בית המשפט המחוזי בחיפה
ת"א 60406-05-20 קראוס ואח' נ' אחוזת הורדים בע"מ ואח'
לפני כבוד השופטת תמר שרון נתנאל
התובעים .1 יהודה קראוס ת"ז xxxxxxxxxx
.2 יפה קראוס ת"ז xxxxxxxxxx
.3 משה ברק ת"ז xxxxxxxxxx
.4 חנקה ברק ת"ז xxxxxxxxxx
.5 ליליאנה טל ת"ז xxxxxxxxxx
.6 ירחמיאל אגרט ת"ז xxxxxxxxxx
.7 סמדר אגרט ת"ז xxxxxxxxxx
.8 מרים כספי ת"ז xxxxxxxxxx
.9 דוד כספי ת"ז xxxxxxxxxx
.10 איתן גבע ת"ז xxxxxxxxxx
.11 יונית גבע ת"ז xxxxxxxxxx
ע"י ב"כ עוה"ד אושי אלמליח
נגד
הנתבעים .1 אחוזת הורדים בע"מ 513958934
ע"י ב"כ עוה"ד יוסף עודה
.2 רשות מקרקעי ישראל חיפה 513442039
באמצעות פרקליטות מחוז חיפה אזרחי
ע"י ב"כ עוה"ד אלעד חן
.3 החברה לפיתוח כפר ורדים בע"מ (פורמלי) 510817273
ע"י ב"כ עוה"ד אורי סודרי
פסק דין
1. לפניי תביעה לסעדים הצהרתיים וצווי עשה, שהגישו 11 רוכשי דירות במתחם "דיור מוגן" בפרויקט "גולדן וילג'" בכפר ורדים (להלן: "מתחם הדיור המוגן" או "המתחם") אשר שווק לתובעים על ידי נתבעת 1 - אחוזת הורדים בע"מ (להלן: "הנתבעת" או "אחוזת הורדים") כ"מתחם דיור מוגן כפרי ויוקרתי" לגיל השלישי.
המתחם היה אמור לכלול, בנוסף לדירות, גם מתקנים ושירותים המתאימים "לגיל השלישי", לשימושם של רוכשי הדירות.
התובעים טוענים, כי הנתבעת הפרה את המוסכם, עם רמ"י ועמם, בכך שלא עמדה במועדים להקמת שירותי הדיור המוגן והשלמת הבנייה במתחם וכן בכך שמכרה דירות בניגוד למגבלת גיל שנקבעה וכי גם רמ"י אחראית לכך, והם עותרים למתן סעדים הצהרתיים וצווי עשה ומבקשים פיצול סעדים על מנת שיוכלו להגיש, בעתיד, תביעה לפיצויים בגין הנזקים שנגרמו וייגרמו להם, בגין כך.
2. מדובר במקרקעין בשטח של כ- 39 דונם, בבעלות רשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י") המצויים ביישוב כפר ורדים, המהווים חלק מחלקות 3, 4, 5, 6, 73 בגוש 18409 וחלק מחלקה 53 בגוש 19410, אשר ידועים כמגרש מס' 710 (להלן: "המתחם") על פי תכנית מתאר מקומית, מפורטת, ג/11147 (להלן: "תכנית המתאר") שייעודו על פי התכנית, הוא: "מגורים ג' משולב במסחר".
על פי טבלת זכויות והגבלות (עמ' 22 לתכנית המתאר), במגרש ניתן לבנות: מגורים ושרותים - 50%; מסחר - 6.5%; מחסנים - 13 מ"ר לדירה, מרחבים מוגנים- 7 מ"ר לדירה וסה"כ 4 קומות, בגובה מקסימלי של 12 מ' ובצפיפות של 4 יח"ד לדונם וסה"כ - 155 יח"ד.
3. תחילה הוחכרו המקרקעין (על ידי רמ"י) לחברת אחוזות הזהב (להלן: "אחוזות הזהב") בחכירה לדורות וביום 4.8.05 נחתם הסכם בין אחוזות הזהב לבין חברת הפיתוח, לפיו חברת הפיתוח תקים על המקרקעין פרויקט בנייה של מרכז דיור מוגן לאוכלוסייה מבוגרת (להלן: "הפרויקט").
אחוזות הזהב חתמה על הסכם פיתוח עם רמ"י (להלן: "הסכם הפיתוח") אשר גם בו נכתב כי ייעוד המבנים שייבנו הוא "דיור מוגן לקשיש". אחוזות הזהב נכנסה ללהליכי פירוק ובמסגרתם רכשו אחוזת הוורדים וחברה נוספת בשם חברת אשכול נדל"ן וניהול (להלן: "חברת אשכול") את זכויות החכירה של אחוזות הזהב במקרקעין והנתבעת (היזם) היא זו אשר מקימה את המתחם וחתמה על חוזי מכירה של דירות לדיירים, כולל התובעים. עו"ד יוסף עודה (להלן: "עו"ד עודה") הוא, כיום, הבעלים של הנתבעת והרוח החיה בפעולותיה והוא אף העיד מטעמה.
ביום 1.3.2016, נחתם הסכם חכירה בין רמ"י לבין הנתבעת (הסכמי הפיתוח והחכירה ייקראו, להלן, יחדיו: "ההסכמים").
תכניות הבינוי
4. הנתבעת הגישה לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה מעלה הגליל (להלן: "הוועדה המקומית" או "הוועדה") תכנית בינוי בשנת 2013 - תכנית מספר 16/2013 (להלן: "תכנית בינוי 2013") אשר אושרה ביום 20.6.2014 ולפיה, "מחולק" מתחם הדיור המוגן ל- 5 מתחמים/בניינים. התובעים רכשו דירות במתחם A שבתכנית בינוי 2013 (להלן: "בניין A"), אשר הייתה בתוקף, בעת חתימת חוזי הרכישה, בין התובעים לנתבעת, לפיהם רכשו התובעים את דירותיהם מהנתבעת (להלן: "חוזי הרכישה").
5. תכנית בינוי 2013 כללה 5 "בניינים", כדלקמן:
בניין A: מגורים לגיל השלישי - צמודי קרקע.
בניין B: מסחר, רפואה, רווחה, תרבות וקהילה דיור מוגן ושירותים נלווים.
בניין C: בניין דיור מוגן.
בניין D: בנין דיור סיעודי.
בניין E: רפואה ומסחר.
בניין A כלל שתי שורות של בתים צמודי קרקע, בחצי עיגול מסביב לשטח ירוק (שייקרא, להלן: "הפארק"); בניין B נמצא מדרום לפארק; בניין D ממזרח לפארק; בניין E ממזרח לבניין D ובניין C נמצא מצפון לבניין D, בינו לבין הקצה הצפון-מזרחי של שתי שורות הבתים.
6. להלן פירוט תכולת תכנית בינוי 2013, לפי טבלת השימושים שלה:
בבניין A: דירות מגורים לגיל השלישי- (55 יח"ד).
בבניין B: דיור מוגן, מסחר ורפואה:
לובי ושירותי קהילה - 500 מ"ר.
בריכה/ספא/ח. כושר - 500 מ"ר.
חדר אוכל/אולם אירועים - 400 מ"ר.
מ. רפואי/ד.מ. טיפולי - 16 מיטות.
אולם קולנוע/כנסים - 200 מ"ר.
דיור מוגן - (93 יח"ד).
בבניין C: דיור מוגן - (54 יח"ד).
בבניין D: דיור סיעודי - (144 מיטות).
בבניין E: מסחר ורפואה - לשירות דיירי המתחם.
סה"כ: מסחר כללי - 1,600 מ"ר.
משרדים/רפואה - 1,000 מ"ר.
החלמה שהייה ושיקום - 1,610 מ"ר.
7. עו"ד עודה אישר בעדותו, כי בעת החתימה על הסכמי המכר הייתה בתוקף תכנית בינוי 2013 וכי השטח שהוקצה לטובת שירותי דיור מוגן בתכנית זו היה 1,600 מ"ר (עדותו בעמ' 58 לפרו' שורות 16- 17).
8. בטבלת השימושים של תכנית בינוי 2018 (עמ' 64 לנספחי הנתבעת) נערכו שינויים משמעותיים בתכנון של המתחם: בבניין A - 99 יח"ד; בבניין B - 60 יח"ד ובבניין C - 43 יח"ד והופחת השטח לשירותי דיור מוגן, אשר בתכנית זו מצויים בבניין B ולא בבניין C.
9. בשנים 2015 ו- 2016 הוגשו שתי תכניות בינוי נוספות, בהן נערכו שינויים שונים, שאין צורך לפרטם, ובשנת 2018 הוגשה עוד תכנית בינוי, שמספרה 20180013 (להלן: "תכנית בינוי 2018") אשר כוללת שינוי בצורת הבינוי במתחמים B ו- C, ניוד 28 יחידות דיור ממתחם C למתחם B, שינוי בצורת המבנים במתחם B ועוד.
בתכנית זו (להלן: "תכנית בינוי 2018") אשר אושרה ביום 25.6.2018, נוספה שורה שלישית של בניינים הכוללת 46 יח"ד שהוגדרו בתכנית כיחידות דיור פרטיות (לא דיור מוגן) ובנוסף, המבנה הארוך של בניין B פוצל לשלושה בניינים בצורת ח' (B1, B2 ו- B3) (ראו את תשריט התכנית בעמ' 212 לנספחי התובעים) עו"ד עודה טען, בעדותו, כי התכנית אושרה על ידי הדיירים ולתצהירו צורפו חתימות של 60 דיירים על נוסח הסכמה לתכנית בינוי 2018 (עמ' 516 ואילך לנספחי התובעים).
10. אלא, שגם תכנית בינוי 2018 - על אף שאושרה על ידי הוועדה, לא בוצעה וביום 7.11.2019 הגישה הנתבעת לוועדה תכנית בינוי נוספת - תכנית מס' 201900717 (להלן: "תכנית בינוי 2019"), אשר מהווה שינוי לתכנית הבינוי המאושרת משנת 2018 וכוללת, בין היתר, שינוי בצורת הבינוי וחלוקת השירותים בין מבנים שבמתחם, הוספת 8 בניינים למתחם, מתוכם - 6 בניינים בני 5 קומות כ"א, שינויים בחלוקת השימושים, בנייה למגורים "פרטיים" ולא לדיור מוגן, שינויים בנושא התנועה והחנייה ועוד.
קבוצת דיירים וביניהם התובעים וכן המועצה המקומית כפר ורדים (להלן: "המועצה") הגישו התנגדויות לתכנית בינוי 2019. התנגדויותיהם התקבלו בחלקן וערר שהוגש על ידי הנתבעת, לוועדת הערר לתכנון ובנייה, מחוז צפון (להלן: "ועדת הערר") נדחה ברובו.
11. החלטת ועדת הערר ניתנה ביום 5.7.20 (להלן: "החלטת ועדת הערר") ועל פיה, החזירה ועדת הערר את התיק לוועדה המקומית תוך שהורתה לנתבעת לבצע השלמות וקבעה, בין היתר, כי על הנתבעת להגיש חישוב שטחים בהתאם להנחיות ועדת הערר, כי עליה להגיש תכנית בינוי חדשה ביחס לבניין במתחם C וליתר המתחמים, אשר תכלול את כל השטחים הבנויים והמבוקשים בתחום התכנית, לרבות הקלות מבוקשות וכי לעוררים תינתן הזדמנות להגיש התייחסותם. ועדת הערר דחתה את פרשנות הנתבעת לחישוב השטחים ואף קבעה כי הנתבעת איננה רשאית לנייד שטחים, ללא פרסום הקלה.
12. בעקבות כך הגישה הנתבעת תכנית מעודכנת (להלן: "תכנית בינוי 2020") ללא שהגישה בקשה להקלות וללא פרסום הקלות. לתכנית זו הוגשו התנגדויות, על ידי התובעים, על ידי תושבים רבים של כפר ורדים ועל ידי המועצה והיועמ"ש שלה. ביום 20.6.22 קיימה הוועדה דיון בהתנגדויות וניתנה על ידה החלטה (להלן: "החלטת הוועדה המקומית") אשר קיבלה חלק מהן. בין היתר, הורתה הוועדה לנתבעת לסמן להריסה, את הקומה החמישית בבניין C (אשר נבנתה בחריגה מהיתר הבנייה) או לפרסם הקלה מתאימה אשר תידון על פי החוק. הוועדה המקומית "הפכה" חלק מקביעותיה, של ועדת הערר.
אציין, כי החלטת הוועדה המקומית הוגשה לתיק בית המשפט על ידי הנתבעת, במסגרת בקשה שהוגשה על ידה ביום 29.6.22 והתקבלה לתיק, חרף התנגדות התובעים, על פי החלטתי מיום 21.7.22.
13. בהחלטת הוועדה המקומית נקבע (בין היתר) כי תכנית המתאר איננה קובעת שמדובר במתחם המוגדר כדיור מוגן, אלא כאזור מגורים המתאים לאוכלוסיה המבוגרת, כי החלוקה לשטחים עיקריים ושטחי שירות תיבדק לעומק במסגרת הבקשות להיתר הבנייה, כי רמ"י אחראית לבדוק את התאמת הבקשות להיתר בנייה לחוזה החכירה ועוד.
במסגרת ההחלטה הנ"ל, פורט הסכם שהושג בין המועצה לבין הנתבעת, לגבי המשך הבנייה, אשר כולל פירוט המועדים להגשת בקשות להיתר בנייה בנוגע לבניינים C ו- B ופירוט השירותים שייכללו בהם.
פירוט הסעדים המתבקשים
14. להלן פירוט הסעדים להם עותרים התובעים:
לקבוע כי:
א. אי קיום התחייבויות הנתבעת, על פי חוזי הרכישה עליהם היא חתומה עם התובעים בנוגע להשלמת בניית המתקנים והמבנים האמורים לשמש לשירותי דיור מוגן, שלא במועדים הקבועים בחוזי הרכישה, מהווה הפרה יסודית של חוזי המכר.
ב. אי אכיפה של הנתבעת, בתפקידה כחברה משכנת ובטרם נרשם בית משותף, את ההוראות המיוחדות של חוזי הרכישה והתקנון העתידי בנוגע לשימוש בדירות במתחם הדיור המוגן, על ידי אנשים בגיל צעיר מ- 55, מהווה הפרה יסודית של חוזי הרכישה.
ג. אי אכיפה של רמ"י את הסכם החכירה של רמ"י עם הנתבעת, מיום 1.3.2016, בנוגע למועדי השלמת הבניה ו/או שמירת ייעודו של המתחם כמתחם "דיור מוגן לקשיש", מהווה הפרה יסודית של הסכמי החכירה עליהם רמ"י חתומה מול התובעים.
להוציא צווי עשה כדלקמן:
א. לאכוף את חוזי הרכישה שבין הנתבעת לבין התובעים.
ב. להורות לנתבעת לבצע, לבנות ולהשלים בתוך 12 חודשים את בניית המבנים והמתקנים שהיא התחייבה להקים והם: מרפאה/מרכז רפואי, בריכת שחיה, ספא וחדר כושר, אודיטוריום/אולם התכנסות, אולם קולנוע, ספריה, מינימרקט, והכול בהתאם לחוזי המכר ותוכנית הבינוי 16/2013, לרבות הקצאת שטח של 1,600 מ"ר לטובת שירותי הדיור מוגן כמפורט בתוכנית 16/2013, ולהורות כי בנייתם תבוצע בסטנדרט בנייה מקובל, ובהתאם לדרישות הקבועות בחוקי התכנון ובנייה הרלוונטיים למתחם, וכן בהתאם לחוק הדיור המוגן, תשע"ב-2012 (להלן: "חוק הדיור המוגן").
ג. להורות לנתבעת לתת את שירותי החובה המוגדרים בסעיף 19 א' לחוק הדיור המוגן (להלן: "שירותי החובה") ובכללם: שירותי אחזקה לבית הדיור המוגן, ובכלל זה לשטחים ציבוריים, למערכות ההפעלה ולציוד שמעמיד בעל רישיון הפעלה בבית הדיור המוגן; שירותי ניקיון לבית הדיור המוגן, ובכלל זה לשטחים הציבוריים שבו, ולמעט ניקיון הדירות; כניסה מבוקשת לבית הדיור המוגן; הפעלת מנגנון של מענה אנושי לקריאה לעזרה של דייר לאורך כל שעות היממה; מתן שירותי בריאות לדיירים בידי אחות, לרבות ניהול מידע רפואי לגבי הדיירים והפניה לטיפול רפואי, בכפוף לרצונם; שירותי עזרה ראשונה בבית הדיור המוגן, במשך כל שעות היממה, בידי אדם שקיבל הכשרה מתאימה לכך; פעילות תרבות, העשרה וספורט, אשר תיקבע בהתייעצות עם ועד הדיירים אשר יוקם, מתוך סל שירותים שעליו יורה השר, בהתייעצות עם השר לאזרחים ותיקים; שירותי עבודה סוציאלית בידי עובד סוציאלי.
15. לחילופין מבוקש:
א. לאכוף את חוזי הרכישה שבין הנתבעת לבין התובעים, ביחס לשירותי החובה כהגדרתם לעיל, ולהוציא צו עשה אשר יורה לנתבעת לתת, בנוסף לשירותים המוזכרים בסעיף 350א' לתביעה, שירותי דיור מוגן בסיסיים בהתאם להתחייבויותיה בחוזי הרכישה, כדלקמן, לצמיתות ולאלתר: אמבולנס, שמירה היקפית 24/7, הכוללת מצלמות במעגל סגור, לחצני מצוקה, שירותי אחות.
ב. לאכוף את הסכמי החכירה בין רמ"י לבין התובעים, לרבות את הסכם החכירה מיום 1.3.2016 שבין הנתבעת לבין רמ"י וכן להוציא צו עשה המורה לרמ"י לאכוף על הנתבעת לקיים את התחייבותה לבנות את בניית מתחם ה"דיור מוגן לקשיש" ולסיים את הבנייה במועדים הקבועים בהסכם החכירה מיום 1.3.2016, לרבות השלמת רישומו כבית משותף ורישום זכויות התובעים בלשכת רישום המקרקעין בנצרת, והכל בתוך 12 חודשים ובהתאם לייעודו של מגרש 710 עפ"י תב"ע ג/11147 והגדרתו של המתחם כמתחם המיועד ל"דיור מוגן לקשיש" במסגרת הסכם החכירה בין הנתבעת לבין רמ"י, מיום 1.3.2016 לרבות אכיפת גיל הדיירים במתחם וקביעת מנגנון לשמירתו.
ג. להוציא צו עשה המורה לרמ"י לאכוף על הנתבעת לספק את שירותי הדיור מוגן בהתאם לתכנית הבינוי 16/2013, לרבות שירותי החובה המוגדרים בסעיף 19 א' לחוק הדיור המוגן, תשע"ב-2012. לחילופין, ליתן את "שירותי החובה" שהנתבעת התחייבה עליהם במסגרת חוזי הרכישה עם התובעים, המוזכרים בסעיף 350 ג' לתביעה, כל זאת מכוח מטרת ההקצאה לשמה התקשרו הנתבעת ורמ"י - בניית מתחם "דיור מוגן לקשיש".
השאלות הדורשות הכרעה
16. ארבע הן השאלות העיקריות הדורשות הכרעה במקרה דנן;
א. ייעוד המתחם.
ב. עמידת הנתבעת בהתחייבויותיה לענין המועדים להקמת שירותי דיור מוגן והפעלתם.
ג. גיל הדיירים במתחם - מכירת/השכרת דירות לבני פחות מ- 55 שנים.
ד. אחריותה של רמ"י.
דיון והכרעה
17. בטרם אפנה לגוף העניין, אציין כי בסיכומי הנתבעת לא מצאתי תשובה לרוב טענות התובעים. חלק גדול מסיכומי הנתבעת הוקדש לנושאים פרוצדורליים ולדיני הראיות, תוך שהנתבעת מציינת כי נוכח נטל הבאת הראיות ונטל ההוכחה, היא החליטה כי "משלא התיימרו התובעים להוכיח את תביעתם, לא תעשה זאת הנתבעת במקומם". לכן - כך מציינת הנתבעת, היא ויתרה על חקירות נגדיות נרחבות של התובעים על תצהירים, שהיו, לטענתה, בבחינת "ריקים מתוכן". מוסיפה הנתבעת וטוענת (על אף שלא כך הדבר) כי כל טענות התובעים שהוכחו היו טענות שהיא ממילא הודתה בהן במפורש בכתב הגנתה ובתצהירו של עו"ד עודה, מטעמה. לכן, לשיטתה, ניהול המשפט היה בבחינת בזבוז זמן שיפוט יקר וגרימת נזק לפרויקט ולתובעים עצמם, כמו גם פגיעה בשמה הטוב, ועוד.
כן טוענת הנתבעת, כי אין יריבות בינה לבין תובע 3, אשר לא הגיש תצהיר שמסביר את הקשר שלו לתביעה וכי גם בסיכומי התובעים לא נאמר דבר בעניין זה ולכן, יש לדחות את תביעתו ולחייבו בהוצאות.
18. אומר, בהקשר לכך, כי זכותו של כל בעל דין לבחור כיצד הוא מנהל את משפטו וכי שיקוליה של הנתבעת בעניין זה אינם מעניינו של בית המשפט. הכרעתי נעשתה, כפי שיובהר לעיל, על פי כל אשר עמד בפניי.
טענת הנתבעת בנוגע לתובע מס' 3 היא טענת סרק; אמנם אין הוא חתום על הסכם רכישה, אולם, כפי שמפורט בתצהירה של גב' ברק (תובעת מס' 4) הוא נשוי לה ומתגורר עמה בדירה שנרכשה על ידה, על כל המשתמע מכך. לפיכך קיימת יריבות בינו לבין הנתבעת הוא בהחלט בעל דין ראוי בתביעה זו.
ומכאן - לעניין עצמו.
סיווג המתחם כדיור מוגן לקשיש
19. התובעים טוענים כי הפרויקט יועד כולו לדיור מוגן. בסיכומיה טוענת הנתבעת שהיא מעולם לא התכחשה לכך ובכך, למעשה, חזרה בה מטענתה בכתב הגנתה, שם טענה כי הסכמי הפיתוח והחכירה קבעו מפורשות כי ייעוד המקרקעין הוא על פי תכנית המתאר וכי זו אינה מחייבת בניית דיור מוגן לקשיש בלבד, כי ההגדרה בה רחבה יותר וכי הדיור המוגן לקשיש הוא רק חלק ממנה (ראו סעיף 13ד' לכתב התביעה).
בנוסף, בתכנית בינוי 2018 (אשר אושרה) נוספה שורה שלישית של בתים, אשר כוללת 46 יח"ד שהוגדרו במפורש כיח"ד פרטיות ולא דיור מוגן (ראו עדותו של עו"ד עודה בעמ' 59 שו' 30-26). עוד ציין, כי הדבר מופיע בשורה השנייה של פרוטוקול פגישה בינו לבין ועד הדיירים מיום 26.1.2018, שנרשם על ידי מר אגרט (נספח ה.11 לתצהירו של עו"ד עודה).
בנוסף, יש לתת את הדעת לקביעה שבהחלטת הוועדה המקומית (בהתנגדויות לתכנית בינוי 2020) בנוגע להגדרת המתחם בתכנית המתאר, כפי שהובאה בסעיף 13 לעיל ולטענות רמ"י בעניין זה.
לפיכך ועל אף חזרתה, לכאורה, של הנתבעת מהטענה הנ"ל, אדון בה, היינו - בשאלה האם עסקינן במתחם לדיור מוגן, אשר חלים עליו חוק הדיור המוגן, תשע"ב-2012 (להלן: "חוק הדיור המוגן") וכל החובות שנקבעו בו.
20. מתכנית המתאר (שקיבלה תוקף לפני שנחקק חוק הדיור המוגן), ממערכת ההסכמים, הנוגעת למתחם ומהוראות חוק הדיור המוגן, עולה כי מדובר במתחם שיועד כולו לדיור מוגן וכי חלות עליו הוראות חוק הדיור המוגן.
חוק הדיור המוגן (אשר פורסם ברשומות בחודש יוני 2012) נכנס לתוקף בחודש ינואר 2014 (18 חודשים לאחר פרסומו) ועל פי הוראותיו, לרבות הוראות המעבר הכלולות בו (סעיפים 58-57) הוא חל על המתחם, לפי הגדרתו ומטרתו וכן לפי הסכמי הפיתוח והחכירה שנחתמו בין הנתבעת לבין רמ"י ולפי חוזי הרכישה.
21. ברשימת התכליות שבתכנית המתאר (בעמ' 13 לתכנית) נקבע לגבי המתחם ("אזור ד-1 ב- 2 - אזור מגורים ג' משולב במסחר") כי:
"1. אזור זה מיועד לבניית מבנה מגורים ... המתאים במיוחד לאוכלוסייה מבוגרת (לגיל השלישי). צפיפות הדיור לפי המצוין בטבלת זכויות ומגבלות בנייה בפרק ד - 5. באזור זה ניתן לשלב שירותים מיוחדים הדרושים לאוכלוסיית היעד וגם שירותים מסחריים או קהילתיים הנחוצים לה, כגון מסחר קמעונאי, שירותי רפואה, רווחה ותרבות. השירותים המסחריים והקהילתיים יופרדו מהמגורים וירוכזו בקומה נפרדת או באגפים נפרדים או במבנים נפרדים. השירותים המיוחדים של אוכלוסיית היעד של האזור יוקמו על פי שיקולים מקצועיים בעניין זה. האזור כולו הוא יחידה אחת לעניין שלבי התכנון.
2. גובה הבנייה לא יעלה על 4 קומות בבנייה מדורגת ולא יעלה בכל חתך אנכי כל שהוא, על 3 קומות או 12 מ' מפני קרקע טבעית או חפורה.
3. ...
4. אחוז הבנייה לצרכי מסחר לא יעלה על 10% מכלל שטח הבנייה המותר לרישוי.
5. יתר התנאים ראה בטבלת זכויות ומגבלות בנייה פרק ד.5".
22. בכל ההסכמים שנחתמו בנוגע למתחם, הן אלה שנחתמו בין רמ"י לבין היזמים והן בחוזי הרכישה, הובהר כי מדובר במתחם אשר יועד ויוחד לדיור מוגן:
- בסעיף 5.2 להסכם הפיתוח, שנחתם בין החברה לפיתוח כפר הורדים לאחוזות הזהב, ביום 4.8.2005 (מוצג ת/38 בתיק) שכותרתו "ייחוד השימוש במקרקעין", התחייבה אחוזות הזהב כי "היזם ישתמש במקרקעין אך ורק למטרות ההסכם, דהיינו - בניית פרויקט המיועד לדיור מוגן ולמתקנים הנלווים לו, שאותם ניתן לבנות על פי תכנית בניין ערים שקיימת היום כמו למשל בריכת שחייה, מבנה משרדים, שטח מסחרי וכיוצא באלה. היזם לא יעשה ולא ייזום שום פעולה לשינוי ייעוד המגרש, או לשינוי מהותי לתכנית בניין ערים שחלה על המגרש. להסרת ספק מובהר כי שינוי מספר יחידות הדיור או השטח המסחרי אינו מהווה שינוי מהותי והיזם יהיה רשאי ליזום שינוי זה והחברה ובעליה לא יתנגדו לשינוי זה".
- גם על פי הסכם הפיתוח שנחתם בין רמ"י לבין אחוזות הזהב, ביום 6.4.2008 (עמ' 115 לנספחי התובעים) אשר הנתבעת נכנסה בנעליה, מטרת ההקצאה של המתחם היא: "דיור מוגן לקשיש".
- כך גם על פי חוזי הרכישה; סעיף 3.ב. לחוזי הרכישה קובע: "הדירה תיבנה בתוך מתחם של דיור מוגן סגור הכולל בריכת שחייה, אולם כנסים, מרכז רפואי, חדר כושר, שירותי שמירה וכו' (להלן: "מתחם הדיור המוגן")" [כך נכתב בחוזה הרכישה של אגרט. בחוזים מאוחרים יותר הוסף בסוף הסעיף: "ואשר לרוכש אין כל זכות להשתמש בהם אלא לאחר הצטרפות לחבילה המתאימה בדיור המוגן"].
23. בסעיפים נוספים של חוזי הרכישה, הובהר והודגש ייחודו של המתחם כדיור מוגן ועל מנת לשמור על ייחוד זה, נקבעו הגבלות על מכירת דירות במתחם ועל העברת הזכויות בהן, כדלקמן:
סעיף 8ב. לחוזי הרכישה קובע: "מוסכם ומוצהר בין הצדדים כי המוכר זכאי להשכיר או למכור את הדירות האחרות שבמתחם ... לכל מי שיחפוץ ... ובכפוף לכך שהמתחם ישמור על ייחודו כמתחם של דיור מוגן ולא יושכר לשימושים של אנשים פרטיים, שהינם מתחת לגיל 55 וכן לא יושכר לעסקים שאינם משרתים את הדיירים במתחם הדיור המוגן".
בחוזי הרכישה קיימת גם התחייבות משלימה, של רוכשי דירות במתחם שלא למכור את הדירה שרכשו, או להשכירה למי שגילו נמוך מ- 55 שנים. ראו סעיף 14.ג.10 לחוזי הרכישה: "הרוכש מצהיר כי הוא רוכש דירה במתחם הדיור המוגן וכי הוא מתחייב לכך שמדובר בדירה המיועדת למגורים בלבד ולבני גיל 55 שנים ומעלה וכי ימנע מלמכור את הדירה ו/או להשכירה לאנשים מתחת לגיל 55".
24. הנה כי כן, מטרת ההקצאה של המתחם על ידי רמ"י ייעדה את המתחם לדיור מוגן, העולה בקנה אחד עם תכנית המתאר והנתבעת עצמה, התחייבה בחוזי הרכישה, באופן ברור ומפורש, שהדירה הנרכשת תיבנה בתוך מתחם סגור אשר ייוחד לדיור מוגן.
מדובר בתנאי מהותי ויסודי, שכן למתחם דיור מוגן אופי אחר מאשר מתחם מגורים רגיל, לא רק בזכות השירותים המוענקים בו לדיירים (בתשלום) אלא - לא פחות חשוב מכך - גם בשל גיל המתגוררים בו בפועל, ההתנהלות במתחם אשר נובעת מכך והפעילות המתקיימת בו, החשובים לאווירה במתחם, לתנאי החיים של המתגוררים בו, לשקט ולשלווה של הדיירים וכיוצ"ב.
25. גם על פי הגדרת דיור מוגן אשר בסעיף 1 לחוק הדיור המוגן, המתחם כולו הוא מתחם דיור מוגן. "בית דיור מוגן" מוגדר בחוק זה, כ-" מקבץ דירות המיועד למגורי דיירים, הבנוי במבנה אחד או בכמה מבנים סמוכים, שבו מוצעים לדיירים, תמורת תשלום מצדם, שירותים נוסף על שירותי אחזקה, ניקיון או שמירה".
26. מהאמור לעיל ומהגדרת "בית דיור מוגן" בחוק הדיור המוגן, ברי כי החוק חל על המתחם הנדון וגם מכך נובע, שעל היזם (הנתבעת) להקים במתחם שירותי דיור מוגן על פי החוק ועל פי חוזי הרכישה, ולאפשר לכל רוכש דירה במתחם לקבל שירותי דיור מוגן בהתאם לחוק, ככל שירצה בכך.
27. רמ"י מפנה, בסיכומיה, לכך שתכנית המתאר "מאפשרת" לשלב במתחם שירותים מיוחדים המיועדים לאוכלוסיית היעד, שהיא "דיור מוגן לקשיש", וטוענת שהתכנית איננה מחייבת, אספקת שירותים אלה. אולם, בכך היא מתעלמת ממטרת ההקצאה על פי חוזה הפיתוח, ועל פי הסכם החכירה וכן מתעלמת היא מחוזי הרכישה ומהוראות חוק הדיור המוגן.
עמדה זו של רמ"י, בסיכומיה, מנוגדת גם לעדותה של המצהירה מטעמה, גב' מרי פוקס (להלן: "גב' פוקס") שהיא ראש צוות תעסוקה ברמ"י מחוז צפון. גב' פוקס העידה, כי התב"ע יכולה להתיר מגוון שימושים ולא רק שימוש אחד, אך במקרה זה "המגרש הוגדר כדיור מוגן לקשיש ועל כן לא היה מקום לשיקול דעת". לדבריה "... התב"ע מאוד מדויקת בעניין זה" תוך שציטטה מתוך סעיף 1 שבתכנית המתאר, המתייחס אל המתחם דנן (אשר צוטט בסעיף 21 לעיל). לדבריה, אמנם לא כתוב שם "דיור מוגן" (אלא "מבני מגורים מסוג המתאים במיוחד לאוכלוסיה בוגרת (הגיל השלישי)", אך "זה היינו הך" והוסיפה כי "אם זה מגורים לקשיש, או לגיל השלישי, זה בסדר, זה עונה על ההגדרה". לאור כל זאת, אינני מקבלת את עמדתה של רמ"י בעניין זה.
28. אני קובעת, אפוא, כי על פי ההסכמים וחוזי הרכישה, התובעים רכשו דירות במתחם "דיור מוגן" עליו חל חוק הדיור המוגן, חלה על הנתבעת חובה להקים שירותי דיור מוגן, על פי החוק. עם זאת, מאחר שהשימוש בשירותי הדיור המוגן הוא אופציה ולא חובה, אין מניעה לשווק דירות במתחם למי שאינו מעוניין להשתמש בשירותי הדיור המוגן ובלבד שהוא עומד במגבלת הגיל.
שירותי הדיור המוגן
29. סעיף 19א' לחוק הדיור המוגן קובע אילו שירותים חייבת הנתבעת (כמי שמקימה את המתחם) לספק לדיירי המתחם, כדלקמן:
“)1) כל השירותים המנויים בתוספת הראשונה; השירותים האמורים יינתנו בהיקף ובאופן כפי שהתחייב בעל הרישיון כלפי הדייר בהסכם ההתקשרות (בפרק זה - שירותי חובה) ואין הוא רשאי לצמצם את היקף שירותי החובה או לגרוע מטיבם במהלך תקופת תוקפו של ההסכם;
(2) כל השירותים שאותם התחייב בעל הרישיון לתת בהסכם ההתקשרות, מעבר לשירותי החובה (בפרק זה - שירותים לפי ההסכם), בהיקף ובאופן כפי שהתחייב בעל הרישיון כלפי הדייר בהסכם ההתקשרות, ואין הוא רשאי לצמצם את היקף השירותים לפי ההסכם או לגרוע מטיבם, אלא אם כן קיבל את הסכמת הדייר בכתב בסמוך לפני מועד השינוי".
30. לפיכך אני קובעת כי השירותים, אותם חייבת הנתבעת לספק לתובעים (ולכל הדיירים במתחם, אשר מעוניינים בכך) בתשלום, הם אלה אשר מנויים בתוספת הראשונה לחוק הדיור המוגן וכן אלה אשר מנויים בהסכמים עמם. אעיר כי, למעשה, הנתבעת עצמה התחייבה, גם בפני הוועדה המקומית, להקים במתחם שירותי דיור מוגן, על פי חוק הדיור המוגן ועל פי חוזי הרכישה ובסיכומיה היא לא חזרה בה מכך.
למען הסר ספק, להלן פירוט השירותים אשר הנתבעת מחויבת להקים ולהפעיל במתחם:
על פי התוספת לחוק הדיור המוגן-
“)1) שירותי אחזקה לבית הדיור המוגן, ובכלל זה לדירות, לשטחים הציבוריים, למערכות ההפעלה ולציוד שמעמיד בעל רישיון הפעלה בבית הדיור המוגן;
(2) שירותי ניקיון לבית הדיור המוגן, ובכלל זה לשטחים הציבוריים שבו, ולמעט ניקיון הדירות;
(3) כניסה מבוקרת לבית הדיור המוגן;
(4) הפעלת מנגנון של מענה אנושי לקריאה לעזרה של דייר לאורך כל שעות היממה;
(5) מתן שירותי בריאות לדיירים בידי אחות, לרבות ניהול מידע רפואי לגבי הדיירים והפניה לטיפול רפואי, בכפוף לרצונם;
(6) שירותי עזרה ראשונה בבית הדיור המוגן, במשך כל שעות היממה, בידי אדם שקיבל הכשרה מתאימה לכך;
(7) פעילות תרבות, העשרה וספורט, אשר תיקבע בהתייעצות עם ועד הדיירים, ככל שמונה, מתוך סל שירותים שעליו יורה השר, בהתייעצות עם השר לאזרחים ותיקים;
(8) שירותי עבודה סוציאלית בידי עובד סוציאלי.
בנוסף לשירותים הנ"ל, מחויבת הנתבעת לספק לתובעים (ולכל רוכשי הדירות במתחם, אשר מעוניינים בכך) את השירותים המפורטים בסעיף 3ב' לחוזי הרכישה, ואלה הם:
מרפאה, אחות, אמבולנס צמוד; שירותי שמירה הכוללים אבטחה היקפית, מצלמות, שער כניסה וכן שירותים חברתיים הכוללים בריכה, חדר כושר, קולנוע, תיאטרון וכו'.
כל השירותים המנויים לעיל, ייקראו להלן: "שירותי הדיור המוגן" או "השירותים".
המועד להעמדת השירותים לרשות התובעים
31. בסעיף 3ה' לחוזי הרכישה נכתב כי: "בניית הנכס והדירה יושלמו בחודש, או עד לחודש (לפי המקרה) כנקוב בנספח א..." וסעיף 4א) לנספח א' קובע, כי מועד גמר הבנייה יהא תוך 12 חודשים (או 18 חודשים) מיום החתימה על חוזה הרכישה.
32. אני דוחה את טענת התובעים לפיה סעיפים אלה עוסקים בבניית כל המתחם ומקבלת, בעניין זה, את פרשנותם של הנתבעת ושל רמ"י לפיה, הכוונה בסעיפים הנ"ל, היא לדירה ולנכס שנרכשו, על פי הגדרתם בחוזה הרכישה", היינו - לדירה הספציפית ולמגרש הספציפי שנרכשו על ידי כל רוכש ורוכש (שהם, למעשה, הבתים שבנייתם כבר החלה). ראו, לעניין זה, את הגדרות המונחים "דירה" "מגרש" ו"נכס" ב"הואילים" 9-7 לחוזי הרכישה וכן את ה"הואילים" השני והשלישי שבהסכמי החכירה של רמ"י מול התובעים, לרבות הגדרת המונח "מבנים" ב"הואיל" השני.
33. אולם, האמור לעיל אינו גורע מהתחייבויותיה של הנתבעת על פי סעיפים 7ז) ו- 11 לנספחי א' של חוזי הרכישה (עמ' 185-184 לנספחי התובעים) אשר קובעים מועדים להקמתם והפעלתם של שירותי הדיור המוגן וזאת - בתוך 12 ו- 18 חודשים ממועד המסירה של הדירות לרוכשים".
סעיף 7.ז קובע: "המוכר מתחייב לאפשר לקונה לבחור ולרכוש כל אחד ממסלולי האופציה של הדיור המוגן - במחיר שלא יעלה על המקובל לדיירי הדיור המוגן - ולהעמיד לרשות הקונה את השירותים הבאים: בריכת שחייה, אולם כנסים, מרכז רפואי, חדר כושר וכו' - וזאת תוך 12 חודשים מיום המסירה של הדירה, לרבות הפעלת שירותי שמירה במתחם הדיור המוגן".
על פי "טבלת אבני דרך" שנמסרה לרוכשים על ידי עו"ד עודה (עמ' 203 לנספחי התובעים) סיום הקמת שירותי דיור מוגן, לפי סעיף 7 (הנ"ל) להסכם הוא: חודש 4/17.
34. סעיף 11 לנספחי א' קובע:
"11. א. הדירה ממוקמת במתחם המיועד לדיור מוגן וניתנת בזאת האופציה לרוכש להצטרף למתחם ע"י רכישת חבילת שירותים לדיור המוגן מהמוכר במחיר מופחת ...
ב. המוכר מתחייב בזאת כי מבחינת התקדמות הבנייה של מתחם הדיור המוגן, תועמד האופציה הנ"ל לבחירת הרוכש תוך 18 חודשים ממועד מסירת הדירה לרוכש.
ג. מובהר בזאת כי המוכר מתחייב בתוך 12 חודשים ממועד המסירה, לעמוד בהתחייבויותיו על פי הפרסומים ולפיהם תתבצע שמירה היקפית למתחם ותועמד לרשות הרוכשים האופציה להתחבר ללחצני מצוקה או למוקד אבטחה במחיר שייקבע על ידי המוכר, אף במקרה והרוכש בחר שלא להצטרף לחבילת הדיור המוגן כאמור לעיל".
משמעות הדבר היא, כי היה על הנתבעת לספק שמירה היקפית וחיבור ללחצני מצוקה או מוקד אבטחה, בתוך 12 חודשים ממסירת הדירה וכן להקים ולהפעיל את כל שירותי הדיור המוגן ולהעמידם לשימוש רוכשי הדירות, שבחרו באופציה של דיור מוגן (כמו התובעים) תוך 18 חודשים ממסירת הדירה לכל אחד מהם.
35. חוזי הרכישה נחתמו בתאריכים שונים - החל משנת 2014 ועד לשנת 2018. הדירות נמסרו לתובעים (באיחור) החל מחודש 07/2017 ועד לחודש 08/2018; למשפחת אגרט, בחודש 07/2017; למשפחת טל, בחודש 09/2017; למשפחת ברק, בחודש 05/2018; למשפחת גבע, בחודש 08/2017; למשפחת כספי, בחודש 08/2018.
36. אין חולק שההתחייבויות הנ"ל לא מולאו על ידי הנתבעת בתוך 12 ו- 18 חודשים ממועדי המסירות הנ"ל, היינו - עד תחילת שנת 2019 ולמעשה - הן לא מולאו על ידה עד היום - 5-4 שנים לאחר המועדים בו נמסרו הדירות לתובעים! ראו, בעניין זה, גם את מכתב ב"כ הדיירים אל הנתבעת מיום 9.2.20 (עמ' 244 לנספחי התובעים).
הנתבעת טרם החלה בהקמת שירותי הדיור המוגן ואף לא הגישה תכנית מפורטת לצורך כך ובכך היא הפרה, הפרה יסודית ומהותית, את חוזי הרכישה עם התובעים. לא למותר לציין, כי לדירות התובעים (למעט תובעים 7-6 ו- 11-10) טרם הותקן חיבור חשמל קבוע וכעת מסופק להן "חשמל זמני".
האחריות לעיכובים בבנייה
37. כאמור, הנתבעת אינה מכחישה את חובתה לספק את שירותי הדיור המוגן, מה גם שהחובה לספק שירותים אלה קבועה גם בחוק הדיור המוגן, התשע"ב-2012, שאין להתנות עליו, אלא לטובת הדייר [ראו סעיף 50 לחוק וכן ת"צ (מחוזי מרכז) 30211-02-17 אברהם דשא נ' אחוזת פולג (1998) בע"מ (03.11.2018)] שם, פסקה 8, אלא שהיא טוענת שהתובעים "אשמים" בכך ששירותים אלה טרם הוקמו וטרם הופעלו, בשל התנגדותם לתכניות בינוי 2019 ו- 2020.
38. כן טוען עו"ד עודה (בתצהירו, מסעיף 72 ואילך ובעדותו) כי הסיבה האמיתית לסכסוך היא נקמה של מר אגרט (תובע 6) וחתנו, שהוא עו"ד במקצועו, על סירובה של הנתבעת לעבוד עמם בפרוייקט. לטענתו, החל משנת 2018, אגרט וחתנו "פעלו בכל דרך אפשרית" כדי לטרפד את תכניות הנתבעת במועצה ובוועדה המקומית ואף פנו לרמ"י ופעלו בדרך הגובלת בעבירות פליליות ובאמצעות השפעות פוליטיות, במועצה.
מלבד דברים חמורים אלה, של עו"ד עודה, שנאמרו בעלמא, לא הובאה כל ראייה התומכת בהם. אני דוחה את טענתה של הנתבעת בסיכומיה, לפיהן היה על התובעים להביא ראיות המפריכות את טענותיו של עו"ד עודה, שכן טרם יעבור הנטל להפריך טענה, על הטוען אותה להוכיחה, ולו לכאורה [ראו, בעניין זה, את הלכת זרקא הותיקה והידועה - ע"פ 28/49 זרקא נ' היועץ המשפטי לממשלת ישראל, פ"ד ד 504, 530-529 (1950), אשר נותרה על מכונה גם היום ואשר נכונה גם במשפט האזרחי].
39. כך, גם, לא הובא שמץ ראייה ולא הוּּכחה, אף לא לכאורה, טענת עו"ד עודה, בתצהירו (שממילא אין לה כל רלבנטיות, גם אם הייתה נכונה) לפיה מר אגרט הוא "האסטרטג והמוביל של כל ההליכים נגד הנתבעת". הנתבעת לא חקרה, בעניין זה, איש מהתובעים או מהעדים האחרים, אשר הגישו תצהירים והעידו.
בניגוד לטענת הנתבעת בסיכומיה, דבריה של מהנדסת הוועדה (בעמ' 46 לפרו', שורה 21) אשר אמרה כי: "מופעל עליי [לחץ] גם על ידי התושבים, על ידי המועצה, יש בכלל פניות מהתקשורת שאני צריכה להגיב כל יום. אף אחד בועדה לא מטפל בתיק הזה חוץ ממני ומהעוזרת שלי להבדיל מתיקים אחרים שאני בקושי נוגעת בהם כי אני לא צריכה לעשות את העבודה. לא שאני מחפשת, אבל אני לא יוצאת טוב לא מפה ולא מפה. הוא חושב שאני בעד התושבים והתושבים חושבים שאני בעדו. אכן מופעל לחץ, משני הכיוונים, אבל הלחץ לא משפיע עליי", אינם תומכים בגרסת הנתבעת ואינם מצביעים על כך שהתובעים אחראים לעיכובים בבנייה.
40. למעשה, הראיות שהובאו בפניי, מצביעות על כך שכל העיכובים בהקמת שירותי הדיור המוגן ובהפעלתם וכן בהשלמת הפרוייקט, נעוצים, כולם, בהתנהלותה של הנתבעת, במעשיה ובמחדליה.
אסתפק בפירוט חלק מהם;
41. הנתבעת בנתה בחריגה מהיתר הבנייה שניתן לה, לא השלימה את קיבולת הבנייה של 155 יח"ד במועד שנקבע בהסכמי הפיתוח והחכירה, בחרה לשנות, שוב ושוב, את תכנית הבינוי, תוך שהיא מעדיפה לבנות דירות נוספות, במקום להקים את שירותי הדיור המוגן ולהפעילם והגישה תכניות בינוי חלקיות, ללא פרסום הקלות נדרשות.
42. הנתבעת בנתה בחריגה מהיתר הבנייה והגישה, שוב ושוב, תכניות בינוי חסרות ובעייתיות; על פי עדותה של מהנדסת הועדה המקומית לתכנון לבנייה, גב' אזדהר (להלן: "מהנדסת הוועדה") אשר העידה מטעם התובעים, ביום 1.11.21, היתר לבניית בניין C התקבל במסגרת בקשה מספר 20180545 ובו אושרה בניית 23 יח"ד ב- 3 קומות. הנתבעת ביצעה בנייה בחריגה מהיתר זה והוגשה על ידה בקשה להוספת קומות ושטחים, לרבות "מרחב מוגן לשהייה ארוכת טווח" בשטח של 500 מ"ר וכן הוספת קומת שירותי רפואה וקהילה, אך לפי חלוקת השטח נראה היה לוועדה שהבנייה אמורה לשמש בעתיד ליחידות דיור (עדותה בעמ' 48 לפרו' שורות 1- 4).
43. אין חולק שהנתבעת לא השלימה במועד את בניית קיבולת הבנייה; רק ביום 18.11.20 (כחצי שנה לאחר הגשת התביעה) חתמה הנתבעת על "כתב התחייבות בלתי חוזרת" לרמ"י (נספח י"א לתצהיר רמ"י, להלן: "כתב ההתחייבות") ובו הודתה בכך שעל אף האורכה שניתנה לה, בתוספת להסכם הפיתוח, היא עדיין לא השלימה את קיבולת הבנייה של 155 יחידות הדיור (שלד וגג) כפי שהתחייבה בהסכמי הפיתוח ובהסכם החכירה ובנתה, מתוכם, רק 126 יח"ד. הנתבעת התחייבה, בו, להשלים את בניית שלד וגג עד למלוא קיבולת הבנייה בהתאם לחוזה הפיתוח והחכירה (155 יחידות) תוך 12 חודשים מיום מתן היתר הבנייה.
44. הנתבעת הגישה תכניות בינוי בניגוד לתכנית המתאר ולתקנות התכנון והבנייה וכן ללא בקשה להקלות ופרסומן; גם מהחלטת ועדת הערר מיום 5.7.20 עולה, שהנתבעת אחראית לעיכובים בבנייה. הוועדה קבעה, כי אין לאפשר את הבינוי בבניין C וכי הנתבעת לא תוכל להמשיך בבינוי המתחם עד שתוגש ותאושר תכנית בינוי חדשה הכוללת את כל המתחם וכן, כי לא יינתנו היתרים נוספים במתחם מלבד שלוש השורות הראשונות לפני אישור נספח בינוי, זאת - מאחר שהנתבעת ביצעה בנייה בסטייה ניכרת מההיתרים שניתנו לה ובסטייה מתכנית הבינוי 2018 שהיא בתוקף עד היום (נספח 25 לנספח התובעים ועדות מהנדסת הוועדה בעמ' 43 שורות 28- 29).
ועדת הערר קבעה בהחלטתה, כי "משהוספו שטחי שירות למטרות ספציפיות, הרי ששטחים אלה הינם שטחים ייעודים למטרה שלשמה ניתנו ולמטרה זו בלבד. על כן, ייעודם של שטחים ייעודים אלה למיקום אחר בשטח התכנית מצריך פרסום הקלה ושינוי השימוש המוכר בהם למטרת שימוש אחרת, מוגבל ואפשרי במגבלות תקנה 10 לתקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתכניות ובהיתרים) התשנ"ב-1992 בלבד". אציין, כי המגבלות הקבועות בתקנה 10 הנ"ל מתייחסות למקסימום השטח שניתן לשנות את ייעודו על פי בקשה כזו ולמיקומו.
45. לא רק שהנתבעת לא הקימה את שירותי הדיור המוגן במועד, אלא שמדבריו של עו"ד עודה עצמו עולה, שעקב פעולותיה של הנתבעת, נוצר מצב בו לא נותר מקום לבניית בריכת השחייה, אשר הנתבעת התחייבה לבנות בחוזי הרכישה וכי היה צורך להכין תכנית בינוי חדשה;
עו"ד עודה אישר, כי בשנת 2019 שירותי הדיור המוגן טרם הוקמו ואמר שהוא יכול "להוריד" מבניין C, שכבר בנוי, "דירות של דיור מוגן ולעשות שם יותר שירותים ואז תישאר בעיה אחת והיא בריכת השחייה, שאין לי מקום לה. אני מוכן לעשות מאמץ ולעשות בריכת שחייה תת קרקעית גם שהעלות היא מיליונים אבל אני מוכן כדי לסיים את זה. ואז ראש המועצה החדש הגיע איתי לסיור בשטח והציע איפה לעשות את הספא ושאר הדברים וסיכמנו איפה אנו עושים את בריכת השחייה. ואז הוא אמר לי ללכת לעשות תכנית חדשה ושהם ידאגו לאשר אותה באופן מיידי. לכן עשיתי את תכנית בינוי 2019" (עדותו בעמ' 62 שו' 35-29).
הסיבה לכך שלא נותר לנתבעת מקום להקמת בריכת השחייה ושהיה צריך להכין תכנית בינוי נוספת (לאחר אישורה של תכנית 2018) איננה יכולה להיות נעוצה, אלא בנתבעת אשר הכינה את תכניות הבינוי.
46. מעדותו של עו"ד עודה עצמו אף עולה, שבאופן בו הוכנו על ידה תכניות הבינוי, הפרה הנתבעת, את התחייבויותיה כלפי התובעים. עו"ד עודה אישר בעדותו (עמ' 64-63 לפרוטוקול) את העובדות כדלקמן:
א. בשורה החדשה שנוספה בתכנית בינוי 2018 (השורה השלישית) תוכננו 8 בניינים זהים, שבכל אחד מהם 10 יחידות דיור פרטיות.
ב. לפי תכנית בינוי 2013, שירותי הדיור המוגן היו צריכים להיות בבניינים B ו- C, אך בתכנית בינוי 2018, שאושרה בינואר 2019 תוכננו שלושה בניינים קטנים יותר מסביב לפארק במקום בנין B.
ג. בשנים 2019-2018, הוא סיים לבנות ולמכור את כל הדירות בשתי השורות הראשנות (בהן מצויים דירות התובעים).
ד. אחרי אישור תוכנית בינוי 2018 הוא הגיש שתי בקשות להיתר. בקשה ללגליזציה לחמש קומות בבניין C, מאחר שהקומה החמישית נבנתה בחריגה מהיתר הבנייה שקיבלה הנתבעת וכן בקשה לקבל היתר לשורת הבניינים השלישית (שלא יועדה על ידי הנתבעת לדיור מוגן).
ה. שורת הבניינים השלישית נבנתה על ידו, בפועל, לפני בניית שירותי הדיור המוגן, שהיו אמורים להיבנות בבניינים B ו- C.
עו"ד עודה אישר שהנתבעת אף לא הגישה בקשה להיתר לשלושת הבניינים שתוכננו על ידה, במקום בניין C ובתשובה לשאלה מדוע, לא הייתה בפיו תשובה וכל שאמר הוא, כי: שלושת הבניינים של שירותי הדיור המוגן הם "השלב הבא". זאת - כאשר עומדים אנו בסוף שנת 2022 ושירותי הדיור המוגן היו אמורים להיות מוקמים ומופעלים, כולם, עד תחילת שנת 2019.
47. מי שאחראית לבנייה בסטייה מהיתר הבנייה ומתכנית המתאר, לאופן בו תוכננו על ידה תכניות הבינוי ולמועדי הכנתן, למספרן הרב, לאי הגשת בקשות להקלות על אף שהדבר היה נדרש על פי תכניות הבינוי שהיא תכננה, לסדר הבנייה אשר נקבע על ידה, לקצב הבנייה ועוד, היא הנתבעת בלבד ולא התובעים, או כל אדם אחר.
מתכניות הבינוי ומהאמור לעיל עולה, כי, במקום להעדיף את בנייתם של הבניינים עבור שירותי הדיור המוגן, את הקמתם והפעלתם של שירותים אלה, העדיפה הנתבעת לקדם ולבנות שורה שלישית של דירות "פרטיות" (שלא לדיור מוגן) ואת הקמת שירותי הדיור המוגן דחתה "לשלב הבא" וכעת, היא תולה את האחריות לכך, בהתנגדותם הלגיטימית של התובעים לתכניות בינוי שהגישה, אשר אינן תואמות את תכנית המתאר ואת התחייבויותיה כלפיהם, התנגדות אשר התקבלה בחלקה. ראו, בעניין זה, את עדותה של מהנדסת הוועדה, אשר פירטה מספר סיבות לעיכובים, שכולן נגרמו בשל התנהלות הנתבעת (עמ' 49-45 לפרו').
48. עו"ד עודה הסביר, בעדותו, כי סדר הבנייה התחייב, מבחינה הנדסית, בשל הטופוגרפיה של הקרקע, אולם לא רק שהנתבעת היא זו ששינתה, בתכנון, את מיקומם של שירותי הדיור המוגן, ולא רק שלא הובאה על ידה חוו"ד מומחה על מנת להוכיח זאת, אלא שעובדה זו (ככל שהיא נכונה, ואינני קובעת כך) הייתה צריכה להילקח בחשבון על ידי הנתבעת בעת שהתחייבה, כלפי התובעים, למועדי הקמת שירותי הדיור המוגן והפעלתם.
טענת עו"ד עודה, בעדותו, לפיה תכנית בינוי 2019 נועדה להקדים (לא פחות ולא יותר!) את מתן השירותים ולרכז אותם בבניין C ולכן כל ששת הבניינים המופיעים למעלה הפכו להיות יחידות דיור, בסיכום עם ראש המועצה, מוטב שלא הייתה נטענת.
49. אזכיר, כי בתשריט תכנית בינוי 2013 (עמ' 210 לנספחי התובעים) מצויות שתי שורות בתים, בלבד אשר, נכון למועד בו הוכן התשריט, בנייתם כבר החלה. על פי טבלת השלבים, שצורפה לתכנית בינוי 2013 (עמ' 203 לנספחי התובעים) סיום עבודות גמר בשורת הבתים הראשונה כולל סלילת הכביש, היה צריך להתבצע עד לחודש 04/16, סיום עבודות גמר בשורה השנייה כולל סלילת הכביש, היה צריך להתבצע עד לחודש 04/17 והקמת שירותי הדייור המוגן, לפי סעיף 7 להסכם, הייתה אמורה להתבצע עד לחודש 04/17.
כאמור, אין חולק, שהנתבעת לא עמדה בלוחות זמנים אלו. רחוק מאד מכך !
50. עד היום לא נבנו הבניינים והמתקנים של שירותי הדיור המוגן ולא סופקו שירותי דיור מוגן ומדבריו של עו"ד עודה בישיבת קדם המשפט שהתקיימה ביום 29.10.20, עולה, כי המועד להקמת השירותים ולהעמדתם לרשות התובעים (ושאר דיירי המתחם) עוד רחוק. עו"ד עודה אמר בישיבה הנ"ל, כי "תכנית הבינוי אני מתחייב שזו תהיה התכנית האחרונה שתוגש למתחם וזו תכנית בינוי שתכלול את כל המתחם מא' עד ת', גם הדיור המוגן וכל מתקניו, כולל הבריכה, גם המרכז המסחרי המרפאות ועוד אך הביצוע של הכל לא יכול להיות תוך 12 חודשים". מאז עברו שנתיים ועדיין אף אין תכנית בינוי סופית.
כן אישר עו"ד עודה, שטרם ניתנים במתחם שירותי רפואה זמינים, שמירה היקפית 24/7 כולל שומר או מצלמות במעגל סגור, לחצני מצוקה ושירותי אחות וטען כי הנתבעת תוכל לספק שירותים אלה תוך 6 חודשים ממתן היתר הבנייה על פי תכנית הבינוי החדשה. והוסיף ואמר שהקמת כל מתקני השירות לדיור המוגן תוך 24 חודשים מקבלת ההיתר "זה אפילו מהר מידי".
51. בסייפא של סעיף 140 לכתב ההגנה מטעם הנתבעת, ציינה הנתבעת שהיא "מוכנה להתחייב, מיוזמתה" לסיים את הליכי הבנייה של קיבולת הבנייה עפ"י הסכם החכירה, תוך 36 חודשים מיום מתן היתרי הבנייה עפ"י תכנית הבינוי החדשה שהוגשה לוועדה (הכוונה לתכנית בינוי 2020) וכן לסיים את בניין C תוך 12 חודשים מיום קבלת היתר בנייה (כאשר עדיין לא הוגשה בקשה להיתר בנייה וכתוצאה מהתנהלות התובעת עדיין לא ניתן להגישה) וציינה, כי:
"לפי התכנון החדש, בניין סי כולל 30 יח"ד מוגן וניתן יהיה להעמיד במסגרתו את כל השירותים המחויבים על פי חוק הדיור המוגן וכן השירותים כמפורט להלן:
א. לובי וקפיטריה (קבוע).
ב. ספריה (קבוע).
ג. מכון כושר (זמני).
ד. אולם כנסים (זמני).
ה. מרפאה ועזרה ראשונה (קבוע).
ו. עובד סוציאלי (קבוע).
ז. שני חדרי חוגים (קבוע).
ח. מרפסת ישיבה לגג (גן על הגג – קבוע).
ט. מענה אנושי ללחצני מצוקה (קבוע)".
52. בדבריו בבית המשפט, בישיבת קדם המשפט הראשונה, שהתקיימה ביום 29.10.20, הסביר עו"ד עודה, שכאשר נכתב בכתב ההגנה "זמני", הכוונה היא שיוקצה, בינתיים, שטח למכון כושר, שהוא קטן יחסית, בגודל של 40 מ"ר, אך כשיסתיים השלב האחרון של המבנה, בו יהיו גם בריכת השחייה, הספא והקאנטרי קלאב, מכון הכושר יהיה בשטח של 150 מ"ר.
כן הסביר, שלא ניתן, כעת, לסדר אמבולנס ושירותי שמירה, מאחר שאין לכך מקום. אין מקום לאחות ולפרמדיק, אין מקום חנייה לאמבולנס וציין, כי "מקום לשומר אפשר לסדר כבר עכשיו אבל צריך לסכם תשלום" זאת - כאשר הנתבעת היא זו שאחראית "לסכם תשלום", בהתאם לאשר נקבע בחוזי הרכישה.
מדובר בהפרה חמורה ובוטה של התחייבויות הנתבעת כלפי התובעים, אשר לא תוקנה עד היום ומועד תיקונה אינו נראה באופק.
הגשת התנגדות
53. אני דוחה את טענת הנתבעת לפיה הגשת התנגדות התובעים לתכניות בינוי 2019 ו- 2020, היא זו שעיכבה, למשך שנה וחצי, את בניית שירותי הדיור המוגן והפעלתם. הטענה איננה נכונה, לא עובדתית ולא משפטית; ראשית (כאמור לעיל) שירותי הדיור המוגן היו צריכים להיבנות ולפעול, עד תחילת שנת 2019, כפי התחייבות הנתבעת לפחות כלפי מי שהדירה שרכשו נמסרה להם בשנת 2017 (משפחות אגרט וטל) בעוד שתכנית הבינוי רק הוגשה לאחר תחילת שנת 2019, בשים לב לכך שאישורה של תכנית בינוי אורך זמן ולאחר מכן יש עוד צורך להגיש בקשות להתרי בנייה ולמלא את התנאים לקבלת ההיתר, כך שעוד בטרם הגישו התובעים התנגדות, ההפרה כבר הושלמה.
שנית, לא רק התובעים הגישו התנגדות אלא גם המועצה המקומית וגורמים נוספים, כך שבכל מקרה היה צורך לדון בהתנגדויות.
54. בשל כל אחד מהנימוקים הנ"ל, אני קובעת כי "האשם" בעיכוב הבנייה ובאי הפעלת שירותי הדיור המוגן במועד, מוטל כולו על הנתבעת.
55. מעבר לצריך אומר, כי שלילה גורפת של זכות ההתנגדות לכל תכנית בינוי, שתוגש על ידי היזם, ללא קשר לתוכנה, איננה חוקית, בהיותה מנוגדת לזכות הטיעון ולתקנת הציבור. התובעים מנויים בסעיף 100 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבנייה") כמי שמוקנית להם זכות להתנגדות לתכנית. משהקנה החוק לתובעים זכות התנגדות, לא ניתן לשלול אותה בהסכם, באופן גורף, שכן שלילה כזו מהווה פגיעה בזכות הטיעון שהיא זכות מהותית, העולה כדי זכות יסוד. ראו: עע"מ 8193/02 מקס ראובן נ' פז חברת נפט בע"מ (17.12.2003) שם נאמר: "... שלילתה שלא כדין של זכות להתנגד לאישורה של תכנית, מהווה פגיעה בזכות מהותית (זכות הטיעון), ואף מקימה עילה לפנייה לערכאות כדי לקבל סעד כנגד הרשות השלטונית". על אחת כמה וכמה כך הוא, מקום בו מדובר בהוראה המצויה בהסכם שנכרת בין צדדים פרטיים. כן ראו דברי כב' השו' ברנזון בבג"צ 527/74 חנה ח'לף ואח' נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה, פד"י כט(2), 319, 324.
זאת ועוד - סעיף 30 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג-1973 קובע, כי: "חוזה שכריתתו, תכנו או מטרתו הם בלתי חוקיים, בלתי מוסריים או סותרים את תקנת הציבור - בטל". שלילת זכות להגיש התנגדות לכל תכנית שיגיש היזם, ללא קשר לתוכן התכנית, סותרת את תקנת הציבור.
56. על אף זאת, בשל המגמה לתת תוקף להסכמים, יש לתת לסעיף פרשנות המקיימת אותו, לפחות בחלקו, היינו - כי התובעים אינם זכאים להגיש התנגדות לתכנית בינוי, שאינה סותרת את דיני התכנון והבנייה, אינה סותרת את תכנית המתאר (המהווה דין) ואינה פוגעת בזכויות התובעים על פי חוזי הרכישה.
מאחר שתכניות הבינוי שהגישה הנתבעת הוגשו בחריגה מדיני התכנון והבנייה ומתכנית המתאר, תוך פגיעה בזכויות התובעים על פי חוזי הרכישה, לא היה פסול בהגשת ההתנגדויות. עובדה היא, שחלק מההתנגדויות אף התקבל.
57. לא נעלם מעיניי, שחוזי הרכישה מקנים לנתבעת זכות לשנות את תכנית הבינוי;
על פי סעיף 12 לחוזי הרכישה היא זכאית לשנות את מספר הדירות במתחם: "כל עוד לא הושלמה בניית ו/או מכירת כל חלקי המתחם, רשאי וזכאי המוכר להקטין או להגדיל את כמות הדירות שבמתחם על ידי הפרדה ו/או איחוד דירות ו/או בכל דרך אחרת, כפי שהמוכר ימצא לנכון לפי שיקול דעתו הבלעדי..." ועל פי סעיף 10.ג. לנספחי א' של חוזי הרכישה היא זכאית לשנות, באופן משמעותי, את תכניות הבינוי - תוך מתן זכות לרוכשים לבטל את ההסכם ולקבל את כספם בחזרה וכך נקבע שם: "הצדדים מסכימים בזאת כי במידה ויהיו שינויים משמעותיים בין התכניות שהוצגו לרוכש לבין התכניות המאושרות, תינתן הזכות לרוכש לביטול ההסכם וקבלת מלוא הסכום אשר שולם על ידו כמקדמה, ללא חיוב בקנס או בפיצוי כלשהו".
אעיר כי, לטעמי, שלילת זכותם של הרוכשים לפיצויים, גם כאשר נעשים שינויים משמעותיים, אינה נקיה מספיקות, אך מאחר שהתובעים לא טענו בעניין זה אומר, רק, כי יש לקבוע שזכותה של הנתבעת לשנות את תכניות הבינוי, כפופה להתחיבויותיה כלפי התובעים, בחוזי הרכישה ובכלל זה - עמידה במועדים לאספקת שירותי הדיור המוגן.
לכן ובשל אי הגשת בקשות להקלות, במועד בו היה על הנתבעת להגישן, היינו - טרם הגשת תכנית בינוי 2015 (או, לכל המאוחר, עם הגשתה) איבדה הנתבעת, ביחסיה עם התובעים, את זכותה להגיש בקשות להקלות, בוודאי ככל שלא הוגשו עד היום. שהרי, ברי כי הגשת בקשות להקלות כיום, תגרום לעיכוב רב, נוסף, בהשלמת הבנייה והפעלת שירותי הדיור מוגן ובכך תהא הפרה נוספת, חמורה, של התחייבויות הנתבעת על פי חוזי הרכישה.
סיכום ביניים
58. הנתבעת מחוייבת להקים במתחם, שירותי דיור מוגן, אשר כוללים את כל הנדרש על פי חוק הדיור המוגן ועל פי חוזי הרכישה.
הנתבעת הפרה את התחייבותה לספק את שירותי הדיור המוגן, במועדים הקבועים בחוזי הרכישה ומדובר בהפרה יסודית, אשר לא תוקנה גם לאחר פניית התובעים אליה, ועד היום.
התקדמות הבנייה
מועד לסיום הבינוי במתחם
59. בחוזי הרכישה לא נכתב המועד לסיום כל הבנייה במתחם והמועדים הכתובים בחוזי הפיתוח אינם מועדים לסיום כל הבנייה, כפי שהסבירה מהנדסת הוועדה.
אמנם, על פי סעיף 41 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג-1973: "חיוב שלא הוסכם על מועד קיומו, יש לקיים זמן סביר לאחר כריתת החוזה, במועד שעליו הודיע הנושה לחייב זמן סביר מראש". אולם, התובעים לא הסתמכו על סעיף זה, בטיעוניהם ואף לא הביאו חוו"ד בעניין הזמן הסביר לסיום כל הבנייה במתחם שכזה, ולכן לא אקבע דבר בעניין זה, אך אציין, כי העיכובים בהשלמת הבניינים של שירותי הדיור המוגן, משליכים גם על המועד בו ניתן היה לצפות שהנתבעת תסיים את הבנייה בכל המתחם וכי עיכובים אלה הביאו, ללא ספק, גם לעיכוב בהשלמת הבנייה כולה.
גיל הדיירים
60. הפרה יסודית נוספת לה טוענים התובעים היא מכירת דירות על ידי הנתבעת לדיירים צעירים מגיל 55 (להלן: "צעירים") וכן אי מניעה ממשפחות של צעירים להתגורר במתחם, כרוכשים או כשוכרים.
61. אין מחלוקת שקשיש הוגדר, על ידי רמ"י, לצורך מגורים במתחם, כמי שגילו 55 שנים ומעלה (להלן: "מגבלת הגיל") וכי במכתבה של היועצת המשפטית של רמ"י מיום 21.9.11 (להלן: "מכתב היועמ"ש") הובהר, כי רמ"י תאשר העברת זכויות על שם משתכנים שירכשו דירות במתחם ובלבד שתישמר מטרת הסכם הפיתוח ומטרת החכירה שבחוזי החכירה, שהיא: "דיור מוגן לקשיש".
רמ"י מאשרת שעמדתה היא כי קשיש הוא אדם שגילו עולה על 55 שנים ושעמדה זו הייתה ידועה לנתבעת. הנתבעת אינה מכחישה זאת ואף טענה, בסיכומיה (גם אם בניגוד לטענות אחרות שנטענו על ידה) כי היא עצמה מעוניינת בייחוד הפרויקט לגיל 55 ומעלה, כפי שהיא פרסמה וכפי שצוין בחוזי הרכישה.
הצדדים חלוקים בשאלת משמעותה של המגבלה ויישומה, ובדבר האופן בו ניתן לשמור עליה ולאכוף אותה.
משמעות המגבלה
62. תכלית מגבלת הגיל היא, כאמור לעיל - שמירת מטרת ההקצאה שהיא דיור מוגן לקשיש. לפיכך, יש לתת למגבלה, משמעות, אשר תעלה בקנה אחד עם מטרה זו. מאליו מובן, כי מגורים במתחם, של משפחות הכוללות ילדים צעירים, אינה עולה בקנה אחד עם מגבלת הגיל ואף לא עם מטרת ההקצאה.
סעיף 1 לחוק הדיור המוגן מגביל, גם הוא, את גיל הדיירים המורשים להתגורר בדירה ומגדיר דייר, כ: "מי שמלאו לו שישים שנים ומתגורר בדירה בבית דיור מוגן וכן בן זוגו המתגורר עמו בדירה". הגדרה זו, החלה גם על בן/בת הזוג של מי שעונה על מגבלת הגיל, גם אם הם מתחת לגיל זה, נועדה לאזן בין הרצון לשמור על האופי של דיור מוגן עבור אנשים מבוגרים ובין חרויות הפרט, שהרי, ייתכן מצב בו מי שהם בגיל המתאים, רוכשים או שוכרים דירה במתחם דיור מוגן, אך הם נשואים, או לאחר מכן נישאים, לבן/בת זוג, שגילם נמוך ממגבלת הגיל.
63. האיזון הראוי מחייב להבין את מגבלת הגיל, כחלה על אחד מבני הזוג הרוכשים/שוכרים דירה במתחם ולאו דווקא על שניהם. מאותו נימוק, יש לומר שמגבלת הגיל לא תחול על ילדיהם של בני זוג, שאחד מהם (לפחות) עומד במגבלת הגיל.
למעלה מן הצריך אומר, כי ממילא, ככל שתישמר מגבלת הגיל לגבי ההורים, מספר הילדים הקטינים במתחם לא יהיה רב שכן, מטבע הדברים, בדרך כלל, ילדיהם של בני זוג העומדים במגבלת הגיל, יהיו בגירים, כך שההפרעה לדיירי המתחם "הקשישים" אמורה להיות פחות משמעותית.
64. בסעיף 101 לסיכומיה, מציגה הנתבעת מספר "אפשרויות" ושואלת אם היא מוסמכת לאסור שימושים כמפורט בהן. רוב האפשרויות שהוצגו אינן יוצרות כל קושי והאמור לעיל עונה עליהן. אפשרות נוספת, שמשום מה הנתבעת בחרה שלא לכלול בסיכומיה, על אף שעו"ד עודה העלה במהלך הדיונים בתיק היא, מכירת דירה לזוג שאינו עונה על מגבלת הגיל ולו ילדים קטינים, אך הסבתא גרה עמם בדירה.
ברי כי מכירה/השכרה כזו מנוגדת למגבלת הגיל וכך גם מתן רשות להתגורר בדירה (בין במכירה ובין בהשכרה) לקרובי משפחה שאינם עונים על מגבלת הגיל. יש לשים את הדגש על כך, שעל פי הסכמי הרכישה, לרבות התחייבויות הרוכשים בדבר העברת הדירה לאחרים או מתן רשות לגור בה - על המתגוררים, בפועל, בדירה לענות על מגבלת הגיל (בכפוף לאשר נאמר בסע' 63-62 לעיל).
יש להזכיר כי, כפי שציין ב"כ התובעים, כעת הנתבעת משמשת מעין "חברה משכנת" ובבוא היום יהיה צורך לעגן את מגבלת הגיל בתקנון הבית המשותף.
מכירת/השכרת דירות למי שאינו עונה על מגבלת הגיל
65. הנתבעת טוענת, בעניין זה, דבר והיפוכו; מצד אחד היא טוענת שהיא "פעלה באופן סביר למימוש" מגבלת הגיל וכי היא מכרה דירות לבני 55 ומעלה, או למי שהבהיר בכתב כי בדירה הנרכשת יתגורר דייר אחד מעל גיל 55 וכן למשקיעים שגילם פחות מ - 55 שנה ובלבד שהתחייבו להשכיר את הדירות לבני 55 ומעלה.
מנגד, טוענת הנתבעת כי בהסכם החכירה, בינה לבין רמ"י, קיים סעיף מפורש למניעת הפלייה של רוכשים וכי היא אינה יכולה למנוע מכירת דירות לבני 55 ומטה באופן מוחלט, שכן הדבר מהווה הפרה יסודית של תנאי איסור האפליה אשר בהסכם החכירה ואף מציינת כי בתכנית המתאר אין כל הגבלת גיל.
66. הנתבעת מוסיפה ומציינת, בסיכומיה, כי השאלה לגבי מכירות עתידיות היא אקדמית בלבד, מאחר שנותרו במתחם רק שתי דירות שלא נמכרו והיא מתחייבת למכור אותן רק לגילאי 55 ומעלה, אף אם הסוגיה לא תוכרע על ידי בית המשפט.
עוד טוענת היא, כי רוכשי דירות, שלטענת התובעים הם מתחת לגיל 55, לא צורפו כנתבעים להליך ולכן לא ניתן לדון ולהחליט בעניינם.
67. אומר, בקצרה, כי מגבלת הגיל איננה מהווה הפליה אסורה, באשר היא מממשת ומשמרת את מטרת ההקצאה ושומרת על ייחודו של המתחם כמתחם "דיור מוגן לקשיש", כפי שכתוב בהסכמי הפיתוח והחכירה.
העובדה שרוב הדירות במתחם כבר נמכרו על ידי הנתבעת (גם אם היא נכונה) איננה הופכת את השאלה לאקדמית, לא רק משום שנותרו עוד דירות למכירה (גם אם רק שתיים - והדבר לא הוכח) אלא משום שיש לכך משמעות ביחסים העתידיים בין התובעים לבין הנתבעת ובין הדיירים במתחם לבין עצמם.
לאור טענת הנתבעת בדבר אי צירוף כל רוכשי הדירות להליך אבהיר, כי אין בדעתי "להחליט בעניינם" של מי שכבר רכשו דירות במתחם, לא רק משום שהם לא צורפו להליך, אלא גם משום שבתביעה לא התבקש כל סעד נגדם.
האם הופרה מגבלת הגיל
68. עד לרישום יחידות הדיור בפנקס הבתים המשותפים, הנתבעת משמשת כ"חברה משכנת". היא מוכרת את יחידות הדיור ועורכת את חוזי הרכישה עם "המשתכנים". את החוזים היא מעבירה אל רמ"י, אשר חותמת על חוזי חכירה פרטניים עם המשתכנים.
69. התובעים הוכיחו, בעדויות שנתתי בהן אמון ושלא נסתרו, כי דירות במתחם נמכרו ו/או הושכרו גם למי שאינו עונה על מגבלת הגיל.
גב' טל (תובעת מס' 5) ציינה בתצהירה כי בשתי השורות הראשונות בהן מתגוררים התובעים, מתגוררות 4 משפחות צעירות (בבתים מס' 26, 28, 53 ו- 62) וכי גם בבניין מס' 1 בשורה השלישית ובבנין מס' 3 בשורה השלישית מתגוררות שתי משפחות צעירות. הנתבעת כלל לא חקרה את גב' טל בעניין זה ואף לא הציגה את החוזים לפיהם היא מכרה את הדירות בבתים הנ"ל, או ראייה כלשהי לגילם של מי שרכשו דירות אלה, זאת - על אך שנתונים אלה מצויים בידה.
גב' ברק (תובעת מס' 4) העידה, כי בדירה 62 גרה משפחה צעירה שאבי המשפחה עובד אצל עו"ד עודה (עמ' 21 לפרו' שו' 31- 32) וכן, כי דירה מס' 28, אליה התייחסה בתצהירה, נמכרה אמנם לזוג העונה על מגבלת הגיל (משפחת ורדפלד) אך משפחה זו גרה בשכונה הקהילתית בקיבוץ מורד והשכירה את הדירה למשפחה צעירה (עדותה בעמ' 21 לפרו', שו' 27- 28). דברים דומים מצויים בתצהירי תובעים נוספים.
70. אינני מקבלת את טענת רמ"י, לפיה יש להתייחס לעדויות התובעות 4 ו- 5 ושאר התובעים כאל עדות אחת, שהיא עדות יחידה של בעל דין, כאמור בסעיף 54(2) לפקודת הראיות [נוסח חדש] התשל"א-1971. העובדה שלכל התובעים אינטרס שתקויים מגבלת הגיל איננה הופכת את עדויותיהם, בהכרח, לעדות יחידה, מה גם שכאמור, נתתי אמון בדבריהם, תוך שערה אני לכך שהם טעו, פה ושם, במספרי הדירות.
כך, גם, אינני מקבלת את הטענה, לפיה העובדה שהתובעים לא הביאו להעיד דיירים בני פחות מ- 55 שנים, שרכשו דירות במתחם, מצדיקה דחיית טענתם בדבר מכירת דירות למי שאינם עומדים במגבלת הגיל, על אף שטוב היו עושים התובעים אילו היו מזמנים דיירים כאלה לעדות, מבעוד מועד. בהקשר לכך אזכיר, שדחיתי בקשה של התובעים לזמן באיחור אחד מרוכשי הדירות.
71. די בעדויות התובעים על מנת להרים את נטל הראייה הראשוני (הלכת זרקא דלעיל), אך הנתבעות בחרו שלא להביא ראיות בעניין זה (פרט לעדותו של עו"ד עודה, מטעם הנתבעת, אליה אתייחס בהמשך) זאת - על אף שהחוזים על פיהם מכרה הנתבעת את הדירות מצויים בידיהן ולא הייתה מניעה להגישם ולהוכיח שכל רוכשי הדירות במתחם עומדים במגבלת הגיל.
במצב בו המידע בדבר זהות כל הרוכשים במתחם, מצוי בידי כל אחת מהנתבעות ובו חלה על כל אחת מהנתבעות חובה לוודא שכל רוכשי הדירות במתחם עומדים במגבלת הגיל (כך שגילם של הרוכשים ידוע, או צריך להיות ידוע להן) די בעדויות התובעים כדי להעביר את נטל ההוכחה - היא החובה להביא ראיות (להבדיל מנטל השכנוע) אל כתפיהן של כל אחת מהנתבעות.
אילו העדויות הנ"ל לא היו נכונות, היו הנתבעות יכולות לסתור אותן בקלות רבה, אך הן לא עשו זאת. לכן, אי הבאת החוזים הרלבנטיים וגילאי הרוכשים, כראייה, פועלת דווקא לרעת הנתבעת ורמ"י ומחזקת את עדויות התובעים בעניין זה.
72. זאת ועוד - מגרסת הנתבעת ומעדותו של עו"ד עודה עולה, שהנתבעת "פירשה" את מגבלת הגיל, פירוש רחב ביותר שאינו עונה על ההגדרה ועל מטרת ההקצאה וכן, שהיא כלל לא הקפידה לשמור על מגבלת הגיל, גם לפי "פרשנותה" היא (שיש להניח שהקלה עליה למכור דירות במתחם).
תחילה טענה הנתבעת שהיא איננה יודעת אם נמכרו דירות בניגוד למגבלת הגיל. בנוסף, מעדותו של עו"ד עודה עלה, כי הנתבעת לא הקפידה, במהלך מכירת הדירות, לוודא שהרוכשים הם בני 55 ומעלה. לשאלה אם הנתבעת ביצעה בדיקה של גיל הרוכשים השיב: "אני מניח שכן. אני מקווה שלא החליק מישהו, בטעות. לא על כל החוזים אני מחתים לפעמים מחתים עורך דין במשרדי". עו"ד עודה לא העיד שהוא עצמו וידא את גיל הרוכשים ואף לא הובאה כל ראייה, כי כל מי שהחתים את הרוכשים על החוזים וידא שהם עומדים במגבלת הגיל.
73. בנוסף, עו"ד עודה אישר בעדותו, שהנתבעת מוכרת דירות גם למשקיעים, אשר חותמים על נספח, לפיו מי שיגור במתחם יהיה מעל גיל 55 וכך גם כתב במכתבו לרמ"י, מיום 20.7.2020 (כחודשיים לאחר הגשת התביעה) בו הסביר עו"ד עודה כדלקמן: "ישנם רוכשים אשר טרם הגיעו לגיל 55 אולם מעוניינים ברכישה לעתיד בשל מיוחדות הפרויקט, כאשר בשלב זה הם מייעדים את הדירה להשכרה לגיל השלישי והם חותמים על נספח להסכם המחייב אותם לאפשר שימוש בדירה לבני 55 ומעלה" (סעיף 26.ג. למכתב). לדבריו, "אדם שבא ומצהיר מראש שהוא משקיע וחותם על הנספח שהוא מתחייב שאנשים מעל גיל 55 יגורו בדירה, אני לא בודק את הגיל שלו כי הוא מראש לא בא לגור".
לאור ניסוח מגבלת הגיל ולאור מכתב היועמ"ש, בו הובהר (כאמור) כי רמ"י תאשר העברת זכויות על שם משתכנים שירכשו דירות במתחם ובלבד שתישמר מטרת הסכם הפיתוח ומטרת החכירה שבחוזי החכירה, שהיא: "דיור מוגן לקשיש" ומאחר שאין בהסכמי החכירה של רמ"י עם הרוכשים מגבלה על השכרת הדירות שרכשו, פרט לשמירה על ייעודו של המתחם, כמתחם דיור מוגן, לא אוכל לקבוע כי מכירת דירה "להשקעה" תוך קבלת התחייבות הרוכשים שהדירה לא תושכר למי שאינו עומד במגבלת הגיל, מנוגדת למטרת ההקצאה. עם זאת, לא הובאה כל ראייה להוכחה, כי מי שרכש דירה להשקעה, חתם על התחייבות שכזו.
אוסיף ואומר כי אמנם קיים קושי לפקח על השכרת הדירות בהתאם למגבלת הגיל, אולם קושי זה מובנה בהסכמים ובחוזי הרכישה עליהם חתמו התובעים. קושי זה ניתן לפתרון, רק כאשר חוזי השכירות מדווחים לנתבעת ו/או לרמי, שאז יכולות הנתבעות ואף חייבות, לבדוק אם מגבלת הגיל נשמרת.
סיכום ביניים
74. אני קובעת, אפוא, שהנתבעת מכרה/השכירה יחידות דיור בניגוד למגבלת הגיל, הן במכוון (באמצעות "הפרשנות" הרחבה) והן ברשלנות (בכך שלא וידאה את גילם של כל הרוכשים) ובכך היא אחראית כלפי התובעים.
אחריותה של רמ"י
75. אין חולק שרמ"י לא ביצעה פעולה כלשהי על מנת לוודא שהסכמי הפיתוח והחכירה, לרבות לעניין הפעלת שירותי הדיור המוגן ומגבלת הגיל, אכן מקויימים על ידי הנתבעת ובמועדים שנקבעו בהסכמים.
על פי עדותה של גב' פוקס, אשר אחראית על המתחם מטעם רמ"י, רמ"י איננה בודקת את חוזי הרכישה ואת גיל הרוכשים ואף איננה מבקשת מהנתבעת כתבי התחייבות של הרוכשים בעניין שמירה מגבלת הגיל בהעברת הזכויות בדירה לאחרים (עדותה בעמ' 87 לפרו' שו' 8-5).
גב' פוקס העידה, שלאחר שרמי קיבלה את מכתב הדיירים מיום 16.12.19 (נספח י"ב לתצהירה) היא עצרה את אכלוס הפרויקט כדי לבדוק לעומק כל פנייה של הנתבעת לחתום עם דייר על חוזה חכירה (עמ' 82 שו' 24- 26) ומכך ברור שגם רמ"י סבורה שיש לכך משמעות מהותית, אך חרף זאת, היא לא ביצעה כל בדיקה לפני שחתמה על הסכמי חכירה עם רוכשי הדירות.
אחריות רמ"י
76. ב"כ התובעים טוען, כי אי אכיפת מועדי אספקת שירותי הדיור המוגן והשלמת הבנייה במתחם וכן אי שמירת ייעודו של המתחם כמתחם דיור מוגן לקשיש (על ידי הקפדה על מגבלת הגיל) מהווים הפרה יסודית, ישירה, של רמ"י, את הסכמי החכירה עליהם היא חתומה עם כל אחד מהתובעים.
לטענתו, כל ההסכמים - חוזי הרכישה, הסכמי הפיתוח והסכם החכירה, הם הסכמים הכרוכים ושלובים אלה באלה; הסכם החכירה הוא "המשך" של הסכם הפיתוח וחוזי הרכישה נשענים על האמור בהם. כך, לטענתו - בהתאם למבוא לחוזי הרכישה ולאור כך שהסכם הפיתוח צורף כנספח לחוזי הרכישה.
77. רמ"י טוענת, לעומתו, כי התובעים הם "משתכנים", אשר רכשו דירה מהנתבעת אשר בנתה את הדירה מכוח חוזה חכירה בינה לבין רמ"י וכי הסכמי החכירה שנחתמו בין התובעים לרמ"י הם הסכמים עצמאיים, "העומדים על רגליהם שלהם", בקשר לדירה אותה רכשו. לטענתה, הוראות הסכמי החכירה וחוזי הרכישה, אליהם הפנו התובעים, אינן מוכיחות שהתובעים הם בגדר "מוטבים" לפי סעיף 34 לחוק החוזים, הזכאים להתערב בהסכם החכירה שנחתם בין רמ"י לנתבעת (שהם אינם צד לו) ולדרוש את אכיפת התחייבויות הנתבעת, כפי שנקבעו בו. לטענתה, עילת התביעה החוזית היחידה אשר עומדת לתובעים היא, לכל היותר, נגד הנתבעת.
78. הקונסטרוקציה המשפטית, עליה מבסס ב"כ התובעים את הטענה בדבר זכות תביעה ישירה נגד רמ"י, בגין הפרות הנתבעת, הן לעניין שירותי הדיור המוגן והן לעניין גיל הדיירים, בנויה על כך, שבמבוא להסכמי החכירה שבין רמ"י לתובעים (למעט משפחות 6, 7, 10 ו- 11) נאמר, כי החוכר הוא "משתכן בהתאם להסכם בינו לבין אחוזת הורדים בע"מ ... ועל פי הסכם בינו לבין המחכירה" ועל פי מטרת ההקצאה, הנזכרת בהסכמי הפיתוח והחכירה וכן על האמור ב"הואיל" הראשון וה"הואילים" 5, 6, 7, לדוגמא - בחוזה הרכישה של משפחת כספי (עמ' 278 לנספחי התובעים).
79. קונסרוקציה זו שטווה ב"כ התובעים, איננה יכולה לבוא "יש מאין" ולהיות "תלויה באוויר". היא חייבת להישען על עוגן הקיים בדין. מקור כזה יכול שיהיה במישור האזרחי - חוזי או נזיקי, או במישור המנהלי. במישור האזרחי-חוזי, מצויה הוראת סעיף 34 לחוק החוזים, הדנה ב"חוזה לטובת צד שלישי" ובמישור האזרחי-נזיקי, מצויה עוולת הרשלנות, על פיה ניתן לתבוע פיצויים בגין נזק שנגרם כתוצאה מהרשלנות, אך התביעה הוגשה בעילות חוזיות וממילא אין נתבעים פיצויים, אלא סעדים הצהרתיים וצווי עשה בלבד.
80. טיעונו של ב"כ התובעים להפרה ישירה של הסכם החכירה שבין רמ"י לתובעים, אשר מקנה לתובעים זכות תביעה ישירה נגד רמ"י, מקום בו היזם (הנתבעת) הפר את התחייבויותיו כלפי רמ"י, או את התחייבויותיו כלפי הרוכשים, אינו עולה בקנה אחד עם דיני החוזים.
חוזה מבוסס על מפגש רצונות ועל הסכמת הצדדים החתומים עליו. בהסכמי החכירה שחתמו התובעים מול רמ"י (שאינם זהים זה לזה, אלא קיימים נוסחים שונים) אין כל זכר למועדי השלמת הבנייה, למטרת ההקצאה, לטיבו של המתחם כמתחם דיור מוגן או לגיל הדיירים והעיקר - אין בהם כל הסכמה לפיה רמ"י תהיה אחראית לעמידת הנתבעת בהתחייבויותה כלפי התובעים.
העובדה שהנתבעת קיבלה את הקרקע מרמ"י לשם בניית מתחם דיור מוגן והאופן בו הנתבעת ניסחה את חוזי הרכישה, אינם יוצרים, כשלעצמם, זכות תביעה ישירה של הרוכשים/התובעים נגד רמ"י, מקום בו הנתבעת הפרה את התחייבויותיה כלפי הדיירים, או אף את התחייבויותיה כלפי רמ"י.
חוזה לטובת צד שלישי
81. הפרה ישירה אין, אך האם (כטענה נוספת של התובעים) ניתן לראות בהסכמי הפיתוח והחכירה או, לכל הפחות בהוראות שבהסכמים אלה, לעניין מועד סיום הבנייה, בניית שירותי הדיור המוגן וגיל הרוכשים, כהוראות לטובת צד שלישי, שהם רוכשי הדירות, והתובעים בכללם?
בחוזה לטובת צד שלישי עוסק סעיף 34 לחוק החוזים, אשר קובע: "חיוב שהתחייב אדם בחוזה לטובת מי שאינו צד לחוזה (להלן - המוטב) מקנה למוטב את הזכות לדרוש את קיום החיוב, אם משתמעת מן החוזה כוונה להקנות לו זכות זו".
82. אין חולק שהסכמי הפיתוח והחכירה שבין רמ"י לנתבעת אינם מציינים, במפורש, את כוונת הצדדים להקנות לרוכשי הדירות זכות לתבוע מרמ"י את אכיפת התחייבויות הנתבעת, אך השימוש בסעיף 34 נחוץ, דווקא כאשר הדבר אינו מצויין במפורש. יש לבחון, אפוא, האם מהסכמי הפיתוח משתמעת כוונה להקנות לרוכשים זכות זו.
לאחר ששקלתי בדבר, סבורה אני כי יש להבחין, לעניין זה, בין ההוראות בדבר מועדי השלמת הבנייה, לרבות השלמת בניית שירותי הדיור המוגן (שאינן הוראות לטובת צד שלישי) ובין ההוראה בדבר מטרת ההקצאה - ייעודו של המתחם (שהיא, לטעמי, הוראה לטובת צד שלישי). אבהיר זאת להלן;
83. הפסיקה קבעה, כי לשם החלתו של סעיף 34 לחוק החוזים, דרושים שני תנאים מצטברים; שהחוזה כולל חיוב לטובת הצד השלישי וכן, הוכחת כוונה פוזיטיבית של הצדדים לחוזה, להקנות לצד השלישי זכות לדרוש את קיום החיוב שבחוזה שהוא אינו צד לו.
ודוקו: עצם העובדה שאדם נהנה מקיום התחייבויות שנוצרו במסגרת חוזה שהוא אינו צד לו ואפילו מקום בו ביצוע החיוב, הוא כלפי הצד השלישי, אינו הופך את החוזה לחוזה לטובתו, כל עוד לא עולה כוונת הצדדים לחוזה, שהצד השלישי יוכל לדרוש את קיום החיובים.
ראו ע"א 253/82 ד"ר דן חושי נ' עמוס חורב, נשיא הטכניון, לח(1) 640 (14.3.1984), שם הןבהר, כי: "... אפילו יש בחוזה התחייבות ליתן טובת הנאה לצד שלישי, אין באותה התחייבות כשלעצמה כדי להעניק זכות לצד שלישי, שכן השאלה היא תמיד, אם אותה התחייבות היא אך כלפי הצד לחוזה ואילו טובת ההנאה היא אך תוצאה של ביצוע אותה התחייבות, או שמא ההתחייבות עצמה, בנוסף לטובת ההנאה, מכוונת כלפי הצד השלישי".
כן ראו, רע"א 6493/21 שמואל לגזיאל נ' אר אס דיזיין בע"מ (02.02.2022) שם הוכרה התחייבות, כמקנה זכות גם לצד שלישי, תוך שהוסבר כי "דיני החוזים מכירים, כנגזרת מהרעיון המרכזי העומד ביסודם בדבר הקניית תוקף לרצון הצדדים, בזכות האכיפה של אדם שלישי אשר הצדדים לחוזה חפצו להעניק לו זכות כאמור (גבריאלה שלו ואפי צמח דיני חוזים 715 (מהדורה רביעית, 2019) (להלן: שלו וצמח)). הקביעה אם מדובר בחוזה לטובת צד שלישי אם לאו, תלויה בשאלה האם הצדדים או אחד מהם נטלו על עצמם חיוב כלפי צד שלישי ובכך העניקו לו זכות כלפיהם, והאם הם התכוונו במקביל לכך להקנות לצד השלישי זכות לדרוש את קיום החיוב (סעיף 34 לחוק החוזים; שלו וצמח, עמ' 721-720; ע"א 253/82 ד"ר דן חושי נ' הטכניון - מכון טכנולוגי לישראל, פ"ד לח(1) 640, 643 (1984) [פורסם בנבו] (להלן: עניין חושי); ע"א 4708/14 י.ח דמרי בניה ופיתוח בע"מ נ' המועצה המקומית גן יבנה, פסקה 19 (24.8.2015) [פורסם בנבו]; רע"א 794/14 אלפסי נ' קרייג, פסקה 3 (14.1.2015) [פורסם בנבו]). אין הכרח שהחוזה יציין מפורשות את זכותו של הצד השלישי לדרוש את קיום החיוב, והקניה כאמור יכול גם שתהיה משתמעת (ע"א 5757/97 אליהו, חברה לביטוח בע"מ נ' חמאדה, פ"ד נג(5) 849, 866 (1999); עניין חושי, עמ' 643)" (שם, פסקה 7).
84. אבהיר ואדגיש, תחילה, כי בדרך כלל, הסכמי פיתוח וחכירה, בכללותם, אינם הסכמים לטובת צד שלישי. אמנם, לרוכשי דירות במקרקעין לגביהם נחתמים הסכמים מסוג זה, יש עניין רב שהיזם יקיים את הוראות ההסכמים, יעמוד במועדים הקבועים בהם, יבנה רק על פי היתרי בנייה שיקבל וכיוצ"ב, אולם אינטרס זה, כשלעצמו, אינו מקנה לרוכשי הדירות באותם מקרקעין, זכות תביעה נגד רמ"י, או נגד הבעלים של המקרקעין, אלא רק נגד היזם (ככל שהוא הפר את ההסכמים שחתם עמם).
גם בענייננו, התחייבויות הנתבעת, כלפי רמ"י, לעמידה במועדים שנקבעו בהסכמי הפיתוח והחכירה, לרבות במועדים שנקבעו לאספקת שירותי הדיור המוגן, ושאר התחייבויות הנתבעת כלפי רמ"י (למעט באשר למגבלת הגיל) אינן מקנות לתובעים זכות תביעה נגד רמ"י, מקום בו הנתבעת לא עמדה במועדים או בהוראות ההסכמים ואין מקום לקבוע כי מהסכמי החכירה והפיתוח משתמעת כוונה להקנות לתובעים זכות לדרוש מרמ"י אכיפת התחייבויות אלה של הנתבעת כלפיה, ובוודאי שלא קיומם בעצמה (כפי אחד מהסעדים שנתבעו).
85. לטעמי, שונה המצב לגבי שמירה על ייעודו של המתחם, כמתחם דיור מוגן; ייעוד זה, של דיור מוגן, אינו "סתם" הוראה או התחייבות בהסכמי הפיתוח והחכירה, אלא הוא מטרת ההקצאה של המתחם, לנתבעת, על מנת שתפתחוֹ.
מטרת ההקצאה - מתחם המיועד לדיור מוגן, היינו - התחייבות הנתבעת כלפי רמ"י כי הדירות במתחם תימכרנה רק למי שעומד במגבלת הגיל היא היא המהות של הסכמי הפיתוח והחכירה. התחייבות זו איננה רק התחייבות הנתבעת כלפי רמ"י, אלא - בהיותה מטרת ההקצאה של המתחם, היא גם התחייבות של רמ"י ("הממונה" על מקרקעי המדינה) כלפי "צד שלישי" שהוא הציבור, היינו - כלפי כל מי שירכוש דירה במתחם והתובעים בכללם. לפיכך, סבורה אני כי מהסכמי הפיתוח והחכירה משתמעת זכות תביעה, לתובעים, בנוגע למגבלת הגיל, גם כלפי רמ"י, אשר מחוייבת הייתה לשמור על קיומה של מטרת ההקצאה, גם כלפי התובעים.
אחריותה של רמ"י איננה אחריות למעשיה ולמחדליה של הנתבעת, אלא (כפי שיובהר להלן) היא אחריות הנובעת ממעשיה וממחדליה של רמ"י עצמה - לוודא שמטרת ההקצאה נשמרת.
86. מהראיות שהובאו בפניי עולה, כי רמ"י לא קיימה התחייבות זו; על אף שלא נדרש לכך מאמץ רב, היא לא עשתה דבר על מנת לוודא שהרוכשים עומדים במגבלת הגיל. בניגוד לטענת רמ"י, אין צורך בקיום פיקוח על ידי ביקורים במתחם (בדומה ל"ביקורי מעגל" שנערכים במסגרת הדיור הציבורי). מאחר שכל חוזה רכישה מועבר על ידי הנתבעת לרמ"י, על מנת שתאשרו והיא זו שחותמת על הסכמי חכירה עם הרוכשים, כל שהיה על רמ"י לעשות הוא לבדוק, על דרך השגרה, אם רוכשי הדירה שחוזי הרכישה שלהם הועברו אליה, עומדים במגבלת הגיל ואם כן - האם קיימת התחייבות של הרוכש שלא להעביר את הזכויות בדירה או להשכירה, למי שאינו עומד במגבלת הגיל.
ככל שלא - לסרב לאשר את הרכישה ולסרב להחתים את הרוכשים שאינם עומדים במגבלת הגיל, על הסכם חכירה. כך גם באשר להעברת זכויות בדירה לאחרים - העברה שגם היא דורשת את אישורה של רמ"י. על אף שמדובר בבדיקה אשר אינה מכבידה ואשר יכולה להתבצע בקלות רבה, רמ"י לא ביצעה אותה ובכך כשלה כלפי התובעים והפרה את חובתה כלפיהם.
87. סירוב רמ"י לאשר חוזי רכישה וסירוב לחתום על הסכמי חכירה עם רוכשים שאינם עומדים במגבלת הגיל, מעוגן בהסכמים, בדין וכן במכתב היועמ"ש (הנזכר בסעיף 61 לעיל) בו נאמר, במפורש: "המינהל יאפשר העברת זכויות על שם משתכנים, אשר ירכשו יחידת דיור מהחברה, או מכל חברה אחרת... ובלבד שתישמר מטרת הסכם הפיתוח, שנחתם בין המינהל לבין החברה, ולאחריו הסכם החכירה, בין אם זה ייחתם עם החברה, בין אם זה ייחתם עם רוכשי הדירות".
88. רמ"י טוענת, כי לפני הגשת התביעה איש מהתובעים לא פנה אליה, בשמו, בטענה כלשהי להפרת הנתבעת את חוזה החכירה בינה לבין רמ"י, לרבות לא בנוגע לגיל הדיירים. לדבריה, מאחר שהמכתב מיום 16.12.19 שהתקבל אצלה (נספח ט' לתצהיר גב' פוקס) היה מכתב אנונימי, אשר כלל טענות כלליות בלבד, כגון שבמתחם מתגוררים "אנשים ומשפחות עם ילדים צעירים" ושהיזם "הצהיר לאחרונה באסיפת דיירים שהינו מוכר דירות ללא מגבלת הגיל", ללא שצויין שם של משפחה כלשהי, היא לא הייתה יכולה לבדוק את הטענות לגופן, מה גם שהמכתב התקבל סמוך להתפרצות מגיפת קורונה בישראל ובתקופה זו רמ"י לא עבדה במתכונת רגילה (עדות גב' פוקס בעמ' 84 שורות 28- 32 ובעמ' 90- 91).
בנוסף, רמ"י מדגישה שהיא מנהלת את כלל מקרקעי הציבור, הכוללים את מרבית הקרקעות בשטח מדינת ישראל, אשר פזורים בכל רחבי הארץ וכי קיים קושי מעשי רב בפיקוח קרוב ובגילוי של כל שימוש חורג בקרקע ציבורית, על אחת כמה וכמה שעה שמדובר בפיקוח על חברה משכנת, שמטרתו לברר את גיל הדיירים שמתגוררים בפועל בדירות שנרכשו מהיזם. לטענתה, מדובר בפיקוח שצריך להיעשות באמצעות ביקורים חוזרים ונשנים וספק גדול אם בסמכותה וביכולתה של רמ"י לבצעו.
89. אינני מקבלת טענות אלה. לכל הפחות היה על רמ"י לזמן אליה את הנתבעת ולברר עמה את העניין. בנוסף, כפי שכבר הסברתי לעיל, אין כל צורך בפיקוח באמצעות ביקורים, ודי היה בבדיקת גיל הרוכשים לפי חוזי הרכישה/השכרה שהועברו לרמ"י על ידי הנתבעת (או על ידי רוכשים שמכרו/השכירו לאחרים), סירוב לאשר חוזים שרוכשיהם אינם עומדים במגבלת הגיל ומתן הזהרה לנתבעת בעניין זה.
90. אוסיף ואומר, בקצרה, כי על רמ"י, כרשות מנהלית, חלות חובות מתחום המשפט המנהלי, גם כאשר היא פועלת בתחום המשפט הפרטי וגם מכוח חובות אלה, היה על רמ"י להקפיד על אי אישור חוזים אשר אינם עומדים במגבלת הגיל.
לעניין זה ראו, למשל, עע"מ 8183/03 חברת החשמל לישראל בע"מ נ' מועצה אזורית הגולן (22.08.2010) אשר דן, אמנם, בשאלת השתחררות של רשות מנהלית, מחוזה עליו חתמה, אך העקרונות האמורים בו, יפים גם לענייננו. פסק הדין מבהיר את הדואליות הנורמטיבית החלה כאשר רשות מתקשרת בחוזה: "חוזה בין רשות ציבורית לבין הפרט מקפל בתוכו שני עולמות משפט: עולם המשפט הפרטי ועולם המשפט הציבורי. בהתקשרה בהסכם, פועלת הרשות הציבורית בכשירותה כגורם במשפט הפרטי, עליו חלים עקרונות דיני החוזים, ובראש וראשונה העיקרון כי הסכמים יש לכבד. מצד שני, בהתקשרה בהסכם, אין דינה של הרשות הציבורית ככל גורם פרטי, המונע בפעולתו מהשאיפה לקדם אינטרס פרטי לגיטימי משלו, תוך כפיפות לחובות תום הלב. הרשות הציבורית מופקדת על האינטרס הציבורי גם בהתקשרה בהסכם הנשלט על ידי המשפט הפרטי, והיא איננה חדלה בכך מלשמש נאמן הציבור לצורך קידום טובת הכלל...".
"על החוזה השלטוני חלות הוראות דיני החוזים והוראות המשפט המינהלי; נוצרת דואליות נורמטיבית המאפיינת את החוזה המינהלי [...] המשקל היחסי שיש לייחס לכל אחד מהמרכיבים המגבשים את הדואליות האמורה מצוי במחלוקת בין מלומדים, ומכל מקום, משקל זה משתנה מענין לענין, בהתאם לאיזון הקונקרטי הנדרש במקרה נתון..." (שם, פסקאות 11 ו- 12).
כן ראו את פסק הדין שניתן ב בעת"מ (מינהליים ת"א) 2541/08 עוזי ויהודה בע"מ נ' מועצה מקומית קדימה צורן (12.02.2012) (להלן: "עניין צורן"), אליו הפנה ב"כ התובעים בסיכומיו, אם כי, בשונה מענייננו, שם היה מדובר בעתירה מנהלית, אשר דנה במקרה קיצוני, בו נמנעה הרשות, במכוון, במשך שנים, מלהפעיל סמכויות שהיה עליה להפעיל, ולחתום על הסכמי פיתוח לצורך הקמת פרוייקט בנייה, בהמתינה לשינוי החוק על מנת שתוכל לגבות היטל פיתוח גבוהים יותר, זאת - למרות ששנים רבות קודם לכן, היא כבר גבתה מהעותרת היטל השבחה בגובה 14 מיליון ₪, מה שאינו מתקיים בענייננו.
91. מעבר לצריך אציין, כי גם אם הייתי מוצאת כי ההוראות בדבר המועדים, הקבועות בהסכמי הפיתוח והחכירה, מהוות "חוזה" לטובת צד שלישי, לא הייתי מוצאת שרמ"י כשלה או התרשלה באכיפתן. כאמור, רמ"י האריכה את חוזה הפיתוח ואף נתנה ליזם אורכה להשלמת קיבולת הבנייה, תוך שהחתימה אותו על כתב ההתחייבות.
אמנם, היא עשתה כן באיחור, אך גב' פוקס הבהירה, כי בנסיבות בהן הנתבעת (וגם הרוכשים) מעוניינים בהשלמת הבנייה, ובשים לב לכך שכבר נחתמו חוזי חכירה למשתכנים, נתנה רמ"י לנתבעת ארכה להשלמת בניית יחידות הדיור שטרם הושלמו, כפי שנעשה בדרך כלל (עדותה בעמ' 78 שורות 6- 9). לטענתה, ביטול חוזה החכירה בינם לבין היזם לא היה מועיל לתובעים ולרוכשים אחרים, אלא היה מעמיד בסכנה את השלמת הפרויקט, על כל המשתמע מכך.
מדובר בעניין המצוי בשיקול דעתה של רמ"י כרשות מנהלית ואין לומר כי שיקולים אלה אינם סבירים או כי ההחלטה אינה סבירה, או כי היא מהווה הפרת התחייבות של רמ"י כלפי הרוכשים (כאמור - אם היה נקבע כי רמ"י התחייבה כלפיהם, ולא כך נקבע). רמ"י איננה היזם. בנוסף, ביטול הסכם עם יזם, בפרט כאשר כבר נמכרו דירות בפרויקט ונחתמו הסכמים עם משתכנים, אינו עניין של מה בכך ומכל מקום, רמ"י איננה מחוייבת לבטל את ההסכמים.
92. ככל שהתובעים סברו שרמ"י איננה פועלת כראוי, בענין זה היה עליהם לפנות אל רמ"י בהקדם האפשרי ולנקוט בצעדים ובהליכים המתאימים, אולם הם פנו אליה, לראשונה (במכתב האנונימי) רק חודשים ספורים לפני שהוגשה התביעה. בהקשר לכך, אני מקבלת את טענתה של גב' פוקס, לפיה, לאור ההיקף העצום של קרקעות המדינה המצויים בניהולה של רמ"י, יכולת הפיקוח של רמ"י על התקדמות הבנייה, בכל אתר ואתר, היא מצומצמת (ראו עדותה בעמ' 79 לפרו' שו' 30-28). לענין זה יש לתת משקל גם לפנייתם המאוחרת מאד של התובעים אל רמ"י.
93. בשולי הדברים אציין, כי רמ"י הודיעה בסיכומיה, שהיא מסכימה שבית המשפט ייתן תוקף של פסק דין להתחייבות היזם כלפיה, כפי שהובעה בכתב ההתחייבות עליו חתם היזם (נספח י"א לתצהיר רמ"י) וכפי שנקבע בחוזה החכירה המעודכן שנחתם עם היזם. אינני רואה כיצד ניתן לעשות זאת, ולטעמי, אף אין צורך בכך, שכן התחייבותו של היזם מחייבת אותו גם ללא שיינתן לה, ככזו, תוקף של פסק דין.
שירותי הדיור המוגן
94. חרף קביעתי הנ"ל לגבי שמירה על ייעוד המתחם, כמתחם לדיור מוגן, אין לראות את הסכמי הפיתוח והחכירה, כחוזה לטובת צד שלישי לעניין הקמתם והפעלתם של שירותי הדיור המוגן.
אזכיר, כי הבהרתי לעיל (בפסקה 27), שאינני מקבלת את עמדת רמ"י לפיה הגדרת מטרת חכירה של "דיור מוגן לקשיש" אינה כוללת בהכרח אספקת שירותי דיור מוגן. בוודאי שהיא כוללת. חוק הדיור המוגן מחייב זאת. אולם, עניין התאמת התכניות והבקשות להיתרים שמגישה הנתבעת, לתכנית המתאר ולדרישות החוק לגבי המתחם, כמתחם לדיור מוגן, מצוי בתחומן ובסמכותן של ועדות התכנון, בעת שהן בודקות את תכניות הבינוי, ובעת שהן מטפלות בבקשות להיתרי בנייה, ואין זה מתפקידה של רמ"י.
95. עוד אציין, כי אינני מקבלת את טענת התובעים לפיה, בכך שהנתבעת טרם סיפקה להם שירותי דיור מוגן, כפי שהיא התחייבה בהסכמי המכר שחתמה עמם, היא הפרה גם את מטרת ההקצאה של המתחם, כפי שנקבעה בחוזה החכירה שנחתם בינה לבין רמ"י, מה גם שהנתבעת איננה טוענת שהיא איננה מחוייבת לספק שירותי דיור מוגן בהתאם למפורט בחוק הדיור המוגן ובחוזי הרכישה, אלא "רק" שהיא טרם סיפקה אותם.
סעד הצהרתי - פיצול סעדים
96. רמ"י טוענת, כי אין מקום למתן סעד הצהרתי גרידא, שכן התובעים יכולים לתבוע סעד ממשי קונקרטי, מה גם שהם ביקשו לקבל סעד אופרטיבי, שהוא אכיפת ההסכמים שנחתמו בין רמ"י לנתבעת.
לא מצאתי ממש בטענה זו, שכן סעדיהם הכספיים של התובעים טרם התגבשו ולא ברור איזה סעד "ממשי קונקרטי", אחר, הם היו יכולים לתבוע. זאת ועוד - הסעד ההצהרתי וצווי העשה, אשר התבקשו בתביעה, בעניין גיל הדיירים, רלבנטיים לגבי מכירת זכויות בדירות שטרם נמכרו (לא הובאו ראיות להוכחת דברי הנתבעת בסיכומיה לפיה נותרו רק שתי דירות למכירה) וכן לגבי העברת זכויות בדירות שכבר נמכרו, מהרוכשים לאחרים.
בנוסף, בשלב זה, בו הפרויקט טרם הסתיים, התובעים אינם יכולים לדעת מה יהיו נזקיהם, בסופו של דבר ולכן, ניתנת בזה רשות לתובעים לפצל את סעדיהם, באופן שיוכלו לתבוע סעדים כספיים, בנפרד.
לפני סיום
97. השאלה אם נותרו, על פי תכניות הבינוי, אחוזי בנייה, לשם השלמת בנייתם של שירותי הדיור המוגן, לפי המפרט, הגודל וההיקף, המחוייבים על פי חוק הדיור המוגן ועל פי חוזי הרכישה, כפי הפירוט אשר בתכנית בינוי 2013, איננה שאלה שיש להשיב עליה במסגרת פסק דין זה.
עניין זה צריך להיבחן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה וככל שהתשובה על כך תהא שלילית, יהא בכך משום אי התאמה לתכנית המתאר, להסכמי הפיתוח והחכירה עליהם חתומה הנתבעת ולחוזי הרכישה, זאת - לאור מטרת ההקצאה והיות חוק הדיור המוגן חוק קגנטי שאין להתנות עליו אלא לטובת הדיירים, כפי שכבר הוסבר לעיל, ועל מוסדות התכנון לתת את דעתן לכך ולפעול בהתאם.
גם השאלה אם נכונה פרשנותה של הנתבעת להחלטת ועדת הערר מיום 5.7.2020, בנוגע לתוספת השטח, איננה צריכה (ואיננה יכולה) להידון במסגרת הליך זה, אשר נפתח עוד טרם הוגשה תכנית בינוי 2019, אשר נדונה שם, ובטרם ניתנה ההחלטה. ממילא, הדרך להשיג על החלטות הוועדה המקומית, היא בהליכים מנהליים אשר בסיומם ניתן לפנות בעתירה אל בית המשפט המוסמך בכגון דא - הוא בית המשפט לעניינים מנהליים ולא בית המשפט האזרחי.
98. אני דוחה את טענת הנתבעת לפיה, ההסכמה משותפת בינה לבין ועד הדיירים על הקצאת שטח חלופי שישמש למועדון לרווחת התושבים, ללא תשלום, כפתרון זמני, עד לסיום הליכי הבנייה ומתן השירותים בתשלום (פרוטוקול מיום 13.5.18 ונספח מס' ה.15. לתצהיר עו"ד עודה) מהווה "תיקון בהסכמת הצדדים" של כל הפרה שהייתה, ככל שהייתה.
אין לשמוע מפתרון זמני חלקי שכזה, גם אם היה מוסכם על דעת התובעים - דבר שלא הוכח, ויתור על טענות התובעים בנוגע להתחייבות כלשהי של הנתבעת, לרבות בנוגע לשירותי הדיור המוגן. הדברים ברורים ואין צורך להרחיב בכך את הדיבור.
99. בסעיף 110 לסיכומיה מפרטת הנתבעת לוח זמנים להשלמת בניית בניין C, ושירותי הדיור המוגן הכלולים בו (שאינם כל שירותי הדיור המוגן אותן היא חייבת לספק) וכן לוח הזמנים למתחם B לסיום הליכי הבנייה של קיבולת הבנייה על פי הסכם החכירה ומסכימה שבית המשפט ייתן לו תוקף.
אין ב"נכונות" זו לא כלום; לא רק שעל פי האמור בהדגשה, בתחילת סעיף 110, לוח הזמנים מותנה בדחיית התביעה(!) אלא שמדובר בלוח זמנים "גמיש" מאד, שכן כל המועדים הנקובים בו מתחילים "מקבלת היתרי בנייה", מה גם שהמועד להשלמת שירותי הדיור המוגן, על פי לוח זמנים זה הוא שנה ושנתיים מיום מתן היתרים לבניית בניינים C ו- B, בהתאמה, שעה שאף טרם הוגשו בקשות להיתרים.
התוצאה
100. אני מקבלת, חלקית, את תביעת התובעים וקובעת כדלקמן:
א. הנתבעת הפרה, הפרה יסודית ומהותית, את התחייבויותיה כלפי התובעים, הן בעניין המועדים להשלמת בנייתם של שירותי הדיור המוגן והפעלתם והן בעניין מגבלת הגיל. אני מורה, אפוא, על אכיפת חוזי הרכישה, על כל תנאיהם.
ב. רמ"י הפרה, הפרה יסודית ומהותית, את התחייבותה כלפי התובעים לשמור על המתחם כ"מתחם לדיור מוגן" היינו - לוודא חתימה על חוזי רכישה והסכמי חכירה רק עם רוכשים העומדים במגבלת הגיל, זאת - בהיות התובעים, לעניין מגבלת הגיל, "צד שלישי" לחוזי הפיתוח והחכירה.
אשר לצווים המתבקשים
101. למען הסר ספק מובהר, כי החלטות הוועדות שדנו בתכניות, אינן עומדות לביקורת במסגרת תיק זה (הוועדות אף לא צורפו להליך) ולכן אין בדעתי להתייחס אל תוכנן. כן מובהר, כי אין בהסכמה שהושגה בין המועצה לבין הנתבעת, כדי לגרוע מחובתה של הנתבעת לבנות ולהפעיל את כל שירותי הדיור המוגן, כפי שפורטו בפסקה 30 לעיל.
102. מתגובת ב"כ התובעים לבקשה להגשת החלטת הוועדה המקומית, בהתנגדויות לתכנית בינוי 2020 כראייה נוספת (אשר הוגשה לתיק בית המשפט ביום 21.7.22) עולה, לכאורה, כי התובעים הגישו ערר לוועדת הערר (ראו בראשית עמוד 2 לתגובה) כך שלכאורה, החלטת הוועדה המקומית אינה חלוטה.
בין אם החלטת הוועדה המקומית חלוטה ובין אם לאו, ניתן בזה צו המורה לנתבעת להקצות שטח של 1,600 מ"ר, לטובת שירותי הדיור המוגן, בהיקפים ובשטחים על פי הפירוט אשר בתוכנית בינוי 2013 וכן לבנות ולהפעיל במתחם את כל שירותי הדיור המוגן הקבועים בתוספת לחוק הדיור המוגן ובנוסף לכך - את כל שירותי הדיור המוגן, להם היא התחייבה בחוזי הרכישה.
ככל שיש צורך להגיש, לשם כך, תכנית בינוי חדשה, ניתן בזה צו המורה לנתבעת לעשות כן בתוך 3 חודשים מהיום. על תכנית הבינוי החדשה שתוגש (כאמור - ככל שיש צורך בכך) להיות תואמת לתכנית המתאר (ללא הקלות שטרם התבקשו) להסכמי הפיתוח והחכירה ולאמור בפסק דין זה, וכן עליה לעמוד בכל התחייבויותיה שבחוזי הרכישה, כולל שירותי הדיור המוגן, בהיקפים כאמור לעיל, כך שניתן יהיה לאשר את התכנית החדשה ללא עיכובים נוספים.
103. ככל שבתכנית בינוי 2020 הוקצה לשירותי הדיור המוגן שטח של 1,600 מ"ר, בהיקפים ובשטחים על פי הפירוט אשר בתוכנית בינוי 2013, כך שאין צורך בהגשת תכנית בינוי חדשה, ניתנים בזה צווים כדלקמן:
ככל שלא הוגש ערר על החלטת הוועדה המקומית, או ככל שהערר לא שינה/ישנה את לוח הזמנים שנקבע בה (על פי ההסכמה בין המועצה לבין הנתבעת, כאמור בפסקה 13 לעיל) על הנתבעת להגיש, בתוך 3 חודשים מהיום או מהיום בו תכנית הבינוי תהא חלוטה (לפי המאוחר) בקשות להיתרי הבנייה, הנדרשים לשם השלמת כל הבנייה במתחם, וכן להמשיך בבנייה ולסיימה, כולל הפעלת כל שירותי הדיור המוגן, בתוך 12 חודשים מקבלת היתרי הבנייה.
104. ללא קשר לקיומה או לאי קיומה של תכנית בינוי חלוטה, לאור התחייבות הנתבעת בסעיף 11ג) לנספחי א' לחוזי הרכישה, ניתן בזה צו המורה לנתבעת להפעיל במתחם, בתוך 3 חודשים מהיום את השירותים כדלקמן: שמירה היקפית למתחם 24/7, הכוללת מצלמות במעגל סגור, להעמיד לרשות התובעים אופציה להתחבר ללחצני מצוקה או למוקד אבטחה וכן להעמיד לרשותם, במתחם, אמבולנס ושירותי אחות 24/7. שירותים אלה ניתן להקים ולהפעיל גם ללא צורך בבנייה נוספת על זו הקיימת כיום.
105. באשר לגיל הרוכשים - מאליו מובן, כי (כאמור) לא ניתן לבטל, במסגרת פסק דין זה, חוזי רכישה, או הסכמי חכירה, שכבר נחתמו, אך ניתן לתת צווים לגבי העתיד.
ניתן בזה, אפוא, צו המורה לנתבעת שלא למכור ו/או להשכיר דירות במתחם למי שאינם עומדים במגבלת הגיל, כאמור בפסקאות 64-62 לעיל וכן לסרב, מכאן ואילך, לתת אישור להעברת זכויות בדירות, או להשכרתן, בניגוד למגבלת הגיל.