בית משפט השלום בצפת
ת"א 12149-05-20 נ' יקב ג'סקלה בע"מ
תיק חיצוני:
לפני כבוד השופטת אפרת הלר
תובעת פט – ליין יזמות וסחר בע"מ
ע"י ב"כ עוה"ד אופיר מלך ואח'
נגד
נתבעת יקב ג'סקלה בע"מ
ע"י ב"כ עוה"ד פאדי מטאנס ואח'
פסק דין
1. לפניי תביעה כספית לחיוב הנתבעת בתשלום סך של 158,437.5 ₪ וזאת בגין הפרה נטענת של הסכם שכירות שחתמה התובעת עם הנתבעת להשכרת נכס במושב דלתון.
2. ביום 03.03.2020, נחתם בין התובעת לנתבעת הסכם שכירות בלתי מוגנת, על פיו שכרה הנתבעת מהתובעת מגרש בשטח של כדונם, עליו מצוי מבנה תעשיה בשטח של 500 מ"ר, הנמצא באזור תעשיה דלתון (להלן: "המבנה") וזאת לצורך הקמת יקב לייצור יין ואלכוהול ואחסנה לתקופה של 24 חודשים, החל ביום 01.04.2020 ועד ליום 30.03.2022 (להלן: "הסכם השכירות").
3. בהתאם להוראות הסכם השכירות, הנתבעת התחייבה לשלם לתובעת דמי שכירות חודשיים בסך של 13,000 ₪ (כולל מע"מ). התובעת מסרה לנתבעת חמישה שיקים בגין חמשת חודשי השכירות הראשונים והתחייבה כי החל מחודש ספטמבר 2020, תשלם את דמי השכירות בהעברה בנקאית. בנוסף, התובעת מסרה שיק על סך של 40,000 ₪ להבטחת מלוא התחייבויותיה על פי הסכם השכירות.
4. ביום 27.03.2020, ובטרם קיבלה את החזקה במושכר, הודיעה הנתבעת לתובעת על ביטול הסכם השכירות, בטענת אי התאמה מהותית בכך ששטחו וייעודו של המבנה אינם תואמים את הוראות הסכם השכירות.
טענות התובעת
5. הנתבעת חתמה על הסכם השכירות לאחר שערכה את כל הבדיקות ומצאה כי המושכר והמבנה הבנוי עליו מתאימים לצרכיה.
6. הנתבעת הצהירה בסעיף 8 להסכם השכירות כי היא בחנה את המושכר ומצאה אותו מתאים למטרותיה, היא בדקה את מצבו של המושכר בעירייה ובכל מוסד אחר ומקבלת על עצמה אחריות והוצאות בקשר לשימוש במושכר וניהול העסק ומוותרת על כל טענת הטעיה.
7. בטרם חתימת הסכם השכירות ביקרו מנהלי הנתבעת במושכר מספר פעמים, במהלכם הם בחנו את המושכר ביסודיות ומנהל הנתבעת אף נפגש עם האדריכלית שתכננה את המבנה ואף הציגה בפניו תכניות המבנה ונתנה תשובות לשאלותיו.
8. הנתבעת ערכה בדיקות מול משרד הבריאות על מנת לבחון את התאמת המושכר לשמש כיקב בהתאם לדרישות משרד הבריאות.
9. מספר ימים טרם מסירת חזקה במושכר, הנתבעת שלחה לתובעת הודעה על ביטול הסכם השכירות בטענה כי ביום 23.03.20 היא גילתה כי שטח המבנה קטן מ- 500 מ"ר, בניגוד למוסכם בהסכם השכירות.
10. הודעת הביטול ניתנה שלא כדין, שכן התובעת מעולם לא הצהירה ולא התחייבה בפני הנתבעת כי שטח המבנה הינו 500 מ"ר, מה גם שהנתבעת חתמה על הסכם השכירות לאחר שערכה את כל הבדיקות והבירורים בעניין המושכר.
11. שטחו המדויק של המבנה לא נדון במהלך המשא ומתן בין הצדדים ומעולם לא היווה גורם בעל חשיבות, מה גם שהנתבעת טענה כי המבנה גדול לצרכיה וביקשה מהתובעת לשקול להשכיר לה חלק ממנו בלבד.
12. רישום שטח המבנה בהסכם השכירות נעשה על ידי מנהל הנתבעת, עו"ד בהשכלתו, שניסח את הסכם השכירות במעמד החתימה עליו.
13. לטענת התובעת, לצורך חתימה על הסכם השכירות, הוציא מנהל התובעת הסכם קודם להשכרת המבנה שערך בעבר עם חברה אחרת ששכרה את המבנה, בו נרשם כי שטח המבנה הוא כ- 500 מ"ר, אך מנהל הנתבעת, בזמן שניסח את ההסכם, השמיט ממנו, ללא ידיעת מנהל התובעת, את האות "כ" ורשם כי שטח המבנה הוא 500 מ"ר.
14. הנתבעת מדדה את המבנה על ידי מודד מטעמה שמצא כי שטח המבנה הוא 486 מ"ר, שהם כ- 500 מ"ר, כך שאין יסוד לטענות הנתבעת בדבר אי התאמה.
15. הנתבעת הפרה את ההסכם הפרה יסודית בכך שסירבה לקיים את התחייבותה שבהסכם השכירות, נמנעה מלקבל חזקה במושכר וביטלה את השיק הראשון שניתן לתובעת בגין תשלום דמי השכירות.
16. בכתב התביעה התובעת עתרה לחייב את הנתבעת בתשלום דמי השכירות בהם התחייבה בהסכם השכירות בגין כל תקופת השכירות, סך של 312,000 ₪.
17. יחד עם זאת לאחר הגשת התביעה ומאחר שביום 15.3.2021 התובעת השכירה את המושכר לצד שלישי בתמורה לתשלום דמי שכירות חודשיים בסך של 12,285 ₪, התובעת תיקנה את סכום התביעה ועותרת לחיוב הנתבעת בתשלום סך של 158,437.5 ₪, לפי הפירוט הבא:
11.5 חודשים (מיום 1.4.20 עד 15.3.21) * 13,000 ₪ + 12.5 חודשים (יתרת תקופת הסכם השכירות) * 715 ₪ , המהווה סכום ההפרש בין דמי השכירות בהם התחייבה הנתבעת לדמי השכירות אשר הוסכם עליו עם הצד השלישי ששכר את המושכר ( 13,000 ₪ - 12,285) = 8,8937 ₪.
טענות הנתבעת
18. בהתאם להוראות הסכם השכירות, הנתבעת התחייבה לשכור מבנה בשטח של 500 מ"ר , הנמצא בשטח מגודר של דונם וזאת למטרת ניהול יקב לייצור של יין ואלכוהול.
19. ביום 23.03.2020, שלחה הנתבעת למושכר בעל מקצוע לצורך הקמת חדרי קירור ואולם ייצור במבנה. מדידה של המבנה שביצע באותו יום עם בעל המקצוע הנ"ל לצורך ביצוע העבודות, העלתה כי שטח המבנה הינו 420 מ"ר בלבד, בניגוד להצהרות התובעת, הן בפרסומיה להשכרת המושכר והן במהלך המשא ומתן שהתנהל בין הצדדים לפיהם שטח המבנה הוא 500 מ"ר.
20. עוד באותו יום פנה מנהל הנתבעת אל מנהל התובעת והודיע לו כי שטח המבנה אינו תואם לשטח עליו הוסכם בהסכם השכירות. בתגובה, שלח מנהל התובעת לראשונה למנהל הנתבעת היתר בניה של הנכס, ממנו עולה כי שטח המבנה הינו 439.6 מ"ר וכן כי המבנה מיועד לאריזה ואחסון מזון לבעלי חיים ואינו מתאים לניהול יקב לייצור ואחסון יין ואלכוהול.
21. ניסיון הנתבעת להגיע עם התובעת להסכמה בדבר ביטול הסכם השכירות לא צלח. בשל כך, ביום 27.03.2020 , בטרם קבלת חזקה במושכר, שלחה הנתבעת לתובעת הודעה על ביטול הסכם השכירות, הן בשל אי התאמה מהותית הנוגעת לשטחו וייעודו של המבנה והן בשל הטעיית הנתבעת על ידי התובעת ומנהליה.
22. שטח המבנה היווה נתון מהותי וחשוב עבור הנתבעת במשא ומתן שהתנהל בין הצדדים טרם חתימת הסכם השכירות וטענת הנתבעת שהתובעת ביקשה לשכור חלק יותר קטן של המושכר, אינה נכונה.
23. מעולם לא הוצגו בפני הנתבעת, טרם חתימת הסכם השכירות, מסמכים כלשהם המלמדים על שטח המבנה ועל ייעודו והנתבעת הסתמכה על פרסומי התובעת ועל הצהרת מנהליה במשא ומתן לפיהם שטח המבנה הוא 500 מ"ר וכי הוא מתאים לניהול יקב דבר שנרשם בסעיף 5 להסכם השכירות לפיו מטרת השכירות יקב ייצור (יין ואלכוהול) ואחסון.
24. הודעת הביטול של הנתבעת ניתנה כדין, שכן גריעה של 16% משטח המבנה והעובדה כי ייעוד המבנה, אחסון מזון לבעלי חיים ולא להפעלת יקב, מהווים אי התאמה מהותית המקנה לנתבעת את הזכות לבטל את הסכם השכירות.
ראיות הצדדים
25. בישיבת ההוכחות שהתקיימה בפני השופט המנוח רונן פיין ז"ל , העידו מטעם התובעת מנהלה מר מיקי שמעון פרג'ון (להלן: "מנהל התובעת") והמודד מר יובל סטרולוביץ (להלן: "המודד"). מטעם הנתבעת העיד מנהלה מר ריצ'רד חריש (להלן: "מנהל הנתבעת").
26. בתום הדיון סיכמו הצדדים את טענותיהם בכתב.
27. בעקבות ההחלטה שניתנה ביום 25.10.23, הצדדים נתנו הסמכתם לפיה פסק הדין יינתן על ידי מותב זה, על יסוד העדויות שנשמעו בפני המשפט המנוח רונן פין ז"ל.
המחלוקת
28. המחלוקת הדרושה הכרעה הינה, האם הנתבעת ביטלה שלא כדין את הסכם השכירות עם התובעת דבר המחייב אותה לשלם לנתבעת אם דמי השכירות עד לתום תקופת השכירות בהתאם להוראות סעיף 23 להסכם השכירות , או שמא עומדת לנתבעת זכות לבטל את הסכם השכירות מחמת אי התאמה, שעה שלטענתה שטח המבנה אותו שכרה קטן מהשטח עליו הצהירה בהסכם השכירות ואף ייעודו אינו מתאים להפעלת יקב.
דיון והכרעה
29. לאחר שעיינתי בכתבי הטענות על נספחיהם, שמעתי את העדים ונדרשתי לסיכומי ב"כ הצדדים, אני מורה על דחיית התביעה ואפרט.
30. סעיף 6 (א) לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 (להלן: "חוק השכירות והשאילה"), קובע: "המשכיר ימסור את המושכר כשהוא מתאים למוסכם בינו ובין השוכר".
31. סעיף 8 לחוק השכירות והשאילה מזכה בביטול תניה חוזית בהסכם שכירות הפוטרת את המשכיר מאחריות או המגבילה אחריותו לאי התאמה או פגם וזאת אם המשכיר ידע או היה עליו לדעת על אי ההתאמה או הפגם בעת כריתת ההסכם ולא הודיע לשוכר.
32. ככלל , בשלב הליכי משא ומתן לקראת חתימת הסכם, לרבות הסכם שכירות, על המשכיר חלה חובת תום לב, הכוללת בחובה חובת גילי העובדות המהותיות הרלוונטיות להתאמת הנכס למטרה לשמה הושכר. אמנם השוכר אינו פטור מבדיקת מצב הדברים בעצמו, אולם אי גילוי מוקדם על ידי המשכיר של עובדות, שיש להן זיקה ישירה לשימוש במושכר ושגילוי בשלב הנ"ל יכול היה למנע התקשרות בהסכם, מביא לעיתים גם לאפשר לשוכר לבטל את ההסכם מכוח טעות ו/או הטעיה כמשמעותן בסעיפים 14 (א) ו – 15 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים") (ע"א 4739/19 ש.י.מיטב השקעות ייזום ובנין בע"מ נ' זר תחנות דלק בע"מ (פורסם בנבו , 19.7.2020)].
מן הכלל אל הפרט
שטח המבנה
33. בסעיף 1 להסכם השכירות (נספח ג' לכתב התביעה) נקבע: "המשכיר משכיר לשוכר והשוכר שוכר מן המשכיר בשכירות בלתי מוגנת את המושכר שהינו מבנה תעשיה באזור תעשיה דלתון בשטח של 500 מ"ר הידועה כמגרש מס' 87/2 לפי תכנית ג 14248 והידועה כגוש 14035 חלקה 15 במגרש בגודל של 996 מ"ר (להלן: "המושכר")".
34. בעוד התובעת טוענת כי היא מעולם לא הצהירה כי שטח המבנה הוא 500 מ"ר, הנתבעת טוענת מנגד כי התובעת התחייבה להשכיר מבנה בשטח של 500 מ"ר ועניין שטחו של המבנה היווה נתון מהותי וחשוב במשא ומתן שהתנהל בין הצדדים טרם חתימת הסכם השכירות הנוגע להתאמת המושכר וחישוב דמי השכירות.
35. מלבד העובדה כי בהסכם השכירות צוין כי שטחו של המבנה הינו 500 מ"ר, הרי מעיון בפרסומי הנתבעת להשכרת המבנה (נספחים ג'-ה' לתצהיר מנהל הנתבעת) צוין גם שם כי שטחו של המבנה הינו 500 מ"ר.
36. בחקירתו הנגדית אישר מנהל התובעת תוכן הפרסום הנ"ל (עמ' 4 לפר', ש' 34-36 , עמ' 5 לפר' , ש' 1-2).
37. בנוסף, על אף שמנהל התובעת הצהיר כי הוא מעולם לא ציין בפני מי מנציגי הנתבעת כי מדובר במבנה בשטח של 500 מ"ר, הרי שבעדותו השיב כי משנשאל על ידי נציגי הנתבעת ביחס לשטח המבנה השיב ששטחו "כ - 500 מטר" (עמ' 5 לפר' , ש' 17-18).
38. מנהל הנתבעת העיד :
"...אמר לי יש מקום כזה וכזה ואני רוצה לראות, ואחרי שהוא ראה אמר לי יש מקום גדול 500 מ' אמרתי לו אני חייב ללכת לראות
ש: הלכת וראית?
ת: כן הייתי במקום עם מיקי, והוא הצהיר בפניי שהשטח של המקום הוא 500 מ' "
(עמ' 11 לפר' , ש' 15-18)
39. טענת מנהל התובעת ולפיה נרשם על ידו שטח מבנה של כ - 500 מ"ר כאשר ה - "כ" הושמט על ידי מנהל הנתבעת, אינה רלוונטית ואינה יכולה לעמוד לו שעה שבסופו של יום הסכם השכירות נחתם על ידי התובעת והיה עליה לבדוק אותו טרם חתימתה.
40. ההלכה קובעת כי שומה היה על מנהל התובעת, כבעל עסק המבקש להיקשר בחוזה, לבחון אותו היטב טרם החתימה עליו ואין במחדלו בכדי להוות הצדקה להפרתו שכן הלכה היא כי "אדם החותם על מסמך מוחזק כמי שקרא אותו והבין את תוכנו וכי חתם עליו לאות הסכמתו". ע"א 6799/02 יולזרי נ' בנק המזרחי המאוחד בע"מ, פ"ד נח(2) 145, 149).
41. באשר לשטח המבנה הרי עיון בהיתר של המבנה (נספח א' לתצהיר מנהל הנתבעת) מלמד כי שטחו של המבנה הינו 439.6 מ"ר, דבר שאינו תואם את השטח שצוין בהסכם השכירות ולו בקירוב ואף אינו מהווה שטח של כ- 500 מ"ר, לו טענה התובעת.
42. בנוסף בהתאם לחוות דעת המודד מטעם התובעת שהוגשה לתיק הרי שטח המבנה הינו 486 מ"ר בלבד.
43. הגם שעל פי חוות הדעת הנ"ל שטחו של המבנה אינו תואם את השטח הנקוב בהסכם השכירות, הרי שמחקירתו הנגדית של המודד עולה כי השטח שצוין בחוות הדעת אף אינו 486 מ"ר אלא 434 מ"ר בלבד , שכן מעדות המודד עולה כי במדידה שביצע במושכר הוא כלל מבנה נוסף ומרפסת, שאינם חלק מהמבנה נשוא הסכם השכירות:
"ש: הבעלים של הנכס הוציאו לנו את ההיתר. על פי ההיתר שטח המבנה הוא כ - 440 מ"ר לא כולל המרפסת. המבנה להבדיל מהמרפסת הוא נבנה לפי ההיתר?
ת: יש מבנה מרכזי של 434 מ"ר ועוד מבנה מונמך של 20 מ"ר והמרפסת 32 מ"ר.
ש: שאלת בית המשפט. מה זה מבנה מונמך הוא לא באותו מפלס?
ת: הוא מונמך תקרה. הוא החלק המקווקו בפינה הדרום מזרחית של הנכס.
ש: אז המבנה בגובה התקני הוא כמה?
ב"כ התובעת: מתנגד לשאלה.
ש: המבנה העיקרי באיזה שטח הוא?
ת: 434 מ"ר."
(עמ' 3 לפר' ש' 29-32 , עמ' 4 ש' 1-6).
44. מכל מקום, אני מוצאת לקבל את שטח הנכס כפי שנקבע בהיתר המבנה שהומצא על ידי התובעת שלא הייתה מחלוקת על תוכנו ושהינו מסמך אובייקטיבי ובלתי תלוי במי מהצדדים.
45. מכאן הוכח כי פרסומי התובעת בדבר שטחו של המבנה, הצהרת מנהל התובעת בפני מנהל הנתבעת ושטח המבנה שצוין בהסכם השכירות, אינם תואמים את שטח המבנה בפועל כפי שצוין בהיתר הבניה 439.5 מ"ר.
46. משקבעתי כי יש לקבל את שטח המבנה בהתאם להיתר הבניה שהינו 439.5 מ"ר , הרי שממילא מתייתר הצורך להגיש חוות דעת מודד מטעם הנתבעת.
47. העובדה כי התובעת טענה כי שטח המבנה הינו 500 מ"ר (ואף לטענתה כ -500 מ"ר) כאשר בפועל השטח עומד על 439.5 מ"ר, הרי עסקינן באי התאמה מהותית המהווה עילה לביטול הסכם השכירות על ידי הנתבעת, במיוחד כשהודעת הביטול נמסרה לתובעת בתוך זמן סביר לאחר שנודע לנתבעת דבר ההתאמה של המבנה למטרותיה , כמתחייב מהוראות סעיף 20 לחוק החוזים לפיו " ביטול החוזה יהיה בהודעת המתקשר לצד השני תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על עילת הביטול, ובמקרה של כפיה - תוך זמן סביר לאחר שנודע לו שפסקה הכפיה."
48. בת.א (מחוזי נצרת) 69542-01-20 גילה לבני נגד שמעון מזרחי (פורסם בנבו) נקבע בדבר חובת הגילוי, כדלקמן: מקום שבו לאחד הצדדים קיימת גישה עדיפה למידע מסוים, או כאשר לצד שכנגד נחיתות בגישה לנתונים הרלוונטיים , ישנו טעם להטיל על בעל האינפורמציה חובת גילוי. חובת הגילוי במקרה כזה מוטלת ביחס למידע חשוב המצוי כבר בידי צד אחד, מעצם מעמדו בעסקה, כאשר הצד שכנגד, לעומת זאת, יכול לגלות מידע זה רק במאמץ ותוך השקעת הוצאות. ואכן, כבר נפסק "במקרה בו לצד אחד יש יתרון על פני הצד האחר בכל הנוגע לקיום המידע או לאפשרות השגתו... חלה עליו חובת גילוי המידע לצד האחר) ע"א 3051/08 סאסי קבלני בנין, עפר וכבישים (1986) בע"מ נ' משרד הבינוי והשיכון, פסקה 12 [פורסם בנבו] (19.1.2010)."
49. במקרה הנדון, אי גילוי שטחו האמיתי של המבנה מהווה לכשעצמו הטעיה כמשמעותה בסעיף 15 לחוק החוזים, המצדיקה ביטול הסכם השכירות (ע"א 4739/19 הנ"ל [פורסם בנבו]).
50. מעדויות הצדדים הוכח שהתובעת הציגה בפני הנתבעת מצג פוזיטיבי מטעה ביחס לשטח המבנה וכן הוכח כי לתובעת, מעצם מעמדה כמשכירה, היה מידע חשוב המתבטא בהיתר שהיה ברשותה , בו צוין מידע מהותי בדבר שטח המבנה. אף על פי כן, היתר זה לא הוצג בפני הנתבעת טרם חתימה על ההסכם, אלא נשלח לנציגיה רק לאחר שנטען בפני מנהל התובעת כי שטח המבנה קטן מ 500 מ"ר ( עמ' 6 לפרו' , ש' 9-15). באי גילויו של המידע הנ"ל לנתבעת, הרי התובעת הפרה את חובת הגילוי שחלה עליה.
51. בהקשר זה אדגיש כי אין בעובדה שהנתבעת הצהירה בסעיף 8 להסכם השכירות כי היא בדקה את המושכר ומצאה אותו מתאים למטרותיה, כדי לשחרר את התובעת מחובת הגילוי המוטלת עליה בדבר גודלו של שטח המבנה, שעה שהוכח בפניי כי שטחו של המבנה היה ידוע לתובעת, ואף על פי כן, היא לא גילתה עניין זה בפני הנתבעת והציגה מצג שווא כאילו שטח המבנה הינו 500 מ"ר.
52. במצב דברים זה, הרי ההתניה הקבועה בסעיף 8 להסכם השכירות בטלה לאור הוראות סעיף 8 לחוק השכירות והשאילה המצוין בסעיף 28 הנ"ל.
53. אדגיש כי לא מצאתי לזקוף לחובתה של הנתבעת אי יזמון אחיו של מנהל הנתבעת, מי שלטענת התובעת היה מעורב במשא ומתן עם התובעת טרם חתימת הסכם השכירות וגילה את אי ההתאמה הנטענת.
54. אמנם מנהל הנתבעת אישר בעדותו כי אחיו היה מעורב במשא ומתן בין הצדדים טרם חתימת הסכם השכירות אך הוסיף כי גם הוא היה מעורב במשא ומתן ונכח במעמד החתימה על ההסכם:
"ש: מי ניהל עם מיקי את המשא ומתן בשם החברה בתחילת הדרך?
ת: בהתחלה היה נאסר עד שנפגשתי עם מיקי במקום ואח"כ אני נפגשתי עם מיקי ביום החתימה על החוזה"
(עמ' 11 לחפר' ש' 6-7)
55. עדותו הנ"ל של מנהל הנתבעת מתיישבת עם עדות מנהל התובעת בתצהירו, לפיה הן מנהל הנתבעת והן אחיו היו מעורבים במשא ומתן טרם חתימת ההסכם ( סע' 13, 17 ו-18 לתצהיר מנהל התובעת).
56. טרם סיום אציין שהתובעת טענה כי במהלך המשא ומתן וטרם חתימה על הסכם השכירות, פנו נציגי הנתבעת לאדריכלית שתכננה את המבנה אשר הציגה בפניהם את תכניות הנכס.
57. לתמיכה בכך, מנהל הנתבעת צירף לתצהירו קלטת ותמליל שיחה שערך עם האדריכלית הנ"ל, בהם אישרה כי טרם החתימה על הסכם השכירות , ביקר במשרדה אחיו של התובעת שראה את תכניות הנכס.
58. הנתבעת התנגדה להגשת התמליל וההקלטה בטענה שהם אינם קבילים כראיה לאמיתות דבריה של האדריכלית בהקלטה ואינם יכולים לבוא במקום עדות ותצהיר מטעמה של האדריכלית שלא הוגש על ידי התובעת, גם אם מנהל התובעת היה חלק מהשיחה עם האדריכלית.
59. לטעמי, שעה שהאדריכלית לא זומנה להעיד ולא נחקרה על תוכן דבריה שבהקלטה והתמליל, לא מצאתי לתת משקל לתמליל ולהקלטה שכן ומדובר בעדות מפי השמועה.
60. הימנעות התובעת מזימון האדריכלית לעדות פועלת לחובתה, במיוחד שזהות האדריכלית ידועה לה. כבר נפסק ש: "אי הבאתו של עד רלוונטי מעוררת, מדרך הטבע, את החשד, כי יש דברים בגו וכי בעל הדין, שנמנע מהבאתו, חושש מעדותו וחשיפתו לחקירה שכנגד" (ע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נ' מתתיהו) (פורסם בנבו).
61. מכאן, בחירתה של התובעת שלא לזמן לעדות מטעמה את האדריכלית, אשר לה, לטענת התובעת, ידיעה אישית על השתלשלות העניינים העובדתית, נזקפת לחובתה.
ייעוד המבנה
62. בסעיף 5 להסכם השכירות נקבע: "מטרת השכירות היא יקב ייצור (יין ואלכוהול) ואחסון בלבד. האמור בסעיף זה הינו תנאי עיקרי בחוזה אשר הפרתו מהווה הפרה יסודית של החוזה".
63. התובעת טענה כי היא לא הצהירה בפני הנתבעת שייעוד המבנה הוא ליקב וכי הנתבעת ידעה שהמבנה מעולם לא שימש כיקב , אלא למטרת אחסנה בכלל ואחסנת מזון לבעלי חיים בפרט והיה עליה להתאים את המבנה לצרכיה.
64. מנגד, לטענת הנתבעת, העובדה כי ייעוד המבנה בהיתר הינו לצורך אחסון מזון לבעלי חיים ולא להפעלת יקב, מהווים אי התאמה מהותית, המהווה עילה לביטול הסכם השכירות.
65. אין חולק, כי בהתאם להיתר של המבנה, השימוש המותר במבנה הוא לאריזה ואחסון מזון לבעלי חיים בלבד. עם זאת, התובעת לא גילתה עניין זה לנתבעת טרם חתימת הסכם השכירות וזאת על אף שידעה (בניגוד לטענתה) כי הנתבעת שוכרת ממנה את המבנה להפעלת יקב במקום, דבר שנרשם במפורש בסעיף 5 להסכם השכירות.
66. מנהל התובעת העיד בתצהירו כי הוא סיפר למנהלי הנתבעת שהמבנה שימש בעבר כמרכז לאחסון והפצה של מזון לבעלי חיים, אך משנשאל בחקירתו הנגדית באם הוא נאמר על ידו כי השימוש הנ"ל הוא השימוש היחידי המותר במבנה, השיב בשלילה (עמ' 9 לפר' , ש' 8-11).
67. מנגד, עדות מנהל הנתבעת לפיה מנהל התובעת מסר לו שהיקב מתאים לכל מטרה, לא נסתרה ( עמ' 15 לפר' , ש' 30-32) ובכל מקרה היה על התובעת חובה לעדכן את הנתבעת אודות השימוש המותר המבנה ובוודאי שמטרת השימוש אותה ביקשה הנתבעת לעשות, אינה אפשרית.
68. על התובעת, כבעלת המבנה, חלה החובה מכוח סעיף 6 (א) לחוק השכירות והשאילה, למסור מושכר המתאים למוסכם בינה לבין הנתבעת, שיכול היה לשמש לייעוד שנקבע בהסכם השכירות, קרי, יקב לייצור ואחסון יין ואלכוהול, שאם לא כן, עסקינן באי התאמה. (השוו - תא"מ (שלום פ"ת) 4752-10-14 לוי נ' אלי באבי [פורסם בנבו] (17.1.2018), במיוחד שמידע בדבר הפעילות המותרת במבנה היה ברשות התובעת (ת.א 69542-01-20 הנ"ל [פורסם בנבו]).
69. היה על התובעת לגלות בפני הנתבעת את העובדה שהמבנה אינו מיועד לשמש כיקב, ואין היא יכולה להסתמך על הצהרת הנתבעת בסעיף 8 להסכם השכירות, לפיה היא בדקה ובחנה את המושכר, בטרם חתימה על הסכם השכירות ומצאה אותו מתאים למטרותיה.
70. בע"א 8068/11 אורי עיני ואח' נגד חן שיפריס ואח' (פורסם בנבו), נקבע:
בעימות שבין מוכר-מפר שידע (או היה עליו לדעת) בעת גמירת החוזה את דבר קיומן של עובדות מסוימות, אותן לא גילה לקונה – לבין רשלנות הקונה שלא בדק ולא גילה אותן עובדות (ואפילו הצהיר שעשה כן) – יד הקונה על העליונה. הוא זכאי לפיכך למלוא התרופות המוקנות בדין לנפגע עקב הפרה בשל אי-התאמה, ובכללן: ביטול החוזה, בצירוף השבה ופיצויים מוסכמים. במקרה שכזה – אין לייחס אשם תורם לחובת הקונה".
71. שעה שהוכח בפניי כי התובעת לא גילתה בפני הנתבעת שהמבנה אינו מיועד לשמש כיקב, בניגוד למטרת השכירות הקבועה בסעיף 5 להסכם השכירות, הרי בכך עומדת לנתבעת עילה לביטול הסכם השכירות, מחמת אי התאמה, עליה ידעה הנתבעת טרם התקשרה בהסכם השכירות עם הנתבעת.
התוצאה
72. התוצאה הינה כי הודעת הנתבעת אל התובעת מיום 27.3.20 בדבר ביטול הסכם השכירות, מחמת אי התאמה, נשלחה כדין.
73. הוכח בפניי כי התובעת לא גילתה בפני הנתבעת כי שטח המבנה אותו שכרה קטן משמעותית מהשטח עליו הצהירה התובעת, הן במשא ומתן שהתנהל בין הצדדים והן בהסכם השכירות, וכן לא גילתה כי ההיתר שניתן למבנה הינו לצורך אריזה ואחסון מזון לבעלי חיים ואינו מתיר שימוש בו כיקב, דבר המקנה לנתבעת עילה לביטול הסכם השכירות, מכוח טעות ו/או הטעיה כמשמעותן בסעיפים 14 (א) ו - 15 לחוק החוזים וכפי שעשתה בפועל.
74. משכך, הרי הנתבעת פטורה מלשלם לתובעת את דמי השכירות, כפי שנקבע בסעיף 23 להסכם השכירות.
סוף דבר
75. לאור האמור, אני מורה על דחיית התביעה.
76. אני מחייבת את התובעת בשכ"ט עו"ד בסך של 17,550 ₪ אשר ישולם לנתבעת על ידי התובעת תוך 30 יום מיום המצאת פסק הדין לידי התובעת שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד לתשלום בפועל.