בית המשפט המחוזי בחיפה
ת"א 4873-11-17 עירית טמרה נ' אסמא יוסף חיג'אזי(המנוח) ואח'
לפני כבוד השופטת תמר שרון נתנאל
התובעת עיריית טמרה
ב"י ב"כ עוה"ד יאסר דיב מוחסן ו/או עו"ד נזיה המאם
– נגד –
הנתבעים .1 עזבון המנוחה אסמא יוסף חיג'אזי ת"ז xxxxxxxxxx
.2 עזבון המנוח מחמד תופיק חסן חג'אזי ת"ז xxxxxxxxxx
באמצעות יורשיו על פי דין:
.3 חג'אזי ופיק מוחמד, ת"ז xxxxxxxxxx
.4 חג'אזי תאופיק מוחמד, ת"ז xxxxxxxxxx
.5 חג'אזי אסמא מוחמד, ת"ז xxxxxxxxxx
6. סעיד ופיקה מוחמד, ת"ז xxxxxxxxx
7. מריסאת אמנה מוחמד, ת"ז xxxxxxxxx
8. כאמלה תופיק חסן חג'אזי המנוחה, ת"ז xxxxxxxxxx
באמצעות היורשות על-פי דין:
9. חיג'אזי עינאיה, ת"ז xxxxxxxxxx
10. סמירה עואד ת"ז xxxxxxxxxx
11. ורדה חג'אזי ת"ז xxxxxxxxxx
ע"י ב"כ עוה"ד עלאדין דיאב
12. עזבון המנוח חסן תופיק חסן חג'אזי (המנוח) ת"ז xxxxxxxxxx
באמצעות יורשיו על-פי דין:
13. חג'אזי ג'מילה חסן, ת"ז xxxxxxxxxx
14. חיג'אזי טאהא חסן ת"ז xxxxxxxxxx
ע"י ב"כ עוה"ד עלאדין דיאב
15. חיג'אזי סוזן חסו ת"ז xxxxxxxxxx
16. חיג'אזי זהרה חסן ת"ז xxxxxxxxxx
17. חיג'אזי תאופיק חסן ת"ז xxxxxxxxxxx
ע"י ב"כ עוה"ד עלאדין דיאב
18. הוט מובייל בע"מ-ח.פ. 512615964
19. עזבון המנוח חוסין עלי חג'אזי ז"ל, ת"ז xxxxxxxxx
באמצעות יורשיו החוקיים
20. מוחמד חוסין חג'אזי, ת"ז xxxxxxxx
21. עלי חוסין חג'אזי, ת"ז xxxxxxxx
22. רביע עלי חג'אזי, ת"ז xxxxxxxx
23. עזבון המנוח מאזן שמא ז"ל, ת"ז xxxxxxxxx
באמצעות יורשיו החוקיים הנתבעים 21-22
24. איהאב שמא, ת"ז xxxxxxxx
25. סאמר שמא, ת"ז xxxxxxxx
26. מאמון עלי חג'אזי, ת"ז xxxxxxxx
27. נסים חג'אזי, ת"ז xxxxxxxx
נתבע פורמאלי 28. רשם המקרקעין נצרת
פסק דין
1. בתביעה זו מבקשת עיריית טמרה (להלן: "העירייה") מתן פסק דין הצהרתי בנוגע לזכות בעלות לה היא טוענת, בחלק מחלקה 5 בגוש 18565 ששטחה הוא 9,957 מ"ר (להלן: "החלקה") המצויה בתחום שיפוטה של העירייה.
2. מחלוקות בנוגע לחלקה, הגיעו בעבר לבתי המשפט ולענייננו רלבנטיות שתיים מהתביעות שהוגשו:
האחת - תביעה לפירוק שיתוף, שהוגשה ביום 18.4.2010 על ידי חלק מבעלי זכויות בחלקה (נתבעים 13, 14 ו- 17, בתביעה דנן), נגד בעלי הזכויות האחרים בחלקה ומי שטענו לזכויות בה, בה נתבע פירוק השיתוף בחלקה (להלן: "תביעת הפירוק"). בתביעה זו ניתן פסק דין ביום 24.7.15 (להלן: "פסק הפירוק") אשר הורה על פירוק השיתוף, בכפוף לאישור תכנית שערך המודד שמונה על ידו (להלן: "תכנית המודד") ולכך עוד אשוב.
תביעה נוספת הוגשה על ידי נתבע 17, בעקבות פסק הפירוק, ובה עתר נתבע זה למתן צו אשר יורה לעירייה לפנות את השטח שהוקצה לו על פי תכנית המודד.
3. העירייה טוענת לזכויות בעלות בשטח כולל של 3,900 מ"ר מהחלקה וזאת - מכוח שלוש עסקאות נטענות, כדלקמן:
א. שטח של 1,000 מ"ר (להלן: "שטח א'") מתוך זכויותיהם של נתבעים 7-2, שהם יורשיו של המנוח מחמד תופיק חסן חיג'אזי ז"ל ת.ז. xxxxxxxxxx(להלן: "המנוח מחמד").
טענת העירייה לבעלות בזכות זו מתבססת על מתנה שניתנה לה, על פי הנטען, בשנת 1972, מאת המנוח תאופיק אשר מסר לחזקתה ולבעלותה של העירייה, ללא תמורה, זכויות בחלקה בשטח של 1,000 מ"ר, לשימוש בית הספר היסודי ד' (להלן: "עסקת מתנה 1").
ב. שטח של 400 מ"ר (להלן: "שטח ב'" או "מגרש הכדורגל") מתוך זכויותיהם של כל הנתבעים.
טענת העירייה לבעלות בזכות זו מתבססת על הסכם מיום 23.7.1974 (נספח ג' לתביעה - להלן: "הסכם המכר") שנערך בין המועצה המקומית טמרה, באמצעות המנוח זכי סברי דיאב ז"ל, שהיה אז ראש המועצה, לבין יורשי המנוח תאופיק חסן אלחאג' ז"ל (להלן: "המנוח אלחאג'"), שיורשיו הם נתבעים 1, 2, 8 ו- 12, "בתנאי ששטח זה יהיה במקביל לבית ספר (ד) בשכונת ח'ילת אלשריף בטמרה מצד צפוני" (סעיף 2 להסכם).
העירייה טוענת, כי מאז נחתם ההסכם, היא מחזיקה בשטח זה, עושה בו שימוש ונוהגת בו מנהג בעלים, ללא כל התנגדות. היא הכשירה את השטח, אשר תחילה שימש כגינה לחקלאות עבור תלמידי בית הספר ולאחר מכן הפך למגרש כדורגל, עבור בית הספר ושכונת ח'ילת אלשריף (להלן: "השכונה"). לטענתה, בשל טעות, ההסכם לא דווח למיסוי מקרקעין, אלא ביום 3.4.3017.
ג. שטח של 2,500 מ"ר מתוך זכויותיהם של נתבעים 17-13, שהם יורשיהם של נתבע 12, המנוח חסן תופיק חסן חיג'אזי ז"ל, ת.ז. xxxxxxxxxx(להלן: "המנוח חסן") אשר הלך לעולמו ביום 16.4.2003.
טענת העירייה לבעלות בשטח זה (להלן: "שטח ג'") מתבססת על מתנה שניתנה לה, על פי הנטען, בשנת 1989 או בסמוך לכך, מאת המנוח חסן (להלן: "עסקת מתנה 2") לשם הרחבת הכביש והרחבת בית הספר היסודי ד' שבשכונה (להלן: "בית הספר") אשר נבנה על חלקה 12 בגוש 18565, הצמודה לחלקה 5.
לא הוגשו (ואף לא נטען כי נערכו) הסכם מתנה או תצהירי מתנה. הצהרה על מתנה זו, לרשויות המס נעשתה ביום 10.9.1990 על ידי העירייה בלבד (נספח ד'1 לתביעה) אך הליך הרישום בטאבו לא הושלם.
4. לטענת העירייה, על פי "המידע" שבידה, לאחר פטירת המנוח אלחאג', חלקה 5 הייתה בחזקתם ובשימושם של המנוחים תופיק וחסן בלבד והמנוח חסן החזיק, אז, במחצית החלקה. טענה זו לא הוכחה, כלל ועיקר. מידע איננו ראייה ועל שם איש מהמנוחים הנ"ל, מעולם לא הייתה רשומה מחצית החלקה.
5. נסחי רישום של החלקה משנים 1998, 2018 וכן נסח היסטורי משנת 2016, צורפו כנספח א' לכתב התביעה ולפיהם, העירייה מעולם לא הייתה רשומה כבעלת זכויות כלשהן בחלקה.
על פי נסח הרישום משנת 1998 (נספח א'1) רשומות הזכויות בחלקה, כדלקמן:
ביום 17.11.1980, נרשמו זכויות, מכוח ירושה על שם:
אסמא יוסף דיאב חיג'אזי ז"ל, ת.ז. xxxxxxxx-1/4 (2,489 מ"ר) [נתבעת 1] אשר הלכה לעולמה ביום 21.5.1994.
מחמד תופיק חסן חיג'אזי ז"ל ת.ז. xxxxxxxx- 1/4 (2,489 מ"ר) [נתבע 1] הוא המנוח מחמד, אשר הלך לעולמו ביום 29.5.2011.
כאמלה תופיק חסן חיג'אזי ז"ל ת.ז. xxxxxxxx- 1/4 (2,489 מ"ר) [נתבעת 8] אשר הלכה לעולמה ביום 4.1.1990.
נותר עודף (מיום 27.12.1989) על שם חסן חיג'אזי ת.ז. xxxxxxxx– 3957/398928 (989 מ"ר).
ביום 9.7.1990 נרשם מכר ללא תמורה על שם:
איהב שמא ת.ז. xxxxxxxx- 500/9957 חלקים [נתבע 24].
סאמר שמא ת.ז. xxxxxxxx- 500/9957 חלקים [נתבעת 25].
מאזן שמא ז"ל, ת.ז. xxxxxxxx- 500/9957 חלקים [נתבע 23 - מורישם של נתבעים 22-21].
על פי נסח הרישום מיום 8.7.2018 (נספח א'2) רשומות הזכויות בחלקה, כדלקמן:
מכוח ירושה על פי הסכם נרשמו בתאריכים 22.3.2005 ו- 3.5.2005, על שם:
ג'מילה חסן חיג'אזי ת.ז. xxxxxxxxx- 810/9957 חלקים [נתבעת 13, יורשת של נתבע 12].
טאהא חסן חיג'אזי ת.ז. xxxxxxxxx– 14,631/39828 חלקים (717+ 13914 חלקים) [נתבע 14, יורש של נתבע 12].
[ע"ש ג'מילה וטאהא הנ"ל רשומה הערה לפי פקודת המיסים, מיום 17.6.1999 ועל שם טאהא נרשם ביום 10.9.2012, צו עיקול מלשכת ההוצל"פ בתל-אביב].
סוזן חסן חיג'אזי ת.ז. xxxxxxxxx- 500/9957 חלקים [נתבעת 15, יורשת של נתבע 12].
זהרה חסן חיג'אזי ת.ז. xxxxxxxxx- 1000/9957 חלקים [נתבעת 16, יורשת של נתבע 12].
שינויים והערות בנסח
6. שנים לפני שהוגשה התביעה, נעשו שינויים ברישום הזכויות בחלקה. יום 8.3.2011, נרשם מכר ללא תמורה (700/9957 חלקים) על שם נתבע 27. נותר עודף על המנוח מחמד - 7157/39828 חלקים, עליו רשומה הערת אזהרה לזכות נתבע 17 (הערה מיום 23.3.2010). בנוסף, נרשמו הערות אזהרה שונות, כמפורט בנסח, בשנים 2009, 2010 ו- 2011.
פסק הפירוק
7. פסק הפירוק ניתן ביום 24.7.2015, בבית משפט השלום בקריות (להלן: "בימ"ש השלום") בת"א 44584-03-10 סוזן חג'אזי ואח' נ' חסין עלי חג'אזי ואח' (24.07.2015) ובמסגרתו הורה בית משפט השלום על פירוק השיתוף בחלקה, על פי תשריט הצעת חלוקה, שערך המודד, אשר מונה על ידי בימ"ש השלום, מר סוהיל זידאן (להלן: "המודד") ביום 31/7/12 (נספח ה1 לתביעה - להלן: "תשריט החלוקה"). בכתב המינוי, נדרש המודד להתחשב במצב הקיים ולקבוע תשלומי איזון ככל שיידרש מהחלוקה.
על פי פסק הפירוק וכפי שניתן לראות גם בתשריט החלוקה, המודד גזר 30.75% מהחלקה, שהם שטח של 3,062 מ"ר, לדרכים, שטח ציבורי ושצ"פ והשטח הכולל ש"חולק" על ידו בין בעלי הזכויות הוא 6,895 מ"ר. המודד ערך טבלה המפרטת את החלק שנגזר מזכויותיו של כל בעל זכויות, לצרכי ציבור, ואת מספר המגרש השייך לכל צד. יצויין, כי המודד לא כלל בטבלה את מגרש 12, אשר סומן על ידו בתשריט וקבע, בעניין זה, כי בחלוקה קיימות שתי בעיות תכנוניות: שטח מגרש 12 קטן משטח מינמלי לבנייה וכן ברוב הבנייה בחלקה לא שמרו על קו הבניה, לפי תקנות התכנית המאושרת ג/5985.
לפיכך, ועל מנת לפתור את הבעיות התכנוניות, המליץ המודד להכין תכנית מפורטת, בסמכות ועדה מקומית.
תכנית כזו לא הוכנה עד היום.
8. ככל הנראה, העירייה לא צורפה לתביעת הפירוק, מאחר שהיא לא הייתה רשומה, בנסח רישום המקרקעין, כבעלת זכויות בחלקה. אמנם, על פי תכנית המתאר חלק מהחלקה הוקצה לצרכי ציבור (לרבות שב"צ) ואף המודד ציין בחוות דעתו, כי הוא גזר משטח החלקה את השטחים אשר הוקצו לצרכי ציבור על פי תכנית המתאר. מכל מקום, מאחר שעירייה לא הייתה צד להליך הפירוק, פסק הדין בתיק הפירוק אינו מחייב אותה.
9. בימ"ש השלום הבהיר, כי תביעת הפירוק הוגשה עקב מחלוקות בין חלק מבעלי החלקה בדבר "גבולות" השטחים "השייכים" להם.
זה המקום להדגיש, כי הזכויות בחלקה רשומות במושע וכי, כל עוד לא פורק השיתוף בחלקה, בהתאם להוראות הדין, לא ניתן לקבוע את גבולות הבעלות.
10. בדין, אפוא, ציין בית המשפט בפסק הפירוק, כי: "נכסים הניתנים לחלוקה, משמעותם, נכסים שתשריט לחלוקתם אושר על-ידי הרשות המאשרת, הפועלת על-פי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה - 1965. בלשון אחר: מותנית האפשרות לחלוקה בעין של מקרקעין משותפים בעמדת רשויות התכנון והבניה, וכל עוד לא אמרו רשויות אלה את דברן, יש להתייחס למקרקעין כאל מקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה (ויסמן, דיני קנין, לעיל, בעמ' 301)" (ההדגשות, כאן ובהמשך, אינן במקור).
ובסיום פסק הפירוק קבע, כי: "פירוק השיתוף, עפ"י האמור לעיל, יעשה בכפוף לתכנית בנין עיר החלה על המקרקעין ומותנה באישור הועדה לתכנון ובניה בהתאם לסעיף 143 לחוק התכנון והבניה. היה ולא יתקבל אישור בהתאם להוראת סעיף 143 ניתן לשוב ולעתור בפני בית המשפט לשנות את החלוקה או לאמץ תוכנית אחרת" וכי "תכנית המודד, עד לרישומה, תהווה הסכם שיתוף במקרקעין".
11. מאחר שהמודד המליץ למנות שמאי לצורך קביעת תשלומי האיזון הנובעים מהחלוקה, מינה בימ"ש השלום שמאי וקבע כי לאחר קבלת חוות דעתו, תינתן על ידו החלטה משלימה לפסק הפירוק.
אלא, שעקב הגשת ערעור על פסק הפירוק (ע"א 40886-09-15) השמאות לא התקדמה. הערעור נדחה על ידי בית המשפט המחוזי בחיפה, ביום 14.1.2016 וביום 16.3.20 הוגשה בקשה לבימ"ש השלום, לתת הוראות לשמאי שמונה.
בקשה זו נדחתה על ידי בימ"ש השלום (כב' השו' הבכיר ע' נווה) בנימוק, לפיו "ככל שהיה מקום לפנות לביהמ"ש על מנת לבצע פעולות כאלה ואחרות הקשורות בתיק הפירוק לדוגמא - תשלומי איזון, היה צריך לעשות את זה בזמן סביר ובמסגרת פסק הדין מיום 24.7.15 [...] ביהמ"ש לאור האמור לעיל קם מכסאו ולכן אני דוחה את הבקשה. אין מניעה מצידו של התובע להגיש תביעה שבמהלכה יוכל להתייחס לתשלומי איזון כאלה או אחרים ככל שיש מקום לכך".
ההליך דנן
12. בישיבות קדם המשפט שהתקיימו בתיק דנן, העלה בית משפט את השאלה כיצד ניתן לדון בתיק זה, ללא שהוגשה תביעה לביטול פסק הפירוק, שהרי כל פסק דין שיינתן בתיק זה ואשר יקנה לעירייה יותר זכויות בחלקה, מאשר השטחים שהוקצו לצרכי ציבור, על פי תכנית המתאר (ועל פי תשריט החלוקה) יעמוד בסתירה לפסק הפירוק.
העירייה סירבה להגיש תביעה לביטול פסק הפירוק ולא מצאתי לנכון לדחות תביעה זו רק בשל כך, אם כי הוריתי לה לצרף לתביעה את כל מי שהיה צד לתיק הפירוק (החלטה מיום 18.5.21). בעקבות כך הגישה העירייה, ביום 24.5.2021, כתב תביעה מתוקן (להלן: "כתב התביעה המתוקן") אשר הומצא לכל הנתבעים כולם.
הנתבעים "החדשים" שצורפו לכתב התביעה המתוקן לא הגישו כתב הגנה. רק נתבעים 2, 14 ו- 17 (ייקראו, להלן: "הנתבעים") הגישו כתב הגנה, באמצעות נתבע 17, וכן סיכומים.
13. למעשה, מאחר שעל פי תשריט החלוקה, המודד גזר מהחלקה, שטח כולל של 3,062 מ"ר, לשימוש העירייה לצרכי ציבור והעירייה טוענת שמגיע לה (מכוח שלוש העסקאות שפורטו לעיל) שטח כולל של 3,900 מ"ר, המחלוקת בתיק זה נסובה, אפוא, על ההפרש, בשטח של 838 מ"ר בלבד (להלן: "השטח הנוסף").
14. הנתבעים טענו טענות שונות וביניהן התיישנות, שיהוי מהותי, סתירה לפסק הפירוק שהוא פסק דין חלוט, היעדר הסכמים בכתב, היעדר הוכחת תמורה להסכם לגבי שטח ב', זיוף מסמכים, אי צירוף פקיד ההסדר, הסכמה קונסטרוקטיבית לזכויות הנתבעים בחלקה ועוד.
15. השאלות העיקריות שיש להכריע בהן הן:
א. זכותו של נתבע 17 להגיש את התביעה.
ב. האם הוכיחה העירייה את העסקאות הנטענות והאם - ככל שהוכחו, הם מקנים לה זכויות בחלקה.
ג. התיישנות - האם התביעה לאותן זכויות התיישנה.
דיון והכרעה
זכותו של נתבע 17 להתגונן מפני התביעה
16. העירייה טוענת כי לנתבע 17, שהוא אחד מיורשיו של המנוח חסן, אין זכות להתגונן מפני התביעה, מאחר שעל פי הסכם חלוקת עיזבון שנעשה בין יורשיו של המנוח חסן, הוא לא ירש דבר בחלקה. בנוסף טוענת היא, כי אין לנתבע 17 ייפויי כוח להתגונן בשם עזבון המנוח מחמד (נתבע 2) ובשם אחיו, חיג'אזי טאהא חסן (נתבע 14) כפי שעשה.
אינני מקבלת טענה זו; לזכותו של נתבע 17 רשומות שתי הערות אזהרה - על חלקו של המנוח מחמד וכן על חלקו של נתבע 14. לעירייה טענות נגד ייפויי הכוח מכוחם נרשמו הערות האזהרה לטובת נתבע 17, אולם הליך זה אינו המקום להעלות אותן. כל עוד הערות האזהרה קיימות, ולא בוטלו, נחשב נתבע 17 כבעל זכויות בחלקה, מכוחן הוא רשאי להתגונן. בנוסף, לא מצאתי בדבריו של נתבע 17 בפרוטוקולים (של תיק זה ושל תיק הפירוק) הודאה שהוא אינו זכאי לחלק מחלקה 5 ולא מצאתי בתהיותיו של ב"כ העירייה לגבי סדרי הירושה, או ייפויי הכוח שניתנו, כדי לשלול את זכותו של נתבע 17 להתגונן. לא זה המקום להעלות טענות אלה או לבררן. כאמור, לעניין זכותו להתגונן, די בהערות האזהרה שעדיין רשומות לזכותו.
לפיכך, יש לברר את הטענות לגופן.
עסקאות המתנה
17. אתייחס, תחילה, לשתי עסקאות המתנה, הנטענות (שטחים א' ו- ג' הנ"ל);
על פי הנטען - העסקה בשטח א' נערכה בין העירייה לבין המנוח מחמד והעסקה בשטח ג' נעשתה בין העירייה לבין נתבעים 1, 2, 8 ו- 12. כל "המוכרים", הלכו לעולמם לפני הגשת התביעה.
לגבי שתי עסקאות המתנה הנטענות, לא נערכו מסמכים בכתב ולא נחתמו ייפויי כוח בלתי חוזרים. בנוסף, העסקאות הנטענות ופרטיהן, לא הוכחו בראיות ברורות וקבילות.
18. הדרישה לקיומו של מסמך בכתב להוכחת המתנות הנטענות, שלא הסתיימו ברישום, היא כפולה: על פי סעיף 5(א) לחוק המתנה התשכ"ח-1968 "התחייבות לתת מתנה בעתיד טעונה מסמך בכתב". הענקה במתנה של זכות במקרקעין מסתיימת ברישום. כל עוד הזכות שהוענקה, לא נרשמה במרשם המקרקעין, מדובר בהתחייבות לעשות עסקת מתנה - ע"א 4593/09 מג'יד יוסף סעיד נ' יורשי המנוח איוב מהנא סעיד ז"ל (15.11.2011) פסקה 17.
גם על פי חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין" או "החוק") עסקה שלא נרשמה היא, לכל היותר, בהתחייבות לעשות עסקה. על פי סעיפים 8-6 לחוק, עסקה במקרקעין וכן התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונות מסמך בכתב וכן רישום.
להלן לשון הסעיפים:
"6. עסקה במקרקעין היא הקניָה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה, למעט הורשה על פי צוואה."
"7 (א) עסקה במקרקעין טעונה רישום; העסקה נגמרת ברישום, ורואים את השעה שבה אישר הרשם את העסקה לרישום כשעת הרישום.
(ב) עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה".
"8. התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב".
עסקת מתנה 1, בשטח א' (1,000 מ"ר)
19. הראייה היחידה להענקת שטח א' במתנה לעירייה, היא עדותו של מר ג'אד דיאב (להלן: "דיאב") אשר שימש כמזכיר העירייה החל משנת 1978. תצהירו של דיאב מהווה, ברובו, עדות שמיעה. כפי שכתוב בתצהיר, האמור בו נאמר על פי "מיטב ידיעתו" של העד, על המסמכים שהוגשו בתיק זה ועל אשר "הודרך לטעון".
20. לגבי עסקה זו קיימת, לכאורה, הצהרה על מכירת/רכישת זכות במקרקעין (נספח ב' לתביעה, להלן: "ההצהרה") אך מדובר במסמך פגום, שאיננו יכול להיחשב כ"מסמך בכתב".
ההצהרה נעשתה, אמנם, כאשר המנוח מחמד היה עדיין בחיים ודיאב אישר שהמנוח מחמד חתם עליה, אולם מצויים בה חמישה פגמים מהותיים;
א. בעת מתן המתנה הנטענת, לא נערך כל מסמך בכתב. ההצהרה נעשתה בשנת 1981, כשלוש שנים לאחר שהמתנה ניתנה.
ב. מועד הענקת המתנה אינו מסויים; על פי תצהירו של דיאב, המתנה הנטענת ניתנה בשנת 1972 "או בסמוך לכך" (ראו סעיף 13 לתצהירו).
ג. קיים חוסר בהירות לגבי גודל השטח שניתן במתנה; בטופס ההצהרה, בחלק של "מהות העסקה" נכתב, שהחלקים המועברים הם "1,000 מ"ר או 1/9 חלקים מתוך 9,000", בעוד ששטח החלקה הוא 9,957 מ"ר ולא 9,000 מ"ר. סתירה זו אינה מאפשרת לדעת, כמה חלקים מהחלקה הועברו במתנה.
ד. קיים פגם ברישום מספר תעודת הזהות של נותן המתנה "המוכר". בהצהרה נכתב שמספר תעודת הזהות של נותן המתנה הוא 2018968, בעוד שמספר תעודת הזהות של המנוח מוחמד הוא 2008968.
ה. טופס ההצהרה מולא רק חלקית וחתימות הצדדים על ההצהרה לא אושרו על ידי עורך דין, כנדרש בהצהרה שכזו.
21. בנוסף, יש לציין ולהדגיש כי, ככל הנראה ההצהרה לא הוגשה למיסוי מקרקעין; אין עליה חותמת של מיסוי מקרקעין ומסמכי העסקה אינם מצויים ברשויות - לא בעירייה ולא במיסוי מקרקעין, כפי שאמר דיאב בתצהירו, כי "משום מה לא אותרו כל מסמכי העסקה במשרד העירייה ובארכיב אגף מיסוי מקרקעין" (ראו סעיף 14 לתצהירו). בנוסף, לא רק שעל אף שההצהרה מולאה ונחתמה (חלקית) המתנה לא נרשמה בטאבו ואף לא נרשמה הערת אזהרה בגינה, ללא שניתן לכך הסבר כלשהו.
זאת ועוד - בחקירתו של דיאב על תצהירו התברר, שהוא לא ראה את המנוח מחמד חותם על ההצהרה, אלא רק הטביע, לאחר מכן, על ההצהרה, את החותמת של העירייה. מי שראה, על פי הנטען, את המנוח מחמד חותם על ההצהרה, לא הובא להעיד על ידי העירייה.
נוכח האמור לעיל ונוכח כך שהתביעה הוגשה לאחר שהמנוח מחמד הלך לעולמו, לא ניתן, כיום, לתקן את הפגמים הנ"ל ולא ניתן לראות בהצהרה, מסמך בכתב כנדרש.
עסקת המתנה בשטח ג' (2,500 מ"ר)
22. גם לגבי מתנה זו, לא עמדה העירייה בנטל המוטל עליה, להוכיח את העסקה ואת פרטיה.
ממילא, גם על פי טענת ב"כ העירייה, אין מדובר ב"מתנה בפועל", אלא בשטח שהיה בחזקתה של העירייה ובשימושה, מכוח תכנית המתאר ומדובר, למעשה, בשטח של השצ"פ, השב"צ והכבישים. גם דיאב העיד, ששטח ג' היה שטח שהופקע לצרכי ציבור. טענה זו מוזרה, שכן לא ברור כיצד יכול אדם לתת לעירייה מתנה המוקנית לה, לצרכי ציבור, בתכנית המתאר.
23. כך או כך - בעדויות שהובאו על ידי העירייה, אין כדי להוכיח מתנה. דבריו של דיאב, לגבי מתנה זו מהווים, כולם, עדות שמיעה בלתי קבילה. בתצהירו הוא אומר, שהוא "הודרך לטעון" שהמתנה ניתנה "בשנת 1989 או בסמוך לכך" מהמנוח חסן ושעל פי "מה שידוע" לו המנוח חסן היה אותה עת בעלים של מחצית חלקה 5. דבריו אלה מהווים, כולם, עדות שמיעה, בלתי קבילה.
בנוגע לעסקת מתנה זו, אין כל מסמך שהוא. על פי סעיף 22 לתצהירו של דיאב, בשנת 1990 הוא דיווח על המתנה, בשם העירייה, לאגף מיסוי מקרקעין, אך מסמך הדיווח שהוגש אינו חתום על ידי מי מבעלי הזכויות בחלקה ולכן הוא אינו יכול להוות מסמך בכתב, כנדרש. גם במקרה זה, לא נרשמה הערת אזהרה בגין עסקה נטענת זו, ללא שניתן לכך הסבר כלשהו.
24. לפיכך אני קובעת, כי גם מתנה זו לא הוכחה ודין תביעת העירייה בנוגע לשטחי א' ו- ג' להידחות, כבר מנימוק זה, כמו גם מהנימוקים שיפורט להלן.
25. כאמור, העירייה עצמה טוענת, ששטח ג' היה, עוד קודם לעסקאות הנ"ל, בחזקתה ובשימושה וזאת - מכוח תכנית מתאר מקומית טמרה ג/1245 שפורסמה ברשומות להפקדה ביום 11.3.1976 ושינויה בתכנית מתאר ג/6958, אשר פורסמה ברשומות להפקדה ביום 30.5.1991 (נספחים דא'/1 ו- דא'/2 לתביעה - להלן: "תכנית המתאר"). ואכן, עיון בתכנית המתאר ובתשריט התכנית מעלה, כי בחלקה הוקצו שטחים לצרכי ציבור (דרכים, שב"צ ושצ"פ) אשר סומנו בתשריט תכנית המתאר.
בהליך זה לא הוכח מה שטחם הכולל של השטחים שתכנית המתאר הקצתה, בחלקה 5, לצרכי ציבור ומה השטח שהוקצה עבור שב"צ ואם השטחים לצרכי ציבור שסימן המודד (סה"כ: 3,062 מ"ר, על פי החלוקה שסומנה על ידו) זהים בגודלם ובמיקומם לשטחי הציבור המסומנים בתכנית המתאר. יש להניח שכן ומכל מקום, ברי כי הצעת החלוקה של המודד, איננה יכולה לפגוע בשטחים שיועדו, בתכנית המתאר, לצרכי ציבור, מה גם שעל פי סעיף 143 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, לתשריט החלוקה שערך מודד ולפסק הפירוק אין כל תוקף ללא אישור הוועדה לתכנון ובנייה, כפי שצוין גם בפסק הפירוק (ראו, לעניין זה את אשר צוטט על ידי, מפסק הפירוק, בפסקה 9 לעיל) וברי שהוועדה לא תאשר תכנית חלוקה, אשר סותרת את תכנית המתאר.
משמעות אי רישום עסקאות המתנה
26. לא רק שעסקאות המתנה לא הוכחו, כדבעי, אלא שאין חולק שהן לא נרשמו ושהמנוחים, אשר נטען שהעניקו את המתנות לעירייה, הלכו זה מכבר לעולמם ושמאז נעשו עסקאות ונרשמו הערות אזהרה על חלקיהם.
סעיף 125(א) לחוק המקרקעין קובע את עיקרון סופיות המרשם, כדלקמן:
"125(א) רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו, אולם אין בכך כדי לגרוע מהוראות סעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969".
העירייה לא טענה שמתמלאים תנאי הסעיפים הנ"ל לפקודת ההסדר והיא אף לא עמדה בנטל הכבד להוכיח את העסקאות הנטענות שהוא, בנסיבות העניין, נטל כבד במיוחד; בשל היעדר מסמכים בכתב (הנדרשים הן על פי חוק המקרקעין והן על פי חוק המתנה), בשל סופיות המרשם והן בשל כך שטענתה נטענת נגד עזבונות המנוחים, שעה שתביעתה הוגשה בשיהוי משמעותי, העולה כדי התיישנות [ראו, בעניין זה: ע"א 5997/92 מלק נ' מנהל עזבון הרב יהודע דויטש (28.9.1997)].
העירייה אף לא טענה כי מתמלאים החריגים אשר בהוראות סעיפים 97-93 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש] התשכ"ט-1969 (להלן: "פקודת ההסדר") אשר מאפשרים תיקון המרשם ואף לא צירפה לתביעה את פקיד ההסדר [ראו: ע"א 8995/03 עמותת אהל יצחק נ' עמותת אהל דוד לצרכי דת (9.2.2009)].
עסקת המכר - שטח ב'
27. כאמור - בנוגע לעסקת המכר קיים הסכם בכתב, אשר נערך ביום 23.7.1974 ואשר נחתם על ידי ארבעת המוכרים (נתבעים 1, 2, 8 ו- 12) אשר הלכו כולם, לעולמם, לפני הגשת התביעה. ההסכם לא דווח במועד [אלא ביום 3.4.3017] ולא נרשמה, בגינו, הערת אזהרה. לטענת העירייה, ההסכם לא דווח ולא נרשם מחמת "טעות". לא הובהר טיבה של טעות זו.
28. לגבי ההסכם מצויות בפניי, למעשה, שתי עדויות, כדלקמן;
עדותו של מר הנדגי עבדאלראוף (להלן: "עבדאלראוף") אשר שימש כמנהל בית הספר החל מיום 7.2.1965 ועד לשנת 2005, שאז פרש לגמלאות. לדבריו, בית הספר הוקם בשנת 1965, על חלקה 12 בגוש 18565 ומאחר שבית הספר היה זקוק ל"חווה חקלאית" לצורך שיעורי החקלאות, הסכים המנוח מחמד למכור 400 מ"ר מחלקה 5 לעירייה, בצד המזרחי של חלקה 5, סמוך לבית הספר, מצדו הצפוני, בכפוף להסכמת שאר היורשים. כעבור כמה ימים הודיע לו המנוח מחמד, כי שאר היורשים מסכימים למכור 400 מ"ר מחלקה 5 לעירייה תמורת 5,000 לירות ולכן הוא כתב את ההסכמה "על פתק". לאחר מכן המנוח מחמד הלך למועצה ושם ערכו את ההסכם. הוא לא ראה את המוכרים חותמים ואף לא ראה ששולמה תמורה, אך מאז 1974, העירייה מחזיקה בשטח זה.
עדותו של מוחמד עלי ווסט, חתנו של המנוח מחמד (נשוי לבתו, הנתבעת 7) אשר העיד, כי המנוח מחמד אמר לו "שמכרנו חלקה לבית הספר, בשביל שתהיה גינה לבית הספר" לדבריו, המנוח מחמד אמר לו זאת "בשנות 70. אין לי בדיוק את התאריך המדויק בשנות ה-70... שנת 70-80... בתחילת 80 " (עמ' 4 לתמליל פרוטוקול ישיבת יום 31.1.22, שו' 2-1 ועמ' 4 שו' 7-1).
29. תצהירו ועדותו של דיאב, אשר החל לעבוד בעירייה בשנת 1978, אינם מהווים ראיות קבילות, שכן העד לא העיד מידיעתו האישית, אלא על פי מסמכים שמצא בעירייה. כל שיכול היה להעיד, מידיעתו האישית, לעניין ההסכם הוא, שבשיעור חקלאות ילדי בית הספר היו עובדים "בשדה של בית הספר".
לדבריו, בשנת 1981 או 1982 קיבלו, ממשרד השיכון והבינוי, תקציב לשיקום שכונות ואז הפכו את השטח למגרש משולב לקהילה וגם לתלמידי בית הספר, ששיחקו שם בשיעורי התעמלות.
30. ההצהרה למיסוי מקרקעין על עסקת המכר נעשתה רק בשנת 2017 (נספח ג'1 לתביעה) - 43 שנים לאחר מועד ההסכם ולאחר שכל ארבעת המוכרים הלכו לעולמם.
בטופס ההצהרה (שנעשה על ידי ב"כ העירייה, ביום 20.3.2017) נפלו מספר פגמים, כדלקמן:
א. נכתב שהשטח שנמכר הוא 340 מ"ר (ולא 400, ככתוב בהסכם). העד דיאב, אשר חתם על ההצהרה הנ"ל העיד שהוא מזהה את חתימתו של סגן מי שהיה אז סגן ממלא מקום ראש העיר (אשר לא הובא להעיד) וטען שהשטח השגוי נכתב בטעות.
גם נתבע 17, בנו של המנוח חסן, סיפר שחלק מהחלקה, שימש לשיעורי חקלאות ולאחר מכן המועצה הפכה אותו למגרש ספורט אך טען שהגינה הייתה קטנה ממגרש הספורט - כרבע ממנו.
ב. ההצהרה לא נחתמה על ידי מי מהמוכרים, שכן במועד זה, איש מהמוכרים לא היה עוד בחיים.
31. בנוסף, לא הוכח תשלום התמורה. לא הובאה כל עדות ישירה לתשלום התמורה ולא הוגש כל מסמך המעיד על כך. זאת - על אף שתשלום כזה צריך היה להיות מתועד ברישומי העירייה.
טענת הזיוף
32. נתבע 17 טען, בתצהירו ובעדותו בבית המשפט, שהוא בטוח שהחתימות של אביו ודודו על הסכם המכר מזויפות. לדבריו, שלא נסתרו, הוא לא ידע על ההסכם וראה אותו רק לאחר הגשת התביעה. הוא לא הגיש תלונה במשטרה, מאחר שאביו כבר נפטר.
33. על פי ההלכה, על צד, המבקש להסתמך על מסמך, אשר הצד שכנגד טוען שהוא מזויף, להרים את נטל הראייה, שההסכם אותנטי, אם כי הרף אותו נדרש להרים אינו גבוה. ראו, לעניין זה: ע"א 5293/90 בנק הפועלים בע"מ נ' שאול רחמים בע"מ (29.06.1993) (להלן: "פרשת שאול רחמים"), שם הוסבר: "הכלל בכגון דא הוא, כי כאשר נתבע כופר בחתימתו על מסמך, על התובע להראות כי החתימה על גבי המסמך היא אמנם חתימתו של הנתבע. כלל זה נובע מכך שנטל השכנוע להוכחת כל מרכיביה של התביעה מוטל על התובע: חתימת הנתבע על המסמך הרלוואנטי ...חיונית להוכחת חבותו של הנתבע על-פי המסמך, והיא בגדר 'עמוד התווך של התובענה'".
כן ראו: ע"א 2032/06 אמנון האגי נ' עזבון המנוח סלמאן יוסף זיאן (01.02.2009) מפי כבוד השופט דנצינגר: "בכל הקשור לטענת זיוף הסכם המכר, הרי שאין בעובדה כי המשיבים הם אלו שהעלו את הטענה האמורה כדי להעביר את נטל השכנוע בנקודה זו על שכמם, הואיל וטענת הזיוף שנטענה מפי המשיבים אינה אלא הכחשה באמיתות המסמך".
34. דרך המלך להוכחת חתימות על מסמך, היא באמצעות מומחה כתב יד. עם זאת, גם בהעדר חוות דעת מומחה, יכול בית המשפט לקבוע, כי המסמך אותנטי וזאת - בהסתמך על ראיות אחרות שהובאו בפניו, ככל שהובאו.
35. מאחר שנתבע 17 טוען שחתימותיהם של אביו ושל דודו על הסכם המכר מזויפות על העירייה להרים את נטל השכנוע [בסופו של יום - ראו: ע"פ 28/49 זרקא נ' היועץ המשפטי לממשלת ישראל, פ"ד ד 504, 530-529 (1950) ] כי ההסכם אותנטי, אך, ראשית כל, על הטוען לעמוד בנטל ההוכחה הראשוני, המניח בסיס לכך שיש ממש בטענה. לטעמי, נתבע 17 לא עמד בנטל הוכחה ראשוני זה; טענת הזיוף נטענה, בעלמה, מפיו בלבד, ללא שהונח לה בסיס מספיק.
לעניין זה יש להביא בחשבון את העובדה שטענתו של נתבע 17 מוחלשת, שכן רק בבית המשפט הוא "נזכר" לומר שהוא מכיר היטב את חתימתו של אביו ולכן יודע שחתימתו זויפה, אך לגבי חתימת דודו הוא כלל לא הבהיר כיצד הוא יודע שהיא מזויפת. בנוסף, על ההסכם מצויות שתי חתימות נוספות, אשר הושמו בטביעת אצבע ולגבי אלה לא טען נתבע 17 דבר.
בנוסף יש לציין, כי טענת זיוף היא, למעשה, טענת מרמה, אשר נטל הראייה (להבדיל מנטל הראייה הראשוני) אשר מוטל על הטוען לה, הוא נטל מוגבר, אשר נתבע 17 לא עמד בו. ראו: ע"א 5171/97 מוחמד סעיד ריאן נ' איברהים סעיד (19.1.1998).
36. מנגד - עדותו של מנהל בית הספר, מר עבדאלראוף לגבי הסכמת המוכרים למכור לעירייה שטח של 400 מ"ר ולגבי נסיבות עריכת הסכם המכר והשימוש שנעשה בשטח, אמינה עליי. בנוסף, נתתי אמון בעדותו הנ"ל של מוחמד עלי ווסט (אשר נשוי לנתבעת 7) לפיה המנוח מחמד אמר לו שהם מכרו חלקה לבית הספר, כדי שתשמש גינה (גם אם העד לא ידע לומר את השנה בה נעשתה העסקה).
בנסיבות העניין, די בעדויות אלה, כדי שאקבע כי העירייה הרימה את הנטל המוטל עליה, להוכיח שהסכם המכר הוא אותנטי, אך אין בכך כדי לרפא את הפגם שברישום שטח הממכר בהצהרה, באי מסירת ההצהרה לרשויות המס (ללא שניתן לכך כל הסבר), בהעדר הוכחה שהעירייה שילמה את התמורה הנקובה בהסכם, בהיעדר רישום כלשהו המעיד על העסקה, גם לא הערת אזהרה ובהגשת תביעה לאחר שכל המוכרים הלכו לעולמם, ללא שנחתמו על ידם ייפויי כוח בלתי חוזרים.
37. די באמור לעיל על מנת שאדחה את התביעה, על כל חלקיה, אולם לא אפטור עצמי מדיון בשאלת ההתיישנות.
התיישנות
38. מצאתי ממש בטענות הנתבעים להתיישנות ולשיהוי כבד, אשר גרם להם נזק ראייתי. כאמור, מדובר במקרקעין מוסדרים, אשר הזכויות בהם רשומות במושע. הסכם המכר נעשה לאחר חקיקת חוק ההתיישנות ולכן - גם אם ניתן היה לראות בהסכם המכר, הסכם תקף במקרקעין (על אף שאין מדובר בעסקה שהושלמה) הרי תביעת העירייה לאכיפתו, התיישנה.
39. על פי חוק ההתיישנות, התשי"ח-1958 (להלן: "חוק התיישנות") תקופת ההתיישנות במקרקעין היא, לכל היותר, 25 שנים. סעיף 5 לחוק ההתיישנות קובע:
"5. התקופה שבה מתיישנת תביעה שלא הוגשה עליה תובענה (להלן - תקופת ההתיישנות) היא
)1) בשאינו מקרקעין – שבע שנים;
(2) במקרקעין – חמש עשרה שנה; ואם נרשמו בספרי האחוזה לאחר סידור זכות קנין לפי פקודת הקרקעות (סידור זכות הקנין) - עשרים וחמש שנה.
40. על פי סעיף 6 לחוק התיישנות "תקופת ההתיישנות מתחילה ביום שבו נולדה עילת התובענה" שהוא, בענייננו, יום עריכת הסכם המכר. התביעה הוגשה בשנת 2017, בעוד שהסכם המכר נחתם בשנת 1974, היינו - 43 שנים לפני הגשת התביעה. גם עסקאות המתנה נעשו יותר מ- 25 שנים לפני הגשת התביעה ומשכך - התביעה כולה התיישנה.
41. סעיף 159 לחוק המקרקעין אשר קובע חריג לתקופת ההתיישנות בת 25 שנה, הקבועה בסעיף 5(2) לחוק, אינו חל על ענייננו, בו התובעים אינם רשומים כבעלי זכות במקרקעין לגבי החלקים להם הם טוענים. תביעתם, החורגת מהשטח שמסומן בתכנית המתאר כשטח לצרכי ציבור, היא תביעה לקיום זכות שאיננה רשומה, במקרקעין מוסדרים ותביעה כזו אינה חסינה מהתיישנות.
ראו: ע"א 6631/10 אמנה מוסטפא אבו סביה נ' עזבון המנוח חוסין סעיד עזאיזה (27.02.2013) שם הובהר, כי: "הרציונל העומד מאחורי הכלל הקבוע בסעיף 159(ב) הוא חיזוק מעמדו של הרישום בפנקסי המקרקעין, וחיסונו מפני טענת התיישנות העומדת בסתירה לרישום (ראו: ע"א 520/96 חוסין נ' מיר, פ"ד נד; (3) 487, 494-493 (2000) מיגל דויטש קניין כרך ג 408 (2006)). אי לכך, סעיף 159(ב) השולל את תחולת חוק ההתיישנות במקרקעין מוסדרים, חל אך ורק לגבי זכויות רשומות, ולא לגבי זכויות שביושר (ראו למשל: ע"א 1559/99 צימבלר נ' תורג'מן, פ"ד נז (5) 49, 61-60 (2003)). בענייננו אין חולק שלמערערים אין זכות רשומה במקרקעין מוסדרים באף אחת מהחלקות, ומכאן שעניינם אינו נמנה על המקרים החוסים תחת סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין" (שם, פסקה 9).
כן ראו: ע"א 520/96 אחמד עבדאלעזיז חוסין נ' מרים מיר, נד(3) 487 :(7.8.2000) "מטרתו של סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין הייתה לחסן זכות במקרקעין מוסדרים מפני טענת התיישנות העומדת בסתירה לרישומים שבפנקסי המקרקעין. בכך עברה מן העולם תפיסת הדין הקודם שהכירה בהתיישנות הן כטענת הגנה בתביעה לסילוק יד, ובמקרים מסוימים אף כאמצעי לרכישת הבעלות במקרקעין (ראו: י' ויסמן חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 - מגמות והישגים [5], בעמ' 82 וכן י' ויסמן דיני קניין – חלק כללי [6], בעמ' 319). משמע, כי הוראת הסעיף אינה חלה אלא על תביעה לקיום זכות רשומה במקרקעין מוסדרים (דוגמאות להסתמכות על סעיף 159(ב), בהקשרו הענייני הנכון ניתן לראות, למשל: בע"א 547/74 חטיב נ' מדינת ישראל [2] וברע"א 2203/91 חאלד נ' מינהל מקרקעי ישראל [3]). ואף לא למותר לציין, כי גישה זו אינה אלא חלק מן התפיסה המושרשת, שעל-פיה נתפרש המונח "זכות במקרקעין" שבחוק המקרקעין כחובק זכויות קנייניות בלבד (ראו: רע"א 2267/95 האפוטרופוס הכללי נ' הרטפלד [4], בעמ' 864-863 והאסמכתאות המאוזכרות שם וכן האמור בספרו של פרופ' ויסמן דיני קניין – חלק כללי [6], בעמ' 122).
הנה-כי-כן, להוראת סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין ולתביעת המשיבה אין ולא כלום. גם אם נניח שבהסכם שכרתה עם המנוח נטל המנוח התחייבות כלפיה לעשיית עיסקה במקרקעין, הרי שהזכות שקמה למשיבה מכוח העיסקה לא הייתה 'זכות במקרקעין' כמשמעה בחוק המקרקעין, אלא זכות חוזית לקבלת זכות במקרקעין שתוענק למנוח חלף זכויותיו בחלקה המקורית. התביעה שהגישה המשיבה הייתה אפוא תביעה לאכיפת חיוב חוזי להענקת זכות במקרקעין מוסדרים, שלפי סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958, תקופת התיישנותה היא עשרים וחמש שנים. תביעת המשיבה הוגשה לבית-המשפט ביום 15.5.1991 (על דרך הצטרפות לתביעה המתוקנת שהוגשה על-ידי גאנם). בין שנחשב את תחילת מירוץ תקופת ההתיישנות מיום 14.6.1965 (מועד התקשרותה של המשיבה עם המנוח), ובין שנחשב אותו מיום 17.8.1965 (מועד ההסכם בין רשות הפיתוח לבין המנוח, שמכוחו הוענקה למנוח הזכות לקבלת החלקה החלופית), הרי שעד ליום 15.5.1991 חלפו למעלה מעשרים וחמש שנים".
42. כך גם בענייננו - טענת העירייה לזכויות בשטח העולה על השטח שהוקצה, בחלקה 5, לצרכי ציבור, על פי תכנית המתאר, היא טענה לזכות בלתי רשומה, שתקופת ההתיישנות בגינה היא 25 שנים מהמועד בו נערכו העסקאות הנטענות ולכן תביעתה (על כל חלקיה) התיישנה.
43. העירייה מנסה להתגבר על התיישנות התביעה (כמו גם על הכשלים שבעסקאות המתנה הנטענות ובעסקת המכר) באמצעות שתי טענות חלופיות, כדלקמן:
א. יש לראות ביורשי המנוחים, כנאמנים על שטחי העסקאות.
ב. באמצעות סעיף 159(א) לחוק המקרקעין.
טענת הנאמנות
44. אומר, בקצרה, כי טענת הנאמנות שבפי העירייה, איננה נטענת כלפי מי שערכו עמה את העסקאות הנטענות במקרקעין, אלא כלפי יורשיהם. לא נטען ובוודאי שלא הוכח, שהיורשים ידעו על העסקאות הנטענות. בנוסף, שתי עסקאות המתנה אינן עסקאות בתמורה ואילו לגבי עסקת המכר, לא הוכח שהתמורה אכן שולמה. בנסיבות אלה, לא ניתן לראות את היורשים כנאמנים על השטחים.
לדיון מקיף בשאלת הנאמנות הקונסטרוקטיבית, ראו: ע"א 1559/99 שושנה צימבלר נ' רבקה תורג'מן, נז(5) 49 (29.6.2003) .
45. אציין, כי בת"א (מחוזי חי') 40191-12-15 בסאם עואדיה נ' כמאל חדאד (22.03.2018) אליו הפנה ב"כ העירייה, בסיכומיו, היה מדובר בזכויות שביושר שנוצרו לפני חקיקת חוק המקרקעין וגם שאר הנסיבות, שם, היו שונות מענייננו וכך גם שונים מענייננו, הצדדים והנסיבות, בת"א (מחוזי נצ') 19803-12-11 אחמד סאמי עבדאלהאדי נ' יוסף אחמד עבדאלטיף (24.01.2013) אליו הפנה ולכן אין להקיש משם לכאן.
46. בענייננו, לא רק שהעירייה לא הוכיחה, באמצעות חוות דעת, שהשימוש שהיא עושה בחלקה 5 עולה על השטח שהוקצה בחלקה זו לצרכי ציבור בכלל ולצרכי שב"צ (בית הספר) בפרט, אלא שמעצם השימוש עצמו, בעלי הזכויות בחלקה לא היו יכולים לדעת שהעירייה טוענת לזכויות בחלקה, מעבר לאלה שהוקצו לצרכי ציבור בתכנית המתאר; דווקא משום שבתכנית המתאר, הוקצו (וסומנו בתשריט התכנית) שטחים לצרכי ציבור (שב"צ, שצ"פ ודרכים) לא ניתן לקבוע שהעירייה החזיקה בשטחים לה היא טוענת כיום, ללא התנגדות, שהרי לא הייתה לבעלי הזכויות כל סיבה להתנגד לקיומו של בית הספר או לקיומה של הגינה/מגרש הכדורגל, ככל שאלה קיימים על החלק שהוקצה לצרכי ציבור.
אין לדרוש מבעלי הזכויות שיערכו מדידות על מנת לוודא ששטחי בית הספר ומגרש הכדורגל, הקיימים בחלקה, בפועל, אינם חורגים מהשטחים המסומנים בתשריט תכנית המתאר, כשטחי ציבור, מה גם שהמעיין בתשריט החלוקה שערך המודד יראה, כי שטח בית הספר ולפחות חלק ממגרש הכדורגל, נמצאים בשטח אשר סומן, בתכנית המתאר, כשב"צ.
לכן, לא ניתן לקבוע שמדובר במצב בו העירייה עשתה שימוש בשטח הנוסף, ללא התנגדות; בהעדר ידיעה מצד בעלי הזכויות בחלקה, אין לדבר על היעדר התנגדות מטעמם ובוודאי לא על הסכמה.
שיהוי
47. גם בעניין זה אומר, בקצרה, כי מאחר שהתביעה הוגשה (כאמור) לאחר שכל "המוכרים" נפטרו, יש ממש בטענת הנתבעים לנזק ראייתי, דבר המטיל על העירייה חובה להביא ראיות טובות וברורות לעסקאות הנטענות ולפרטיהן ולגבי עסקת המכר - גם לתשלום תמורה, דבר שלא נעשה על ידה.
העירייה לא נתנה כל הסבר לכך שהיא לא פעלה במשך שנים כה רבות לרישום הזכויות הנטענות ולשיהוי הכבד בהגשת התביעה. טענה ל"טעות" ללא שיובהר פשר הטעות וללא שיובאו העדים "שטעו", איננה יכולה להוות הסבר. גם מסיבה זו יש לדחות את התביעה - מחמת השיהוי הכבד והנזק הראייתי שנגרם לנתבעים בשל כך.
48. העירייה טוענת בסיכומיה, כי יש לתת פסק דין, בהעדר הגנה, נגד כל הנתבעים שלא הגישו כתב הגנה.
לטעמי, לא כך הדבר. בעובדה שרוב הנתבעים לא התגוננו, אין כדי להתגבר על הכשלים הנ"ל ועל הוראות הדין, אשר אינן מקנות לעירייה זכויות, כטענתה, ואינן מאפשרות קבלת התביעה. כך, במיוחד, שעה שהנתבעים אוחזים בפסק הפירוק, אשר לא בוטל.
אמנם, פסק הפירוק אינו קובע בעלות במקרקעין, שכן קביעת זכות בעלות מצויה בסמכותו הייחודית של בית המשפט המחוזי והוא אף אינו סופי, שכן תכנית החלוקה טרם אושרה על ידי הוועדה לתכנון ובנייה ואיש מהנתבעים גם לא הגיש אותה לאישור, אולם יש רגליים להסבר שניתן על ידי נתבע 17, לפיו הצדדים לפירוק השיתוף לא הגישו את תכנית הפירוק לאישור הוועדה, כי כל אחד "לקח את החלק שלו... לא מעניין אותם אישור הוועדה, הם בנו את הבתים, כל אחד בנה" וכי הם עשו פירוק שיתוף כדי "שידע כל אחד איפה החלק שלו, אני לא צריך את אישור הוועדה בכלל. אני רוצה את החלק שלי פה וזהו".
לדבריו (אשר יש בהם טעם) שאר בעלי החלקה, שהיו צד לתיק הפירוק, לא הגישו כתבי הגנה לאור פסק הפירוק וכן מאחר שכל אחד מהם בנה על החלק "שלו", וכך אמר: "קודם כל הם בנו את הבתים שלהם על החלקה, כל אחד יושב על החלקה שלו, חוץ מזה הם מחזיקים בפסק דין תקף, בבית משפט השלום בקריות".
לאור כך אין לראות באי הגשת כתבי הגנה, הסכמה לאמור בתביעה ואין מקום לתת נגדם פסק דין בהיעדר הגנה.
49. אציין כי נתבע 17 טען בעדותו, שהוא סיפר לראש העירייה ולסגנו, על התביעה לפירוק השיתוף, אך הם לא עשו דבר, בעניין זה. גרסה זו אינה מופיעה בתצהירו ונשמעה, לראשונה, בבית המשפט, בחקירתו, בפניי, אך העירייה לא ביקשה להביא אותם כעדי הזמה. עם זאת, ממילא, לאור ממצאיי ומסקנותיי, אין לכך חשיבות של ממש.
50. נוכח כל האמור לעיל, מתייתר הצורך לדון בטענות שאר הצדדים.
51. אני דוחה, אפוא, את התביעה ומחייבת את העירייה לשלם לנתבעים שהגישו כתב הגנה, הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 15,000 ₪.