בית משפט השלום בכפר סבא
ת"א 29838-04-20 מקמל ואח' נ' פוליגון נדל"ן בע"מ ואח'
תיק חיצוני:
לפני כבוד השופטת חגית בולמש
תובעים ונתבעים שכנגד
1. שלמה מקמל ת.ז. xxxxxxxxx
2. ש.א. מקמל משאיות בע"מ ח.פ. 515896421
ע"י ב"כ עוה"ד רפאל בייפוס
נגד
נתבעת ותובעת שכנגד פוליגון נדל"ן בע"מ ח.צ. 520029562
ע"י ב"כ עוה"ד אורי ברימר ואורנה ברימר
פסק דין
תביעה ותביעה שכנגד של שוכר (מקמל) ומשכיר (פוליגון), אשר התקשרו בהשכרת כ- 18 דונמים של קרקע חקלאית להפעלת עסק מסחרי, לא חקלאי, של המשכיר וההשכרה הופסקה על ידי רשויות האכיפה והרשעה בגין שימוש חורג זה. לאחר הליכים פליליים אלה וצווי פינוי, חלוקים הצדדים בשאלת ההוצאות והשכירות, ואשם של מי מהצדדים. המשכיר מבקש לקבל שיפוי בגין השכירות שלא שולמה עד תום החוזה ו/או תקופת ההחזקה בפועל, והשוכר מבקש לקבל שיפוי על ההוצאות שהוציא כתוצאה מכך, לרבות טענות להתקשרות בהסכם לא חוקי, שלא בתום לב, וכן טענות בנוגע לגובה הארנונה ועלויות פינוי בטרם סיום ההסכם.
אלמלא הושכר השטח החקלאי לשימושים חורגים אסורים, שכבר נאסרו על ידי רשויות התכנון והבניה בעבר, ולא היה מופעל על קרקע חקלאית עסק שהקמתו במקום אסורה על פי התב"ע, ללא רישיון, לא היה בא תיק זה לעולם.
כללי:
הצדדים, הסכמי השכירות וגדר המחלוקת
1. התובעת והנתבעת שכנגד (להלן: "מקמל") הינה חברה פרטית, שבעבר נוהלה כעוסק מורשה. עסקי התובעת הינו סחר בחלקי חילוף של משאיות, כשמטרות החברה כוללות רכישת משאיות אחרי תאונה מחברות ביטוח, לפירוק, גריסה וכגרוטאות. מדובר בעסק ותיק, בן 50 שנה, לו נדרש שטח גדול לאחסון המשאיות. עסקה של התובעת הועתק, בעקבות הסכמי השכירות, וכפי שיפורט להלן, ממקום מושבה הקודם אל המקרקעין נשוא תביעה זו.
2. התובע והנתבע שכנגד (להלן: "מר מקמל") הינו הבעלים של מקמל, מכוח ערבותו האישית, ומי שחתם על הסכם השכירות עם הנתבעת, בהתחייבות וערבות אישית.
3. הנתבעת והתובעת שכנגד (להלן: "פוליגון") הינה חברה ציבורית, שבבעלותה המקרקעין נשוא התביעה, ועיסוקה המרכזי הינו השכרת שטחים ומבני תעשיה.
4. התביעה הוגשה בתחילה על ידי התובעים, בטענות כספיות מדיני החוזים, לרבות טענות למרמה, אי חוקיות, הטעיה ועוד, וכן בקשה למתן צו עשה להורות על ביטול הסכם השכירות בשל הגשת כתב אישום כנגד מקמל ומכתב פינוי מטעם עיריית פתח תקווה, בקשה להותיר לתובע בתוך 3 חודשים לפנות את המגרש ללא תשלם דמי שכירות והקפאת הליכים בגין חוב מוכחש לפוליגון עד לבירור התביעה.
5. התביעה שכנגד הוגשה על ידי פוליגון לאכיפת הסכם השכירות, על כלל סעיפיו, עד תום תקופת ההסכמים, לרבות חובות עבר.
6. המקרקעין נשוא הסכם השכירות הינו קרקע חקלאית על פי התב"ע. הקרקע הושכרה, כפי שיפורט, לצרכים מסחריים – עסקיים שאינם חקלאות.
7. בטרם ההתקשרות בין הצדדים, שכרה את הנכס מפוליגון חברת נגב קרמיקה, שהוצאה מן המושכר לאחר שננקטו הליכי אכיפה והוצא צו איסור שימוש חורג. הליכים אלה לא גולו בצורה ברורה בהסכם השכירות, כי אם אזכור כללי בנוגע להליכים קודמים, וכן לא גולו על ידי פוליגון לבית המשפט במסגרת ניהול ההליך. משכך, על אף אזכורם בכל ההליך, לרבות בתצהירים של הצדדים, לא צורפו הליכים אלה במלואם לתיק בית המשפט, אולם לא קיימת מחלוקת באשר לאיסור על שימוש חורג.
הסכמי השכירות בין הצדדים:
8. ביום 1.11.16 נחתם הסכם שכירות הראשון בין מר מקמל לבין פוליגון בשטח של 13,000 מ"ר הידועים כחלק מחלקה 22 בגוש 6351, למשך 72 חודשים (להלן: "הסכם השכירות").
9. בטרם הסכם השכירות הועברו טיוטות של ההסכם בין עורכי הדין של הצדדים, עו"ד יאיר יעקובוביץ מטעם מקמל ועו"ד גיל שרון מטעם פוליגון, וכך גם באמצעות עו"ד כהן. כחלק מהמשא ומתן, בחודשים ספטמבר ואוקטובר 2016 נשלחו תכתובות המייל וטיוטות ההסכמים על שמו של מר עמוס דבוש כשוכר (להלן: "מר דבוש").
10. מספר סעיפים בהסכם השכירות דנו במשמעות השכרת המקרקעין למטרות ניהול העסק ואחריות המשכיר לעניין הוצאת הרישיונות:
10.1 בהתאם לסעיף 3.3 מר מקמל התחייב לפעול לקבלת היתרים, ופוליגון התחייבה להמציא ולחתום על מסמכים רלבנטיים, ככל שיידרש.
10.2 בסעיף 3.4 קבעו הצדדים מנגנון לסיום ההסכם ללא תשלום פיצויים, בכפוף לכך שניתנה הזדמנות סבירה לכל צד לסילוק המניעה במקרה של דרישה או התראה מרשות שלטונית להפסקת פעולות השוכר במושכר או קבלת צו שיפוטי להפסקת השימוש במושכר.
10.3 בסעיף 3.5 הצהיר מר מקמל כי בדק את מיקום המושכר ואת אפשרויות השימוש במושכר על פי חוק בכלל ולצרכי עסקיו בפרט, בחן את המצב המסחרי, התכנוני והמשפטי, ידועים לו פרטי התב"ע וקיבל כל מידע הנראה לו רלוונטי בקשר למושכר והוא מתאים למטרותיו תוך ויתור על כל טענת אי התאמה. כן הצהיר כי לאחר כל בדיקותיו הגיע למסקנה כי יוכל להשיג את כל האישורים והרישיונות הנדרשים לצורך הפעלתו במושכר.
10.4 בסעיף 4.2 בהגדרת מטרות השכירות נקבע כי מר מקמל ישכור את המושכר לשם ניהול עסק בהתאם ובכפוף להוראות כל דין, לרבות הוראות התב"ע החלות על המושכר.
10.5 בסעיף 11.6 הצהיר מר מקמל כי ידוע לו שייעוד המקרקעין הינו לשימוש חקלאי בלבד וכי בעבר ניתן צו מניעה שאסר שימוש שאינו חקלאי במקרקעין וכי הוא מצהיר כי ביכולתו להשיג את כל האישורים והרישיונות לצורך ניהול עסקו במושכר. ההתקשרות בהסכם, כך על פי סעיף זה, נעשית על סמך הצהרתו כאמור.
11. בתקופה הרלבנטית, מנכ"ל פוליגון ומי שניהל את המו"מ מול מר מקמל לקראת ההתקשרות בהסכם, היה עו"ד אמיר כהן (להלן: "עו"ד כהן") שסיים את תפקידו בפוליגון ביום 19.6.19.
12. ביום 1.9.17 נחתם בין הצדדים הסכם השכירות השני להשכרת שטח מקרקעין נוסף של 3,200 מ"ר (להלן: "הסכם השכירות השני").
13. ביום 15.2.2019 השכירה מקמל חלק מהשטח לצד ג', מר יוחליס, למטרות עסקיות (להלן: "שכירות ו/או שוכר המשנה"). צוין בהסכם שאין כל מניעה משפטית או אחרת להתקשרות של המשכיר.
14. ביום 1.4.19 נערכה בין הצדדים התקשרות שלישית, להשכרת שטח נוסף בגודל של 2,494 מ"ר (להלן: "הסכם השכירות השלישי"). הגם שהשכרת השטח השלישי נכנסה לתוקפה כבר ביום 1.4.19, ניתן לשוכר, מר מקמל, גרייס של 4 חודשים בתשלום דמי השכירות וזאת עד ליום 30.7.19, לצורך פינוי פסולת מן המגרש המושכר.
15. ביום 20.6.19 נכנס לתפקידו כמנכ"ל פוליגון מר ניר שוחט (להלן: "מר שוחט"), שאף הוא משפטן, עמו נערכה התקשורת בין מר מקמל לבין פוליגון בנוגע לסיום השכירות. משכך, בעוד תחילת ההתקשרות נערכה עם עו"ד כהן, סיומה והדיון בנוגע לדרך הסיום של השכירות נערכו מול מר שוחט.
הליכים ואירועים הנוגעים למקמל:
16. הליכים שקדמו להסכם השכירות: מועד ההתקשרות עם פוליגון הוא בסמוך לאחר שניתן כנגד מקמל צו פינוי והוגש כתב אישום בגין שימוש חורג והקמת עסקו על קרקע חקלאית במקום אחר, הוא כפר אברהם בגינו הורשע ביום 24.1.2016 (רע"ס (פ"ת) 23138-03-15 מדינת ישראל נ' מקמל) (נ/2). כמו כן, ניתן צו סגירה שנכנס לתוקפו ביום 24.4.2016 אלא אם יהיו בידי הנאשם רישיון עסק כדין. משכך, כנגד מקמל התנהלו הליכים קודמים והוא הורשע בגין הפעלת עסק על קרקע חקלאית ושימוש ללא היתר ובניגוד לדין. לאור כך עזב מקמל מקום זה ועבר למקום נוסף, הוא המקום נשוא תביעה זו.
17. אין מחלוקת כי לא התקבלה הבקשה של מקמל לרישוי עסקים, עיריית פתח תקווה פעלה מול מקמל לפינויה מהשטח, בהיותו שטח חקלאי, לרבות הגשת כתב אישום, ואף הטילה עליה עיקולים. לאור כך, ולאחר הליכים נוספים הנוגעים למועד הפינוי, מקמל העתיקה את עסקה מהמקרקעין למקום אחר.
להלן ההליכים שננקטו על ידי מקמל ומר מקמל בתקופה זו:
18. ביום 4.7.2017 הוגשה על ידי מקמל בקשה לעיריית פתח תקווה לניהול עסק שמטרתו: "כלי רכב חלקים משומשים – מכירתם". ביום 21.8.2019 הודיע האגף לאיכות הסביבה בעיריית פתח תקווה כי לעסק אין פתרונות ביוב וכי הפעילות בעסק מהווה פוטנציאל לזיהום הקרקע. משכך, נדחתה הבקשה. באופן דומה, גם אגף רישוי עסקים הודיע למקמל כי בקשתו נדחתה כבר ביום 23.7.2017. ביום 17.6.2019 נשלחה למר מקמל, התובע, על ידי אגף הפיקוח בוועדה המקומית לתכנון ובנייה פתח תקווה, התראה וזימון למסירת גרסה בשל חריגות בניה ושימוש אסור.
19. במענה למכתב ההתראה השיב מר מקמל כי: "בהתאם לתוכנית התב"ע שחלה על המגרש שפרטיו בכותרת, שכרתי מפוליגון את המגרש. מדובר בקרקע חקלאית, נאמר לי אם אני עוסק בחלקי חילוף גם של טרקטורים וציוד חקלאי, מותר לי לנהל עסק של חלקי חילוף. בהסתמך על יעוץ משפטי זה, שלמתי מעל 500,000 ₪ הוצאות העברה של הציוד מהמגרש בו עסקי שהה – למגרש החדש נשוא השימוע, ובמקביל הגשתי בקשה לרישוי עסק ביום 7 יולי 2017". כן העלה טענות כי פעל במשך שנתיים להוצאת הרישיון מול העירייה, וכי בעלי עסקים אחרים במתחם זה יושבים על קרקע בהתאם לתב"ע החקלאית ובניגוד אליו הם לא קיבלו זימון להצגת גרסה.
20. ביום 10.2.2020 הודיעה עיריית פתח תקווה, יחידת ההכנסות, לפוליגון, כי ביום 26.1.2020 התקבלה הודעה מאת המחזיק על הפסקת ההחזקה בנכס החל מיום 31.12.2019.
21. ביום 6.2.2020 הגישה עיריית פתח תקווה כתב אישום כנגד מקמל ומר מקמל. בהתאם לכתב האישום, לפחות מאז 16.5.2017 מנהל מקמל את העסק ללא רישיון עסק, ומאז 22.10.2019 מנהלת החברה את העסק ללא רישיון עסק.
22. ביום 14.5.2020 הודיעה מקמל לעיריית פתח תקווה על עזיבת הנכס החל מיום 10.5.2020. ביום 19.5.2020 השיב מנהל אגף עסקים בעיריית פתח תקווה כי יש להמציא אישור בעלי הנכס על החזרת הנכס לבעלים. ביום 10.6.2020 נרשם מזכר מאגף הפיקוח לפיו מקמל התחייב לפנות את המגרש עד חצי שנה. ביום 7.10.2020 נשלחה על ידי ב"כ מקמל הודעה למיטב – מחלקת מים, על יציאת מקמל מהנכס ביום 21.4.2020, וביום 19.7.2020 (בחלוקה למספרי מגרשים בהם החזיקה והמשיכה להחזיק בתאריכים אלה).
23. ביום 4.9.2020 התקיים דיון בהליך הפלילי על פי כתב האישום וב"כ הנאשמים הצהיר כי מר מקמל פינה את המגרש. ב"כ המאשימה ציינה כי אין בידה כל אסמכתא לכך שהעסק נסגר והטענה עלתה רק בבוקר הדיון.
24. ביום 13.9.2020 שלח מנהל פוליגון למר מקמל הודעה לפיה תקופת השכירות מסתיימת רק ביום 31.12.22, וכי מביקור שערכו בתאריך 9.9.20 במקום עולה כי השטח שנמסר להם למטרת השכירות עדין מוחזק על ידי מר מקמל ולא פונה.
25. במקביל להליכי הרישוי, ניהלה עיריית פתח תקווה הליך גביית חובות ארנונה כנגד מר מקמל. ביום 23.7.2019 ננקט הליך הוצאה לפועל בגין חוב ארנונה עסקים בסך 199,194 ₪, ביום 3.6.2018 הוטל עיקול תפיסת טלטלין על כל נכסי מקמל עד לגובה החוב (כל תכולת המקום, חלקי חילוף למשאיות). מר מקמל הגיש השגה על חוב זה, והשגתו נדחתה על ידי העירייה ביום 31.12.2019. במרץ 2020 הגישו מקמל ומר מקמל לבית המשפט השלום בפתח תקווה תביעה כספית ותביעה לצווי עשה כנגד עיריית פתח תקווה בשל המשך גביית ארנונה. התביעה סולקה על הסף, למעט חלק בו התביעה נדחתה ונמחקה.
ההליכים שננקטו על ידי פוליגון בתקופה זו:
26. במקביל לשכירות, ולאחר יציאתה של נגב קרמיקה מן המושכר, ניהלה פוליגון הליכים משפטיים מול עיריית פתח תקווה בנוגע לגובה הארנונה (עמ"נ 36152-02-17 פוליגון נדל"ן נ' פתח תקווה (מיום 16.7.2019) (מפי כב' השופט סטולר) (להלן: "פסה"ד בעתירה המנהלית"). בהליך זה פוליגון, כבעלת המקרקעין, פנתה לעיריית פתח תקווה להכיר בסיווג הנכס לפי קרקע חקלאית, ולא תעשיה, בהתאם לשימוש בנכס על פי ההיתר. זאת, מאחר ועל פי סיווג המקרקעין לא ניתן לעשות כל שימוש אחר בנכס מלבד חקלאות. משכך, פוליגון כבר בשנת 2016, בעת הפניה לעיריית פתח תקווה לשינוי סיווג הארנונה, ידעה כי השימוש היחיד האפשרי במקרקעין הוא חקלאות, ולא ניתן להפעיל במקום זה תעשייה. זאת, על בסיס החלטה של עיריית פתח תקווה משנת 2008 שלא להתיר שימוש חורג במקרקעין.
27. הנה – עוד לפני השכרת הנכס למר מקמל, ואף שנים קודם לכן – ידעה ואף הצהירה פוליגון לבית המשפט ולרשויות האכיפה כי היא יודעת שלא ניתן להשכיר את הנכס לשימושים תעשייתיים ומסחריים מלבד חקלאות. הצהרות אלה ופעולות אלה נעשו על ידי אותו מנכ"ל – עו"ד כהן, אשר במקביל השכיר את הנכס למר מקמל לצרכי שימוש מסחרי. מפאת העובדות המפורטות בפסק הדין, הרלוונטיות למקרקעין ולהתקשרות בין הצדדים, ראוי להזכירו באריכות.
28. כפי שפורט בפסק הדין, פוליגון השכירה בעבר את הנכס לתעשייה, בניגוד לתב"ע שמאפשרת שימוש חקלאי. בשנת 2008 אסרה העיריה את השימוש החורג בקרקע ופעלה לסגירת כל העסקים שפעלו באזור, לרבות הוצאת צווי מניעה. בעקבות כך הופסק השימוש בנכסים והם הפכו לא ראויים לשימוש.
29. ביום 25.2.2016 הגישה פוליגון השגה על חיוב הארנונה בגין הנכס וטענה כי על פי התב"ע החלה על המקרקעין, הייעוד במגרש הינו חקלאי ולא תעשייתי, ולפיכך היה על העיריה לחייב לפי סיווג חקלאי עבור מבנה חקלאי. במסגרת טענות פוליגון בעתירה זו, הרלוונטיות לענייננו, פוליגון טענה כי לא ניתן על פי הדין לעשות שימוש בנכסים לתעשייה ולכן אין לחייב את הנכסים לפי סיווג תעשיה אלא חקלאות.
30. ראוי להביא בעניין זה סעיפים מפסק הדין, שכן זה סקר את ההליכים הקודמים ואת המידע שהיה לפני פוליגון (המערערת):
"1. המערערת היא הבעלים של הנכסים הרשומים בספרי העירייה כנכסים מספר 11022000000 ו- 11502200002, המצויים ברחוב הרכזת 1 בפתח-תקווה במקרקעין הידועים כגוש 6351 חלקה 22 ("הנכסים". נכסים אלה שמשו בעבר לתעשיה, על פי היתר לשימוש חורג, בניגוד לתב"ע שמאפשרת שימוש חקלאי.
2. בשנת 2008 אסרה העירייה את השימוש החורג בקרקע ופעלה לסגירת כל העסקים שפעלו באזור, לרבות הוצאת צווי מניעה. בעקבות כך הופסק השימוש בנכסים והם הפכו לא ראויים לשימוש.
...
4. ביום 25.2.2016 הגישה המערערת השגה על חיוב הארנונה בגין נכס 11502200002 (השגה 4/2016) וטענה כי על פי התב"ע שחלה על המקרקעין, היעוד במגרש הינו חקלאי ולא תעשייתי ולפיכך היה על העיריה לחייב לפי סיווג נכס 234- מזערי עבור מבנה חקלאי ולא על פי סיווג 211, שהוא למבנה לתעשיה."
31. ובהמשך, במסגרת סקירת טענות המערערת (פוליגון), ציין בית המשפט בסעיף 1 בעמ' 2 לפסק הדין כדלקמן:
"לטענתה (של פוליגון – ח.ב.), כאשר לא ניתן על פי הדין לעשות שימוש בנכסים לתעשייה כי אז אין לחייב את הנכסים הללו לפי סיווג לתעשיה אלא לפי הסיווג המתאפשר על פי התב"ע, כלומר, בענייננו, על פי סיווג לחקלאות."
32. דהיינו, על אף שפוליגון ידעה כבר בשנת 2016 בעת הגשת ההשגה על חיוב הארנונה, כי אסור לה להשכיר את הנכס לתעשייה ועתירתה הסתמכה על איסור זה ומשכך היא מבקשת סיווג הקרקע כחקלאית, ועל אף שלא היה כל שינוי תכנוני, ולכל הפחות לא הוצג לבית המשפט בכל התיק כל שינוי כאמור, ואף לא כל שינוי במדיניות עיריית פתח תקווה או כוונה לשינוי כאמור, בעניין סיווג המקרקעין והאיסור על שימוש חורג, פוליגון לא נמנעה והמשיכה באותה פעולה בגינה הוצאו צווי סילוק יד ומניעת שימוש חורג בעבר לנגב קרמיקה – השכרת הנכס שבענייננו פעם נוספת לצרכי תעשייה ולא חקלאות.
33. בית המשפט המחוזי אף הסתמך על מצגי פוליגון בעת שקיבל את עתירתה לסיווג השימוש כחקלאי, וקבע בסעיף 27 כי:
"יודגש כי השימוש האפשרי היחידי על פי דין, כפי שנקבע על ידי העיריה כבר בשנת 2008, הוא שימוש למטרות חקלאות. מכאן, שהגשמת תכלית החוק תהיה שהמערערת (פוליגון – ח.ב.) תוכל לשקם את הנכס שלה ולעשות בו שימוש עצמאי או תשכיר אותו למטרות חקלאות – אפשרות אחרת איננה קיימת, מתוקף פקיעת ההיתר לשימוש חורג לתעשייה."
34. על כך שלא ניתן על פי דין לעשות כל שימוש בנכס לתעשייה חזר בית המשפט גם בסעיף 28:
"הטלת ארנונה בסכום מזערי עפ"י סיווג לתעשייה אינו יכול להשיג את תכלית החוק, כיוון שלא ניתן להביא את הנכס לידי שימוש למטרות תעשייה."
35. ביום 1.9.2017 חתמו הצדדים על הסכם השכירות השני, כך שבמועד זה, מחד, היה הליך תלוי ועומד בבית המשפט בו הצהירה פוליגון כי השטח חקלאי, ומנגד המשיכה להשכיר את השטח כאשר היא יודעת מהו עסקו של מר מקמל ועל השימוש החורג שנעשה בשטח. אין כל אזכור בתוספת זו להליך המשפטי שהוגש על ידי פוליגון כאמור.
36. הליך זה, בו נקטה פוליגון, לא גולה לתובעים במהלך ההתקשרות, אף לא במסגרת ההתקשרויות הנוספות, על אף השלכותיו לעניין גובה הארנונה שתגבה ולעניין ההיתכנות להפעלת עסק שאינו חקלאי. ההשגה הוגשה על ידי פוליגון כחצי שנה לפני החתימה על הסכם השכירות הראשון.
טענות התביעה וההגנה בתביעה שכנגד
37. הסכם השכירות שנחתם בין מר מקמל לבין פוליגון ביום 1.11.16 נולד בחטא, לאחר שבמרמה והטעייה מכוונת הוטעה מר מקמל לחשוב כי תעריף הארנונה יעמוד על סך של 25 ₪ למ"ר בגין קרקע חקלאית תפוסה וכי ייעוד המקרקעין המושכר מאפשר את הפעלת עסקו של מר מקמל במקום באופן חוקי לרבות קבלת רישיון עסק.
38. מר מקמל שהנו אדם פשוט ובקושי יודע קרוא וכתוב ובוודאי שאינו בקיא בשפה המשפטית, לא היה מיוצג על ידי עורך דין במהלך המשא ומתן לקראת כריתתו של הסכם השכירות עם פוליגון.
39. מר מקמל נתן אמון מלא במנהלה של פוליגון בתקופה הרלבנטית, עו"ד אמיר כהן, שהצהיר והבטיח למר מקמל כי גובה דמי הארנונה שייגבו ממנו לא יעלה על 25 מ"ר היות ושטח המושכר מוגדר כקרקע חקלאית תפוסה ומנגד כי לא קיימת מניעה משפטית ותכנונית להפעלת עסקו של מר מקמל בשטח המושכר.
40. ולראיה, הציגה פוליגון בפני מר מקמל מצגי שווא שעה שעשתה שימוש במחסן עצום שהיה סמוך למקרקעין תוך חיוב בתשלום דמי ארנונה מופחתים נוכח סיווג הקרקע כחקלאית, זאת בדומה לשימושים אותם התעתד מר מקמל לעשות במושכר. למצגי פוליגון האלו תרומה משמעותית במתן הסכמת מר מקמל לתנאי הסכם השכירות ובכלל זה דמי השכירות הגבוהים.
41. פוליגון ומנהלה הסתירו ביודעין ובמתכוון ממר מקמל את העובדות אודות פינוייה של חברת נגב קרמיקה מן השטח המושכר לפני כ-25 שנים, וכן ההליכים המשפטיים שהתנהלו בקשר לכך עד אשר נאלצה השוכרת הקודמת לעזוב את המקרקעין תוך שהיא נושאת בנזקים כספיים.
42. בהקשר זה טוען מר מקמל כי פוליגון ונציגיה בחרו במתכוון שלא לציין בפניו כי עוד בטרם כניסתו לנכס התנהלו הליכים משפטיים הן בוועדות הערר והן בבית המשפט לעניינים מנהליים ביחס לסיווג הארנונה של הנכס.
43. בדיעבד התברר למר מקמל כי לא בכדי המקרקעין של פוליגון לא הושכר במשך שנים רבות, ברם, פוליגון ומנהלה בחרו באופן מכוון שלא לציין זאת בפני מר מקמל ואף הגדילו לעשות שעה שגרמו למר מקמל לחשוב כי לא תהיה כל בעיה בקבלת רישיון עסק להפעלת מגרש גרוטאות ומכר חלקי משאיות במושכר.
44. כך למשל, טוען מר מקמל כי פוליגון ומנהלה יצרו בפניו את הרושם כי בשל קשרים עם גורמים בעירייה, הגם שמדובר בקרקע חקלאית לא תהיה מניעה כלשהיא מצד הרשויות לשימוש חורג וחוקיות הפעלת עסקו בשטח המושכר. כראיה לכך, הציגה פוליגון, שהיא כאמור חברה ציבורית, בפני המר מקמל מצג שווא ביחס לחוקיות השימוש שהיא עשתה במחסן ענק שהיה בנוי במקרקעין תוך חיוב בתשלום דמי ארנונה בגין קרקע חקלאית תפוסה.
45. אפשרות זו, מחד לשלם ארנונה מופחתת בגין קרקע שמיועדת לשימושים חקלאיים בסך של 25 ₪ למ"ר ומאידך הפוטנציאל לשימוש במושכר לצורכי מסחר והפעלת עסק של חלקי חילוף למשאיות, היא שהניעה את מר מקמל לחתום על הסכם השכירות עם פוליגון ולולא היא לא היה מתחייב לתשלום דמי שכירות כה גבוהים שבעטיים נמנע ממנו עשיית רווחים.
46. אלא, טוען מר מקמל כי הופתע לגלות כי חויב בתשלום דמי ארנונה גבוהים בהרבה מאלה שהוצגו לו על ידי פוליגון בסך של 1,692,262 ₪ במקום סכום כולל של 1,095,916 ₪, כך שנאלץ לשאת בתשלום יתר של סכום עתק בסך 596,345.34 ₪. מר מקמל טוען כי לו ידע את סדרי גודל דמי הארנונה בהם יחויב, שבסופו של יום התברר כי אינם קרובים כלל וכלל לאלו שפוליגון הצהירה בפניו במהלך המו"מ טרם החתימה על הסכם השכירות, לא היה מתקשר עם פוליגון בעסקה כלכלית כושלת זו נוכח דמי שכירות ודמי ארנונה גבוהים מאוד.
47. יתרה מכך, טוען מר מקמל כי נאלץ לשאת בחוב כספי של פוליגון לעיריית פתח תקווה בגין דמי ארנונה בסך של 299,584 ₪. בשל כך אף נדרשו התובעים להגיש תביעה כנגד עיריית פתח תקווה (נספח 7 לתצהירי התובעים).
48. עוד טוען מר מקמל כי לא רק שפוליגון הטעתה אותו ביחס לגובה דמי הארנונה וסיווג המקרקעין כקרקע חקלאית תפוסה, אלא הגדילה פוליגון לעשות אף ביחס לייעוד הקרקע שעה שידעה כי לא יעלה בידו של מר מקמל לקבל רישיון עסק להפעלת עסקו במקום שכן מדובר בקרקע חקלאית בלבד. רק לאחר שהתחיל את הליכי הסדרת הרישיון ושכר אנשי מקצוע לצורך כך, בעלות כוללת של 64,350 ₪, התברר למר מקמל כי אין כל היתכנות להפעלת עסקו ולעשות שימוש שאינו חקלאי במקרקעין, בפרט כאשר עובר במקום צינור גז, אשר מונע כל אפשרות להקמת עסק במקום. הצעות מחיר והזמנות עבודה צורפו לתצהירי התובעים כחלק מנספח 14.
49. בתמיכה לטענות כי פוליגון רימתה אותו שעה שידעה כי החיובים המופחתים של הארנונה וכן מימוש האופציה לשימוש שאינו חקלאי בקרקע המיועדת לשימושים חקלאיים בלבד, מקורה בהונאת הרשויות על ידי פוליגון ואכיפה בררנית, צירף מר מקמל תצהיר מטעמו של מר שי כהן, אשר היה מנכ"ל פוליגון בעבר. פוליגון בחרה שלא לחקור בחקירה נגדית את מר שי כהן על תצהירו ולא בכדי.
50. כתוצאה ממצגיה הכוזבים וההטעיות בהן נקטה פוליגון, לא רק שנאלץ מר מקמל לשאת בתשלום סכומי עתק שגרמו לו לחובות כבדים, אלא חמור מכך שניתן כנגדו צו פינוי מן המקרקעין לאחר שהוגש כתב אישום בגין הפעלת עסק ללא רישיון כחוק. בקשה לקבלת רישיון מיום 4.7.2017 והודעה על דחיית הבקשה לרישיון עסק מיום 12.9.2019 צורפו כנספח 14 לתצהירי התובעים. כתב האישום שהוגש כנגד מקמל ומר מקמל ביום 6.2.2020 בעבירות של ניהול עסק לא רישיון צורף כנספח 11 לתצהירי התובעים. עלות פינוי הנכס מהמקרקעין, בעקבות צו הפינוי, גרם למקמל נזקים אדירים, הנאמדים בסכום של כ- 470,000 ₪. מדובר בשינוע של עשרות רבות של משאיות, שבעטיים נאלץ למכור ציוד והוצאות רבות אחרות.
51. פוליגון ידעה כי תשלום דמי הארנונה המופחתים לפוליגון וכן אפשרות השימוש במחסן שהיה בשטח המושכר, נבעו מכך שלפוליגון היו קשרים עם גורמים בעירייה, אולם היא בחרה שלא לציין זאת בפני מר מקמל בשום שלב. נהפוך הוא.
52. במסגרת חקירתו הנגדית של מר מקמל, הוסיף וטען מר מקמל כי מסר לגורם מסוים מעטפות עם סכומי כסף במזומן בסך כולל של 50,000 ₪, ולדבריו כל עוד עשה כן, העניינים סודרו כך ששילם את גובה הארנונה שהובטחה לו. החיובים המנופחים ששלחה העירייה החלו רק לאחר שמר מקמל הפסיק להעביר את המעטפות עם הכספים במזומן לידי אותו גורם (ר' עמ' 70 לפרוטוקול שורות 12-38; עמ' 72 שורות 23-26).
53. בעניין זה מוסיף מר מקמל וטוען כי במעמד החתימה על הסכם השכירות ציינה לפניו פוליגון כי ייתכן ויצטרך לפעול לקבלת אישור להארכת הרישיון לניהול עסק שניתן ביחס לשטח המושכר. הצהרת פוליגון ניתנה כאשר היא ידעה בוודאות כי השימוש היחידי שניתן לעשות במקרקעין המושכר הנו לצרכים חקלאיים ולבטח שאינם תואמים את צרכי מר מקמל ואינם מאפשרים הפעלת עסקו במקום.
54. מאחר ומקמל ומר מקמל התקשו לעמוד בתשלומים אלה, לא היה מנוס אלא להשכיר בשכירות משנה חלק מהנכס לידי שוכר משנה, כדי ששכר הדירה שישולם יכסה את ההוצאות העודפות שנגרמו בשל הטעיית פוליגון.
55. פוליגון לא פינתה מן השטח המושכר פסולת של חלקי ברזל שהיו של חברת נגב קרמיקה, השוכרת הקודמת, וזאת על אף התראות חוזרות ונשנות במשך חודשים רבים עד שמר מקמל נאלץ לשאת גם בעלויות הפינוי בסך כולל של 98,800 ₪. בהינתן זאת הפרה פוליגון את הסכם השכירות.
56. מכל מקום, טוען מר מקמל כי הסכם השכירות בטל מעיקרו מכוח סעיף 3.4 להסכם שבמסגרתו נקבע כי בהתקיים אחד מן התנאים המנויים בסעיף, יבוא הסכם השכירות לידי סיום מוקדם מן הצפוי. בענייננו, טוען מר מקמל כי התקיים אחד התנאים בסעיף זה והוא "דרישה/התראה מרשות שלטונית/ תכנונית להפסקת פעילות השוכר במושכר".
57. מקמל תומכת טענותיה בתצהיר מנהלה- מר מקמל, אשתו של מר מקמל אשר עבדה עמו, הגב' שגית מקמל ומר שי כהן. כמו כן, הוצגו נספחים רבים ביותר, לרבות הסכמים בכתב, השגה על חיוב בארנונה וכתב התביעה שהוגש בגינו, מסמכי הנהלת חשבונות ודוחות בגין הנזקים הכספיים שנגרמו למקמל ולמר מקמל, בקשה לקבלת רישיון עסק וההודעה על דחייתה, כתב אישום שהוגש נגד מר מקמל, התקשרות עם בעלי מקצוע שונים ותיעוד התכתבויות עם פוליגון.
טענות ההגנה והתביעה שכנגד
58. מנגד, טוענת פוליגון כי דין התביעה הראשית להידחות שעה שהצדדים חתמו על הסכם שכירות שנעדר כל התייחסות לטענות התובעים לפיהם הובטח להם גובה החיוב בארנונה וסיווג השטח כחקלאי בחיובי הארנונה. ההיפך הוא הנכון. בהסכם השכירות נכתב באופן שאינו משתמע לשני פנים בסעיף 13.2 להסכם כי יחולו על השוכר כל תשלומי המיסים ודרישות התשלום שיגיעו מהעירייה בגין העסק שינוהל במושכר.
59. עוד נקבע בסעיף 20.6 להסכם השכירות כי הוראות ההסכם הן המחייבות ולא יהיה תוקף למצגים או התחייבויות שלא קיבלו ביטוי בהסכם השכירות.
60. פוליגון טוענת כי הן התובעים והן נציג התובעים, מר דבוש, שערך בשמם את הפניות והשיחות עם מנכ"ל פוליגון דאז, עו"ד כהן, ידעו כי השטח המושכר מיועד לשימושים חקלאיים בלבד וכי באחריותם להסדיר את השימוש מול הגורמים הרלבנטיים.
61. ביתר שאת, בשיחה שהתקיימה בין מנכ"ל הנתבעת לבין מר דבוש, הבהיר האחרון כי ייעוד הקרקע כקרקע חקלאית הינה ידועה להם כמו גם הדרך להסדרת נושא השימוש לרבות הוצאת רישיון עסק. מר דבוש היה זה שגם הנחה את אמיר לשלוח את טיוטת הסכם השכירות לכתובת הדואר האלקטרוני של הגב' שגית מקמל. תכתובות אלה צורפו לתצהירו של עו"ד כהן.
62. מר מקמל היה מרוצה מן המושכר ולראיה אף חתמה מול פוליגון על השכרת שטח נוסף של 3,200 מ"ר ביום 1.9.17 (להלן: "המושכר השני") וכן שטח נוסף ושלישי במספר של 2,494 מ"ר ביום 1.4.19 (להלן: "המושכר השלישי"). בהתאם לבקשת מר מקמל ולצורך פינוי הפסולת מן המושכר השלישי, דחתה פוליגון את מועד תחילת תשלום דמי השכירות בארבעה חודשים, כך שמר מקמל היה פטור מתשלום דמי השכירות עד ליום 30.7.19.
63. מקמל ומר מקמל חדלו מלשלם את דמי השכירות עבור המושכר השלישי כבר בחודש 11/2019, לאחר ששולמו שלושה חודשי שכירות בלבד.
64. מקמל ומר מקמל הפרו את הסכם השכירות בכך שהשכירו בשכירות משנה את המושכר השני לשוכר המשנה, בתמורה לדמי שכירות בסך של 10,000 ₪ וזאת עד ליום 31.1.21. הגם שמקמל ומר מקמל נהנו מקבלת דמי השכירות משוכר המשנה מדי חודש עד לתום התקופה, הם חדלו מלשלם לפוליגון את דמי השכירות כבר בחודש אוקטובר 2019.
65. כמו כן, בניגוד לטענות התביעה לפיה הסכם השכירות נחתם עם פוליגון ללא ייצוג של עו"ד מטעמם (תצהיר מר מקמל ותצהירו המשלים), שגית מקמל העידה בעצמה כי מי שייצג אותם באותה העת היה עו"ד יעקובוביץ, אליו העבירה את טיוטת הסכם השכירות שהתקבל בתיבת הדואר האלקטרוני שלה. תכתובת בעניין זה הוגשה במסגרת תצהירי עו"ד כהן.
66. התובעים נמנעו מלהביא לעדות את הגורמים הרלבנטיים הם, עו"ד יעקובוביץ ומר דבוש, אשר היו מעורבים בשאלות שבלב המחלוקת, דבר אשר עומד לחובתם.
67. פוליגון שהינה חברה ציבורית פעלה כדין וכחוק שעה שחתמה על ארבעה הסכמים עם מר מקמל שבראשם הסכם השכירות מיום 1.11.16 במסגרתו נקבעו בין היתר הסעיפים כדלקמן:
67.1 סעיף 3.4 להסכם השכירות-
"במקרים הבאים יבוא הסכם השכירות לידי סיום מוקדם וזאת ללא תשלום פיצויים ו/או כל תשלום אחר בכפוף לכך שניתנה הזדמנות סבירה לכל צד לסילוק/ביטול המניעה:
3.4.1 תתקבל דרישה/התראה מרשות שלטונית/תכנונית להפסקת פעילות השוכר במושכר.
3.4.2 התקבל צו שיפוטי להפסקת השימוש של השוכר במושכר."
67.2 סעיף 3.5 להסכם השכירות-
"השוכר מצהיר כי בדק את מיקום המושכר, ההסכם ונספחיו ואת אפשרויות השימוש במושכר עפ"י החוק בכלל ולצורך עסקיו ופעילותו בפרט, כי בחן את מצבם המסחרי ו/או התכנוני ו/או המשפטי של המקרקעין, לרבות בדיקת הזכויות הקשורות למקרקעין, כי ידועים לו פרטי התב"ע; השוכר מצהיר כי קיבל כל מידע הנראה לו רלוונטי בקשר למושכר ומצא אותו מתאים למטרותיו וכי הוא מוותר בזאת על כל טענת אי התאמה של המושכר ו/או ביחס לשימוש בו והוא מסכים לשכור את המושכר מהמשכירה; השוכר מצהיר כי לאחר כל בדיקותיו כאמור הגיע למסקנה כי יוכל להשיג את כל האישורים ו/או הרישיונות ו/או ההיתרים הנדרשים לצורך הפעלת עסקו במושכר."
67.3 בסעיף 4.2 להסכם השכירות נקבע כי מטרת השכירות הינה כי-
"השוכר ישכור את המושכר לשם ניהול עסק בהתאם ובכפוף להוראות כל דין, לרבות הוראות התב"ע החלות על המושכר בלבד."
67.4 סעיף 11.6 להסכם השכירות-
"השוכר מצהיר ומתחייב כי ידוע לו שיעוד המקרקעין הינו לשימוש חקלאי בלבד וכי בעבר ניתן צו מניעה שאסר שימוש שאינו חקלאי במקרקעין וכי הוא מצהיר כי ביכולתו להשיג את כל האישורים והרישיונות לצורך ניהול עסקו במושכר. ההתקשרות בהסכם זה נעשית על סמך הצהרת השוכר כאמור בהסכם זה."
68. מר מקמל התחייב בהסכם השכירות להוצאת רישיון עסק ואף ידע כי נוכח ייעוד הקרקע כחקלאית, באחריותו יהיה לפעול לקבלת אישור לשימוש חורג. אלא, שבניגוד להתחייבויות אלה, בחר מר מקמל לפעול בדרך של קבלת רישיון עסק ולא אישור לשימוש חורג וזאת באיחור ניכר רק בחודש יולי 2017. מקמל ומר מקמל לא עמדו בנטל שרובץ לפתחם להוכחת הטענה כי לא ניתן לקבל אישור לשימוש חורג וממילא לא הוצגה שום ראיה בעניין זה ובפרט לא הציגו בקשה לקבלת אישור לשימוש חורג שנדחתה על ידי העירייה ולא בכדי.
69. לתובעים הייתה נתונה הבחירה האם לפעול לקבלת האישורים טרם כניסתו לתוקף של הסכם השכירות או במקביל אליו. פוליגון לא הייתה צד לזה. מר מקמל בחר להיכנס להסכם השכירות ולהפעיל את העסק בשטח המושכר בטרם ניתנו האישורים המתאימים לכך מטעם הרשויות וכעת הוא מטיל את האחריות לתוצאות המהלך לפתחה של פוליגון.
70. מטרתה של פוליגון הייתה ועודנה כי השימוש בשטח המושכר יהיה חוקי ולראיה סעיפי ההסכם שנועדו לצורך כך. אולם, מאחר ומר מקמל לא עמד בהתחייבויותיו לקבלת האישורים הנדרשים, הוא זה אשר הפר את הסכם השכירות ויש לדון בתוצאות ההפרה אולם אין מקום לטענת אי החוקיות של ההסכם על כל סעיפיו.
71. עוד הסתירו מקמל ומר מקמל כי בטרם התקשרו עם פוליגון בהסכם השכירות, הפעילו את העסקים שלהם בכפר אברהם בשטח אותו שכרו אשר היה גם הוא מיועד לחקלאות בלבד. משלא הסדירו התובעים את קבלת רישיון העסק כפי שגם התחייבו בהסכם השכירות שנחתם עם משפחת קרני, הוציאה העירייה כנגדם צו לפינוי השטח בכפר אברהם והוגש כנגדם כתב אישום, שבגינו הורשע מר מקמל.
72. אין מחלוקת כי מקמל ומר מקמל לא פנו לפוליגון מיד לאחר שהתברר להם כי גובה הארנונה לחיוב בגין המושכר אינה זהה לזו שהובטחה להם לטענתם ואף לא פנו לפוליגון בהתייחס לאי קבלת היתר לרישיון עסק. וזאת לא בכדי. פוליגון טוענת כי בזמן אמת, אפילו התובעים בעצמם לא ראו בנתבעת כגורם הרלבנטי להסדרת גובה החיוב בארנונה וסיווגה ואף לא בקשר עם מתן היתר רישוי. אף בית המשפט תהה על כך והפנה שאלה זו לעבר מר מקמל אשר השיב כי הסיבה שלא פנה לפוליגון והודיע לה על גובה החיוב בארנונה והקשיים בהסדרת הרישוי נבע מכך שהיה טרוד מאוד באותה התקופה ולא היה פנוי לכך (עמ' 73 לחקירת מר מקמל שורות 26 ו-31).
73. בניגוד לטענות התביעה ביחס למועד הפינוי, טוענת פוליגון כי אין זה רלבנטי אם התובעים עזבו את המושכר במועד מוקדם יותר, שהרי מועד הפינוי של הנכס חל ביום 31/1/21, המועד בו פינה הצד השלישי, יוחליס, את החלק במושכר ששכר מן התובעים בשכירות משנה. משכך, טוענת פוליגון כי היא זכאית לקבלת דמי השכירות עד לתאריך 31.12.20, הוא מועד התשלום האחרון שהתקבל אצל התובעים משוכר המשנה.
74. לפיכך, הגישה פוליגון כנגד מקמל ומר מקמל תביעה שכנגד לאכיפת החיוב החוזי ותשלום דמי השכירות.
75. פוליגון טוענת כי תצהירו של מר שי כהן שצורף לתצהירי התביעה אינו רלבנטי למחלוקת ומהווה הרחבת חזית אסורה. מר שי כהן לא היה חלק בהתקשרות הצדדים בהסכם ולא היה מעורב כלל. המדובר במצהיר שלו סכסוך עם פוליגון ובעליה, על רקע חדלות הפירעון שאליו נקלע המצהיר.
דיון והכרעה
76. אין חולק כי העסק של מקמל הוקם ללא היתר, כי השימוש היה חורג כבר מיומו הראשון, וההסכם נערך בניגוד לשימוש המותר, כאשר במועד החתימה שני הצדדים ידעו אודות צווים והליכים קודמים שמנעו אישור שימוש חורג. מקמל הצהיר בהסכם כי בדק את כל ההליכים והרישיונות. פוליגון, כבעלת הקרקע, ידעה אודות איסור על שימוש חורג.
77. כפי שיפורט, לא הייתה כל טעות בהבנת מצב הדברים, והיה ברור לשני הצדדים כי ההתקשרות מנוגדת לתב"ע ואלה ידעו את המצב התכנוני. לפיכך, אין מדובר בהתקשרות שנעשתה בשל טעות במצב דברים, כאמור בסעיף 14 לחוק החוזים, התשל"ג-1973. שני הצדדים העריכו נכונה את מצב הדברים ואף מצאו לנכון לקבוע בתנאי ההסכם תנאים ככל ואכן יתממש את שציפו – פינוי מקמל ונקיטת הליכים על ידי רשויות התכנון והבניה. כך גם לא קיימת הטעיה על פי סעיף 15 לחוק החוזים.
78. שני צדדים הטיחו לכל אורכו של ניהול התביעות האשמות הדדיות מי אשם יותר בהפעלת עסק והשכרת שטח מקרקעין בניגוד לדין על פני כ- 15 דונמים ויותר, ללא רישיון עסק, היתר או אף היתכנות להיתר על פי דין.
79. אם אין די בכך, הרי שבמסגרת תיק זה עלו טענות נוספות מן התחום הפלילי, לרבות העברת מעטפות כסף לגורמים שלישיים לצורך עיכוב האכיפה והפחתת ארנונה, מצגים כוזבים לבית המשפט (בית משפט זה כמו גם בית המשפט המחוזי בנוגע להליך הערעור על הארנונה) בנוגע לנכס, אכלוסו, פינויו, השכרתו בניגוד להיתר ועוד. כל אלה וטענות נוספות, מלבד חוקי תכנון ובניה שהופרו, הועלו במסגרת התיק האזרחי וזכו לביטוי בעדויות ותצהירים.
אפרט:
80. הצדדים אינם חלוקים כי התקשרו בהסכם שכירות להפעלת עסק מסחרי על גבי קרקע חקלאית בניגוד להיתר, ותוך ידיעה אודות הליכי אכיפה קודמים שננקטו בנוגע למקרקעין זה. הדבר אף עולה בהסכם השכירות גופו והנוסח של הסעיפים בו.
81. תביעה זו נוגעת לזכויות וחובות הצדדים על פי הסכם השכירות, כאשר המחלוקות החלו, כפי שעולה, מהעדר היתר להפעלת כל עסק שאינו חקלאי על גבי קרקע חקלאית שלא קיימת כל היתכנות לשימוש חורג בה.
82. התיק רווי במסמכים המצביעים כי לא קיימת כל אפשרות, אף לא תיאורטית, ואף לא הוצג כי הייתה כל אפשרות כאמור במועד כריתת הסכם השכירות להכשרה כלשהי על פי דין של פעילותם. נהפוך הוא. כלל המסמכים מעידים על אכיפה פלילית של הרשויות האוסרת על הפעלה של עסק מסחרי כאמור ועמידה איתנה בדבר האיסור על שימוש חורג בקרקע זו. מצבו התכנוני של הנכס הוצג על פי רישום בדין ולא נסתר בראיות.
ידיעת שני הצדדים בנוגע למצב התכנוני והפעולות שבוצעו על ידם:
83. לשני הצדדים היה ניסיון קודם בנוגע להפעלת עסק במקרקעין חקלאיים ושניהם נהנו מהפעלתו של העסק על הקרקע החקלאית שלא כדין, כפי שיפורט להלן:
84. פוליגון, כבעלת המקרקעין, השכירה בעבר את הקרקע לחברת נגב קרמיקה, שפונתה מן הנכס בעילה דומה לזו שפונה מקמל, לאחר הליכי אכיפה וצווי מניעה, ולאחר שלא אושר כל שימוש חורג במקרקעין. לא זו בלבד שפוליגון ידעה על האמור, כבר במועד חתימת ההסכם, אלא היא פנתה לבית המשפט המחוזי- מרכז בעודה משכירה את המקרקעין לעסקי מקמל, על מנת שלא לחייבה בארנונה מסחרית כי אם חקלאית, מאחר והתב"ע אינה מאפשרת הקמתו של עסק על גבי המקרקעין, ולא קיימת כל היתכנות להפעלת עסק כאמור.
85. כפי שמפורט בפסק הדין בעתיקה המנהלית בנוגע למצגי פוליגון, מדובר בהודאת בעל דין המכיר באיסור, וכן בהחלטה של רשויות התכנון והבניה שנים קודם להשכרת הנכס למקמל, הידועה לפוליגון. בהתאם לתב"ע והחלטות העירייה אסור היה להשכיר את הנכס למקמל לצורך הפעלת העסק. משכך, כבעלת המקרקעין, התקשרותה של פוליגון בהסכם נעשתה לאחר ידיעה והחלטה של עיריית פתח תקווה עוד בטרם כניסה להסכם השכירות הראשון בנוגע לאיסור הפעלת עסק מסחרי במקרקעין אלה, והעדר היתכנות לקבלת היתר לשימוש חורג. קביעותיו של בית המשפט המחוזי בסעיפים 1-5 לפסק הדין בעתירה המנהלית מצביעות על ידיעת פוליגון, ואף הסתמכות, על העדר אפשרות להפעלת עסק שאינו חקלאי במקום זה.
86. אם כך, ביד אחת פונה פוליגון לבית המשפט המחוזי ובטרם כך גם לעיריית פתח תקווה בבקשה להכיר בנכס כחקלאי, ומנהלת הליכים ממושכים לאורך שנים להכיר בארנונה לשימוש חקלאי, בהעדר היתכנות אחרת לשיטתה, וביד השנייה חותמת עם מר מקמל הסכם שכירות לניהול עסק (סעיף 4.2 להסכם), כשידוע לצדדים כי מדובר בעסק למכירת חלקי חילוף למשאיות ושאינו חקלאי, ופוליגון מקבלת שכר דירה על פי שימוש עסקי מקמל לכל אורך התקופה, לרבות במועד בו ניתן פסק הדין.
87. הדבר אף סותר את מצגי פוליגון, לרבות בסיכומיה בסעיף 31, לפיהם טענה כי לא הוצגה כל ראיה שלא ניתן לקבל אישור לשימוש חורג לעסקו של מקמל. לא זו בלבד, אלא שבהסכם השכירות אף נכתבו שני דברים סותרים – האחד, כי מטרות השכירות הן להפעלת עסק לחלקי חילוף לרכבים, והשני כי פוליגון עדכנה את מקמל כי: "יעוד המקרקעין הינו לשימוש חקלאי בלבד וכי בעבר ניתן צו מניעה שאסר שימוש שאינו חקלאי במקרקעין וכי הוא מצהיר כי ביכולתו להשיג את כל האישורים והרישיונות לצורך ניהול עסקו במושכר." (סעיף 11.6 להסכם השכירות).
88. הצהרותיה של פוליגון בהסכם, לפיה היא מטילה את האחריות על השוכר להשגת רישיון עסק (עליהן חזרה גם בסיכומיה), לא יכולות להחליף את חובותיה על פי דין להימנע מכניסה להסכם כאמור. אין כל משמעות להטלת אחריות להשגת רישיון על מקמל, בעוד פוליגון יודעת, ואף מצהירה במקביל לבית המשפט המחוזי, כי לא קיימת כל היתכנות להוצאת רישיון כאמור. אין כל נפקות להצהרות בהסכם כאשר פוליגון יודעת כי הצהרות אלה נוגדות את ההיתר ואת הצהרותיה שלה בבית המשפט המחוזי.
89. לא הוצג כל שינוי תכנוני או כל מידע אחר מדוע קביעות אלה, ובפרט כאשר אלה נעשו באופן חופף למועד השכירות, לרבות מועד החתימה על הסכם השכירות, לא חלות על תקופה זו. טענותיה של פוליגון בסיכומיה סותרות את קביעותיו המפורשות של בית המשפט בדבר העדר אפשרות, ואף את הודאת בעל הדין מטעמה בעניין המצב התכנוני כחצי שנה בטרם החתימה על ההסכם, כפי שהוצג על ידי בית המשפט המחוזי במסגרת סקירת טענות פוליגון בפסק הדין. אין מדובר בגורמים שונים ואף לא באנשים שונים בפוליגון – אותו מנכ"ל, עו"ד כהן, שנכח בדיונים בעתירה המנהלית מטעם פוליגון, בהם נקבע ונטען על ידי פוליגון כי לא קיימת כל היתכנות לשימוש בנכס כמסחרי, התקשר באותה העת ממש בהסכם להשכרתו לצרכי תעשייה. עד זה העיד שהוא היה מעורב בכלל ההליכים מול עיריית פתח תקווה בנוגע לארנונה והערעור על וועדת הערר בנוגע לסיווג הארנונה, ואף נכח בדיונים בבית המשפט בעניין זה (עמ' 137).
90. מדובר בחברה ציבורית, אשר בחרה להשיא את רווחיה, לקבל דמי שכירות חודשיים בגובה משמעותי ביותר (כ- 52,680 ₪ בחודש), להימנע מתשלום ארנונה בגין שטח זה (כקרקע חקלאית תפוסה, על פי הערכת מקמל, כ- 328,000 ₪ לשנה, ובסך הכל חיסכון של מעל מיליון ₪ בתקופת השכירות בפועל) – כך שזו נהנתה כלכלית מההתקשרות בהסכם בניגוד לתב"ע ולדין.
91. כמו כן, לעניין זה ראוי להפנות לדבריו של עו"ד כהן, לפיהן ידע כי משנת 2000 לא ניתן היה לעשות שימוש בנכס למעט למטרות חקלאות, בשל הצו שניתן כנגד נגב קרמיקה (עמ' 129), ונאסר כבר בשנת 2008 על שימוש חורג בנכס ומשכך הנכס לא הושכר עד להשכרתו למר מקמל החל משנת 2008 ועד לשנת 2016 (עמ' 128). כן ידע אודות עסקו של מר מקמל כעסק לפינוי משאיות תחת הסדר עם חברות הביטוח אולם לא ראה מניעה, על אף הצווים שהיו קודם לכן, לשוב ולהשכיר את הנכס לשימוש מסחרי (עמ' 131). בעמ' 133 אף הסביר העד כיצד הוא, מיוזמתו, ביקש להוסיף את סעיף 3.4 וככל ויש בעיה שלטונית מר מקמל יתפנה מהנכס.
92. אם כן, לא זו בלבד שהוא ידע שקיים איסור על פי דין להפעיל עסק מסחרי, אלא המשיך להשכירו. ידיעה ברורה של העד בנוגע לייעוד הנכס ואפשרויות ההשכרה לשימושים חקלאיים ושימושים על פי ההיתר פורטה בהרחבה גם בעמ' 135 ובעמ' 136. כל זאת, במקביל להשכרת השטח למר מקמל לצרכי הפעלת עסק לא חקלאי, ולאחר שהעד מציין כי אמר למר מקמל בטרם החתימה על ההסכם, כי לא ניתן לעשות שימוש חורג בנכס (עמ' 138 לעדותו), וכי השטח מיועד לפארק לאומי (עמ' 140).
93. לא ניתן לתת יד לניסיונות של מנכ"ל חברה ציבורית, עו"ד, להכשיר הסכם בניגוד לתב"ע באמצעות סעיף על פיו על השוכר להשיג רישיונות לאחר שידוע שלא ניתן להשיגם וניתנו צווים ופסקי דין בנוגע לכך והחברה הציבורית הייתה צד להליכים אלה. מדובר בחברה ציבורית שעסקה הוא השכרת נדל"ן מניב. ראוי להביא את דבריו של עו"ד כהן בעמ' 139 במלואם:
"אני מנכ"ל חברה ציבורית ואני פה גם בעדות ונשבע לומר אמת ואני אומר את מלוא האמת אני לא ידעתי באותו שלב אני סמכתי עליו שהוא יוכל להוציא את הרישיון כי הוא בא ואמר לי שהוא יכול להוציא את הרישיון אז לא עשיתי חוזה לא חוקי ואתה צודק אני מנכ"ל של חברה ציבורית שהדבר היחיד שרציתי לעשות בסופו של דבר זה אם הנכס הזה לא בשימוש ובא מישהו אומר שיכול לעשות בו בשימוש והוא מכיר את המצב שלו אז אני לא מבין מה עשיתי פה לא בסדר?"
94. לא זו בלבד, אלא שבשנת 2019, בעת כניסתו של מר שוחט לתפקיד, זה ביקש להמשיך ולאכוף את הסכם השכירות והפעלת עסקו של מר מקמל עד לשנת 2023, כפי שהוא מבקש לעשות במסגרת תביעת פוליגון בתביעה שכנגד, בגין כל התקופה האמורה. בכך התעלם מפסק דינו של בית המשפט בשנת 2019 בו רשום, ברחל בתך הקטנה, לרבות בסעיף 39 לפסק הדין בעתירה המנהלית, כי אסור לעשות בנכס כל שימוש מסחרי, ועל בסיס הצהרות אלה ניתן פסק דין לטובתה של פוליגון והופחתו דמי הארנונה. מכאן, שפנייתו של מר שוחט למר מקמל בשלהי שנת 2019 להמשך את הפעלת הנכס וקבלת דמי שכירות בגין עסק מסחרי ללא רישיון ובניגוד לדין, נעשתה בידיעה כי קיים פסק דין האוסר על שימוש כאמור.
95. אין חולק כי פסק דין והליכי העתירה המנהלית בבית המשפט המחוזי הנוגעים לכך לא גולו למר מקמל לאורך כל תקופת השכירות. דרישתו של מר שוחט לקבלת דמי שכירות עד לסוף תקופת השכירות אף נעשתה לאחר שמר מקמל עדכן אותו שלא ניתן להוציא רישיון עסק (עמ' 124), ובניגוד להוראות סעיף 3.4 להסכם. ר' סעיף 3 להודעתו בדואר אלקטרוני של מר שוחט לגב' מקמל מיום 13.9.20, לפיה: "אין לכם זכות להפסיק את השכירות או לפנות את המושכר לפני תום תקופת השכירות".
96. גם לאחר דבריו הנוקבים של בית המשפט המחוזי בשנת 2019, במסגרת סעיף 39 לפסק הדין בעתירה המנהלית, לפיהם שימוש חורג למעט שימוש חקלאי לא אפשרי בקרקע זו, המשיך מר שוחט לטעון בעדותו בהליך ההוכחות כי ניתן היה לפעול להוצאת שימוש חורג (עמ' 109 לפרוטוקול). ר' לעניין זה ידיעתו כאמור בעמ' 110, כי לא ניתן להשכיר את הנכס לשימושים שאינם חקלאיים. כך גם נזכר, לאחר ריענון זיכרון והפסקה, כי גם במהלך הליך זה, בעוד מתנהל התיק וברור כי מדובר בשטח חקלאי, ניסו להשכיר פעם נוספת את הנכס לחברה שלישית, אולם במקרה זה ראשית נערכה בדיקה להיתכנות הוצאת רישיון בטרם הושכר הנכס (עמ' 115). די בכך על מנת להצביע על חוסר האמון בעדותו של מר שוחט ופעולותיו לאחר ידיעתו אודות פסק הדין שניתן בעניין נכס זה. שטחים נוספים של פוליגון הושכרו למר מקמל בשנים 2017 ו- 2019, על אף ההליכים בבית המשפט המחוזי וידיעה ברורה משנת 2008 שלא ניתן לעשות כל שימוש חורג בנכס האמור. גם על גבי שטחים נוספים אלה מוקם עסקו של מר מקמל.
97. לתצהירו של מר שוחט צורף צילום אויר ממנו עולה כי לא שטח חקלאי קיים במקום, כי אם מבנים רבים, מהם פעלה מקמל באותה העת. כן צורפו צילומים מהם עולה כי במקום ממוקמות משאיות רבות ביותר ומכוניות, וכן מכולות גדולות סגורות, ומבנים מכוסים גג וחלונות. נדמה כי לא זו בלבד שפוליגון אינה מכחישה את הצבתו של עסק על גבי המקרקעין החקלאיים שבבעלותה, אלא היא אף מציגה לבית המשפט בצילומים מתקופת השכירות, כיצד עסקים אלה המשיכו וממשיכים לפעול לאורך כל התקופה, על אף היות השטח שטח חקלאי, ועל אף קביעתו של בית המשפט בעתירה המנהלית בשנת 2019 בפסק דין כי לא קיימת כל היתכנות להכשרת עסק במקום, וכן על אף כתבי אישום שהוגשו בעבר וצווי פינוי.
98. עשרות תמונות אלה, הנושאות תאריך 25.5.2020, 18.8.2020, 14.10.2020, מצביעות כי גם לאחר פסק הדין, המשיכה פוליגון להשכיר את הקרקע החקלאית לצרכים מסחריים, ואף הציגה זאת כחלק ממוצגיה לבית המשפט (נספח 10 לתצהירי מנכ"ל פוליגון).
99. כן צורף הסכם שכירות המשנה, ממנו עולה כי פוליגון לא הפסיקה להשכיר את השטחים לעסקים גם לאחר כתבי האישום כנגד מר מקמל, ושוכר המשנה המשיך לשכור את הנכס מפוליגון ולא פונה על ידה. פוליגון המשיכה לקבל את דמי השכירות גם ממנו. מר שוחט הצהיר כי ידע שמטרת השכירות היא לצורך ניהול בית עסק, לא למטרות חקלאות (נספח 13). אם כן, לא זו בלבד שלא כובד צו הפינוי והאיסור על הצבת עסקים על המקרקעין החקלאיים, אלא פוליגון המשיכה להשכיר גם לאחר מכן את העסק לשוכר המשנה.
100. עו"ד כהן, שהיה מנכ"ל פוליגון בעת ההתקשרות ואף סיפר על יחסיו הטובים עם מר מקמל לאורך התקופה, סיפר בתצהירו כיצד בשנת 2016 פנה אליו מר דבש והתעניין באפשרות לשכור חלק מהמקרקעין לעסק של אחסון מכוניות משומשות. הוא אמר לו כי הוא יודע על הייעוד החקלאי של המקרקעין אך הבהיר שהוא יודע להסדיר את השימוש, לרבות רישיון עסק מול העירייה וכי זה באחריותו. מר דבוש ביקש ממנו להכין את הסכם השכירות, וביום 5.9.2016 קיבל מר כהן הודעת ווטסאפ מגב' שגית מקמל "נא לשלוח את החוזה למגרש כפי שסוכם עם עמוס". בהתאם לכך, הועבר נוסח הסכם השכירות למייל. ביום 29.9.2016 העביר עו"ד שרון, מטעם פוליגון, את נוסח הסכם השכירות לעו"ד יעקובוביץ, כמי שמייצג את השוכר מר מקמל. ביום 5.10.2016 התקבלו אצל עו"ד שרון הערותיו של עו"ד יעקובוביץ להסכם השכירות (סעיפים 5-7 לתצהיר).
101. שלושת העדים שהיו מעורבים, ונזכרו בתצהירו של עו"ד כהן, לרבות בנספחי התצהיר בתכתובות במסגרת המשא ומתן, ובפרט מר דבש שהיה איש הקשר בין הצדדים ועו"ד שרון מטעם פוליגון, שהיו חלק מהמשא ומתן בין הצדדים, כאמור בנספחי תצהיר עו"ד כהן, לא הובאו לעדות על ידי פוליגון. עדים אלה היו חלק בלתי נפרד מההתקשרות, ואף יכלו לתמוך, ככל וכך הדבר, בטענות פוליגון בנוגע למידע שעמד לפני הצדדים בשלב המשא ומתן. בסיכומי פוליגון (סעיפים 8-9) ראו לנכון להזכיר דברים שאמר מר דבוש לעו"ד כהן, לפיהם מר דבוש יודע להסדיר את השימוש, לרבות הוצאת רישיון עסק, אך דברים אלה נותרו כעדות שמיעה ללא הבאת העד הרלוונטי. אלה הפנו את האשמה באי זימונו אל מר מקמל (סעיף 19 לסיכומים). דווקא גרסה זו, שיכולה הייתה לחזק את טענת אי הידיעה של פוליגון, נותרה ללא העד המהותי, שלא זומן לעדות על ידי מי מהצדדים. הימנעות מהבאתם נזקפת לחובת שני הצדדים, שכן גם פוליגון מזכירה עד זה כתימוכין לטענותיה בטרם החתימה על ההסכם, ואף צרפה את התכתובות עמם לתצהיריה.
102. מנכ"ל פוליגון לשעבר, מר שי כהן, אשר הגיש תצהיר מטעם מקמל, לא נחקר בחקירה נגדית ופוליגון ויתרה על חקירתו. בטרם ההחלטה בנוגע לאי העדתו, הבהיר בית המשפט לפוליגון את משמעות אי חקירת מצהיר על תצהירו (עמ' 19-21 לפרוטוקול). מצהיר זה הינו בעל אינטרס אישי בתיק, שכן הוא מצוי בסכסוך משפטי עם חברת פוליגון ואף ניסה להגיש מסמכים רבים לתיק, שלא הותרה הגשתם ואלה הוצאו. משכך, יש להתייחס אך ורק לעניינים הקשורים לתיק זה. מר שי כהן ציין כי הוא מכיר את הנכס מידיעה אישית ופעל בנוגע אליו מול הרשויות, ורואה את פוליגון כמי שהונתה את מקמל. לדבריו, פוליגון השכירה למר מקמל שטח בהתאם להסכם השכירות, כאשר ידעה שהיא אינה יכולה להשכיר את השטח למטרות שהתבקשו על ידי מר מקמל. בעבר ניתן צו פינוי לחברת נגב קרמיקה בגין אותו נכס שהשכירה פוליגון למר מקמל, וזאת מפאת הפסקת השימושים החורגים שנתנה העירייה בעבר לנכסים ושטחים באזור של המושכר. משכך, על פי תצהירו, פוליגון ומנהלה ידעו שלא ניתן להשכיר את המקום לאחסנת חלקי חילוף למשאיות. לדבריו בתצהיר, מדובר בחברה שהינה משכיר מקצועי, חברה ציבורית נסחרת, והיה עליה ליידע את מר מקמל במצב הנכס ואסור היה עליה להסתיר את המידע, כפי שנעשה, ביודעין ובכוונה. פוליגון ישבה בנכס עשרות שנים קודם, כך שידעה את כל המצב התכנוני של הנכס, לרבות העובדה כי לא קיים כל אופק תכנוני לנכס, לא ניתן לקבל אישור של הועדה המקומית ורישוי עסק, וכי מדובר בקרקע חקלאית בשטח פתוח בלבד.
103. מקמל – מדובר בעסק ותיק לרכישת חלקי חילוף של רכבים וכן רכבים ומשאיות אחרי תאונה מחברות ביטוח, לו נדרשים דונמים רבים לצורך כך. לא מדובר בעסק חקלאי. מר מקמל הפעיל בעבר עסק זה על קרקע חקלאית במקום אחר ופונה, ואף הוגש כנגדו כתב אישום בגין כך, כך שידע על האיסור להפעיל את עסקו על קרקע חקלאית (עמ' 58 לפרוטוקול, נ/2-נ/3 לעניין ההליכים הקודמים וההליך הפלילי). כן עלה מעדותו כי גם בנוגע למגרש קודם זה הגיע להליכים משפטיים עם המשכיר של המקרקעין כנתבע (עמ' 61-62). בניגוד למצגים אותם ניסה להציג, מדובר בעסק, אשר פעל לאורך שנים על מקרקעין חקלאיים בניגוד לדין וללא רישיון. החלטתו של מר מקמל להעביר את עסקו פעם נוספת לקרקע חקלאית, לאחר כתב אישום בגין אותן נסיבות, מבלי לבחון קודם עם רשויות התכנון את ההיתכנות להוצאת רישיון לעסקו על קרקע חקלאית, הינה בחירה מודעת לקבל על עצמו את הסיכון.
104. גם הוא התעלם מהתב"ע, לא היה בידו רישיון בטרם ההתקשרות, וידע אודות ההליכים בעבר. כמו כן, כפי שעלה בעדותו, עורך דינו שייצג אותו במשא ומתן הסתייג מן ההסכם, אולם מר מקמל בחר שלא להמשיך בייצוג ולהתקשר עצמאית ללא עו"ד (עמ' 63-65). כמו כן, מחד טוען מר מקמל כבר בכתב התביעה כי ההסכם הנו בלתי חוקי, ומאידך מבקש לקבוע כי הארנונה לעסקים שבה חויב הייתה גבוהה מכפי שציפה לשלם, כמקרקעין חקלאיים. משכך, הוא מבקש לקבל לידיו הטבות של קרקע חקלאית, עליה הפעיל את עסקו, בניגוד לתב"ע, ולחייב את פוליגון בכך שעסקו חויב בארנונה לתעשייה.
105. ראוי בהקשר זה לציין כי מר מקמל העיד שבמהלך השנים נשלח על ידי פוליגון להעביר כספים במעטפה לצד ג', ששמו מוזכר, לצורך קבלת הרישיונות בעירייה בסכום של 50,000 ₪. דברים חמורים אלה, המוצאים ביטוי בפרוטוקול (עמ' 70) ואף חמורים מכך בעמ' 72-73, נאמרו לאחר שבית המשפט מצא לנכון להזהיר את הצדדים קודם לכן כי קיימים היבטים לא חוקיים בהליך זה המועלים על ידי הצדדים.
106. גם אם נכונה טענת מר מקמל, כי לא גולו לו כלל ההליכים בנוגע לנגב קרמיקה בעבר (סעיף 10 לתצהיר המשלים – "טענת ההסתרה" כהגדרתה בסיכומי פוליגון), הרי שדי בנוסח ההסכם על מנת להבהיר כי גולו די פרטים, לרבות קיומם של צווים והליכי אכיפה בעבר, וסעיפי ההסכם בהם נכתב באופן מפורש אודות הליכי אכיפה שננקטו ומר מקמל נטל על עצמו את האחריות להסדרת הנושא. מדובר בחוזה עסקי שכל הצדדים לו מנהלים עסקים ומיוצגים מבחינה משפטית, תוך בחירה מדעת של מר מקמל לוותר על הייצוג. לא מצאתי כל עילה בדין לסטות ממילות ההסכם באשר להבנת הצדדים ואחריותם לאמור בו. ר' דנ"א 8100-19 ביבי כבישים עפר ופיתוח בע"מ נ' רכבת ישראל בע"מ (נבו, 19.4.2020). כמו כן, חמורים דבריו באשר למעורבותו, בידיעתו, בהעברת כספים במזומן לצורך קבלת רישיונות והנחה בארנונה. דברים אלה מצביעים על ידיעה ומעורבות. חיזוק לכך ניתן לראות גם בהחלטתו שלא לערב את פוליגון בהליכים מול עיריית פתח תקווה, שכן לו סבר שהוטעה על ידי פוליגון בכניסה להסכם מבלי שגולה לו מראש מצבו התכנוני של הנכס, ובשים לב לניסיונו בעבר בנוגע לכך, מצופה כי היה פונה לפוליגון בעניין זה.
107. בעניין זה, כאמור, לא הובאו לעדות העדים הרלוונטיים אשר היו מעורבים בזמן אמת במשא ומתן ויכלו לתאר את ידיעת מר מקמל.
108. דמי השכירות ששילם מר מקמל בגין הנכס נמוכים משמעותית מאלה ששילם לאחר מכן, לאחר מעבר ופינוי המושכר. כך, שילמה מקמל 46,000 ₪ ל- 13 דונם לחודש (3,600 ₪ לדונם לחודש), בעוד שלאחר הפינוי שילמה מקמל בגין 2.86 דונמים סכום של 37,000 ₪ (נ/5, וכן חישובי מקמל בסעיף 5 לכתב התביעה). הנה, אם כן, מקמל נהנה מדמי שכירות מופחתים משימוש בקרקע חקלאית ללא היתר. במקביל, סכום זה שולם בגין השכרת נכס לשימוש עסקי שאינו חקלאי, כך שגם פוליגון הרוויחה מדמי שכירות אלה.
109. תצהירו הראשי והמשלים של מר מקמל מטיח כולו אשם כלפי פוליגון בגין הסתרת העובדות והטעייתו. העדר הבנת האחריות של מקמל, כמי שידעה אודות הייעוד החקלאי של המגרש, ובחרה למקום עסק הכולל עשרות ואף יותר של משאיות על שטח חקלאי, בולט ביותר באופן ניסוחם של סעיפי התצהיר, לדוגמא סעיפים 31-33, 41, 65, 75-77, 86 ורבים נוספים. כאשר הבדיקות אודות ההיתכנות להפעלת עסק על שטח חקלאי בוצעו שנים לאחר החתימה על ההסכם, ובמשך כ- 4 שנים המשיכה מקמל לפעול בשטח ללא רישיון עסק ובניגוד לדין. מר מקמל בחר, משיקוליו שלו, ועל אף העתקת עסק שעלות העברתו הינה מאות אלפי שקלים, על פי כתב תביעתו, והתשלום החודשי, לרבות הארנונה, הינו בסכום של עשרות אלפי שקלים ומעלה, שלא להתייעץ ולבדוק, לא עם עו"ד ולא עם גופי תכנון ובניה. זאת, על אף מצגיו בהסכם, לפיהם בדק את המצב התכנוני בנכס, לרבות הקשיים בהוצאת רישיון העסק בעבר, והוא לוקח על עצמו להוציא רישיון עסק כאמור. גם עתה מטיל מר מקמל יהבו כנגד פוליגון, בעוד סיווג הארנונה נעשה על פי השימוש בפועל ועל פי דין.
המשמעות של התנהלות הצדדים על תביעותיהם:
110. שני הצדדים התעשרו מפעילות זו. כפי שפורט, לשני הצדדים אשם תורם משולב בקשר לטענות שהעלו זה כלפי זה. הן בנוגע לטענות הנזיקיות והן בנוגע לטענות החוזיות. מידת האשם התורם זהה לשני הצדדים ולא ניתנת להפרדה או לכימות, הן בהתנהלותם שהובילה להגשת תביעת הפינוי וההליך הפלילי והן באופן התנהלותם בנכס, בינם לבין עצמם. התנהגותו של כל צד להסכמי השכירות תרמה באופן ישיר לנזקיו. ר' לעניין זה ע"א 2688/95 פנחס נ' כרם מהנדסים, פ"ד נ(5) 742, 747-746 (1997). התנהגותם של שני הצדדים הייתה רשלנית, לכל הפחות, בלתי סבירה, והיא אשר הובילה לנזקיו שלו. כלל ההפרות ההדדיות תלויות זו בזו, שלובות זו בזו באופן שאינו ניתן להפרדה.
111. ר' לעניין זה דבריו של כב' הנשיא שמגר בע"א 3912/90 eximin s. A, תאגיד בלגי נ' טקסטיל והנעלה איטל סטייל פראררי בע"מ, מז(4), פסקאות 76-80:
"מאחר שהמפר אחראי לנזק שנגרם כתוצאה מפעולתו, הרי מקום ששניים גרמו סיבתית לנזק, אין להעדיף אחד על רעהו, אלא יש לחלק את האחריות ביניהם באופן שכל צד יישא בחלקו בנזק. חלוקה כזאת מתיישבת גם עם הדרישה להקטנת הנזק, אלא שכאן מדובר ב"הקטנת הנזק" בשלבים קודמים להפרה או בשלב ההפרה עצמו, וזאת באמצעות שימוש בסעיף 10 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א – 1970 (או סעיף 82 לתוספת לחוק המכר (מכר טובין בין-לאומי)."
112. שני הצדדים לקחו על עצמם את הסיכון להתרחשות כפי שארעה, בעת שביצעו מעשיהם, כפי שפורטו לעיל. במקרים אלה, כפי שציין גם המלומד פורת במאמרו, לא יוכל איש לתבוע את האחר, והנזק ייוותר על כתפי מי שסבל. ר' פורת "הגנת אשם תורם למפר חוזי – אימתי" עיוני משפט 103, 114, יח 1.
113. שני הצדדים מבקשים להטיל את האשם לנזקים ולהוצאות שנגרמו להם, לרבות החובות, זה על כתפיו של זה. טענותיהם שלובות באשם תורם עצמי כה מהותי, עד כי לא ניתן להפריד וניכר כי מדובר במי שחברו בצוותא במסגרת ההסכם על מנת להשיא את רווחיהם ולטובתם האישית, כשלכל אחד צומחת טובה אישית כספית משמעותית מההסכם, המשולבת בטובתו האישית של השני, ועל אף הייעוד של המקרקעין וההיסטוריה שקדמה לכך. ההוצאות שנגרמו לצדדים בעקבות כך – לשניהם – היו ידועות מראש, שכן בעבר שניהם חוו פינוי העסק מקרקע חקלאית. שני הצדדים ידעו כי הרשויות ידרשו את הפסקת השימוש במגרש, וידעו שקיימת בעייתיות בהתקשרות. לא בכדי הוסיפו סעיף כי הסכם השכירות יבוא לסיום במקרה כאמור.
114. בנסיבות בהן שני הצדדים נטלו סיכון עצמי לכישלונה של העסקה, לא מצאתי כי ניתן להפריד בין הקשיים של כל אחד מהצדדים או ההוצאות והטענות של מי מהצדדים, לרבות דמי השכירות שלא שילמה פוליגון, מחד, ומולם העלויות שבהם נשאה מקמל בגין כישלון הסכם השכירות. כל צד נקט בסיכון מחושב בעת כניסתו להסכמי השכירות, והרוויח כתוצאה מכך. טענותיהם כעת נטענות בחוסר תום לב, תוך התעלמות מאשמתם האישית בביצוע העסקה.
115. האירועים השונים שהובילו את שני הצדדים להגיע למצב בו קיים קושי ליישם את ההסכם כפי שהוא נובע עוד מהחטא הקדמון – עריכת הסכם השכירות. כך, לדוגמא, העיכובים בדמי השכירות שנבעו לאחר הוצאת צווי הפינוי; העלויות של פינוי עסק מקמל מהמגרש בטרם סיום המועד החוזי; הסכומים בהם נשאה מקמל בגין הליכי הרישוי חסרי התכלית; והוצאות נוספות שפורטו על ידי הצדדים. כל אלה שלובים והם חלק בלתי נפרד מסיכוני הצדדים.
116. אף אחד מהצדדים לא ביקש להפסיק את הסכם השכירות בטרם ההליכים שננקטו על ידי הרשויות. אף אחד לא צמצם את הנזקים והפסקת ההתקשרות בטרם ניתנו צווי אכיפה לפינוי הנכס ובטרם פסק הדין בעתירה המנהלית. משכך, שני הצדדים בחרו, משיקוליהם העסקיים, לעצום עיניים ולהיכנס להסכם שסופו ידוע מראשיתו, כפי שגם נכתב בהסכם כאפשרות לכך.
117. לא ניתן לתת אמון באילו מעדויות הצדדים, שעה שבחרו, ביודעין, להתקשר בהסכם שכירות זה. שבתי וקראתי את הפרוטוקול, התצהירים והסיכומים. מצאתי כי בנסיבות תיק זה, כאשר כל צד מצביע על הצד שכנגד בידיעה ברורה כי מדובר בקרקע חקלאית שבה אסור להפעיל מסחר, לא ניתן לתת כל אמון וכל משקל לאילו מן העדויות. המצהירים והצדדים הותירו, כולם, רושם כי אין הם מבקשים ליטול אחריות על מעשיהם, כל אחד שיתף פעולה באופן מלא בעריכתו של ההסכם ולאורך השנים, על אף הפעולות האסורות על פי דין.
118. עדים ניטרליים לא הובאו לדיון, על אף קיומם, וכן היו מעורבים שני עורכי דין מטעם שני הצדדים בטרם החתימה, ואף עו"ד מטעם מקמל שניראה כי התריע והזהיר מפני ההתקשרות, כפי שעלה בעדויות (עמ' 67-70 לפרוטוקול לדוגמא), והיה בקשר עם שני הצדדים במהלך המשא ומתן. כן קיימים עדים רלוונטיים נוספים, כדוגמת מר דבוש, שקישר בין הצדדים, שוכר משנה נוסף, אשר כולם היו מעורבים בנוגע לשטח זה בתקופה הרלוונטית. אי הבאתם לעדות פועלת לחובת שני הצדדים בהקשר זה.
119. לאור נסיבות אלה, מצאתי כי דין התביעה העיקרית והנגדית להידחות הדדית.
120. באשר לשאלת אי החוקיות של ההסכם, ולאור קביעות אלה, אין כל צורך להיכנס לכך, ואף ראוי כי תמעט אפשרות צד להסכם לטעון לאי חוקיותו (זאת על אף שנמצא כי בעבר בתי המשפט, במקרים דומים, דנו בשאלת אי חוקיות הסכם שכירות ללא היתר ובשימוש חורג, כדוגמת ת"א (שלום-רמלה) 38230-02-18 נוימן נ' ויצמן ואח' (מיום 19.8.2021, פורסם בנבו)).
לסיכום:
121. לאור כל האמור לעיל, התביעה והתביעה שכנגד נדחות.
122. מספר ההליכים שבהם נאלץ בית המשפט לדון בגין שימוש לא חוקי זה, כפי שפורטו על ידי הצדדים, ואף לאורכו של הליך זה, מצביעים על הטרחה רבה ביותר של בתי המשפט בסכסוך שבין הצדדים שנולד בחטא, לרבות הפרות של הדין שנאכפו על ידי רשויות האכיפה פעם אחר פעם. הצדדים לא נמנעו מלנקוט בהליכים רבים בבתי המשפט, לנהל הליכים אלה עד תום, תוך גילוי טפח והסתרת טפחיים, כפי שפורט לעיל.
123. על פי עקרונות היסוד של תקנות סדר הדין האזרחי, אינטרס הציבור עומד גם הוא לנגד עיני בית משפט, ויש למנוע שימוש לרעה בהליך השיפוטי. בית המשפט מצווה, כבר בעקרון היסוד הראשון, להוביל להשגת פתרון צודק של הסכסוך. במקרה של סכסוך זה, שגזל זמן שיפוטי רב ביותר, ההליך הצודק הינו הותרת שני הצדדים עם נזקיהם, לרבות שכר טרחה והוצאות. בנסיבות אלה, אין צו להוצאות.