בית המשפט המחוזי בנצרת
ת"א 78007-12-20 עין הנציב קבוצת הפועל המזרחי להתיישבות שיתופית בע"מ נ' אבו קנדיל ואח'
בפני כב' ס. הנשיאה, השופט שאהר אטרש
התובעת: -עין הנציב קבוצת הפועל המזרחי להתיישבות שיתופית בע"מ
ע"י ב"כ עוה"ד ניסים שורש ואח'
נגד
הנתבעים:-.1 עבדאללה אבו קנדיל
ע"י ב"כ עוה"ד מחמוד שחברי מטעם הלשכה לסיוע משפטי
.2 אחמד אבו קנדיל
ע"י ב"כ עוה"ד איליא נסייר
.3 פאטמה אבו קנדיל
.4 נור מחאג'נה
.5 עיסמאת אבו קנדיל
.6 סועאד אנהאר
.7 חיכמאת אבו קנדיל
.8 גופראן ג'בארין
.9 ח'יר אבו קנדיל
.10 אנואר אבו קנדיל
.11 אחמד אבו קנדיל
.12 האלה אבו קנדיל
.13 נסים אבו קנדיל
.14 ופא חמזה
.15 ואסים אבו קנדיל
.16 מוחמד אבו קנדיל
.17 אבתסאם אבו קנדיל
.18 טלעת אבו קנדיל
.19 תרואת אבו קנדיל
.20 מוחמד אבו קנדיל
.21 אסיה אבו קנדיל
.22 סמיחה אבו קנדיל
.23 באסל אבו קנדיל
.24 ליאלי אבו קנדיל
.25 דאהר אבו קנדיל
.26 מג'די אבו קנדיל
.27 סוהאד אבו קנדיל
.28 סהאם אבו קנדיל (המנוח)
.29 ראגדה אבו קנדיל
.30 אשרף אבו קנדיל
.31 סאהרה יונס
.32 ראמי אבו קנדיל
.33 אמג'ד אבו קנדיל
.34 סאהר אבו קנדיל
.35 חוריה אבו קנדיל
.40 עו"ד אלעד לוי נאמן על נכסי הנתבע 1 בפש"ר (נתבע פורמלי)
פסק דין
זוהי תביעה של התובעת, זוכה בתיק הוצל"פ, נגד הנתבע 1, אחד החייבים בתיק ההוצל"פ, ונגד יתר יורשיו של הבעלים הרשום של המקרקעין, המנוח אחמד אבו-קנדיל ז"ל, למתן פסק דין הצהרתי, לפיו, הנתבע 1 הוא הבעלים של המקרקעין הרשאי להירשם כבעליהם בלשכת רישום המקרקעין.
רקע עובדתי והליכים
1. הנתבע 1, עבדאללה אבו-קנדיל (להלן: "הנתבע"), וחלק מבני משפחתו חייבים יחד ולחוד לתובעת, עין הנציב, קבוצת הפועל המזרחי להתיישבות שיתופית בע"מ, אגודה שיתופית (להלן: "התובעת"), למעלה מ- 6.6 מיליון ₪ עבור תבואות שסיפקה להם, וזאת בהתאם לפסק הדין שניתן ביום 27.2.2006 בבית המשפט המחוזי בנצרת ב- ת"א 1171/04 (להלן: "פסק הדין", שצורף כנספח א' לכתב התביעה המתוקן). התובעת לא הצליחה לגבות את החוב עד היום.
2. נכס המקרקעין הידוע בתור חלקה 23 גוש 17123 בכפר סולם (להלן: "המקרקעין" או "הנכס" או "החלקה") רשום בלשכת רישום המקרקעין ע"ש "אחמד עבד אלג'ני אבו קנדיל סמרי" (נסח הרישום של החלקה צורף כנספח ב' לכתב התביעה המתוקן, נסח רישום היסטורי צורף כנספח א' לכתב הגנתו של הנתבע 2), שהלך לבית עולמו ביום 21.9.2007 (להלן: "אחמד האב"). הנתבעים 1 – 35 הם יורשיו ויורשי יורשיו של אחמד האב. תעודת פטירה של אחמד האב צורפה כנספח ג' לכתב התביעה המתוקן, וצו ירושה שניתן בעניין עזבונו ותרגומו לעברית צורפו כנספח ח' לכתב התביעה המתוקן.
3. ביום 11.8.1988 נערך ונחתם "הסכם מכר" בין אחמד האב ובין הנתבע (שצורף כנספח ד' לכתב התביעה המתוקן), לפיו, הצהיר אחמד האב (המוכר), כי הוא "הבעלים והמחזיק כדין של דירה בת שתי קומות ששטח תקרתה _______ מ"ר, הנמצאת בחלק הבנוי של כפר סולם, והידועה גם כחלקה זמנית מס' 26 בגוש 17123 – בהסדר (להלן: "הדירה")"; בגדרו של הסכם המכר, מכר אחמד האב לנתבע והנתבע רכש ממנו את כל זכויותיו באותה דירה. יצוין, כי החלקה הזמנית מס' 26 קיבלה בעת "רישום בעלות לאחר הסדר" מס' 23, שהיא החלקה עסקינן.
4. עיון בנסח הרישום של החלקה מראה, כי ביום 31.7.1996 נרשמה משכנתא לטובת בנק מרכנתיל, שרישומה בוטל ביום 13.11.2011, וביום 7.12.1999 נרשמה הערת אזהרה לטובת הנתבע בהתאם להסכם המכר, שעודנה רשומה.
5. בחודש אפריל 2013 הגיש הנתבע לבית המשפט המחוזי בנצרת בקשה להכרזתו כפושט רגל (פש"ר 49400-04-13). בתצהירו התומך בבקשה הצהיר החייב, כי הוא ומשפחתו גרים בדירה צנועה הרשומה על שם ההורים שלו, וכי אין לו רכוש משלו.
6. הנתבע הפורמלי 36, עו"ד אלעד לוי, מונה כנאמן לנכסי החייב בפש"ר. הוא שוחרר מהתייצבות לדיונים בהתאם להחלטה מיום 14.3.2022 (עמ' 7 לפרו').
7. התובעת, שסברה תחילה כי זכויותיו של הנתבע בנכס הן מכוח ירושה, נקטה בהליך בבית המשפט לענייני משפחה למינוי ב"כ כמנהל עיזבונה של זכיה אבו-קנדיל, אמו של הנתבע, וביקשה להעמיד את הנכס למכירה.
הנתבע 2, אחמד מחמוד אבו קנדיל, נכדו של אחמד האב (להלן: "אחמד" או "הנתבע 2"), הגיש לבית המשפט לענייני משפחה "בקשה להצטרף להליך כמשיב" בגדרה טען, כי על החלקה קיימים שני בניינים המכילים 9 דירות וכי הוא הבעלים של שתי דירות ומרתף, וזאת בנוסף לזכויות המשכון אשר נרכשו על ידו מאת בנק מרכנתיל על כלל הזכויות בשני הבניינים. בקשתו של הנתבע 2 על נספחיה צורפה כנספח ט' לכתב התביעה המתוקן.
8. בהחלטתו מיום 15.11.2019 (שצורפה כנספח י"א לכתב התביעה המתוקן) החליט בית המשפט לענייני משפחה שלא להאריך את מינוי מנהל העיזבון. בית המשפט הוסיף, כי "הצדדים יפעלו בדרך הנראית להם המתאימה לניהול ההליכים לבירור המחלוקות ביניהם" (פסקה 36 להחלטה).
9. ביום 29.7.2020 הגישה התובעת בתיק הפש"ר של הנתבע בקשה לאפשר לה לפעול למימוש הנכס ולמינוי ב"כ ככונס נכסים (הבקשה צורפה כנספח י"ב לכתב התביעה המתוקן).
בהחלטתו מיום 9.12.2020, דחה בית המשפט את הבקשה, אך התיר לתובעת לנהל הליך נפרד נגד החייב/הנתבע בערכאה המתאימה (ההחלטה צורפה כנספח י"ג לכתב התביעה המתוקן).
בנסיבות האמור, הגישה התובעת את התביעה עסקינן למתן פסק דין הצהרתי.
גרסתה של התובעת
10. התובעת טוענת לעדיפות זכותו של הנתבע על פני זכותו של הנתבע 2; לשיטתה, העסקה משנת 1988, שבמסגרתה רכש הנתבע את הזכויות בנכס מאביו המנוח ורשם הערת אזהרה לטובתו, עדיפה על כל עסקה אחרת, לרבות העסקאות להן טוען אחמד. עוד טוענת התובעת, כי בהתאם להסכם המכר התחייב אחמד האב להעביר לנתבע את הזכויות בכל הנכס, זאת מאחר ולא ניתן להעביר את זכויות הבעלות בחלק פיסי מסוים במקרקעין.
11. עוד טוענת התובעת, כי אין לתת אמון במסמכים שהציג אחמד, לפיהם רכש לכאורה את הנכס או חלקים ממנו מדודו מוחמד ז"ל, שכן לא ברור כיצד רכש מוחמד ז"ל זכויות בנכס. בנוסף נטען, כי אין לתת אמון בזיכרון הדברים הנחזה מיום 2.6.2012, שנעשה בכתב יד, מה גם שלא הובאה כל ראיה שיתרת התמורה אכן שולמה; משכך, זיכרון הדברים אינו עונה על הדרישות המינימליות שנקבעו בפסיקה להסכם במקרקעין. יתירה מזו, ההסכם משנת 2016, לגבי אותה דירה, מבסס את המסקנה כי זיכרון הדברים היה כוזב, שכן על-פי אותו הסכם על אחמד היה לשלם מחדש למוכר מוחמד ז"ל סך 400,000 ₪; אילו אחמד שילם בשנת 2012 במסגרת זיכרון הדברים סך 262,000 ₪ מדוע הוא נדרש לשלם למוחמד ז"ל שוב?. בנוסף, העסקה לא דווחה למיסוי מקרקעין ולא נרשמה בלשכת רישום המקרקעין.
12. אשר לעסקה הנטענת בין אחמד לבין דודו אברהים ז"ל, טוענת התובעת, כי לא הובאה כל אסמכתא בגין עסקה זו ולא ניתן כל הסבר כיצד רכש אברהים ז"ל זכויות בנכס.
13. לטענת התובעת, כל המסמכים הוכנו במטרה אחת – כדי להבריח את חלקי הנכס מהנתבע ואחיו (שרובם ככולם, לרבות מוחמד ז"ל ואברהים ז"ל, חייבים את סכום פסק דין לתובעת) לידי אחמד, זאת כדי למנוע מן התובעת להיפרע ממנו, תוך ניצול העובדה כי אחמד אינו חייב ישיר של התובעת. התובעת מוסיפה וטוענת, שכל עסקה שבוצעה בוצעה בחוסר תום לב משווע, וקיים חשש כי מדובר בעסקאות שבוצעו למראית עין בלבד.
14. בסיכומיו טען ב"כ התובעת, כי הסכם המכר מתייחס למקרקעין בשלמותם או לכל הפחות ל- 335 מ"ר מתוך 543 מ"ר שהיו בנויים בחלקה.
15. לאור האמור, עותרת התובעת למתן פסק דין הצהרתי, לפיו הנתבע הוא הבעלים היחיד הרשאי להירשם כבעל הנכס ולחייב את הנתבעים בהוצאות המשפט.
גרסתו של הנתבע
16. הנתבע טוען כי אינו הבעלים של החלקה הרשומה על שם אביו המנוח, ואין לו כל זכויות בדירה הנטענת, וכי מדובר בחלקה במושאע.
17. לטענת הנתבע, רכש אחמד את מלוא הזכויות בחלקה בהתאם לזיכרון דברים מיום 8.6.2012 והסכם מיום 8.12.2016, וכן מכוח הסכם מיום 22.9.2011 שנערך בינו ובין בנק מרכנתיל.
18. הנתבע הוסיף, כי התובעת מסתירה מעיני בית המשפט כי על החלקה קיימים כיום שני בניינים, הכוללים 9 דירות, שבהן גרים בני משפחת אבו-קנדיל, וכי אין רישום לבית הנטען ואין הסכם חלוקה או פירוק שיתוף בחלקה ובשני הבניינים.
19. הנתבע טוען, כי הסכם המכר לא מומש ולא יצא לפועל, והוא הסכם שכבר התיישן ואין לו כל תוקף משפטי. בנוסף, מדובר בהסכם לקוי שאין לו כל תוקף משפטי.
20. בסיכומיו טען ב"כ הנתבע, כי הסכם המכר מדבר על עסקה למכירת דירה ולא מלוא זכויותיו של אחמד האב.
21. הנתבע מבקש לדחות את התביעה ולחייב את התובעת בהוצאות משפט.
גרסתו של אחמד/הנתבע 2
22. הנתבע 2 טוען, כי התובעת העלימה מעיני בית המשפט את העובדה, כי על המקרקעין ניצבים שני בניינים אשר מכילים 9 יחידות דיור וזאת, בין היתר, כפי שעולה מחוות-דעת משרד השמאים דרורי את שקד, אשר הוגשה על ידי התובעת במסגרת ההליך שהתנהל בבית המשפט לענייני משפחה, שהעתק ממנה צורף כנספח ב' לכתב הגנתו של הנתבע 2.
23. לטענת הנתבע 2, בעבר הרחוק יצרו הנתבע יחד עם חברת אבו קנדיל בע"מ חיובים שונים כלפי בנק מרכנתיל, ולצורך הבטחת סילוק חובם משכן אחמד האב כלל זכויותיו בחלקה לטובת הבנק, ובהתאם נרשמה ביום 31.7.1996 משכנתא על המקרקעין לטובת הבנק; לימים נקט הבנק בהליכי מימוש של המשכנתא, וכאשר חרב פינויו מהבניין ריחפה מעל ראשו יחד עם יתר הדיירים, הגיע הנתבע 2 להסדר עם הבנק לסלק במקום הנתבע וחברת אבו קנדיל בע"מ את חובם לבנק ובהתאם לפדות את המשכון. ביום 22.9.2011 נחתם הסכם בין הנתבע 2 ובין הבנק לפדיון המשכון, במסגרתו שילם הנתבע 2 סך 200,000 ₪ לבנק ופדה את המשכון על המקרקעין.
24. לטענת הנתבע 2, הוא זכאי, בהיותו פודה של המשכון, לחזור אל החייב (אחמד האב ובכלל זה עזבונו ויורשיו, לרבות הנתבע) ולהיפרע ממנו כדין בעוד שהמשכון, היינו המקרקעין, עומדים לו להבטחת זכות זו.
25. הנתבע 2 טוען, כי המשכון על המקרקעין הנו מכוח שטר משכנתא ממדרגה ראשונה הקודמת לכל זכות נטענת ע"י התובעת או ע"י הנתבע.
26. עוד נטען, כי בין יורשי אחמד האב נערכה תכנית חלוקה, עליה חתומים בעלי הזכויות השונים בשני הבניינים, אשר מסדירה את הזכויות בכל דירה (תכנית החלוקה צורפה כנספח ה' לכתב הגנתם של הנתבעים 2 ו- 33). בנוסף נטען, כי בשלבים מאוחרים יותר נערכו שינויים נוספים במצב הזכויות בשני הבניינים ואשר אינם מוצאים ביטוי בתכנית החלוקה.
27. הנתבעים 2 ו- 33 טוענים, כי הם בעלי זכויות קנייניות בחלק מהדירות בשני הבניינים; לנתבע 2 זכויות קנייניות בשתי דירות וכן במרתף ולנתבע 33 זכויות בשתי דירות ובמרתף, לפי הפירוט שלהלן:
א. הנתבע 2 רכש בתחילת שנות ה- 2000 זכויות של דודו אברהים אבו קנדיל ז"ל בדירה אשר בקומה א' בבניין הראשון (מגרש 101) ובמרתף אשר בקומת קרקע בבניין השני (מגרש 100). בפועל, הנתבע 2 מתגורר מזה שנים בדירה זו והנו בעל הזכויות המלאות באותה דירה.
ב. ביום 8.6.2012 נחתם זיכרון דברים בין הנתבע 2 ובין דודו מוחמד אבו קנדיל ז"ל, במסגרתו רכש הנתבע 2 זכויותיו של מוחמד ז"ל בקומה הראשונה בבניין השני. בנוסף, נחתם ביום 8.12.2016 הסכם סופי בין הצדדים (זיכרון הדברים וההסכם צורפו כנספח ו' לכתב הגנתם של הנתבעים 2 ו- 33).
ג. זכויותיו של הנתבע 33 הן מכוח צוואה שהותיר אביו המנוח, מחמוד אבו-קנדיל ז"ל, מיום 26.10.2018, שניתן צו לקיומה מיום 26.4.2021, לפיה, ירש הנתבע 33 את מלוא זכויות אביו המנוח בדירות אשר בקומות 1א' ו- 1ב' וכן במרתף שבבניין השני.
28. לטענת הנתבע 2, להסכם המכר אין תוקף משפטי, שכן בהתאם לתכנית החלוקה עולה שהנתבע זכאי לכל היותר לזכויות בקומה אחת בבית הראשון. לשיטתו של הנתבע 2, הסכם המכר אינו מתייחס למקרקעין אלא לכל היותר לדירה שביקש אחמד האב למכור לנתבע, בעוד השטח הנמכר לא הוגדר ואף צוין מספר חלקה 26 כאשר הזכויות נשוא תיק זה נוגעות לחלקה 23.
29. בסיכומיו טען ב"כ הנתבע 2, כי מדובר במסע דייג ארוך שבו נוקטת התובעת מזה שנים רבות, תוך שהיא מסתירה מידע מהותי מעיני בית המשפט ומעלימה ראיות מהותיות.
30. הנתבע 2 מבקש לדחות את התביעה על כל חלקיה ולחייב את התובעת בהוצאות משפט ושכ"ט עו"ד.
תשובת התובעת
31. בכתב תשובתה לטענות הנתבעים 2 ו- 33, טענה התובעת כי הרישום בדבר הערת האזהרה לטובת הנתבע הוא ראיה חותכת לזכותו, ויש להעדיף אותה על טענותיהם של הנתבעים בדבר זכויותיהם לכאורה בנכס, זכויות אותן הם מעולם לא טרחו לרשום.
32. לטענת התובעת, אין רלוונטיות לעובדה שבעבר אכן הייתה רשומה על הנכס משכנתא לטובת בנק מרכנתיל שנמחקה.
33. התובעת הוסיפה וטענה, כי אפילו הייתה נכונה טענת הנתבע 2, לפיה סייע בזמנו כספית לבני משפחתו בהחזר המשכנתא, הרי שבכך לא קנה הנתבע 2 זכויות קנייניות כלשהן בנכס.
ראיות הצדדים
34. בפתח ישיבת ההוכחות שהתקיימה ביום 20.10.2022, הודיעו ב"כ הצדדים כי הם מסכימים לקבילות המסמכים שצורפו לכתבי הטענות שלהם.
35. מטעם התובעת העיד עד אחד, מר ידידה צור, מי שהיה מנהל העסקים ומרכז המשק של התובעת בשנים 2003 – 2004, שבמהלכן מכרה התובעת תבואות למשפחת אבו-קנדיל. מטעם הנתבע, העיד הנתבע בעצמו; גם הנתבע 2 העיד מטעם עצמו.
36. הצדדים השמיעו את סיכומיהם בעל-פה. ב"כ התובעת וב"כ הנתבע הגישו עיקרי טיעון בכתב.
דיון והכרעה
37. כבר בפתח ישיבת קדם המשפט הראשונה הודעתי לצדדים, כי בהיותי עו"ד (עובר לשנת 1998) ייצגתי וטיפלתי בעניינים שונים של מי מבני משפחת אבו-קנדיל (הנתבעים). ב"כ הצדדים הודיעו, שאין להם התנגדות שהמותב ימשיך לדון בתיק.
38. תחילה הוגשה התובענה כהמרצת פתיחה נגד הנתבעים 1 ו- 2 בלבד. בהחלטתי מיום 29.6.2022 (עמ' 3 לפרו') ציינתי, כי "זוכה שמבקש להגיש תביעה על יסוד סעיף 34(ב) לחוק ההוצאה לפועל, תשכ"ז – 1967, כפי שמבקשת המבקשת בתובענה דנן, מחויב לצרף כמשיב את הבעלים הרשום של נכס המקרקעין, שעלול להיפגע מתוצאת ההליך"; מאחר והבעלים הרשום, אחמד האב, אינו בין החיים, הוריתי על צירוף יורשיו כמשיבים במקומו. בנוסף הוריתי על העברת התובענה לפסים של תביעה רגילה. בהמשך הגישה התובעת כתב תביעה מתוקן וצירפה את יורשיו של אחמד האב.
39. בנסיבות המקרה עסקינן, מדובר בהסכם מכר שאינו מפורט, שנערך בין אב לבנו, בגדרו מכר האב לבנו "את כל זכויותיו בדירה".
ראשית – אני דוחה את טענתו הכללית והסתמית של הנתבע, לפיה מדובר בהסכם מכר לקוי, שלא מומש ואין לו תוקף משפטי. הנתבע לא תמך את טענתו בראיה כלשהי. אדרבא, עצם העובדה שהוא ממשיך להחזיק ולהתגורר בדירה הממוקמת על אותה חלקה סותרת את גרסתו, לפיה אין זכויות בנכס.
שנית - פעולת רישום הערת האזהרה מיום 7.12.1999 לטובת הנתבע, על סמך אותו הסכם מכר, שומטת את הקרקע מתחת לטענתו של הנתבע, בשים לב לכך, שאותה הערה נרשמה כ – 11 שנים לאחר חתימתו של הסכם המכר.
שלישית – הנתבע לא פירט מדוע לא יצא ההסכם לפועל, מתי הוא בוטל, כיצד בוצע אקט הביטול, מדוע נרשמה הערת האזהרה לטובתו חרף ביטול הסכם המכר.
רביעית – אני דוחה את טענתם הסתמית של הנתבע והנתבע 2, לפיה מדובר בהסכם מזויף. הטענה לא נתמכה בראיה כלשהי, ואף הנתבע לא טען זאת בצורה ברורה בכתב הגנתו. הנתבעים לא חזרו על הטענה בסיכומיהם.
40. נקודת המוצא היא רישומו של אחמד האב כבעלים של המקרקעין. בהתאם להוראות סעיף 12 לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין") "הבעלות בקרקע חלה גם על הבנוי והנטוע עליה ועל כל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע...". משמע, אחמד האב הוא הבעלים של המקרקעין וגם של כל הבנוי עליה.
41. בחומר הראיות שהובא בפני לא ניתנה תמונה ברורה אודות מצב הדירות שהיו בנויות על החלקה במועדים הרלוונטיים להסכם המכר.
לפי עדותו של הנתבע, על החלקה בנויים שני מבנים, ולכל אחד מהאחים דירה משלו. ככל שניתן להבין מתשובותיו של הנתבע בחקירתו הנגדית (עמ' 25-24 לפרו'), על החלקה היו בנויים שני מבנים בשנת 1988; במבנה אחד, הייתה דירה אחת, היא דירתו של אחמד האב ובמבנה השני היו שתי דירות של שני אחיו; במשך השנים נבנו עוד דירות (קומות) בשני המבנים.
42. על-פי חוות הדעת השמאית שהוגשה מטעם התובעת בהליך שהתנהל בבית המשפט לענייני משפחה, החלקה מחולקת לשני מגרשים:
א. מגרש 101 (המגרש הצפוני בחלקה) ששטחו 296 מ"ר, שעליו ניצב בית מגורים בן 3 קומות מעל קומת מרתף, בשטח כולל של כ- 512 מ"ר;
ב. מגרש 100 (המגרש הדרומי בחלקה) ששטחו 315 מ"ר, שעליו ניצב בית מגורים בן 3 קומות, כולל קומת קרקע, בשטח כולל של כ- 438 מ"ר.
43. אשר למגרש 101: מחוות הדעת השמאית עולה, כי בתאריך 2.5.1966 ניתן היתר בניה לבית מגורים (סה"כ 103.5 מ"ר), ובתאריך 27.8.2013 ניתן היתר בניה לתוספת קומה ב' לבית קיים + ממד + חדר מדרגות + לגיטימציה למחסן בקומת מרתף, סה"כ 3 יחידות דיור.
אשר למגרש 100: מחוות הדעת השמאית עולה, כי בתאריך 16.12.1974 ניתן היתר בניה להקים בקומת קרקע ובקומה א' 2 דירות, ובתאריך 15.11.1985 ניתן היתר – מתן לגיטימציה למגורים בשטח של 99 מ"ר, תוספת מגורים בשטח כולל של 225 מ"ר; בתאריך 29.12.2002 הוגשה בקשה למתן לגיטימציה לקומת מגורים קיימת בקומה ג'.
44. מתשובותיו של הנתבע בחקירתו הנגדית (עמ' 25-24 לפרו') עולה, כי הדירה הראשונה שנבנתה תחילה על מגרש 101 היא דירתו של אחמד האב וכי שלוש הדירות שנבנו על מגרש 100 הן לשני אחיו, כאשר אחיו עבד אל-רחמאן העביר לו דירה אחת. מכל מקום, אין חולק, כי מאז הסכם המכר נבנו עוד דירות בשני המבנים הניצבים על החלקה.
45. התובעת משתיתה את תביעתה על הסכם המכר וטוענת, שמכוח אותו הסכם העביר אחמד האב לנתבע את כל זכויותיו בנכס, וכן טוענת כי זכותו של הנתבע עדיפה על פני זכותו הנטענת של הנתבע 2. מנגד, טוען הנתבע בצורה מעורפלת, כי אין לו כל זכויות בחלקה ואין להסכם המכר תוקף משפטי; גם הנתבע 2 טוען להעדר תוקף משפטי להסכם המכר, וכן טוען לבעלות בשתי דירות ומרתף וזאת מעבר לזכויות המשכון על כלל הזכויות בחלקה.
46. באשר ל"פירוש של חוזה" מורה סעיף 25 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1973 (להלן: "חוק החוזים") כדלהלן:
“)א) חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו.
(ב) חוזה הניתן לפירושים שונים, פירוש המקיים אותו עדיף על פירוש שלפיו הוא בטל".
בהלכה הפסוקה נקבע, כי לשון החוזה היא נקודת המוצא לכל הליך פרשני, וככל שלשון החוזה מצביעה באופן בהיר על אומד דעתם של הצדדים בעת כריתת החוזה, שמורה לה הבכורה בהליך הפרשני, אולם בנסיבות שבהן לשון החוזה אינה מובילה למסקנה ברורה, על הפרשן להתחקות אחר אומד דעתם של הצדדים. בתוך כך יש לקחת בחשבון, בין היתר, את התנהגותם במסגרת המשא ומתן שהביא לכריתת החוזה והתנהגותם במהלך הוצאתו לפועל [ראו: ע"א 7186/15 בורשטיין נ' שיכון ובינוי – סולל בונה תשתיות בע"מ, 3.9.2019 (פסקה 17), ע"א 3604/20 רשות מקרקעי ישראל נ' י.ח. דמרי בניה ופיתוח בע"מ, 26.7.2022 (פסקאות 27 ו- 28)].
47. לאחר בחינת טענות הצדדים, סבורני כי בנסיבות המקרה עסקינן אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה. במבוא להסכם המכר הצהיר אחמד האב, כי הוא הבעלים והמחזיק כדין של דירה בת שתי קומות. זהו תיאורו של הממכר. כפי שטען ב"כ הנתבע 2 ובצדק הסכם המכר מתייחס לדירה ואינו מתייחס למכירה של כל זכויות המוכר במקרקעין ובמבנים הניצבים עליהם. כפי שראינו לעיל, במועד הרלוונטי להסכם המכר, היו ניצבים על החלקה שני מבנים – אחד, המהווה דירתו של המוכר אחמד האב, הממוקם על מגרש 101, והשני, הכולל דירותיהם של בניו, הממוקם על מגרש 100. מכאן, אני קובע, כי הסכם המכר מתייחס אך ורק לזכויותיו של אחמד האב בדירה הממוקם על מגרש 101 בלבד, ולא לכלל זכויותיו בחלקה, כפי טענתה של התובעת.
48. נשאלת השאלה, האם אחמד האב היה רשאי למכור חלק מסוים מזכויותיו בחלקה?
סעיף 13 לחוק המקרקעין, שעניינו "היקף העסקה במקרקעין" קובע כהאי לישנא:
"עיסקה במקרקעין חלקה על הקרקע יחד עם כל המנוי בסעיפים 11 ו- 12, ואין תוקף לעיסקה בחלק מסויים במקרקעין, והכל כשאין בחוק הוראה אחרת."
במקרה זה, אחמד האב מכר לנתבע חלק מסויים במקרקעין, קרי דירה אחת ספציפית, ולא את מלוא זכויותיו במקרקעין.
כפי שנקבע בהלכה הפסוקה, מטבע הדברים, כשמתבצעת עסקת מכר דירה בין קרובי משפחה, ניתן להניח כי לא יוקפד בה על כל דקדוקי הפורמליות ולא יינקטו בהכרח אותם אמצעי זהירות המאפיינים עסקאות חוזיות בין אנשים זרים. רישום הערת אזהרה על רכישת זכויות במקרקעין, ואף רישום זכויות בעלות במקרקעין, אפשר שלא יבוצעו במשך תקופה ארוכה כשמדובר בעסקה בין קרובי משפחה, וזאת בשל האמון הרב המאפיין את יחסי הצדדים אלה כלפי אלה (ע"א 3725/08 חזן נ' חזן, 3.2.2011).
לאור מאפייניה הייחודיים של העסקה במקרה זה, כהסכם מכר בין אב לבנו, לא הקפידו הצדדים על עריכתו של הסכם מכר מפורט, לא דאגו לרישום הערת אזהרה מיד לאחר חתימתו ולא הקפידו לסיים את העסקה ברישום עד עצם היום הזה, זאת לאור יחסי הקרבה והאמון ביניהם. כך, שתמיהות העולות מהתנהלות הצדדים, כגון רישום הערת האזהרה באיחור של כ- 11 שנים ואי-סיום העסקה ברישום עד כה, עשויות להיות מוסברות, בין היתר, על ידי ייחודה של העסקה בהיותה עסקה בין בני משפחה קרובים בקרבה ראשונה, שהתנהלותם בעריכת הסכם המכר ביניהם אינה שגרתית.
לא זו אף זו, לאור מאפייניה הייחודיים של עסקת המכר כאמור, יש להתייחס להסכם המכר ככזה הכולל הסכמה מניה וביה לחלוקת ההחזקה והשימוש במקרקעין, באופן המייחד לנתבע זכות להחזקה בחלק הפיזי (הדירה) אשר הוסכם כי יהיה בבעלותו, ושאר הזכויות בחלקה יוותרו בבעלותו ובהחזקתו של אחמד האב. מהלך כזה אינו עומד בסתירה להוראות סעיף 13 לחוק המקרקעין, שכן בעוד בעלות בחלק פיזי מסוים אינה ניתנת להעברה, חלוקת ההחזקה והשימוש לחלקים פיזיים במצב של שיתוף הינה אפשרית (ראו: ע"א 2731/07 חמוד נ' חאג', פסקה 34, 29.3.2009). סבורני, כי יש להעדיף פרשנות זו, המאפשרת את קיום הסכם המכר, על פני פירוש המביא לבטלות העסקה, שכן חזקה על הצדדים שכוונתם הייתה ליצור התקשרות חוקית, שאם לא כן כילו את זמנם לריק וללא הועיל, מה גם שבהתאם להוראות סעיף 25(ב) לחוק החוזים, יש להעדיף פרשנות המאפשרת את קיום החוזה על פני פירוש המביא לבטלות העסקה. תכנית החלוקה בין המחזיקים השונים, שאתייחס אליה בהמשך, מחזקת דבר קיומה של הסכמה לחלוקת ההחזקה והשימוש במקרקעין כאמור.
49. אמנם לשונו של הסכם המכר הנה ברורה, אך אין מניעה להיעזר בנסיבות חיצוניות להסכם, כדי להשלים את החסר באשר לגודל שטחה של הדירה.
בעניין זה, ועל סמך גרסתו של הנתבע בהליך אחר [ת"א (נצ') 809/99 זכיה נ. בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ (30.4.2002)], ניתן להשלים את הפרטים החסרים שבהסכם המכר. באותו הליך, כך צוין בפסק הדין, עתר הנתבע (התובע מס' 3 שם) לקבל פסק דין לפיו יוצהר עליו כבעלים של דירת מגורים המורכבת משתי קומות בשטח כולל של 335 מ"ר וזאת על יסוד הסכם המכר. על-פי המסמכים שהוגשו מטעם הנתבע, נרשם בהצהרת הצדדים על מכירת/רכישת זכות במקרקעין שהצדדים הגישו למנהל מס שבח מקרקעין, כי החלקים המועברים הנם 335 מ"ר (פסקה 12 לפסק הדין). מדובר בהודאת בעל דין (הנתבע 3) שהיא קבילה במסגרת ההליך דנן.
לאור האמור, אני קובע כי על-פי הסכם המכר מכר אחמד האב לנתבע דירה המורכבת משתי קומות בשטח כולל של 335 מ"ר.
50. לזכותו של הנתבע נרשמה ביום 7.12.1999 הערת אזהרה בהתאם לסעיף 126 לחוק המקרקעין על יסוד הסכם המכר. תוצאות רישומה של הערת אזהרה נקבעו בצורה ברורה בהוראות סעיף 127(א) לחוק המקרקעין לפיהן:
"נרשמה הערת אזהרה וכל עוד לא נמחקה, לא תירשם עיסקה הסותרת את תוכן ההערה, אלא בהסכמת הזכאי או לפי צו בית-המשפט".
יוצא, כי זכותו של הנתבע, שאותה רכש על-פי הסכם המכר, עדיפה על זכותו הנטענת של הנתבע 2 מכוח שתי עסקאות מאוחרות יותר (עם דודו מוחמד ז"ל ועם דודו אברהים ז"ל), ככל שקיימת סתירה בין אותן עסקאות ובין זכותו של הנתבע. ככל הנראה, אין סתירה כזו, שכן ב"כ הנתבע 2 טען, בין היתר, כי הנתבע זכאי לקבל לכל היותר דירה אחת מבין אלה הבנויות על החלקה.
יתירה מזו, ב"כ הנתבע 2 הפנה לתכנית חלוקה, המלמדת על חלוקת השימוש וההחזקה בין הנתבע ובין יתר היורשים של אחמד האב, לפיה, יוחדה לנתבע דירה מסוימת, ואילו לנתבע 2 וליתר המחזיקים יוחדו דירות אחרות. אף שהנתבע אינו חתום על תכנית החלוקה, הוא אישר אותה בחקירתו הנגדית לב"כ הנתבע 2 (עמ' 28, ש' 9-7, לפרו') וגם חזר ואישר זאת בתשובה לשאלות בית המשפט (עמ' 28, ש' 23-20 לפרו'). גם הנתבע 2 אישר בחקירתו את דבר קיומה של תכנית החלוקה (עמ' 30, ש' 26-24, עמ' 33, ש' 35-32 לפרו').
51. בשל עדיפות זכותו של הנתבע על הזכויות הנטענות של הנתבע 2 מכוח שתי העסקאות עם שני דודיו, מתייתר הצורך לדון בתקפות אותן עסקאות, שכן אף אם מדובר בעסקאות תקפות, זכותו של הנתבע, ככל שקיימת סתירה ביניהן, עדיפה.
52. ביום 31.7.1996 נרשמה משכנתא על זכויותיו של אחמד האב לטובת בנק מרכנתיל. היא נמחקה ביום 13.11.2011, בעקבות הסכם מיום 22.9.2011 בין הבנק ובין הנתבע 2, בגדרו שילם סך 200,000 ₪ לבנק על מנת לפדות את המשכון והוא נחשב כפודה למשכון לפי סעיפים 13 ו- 14 לחוק המשכון, תשכ"ז – 1967; משמע, שהוא זכאי לחזור את החייב ולהיפרע ממנו והמשכון יעמוד לו להבטחת זכותו זו. דא עקא, מאז פדיון המשכון על ידי הנתבע 2 לא פנה הנתבע 2 בדרישה כלשהי ליורשיו של אחמד האב או לנתבע, כאשר הוא עצמו מתגורר באחת הדירות שבנכס, ולא התנגד לבנייתן של תוספות ודירות מגורים על הנכס. הנתבע 2 אף השיב בחקירתו הנגדית, כי בשנת 2011 כשפדה את המשכון "לא הייתה לי כוונה לקחת את הבתים" (עמ' 32, ש' 10 לפרו'). הנתבע 2 אף לא העלה כל דרישה כספית או קיזוז עת רכש שתי דירות מדודיו מוחמד ז"ל ואברהים ז"ל. הנתבע 2 אף לא רשם כל הערה לזכותו בלשכת רישום המקרקעין. התנהלותו של הנתבע 2 כאמור מלמדת באופן ברור על כך, שהוא מחל וויתר לבני משפחתו, דודיו ואחיו, ואינו עומד יותר על זכותו מכוח פדיון המשכון. חיזוק לאמור ניתן למצוא בכך, שהנתבע 2 לא עמד על מחיקתה של הערת האזהרה שהייתה רשומה לטובתו של הנתבע במעמד חתימתו של הסכם הפדיון של המשכון מיום 22.9.2011.
53. לא מצאתי כל ממש ביתר טענותיהם של הנתבעים, ובמיוחד בטענותיו של הנתבע 2 כפי שנטענו בהרחבה בסיכומי ב"כ.
54. לאור כל המקובץ לעיל, אני מקבל את התביעה באופן חלקי וקובע כי הנתבע 1 מר עבדאללה אבו קנדיל, זכאי להירשם מכוח הסכם המכר מיום 11.8.1988 כבעלים של דירת המגורים המורכבת משתי קומות בשטח כולל של 335 מ"ר (קומה ב' 1-1 לפי תכנית החלוקה), במבנה הקיים על מגרש 101 (המבנה הצפוני) בנכס המקרקעין הידוע בתור חלקה 23 גוש 17123 בכפר סולם.
אני מחייב הן את הנתבע 1 והן את הנתבע 2 לשלם לתובעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד סכום כולל בסך 7,500 ₪ כל אחד, וזאת תוך 45 יום מיום קבלת פסק הדין, שאם לא כן, יתווסף לסכום הנ"ל הפרשי הצמדה וריבית החל מהיום ועד התשלום המלא בפועל.
ניתן היום, ז' כסלו תשפ"ג, 01 דצמבר 2022, בהעדר הצדדים.