בית משפט השלום בירושלים
תאד"מ 47073-01-21 ג'יי. אפ. טי. נצח – ג'וויש פיוטורס טרסט (ע"ר) נ' שירה רויאל בע"מ
תיק חיצוני:
לפני כבוד השופטת בלהה יהלום
תובעת/ נתבעת שכנגד
ג'יי. אפ. טי. נצח – ג'וויש פיוטורס טרסט (ע"ר)
ע"י ב"כ עוה"ד יורם ספרן
נגד
נתבעת/ תובעת שכנגד שירה רויאל בע"מ
ע"י ב"כ עוה"ד אורית זילברברג
פסק דין
בפניי תביעה להשבת פיקדון כספי על סך 28,080 ₪ שהעבירה התובע לנתבעת להבטחת תנאי הסכם שכירות, ותביעה שכנגד לפיצוי בגין הפרת הסכם השכירות.
עיקרי העובדות
1. ביום 1.11.2017 נחתם הסכם שכירות (להלן: הסכם השכירות) בין התובעת, עמותה רשומה (להלן: השוכרת), לבין הנתבעת, חברה בע"מ, ובעלת הנכס שברחוב כנפי נשרים 13 בירושלים (להלן: המשכירה) אותו שכרה התובעת. סמוך למועד חתימת הסכם השכירות העבירה השוכרת למשכירה 28,080 ₪ (סכום השווה לשלושה חודשי שכירות) כפיקדון, כפי שהוסכם בסעיף 58 להסכם השכירות.
2. בהתאם להסכם השכירות, היתה אמורה תקופת השכירות להסתיים ביום 28.2.2019. ביום 3.1.2019, נחתם בין הצדדים הסכם הארכת השכירות (להלן: הסכם ההארכה הראשון) ובו הוארכה תקופת השכירות עד ליום 28.2.2020.
3. הצדדים חתמו על הסכם הארכה נוסף (להלן: הסכם הארכה), הנושא את התאריך 14.1.2020. ובו הוארכה תקופת השכירות עד ליום 28.2.2021. נוסח הסכם ההארכה זהה לנוסח ההסכם ההארכה הראשון.
4. כידוע, בחודש מרץ 2020 התפרצה בעולם מגפת הקורונה. וכך, בחודשים אפריל ומאי 2020 שילמה השוכרת דמי שכירות בסך 4,000 ₪ בלבד, וביום 27.5.2020 פינתה את המושכר.
טענות הצדדים
5. לטענת השוכרת, עם פרוץ מגפת הקורונה בחודש מרץ 2020 נעצרה פעילותה, הן במובן זה שתרומות שהועברו אליה נפסקו והן במובן זה שטיולים לא יצאו עוד לפועל, ותיירים לא הגיעו לארץ. עקב כך היא פנתה למשכירה וסוכם כי דמי השכירות לחודשים אפריל ומאי 2020 יעמדו על 4,000 ₪ בלבד, ולאחר מכן תבוצע הערכת מצב. משהתברר כי המצב לא עומד להשתפר ונוכח סירובה של המשכירה להפחית את הדמי השכירות סוכם כי השוכרת תפנה את המושכר, ובהתאם לכך פינתה את המשרד ביום 27.5.2020. כאשר פנה השוכרת אל המשכירה בבקשה לקבל חזרה את הפיקדון סירבה לכך המשכירה ולכן הוגשה התביעה שבכותרת. בתמצית, טוענת השוכרת כי כל התמורות והשינויים היו בהסכמה בין נציגה, תחילה הגב' יעל זדנוביץ' (להלן: יעל) ובהמשך מר בן טוייס (להלן: בן) לבין ניר מיכאלי (מקסימוב) (להלן: ניר), ולכן אין שחר לטענות המשכירה, בתביעה שכנגד, לפיהן הפרה השוכרת את הסכם השכירות והסבה לה נזקים כלשהם.
6. בכתב ההגנה, טענה המשכירה כי השוכרת הפרה את הסכם השכירות עמה ולכן לא אך שהיא זכאית לפיקדון הכספי אלא שעל השוכרת לפצות אותה בהתאם לסעיף 60 להסכם השכירות, ועל כן הגישה, כאמור, תביעה שכנגד.
7. בתביעה שכנגד, טענתה המשכירה כי השוכרת הפרה את הסכם השכירות בכך שלא הפקידה בידה 12 המחאות לתשלום דמי השכירות השנתיים, מראש, כפי שנקבע גם בהסכם השכירות וגם בהסכם ההארכה; לא שילמה את דמי השכירות במלואם עבור החודשים אפריל ומאי 2020 וכפתה עליה לקבל דמי שכירות מופחתים כשהיא מנצלת את העובדה שלא העבירה לה שיקים מראש אולם יכלה להפקיד (לשיטתה) גם ללא הסכמת השוכרת; השוכרת עזבה את המושכר באמצע תקופת השכירות על דעת עצמה, והמשכירה נאלצה להסכים בדיעבד לעזיבתה; השוכרת לא העבירה לה העתק מפוליסת את המושכר כפי שהתחייבה בסעיף 20 להסכם השכירות ולא צבעה וניקתה את המושכר בעת עזיבתה, כפי שהתחייבה בהסכם השכירות. עקב כך, עתרה המשכירה לפיצוי בסך 10,530 ₪ בגין דמי תיווך ששילמה למתווך; וסך של 4,037 ₪ עבור ניקוי וצבע; סך של 11,700 ₪ עבור שכר טרחת עו"ד בטיפול בתביעה ופיצוי מוסכם בסך 50,000 ₪. סה"כ תבעה הנתבעת שכנגד 76,267 ₪.
8. בכתב ההגנה לתביעה שכנגד, טענה השוכרת כי ההתנהלות מול המשכירה היתה באווירה טובה, וההסכמות לכל העניינים בגינם המשכירה תובעת כעת, היו בעל פה ובהתנהגות. כך לעניין הפקדת ההמחאות, הפחתת דמי השכירות וקיצור תקופת השכירות. כל אלו, כך טענה, מהווים ויתור, השתק ומניעות מצדה להעלות טענות אלו כעת, לראשונה, לאחר מסירת החזקה וסיום ההתקשרות. השוכרת טענה כי לכל אורך הדרך הסתמכה על ההסכמות הללו, והעלאתן לראשונה לאחר שביקשה לקבל חזרה את הפיקדון הכספי, מהווה חוסר תום לב ומנוגדת לדין.
9. בהתאם לתקנה 82(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט – 2018 (להלן: התקנות), ינומק פסק הדין להלן בתמציתיות, שכן אין בו חידוש, חשיבות מיוחדת לציבור או כל טעם מיוחד אחר.
דיון והכרעה
10. מאחר וטענות ההגנה של המשכירה הן טענות התביעה שלה בתביעה שכנגד, נדון תחילה בתביעה שכנגד, אחת לאחת. אך בטרם נדון באלו, מספר הערות כלליות:
א. נציג המשכירה והעד מטעמה, ניר, בחר להיות נוכח במהלך חקירתם של בן ושל יעל; יעל אינה עובדת עוד בעמותה ולטענת השוכרת, היקף עבודתו של בן בעמותה הצטמצם אף הוא, מטעם זה טענה השוכרת כי יש לראות בהם עדים שאין להם עניין אישי בתוצאת ההליך, בשונה מניר שעדיין משמש מנהל נכסים אצל המשכירה. אני מוצאת כי יש ממש בטענה זו.
ב. מטעם המשכירה לא הובא לעדות מנהל החברה, רמי, שלפחות חלק מהדברים מצויים בידיעתו האישית, כפי שנפרט להלן, ויש להחיל בעניין זה את ההלכה באשר להימנעות מהבאת עד, אשר יש להניח כי לו היה מגיע לעדות היה מעיד לרעת המשכירה.
ג. עדותו של ניר הינה בעדות יחידה של בעל דין, כמשמעה בסעיף 54 לפקודת הראיות [נוסח חדש], תשל"א – 1971.
ד. בכתב התביעה שכנגד עתרה המשכירה לפיצוי בגין דמי התיווך ששילמה, ניקוי וצביעה, ששכ"ט עו"ד ופיצוי מוסכם בגין ההפרה, ורק לראשי נזק אלו אתייחס להלן. במהלך הדיונים העלתה המשכירה טענות לגבי השכרת משנה מצד השוכרת ועל השלמת דמי השכירות בחודשיים בהם נטען להסכמה על הפחתת דמי השכירות. כל אלו מהווים הרחבת חזית שלא התבקשה וממילא לא אושרה ולכן לא תידון להלן. עוד נזכיר כי מאחר ועסיקנן בתביעה ותביעה שכנגד בסדר דין מהיר, הרי שכל הראיות צורפו לכתבי הטענות.
אי מסירת שיקים דחויים עבור תקופת השכירות השנייה
11. אין מחלוקת כי השוכרת לא העבירה למשכירה שיקים עתידים לתשלום דמי השכירות. המשכירה טוענת כי מדובר בהפרה של הסכם השכירות ואילו השוכרת טוענת כי העובדה שהמשכירה לא עמדה על כך בחודשי הארכת תקופת השכירות, הרי שלא מדובר עוד בהפרה.
12. המשכירה טענה כי כן היה מדובר בעניין עקרוני וכי יעל "משכה" אותה שוב ושוב. ההתכתבות בין הצדדים מלמדת על כך שניר ביקש מיעל את השיקים מספר פעמים: במייל ששלח ליעל ביום 14.1.2020 בערב, נרשם כי מצורף החוזה וכי היא מתבקשת להעביר למישהי בשם איילה 12 שיקים, בתגובה היא משיבה שנגמרו להם השיקים וכי עמוסה בעבודה והאם אפשר להמתין שבועיים, וניר משיב כן אין בעיה, רק תחתמי על החוזה (yes no problem. Just sign the contract""). מהתנהלות זו אנו למדים כי אין מדובר בעניין עקרוני ומהותי ואי העברת השיקים במועד החתימה לא היווה בעיה מבחינת המשכירה או מניעה לחתימה על הסכם ההארכה. גם בתאריך 2.2.2020 ניר פונה ליעל ומתעניין מה עם השיקים (בלי לעמוד על כך שמדובר בהפרה, לא כל שכן הפרה יסודית וכד') והיא מסבירה כי יש לה מעט שיקים חתומים, היא יכולה להעביר לו אותם כעת או שהוא מעדיף להמתין שיגיעו שיקים חתומים והיא תעביר את כולם ביחד. בתגובה עונה ניר שזה בסדר מבחינתו שהיא תעשה העברה בנקאית עבור חודש פברואר ותעביר את כל השיקים העתידיים עד ליום 20.2.20202. יצוין כי בהזדמנות זו הוא מזכיר לה שהיא עדיין לא חתמה על החוזה. בתאריך 21.2.2020 ניר מבקש את השיקים וכך גם ב 24.2.20202. כאמור, לאחר מכן, כבר התפרצה מגפת הקורונה והשיח בין הצדדים התמקד בגובה דמי השכירות ובמועד הפינוי.
13. לאחר ששקלתי את טענות הצדדים בעניין זה, אני מקבלת את טענת השוכרת וקובעת כי אין לראות באי העברת השיקים עבור כל תקופת הארכה משום הפרת הסכם השכירות ואנמק.
14. ראשית, המשכירה לא עמדה על תנאי זה במועד החתימה. בהסכם הארכה שנחתם בין הצדדים ביום 14.1.2020, נקבע, בסעיף 1, כי הצדדים מאריכים בזאת את תקופת השכירות לפרק זמן של שנה נוספת, מיום 14.1.2020 ועד ליום 28.2.2021; נקבע כי דמי השכירות יעמדו על 8,500 ₪ בצירוף מע"מ וכי "השוכרת ימסור במעמד חתימת מסמך זה 12 שיקים בסך 9,945 ₪ לתאריך ה- 1 לכל חודש שכירות" עוד נקבע כי "למעט האמור לעיל לא יחול כל שינוי נוסף בתנאי השכירות". אין מחלוקת כי השיקים לא נמסרו במועד החתימה, וכי בכל זאת בחרה המשכירה להאריך את תקופת השכירות, ובהתנהגות זו שידרה כי לא מדובר בעניין עקרוני ומהותי מבחינתה, שאחרת מועד החתימה היה נדחה עד להמצאת השיקים. יושם אל לב, כי חתימת הסכם ההארכה, ביום 14.1.2020, לא היתה ברגע האחרון, הסכם השכירות היה בתוקף עד ליום 28.2.2020 (ס' 7 להסכם השכירות), ניתן היה להמתין עד להגעת פנקס השיקים ואז לחתום על הסכם ההארכה, שממילא חתימתו התעכבה. שנית, לא מדובר בתנאי יסודי להסכם השכירות. בהתאם להסכם השכירות התנאי לפיו יש להעביר את השיקים מראש (ס' 12.1 להסכם השכירות) לא היה סעיף יסודי. בסעיף 63 להסכם השכירות נקבע אילו סעיפים הם תנאים עיקריים ויסודיים והפרתם ינקו למשכירה את הזכות לבטל את ההסכם, לדרוש פינוי מיידי ולדרוש פיצוי מוסכם בסך 50,000 ₪, וסעיף 12 אינו אחד מסעיפים אלו. לו יטען כי אין מדובר בהפרה יסודית, אלא בהפרה "סתם" הרי שהפרה שכזו גם מצריכה הודעה מצד המשכירה, שמדובר בהפרה ויש לתקן אותה בתוך פרק זמן נקוב, מה שלא נעשה, וגם נדרשת היא להראות מה הנזק שנגרם וזאת לא נעשה שכן כפי שנראה להלן, ההפחתה בדמי השכירות היתה בהסכמה. אם טענת המשכירה היא כי לו היו בידה שיקים עתידיים היתה יכולה לעשות בהם שימוש שלא על דעת השוכרת, בניגוד להסכמות מפורשות או לאחר סיום תקופת השכירות כפי שנשאל ניר בחקירתו (עמ' 19 לפרוטוקול), הרי שמוטב היה כי טענות אלו לא יטענו כלל.
15. הטענה כי אי העברת השיקים הינה הפרה המזכה בפיצוי המוסכם, בסך 50,000 ₪ – נדחית.
אי המצאת פוליסת ביטוח לנכס עבור תקופת השכירות האחרונה
16. בכתב התביעה שכנגד טענה המשכירה כי השוכרת לא המציאה לה מסמך המעיד על כך שהיא דאגה לבטח את המושכר כפי שהתחייבה בהסכם השכירות (ס' 3.6.4 ו- 44-45 לכתב התביעה שכנגד) וכי היא זכאית לפיצוי בגין הפרה זו. ודוק בכתב התביעה שכנגד לא נטען כי לא נערך ביטוח, אלא כי הפוליסה לא הומצאה.
לאחר שבחנתי את טענות הצדדים אני מוצאת כי גם דינה של טענה זו להידחות.
17. סעיף 20 להסכם השכירות, שלגביו נקבע בסעיף 63 להסכם השכירות כי הוא הסכם יסודי, קובע כי ישנה חובה לערוך ביטוח "שיבטח כל נזק, מכל מין וסוג". הסעיף שקובע כי על השוכר להעביר למשכירה העתק מפוליסת הביטוח, סעיף 23, אינו סעיף יסודי, מכאן שאי המצאת הפוליסה, אינה מהווה הפרה יסודית של הסכם השכירות. בהתאם לסעיף 54 להסכם השכירות, גם לא היתה דרישה בכתב להמציא מסמך שכזה, ואני מקבלת את טענת השוכרת כי עד לדרישתה לקבל חזרה את דמי הפיקדון לא נשמעה מצדה של המשכירה כל טענה בעניין זה.
18. באופן דומה בעניין אחר, נקבע בפסיקה כי: "אי-עמידה ממושכת על ביצוע זכות חוזית במועדה הנקוב עשויה ליצור את הרושם, בעיני כל משקיף, כי האיחור אינו עוד בבחינת הפרה היורדת לשורש העיסקה" (ע"א 2825/97 מוחמד אבו זייד נ' ברוך מקל, פ"ד נג(1) 402), ובמילים אחרות, העובדה שהמשכירה לא טענה בעניין זה דבר לכל אורך תקופת החוזה, ואין בפניי אינדיקציה לכך שגם בשנים שקדמו להסכם ההארכה קיבלה לידיה, או ביקשה לקבל לידיה העתק מהפוליסה, שומטת את הקרקע מדרישתה כעת לפיצוי כספי בגין אי המצאת הפוליסה, כאשר בכלל לא מדובר בתניה שנקבעה כיסודית. אוסיף, כי ככל שהטענה היא כי אין מדובר בהפרה יסודית אלא בהפרה "סתם", הרי שקל וחומר שהיה על המשכירה לפחות לבקש את העתק הפוליסה, מה שלא נעשה, וממילא הוא לא הוקצב בזמן וגם לא הוכח נזק כלשהו מעצם אי קבלת העתק מן הפוליסה. ולכן גם הטענה הזו נדחית.
קיצור תקופת השכירות
19. אין מחלוקת כי בהתאם להסכם ההארכה היתה השוכרת אמורה להישאר במושכר עד ליום 20.8.2021, וכי עזיבתה ביום 27.5.2020 קודמת למועד סיום תקופת השכירות בהסכם. אלא, שלטענת השוכרת כך סוכם עם המשכירה עקב פרוץ מגפת הקורונה והצמצום הדרסטי בהכנסותיה כעמותה החיה מתרומות. המשכירה טענה בכתבי טענותיה כי בהתאם לסעיף 12.4 להסכם השכירות היה על השוכרת לשלם את כל דמי השכירות, לכל תקופת השכירות גם אם לא השתמשה במושכר ולמרות סעיף זה, בחרה השוכרת, על דעת עצמה, לסיים את תקופת השכירות מוקדם יותר (פרק ג.3 לכתב התביעה שכנגד).
20. ברי כי אם בוחר שוכר לצאת ממושכר ללא אישור המשכיר, באופן חד צדדי, מהווה הדבר הפרה של הסכם השכירות, אולם השוכרת טוענת כי הדבר נעשה בתיאום עם המשכירה וללא כל סייג מצדה.
נבחן אם כן, את ההתכתבויות בין הצדדים בזמן אמת על מנת להתחקות אחר אומד דעת הצדדים.
21. ביום 29.3.2020 כותבת יעל לניר כי בן עדכן אותה באשר לשיחתו עם ניר, וכי היא מודה לו על הנכונות להתאמות (accommodating) ומבקשת לאשר כי השכירות הרגילה (the regular rent) לחודשים אפריל ומאי מבוטלות (waved) ובמקום, תשלם השוכרת 4,000 ₪ לכל חודש ויעל מציעה להעביר ביום 1.4.2020 8,000 ₪ כתשלום לשני החודשים אפריל ומאי. למחרת היום, בתאריך 30.3.3.2020, עונה לה ניר: "היי יעל, אני מאשר בהצלחה!" (נספח 3 לכתב התביעה), מכאן אני למדה כי ההפחתה של דמי השכירות בחודשים אפריל ומאי היתה מאושרת, מוסכמת ומקובלת. יצוין בחקירתו אישר ניר שאין אינדיקציה לכך שהנוסח "אני מאשר בהצלחה!" מלמדת על העדר ברירה:
"ש. תוכל להראות לי בהתכתבות שאתה מאשר כי אין לי ברירה או לא הבאתם לי שיקים
ת. אין לי" (עמ' 19 ש. 29-30).
22. כחודש לאחר ההתכתבות הנ"ל, פונה רמי אל בן במייל, ביום 28.4.2020 בשעה 10:52, ומבקש לדעת האם השוכרת מבקשת להאריך את החוזה (I have to know if you are going to prolong you're contract) ואם כן, הוא מבקש שיקים עבור 12 החודשים החל מחודש יוני וחוזה חדש חתום. ככל שלא, השוכרת מתבקשת לפנות את המושכר עד סוף חודש מאי (כפי שנעשה בפועל). לא ברור לשם מה נדרש חוזה חדש, והלא כבר נחתם הסכם הארכה בחודש ינואר 2020. אם אלו שתי האופציות שהוצעו, מה למשכירה כי תלין על כך שהשוכרת בחרה אחת מהן? גם כאן כאשר נשאל על ידי על כך אישר זאת:
"ש.כ.ה אתה פירטת בעצמך שתי אופציות. אם אתם לא מעוניינים אז תפנו, אופציה א' מעוניינים, אופציה ב' תפנו
ת. את צודקת, תמיד יש אופציה, יש לי שתי אופציות"
(עמ' 22 ש. 7-9)
23. מכל מקום, שלוש שעות לאחר מכן, בשעה 13:16 כותב בן לניר שהוא מודה לו בשנית על סבלנותו, וכי בכל הקשור להתקדמות הלאה, הסיטואציה מאתגרת, הם צריכים לחתוך בעלויות ולכן מבקש לדעת מה דמי השכירות המינימליים שיסכימו לקבל. בן משיב לו כי הוא מבין שהמצב מאתגר, המגפה משפיעה על כולם אך יש להם שוכר פוטנציאלי שעשוי לשכור את המשרדים ולכן דמי השכירות הנמוכים ביותר להם יוכלו להסכים הם 8,000 ₪ בצירוף מע"מ, וניר מבקש תשובה עד לסוף השבוע וכן שב ומבקש לחתום על חוזה ולהעביר שיקים חתומים. בשעות הלילה משיב לו בן האם זה הסכום הנמוך ביותר האפשרי, שכן קיוו להפחתה משמעותית יותר שאחרת זה לא יעבוד (we were looking for something more significant or I just don't think this will work). ככל הנראה ניר העביר את המייל הזה לרמי, שכן המשך ההתכתבות היא תגובתו של רמי "ניר מתי נגמר החוזה שלהם? הוא עולה לי על העצבים", מיום 29.4.2020 בשעה 11:58. בהמשך היום משיב ניר לבן כי למרבה הצער, הם יכולים להוריד את דמי השכירות ל- 8,000 ₪ בחודש שכן הם כבר ספגו הפסד משמעותי של 9,000 ₪ בחודשים אפריל ומאי. ניר ממשיך כי ככל שהדבר לא מקובל על השוכרת, הם מתבקשים להישאר עד שאחד מהם ימצא שוכרים וכי הוא מקווה שהדברים כן יסתדרו. למחרת, מבקש בן מניר מספר ימים לבחון את האופציות. כשבוע לאחר מכן, ביום 7.5.2020, פונה ניר לבן ומבקש תשובה האם בכוונת השוכרת להישאר במשרד. בן משיב לו כי 99% שהם עוזבים, כי בכוונתם לאחסן את הציוד ולשכור משרד בשנית בעוד שנה, בן מתעניין האם מי שמגיע יהיה מוכן לשלם להם 5,000 ₪ כדי לסייע להם לעבור, והתשובה למייל הזה, ככל שהיתה, לא צורפה על ידי הצדדים.
24. הפרוט לעיל נדרש כדי להראות שהיתה בין הצדדים התכתבות ענפה וברורה, ובשום שלב לא כותבים ניר או רמי ש ההפחתה בדמי השכירות מהווה הפרה של הסכם השכירות, כי ההפחתה היא כנגד השלמת דמי השכירות מהפיקדון, כי העזיבה המוקדמת מהווה הפרת הסכם וכן הלאה על זו הדרך. אני מתרשמת שאכן, כטענת השוכרת, עד למועד שבו ביקשה את הפיקדון בחזרה, לא היתה למשכירה טענה להפרת ההסכם, דרישה לעזיבת המושכר וכד', להפך, עולה כי המשכירה היתה נכונה להפחית את דמי השכירות, כפי שעשו משכירים רבים אחרים בוודאי במציאות החדשה של תחילת מגפת הקורונה, בטרם התבררו הדברים.
אם משכירה סברה שמגיע לה פיצוי בגין הפרת ההסכם מדוע לא העלתה את הטענה מיוזמתה בשום שלב לפני עזיבת המושכר? העלאת הטענה לראשונה, רק לאחר שהשוכרת מבקשת חזרה את הפיקדון, לא מלמדת על תום לב ועל התנהלות כנה. מצופה היה שהמשכירה תודיע, בצורה ברורה כי דמי השכירות הם ללא שינוי, וכל הפחתה תרד מהפיקדון. היא לא עשתה כן, אלא הבהירה לכל אורך הדרך שהיא מוכנה להפחתה, שהיא באה לקראת, שהיא מוכנה גם להפחתה עתידית של 500 ₪ בדמי השכירות, ולכן לא ניתן להלום כי כוונתה היתה לכל אורך הדרך שהחסרים יושלמו מהפיקדון, ואיני רואה בעזיבה המתואמת והמוסכמת משום הפרה של הסכם השכירות (כזכור, המשכירה לא עתרה להשלמת דמי השכירות, אלא רק טענה כי ההפחתה המוסכמת מהווה הפרה).
דמי תיווך עבור מציאת שוכר חלופי
25. נספח ה' לכתב התביעה שכנגד הוא חשבונית (בלבד, ללא קבלה) על סך 10,530 ₪ ששילמה, לכאורה המשכירה, לעוסק מורשה בשם חסקי נכסים והשקעות עבור "דמי תיווך עבור השכרת משרד בית ענבר קומה 4 90 מטר רח' כנפי נשרים 13 י-ם" מיום 31.5.2020. השוכרת טענה כי היות שיש למשכירה שלושה נכסים בבית ענבר, אי אפשר לקשר בין החשבונית לבין המשרד אותו שכרה. אף אם אניח כי אכן המשכירה שילמה למתווך עבור מציאת שוכרים במקום השוכרת, מה המקור לחיובה בדמי התיווך? הסכם השכירות לא מתייחס לאפשרות שכזו, בכל ההתכתבות הענפה בין הצדדים בחודשים פברואר – מאי 2020 אין התייחסות לדמי תיווך שהמשכירה דורשת מהשוכרת לשלם. ונראה כי טענה זו נולדה לראשונה, גם היא, כאשר השוכרת ביקשה לקבל חזרה את הפיקדון.
26. ככל שהמשכירה אכן סברה, בזמן אמת, שהיא זכאית לקבל מהשוכרת דמי תיווך, הרי שהיה עליה להודיע על כך לשוכרת, ולומר בצורה ברורה שעקב היציאה המוקדמת היא תשכור את שירותיו של מתווך ותאפשר לשוכרת לאתר שוכר חלופי או מתווך אחר או לשאת ולתת על דמי התיווך וכד'. המשכירה לא רק שלא אומרת כך, אלא מבהירה מה כן מצופה מהשוכרת, במייל ששלח ניר לבן ביום 29.4.2020 כותב ניר השוכרת מתבקשת להישאר במושכר עד שאחד מהם ימצא שוכרים, מדוע לא ציין במכתב זה שהוא מעסיק מתווך, שדמי התיווך יושתו על השוכרת וכן הלאה. מעבר לצריך אוסיף כי המשכירה לא הביאה את המתווך, לא ידוע מתי פנתה למתווך, האם היו ניסיונות למצוא שוכרים ללא מתווך, וכן לצרף קבלה להוכחת התשלום בפועל.
משכך גם טענה זו נדחית.
מצב הנכס בעת העזיבה
27. נספח ו' לכתב התביעה שכנגד הוא חשבונית מס (ללא קבלה) על סך 3,159 ₪ עבור צביעת משרד ביום 7.6.2020 וחשבונית על סך 878 עבור עבודת פוליש בכתובת "ג. שאול", מיום 27.5.2020.
לטענת המשכירה, השוכרת השאירה את המושכר במצב מוזנח מי שחייב שירותי ניקיון וצביעה בעלות כוללת של 4,037 ₪. השוכרת טענה, ובצדק, כי מי שהיה נוכח במועד השבת החזקה במשרד מטעם המשכירה היה רמי שלא הובא לעדות, לא רק שלא הובא לעדות, אלא שלא צורפו ראיות כגון: תמונות של מצב המושכר ביום 27.5.2020. אם סברה המשכירה שמצב המושכר הוא כה ירוד מדוע לא צילמה זאת?
בדיונים עלה כי השוכרת מאשרת שלא צבעה את המושכר ולא ניקתה כדבעי, אולם הפנתה לכך שהשאירה בו רהיטים שהשוכר שבא אחריהם נהנה מהם.
28. אני מקבלת את טענת השוכרת, שהמשכירה לא צירפה ראיות כגון: קבלות תשלום, עד הראייה רמי שלא הובא לעדות ולא תמונות של מצב הנכס. מאידך גיסא, השוכרת מודה שלא צבעה ולא ניקתה אחריה, אלא טוענת כי השאירה ריהוט ששווי אלפי שקלים כמעין טענת קיזוז, אך גם השוכרת לא צירפה תמונות של הריהוט ולא הוכיח כי אכן הותירה ריהוט בשווי המסוים לו היא טוענת. לכן אני מורה כי המשכירה זכאית להשבת הסכום ששולם בעד צביעת המשרד בסך של 3,159 ₪, אך דוחה את טענתה לעניין הפוליש. ראשית, בהסכם השכירות אין דרישה לביצוע פוליש בסיום תקופת השכירות, ושנית, החשבונית של הפוליש כללית ביותר במובן זה שהכתובת בה היא "ג. שאול" ולא ניתן לקשור בין שכונה כללית לבין נכס ספציפי כאשר ניר מתאר שלמשכירה 30-40 נכסים (עמ' 2 ש. 17).אוסיף כי גם לא סביר שהפוליש בוצע בו יום שהשוכרת פינתה את המושכר (27.5.2020), לפני ניקוי המושכר וצביעתו.
29. אם כן, אני מקבלת את טענת המשכירה בעניין הצבע ודוחה את הטענה לעניין הפוליש. המשכירה זכאית לתשלום בסך של 3,159 ₪ מהשוכרת.
סיכום
30. על המשכירה, שירה רויאל בע"מ, להשיב לשוכרת ג'יי אף טי נצח ג'וויש פיוטרס טרסט, 24,921 ₪ בצירוף ריבית והצמדה מיום 27.5.2020 ועד למועד פסק הדין.
31. באשר לפסיקת ההוצאות לטובת השוכרת. מילותיו הראשונות של ב"כ התובעת בדיון הראשון היו "היינו מוכנים לקיזוז הצבע" (עמ' 1 ש. 13), ולכן, איני רואה בעצם קבלת טענה זו, שהיתה מוסכמת מהיום הראשון, טעם להפחתת הוצאות המשפט או שכר טרחת ב"כ השוכרת. כל יתר טענות המשכירה, נדחו כולן.
32. בשים לב להיקף ההליך שנוהל, הגם שהיה בסדר דין מהיר, כמו גם להוצאות המשפט אליהן נדרשה השוכרת אני מורה כי המשכירה, שירה רויאל בע"מ, תשלם לשוכרת ג'יי אף טי נצח ג'וויש פיוטרס טרסט, את הוצאות העדים מטעמה, אגרות בית משפט, והוצאות המתורגמן מאנגלית, וכן שכ"ט עו"ד בסך 11,700 ₪.
33. הסכומים ישולמו בתוך 30 יום, שאחרת יישאו ריבית והצמדה עד לתשלום בפועל.
34. המזכירות תשיב לתובעת את הפיקדון בסך 5,000 ₪ באמצעות בא כוחה.