61. אין צורך להרחיב בדבר חובת הזהירות המושגית של עורך דין כלפי לקוחו והדברים ברורים וידועים ולא הייתה כל מחלוקת בנושא. השאלה היא אם הופרה חובת הזהירות הקונקרטית, היינו על רקע הנסיבות הספציפיות של המקרה. לדידי התשובה לשאלה זו היא בחיוב, שכן עורך הדין לא פעל במיומנות סבירה ולא נהג כעורך דין סביר וזהיר בנסיבות העניין. מסקנה זו עולה בראש ובראשונה מגרסתו העובדתית בה דבק לכל אורך ההליך לפיה לא עיין כלל בהסכם הזיכיון לצורך עריכת ההסכם. לדידי, די בכך כדי להביא למסקנה לפיה התרשל. עורך דין העורך הסכם מכר עבור לקוחו נדרש לבדוק את טיב הזכויות הנמכרות וליתן ללקוחו ייעוץ בדבר טיבו המשפטי של הממכר והסיכונים המשפטיים הטמונים בעסקה (עניין גיאות; ת"א (מרכז) 33301-02-12 שרון כהן נ' עו"ד חנוך וסרצוג (23.10.2014)). עוד לפני שנים רבות קבע בית המשפט העליון כי עורך דין שנדרש לפעול לעריכת הסכם מקרקעין מתרשל אם אינו בודק את טיב הזכויות בפנקסי הרישום. כן נקבע שאף עורך דין שמתבקש לפעול לצורך פינוי מדירה פלונית ועורך הסכם מכר ופינוי, נדרש לבחון את טיבם של הסכמי השכירות הרלוונטיים לנכס, שכן "מבחינה זו אין הוא שונה מפנקס המקרקעין או מרישום במוסד אחר, שגם הם מראים מי הם בעלי הזכויות בנכס ומהו טיב זכויותיהם" (ע"א 420/75 שרה כהן נ. יצחק אייזן, פ"מ ל(2) 829; להלן – עניין כהן); וראו גם ע"א 751/89 מוסהפור נ' עו"ד אדוארד שוחט, פ"ד מו(4), 529); ע"א (חי') 1675-04-17 עיזבון המנוח נסיב שנאן ז"ל ואח' היורשים נ' ג'בר חמוד (8.8.2017)).
62. כך גם בענייננו. עורך דין המתבקש לערוך הסכם מכר על פיו מועבר זיכיון נדרש לעיין בהסכם הזיכיון וללמוד ממנו את טיב זכויותיו של המוכר, את המגבלות החלות על העברת הזכויות (ככל שחלות) ואת יתר התנאים המהותיים שבהסכם הזיכיון. אינני מקבל את טענת עורך הדין לפיה לאור כך שהצדדים הגיעו למשרדו לאחר שרוב התמורה כבר שולמה והתנאים ביניהם היו מוסכמים עליהם וכן שידעו שנדרשת הסכמת קופיקס, הוא לא נדרש לעשות מעבר למה שעשה. טענה זו מבטאת חוסר הבנה בדבר חובותיו של עורך הדין וציפייתו הסבירה של לקוחו ממנו. אכן, לצורך קביעת היקף חובת הזהירות, יש להבחין בין עורך דין שנשכר על מנת לנהל את מלוא הליכי המשא ומתן עבור הלקוח, לבין מי שנשכר לאחר שהלקוח ניהל משא ומתן והגיע להסכמות עקרוניות (עניין גיאות). חזון נפרץ הוא שצדדים מסכמים ביניהם את תנאי ההסכם המהותיים מבחינתם (ולרוב מדובר במחיר, פריסת תשלומים ומועד העברת הממכר) ושוכרים בשלב זה עורך דין על מנת שינסח עבורם הסכם. ואולם, אף במצב זה אין לומר, כלל וככלל, שעורך הדין פטור מכל בדיקה מינימלית וכי תפקידו מסתכם בהעלאה על הכתב של ההסכמות. בעניין זה יפים הדברים שנאמרו בע"א 751/89 מוסהפור נ' עו"ד שוחט ואח' פ"ד מ"ו (4) 529 בעמ' 537:
"עו"ד אינו דומה לכותב בקשות. כאשר לקוח מפקיד בידיו את עניינו, אין לצפות לכך שהלקוח יידע בעצמו, בכל מקרה, מה הנושאים הטעונים בדיקה. המומחיות המקצועית של עורך הדין צריכה לשמש אותו ואת לקוחו באיתור של כל הטעון בדיקה... גם במקרה של פעולה מוגבלת על עורך הדין להעמיד את הלקוח על אותן הבעיות העיקריות האפשריות, היכולות להיות כרוכות בסוג העסקה אשר בה מדובר..."
וכן:
"מטבעם של יחסים כאלה שבין הדיוט בעניני חוק ומשפט לבין בעל-מקצוע בתחום זה, שהלקוח, הפונה לעורך-הדין שיטפל בענינו, שוטח לפניו את רצונו ובקשתו ומוסר לו את הפרטים הנוגעים לענין הנראים לו (ללקוח) כחשובים, ומשאיר לשיקולו המקצועי של עורך-הדין לבקש חומר נוסף העלול להיות דרוש לו ולהחליט על הדרכים והאמצעים המשפטיים הדרושים להשגת התכלית המבוקשת" (עניין כהן).
63. בענייננו מדובר היה במכר של זכויות אובליגטוריות אשר הטילו חובות רבים על רוכש הזכויות ועלויות תפעול לא מבוטלות וכל זאת, כמובן, בצד תקווה לרווח. נושאים אלו אינם במוקד הדיון, הן בשל כך שלא נטען לגביהם דבר והן בשל כך שהם קשורים לכדאיות העסקה ולא לסיכונים המשפטיים הכרוכים בה. לענייננו רלוונטיות הוראות סעיף 17 להסכם הזיכיון שנידונו לעיל, לפיו ראנה לא הייתה רשאית כלל להעביר את הזכויות ללא הסכמת קופיקס מראש ובתנאים הקבועים שם. רוצה לומר, מדובר היה בהסכם מכר עם אדם שאינו בעל כוח משפטי לבצעו כלל. עורך הדין לא עיין בהסכם הזיכיון ולא בדק כלל אם ראנה יכולה להתקשר בהסכם המעביר את זכויותיה לתובעים. די בכך כדי לקבוע שמדובר בהתרשלות.
64. יתרה מזו, לו היה עורך הדין מעיין בהסכם היה לומד על כך שתנאי בסיסי למתן הסכמתה של קופיקס הוא סילוק חובם של הנתבעים וכן תשלום דמי טיפול בסכום שלא יפחת מ-50,000 ₪ בצירוף מע"מ. תנאים אלו אינם מצויים במגרשה של הכדאיות העסקית (לגביה, ככלל, עורך הדין אינו נושא באחריות כלשהי), אלא נטועים עמוק במגרש הסיכונים המשפטיים הכרוכים בעסקה זו. נזכור כי במועד זה היה לראנה חוב של 600,000 ₪ כלפי קופיקס. עורך הדין לא היה מודע לתנאים אלו וממילא שלא העמיד את התובעים על משמעות הדברים. מדובר בסטייה מסטנדרט זהירות של עורך דין סביר ומכאן בהתרשלות.
65. אף בעובדה שהתובעים היו מודעים לצורך בהסכמת קופיקס, וכי התנאי אף נרשם בהסכם, אין להביא למסקנה לפיה עורך הדין לא התרשל. כידוע, "חובת הזהירות דורשת מעורך הדין להזהיר את לקוחו, ולהבהיר לו את מכלול הסיכויים והסיכונים הטמונים בהחלטתו המשפטית" (עניין גיאות; ע"א 67750-03-18 רותם ואח' נ' פסטינגר-גנון ואח' (15.8.2018)). בפרשת גיאות שורטטו כללים ביחס לשאלה מתי ייחשב עורך דין כמפר את חובת הזהירות באם לא התריע בדבר סיכון הטמון בפעולה משפטית לגביה נשכר לייעץ. נקבע כי מדובר בשכלול של מיהות הלקוח ומעורבותו, תוחלת הסיכון ומורכבות הסוגיה. בעניין הסיכון המגולם בפעולה צוין כי "מטבע הדברים קיימים סוגים שונים של סיכונים, אולם דומה כי הסיכונים שמצופה מעורך הדין להזהיר לגביהם – וזו הנחה שאניח לטובת הדיון ואינה מעוררת מחלוקת במקרה הנוכחי – הם אותם סיכונים "משפטיים", או במילים אחרות, ההשלכות האפשריות של פעולה מסוימת מבחינת הדין ... דומה כי ככל שהסיכון גדול יותר וודאי יותר, כך על עורך הדין לפעול יותר לאזהרת לקוחו." (עניין גיאות).
66. בענייננו, מדובר בתנאי מהותי ביותר, שהרי העסקה כולה תלויה בהסכמת צד ג' שאינו חלק מההסכם ואינו מחויב לו. ברי אפוא שמדובר בסיכון משמעותי אשר על עורך הדין להביאו לידיעת הלקוח ולוודא שהוא מבין את מהותו ומשמעותו. אין חולק כי הלקוח רשאי ליטול סיכון וכי אין תפקידו של עורך הדין למנוע ממנו לעשות כן ואולם, תפקידו הוא להסביר ללקוח את הסיכונים המשפטיים הקיימים בעסקה ולוודא שהוא מקבל החלטה על בסיס נתונים אמיתיים ומלאים. מדובר היה אף בסיכון בעל תוחלת משמעותית, שהרי לא ניתן היה לצפות את עמדת קופיקס על בסיס המידע שהיה בידי עורך הדין וכאמור הוא לא פעל כלל לצורך הרחבת בסיס המידע. כך, לא בדק עורך הדין את תנאי מתן ההסכמה ולא היו ברשותו עובדות אמינות מהן יכול היה להעריך שאין מדובר בסיכון בעל תוחלת משמעותית. כך, לו היה מעיין בהסכם היה למד שתנאי מוקדם למתן ההסכמה הוא סילוק חובות המפעיל הקודם (פחרי וראנה). במצב זה היה עליו לקבל מקופיקס אישור בדבר היקף חובם של הנתבעים או למצער להעמיד את התובעים בדבר הסיכון לפיו אם יתברר שקיים חוב משמעותי שלא יסולק, יהיה הדבר אבן נגף לקבלת הסכמת קופיקס. כן היה עליו להביא לידיעת התובעים שקיימת דרישה כספית לא מבוטלת בסך שלא יפחת מ- 50,000 ₪ בצירוף מע"מ כתנאי להעברת הזכויות.
67. אציין עוד שעורך הדין הודה שהתובעים חתמו על ההסכם מתוך הנחה שלא יהא כל קושי לקבל את הסכמת קופיקס ואף הודה שכך אמר להם פחרי (בעמ' 39, בש' 8). נתון זה אינו מלמד על תוחלת סיכון נמוכה אלא דווקא על הצורך בבדיקה ועל חשיבותה בנסיבות העניין. עורך הדין לא הסביר מדוע קיבל הנחת מוצא זו כנכונה ומדוע סבר שאין מקום לבדוק ולהסביר לתובעים את הסיכוי שההסכמה לא תתקבל חרף טענתו של פחרי. ודוק: אין כוונתי לתוצאת אי ההסכמה. בעניין זה מקובל עלי שהתובעים הבינו שללא הסכמת קופיקס לא תתממש העסקה. ואולם הכשל בהתנהגותו של עורך הדין נעוץ בכך שהוא לא פעל להביא בפני התובעים תמונת מצב נכונה בדבר הסיכוי שההסכמה לא תתקבל בשל כך שתנאי הזיכיון לא יתקיימו. לא היה מדובר בנושא סבוך ודי היה במבט חטוף בהסכם הזיכיון כדי לעמוד על תנאים אלו ולהבין שהאופטימיות ששידר פחרי (אשר התובעים נתנו בה אמון אף לפי גרסתו של עורך הדין) אינה מבוססת והיא למעשה שקרית. על רקע מכלול הנסיבות ובכלל זה מיהות הלקוח, היעדר מורכבות הנושא (והיכולת הקלה להשיג את המידע) ותוחלת הסיכון המשמעותית, דעתי היא שעורך הדין התרשל כאשר לא בדק את תנאי הזיכיון, את הסיכויים שהסכמת קופיקס לא תינתן (ובכלל זה את גובה החוב של פחרי וראנה) ולא מסר הסברים מלאים בנושא לתובעים.
68. התובעים אינם חולקים על כך שההסכם היה זמין עבורם במעמד זה ומכאן שיכלו בעצמם לעיין בו וללמוד על תנאי הזיכיון. ואולם, אינני סבור שיש בכך לפטור את עורך הדין מחובתו המקצועית לבדוק זאת בעצמו ולהסביר לתובעים את מהות הסיכון וסיכויי התממשותו. התובעים העידו כי נתנו מבטחם בעורך הדין והאמינו שהוא מטפל בעניינם בצורה מקצועית ונאמנה ואינני סבור שבעצם העובדה שהם היו יכולים לקבל את הפרטים בעצמם, יש כדי לפטור את עורך הדין מחובותיו המקצועיות. בעניין זה נאמנה עלי גרסת התובעים, כפי שהעיד התובע, לפיה הוא עצמו לא עיין בהסכם הזיכיון במעמד החתימה על הסכם המכר וכי "מה שראיתי בפועל זה ההסכם שכיאל (עורך הדין – י.ט) עשה והקשתי מזה שיש לו את החוזה מולו והוא עושה את ההסכם בצורה מסודרת" (בעמ' 28, בש' 26). עם זאת, סוגיה זו רלוונטית לשאלת האשם התורם, שהרי אם המידע היה זמין עבור התובעים והם נמנעו מלעיין בהסכם, אפשר שמדובר ברשלנות תורמת שיש בה להפחית את שיעור הפיצויים ונושא זה ידון בהמשך.
69. אינני מקבל את טענת עורך הדין לפיה לא היה טעם בהסבר שכן התובעים היו אדישים לתנאי ההסכם בשל כך ששילמו כבר חלק משמעותי מסכום התמורה, ולא היו נסוגים מההסכם בכל מקרה (סעיף 16 לסיכומים). ראשית, הטענה לא הוכחה עובדתית והתובעים העידו שלו היו יודעים אז את תנאי הסכם הזיכיון להעברת הזכויות, לא היו חותמים על ההסכם, בוודאי שלא באופן בו נוסח. טענה זו לא נסתרה והיא מקובלת עלי. יתרה מזו, התובעים שכרו את עורך הדין על מנת שיאיר עיניהם באם קיימת בעיה כלשהי בהתקשרות עם הנתבעים אף אם סיכמו עוד קודם לכן את העקרונות הכלליים ואף אם שילמו חלק מהתמורה. חובתו של עורך הדין הייתה להביא בפניהם, גם בשלב מאוחר יחסית זה, את סיכוני העסקה ולאפשר להם לקבל החלטה על בסיס עובדתי ומשפטי מלא ונכון. אכן, אם התובעים היו מבקשים להמשיך בעסקה למרות הסיכונים שהיו מובאים לידיעתם, לא היה עורך הדין נושא באחריות (ובמצב זה ראוי היה להעלות את הדברים על הכתב) ואולם, כאשר אין מחלוקת שהוא לא הסביר את סיכוני העסקה, שכן לא היה מודע להם כלל, מדובר בהתרשלות.
70. נושא נוסף שראוי לדון בו הוא היעדר קביעת מנגנון הגנה להבטחת התמורה הכספית ששילמו התובעים. ראינו כי העברת זכויות הזיכיון הייתה כפופה להסכמת קופיקס וכי ללא הסכמה זו לא ניתן היה להעביר את הזכויות. אף בעניין זה עמדתי היא שעורך הדין התרשל ואסביר. עורך הדין מודה שידע על הצורך בהסכמת קופיקס להעברת הזכויות (לשיטתו, מהצדדים). חרף זאת הוא לא קבע בהסכם המכר כל מנגנון חוזי המגן על התובעים מפני מצב בו ישולמו כל כספי התמורה אך הזכויות בסופו של יום לא תעבורנה לבעלותם בשל אי מתן הסכמה. בעניין זה שותק הסכם המכר ואינו כולל כל הוראה בדבר מצב בו ההסכמה לא תינתן. לדידי, עורך הדין היה חייב להמליץ לתובעים על תשלום יתרת התמורה רק לאחר מתן ההסכמה או לחלופין על הפקדת הסכום בנאמנות עד מתן ההסכמה. בכל מקרה היה עליו להסביר להם את הסיכון באם לא ינהגו כך. ואולם, התעלמות מהצורך להבטיח שהתמורה לא תשולם בתנאי אי וודאות אלו ללא כל בטוחה שההסכמה אכן תינתן ושההסכם יצא אל הפועל, היא סטייה מסטנדרט זהירות סביר. מסקנה זו נכונה גם כאשר התובעים שילמו עד מועד זה 200,000 ₪ מתוך 351,000 ₪. עדיין היה מקום להגן, למצער, על סכום היתרה ולמנוע מצב בו הוא משולם והתובעים נותרים ללא דבר. מדובר בפעולה בסיסית ומקובלת בתחום ומשכך ברי בעיני שמדובר בהתרשלות. ראו:
"עורך-דין חייב להשתמש במיומנות מקצועית סבירה כדי לשמור על זכויות לקוחו. '... חייב עורך הדין להכין ללקוחות שלו חוזה אשר יבטיח את זכויותיהם על הצד המועיל ביותר...'. ראה על"ע 2/80 [1]. בעמ' 708, שם נמצא שעורך-הדין התרשל, משלא קבע כל הוראה המבטיחה את הקונה כנגד התחייבות המוכרים לעשות תשלומים שונים שהיו תנאי מוקדם לאפשרות העברת המכר לקונה, דבר שניתן היה לעשותו אם על-ידי עיכוב כספים ששילמו הקונים על חשבון המחיר ואם בדרך אחרת. " (ע"א 554/87 דוד מזור נ' שמואל אריאלי (11.12.1990); ההדגשה שלי – י.ט).
וכן:
"בענייננו, אין המדובר בטעות שבשיקול-דעת, אלא במעשים ובמחדלים שיש בהם משום רשלנות מקצועית. עיקר המחדלים באי-דאגה להבטחת זכויותיה של המערערת בעת עריכת ההסכם השני ולאחר מכן, והמשיב אף אינו טוען שפעל כדי להבטיח בצורה כלשהי את הכסף או את העברת הדירה למערערת" (ע"א 2590/90 שוש ניסים נ' עו"ד דניאלי (18.8.1994))
71. אינני מקבל את טענת עורך הדין לפיה לא היה צורך להגן על התובעים מפני תשלום התמורה, שכן הם הסכימו על תשלום היתרה בשני תשלומים. ראשית, היה על עורך הדין להסביר לתובעים את הסיכון הנעוץ בתשלום טרם קבלת הסכמת קופיקס ולייעץ להם כיצד ניתן להתמודד עימו. ברי שההחלטה הסופית הייתה של התובעים והם היו יכולים ליטול סיכון, אף בלתי סביר. ואולם, ללא הסבר ראוי, אין לומר שהתובעים בחרו בדרך כלשהי ונטלו סיכון מודע. שנית, תשלום היתרה בשני מועדים נדחים, אינו מנגנון המבטיח כלל את הכספים, שהרי לפי החוזה היו התובעים מחויבים לשלם את יתרת התמורה ולו סירבו היו יכולים למצוא עצמם מפרים את החוזה. בעניין זה אציין כי אינני סבור שיש לראות בביצוע התשלומים כאשם תורם, כטענת עורך הדין. כאמור, מדובר בתשלומים אותם היו התובעים חייבים לשלם בשל כך שעורך הדין לא פעל ליצור מנגנון המבטיח את זכותם ומאפשר להם שלא לשלם את יתרת התשלום עד קבלת הסכמת קופיקס. נזכור עוד שחובת התשלום הייתה זמן קצר לאחר חתימת ההסכם (בשני חודשים עוקבים) ובתקופה זו שררה אי וודאות בדבר השאלה אם תתקבל ההסכמה והתובעים טרם אמרו נואש וקיוו לטוב, כך שאינני סבור שפעולה בהתאם להסכם בנסיבות אלו, יכולה להוות אשם תורם. אין גם מקום לטענה לפיה התובעים התרשלו בכך שלא ביטלו את ההסכם בשלב זה (פעולה שאם הייתה נעשית כדין הייתה מאפשרת שלא לשלם את התשלומים הנותרים) והטענה לא נטענה ולא ארחיב בנושא.