בית משפט השלום באשקלון
ת"א 1303-01-19 עיריית אשקלון נ' עידן מתכות א.כ. בע"מ ואח'
תיק חיצוני:
בפני כבוד השופט עידו כפכפי
תובעת
עיריית אשקלון
ע"י ב"כ עו"ד אילנה מרכוס
נגד
נתבעת עידן מתכות א.כ. בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד איל כהן
פסק דין
האם חבה הנתבעת בתשלום חוב ארנונה בגין נכס מסחרי, או שמא מדובר במקרה חריג בו פטורה היא מתשלום למרות שלא מסרה לעירייה הודעה בכתב על חדילת החזקה בנכס?
רקע וטענות הצדדים
1. עניינה של התביעה בחוב ארנונה בגין החזקת הנתבעת בנכס מסחרי המצוי ברחוב המרכבה 14 באשקלון. החוב מושא התביעה הוא בגין החודשים מרץ עד דצמבר 2018, וסכום התביעה נכון למועד הגשתה הועמד על סך של 185,011 ₪, קרן החוב בצירוף הפרשי הצמדה וריבית בהתאם לחוק הרשויות המקומיות (ריבית והצמדה על תשלומי חובה).
התביעה הוגשה כנגד הנתבעת כמי שהייתה מעודכנת בספרי העירייה כמחזיק הנכס, והוגשה בסדר דין מקוצר באופן לקוני, על בסיס החוב בספרים. לאור טענות הנתבעת כי אינה מחזיקה והועברה החזקה לחברה אחרת, הסכימה התובעת למתן רשות להתגונן ואף הגישה כתב תביעה מתוקן כנגד החברה הנוספת ובעליה, י.מ עידן מתכות בע"מ (להלן: י.מ) ויאיר ממן. הנתבעים הנוספים לא התגוננו וניתן כנגדם פסק דין שלא הניב פירות גביה.
בתצהירה פירטה העירייה קצת יותר והוסיפה כי הנתבעת החזיקה בנכס מנובמבר 2003 עד לסוף שנת 2018, מכוח הסכם שכירות בין הנתבעת לבעלי הנכס, משפחת איזק. הודעת חדילה בהתאם למתחייב בסעיף 325 לפקודת העיריות, נמסרה רק ביום 23.12.18.
2. בבקשת הרשות להתגונן אשר נתמכה בתצהירו של הבעלים מר אהרון כהן, פירט כי שכרו את הנכס מאיזק משנת 2003 ובשנת 2012 הוארכה השכירות עד לשנת 2023. ביום 1.1.18 מכרה הנתבעת נכסיה ופעילותה בנכס לממן שהקים את י.מ שהחלה לפעול בנכס במקום הנתבעת.
הטענה המרכזית היא כי סמוך לאחר מכירת הפעילות פנתה הנתבעת לעירייה וביקשה לבצע החלפת מחזיקים, אולם נדרשו להציג חוזה המקנה למחזיק החדש זכות לפעול במקום. לאור דרישת העירייה ורצון י.מ לשנות את אופי הפעילות ולקבל הקלות בארנונה, ערכה הנתבעת מול המחזיק החדש הסכם שכירות משנה. גם חוזה זה לא הניח את דעת העירייה אשר סירבה לקבלו כאסמכתא להחלפת המחזיקים בנכס.
עוד נטען כי פקחים מטעם העירייה הגיעו לנכס וראו כי בנכס מחזיק חדש וכי סמוך לפני התביעה חזר אהרון לעירייה לצורך העברת החיובים לי.מ ורק במועד זה הסבירו לו כי החיובים יעברו לבעלי הנכס החל משנת 2019, ובקשתו לשינוי המחזיקים למועד קודם תיבחן.
בתמצית הטענה היא כי היה על העירייה לשנות את המחזיקים בספריה בהתאם למידע שנמסר לה בראשית 2018, וכי נוכח חובת ההגינות החלה על הרשות והפסיקה, אין העירייה יכולה לעצום עיניה ולא להחליף את זהות המחזיק בספריה, מקום בו יודעת כי הנתבעת לא החזיקה בנכס.
דיון והכרעה
זהות המחזיק בנכס ונפקות הקשר החוזי בין הנתבעת לי.מ והתחייבויותיה מול בעלי הנכס
3. שני הצדדים הציגו תשתית עובדתית דלה. הנתבעת נסמכה על תצהיר יחיד של מנהלה, אהרון, אשר יש לראות בעדותו כעדות יחידה של בעל דין. מנגד, התובעת הגישה תחילה את תצהירה של גב' טלי שלג אשר שימשה כמנהלת מחלקת עסקים באגף הכנסות בעירייה, ולאחר מכן הוחלף תצהירה בתצהירו של מי שהחליף אותה בתפקיד מר ינון שיליאן. מדובר בתצהיר זהה אליו רק צורף נספח 4, מכתב בעל הנכס, אשר לא צורף לתצהיר הראשון.
למעשה העירייה נסמכת על הרשום בספריה בדבר זהות המחזיק ועל כך שהודעת חדילה נמסרה לה על ידי הנתבעת רק ביום 23.12.18. לטענת העירייה, רק במהלך יולי 2018 פנה אהרון וציין כי הוא משכיר בשכירות משנה את הנכס לי.מ. החל מיום 1.1.18 וביקש להעביר את חיובי הארנונה על שוכר המשנה מתחילת השנה. בתגובה הוסבר לו כי לפי נהלי העירייה לא מבצעים חילופי מחזיקים לשוכר משנה ללא הסכמת הבעלים ויש למסור הודעת חדילה.
העירייה ניסתה לפנות לשוכר המשנה במכתב דרישה מיום 28.11.18, על גביו ישנה תרשומת כי השוכר הגיע וטען שהוא משלם ארנונה לנתבעת ובעל הנכס כלל לא אישר את שכירות המשנה. עוד צרפה העירייה מכתב מיום 2.9.18 של בעלי הנכס המופנה לנתבעת ולי.מ. בו מבהיר בעל הנכס כי הסכם שכירות המשנה אינו בתוקף.
4. בתצהירו של אהרון, הזהה לתצהיר בשלב הרשות להתגונן, צירף את הסכם השכירות משנת 2012 עם הבעלים של הנכס, הסכם המכר מול י.מ. וממן, וכן את הסכם שכירות המשנה בין הנתבעת לי.מ.
לטענתו, מיד לאחר מכירת הפעילות לממן החלה י.מ. לפעול במקום ופנה הוא ונציגי הנתבעת אל העירייה, הודיעו על המכירה וביקשו לבצע החלפת מחזיקים.
נטען כי בפגישות נדרשו להציג חוזה המקנה למחזיק החדש זכות לפעול במקום, ובהתאם לעצת העירייה נחתם הסכם שכירות המשנה. אולם כאשר פנו איתו אל העירייה הוסבר להם כי העירייה אינה מקבלת ביחס לעסקים הסכם שכירות משנה. עוד הוסיף כי לאחר הפניות לעירייה הגיעו נציגים מטעמה או פקחים לנכס, וראו כי אכן יש מחזיק חדש בנכס אולם לא עשו דבר. לטענת אהרון "רץ" מספר פעמים אחרי נציגי העירייה ופגש גורמים בכירים ברשות, ומכלול נסיבות העניין מלמדות כי העירייה ידעה כבר בראשית 2018 כי הנתבעת לא מחזיקה במקום ולכן אין להטיל עליו את חיובי הארנונה.
5. חקירתם הנגדית של העדים לא הוסיפה הרבה לתשתית העובדתית. ינון זכר כי עת עבד במחלקת עסקים הגיע אהרון עם נציג נוסף למשרדי העירייה, במהלך שנת 2018, ומאחר והיה מדובר במקרה מורכב העביר את הטיפול למנהלת המחלקה, יפית. מעדותו משתמע כי היו פגישות נוספות עם הנתבעת, ואם היו פגישות יתכן ויש רישום פנימי לפעולות העיקריות בתיק. העד לא אישר כי הגיעו פקחים לנכס וביחס לטענה כי י.מ. דרשה הקלות הבהיר כי הנושא קשור למחלקה אחרת שאינה בטיפולו.
ביחס לפגישה בה נכח במהלך שנת 2018 הבהיר כי הנציגים שהגיעו הציגו לו "חוזה משנה" (הכוונה לשכירות משנה), אולם לא רצו לחתום על חדילת החזקה. עוד אישר כי לפי נהלי העירייה, לא מאשרת היא העברת האחריות לתשלום הארנונה מכוח שכירות משנה , ללא הסכמת הבעלים. לטענתו הסירוב לחתום על הודעת חדילה היה בקיץ 2018. כאשר נשאל על הטעמים של העירייה לנוהל זה, הבהיר כי מבחינת הרשות בעל הנכס צריך לדעת מי מחזיק לו בנכס וכל עוד יש חוזה פעיל בין בעל הנכס לשוכר העירייה מחייבת את השוכר, עד להודעת חדילה שאז "הבעיה" עוברת לבעל הנכס. עוד הוסיף כי לאחר מכן בעל הנכס טוען שאדם זר פלש לו לנכס תבצע העירייה בדיקות מי מחזיק בפועל בנכס. בהשלמת עדותו הוסיף לראשונה כי אם שוכר המשנה היה מצהיר כי הוא בנכס מובקש לשלם, היה ניתן להחתים אותו על הצהרת מחזיק בנכס, אולם אותו שוכר משנה לא הגיע להצהיר ואף טען כי הם משלמים שכירות לנתבעת.
6. בעדותו של אהרון טען כי בתחילת ינואר 2018 הודיע לעירייה על מכירת הפעילות לי.מ. עד לחודש מרץ שילם את הארנונה והגיע יחד עם ממן מספר פעמים, גם עם המנכ"ל עודד, לפגישות אצל גורמים שונים בעירייה לרבות אצל המנכ"ל. לטענתו בסוף הדרך ביקשו ממנו לחתום על הודעת חדילה וכששאל מה לגבי התקופה בשנת 2018 לאחור, אמרו שהעניין, ייבדק אולם לאחר שנבדק הוגשה התביעה.
אהרון טען כי בעל הנכס ידע בשלב מסוים שנעשתה שכירות משנה, לטענתו מתחילת 2018 אולם העניינים יצאו מהשליטה שלו. מעדותו עולה כי לא יכול להעיד מידיעתו כי היו במקום פקחים אלא לטענתו נודע לו בדיעבד שהיו במקום, לאור בקשת י.מ. להקלות בארנונה.
למרות שהסכם המכר מול י.מ. היה מלווה בייצוג משפטי, ואף בנו מייצג אותו בהליך הנדון, טען אהרון כי לא קיבל יעוץ משפטי בכל הנוגע להתנהלות מול העירייה בנושא הארנונה. כאשר נשאל על תיעוד ביחס למועדי הפגישות בעירייה, טען כי יכול לבקש את המועדים מהמזכירה שלו שתיאמה פגישות. ולטענתו מידי חודש הגיע למשרדי העירייה, אולם לא התייעץ משפטית מאחר והכיר גורמים שונים בעירייה והאמין שהעניין יוסדר.
7. לאחר בחינת מכלול הראיות עולה כי שני הצדדים לא הציגו ראיות שיכלו להציג אודות מועדי פגישות בעירייה. יחד עם זאת, שעה שהנטל על הנתבעת להוכיח כי למרות שלא מסרה הודעת חדילה ידעה העירייה על שינוי המחזיק במועד מוקדם יותר, היה על הנתבעת להציג ראיות טובות יותר למועדים בו ביקש אהרון לבצע שינוי מחזיקים. הנתבעת אף יכלה בשלב גילוי המסמכים לדרוש מהעירייה מידע על רישומיה הפנימיים. בנסיבות העניין, למרות חובת ההגינות החלה על הרשות, לא מצאתי כי מחדל העירייה להציג תרשומות פנימיות, אם קיימות ביחס למועדי פגישות עם הנתבעת, פועל לחובתה.
אכן לא נסתרה עדות אהרון הנסמכת על הסכם המכר מיום 11.1.18 כי למעשה י.מ. רכשה את פעילותה של הנתבעת והחלה לפעול במקום החל מראשית שנת 2018. עם זאת, הנתבעת בחרה להימנע מלפרט את המערכת ההסכמית המלאה בין הצדדים ולחשוף את מלוא הסכסוך עם בעלי הנכס, בטענה כי מדובר בעובדות לא רלוונטיות. אין בידי לקבל עמדה זו, הואיל ושאלת חבותה החוזית של הנתבעת משליכה גם לשאלת הזיקה הקרובה ביותר לנכס.
עולה כי מבחינה עובדתית הוכיחה הנתבעת כי העבירה פעילות לחברת י.מ בתחילת 2018, אולם לא הוכיחה כנדרש מה היה היקף זיקתה לנכס לאחר הסכם המכר. לשיטת הנתבעת י.מ הפרה את הסכם המכר ולכן פעולת הרכישה לא הושלמה, ולא הוצגו כלל ראיות להיקף פעילותה של י.מ בנכס.
8. לא הוכח כי נמסרה הודעה על שינוי המחזיקים בינואר 2018. העובדה כי הנתבעת שילמה ארנונה לחודשיים הראשונים של שנת 2018, ואין מחלוקת כי הסכם שכירות המשנה נערך במועד מאוחר למועד הנקוב בו, אינה תומכת בטענות הנתבעת כי כבר בינואר הודיעה על שינוי המחזיקים.
הנתבעת אף לא הוכיחה מי היו הגורמים בעירייה איתם נפגשה, מה היה תפקידם, והאם מסרה להם הודעה מפורשת כי אינה מחזיקה בנכס. ניתנה רק עדותו הכללית של אהרון, אשר נמנע מזימון עדים נוספים שיכלו לשפוך אור על הפגישות בעירייה, גם אם חלקם בשליטת העירייה.
גם אם אקבל את עדותו של אהרון כי פנה מספר פעמים לעירייה מראשית 2018, והעביר את הסכם שכירות המשנה לאור רצון העירייה לראות אסמכתא לחזקת י.מ בנכס, אין בפיו הסבר מניח את הדעת לסיבה בגינה לא מסרה הנתבעת הודעת חדילה עד לסוף שנת 2018.
אין בידי לקבל טענת אהרון כי לא לווה בייעוץ משפטי בכל התהליך מול העירייה בנוגע לחיובי הארנונה לאחר מכירת הפעילות לי.מ.
עדותו של ינון כי עת פגש הוא את אהרון ונציג י.מ באמצע שנת 2018 הסביר לנתבעת כי יש להודיע הודעת חדילה כדי להפסיק את חיובי הארנונה כלפיה מהימנה עליי והגיונית בנסיבות העניין. אין זה סביר כי הנתבעת קיימה מספר פגישות בעירייה כדי להעביר את חיובי הארנונה לכתפי י.מ, מבלי שהסבירו לה כי דרך המלך היא מסירת הודעת חדילה. עולה בנסיבות העניין כי הנתבעת ידעה על החובה למסור הודעת חדילה, או לכל הפחות היה עליה לדעת, אולם בחרה משיקוליה היא להימנע מלעשות כן.
9. מעדותו של אהרון עולה למעשה כי ניסה למצוא דרך יצירתית להעביר החבות לכתפי י.מ, ללא ידיעת בעלי הנכס, אולם לאחר שהעירייה לא שיתפה פעולה בחר בסופו של יום להודיע על חדילת החזקה, אולם עשה כן רק בסוף 2018. אין בידי לקבל גרסתו כי לא ידע קודם כי עליו לעשות פעולה פשוטה. אין לקבל גרסתו כי מישהו הבטיח לו כי החתימה על טופס הודעת החדילה ביום 23.12.18 היא פורמלית וייבדקו טענותיו ביחס להעברת החזקה בראשית השנה. מסמך זה מהווה הודאת בעל דין כי סיום החזקה בנכס היא מיום 1.1.19 ודי בו כדי לדחות את טענות הנתבעת.
ישנו הסבר ברור להתנהגות הנתבעת והוא רצון להסתיר מעיני בעלי הנכס את מכירת הפעילות לי.מ והעברת החזקה במקום לאחר, ללא הסכמתו. אין מקום לטענות כנגד צירוף מכתב בעל הנכס לראיות העירייה, ולמרות שהעד לא ידע לפרט כיצד הגיע מסמך זה לעירייה, מדובר במסמך שהנתבעת הסתירה ומלמד בבירור על הסיבות בגינן בחרה הנתבעת להצניע את היחסים החוזיים בינה לבין בעל הנכס. מעמדת בעלי הנכס עולה כי רק באוגוסט 2018 נודע להם על הרצון להעביר את הסכם השכירות לשוכר אחר, בניגוד לסעיף 12.1 להסכם, וכי נערך הסכם שכירות משנה בין הצדדים. מכתב זה מחזק את גרסת העירייה כי הפניה אליה הייתה רק באמצע שנת 2018 ולא בתחילתה, וכי סירוב הנתבעת להודיע על חדילה נועדה לצורך השלמת הסכם המכר עם י.מ ללא ידיעת בעלי הנכס. הנתבעת חששה כי אם תודיע על חדילת החזקה תפנה העירייה לבעל הנכס לשלם ארנונה, ואז תיפגע עסקת המכר שעשתה עם י.מ. על הנתבעת לשאת בתוצאות הימנעותה המכוונת ממסירת הודעת חדילה, ודי בטעמים אלו כדי לקבל את התביעה.
גם אם אין הנתבעת מנועה מלכפור בחיובה בארנונה עד למסירת הודעת החדילה, תבחן להלן השאלה המשפטית, האם הייתה חובה על העירייה לבצע החלפת מחזיקים.
היקף ידיעת העירייה ונפקותה המשפטית
10. הנתבעת נרשמה בספרי העירייה כמחזיקה לאור הסכם שכירות ארוך טווח בין הבעלים איזק לנתבעת. אמנם הסכם המכר מול י.מ מתיימר להעביר את מלוא הפעילות במקום מהנתבעת לי.מ החל מראשית שנת 2018, אולם במדובר בהסכם מורכב של מכירת פעילות של חברה והקמת חברה שונה בשם דומה, ולא בכדי לא הבינה העירייה מהסכם זה כי הנתבעת חדלה להחזיק בנכס.
סעיף 1 לפקודת העיריות מגדיר את ה"מחזיק": "אדם המחזיק למעשה בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אחר". את טיבו של המחזיק עליו ניתן להטיל את חיוב הארנונה הבהיר כב' הנשיא מ' שמגר בר"ע 422/85 חברת בתי גן להשכרה בע"מ נ' עיריית תל-אביב-יפו, פ"ד לט(3) 341 (1985):
"הנני סבור, כי כאשר נקט הלה את המונח "למעשה", החובק את שלושת המונחים "בעל", "שוכר" או מחזיק "בכל אופן אחר", לא נתכוון להחזקה פיסית בפועל דווקא, אלא בא להבחין בין סוגי המחזיקים השונים בינם לבין עצמם ולדרג אותם. במה דברים אמורים: אם יש גם "בעל" וגם "שוכר", הרי הכוונה היא, כי כמחזיק לצורך החובות והזכויות שבפקודה ייחשב זה מבין השניים, שהוא, במערכת הנסיבות שנוצרה, בעל הזיקה הקרובה יותר לבניין, והחובה לשלם, למשל, ארנונה כללית תחול אז על השוכר, למרות שיש לדירה, כמובן, גם בעל. המחוקק ביקש להדגיש, כי בנקטו את הביטוי "מחזיק" אין הוא מתכוון דווקא למי שמוקנות לו הזכויות המשפטיות המקיפות ביותר לגבי הנכס, אלא למי שהוא - יחסית כמובן - בעל הזיקה הקרובה ביותר אל הנכס. זיקתו של הבעל לנכס, לצורך עניין זה, יכולה להידחק למקום שני, אם יש שוכר או ברשות או מחזיק באופן אחר, אולם היא שרירה וקיימת וראשונית, כאשר אין גורם חוצץ, כאמור, והבעל נשאר בגפו מול הרשות. בנסיבות כגון אלה אין גורם אחר כלשהו, אשר החזקתו למעשה מקדימה את מעמדו כלפי הרשות למעמדו של הבעל לצורך אותן חובות, המוטלות על המחזיק לפי הפקודה. מכאן, כי הבעל של הנכס, שלא העביר זכויות כלשהן בנכס לאחר, הוא תמיד המחזיק. ...
לכאורה, סותרת המסקנה הנ"ל את האמור בסעיפים 325ו- 326לפקודה הנ"ל, בהם מובאת הבחנה ניסוחית בין "בעל" לבין "מחזיק", היינו, בהם המונח "בעל" אינו נבלע לתוך המונח "מחזיק". אולם, כאמור, המדובר על מסקנה לכאורית בלבד: כי הנותן דעתו להוראות שבסעיפים 325 ו- 326נוכח לדעת, שהן דנות במתן הודעות לעירייה על חילופי בעלות או החזקה, היינו, הן דנות בחובה למסור מידע."
יש לשאוף להרמוניה פרשנית בין בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס לצרכי ארנונה לבין החייב מבחינה חוזית לשאת בתשלומה. במקרה הנדון הנתבעת היא בעלת הזיקה הקרובה לנכס שעה שהיא השוכרת והמחזיקה, אשר בחרה אמנם למכור פעילותה, אולם נותרה חייבת במישור החוזי כלפי בעל הנכס לשאת בתשלומי הארנונה. כל עוד לא בחרה הנתבעת להודיע לבעל הנכס על ביטול הסכם השכירות מולו ובמקביל להודיע על חדילת חזקה, ראוי לקבוע כי היא בעלת הזיקה הקרובה ביותר לנכס.
11. הנתבעת נסמכת על בר"מ 867/06 מנהלת הארנונה בעיריית חיפה נ' דור אנרגיה (1988) בע"מ [פורסם בנבו], 17.4.08, שם עמד בית המשפט על תכלית ההוראות בפקודת העיריות המטילות על הנישום חובת הודעה לעירייה אודות העברת הבעלות החזקה. יחד עם זאת נקבעו שם תנאים, בדעות יחיד שונות, בנוגע לחובת ההגינות של הרשות. נקבע כי יתכנו מצבים בהם תוחזק הרשות המקומית כמי שמעלה בתפקידה כנאמן הציבור, קרי התרשלה בבדיקה באשר למצב הבעלות או החזקה של נכס מסויים שבשטחה. כב' השופט י' דנציגר סבר כי נסיבה אשר יש בה, יחד עם נסיבות נוספות, כדי לחייב העירייה בבדיקת זהות המחזיק מעבר להודעה הינה משך הזמן שחלף אשר במהלכו לא שולם חוב הארנונה. כב' השופטת ע' ארבל הדגישה את בחינת סבירות פעולת הרשות אשר צריכה להחליט על בסיס תשתית עובדתית, לאחר שנשקלו כל השיקולים הרלוונטים ונערך איזון ראוי ביניהם.
ההלכה הובהרה בעע"מ 2330/21 התחנה המרכזית החדשה בתל אביב נ' עיריית תל אביב-יפו [פורסם בנבו], 17.07.2022, בפסקאות 17-18 לפסק דינו של כב' השופט נ' סולברג:
"השופטת ארבל הצטרפה לעמדת השופטת פרוקצ'יה, אלא שנתנה דעתה גם על השאלה שחברתה הותירה ללא מענה. "חברתי, השופטת פרוקצי'ה, בחרה להותיר בצריך עיון את השאלה, האם תיתכנה נסיבות חריגות שבהן ידיעה בפועל של הרשות המוסמכת לענייני ארנונה בעירייה בדבר שינוי זהות המחזיק בנכס בתחומה, עשויה להוות תחליף להודעה בכתב מאת המחזיק היוצא. כשלעצמי, אני נוטה לדעה כי במצב בו מתקיימת ידיעה בפועל כאמור, המשך הגביה מהמחזיק היוצא יהיה בלתי סביר – ברוח הדברים שנאמרו לעיל בדבר חובת הסבירות המוטלת על הרשות – ועל כן יהיה מקום לראות בהוראת סעיף 325 לפקודה כאילו מולאה, ובמחזיק היוצא כמי שמילא את חובתו האמורה" (פסקה 7 לחוות דעתה). אמנם בעניין דור אנרגיה לא נקבעה הלכה מחייבת, אך הלכה למעשה, אומצה בפסיקה עמדתה של השופטת ארבל (ראו למשל: עע"ם 2611/08 בנימין נ' עיריית תל-אביב (5.5.2010); בר"ם 8462/11 מנהל הארנונה בעיריית הרצליה נ' פלקון (12.8.2014)).
אם כך, נמצאנו למדים כי המקרה היחיד שבו תיפסק חבותו של המחזיק הרשום אף שלא מסר הודעה כפי שנדרש על-פי חוק, הוא כאשר הגורם הממונה על רישום וגביית הארנונה – ידע בפועל על השינוי בזהות המחזיק, גם ללא מסירת הודעה כאמור. חריג זה תואם לתכלית סעיפי החדילה, שכן הוא אינו מטיל על הרשות כל חובה יתרה, וחל רק במקרים בהם הגורם הרלבנטי התוודע לשינוי – גם אם לא בהודעה רשמית".
לאור התשתית העובדתית הדלה שהציגה הנתבעת והממצא כי למעשה מנועה היא מלכפור בהחזקתה בנכס, עולה כי לא הוכיחה הנתבעת כי הגורם הממונה על רישום וגביית הארנונה ידע בפועל על השינוי בזהות המחזיק.
12. בנסיבות העניין חל ביתר שאת הכלל שאוזכר בעע"מ 2330/21 הנ"ל בסעיף 20:
"שאלה זו נדונה והוכרעה בע"א 8417/09 עיריית ירושלים נ' לוי (21.8.2012) (להלן: עניין לוי). נקבע (שם, פסקה 18), כי סעיף 326 מוסיף חייב נוסף, אך אינו גורע ולוּ נימה מחבותו של המחזיק בפועל: "לפי הוראות הסעיפים [326-325 לפקודה], חבות הארנונה של המחזיק או הבעלים המקורי מסתיימת [...] 'רק עם משלוח הודעה... לעירייה, ולא עם חדלות הבעלות או ההחזקה בפועל'. למרות זאת, אין ללמוד מכך כי חבות הארנונה חלה באופן בלעדי על המחזיק או הבעלים המקורי. תכלית סעיפים 326-325 היא להקל על העירייה בתהליך הגבייה של הארנונה – כך שאין היא צריכה לעמוד בעצמה על מצב הבעלות או ההחזקה בכל נכס בכל עת ועת. הוראת סעיף 326 מבקשת אך להוסיף על חבות הארנונה הקיימת באופן רגיל ולא לגרוע ממנה – שכן, המחזיק או הבעלים המקורי חייב, לפי הסעיף, רק 'בארנונה שהקונה, הנעבר או השוכר (קרי: הגורם בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס, לפי העניין) היו חייבים לשלם ולא שילמו'. רוצה לומר: חבות הארנונה העיקרית בגין נכס כלשהו לעולם תחול, בהתאם לסעיף 8(א) לחוק ההסדרים, על בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס, ואילו המחזיק או הבעלים המקורי יהיה חייב, בנוסף לכך, מכוח הוראת סעיף 326, עד למועד שבו הוא שולח הודעה לעירייה".
במקרה הנדון לא מצאתי פסול בנוהל העירייה לבקש בשכירות משנה אישור על הסכמת בעל הנכס. לפי הוראות סעיף 326 לפקודת העיריות, אם הנתבעת הייתה מודיעה על חדילת החזקה, החיוב היה עובר לבעל הנכס. כדי לחייב שוכר אחר בחיובים, יש לקבל הסכמתו המפורשת של השוכר ולא מצאתי פסול בדרישת העירייה לברר מול הבעלים כי מסכים לשהות השוכר החדש. דרישה זו תואמת את הוראות הדין של חוק השכירות והשאילה ותואמת להסכם השכירות הנדון. אומנם לכאורה לאחר הודעת חדילה יכול היה בעל הנכס לטעון כי יש פולש בנכס והעירייה הייתה פועלת לחיוב אותו מחזיק חדש, אולם הדבר מעביר האחריות לבעל הנכס בניגוד לקשר החוזי עם הנתבעת, ובנסיבות אלו לא מצאתי פסול בדירת העירייה לקבל הודעת חדילה מפורשת או לצרף את הסכמת בעל הנכס לחילופי השוכר.
על כן, עד להודעת חדילה מטעם הנתבעת אחראית היא ביחד ולחוד עם המחזיק בנכס, י.מ.
סוף דבר
13. הנתבעת הייתה רשומה כמחזיקה בספרי העירייה ומכרה פעילותה בנכס ללא ידיעת הבעלים, ובחרה שלא למסור לעירייה הודעה מפורשת על חדילת החזקה בנכס. בנסיבות העניין אין מקום לייחס לעירייה ידיעה על שינוי המחזיקים וגם אם הפסיקה הנתבעת להחזיק בנכס, אין הדבר פוטר אותה מחובת התשלום עד למועד בו מסרה הודעת חדילה.
על כן, התביעה מתקבלת.
אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעת 185,011 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית בהתאם לחוק הרשויות המקומיות (ריבית והצמדה על תשלומי חובה), התש"ם – 1980.
הנתבעת תישא בהוצאות התובעת וכן בשכר טרחת עו"ד בסך של 16,500 ₪.