג לתשלום הפיצוי לתובעות מכוח חוק המכר (דירות) והסכמי המכר. לחלופין טענה הנתבעת, לשיפוי בגין התשלום לתובעות עבור תקופת האיחור במסירה ככל שייפסק לחובתה פיצוי שכזה.
כאמור, דחיתי את הטענה כי התנהלות מי הרצליה יש בה עילה לעיכוב במסירה וזאת לאור הוראות חוק המכר (דירות) והסכמי המכר. משכך, נותר לדון בטענת השיפוי בלבד.
105. תמצית טענת הנתבעת לעניין זה הינה, כי אושרה לה תכנית סניטרית לחיבור בניין ג', הבניין בו בוצע הפרויקט, למערכת המים. אלא שזמן קצר טרם החיבור, מי הרצליה סירבה לבצע את החיבור לפי התכנית הסניטרית המקורית וזאת בשל הטענה כי יזמית בניינים א' ו- ב', חברת נישה, סירבה לתת הסכמתה לחיבור הקו החדש.
לאור סירוב זה של חברת נישה, סירוב אשר לטענת הנתבעת קיבל גיבוי ממי הרצליה, נאלצה הנתבעת לטענתה לתכנן ולבצע קווי מים חליפיים, דבר שגזל זמן רב וגרם לעיכוב במסירה.
אני דוחה את טענת הנתבעת לפיה, מי הרצליה נהגה שלא כשורה בעניין חיבור המים, ולא מצאתי כל אחריות של מי הרצליה לעיכוב במסירה, ואנמק:
106. בפתח הדברים אבהיר, כי אין מחלוקת כי עוד ביום 19.1.2016 אישרה מי הרצליה תכנית סניטרית כוללת המאפשרת חיבור הפרויקט למערכת המים.
עוד אין מחלוקת, כי ביום 7.2.2017 קיבלה הנתבעת היתר מהוועדה המקומית לתכנון ובניה בהרצליה לביצוע הפרויקט בבניין ג', הוא הבניין בו נמצאות דירות התובעות.
יובהר כי בהיתר שניתן צויין במסגרת סעיף 20 ל- "תנאים מיוחדים" כך:
"חיבור הדירות לרשת המים והביוב יהיו בהתאם לדרישות מחלקת המים והביוב העירונית, יש להמציא אישור המוסד המוסמך לכך" [ר' נספח 2 לתצהיר מי הרצליה].
כלומר, היתר הבניה אימץ כנספח את התכנית הסנטרית המקורית.
ראוי לציין כבר עתה, כי עוד בתכנית הסניטרית המקורית [ספח 18 לתצהיר הנתבעת] נקבע:
"הערה:
הצבת מערכת מדידה "גמל"
תיעשה באופן זמני באישור של תאגיד "מי הרצליה" בלבד
מערכת מדידה ראשית "גמל" תוצב שוב לפי מיקום המאושר
על פי תיאום בין יזמי בלוק א'/ב' וג'" (הדגשה שלי – ג.ה.).
107. מכאן הדברים ברורים, כל עוד מבצעת הנתבעת את האמור בהיתר, ומקימה את הקו לפי התכנית הסנטרית המקורית, הרי מי הרצליה אמורה לחבר את הנתבעת למערכת המים בכפוף להוראות הנספח הסנטירי המקורי.
108. אציין כי כאמור קיומה של התכנית הסנטרית והיתר הבניה אינם שנויים במחלוקת, אלא שכאן למעשה מתפצלות גרסאות הצדדים לגבי המשך האירועים בעניין החיבור למערכת המים.
גרסת מר שרבט מטעם הנתבעת הינה כדלקמן:
"21. במהלך חודש מאי 2018, שעה שהנתבעת רצתה להוציא לפועל את ביצוע התכנית על מנת לחבר את הבניין למים, התנגדה חברת נישה לביצוע חיבור המים על פי התוכנית המאושרת שעל בסיסה התקבל היתר בנייה.
22. בשל כך, תאגיד מי הרצליה נמנע מחיבור תשתית הבניין למים מחודש מאי 2018 ועד לחודש מרץ 2019 וזאת למרות שהתכנית תוכננה יחד עם חברת נישה ובהסכמתה ולמרות שאושרה על פי היתר בנייה כדין."
109. מדובר בגרסה ברורה וחד משמעית של הנתבעת, הנתבעת פנתה למי הרצליה במאי 2018 בבקשה לחבר את הבניין למים לפי התכנית הסנטרית המקורית, אולם חברת נישה התנגדה לכך, ולאור התנגדות זו, סרבה מי הרצליה לחבר את הנתבעת למים לפי התכנית הסנטרית המקורית.
110. לעומת זאת, טוענת מי הרצליה כי הנתבעת פנתה אליה רק ביום 30.8.2018 לחיבור הבניין למערכת המים, וכי הנתבעת לא הכינה את קווי המים בהתאם לתכנית הסנטרית המקורית, וזאת הסיבה לאי ביצוע החיבור בפועל. מי הרצליה שוללת מכל וכל את הטענה כי התנגדות חברת נישה הייתה הגורם לאי חיבור הנתבעת למים (ר' סעיפים 26 עד 28 לתצהיר העדות הראשית של מר אבנרי מטעם מי הרצליה).
ור' עדותו של מר אבנרי בבית המשפט (עמ' 22 לפרוטוקול מיום 18.10.2021):
"ב-30.8.18, אחרי קבלת בקשה בטלפון, אין לי מסמך שמאשר שקיבלנו את הבקשה, התבקשנו לבצע את חיבור המים כפי שתוכנן בתכנית הסניטרית שאושרה ב-2016. הגיע לשם צוות של התאגיד, והסתבר שמה שהקבלן/היזם היה צריך להכין לחיבור המים במיקומו החדש, לא בוצע. לא אנחנו דרשנו לשנות את המיקום. אנחנו אישרנו תכנית, היה צריך לבצע את זה לפיה."
111. מכאן מתחדדת השאלה הנדרשת להכרעה בעניין זה:
האם הנתבעת פנתה לחיבור החלקה למערכת המים בחודש מאי 2018 וזאת בהתאם לתכנית הסניטרית המקורית, ומי הרצליה סרבה לכך לאור התנגדות חברת נישה.
או;
האם הנתבעת פנתה לחיבור החלקה למערכת המים רק בחודש אגוסט 2018, ומי הרצליה לא יכולה הייתה לחבר את החלקה למערכת ההמים לאור העובדה שלא בוצעו קווי המים בהתאם לתכנית הסניטרית המקורית.
112. מהראיות שלפניי עולה באופן ברור וחד משמעי, כי גרסת מי הרצליה היא גרסת האמת וכי גרסת הנתבעת הינה גרסה לא נכונה שהומצאה לצורך הליך זה, ואנמק:
113. לעניין מועד הפניה למי הרצליה, הרי הנתבעת לא צרפה כל מסמך, מייל את תכתובת אחרת במסגרתה נתבקשה מי הרצליה לחבר את המגרש למים עוד בחודש מאי 2018.
114. לעומת זאת, מנספח 3 לתצהיר מר אבנרי מטעם מי הרצליה, עולה כי אכן הדרישה של הנתבעת למי הרצליה נעשתה רק ביום 30.8.2018. אציין כי בניגוד למר שרבט, מר אבנרי אישר את מועד הפניה ב- 30.8.2018 בחקירתו בבית המשפט.
115. לפיכך, בעניין המועד בו נעשתה הפנייה למי הרצליה, הרי אני דוחה את גרסת הנתבעת ומקבל את גרסת מי הרצליה.
116. נותר לדון בשאלת הסיבה בגינה לא חיברה מי הרצליה את החלקה למערכת המים. בפתח הדיון בנושא זה אבהיר, כי אין חולק כי ביום 17.9.2018 ניתנה הוראה לביצוע חיבור החלקה למערכת המים, ההוראה צורפה כנספח 3 לתצהיר מר אבנרי (להלן: "הוראת הביצוע").
מכאן, יש לחדד את שאלה שבמחלוקת בעניין זה, שהינה, למעשה, מדוע לא בוצעה הוראת ביצוע זו?
117. לעניין זה, אני מקבל באופן מלא את גרסת מי הרצליה, כי הסיבה לאי חיבור המגרש למים נבעה מכך שהנתבעת לא הכינה בפועל את קווי המים בהתאם לתכנית הסנטרית המקורית, ואני דוחה את גרסת הנתבעת כי אי החיבור נבע מהתנגדות חברת נישה, וזאת המטעמים הבאים:
118. ראשית, גרסת מר שרבט כי קווי המים בהתאם לתכנית המקורית היו מוכנים הייתה לא אמינה, ולא נתמכה בראיה כלשהי.
כך מעיד מר שרבט לענין זה:
"ש: כן. בחודש אוגוסט 2018, האם הקו הזה היה פיזית בשטח?
ת: אני אענה לך את זה ב-2 מובנים.
ש: זה בכן או לא.
ת: א' אני לא זוכר, ב' זה לא אמור להפריע לך לשים לי את ראש המים, בלי שום קשר למה אני עושה בשטח, זה לא מעניין אותך. אתה יודע מה, יותר מזה, אני רוצה את הראש גשר פה, מבחינתכם לא היה שום עניין לשים את זה.
ש: אדוני תענה על השאלות שאני שואל.
ת: עניתי לך,
ש: הם קו,
ת: עניתי לך.
ש: לא, אני שאלתי האם קו המים באוגוסט 2018 היה בפועל בשטח? התשובה היא כן או לא.
ת: למיטב זיכרוני הדברים כבר, נתתי הוראה כבר להניח את הקווים, לא זוכר, אם אתה רוצה אני אביא לך תאריך מדויק אפילו, אבל זה עוד פעם, לא רלוונטי לביצוע שלך."
לטעמי, ברור מתשובות מתחמקות אלו, כי קווי המים לא היו מוכנים. ניתן לראות מהציטוט לעיל, כי מר שרבט מתחיל בתשובה כי הוא לא זוכר, לאחר מכן עובר לטענה שזה לא מעניין, ומסיים בטענה כי "נתתי הוראה" להניח את הקווים. אולם, אין כל אמירה כי הקווים אכן הונחו.
ברור, כי על סמך גרסה מתחמקת זו לא ניתן להגיע למסקנה כי הקווים היו מוכנים באוגוסט 2018.
119. למען הסר ספק, מר שרבט לא היה צריך להסתמך על זכרונו בנושא התקנת הקווים, אילו היה אמת בטענות הנתבעת כי הקווים הונחו, הרי בנקל ניתן היה להוכיח טענות אלו, ואבאר. כאמור, הנתבעת ומר שרבט טוענים כי באוגוסט 2018 היו הקווים לפי התכנית הסנטרית המקורית מוכנים וכי ניתן היה לחבר את הבניין למערכת המים.
לפיכך, כל שהיה על הנתבעת ומר שרבט להציג לבית המשפט זה את יומן העבודה לחודש אוגוסט 2018 שבמסגרתו היה נכתב כי הונחו קווי המים.
אולם, הנתבעת ומר שרבט לא הציגו את יומן העבודה, או כל הוכחה אחרת לפיה קווי המים בוצעו עד לאוגוסט 2018.
120. שנית, מן הראיות שלפניי עולה כי קווי המים שבוצעו בפועל היו שונים מהתכנית הסניטרית המקורית. ר' הודאתו של מר שרבט בחקירה (לאחר שבשלב הראשון ניסה להתחמק), ואצטט:
בתחילה (עמ' 67 שורות 21-22) מעיד מר שרבט:
"כב' הש' הס: הקו היום הוא בהתאם לתכנית הסניטרית המקורית?
העד, מר שרבט: אני לא זוכר אדוני. "
ולאחר מכן (עמ' 67 שורות 30-31) מעיד מר שרבט:
"כב' הש' הס: כלומר הקו היום הוא בהתאם לתכנית הסניטרית המקורית.
העד, מר שרבט: למעט השינוי של, בסוף המגרש הולכתי 3 קווים מבניין ג',"
121. שלישית, עדותו של מר אבנרי בענין זה הייתה אמינה, קוהרנטית וברורה.
כך מעיד מר אבנרי בעמ' 22 לפרוטוקול:
"ש.ב.מ הסיבה שלא ביצעתם, הוא טוען שסירבתם לאור נישה ומה הייתה הסיבה?
ת. הסיבה שהחיבור שהיינו צריכים לעשות, היו צריכים להזין אותו והוא לא בוצע.
ש.ב.מ לא ידעת בכלל באוגוסט 2018 על התנגדות נישה?
ת. ממש לא. היא עלתה רק אחר כך."
ולמרות חקירה נגדית עיקשת, עומד מר אבנרי על עמדתו כי הקווים לא בוצעו באגוסט 2018, ר' לדוגמא בעמ' 27 לפרוטוקול:
"ש. ב-30.8.18 הגישו לך תכנית שינויים ?
ת. מה פתאום? הייתה פנייה למהנדס האינסטלציה שהתבקש להגיש תכנית שינויים כי אי אפשר לבצע את התכנית הישנה.
ש. למה אי אפשר היה לבצע אותה ?
ת. הקו הראשי שהיה צריך לבצע לא בוצע, שבאמצעותו היו אמורים לקבל בניין א' ב' ו-ג' חיבורים שלהם ולא בוצע.
ש. תראה לי איזה קו לא בוצע ?
ת. מציג בתכנית את הקו לפי התכנית הישנה שלא בוצע. כתוב קו מים ג' כל הקו לא בוצע. שאני הייתי ב-2018 הקו לא היה."
כלומר, מר אבנרי לא טען באופן סתמי שהקו לא בוצע, אלא הצביע בדיון על קו המים בתכנית הסניטרית אשר לא בוצע, וזאת כאשר מר אבנרי היה נוכח במקום בשנת 2018.
122. רביעית, את המסקנה כי לא היה כל סירוב של מי הרצליה לחיבור בהתאם לתכנית הסנטרית המקורית ניתן ללמוד גם ממכתבי הנתבעת עצמה. כך, למשל, פונה ב"כ הנתבעת לחברת נישה ביום 4.8.2019, במכתב שצורף כנספח 4 לתצהיר מר שרבט.
במסגרת מכתב זה כותב ב"כ הנתבעת בסעיף 4, כי הנתבעת ביצעה תכנון מחדש לאור התנגדות נישה לחיבור. אולם, וזה העיקר, אין במכתב זה כל טענה כי מי הרצליה היא זו שכפתה על הנתבעת לשנות את התכנית.
יתרה מזו, במסגרת מכתב זה טוענת הנתבעת לנזקים שגרמה לה חברת נישה עקב תכנון מחדש. אולם, עיון בנזקים הנטענים מגלה כי אין טענה של הנתבעת בעניין ביצוע בפועל של קווי המים במיקום המקורי לפי התכנית הסניטרית המקורית.
יוטעם, אין במכתב זה טענה כי בוצעו הקווים בפועל בהתאם לתכנית המקורית ואין דרישה לשיפוי בגין ביצוע קווים אלו.
123. אציין כי אין במכתבו של מר שרבט מיום 6.11.2018 לשנות מסקנה זו. ראשית, מדובר על מכתב שנשלח זמן רב לאחר הוראת הביצוע, לאחר שלעמדת הנתבעת עצמה כבר הוגשה תכנית שינויים על ידה. שנית, גם במכתב זה, אין אמירה חד משמעית כי הקווים הנדרשים לצורך חיבור המים בהתאם לתכנית הסניטרית המקורית בוצעו.
124. לאור האמור לעיל, אני מקבל את גרסת מי הרצליה לפיה הסיבה לאי חיבור המגרש למערכת המים באוגוסט 2018 לא נבעה מסירוב מי הרצליה לאור התנגדות חברת נישה, אלא מכך שהנתבעת לא ביצעה בפועל את קווי המים במגרש לצורך החיבור.
125. בכל מקרה ולמען שלמות התמונה, אבהיר כי גם אם הנתבעת הייתה מכינה בשטח את קווי המים לחיבור בהתאם לתכנית הסניטרית המקורית (ואין כל ראיה שהנתבעת הכינה קווים אלו) עדיין הייתה זכות למי הרצליה לבקש את אישור הבניינים האחרים לחיבור, וזאת לאור האמור בתכנית הסניטרית המקורית, ואבאר:
במשבצת על גבי התכנית הסניטרית המקורית נקבע:
"הערה:
הצבת מערכת מדידה "גמל"
תיעשה באופן זמני באישור של תאגיד "מי הרצליה" בלבד
מערכת מדידה ראשית "גמל" תוצב שוב לפי מיקום המאושר
על פי תיאום בין יזמי בלוק א'/ב' וג'" (הדגשה שלי – ג.ה.).
כלומר, בכל מקרה מי הרצליה הייתה רשאית לדרוש את הסכמת נישה למיקום הגמל לחיבור המים, וזאת גם לאור התנאים שנקבעו עוד בתוכנית הסניטרית המקורית.
126. המסקנה העולה מן האמור לעיל הינה, כי הנתבעת לא פנתה לקבלת אישור לחיבור בהתאם לתכנית המקורית במאי 2018, אלא ביקשה זאת בסוף חודש אוגוסט 2018. לא ניתן היה לחבר את המגרש עת פניה זו, וזאת כאשר קווי מים בהתאם לתכנית המקורית כלל לא הוקמו בפועל.
127. אציין כי אין מחלוקת כי הנתבעת הגישה תכנית שינויים ביחס לתכנית הסניטרית המקורית וזאת אושרה על ידי מי הרצליה ביום 14.1.2019.
אבהיר, כי לאחר הגשת התכנית המתוקנת על ידי הנתבעת, מי הרצליה לא רק שלא התרשלה באישורה, אלא פעלה ביעילות ראויה לשבח וכבר ביום 14.1.2019 אושרה תכנית השינויים על ידה.
128. לגבי התקופה שבין קבלת האישור לתכנית השינויים, כאמור ביום 14.1.2019, ועד לחיבור המים בפועל ביום 1.4.2019, אני מקבל את טענת מי הרצליה לפיה בשלב זה באחריות הנתבעת היה להידרש לביצוע בפועל של תכנית השינויים וזאת על מנת שמי הרצליה תוכל להגיע ולבצע את החיבור למים.
אלא שהנתבעת היא זו שהתעכבה, כך שלקח לנתבעת כ- 3 חודשים להניח את קו המים הזמני החדש בהתאם לתכנית השינויים שאושרה.
לעניין זה ר' עדות מר שרבט:
"עו"ד נווה: תאמר לי כמה זמן לוקח להניח את הקו שמחבר את 3 הבניינים, הקו החדש הזה, בתוואי החדש לפי התכנית הסניטרית, כמה זמן לוקח?
העד, מר שרבט: כמה? לפחות, אני אסביר לך את סדר הפעולות,
כב' הש' הס: לא, לא, כמה זמן,
עו"ד נווה: כמה זמן? אני לא רוצה פעולות.
כב' הש' הס: אנחנו לא צריכים פעולות, אנחנו צריכים זמנים.
עו"ד אביטן: לא, הוא מספר סיפורים.
העד, מר שרבט: בערך, להערכתי לא פחות מ -4 חודשים בסדר"
[ר' עמ' 32 ש' 4-7 לפרוטוקול הדיון]
129. אציין כי מעדות זו עולה שוב בעיית אמינות מר שרבט. הרי כפי שציטטתי לעיל, מר שרבט העיד כי קווי המים היום מוכנים עוד באוגוסט 2018, ולאחר מכן העיד, כי נדרש לערוך רק שינוי בקצה הצינור לשם החיבור למערכת המים.
מכאן, לא ברור מדוע נדרשו לנתבעת 4 חודשים תמימים, החל מחודש ינואר 2019 ועד לחודש אפריל 2019 לבצע בחלקה קווי מים, אשר לטענת מר שרבט כבר בוצעו כמעט לגמרי עוד באוגוסט 2018.
לטעמי, הסיבה בגינה נדרשו בינואר 2019 ארבעה חודשים להתקין את קווי המים שיאפשרו חיבור החלקה, הינה כי בחודש אוגוסט 2018 לא התוקנו עדיין כל קווים, וזאת כפי שקבעתי לעיל.
130. מן האמור לעיל עולה כי מי הרצליה לא גרמה לכל עיכוב בחיבור למים, אלא להפך, סייעה לנתבעת לאשר את השינויים שביקשה, שינויים אשר אפשרו את החיבור החדש למערכת המים.
131. כמו כן, מרגע האישור של התכנית המתוקנת ועד החיבור בפועל הנתבעת היא זו שהתעכבה בביצוע קווי המים בחלקה, לפיכך ברור כי תקופה זו אינו באחריות מי הרצליה.
132. בנסיבות אלו, לא מצאתי כי מי הרצליה גרמה לעיכוב כלשהו בחיבור המים לבניין.
133. אשר על כן, אני דוחה את ההודעה לצד שלישי כנגד מי הרצליה.
סיכום והוצאות
134. לאור האמור לעיל, אני מקבל את תביעת התובעות בעניין האיחור במסירה ועוגמת הנפש.
אשר על כן, הנתבעת תשלם לתובעות סך של 390,000 ₪, כאשר סכום זה נושא הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.
135. ההודעה לצד שלישי כנגד מי הרצליה, נדחית.
136. אשר לעניין ההוצאות, הרי הוצאות אמורות להשתלם לצד הזוכה במשפט, כך שעל צד שטענותיו נדחו לשלם לצד שטענותיו התקבלו את הוצאות המשפט שהוצאו על ידו. עוד נקבע בהלכה הפסוקה כי נקודת המוצא לפסיקת ההוצאות לצד הזוכה הינה כיסוי ריאלי של ההוצאות שהוצאו לצורך המשפט, ר' פסק הדין המנחה בעניין ע"א 2617/00 מחצבות כנרת (שותפות מוגבלת) נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה נצרת עילית [פורסם במאגר נבו] (30.6.2005). עם זאת, יש לבחון כי ההוצאות שהוצאו הינן סבירות לניהול ההליך, ובפרט להביא בחשבון את הסעדים שהתבקשו בתביעה לעומת הסעדים שבית המשפט אישר בפועל.
137. במקרה שלפניי, פרט לרכיב אחד קטן יחסית, התקבלה הטענה המרכזית של התובעות, ונפסק סכום משמעותי בסך של 390,000 ₪. בנסיבות אלו, אני סבור שיש לפסוק לטובת התובעות שכר טרחה והוצאות משפט באופן ריאלי ומלא, כך שהתובעות לא ימצאו בחיסרון כיס.
138. כמו כן, ההודעה לצד שלישי כנגד מי הרצליה נדחתה במלואה, ומכאן יש לפסוק שכר טרחת עורך דין והוצאות באופן מלא גם לטובת הצד השלישי.
139. לאור האמור לעיל, אני פוסק כי הנתבעת תישא בשכ"ט עו"ד התובעות בסך 50,000 ₪ (כולל מע"מ) וכן תישא בהוצאות משפט (אגרות, נסיעות, צילומים וכיוצ"ב) בסך 12,000 ₪.
140. בנוסף, אני פוסק כי הנתבעת תישא בשכ"ט עו"ד מי הרצליה בסך 50,000 ₪ (כולל מע"מ) וכן תישא בהוצאות משפט (נסיעות, צילומים וכיוצ"ב) בסך 4,000 ₪.
141. סכומי שכר טרחת עורכי הדין וההוצאות ישולמו בתוך 30 יום מהיום.
ניתן היום, ה' ניסן תשפ"ב, 06 אפריל 2022, בהעדר הצדדים.