מדינת ישראל
משרד המשפטים
תל אביב – יפו
מפקח על רישום מקרקעין
בסמכות שופט בית משפט שלום
לפי סעיף 74 לחוק המקרקעין
מס' תיק: 5/723/2018
לפני כבוד המפקחת הבכירה על רישום מקרקעין אושרת ארפי מוראי
התובעים: 1. יניב סיילן – נמחק (פס"ד מיום 6.4.2020)
2. נבון שלומית
3. נבון יורם
באמצעות ב"כ: עו"ד רוזנברג דורון
שדרות רוטשילד 22, תל אביב – יפו
טל':035607788 פקס:035609080
נגד
הנתבעים: 1. נציגות הבית המשותף ברחוב השדות 8, רמת השרון
2. אלוז יצחק אבוחסירה
3. אלוז רגינה
4. אריס אילן
5. אריס מירב מירי
6. בן חיים יעקב
7. בן חיים רחל
8. גוריון רונית
9. גוריון שי שמעון
10. דוידוב אבי
11. רוזמן דוידוב קרן
12. זילברשטיין נאוה
13. חזן מיכאל
14. חזן סגלית
15. יורב אמיר
16. יורב שרית
17. לוריא אפרת
18. לוריא יניב
19. סלע יותם
20. סלע קידר מאיה
21. צאלון רוזן עידית
22. רוזן אוהד
23. קירשנבאום מיכאל יעקב
24. שופר יעל
25. שופר עמית
26. דהן אלביליה שמחה
27. אלביליה רוני
28. דובקין אורי
29. דובקין אילנה רבקה
30. סלינס שרון
31. ארליך פלג
32. ביטון גבריאל יעקב
33. מן ביטון אלית
34. כהן יהושע
35. מן רחל
36. עירן חן
באמצעות ב"כ: עו"ד ורדי גלר אייל
ז'בוטינסקי 7, רמת גן
טל':0524799699 פקס:0775558388
פסק דין
1. תביעה למתן צו מניעה האוסר על נציגות בית משותף ובעלי דירות בבית המשותף להסב חלל המהווה רכוש משותף בקומה השניה בבית המשותף ולהקים בו חדר כלשהו, לרבות חדר כושר, וכן למתן צו עשה המורה לנציגות הבית המשותף לפרק חדר הכושר שהתקינו בחלל זה, תוך השבת המצב לקדמותו.
2. התביעה עברה לבירורי עם חילופי גברי בלשכת המפקחת על רישום מקרקעין בתל אביב יפו.
העובדות שאינן שנויות במחלוקת וההליך
3. עניינה של התביעה בבית הראוי להירשם בית משותף ברחוב השדות 8 בשכונת נווה גן ברמת השרון, הרשום בפנקס הזכויות חלקה 113 בגוש 6414 (להלן - "הבית המשותף"). הבית המשותף מורכב ממבנה אחד וכולל 24 דירות. הבית נבנה במסגרת קבוצת רכישה בהתאם להסכם שיתוף שנחתם בין בעלי הזכויות בקרקע בשנת 2013.
4. התובע 1, יניב סיילן, זכאי היה להירשם בעלים של דירה המצויה בקומה השניה בבית המשותף. לבקשת התובע 1 ניתן ביום 6.4.2020 פסק דין המורה מחיקתו, משמכר דירתו בבית המשותף לאחר.
5. התובעים 3-2, שלומית ויורם נבון (להלן - "התובעים"), זכאים להירשם בעלים של דירה אחרת המצויה בקומה השניה בבית המשותף.
6. הנתבעים הם נציגות הבית המשותף ובעלי הזכויות ב-22 הדירות הנוספות בבית המשותף (להלן - "הנתבעים").
7. ביום 2.3.2015 ניתן היתר לבניית הבית המשותף.
8. עם השלמת בניית הבית המשותף, במהלך חודש מרץ 2018 אוכלס הבית על יושביו.
9. קודם לאכלוס הבית המשותף, ביום 3.1.2017 וביום 21.12.2017, התקבלו החלטות האסיפה הכללית של בעלי הדירות בבית המשותף בנוגע להקמת חדר כושר בחלל המהווה רכוש משותף בקומה השניה בבית המשותף, ששטחו כ-51 מ"ר (להלן - "חדר הכושר").
10. לסלון (חדר מגורים) של שתי דירות מתוך שלוש דירות המצויות בקומה השניה בבית המשותף, ובכללן דירת התובעים, קיר משותף עם חדר הכושר.
11. במהלך שנת 2018 ביצעו הנתבעים עבודות להקמת חדר הכושר, תוך סגירת החלל בקומה השניה בקיר זכוכית אטומה, התקנת דלת כניסה וקודן, הצבת שני מתקני כושר והתקנת מערכת מיזוג אוויר ושקעי חשמל.
12. כנטען בכתב התביעה, חדר הכושר נבנה בניגוד להסכם השיתוף וללא היתר בניה, תוך פגיעה בזכויות הקניין של התובעים. בכלל זאת, תוך גרימת רעש, אי נוחות, לכלוך מוגבר, פגיעה באיכות חיי התובעים וירידת ערך דירתם. כנטען, התובעים לא היו רוכשים דירתם בבית המשותף לו ידעו על תכנית הנתבעים להקים חדר כושר בצמידות לדירה, בשים לב כי בהתאם להיתר הבניה, החלל שהפך לחדר כושר נועד לכתחילה לשמש המשך גובה מבואת הכניסה לבית המשותף. התובעים התנגדו להקמת חדר הכושר עובר להקמתו. כך אף במעמד האסיפה הכללית של בעלי הדירות בבית המשותף מיום 21.12.2017, במסגרתה נדחו ברוב קולות הצעה לפנות לעירייה בבקשה לשינוי ההיתר כך שניתן יהא לבנות חדר הכושר בהסכמת בעלי הדירות בקומה השניה, וכן הצעה שלא לבנות כלל חדר הכושר. התובעים הוסיפו והתנגדו להצעה לעשיית שימוש מוגבל בחלל כחדר כושר.
13. בכתב ההגנה הכחישו הנתבעים טענות התובעים. כנטען, חדר הכושר נבנה בחלל שנבנה כדין בהתאם להיתר בניה, המהווה חדר דיירים. אשר לשימוש הנעשה בחדר זה, התקבלה החלטה כדין של האסיפה הכללית לפיה החדר ישמש חדר כושר, הכולל קומץ מתקנים (אופני כושר והליכון), ללא מערכות סאונד וטלוויזיה, תוך איסור לקיים בו מסיבות מכל סוג שהוא. עוד כנטען, חדר הכושר הוקם בהתאם להחלטת האסיפה הכללית של בעלי הדירות בבית המשותף מיום 21.12.2017, על פי הצעת פשרה של התובעים עצמם, אשר נכחו באסיפה. בהתאם להחלטה, בין היתר, יכלול חדר הכושר שני מכשירים בלבד, קירותיו יהיו אקוסטיים והרצפה מבודדת רעש, ללא מערכות סאונד וטלוויזיה, לשימוש דיירי הבית המשותף בלבד. בבחינת שימוש סביר והגיוני ברכוש משותף בבית המשותף. החלטה זו מבטלת החלטה קודמת של האסיפה הכללית לעניין הקמת חדר כושר. משפעלה נציגות הבית המשותף בהתאם להחלטה של האסיפה הכללית שהתקבלה כדין, עתרו הנתבעים לדחיית התביעה.
14. בכתב התשובה, הכחישו התובעים הנטען בכתב ההגנה. כנטען, אף לשיטת הנתבעים נדרש להגיש בקשה לשינוי ההיתר, משהיתר הבניה אינו כולל סגירת החלל בקיר זכוכית אטומה והיתר להקמת חדר כושר. מכל מקום, בקומת הקרקע בבית המשותף, בסמוך למבואת הכניסה, קיים חדר דיירים בהתאם להיתר הבניה, חדר גדול משמעותית, ממוזג ועם פתחים משני צדדיו, הריק ממתקנים. לפיכך, ככל שחפצים הנתבעים להקים חדר כושר בבית המשותף, רשאים היו לעשות כן ביחס לחדר הדיירים הקיים, וודאי לא נדרש להסב חלל בקומת מגורים בבית המשותף למטרה זו, באופן הפוגע בבעלי הדירות בקומה זו. אשר להיקף השימוש הנעשה בחדר הכושר, טענו התובעים כי בחדר הכושר משקולות, תוך שנעשים בו אימונים אירוביים לרבות בליווי מאמנים אישיים. התובעים עמדו על טענתם בדבר סירובם המוחלט להקמת חדר כושר בחלל הצמוד לדירתם בקומה השניה בבית המשותף. עוד כנטען, מבלי לגרוע מן האמור, הנתבעים כלל לא קיימו החלטת האסיפה הכללית, משלא נבנו קירות אקוסטיים ורצפה מבודדת רעש בחלל זה.
15. ביום 7.7.2019 התקיימה ישיבת קדם משפט לפני כבוד המפקחת הבכירה על רישום מקרקעין אביטל שרייבר. ביום 28.8.2019 קיימה כבוד המפקחת שרייבר ביקור בבית המשותף. בהחלטה ממועד זה נקבעו מועדים להבאת ראיות ולשמיעתן, אשר נדחו מעת לעת, לרבות בשל מגפת הקורונה.
16. התובעים הגישו תצהירי עדות הראשית, הכוללים תצהירו של התובע 3, יורם נבון, תצהירה של רויטל בן יעקב, וכן חוות דעת מומחה, שמאי המקרקעין יעקב שפיר.
17. הנתבעים הגישו תצהיר עדות ראשית של הנתבע 21, אוהד רוזן.
18. התביעה עברה לבירורי עם חילופי גברי בלשכת המפקחת על רישום מקרקעין בתל אביב יפו.
19. בהחלטה מיום 18.2.2021 נעתרתי לבקשת התובעים להזמנת העד שי עובדיה, המחזיק בדירת התובעים (שוכר לשעה). בהחלטה נוספת מיום 25.2.2012 נעתרתי לבקשת התובעים להזמנת העד יניב סיילן, אשר נמחק כתובע. בהחלטה מיום 13.4.2021 נעתרתי לבקשת הנתבעים להזמנת העד שי גוריון (הנתבע 9).
20. בימים 15.3.2021 ו-19.4.2021 התקיימו לפניי ישיבות לשמיעת הראיות, במסגרתן נחקרו העדים יורם נבון, שי עובדיה ויניב סיילן מטעם התובעים, וכן העדים אוהד רוזן ושי גוריון מטעם הנתבעים. בהחלטה מגמר הדיון הוריתי מועדים להגשת כתבי סיכומים וביקור בבית המשותף אשר יתקיים לאחר הגשת כתב הסיכומים האחרון.
21. הצדדים הגישו כתבי הסיכומים.
22. ביום 15.11.2021 קיימתי ביקור בבית המשותף במעמד הצדדים ובאי כוחם.
עיקרי טענות הצדדים
23. התובעים עתרו לקבלת התביעה. כנטען, אין חולק כי הבית המשותף נבנה במסגרת קבוצת רכישה, וכי זכרו של חדר כושר לא בא בהסכם השיתוף, בהיתר הבניה, בהדמיות, במפרט, בתכניות האדריכליות ובתשריט על בסיסם נבנה הבית המשותף והתובעים רכשו דירתם בבית המשותף. בהתאם למסמכים אלה, מבואת הקומה השניה של הבית המשותף מוארת, פתוחה ופונה לנוף הנשקף מחזית הבית המשותף. עובר לאכלוס הבית המשותף ביקשו הנתבעים להשמיש חלל במבואה זו לטובת הקמת חדר כושר, חרף התנגדותם המפורשת של התובעים ובניגוד להוראות הדין. הצדדים פנו בנפרד לקבלת חוות דעת שמאי מקרקעין, אשר צידדה כל אחת בטענת התובעים לפיה הקמת חדר הכושר כרוכה בירידת ערך לדירתם, בשים לב, כי לא נמצא ולו בניין מגורים אחד שהוקם בו חדר כושר בקומת מגורים ושלא בקומת הקרקע או בקומה תת קרקעית, כבענייננו. בתוך כך, התקבלה החלטה של האסיפה הכללית להקים חדר הכושר בכפוף להגבלות, הכוללות ביצוע התאמות ושינויים על ידי נציגות הבית המשותף ומתן זכות לתובעים להודיע כי חדר הכושר מהווה מטרד, וככל שלא יתוקנו הליקויים, יוצאו כל מכשירי הכושר מחדר זה. כנטען, התובעים התנגדו להחלטה זו.
24. מבלי לגרוע מהתנגדות התובעים, הפרו הנתבעים אף החלטה זו, הן משלא ביצעו ההתאמות כנדרש הן משחרף הודעת התובעים המשיכו בהפעלת חדר הכושר בחוסר תום לב, תוך פגיעה קשה בזכויות קניין התובעים בבית המשותף ומבלי שניתן היתר בניה כנדרש על פי דין. בכלל זאת, סובלים התובעים מרעש שמקורו בחדר הכושר, בהגברת התנועה בקומה השניה ובמתאמנים המקיימים שיחות ומאזינים למוסיקה; מרעידות המורגשות בדירת התובעים בשל הפעילות בחדר הכושר; מלכלוך מוגבר בשל ריכוז הדיירים בקומה השניה; מאי נוחות וירידה באיכות חייהם; מירידת ערך של דירתם; ומחושך במבואת הקומה השניה משנבנה קיר והותקנה דלת לחדר הכושר. יתרה מזאת, הוכח כי הנתבעים שללו הקמת חדר הכושר בחדר הדיירים הקיים בבית המשותף בקומת הקרקע בשל התנגדות בעל דירה שקיר דירתו גובל עם חדר הדיירים, ללמד דין שונה שביקשו הנתבעים להחיל ביחס לתובעים, בעלי דירות בבית המשותף. כנטען, הרצון של חלק מבעלי הדירות להתאמן אינו בגדר צורך הכרחי הראוי להגנה, וודאי שלא תוך פגיעה בבעלי דירות אחרים בבית המשותף, התובעים, אשר חדר הכושר צמוד לסלון דירתם.
25. הנתבעים עתרו לדחיית התביעה. כנטען, התובעים אינם רשאים למנוע שימוש ברכוש משותף בבית המשותף, אשר לגביו החליטה האסיפה הכללית של בעלי הדירות בבית המשותף כי ישמש חדר דיירים שיוצבו בו מכשירי כושר לשימוש הדיירים. זאת, משאין בשימוש כאמור כדי לשלול לצמיתות זכות השימוש של בעלי הדירות ובכללם התובעים ברכוש משותף זה. רק החלטה של האסיפה הכללית השוללת דרך קבע יכולתו של בעל דירה להשתמש בעצמו ברכוש המשותף, כפופה להסכמתו של בעל הדירה. בהתאם להוראות הדין, רשאית האסיפה הכללית לייחד כל שטח ברכוש המשותף לשמש חדר דיירים לשימושים שונים, ללא תלות אם שטח זה צוין מלכתחילה בהיתר הבניה ובתכניות הבניה. כך, בין היתר ולשם המחשה, רשאית האסיפה הכללית להחליט בדבר הסבת חלל המהווה רכוש משותף בבית המשותף לטובת הקרנת סרטים, קיום מסיבות ואירועים, הצבת מתקני משחק והפעלות לילדים, משחקיה וקיום חוגי פילאטיס, ואף השכרתו לעמותה חיצונית לצורך הפעלת בית כנסת הפתוח לציבור הרחב תוך שלילת זכות דיירי הבניין לעשות שימוש בשטח זה.
26. לטענת הנתבעים, החלל הקיים בקומה השניה בבית המשותף מופיע בתשריט היתר הבניה. ביום 3.1.2017 התקבלה החלטה של האסיפה הכללית לפיה יוקם בחלל זה חדר כושר. די בהחלטה זו כדי לחייב כל בעלי הדירות בבית המשותף. כשנה לאחר מכן התקיימה אסיפה כללית נוספת, במסגרתה התקבלה "החלטה חדשה", לפיה החלל ישמש חדר דיירים שיוצבו בו שני מכשירי כושר, תוך פירוט התאמות והגבלות לעניין אופן השימוש. זאת, מתוך "הפגנת שכנות טובה", ומשהסכימו בעלי הדירות "להתחשב באופן משמעותי ברצונם של התובעים ולהתפשר עמם". כנטען בכתב הסיכומים, עובר להגשת כתבי הסיכומים בתביעה דנן (שעה שקיים הליך תלוי ועומד), התכנסה האסיפה הכללית וקיבלה החלטה נוספת, במסגרתה שונו התנאים והמגבלות לעניין אופן השימוש בחדר זה. עוד כנטען, יש לדחות הטענה לירידת ערך דירת התובעים, משחוות הדעת השמאיות ניתנו ביחס להחלטה הראשונה של האסיפה הכללית בדבר הקמת "חדר כושר של ממש", אשר שונה מהותית "מהקמת חדר דיירים עם שני מכשירים בלבד".
27. מכל מקום, לטענת הנתבעים, החלטות האסיפה הכללית אינן מהוות הסכם בינה לבין בעלי הדירות בבית המשותף והיא רשאית בכל עת לחזור בה מכל החלטה ולקבל במקומה החלטה שונה. כך, בגדרי האסיפה הכללית שכונסה ביום 18.4.2021, לאחר שמיעת הראיות בתביעה דנן, אשר כנטען ביטלה החלטת האסיפה הכללית מיום 21.12.2017, וקיבלה במקומה "החלטה חדשה", לפיה בוטלה זכות התובעים לבקש הוצאת מכשירי הכושר, כפי סמכות האסיפה הכללית לעשות אף לאחר מתן פסק דין בתביעה זו. מבלי לגרוע מן האמור, טענו הנתבעים כי הם עמדו בהוראות החלטת האסיפה הכללית מיום 21.12.2017, בעוד התובעים לא קיימו הוראותיה, בין היתר, משהגישו כתב התביעה קודם חלוף "תקופת ניסיון של חצי שנה" כאמור בהחלטת האסיפה. אשר לחדר דיירים הקיים בקומת הקרקע בסמוך למבואת הכניסה לבית המשותף, נטען כי "אי הנוחות הנגרמת לדירה הצמודה לחדר זה גדולה לאין שיעור מאי הנוחות הנגרמת לתובעים (נוכח האפשרות לקיים בו גם אירועים ומסיבות)". חרף זאת, אין באי נוחות בעלי דירת הקרקע כדי לבטל החלטת האסיפה הכללית של בעלי הדירות בבית המשותף, לפיה חדר הדיירים ישמש ללא מגבלה.
28. אפנה, אפוא, לדיון ולהכרעה בתביעה.
דיון והכרעה
29. אקדים ואבהיר, כי לאחר ששקלתי טענות הצדדים, באתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להתקבל. אביא להלן טעמיי למסקנה זו. תחילה, אעמוד על המסגרת הנורמטיבית לעניין גדרי סמכות האסיפה הכללית של בעלי דירות בבית המשותף ו'זכות וטו' העומדת לבעל דירה בבית המשותף ביחס להחלטות האסיפה. לאחריה, אפנה ליישום העקרונות והכללים המנחים בנסיבות דנן, שעניינן החלטת האסיפה הכללית של בעלי הדירות בבית המשותף להסב חלל בקומה השניה בבית המשותף לחדר דיירים, לצורך הפעלת חדר כושר, תוך הכרעה במחלוקת שניטשה בין הצדדים בעניין זה.
גדרי סמכות האסיפה הכללית ו'זכות וטו' העומדת לבעל דירה ביחס להחלטות האסיפה
30. בהתאם להוראות חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, ניהול בית משותף הופקד בידי שני מוסדות, האסיפה הכללית ונציגות הבית המשותף. האסיפה הכללית, הכוללת את בעלי הדירות בבית המשותף, אחראית לקבוע הכללים על פיהם ינוהל הבית המשותף. נציגות הבית המשותף אחראית ליישום כללים אלה, בבחינת הזרוע המבצעת של החלטות האסיפה הכללית (סעיפים 65 ו-69 לחוק המקרקעין).
31. האסיפה הכללית כפופה להוראות חוק המקרקעין ולתקנון החל על הבית המשותף. גדרי סמכויותיה הוסדרו בסעיף 5(א) לתקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין. תקנון זה חל על הבית המשותף מושא התביעה דנן מכוח הוראת סעיף 77ג לחוק, משטרם נרשם כבית משותף. בהתאם להוראת סעיף 5(א) לתקנון המצוי, מוסמכת האסיפה הכללית לעסוק בעניינים הבאים: "קביעת דרכי ניהולו של הרכוש המשותף והשימוש בו, קביעת ההוצאות הכרוכות בכך, מינוי נציגות, אישור החשבונות והסדר העניינים האחרים הנובעים מהשכנות בבית המשותף". בתוך כך, מוסמכת האסיפה הכללית לקבל החלטה בעניין שימוש וניהול הרכוש המשותף בבית משותף, ככל שהעניין אינו מוסדר בהוראות התקנון המוסכם החל על הבית המשותף ובהוראות חוק המקרקעין (ראו גם: תיק מפקח על רישום מקרקעין (ת"א) 5/639/2021 קיי נ' בסיק, פסקאות 31-20 [פורסם בנבו] (31.8.2023)).
32. בהתאם להוראת סעיף 12(א) לתקנון המצוי, החלטת האסיפה הכללית תתקבל ברוב דעות המשתתפים באסיפה, כפי מניינה החוקי כקבוע בסעיף 8 לתקנון המצוי.
33. הוראת סעיף 12(ב) לתקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין, מורנו סְיָג להחלטת האסיפה הכללית - זכות וטו ("קול חוסם") העומדת לכל בעל דירה בבית משותף כל אימת שמדובר בהחלטה המטילה על בעל הדירה חובות או תשלומים מסוג או שיעור שלא פורשו בפרק ו' לחוק המקרקעין ובתקנון המצוי או בהחלטה המשנה זכויותיו של בעל הדירה. אביא הוראת סעיף 12(ב) לתקנון המצוי כלשונה:
"החלטה המטילה על בעל דירה חובות או תשלומים מסוג או שיעור שלא פורשו בפרק ו' לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, או בתקנון זה, או המשנה את זכויותיו, לא יהיה לה תוקף לגבי אותו בעל דירה אלא אם הסכים לה." (ההדגשה אינה במקור).
34. מימוש זכות הוטו, ככל שבעל הדירה המתנגד אינו נענה על ידי המוסדות שהופקדו על ניהול הבית המשותף, יהא באמצעות הגשת תביעה מתאימה למפקח על רישום מקרקעין.
35. המלומד פרופ' מ' דויטש עמד בספרו על משמעות ההיגד 'המשנה את זכויותיו', בהתייחס להגבלה מקבילה המוטלת על קביעתה של הוראה בתקנון מוסכם כקבוע בהוראת סעיף 62(א) לחוק המקרקעין, בקבעו לאמור, "פרשנותו של מושג ה'פגיעה בזכויות' תיגזר מן המשקל אשר יש להקנות לערכים המתחרים, בהתאמה לנוסחה הקבועה בחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. בכף נתונים, מצד אחד, הערך של חופש הקניין של כל אחד מבעלי הדירות המתנגדים להחלטה הנדונה, ומצד אחר, המטרה הראויה של הגנה על צורכיהם הסבירים של יתר בעלי הדירות. התשובה לשאלת ה'פגיעה בזכויות' טמונה במציאתה של נקודת האיזון הראויה בין שני אלה." (קניין, כרך א', תשנ"ז-1997, עמודים 723-722). בתוך כך, בהתייחס להחלטות הקשורות בענייני שימוש וניהול הרכוש המשותף, מוסמכת האסיפה הכללית לקבל, לשם המחשה, החלטה לעניין סבב שימושים ברכוש המשותף, ולעניין הקצאת חלק מהרכוש המשותף למטרה מסוימת, כגון חניה משותפת. תוקפה המחייב של ההחלטה יהא אך ככל "שההחלטה מאוזנת וסבירה, ואין בה משום התעלמות מצורכי המיעוט", ובכפוף לשמירה על עקרון תום הלב (שם, עמודים 741-740).
36. המלומד פרופ' י' ויסמן עמד אף הוא על משמעות ההיגד 'משנה את זכויותיו', בקבעו כי המבחן שהנחה את בתי המשפט בפסיקותיו מקדמת דנא היה מבחן שלילת ההחזקה בחלק מן הרכוש המשותף. כלשונו "החלטה של האסיפה הכללית המביאה לכך שההחזקה בחלק מן הרכוש המשותף נשללת מאת בעל דירה כלשהו, נחשבת כהחלטה המשנה את זכויות אותו בעל דירה ועל כן כפופה לזכות הווטו שלו. כך למשל, פריצת פתח מתוך דירה אל גג הבית, והתקנת מכסה לפתח ומעקה סביבו, נחשבו למעשים הטעונים הסכמת כל בעלי הדירות שבבית המשותף, מכיוון שהיתה בכך תפיסת חזקה ייחודית. בדומה לכך, הקמת צריף בחצר המשותפת שוללת את ההחזקה במקום מאת בעלי הדירות האחרות ואין לקפח זכותם בלא הסכמתם. ... החלטות שאינן שוללות דרך קבע את ההחזקה בחלק מן הרכוש המשותף אינן כפופות לזכות הווטו של בעלי הדירות." (דיני קניין - בעלות ושיתוף, תשנ"ז-1997, עמודים 455-454).
37. עם זאת, קבע המלומד ויסמן כי מבחן תפיסת החזקה המתמדת בחלק מן הרכוש המשותף אינו חף מקשיים בבואנו לקבוע קיומה של פגיעה (שינוי) בזכויות בעל דירה בבית המשותף. כלשונו, "מבחן העשוי להניח את הדעת יותר הוא מבחן הסבירות של החלטת האסיפה הכללית. כאשר החלטת רוב באסיפה הכללית, בדבר דרכי ניהול ושימוש של הרכוש המשותף, היא סבירה בנסיבות העניין, ויש בה התחשבות ראויה באינטרסים של המיעוט, יש לראותה כתקפה ואפילו היא כרוכה בתפיסת החזקה בחלק מהרכוש המשותף, לצמיתות או לפרק זמן מוגבל. החלטה כזאת אינה משנה את זכויותיו של בעל דירה בבית המשותף כיוון שזכותו בבית המשותף כפופה מלכתחילה לסמכות של האסיפה הכללית להסדיר את השימוש ברכוש המשותף בדרכים סבירות." (שם, עמודים 457-456).
38. כפי ששניתי בפסקי דין קודמים, הצורך בהסדרת השימוש ברכוש משותף בבית משותף ובקביעת כללים על פיהם ינוהל הבית המשותף נובע ממאפייניו הייחודיים של הבית המשותף. עיקרם, יחסי שיתוף שבבסיסם מתח טבעי ומובנה בין קניינו של הפרט, בעל דירה בבית משותף, לבין הצרכים המשותפים של כלל בעלי הדירות בבית המשותף וזכויותיהם הקנייניות בחלק בלתי מסוים ברכוש המשותף. כדברי כבוד השופט (כתוארו דאז) מ' חשין, בקבעו לאמור: "בית משותף יוצר מעין חיים בצוותא של בעלי הדירות - חיים קומונאליים - והקניין שיש לכל בעל דירה לעצמו כפוף לא אך להגבלות אלו ואחרות שבעל קניין 'קלאסי' כפוף להן (כגון מטרדים), אלא להגבלות נוספות. כך בקניין בדירות ובוודאי כך ברכוש המשותף. נלמד מכאן, כי הרוכש דירה בבית משותף - הוא הדין במי שדירה בבית משותף נפלה לבעלותו בדרך אחרת - מעלים עליו כי הסכים מראש לוותר על חלק מן האוטונומיה הקניינית הקנויה לו, וכמו הקנה חלק מזכויותיו למסגרת השיתופית המתמשכת והקבועה. דיברנו בלשון של ויתור, אך לאמיתם של דברים הוויתור מובנה הוא אל תוך מסגרתו הנורמאטיבית של הבית המשותף, כהגבלה קניינית מעיקרו של דין" (רע"א 7112/93 צודלר נ' יוסף, פ"ד מח(5) 550, 563-562 (1994)).
39. סבורני, כדעת המלומדים ובהתאם להלכה הפסוקה, כי להכרעה בשאלה האם החלטה של האסיפה הכללית עולה כדי שינוי ופגיעה בזכויות בעל דירה בבית המשותף, יש לבחון האם ההחלטה מאוזנת וסבירה והאם התקבלה בתום לב, במכלול נסיבות העניין, כל מקרה לגופו בהינתן מאפייני הבית המשותף והכללים החלים על בית זה.
40. כך, כפי שנהגתי במקרה אחר שבא לפתחי בעניין החלטה של בעלי דירות בבית משותף בעיר בני ברק להתיר לבעלים של דירה בבית המשותף לקיים פעילות חסד של חלוקת מזון למשפחות מעוטות יכולות בשטח חצר הבית המשותף. במסגרת פסק הדין דחיתי הטענה כי בהחלטה של רוב בעלי הדירות לקיים פעילות חלוקת מזון בחצר הבית המשותף יש כדי לשנות זכויות התובע, בבוחני סבירות ההחלטה במכלול נסיבות העניין. בכלל זאת, תדירות פעילות חלוקת המזון (אחת לשבועיים לפרק זמן קצר של כ-3 שעות), העדר שלילה דרך קבע של החזקה בשטחי הרכוש המשותף, ביצוע הפעילות בשטח מצומצם ומתוחם בחצר הבית המשותף, וקיום הפעילות תוך השבת המצב לקדמותו במלואו מיד בסמוך לאחר גמר הפעילות (תיק מפקח על רישום מקרקעין (פ"ת) 6/60/2019 גליק נ' סלמי, פורסם ב"נבו" (5.4.2020)).
41. על רקע דברים אלה, אפנה לבחון השאלה האם הסבת החלל בקומה השניה בבית המשותף לחדר דיירים, לצורך הפעלת חדר כושר, עולה כדי שינוי ופגיעה בזכויות התובעים.
החלטות האסיפה הכללית לעניין הקמת חדר כושר בחלל הקומה השניה בבית המשותף
42. בהתאם לתשריט היתר הבניה שניתן לבית המשותף (נספח 3 לתצהיר עדות ראשית התובע 3), בקומה השניה בבית המשותף חלל מלבני פתוח. הפאה שבחזית החלל בנויה מחלונות המהווים חלק מחזית הבית המשותף, שתיים מפאותיו הן קירות המשותפים לסלון דירות המצויות בקומה זו, ובכללן דירת התובעים, והפאה הרביעית בנויה אך בחלקה (קיר). לשם הנוחות, מצאתי להביא צילום החלק הרלוונטי בתשריט:
43. בהתאם להיתר הבניה שניתן לבית המשותף, החלל בקומה השניה בבית המשותף הוא חלל פתוח שלא יועד לשימוש כלשהו. זאת, משלכתחילה תוכנן הבית המשותף להיבנות כך שחלל זה יהא המשכה העילי של מבואת הכניסה (לובי) של הבית המשותף.
44. אין חולק, כי ביום 3.1.2017, עובר לאכלוס הבית המשותף, התכנסה האסיפה הכללית של בעלי הדירות בבית המשותף, בהשתתפות בעליהם של כל 24 הדירות בבית המשותף (נספח 8 לתצהיר עדות ראשית התובע 3). כעולה מפרוטוקול האסיפה הכללית, על סדר יומה של האסיפה, בין היתר, "דיון והחלטה בדבר השימוש בשטח המשותף בקומה 2 בבניין החדש שיבנה במסגרת הפרויקט". עוד כעולה מפרוטוקול האסיפה הכללית, "הוחלט ברוב קולות של 19 בעלי זכויות, להקים חדר כושר בשטח המשותף של כ-51 מ"ר בקומה 2 בבניין לשימוש בעלי הדירות בלבד. חדר הכושר יותאם לבידוד רעשים, יאסר על שימוש לילדים, יאסר לשימוש בשעות הלילה ושמיעת טלוויזיה/מוסיקה תותר רק עם אוזניות".
45. עוד אין חולק, כי בחלוף כשנה, ביום 21.12.2017, עובר לאכלוס הבית המשותף, התכנסה האסיפה הכללית של בעלי הדירות בבית המשותף, בהשתתפות בעליהם של 20 דירות בבית המשותף (נספח 9 לתצהיר עדות ראשית התובע 3). כעולה מפרוטוקול האסיפה הכללית, על סדר יומה של האסיפה, בין היתר, "קבלת החלטה בדבר החלל המשותף הקיים בקומה 2". כמצוין בפרוטוקול האסיפה "חבר הנציגות אוהד רוזן ציין את בעיית החלל המשותף בקומה השנייה שבאסיפה קודמת הוגדר כחדר כושר. בעלי הדירות בקומה השניה מתנגדים להפעלת חדר כושר בקומתם מכיוון שזה גורם להם מטרד." (ההדגשות אינן במקור). עוד בהתאם לאמור בפרוטוקול האסיפה, חבר הנציגות רוזן העלה שלוש אפשרויות להצבעה בעניין זה, כדלקמן: "1. לפנות לעירייה בהסכמת בעלי הדירות בקומה השניה בבקשה לשינוי ההיתר כך שניתן יהיה לבנות בקומה השניה חדר כושר ומתן פיצוי לבעלי הדירות בקומה השניה בסך מוערך של 200,000 ש"ח (לאחר דיון מתמשך אופציה זו לא הועלתה להצבעה). 2. לפנות לעירייה בבקשה לשינוי ההיתר כך שניתן יהיה לבנות בקומה השניה חדר כושר וזאת ללא הסכמתם של בעלי הדירות בקומה השניה. 3. לא לבנות חדר כושר בכלל."
עוד בהתאם לפרוטוקול האסיפה הכללית, אפשרויות 2 ו-3 הועלו להצבעה ונדחו, משלא התקבלו ברוב דעות של הנוכחים באסיפה.
46. כמצוין בפרוטוקול האסיפה הכללית, "לאחר דיון רב בנושא החלל המשותף, בעלי הדירות בקומה השניה העלו להצבעה את האפשרות שהחלל המשותף ישמש לחדר דיירים עם ההגבלות המפורטות להלן". ההחלטה התקבלה ברוב של בעליהם של 17 דירות בבית המשותף. לטענת התובעים, לא הם העלו להצבעה הצעה זו, ולראיה התנגדות בעליהם של 3 הדירות בקומה השניה בבית המשותף, ובכללם התובעים, כנתמך בפרוטוקול האסיפה הכללית, לפיו "ההחלטה התקבלה ברוב של 17 דירות" (מתוך בעליהם של 20 דירות שהשתתפו באסיפה). טענה זו לא נסתרה מהתשתית הראייתית שהונחה לפניי, בשים לב כי לא צוין שמות בעלי הדירות המסכימים והמתנגדים להחלטה. בעניין זה העיד אוהד רוזן, אשר שימש נציגות הבית המשותף, כי למיטב זכרונו הבעלים של שלוש הדירות בקומה השניה בבית המשותף "לא התנגדו, הם נמנעו." מכל מקום, כלשונו, "לא ספרתי ואני לא יודע מי היה בעד או נגד, הכול יכול להיות." (פרוטוקול דיון מיום 15.3.2021, עמוד 14 שורות 26-13). שי גוריון, בעלים של דירה בבית המשותף, אשר נכח באסיפה הכללית מיום 21.12.2017, העיד מטעם הנתבעים, כי "היתה התנגדות נחרצת של הדיירים מאותה קומה [קומה שניה]" (פרוטוקול דיון מיום 19.4.2021, עמוד 12 שורה 22 ועמוד 13 שורה 1; ראו גם: עדות יניב סיילן, שם, עמוד 10 שורות 29-25).
47. בהתאם להחלטת האסיפה הכללית מיום 21.12.2017, יבוצעו שינויים והתאמות פיסיים בחלל שבקומה השניה, תוך הסבתו ל'חדר דיירים', קביעת מגבלות לעניין השימוש בו, וקביעת תקופת ניסיון לעניין הפעלת חדר כושר בחלל זה, כדלקמן:
"1. דלת הכניסה לחדר הדיירים תהא דלת הזזה מזכוכית ללא כנף.
2. לכל דירה בבניין יהיה מפתח לכניסה לחדר הדיירים.
3. בחדר הדיירים יהיו שני מכשירי כושר - אופני כושר והליכון בלבד, ללא עזרי ספורט נוספים.
4. החדר יהיה עם קיר אקוסטי ורצפה מבודדת רעש.
5. בחדר הדיירים יחול תקנון פנימי סטנדרטי של חדרי כושר.
6. לא יהיה מערכות סאונד או טלוויזיה.
7. אין לערוך בחדר הדיירים ימי הולדת ומסיבות.
8. רק דיירי הבניין יורשו להיכנס לחדר הדיירים.
9. הכניסה והשימוש בחדר הדיירים יהיה אסור בין השעות 14:00 ל-16:00 ובין 22:00 ל-06:00.
10. בחדר הדיירים יותקן מזגן.
11. לאחר חצי שנה ממועד האכלוס, שלושת בעלי הדירות בקומה השניה יוכלו לתלות שלושתם יחד מכתב על לוח השעם שבקומת הלובי, המופנה ליתר בעלי הדירות בבניין, ובו הם כותבים כי חדר הכושר מהווה להם מטרד ואת סוג המטרד שיש לתקן. במקרה ובתוך שבועיים מיום שליחת המכתב, הליקויים לא יתוקנו - בהתאם לשביעות רצונם של שלושת בעלי הדירות בקומה השניה יחד, מכשירי הכושר יוצאו באופן מיידי מחדר הדיירים. במידה ויוצאו מכשירי הכושר כאמור, החדר ימשיך לשמש כחדר דיירים עם ההגבלות המפורטות לעיל."
48. אין חולק, כי החלטת האסיפה הכללית מיום 21.12.2017 התקבלה ברוב דעות המשתתפים באסיפה, 17 מתוך 20 בעליהם של דירות בבית המשותף, המהווים מנין חוקי לכינוסה ולקיומה.
49. במהלך שנת 2018 ביצעו הנתבעים עבודות להקמת חדר הכושר, תוך סגירת החלל בקומה השניה בקיר זכוכית אטומה, התקנת דלת כניסה וקודן, הצבת שני מתקני כושר והתקנת מערכת מיזוג אוויר ושקעי חשמל (ת/1). כך, אף כפי הנצפה על ידי במסגרת ביקור שקיימתי בבית המשותף במעמד הצדדים ובאי כוחם. בתוך כך, פורסם על ידי נציגות הבית המשותף (הנתבעת 1), "תקנון חדר הכושר", הקובע הוראות לעניין הרשאים להיכנס לחדר הכושר, הלבוש המותר, הנשיאה באחריות למאמן כושר אישי, הגבלת שימוש "בשעות עומס" ושעות הפעילות בכל ימות השבוע (ת/3).
50. התובעים התנגדו להחלטת האסיפה הכללית. בהלימה, הגישו התביעה דנן.
החלטת האסיפה הכללית משנה ופוגעת בזכויות התובעים
51. לאחר ששקלתי טענות הצדדים ובחנתי מלוא התשתית הראייתית שהונחה לפניי, באתי לכלל מסקנה כי החלטת האסיפה הכללית מיום 21.12.2017, בדבר הסבת החלל בקומה השניה בבית המשותף לחדר דיירים, לצורך הפעלת חדר כושר, עולה כדי שינוי ופגיעה בזכויות התובעים. זאת, מכל אחד מהטעמים הבאים וממשקלם המצטבר.
52. ראשית, אין חולק כי בהתאם להסכם השיתוף שנחתם בין כל בעלי הדירות (בעלי הזכויות) בבית המשותף במסגרת קבוצת הרכישה, החלל בקומה השניה - קומת מגורים שבה שלוש דירות - הוא חלל פתוח שלא הוקצה לטובת ייעוד או מתקן כלשהו (ראו גם: עדות יניב סיילן, פרוטוקול דיון מיום 15.3.2021 עמוד 8 שורות 13-9; עדות אוהד רוזן, שם, עמוד 16 שורות 37-32). כך אף בהתאם להיתר הבניה שניתן לבית המשותף, משהבית המשותף תוכנן לכתחילה להיבנות כך שחלל זה יהא המשכה העילי של מבואת הכניסה (לובי) של הבית המשותף ('תקרה כפולה'). הרעיון להסב חלל זה לטובת הקמת חדר כושר עלה, לראשונה, עובר לאכלוס הבית המשותף, באסיפה הכללית מיום 3.1.2017, ובאסיפה שהתכנסה כשנה לאחר מכן, מיום 21.12.2017. בתוך כך, נתתי הדעת כי הבית המשותף הוא בניין מגורים חדש, אשר נבנה בהתחשב במתקנים ובשירותים הקיימים בשוק. בכללם, מתקנים ושירותים לרווחת דיירי הבניין כדוגמת חדר דיירים, חדר כושר, בריכת שחיה ועוד, תוך שהוסכם בין כל בעלי הדירות המתקנים שייבנו בו. בכלל זאת, חדר דיירים רחב ידיים שנבנה בקומת הקרקע בסמוך למבואת הכניסה, כמקובל, והעדרם של חדרי דיירים ודומיהם בקומות המגורים בבית המשותף. בנסיבות אלה, סבורני כי החלטות האסיפה הכללית בדבר הסבת החלל הפתוח בקומה השניה לטובת חדר דיירים וחדר כושר נסוגות אל מול זכויות המיעוט, בעלי הדירות בקומה השניה אשר התנגדו לרעיון זה מראשיתו, בהסתמכם על הסכמות בעלי הזכויות מושא הסכם השיתוף במעמד רכישת הדירה, ומטעמיהם כפי שאעמוד עליהם להלן.
53. שנית, לנוכח מהות ההחלטה והשלכותיה על בעלי הדירות והדרים בקומה השניה בבית המשותף. הימצאו של חדר דיירים בקומת מגורים בבית משותף, וודאי חדר כושר העומד לשימוש יום יומי של הדרים בבית המשותף, כרוך, מטבעו של דבר, בתכונה ובתנועה מוגברת בקומה, בשים לב כי מבואת קומת מגורים קטנה ומינימלית ביחס למבואת הבית המשותף. השימוש במכשירי טלפון ניידים, כעניין שבשגרה, מגביר הרעש בקומה, לרבות בשל שיחות ומוסיקה כמקובל בשימוש במכשירים אלה. לכך, מתווסף לכלוך מוגבר בשל התנועה התכופה בקומה. עמדה על כך אף שמאית המקרקעין עדינה גרינברג בחוות הדעת מיום 6.8.2017 (להלן - "חוות דעת שמאית המקרקעין גרינברג"), אשר ניתנה לבקשת נציגות הבית המשותף, עובר לכינוס האסיפה הכללית השניה. כלשון המומחית בחוות הדעת, "בשנים האחרונות ניכרת מגמה של בניית בנייני מגורים הכוללים שטחי ציבור נרחבים להנאת דיירי הבניין, הכוללים בין היתר: מועדון דיירים, חדרי כושר ועוד. כל אלו נועדו לספק חווית מגורים מיוחדת לדיירי הבית. שטחים אלו מעצם טיבם הינם שטחים ציבוריים המרכזים סביבם פעילות אינטנסיבית יותר של דיירי הבניין. לפיכך, מחד שטחים אלה מטיבים עם כלל דיירי הבניין, ומאידך, מעצם תכליתם כשימוש ציבורי של כלל דיירי הבניין, הם מהווים גורם מטרד לדיירים הגרים בסמיכות." (ההדגשות אינן במקור, עמוד 11 לחוות הדעת, נספח 19 לתצהיר עדות ראשית התובע 3).
54. כך, כפי עדותו המהימנה של שי עובדיה, המחזיק בדירת התובעים (שוכר לשעה), בדבר המטרד הכרוך בפעילות חדר הכושר בצמידות לדירה. כלשונו, "מי שעושה את ההליכון אני שומע את הבום בום בום, את הצעדים שלו, את המוזיקה בתוך הסלון, את טריקת הדלת של החדר כושר בום, את הכניסה לחדר כושר והיציאה מהחדר כושר, מאמנים אישיים נכנסים שם שלא קשורים לבניין ומאמנים דיירים שכנראה מהבניין. לפני כחודש נכנסה נערה שגרה בבניין והביאה 5 חברות שלה לחדר כושר, מסיבה הם עשו שם ורעש מטורף. אני אומר לך מי שמתאמן בחדר כושר בהליכון זה בתוך הסלון שלי חד משמעית, זה רעש מטורף. ... מי שמדבר בטלפון כאילו מדבר לי בתוך הבית. אנשים מדברים תוך כדי הליכה או על הסטפר שהם הולכים. אנשים מדברים בטלפון כנראה ואת שומעת את כל ההד של החדר כושר, ואז אני שומע את זה בתוך הבית, מלא פעמים אני יוצא ורב עם אנשים, כל פעם שיש מישהו בחדר כושר אני אומר שעכשיו זה לריב ואין לי כוח לזה." (פרוטוקול דיון מיום 15.3.2021, עמוד 6 שורות 18-15 ועמוד 7 שורות 13-1; פרוטוקול דיון מיום 19.4.2021, עמוד 9 שורות 40-31 ועמוד 10 שורות 7-1). בעניין זה העיד אף יניב סיילן, בהתייחסו לפעילות חדר הכושר לאמור, "היה לנו רעשים ומשקולות וילדים שמשחקים בכדור ולובי קומתי, שכל מי שרוצה לעשות שיחות עושה אותם שם." (פרוטוקול דיון מיום 15.3.2021, עמוד 8 שורות 32-29). אוהד רוזן, נציגות הבית המשותף במועדים הרלוונטיים, העיד בעניין זה כי הוא אינו מודע לכך שיש מתאמנים אחרים בחדר הכושר, ואף אישר כי עם כל הרצון הטוב, נציגות הבית המשותף אינה יכולה "לשלוט על מה שקורה בחדר הכושר" (שם, עמוד 15 שורות 12-1).
55. שלישית, משאין מקובל להפעיל חדר כושר בבית משותף בקומת מגורים, וודאי לא בצמידות פיסית לדירות מגורים. עמדו על כך המומחים, שמאֵי המקרקעין מטעם הצדדים. בהתאם לחוות דעת שמאית המקרקעין גרינברג, "במרבית הפרויקטים שנסקרו, חדרי הכושר ממוקמים חלקם בקומות המרתף ו/או בקומת הקרקע ובקומת גלריה/ראשונה, עם הפרדה מדירות המגורים באמצעות שטחים ציבוריים פתוחים כגון: חדרי מדרגות, מחסנים, מעברים וכדומה." (עמוד 10 לחוות הדעת, נספח 19 לתצהיר עדות ראשית התובע 3). בחוות דעת שמאי המקרקעין יעקב שפיר, מיום 20.12.2017 (להלן - "חוות דעת שמאי המקרקעין שפיר"), אשר ניתנה לבקשת התובעים, ביקש המומחה להדגיש "כי טרם נתקלתי (כפי שגם שמאית חוות הדעת [גרינברג] לא נתקלה) בבניין שיש בו חדר כושר בקומת מגורים שאינה קומת הקרקע או קומת המרתף, ואני סבור שהסיבה לכך הינה בגלל אותם השיקולים שצוינו בחוות הדעת: ... 'שטחים אלו מעצם טיבם הינם שטחים ציבוריים המרכזים סביבם פעילות אינטנסיבית יותר של דיירי הבניין. לפיכך, מחד שטחים אלה מטיבים עם כלל דיירי הבניין, ומאידך, מעצם תכליתם כשימוש ציבורי של כלל דיירי הבניין, הם מהווים גורם מטרד לדיירים הגרים בסמיכות.'" (עמוד 10 לחוות הדעת, נספח 18 לתצהיר עדות ראשית התובע 3).
56. רביעית, בהתאם לחוות דעת שמאֵי המקרקעין, הן מטעם הנתבעים הן מטעם התובעים, אין חולק כי פעילות של חדר כושר בקומת מגורים בבית משותף כרוכה בירידת ערך של הדירות הסמוכות לחדר זה. בהתאם לחוות דעת שמאית המקרקעין גרינברג, אשר ניתנה כאמור לבקשת נציגות הבית המשותף, דירות מגורים המשיקות בקיר משותף לחדר כושר סובלות מירידת ערך בשיעור של 2% משווי הדירות (עמוד 11 לחוות הדעת, נספח 19 לתצהיר עדות ראשית התובע 3). בהתאם לחוות דעת שמאי המקרקעין יעקב שפיר, ירידת הערך לדירות החולקות קיר צמוד עם חדר הכושר עומדת על שיעור של 10% משווי הדירות. ללמדנו, פגיעה מפורשת וברורה בזכויות התובעים בדירותיהם בבית המשותף. בעניין זה, הנני לדחות טענת הנתבעים לפיה אין להסתמך על חוות הדעת המומחים, משניתנו בהתייחס לחדר כושר שמתכונתו שונה מחדר הכושר בבית המשותף הכולל שני מכשירי ספורט בלבד. זאת, הן משהדבר לא מצא ביטוי בחוות דעת המומחים, הן משאין חולק כי בנוסף למכשירי הכושר המותקנים בחדר הכושר בבית המשותף, מתקיימת פעילות גופנית (אירובית ואנאירובית), כמו גם מאמני כושר אישיים המאמנים דרי הבית המשותף (ראו גם: עדות יניב סיילן, פרוטוקול דיון מיום 15.3.2021, עמוד 9 שורות 28-26).
57. חמישית, בשינוי החלטות האסיפה הכללית יש כדי ללמד הפגיעה המובנית בזכויות התובעים אף לשיטת המסכימים להחלטות האסיפה, וודאי המתנגדים להן. זאת, משחֵלֶף ההחלטה המפורשת מיום 3.1.2017 "להקים חדר כושר" בחלל הקומה השניה, ביכרה האסיפה הכללית לשנות החלטה זו בהחלטתה המאוחרת מיום 21.12.2017, בגדרה נקבעה תקופת ניסיון בת חצי שנה, לאחריה ככל שבעלי הדירות בקומה השניה יודיעו כי חדר הכושר עולה כדי מטרד והנציגות לא תתקן הליקויים הגורמים למטרד "בהתאם לשביעות רצונם" של בעלי הדירות בקומה זו, לא יופעל בחלל זה חדר כושר. ללמדנו, כי בעלי הדירות בבית המשותף היו ערים לפגיעה הכרוכה בהפעלת חדר כושר בקומת מגורים בבית המשותף, וביקשו להחיל תקופת ניסיון לאחריה הכוח בידי בעלי הדירות בקומה השניה להחליט האם יוותר חדר הכושר בחלל, אם לאו. זאת, כנתמך אף בדברי שי גוריון (הנתבע 9), בהעידו "אני חושב, שוב, שהכוונה היתה שאם יש משהו שאי אפשר לפתור את זה אז בסדר, לא נלך ראש בקיר, וכן נוציא את המכשירים." (פרוטוקול דיון מיום 19.4.2021, עמוד 13 שורות 15-14). זאת, מבלי להידרש כלל לשאלה האם נציגות הבית המשותף ובעלי הדירות בקומה השניה פעלו בהתאם להחלטה זו, משכאמור, סבורני כי ההחלטה, לכתחילה, עולה כדי פגיעה ושינוי בזכויותיהם.
58. שישית, משאיני סבורה כי הסבת חלל בקומת מגורים לחדר דיירים נוסף בבית המשותף, לרבות לצורך הפעלת חדר כושר - בהינתן חדר דיירים מרווח, פנוי ומואר בקומת הקרקע בבית המשותף בהתאם להסכם השיתוף ולהיתר הבניה - היא צורך הכרחי הטעון הגנה אל מול זכויות בעלי הדירות בקומה זו. כאמור, הסכם השיתוף והיתר הבניה שניתן לבית המשותף אינם כוללים חדר דיירים נוסף בקומה השניה בבית המשותף וחדר כושר בשטחי הבית המשותף. זאת, בהלימה לצרכים של בעלי הדירות והדרים בבית המשותף הכולל 24 דירות מגורים בלבד. בביקור שקיימתי בבית המשותף צפיתי בחדר הדיירים בקומת הקרקע, אשר נבנה בהתאם להסכם השיתוף ולהיתר הבניה. החדר מרווח, מואר, פנוי וריק מכל חפץ ומתקן, וכולל שתי כניסות (פתחים) וחלונות, כנתמך אף בתמונה שצורפה לראיות התובעים (ת/1). ללמדנו חלופה שהיתה צריכה לבוא לפני האסיפה הכללית, ככל שביקשה להפעיל בבית המשותף חדר כושר. אף זאת, בשים לב, כי לכתחילה לא נקבע בהסכם השיתוף הפעלה של חדר כושר בבית המשותף.
59. שביעית, משדומה כי בהתנהלות זו יש כדי ללמד אף חוסר תום לב בקבלת החלטת האסיפה הכללית מיום 21.12.2017, משבעלי הדירות ביכרו שמירה על זכויות הבעלים של דירת הגן הסמוכה לחדר הדיירים הקיים בקומת הקרקע, אשר התנגד להפעלת חדר כושר בחדר הדיירים, על פני זכויות בעלי הדירות בקומה השניה אשר בעניינם ביקשו להסב חלל פתוח הצמוד לשתיים מן הדירות לטובת חדר דיירים נוסף ולהפעיל בו חדר כושר. בתוך כך, לא עלה בידי הנתבעים להבהיר מדוע יש להחיל דין מחמיר על בעלי הדירות בקומה השניה בבית המשותף, אשר לכתחילה לא תוכנן חדר דיירים בקומה זו, בהשוואה לבעלים של דירת הגן, אשר בסמיכות לדירה זו חדר דיירים כקבוע בהסכם השיתוף (ראו גם: עדות יניב סיילן, פרוטוקול דיון מיום 19.4.2021, עמוד 4 שורות 28-25).
60. שמינית, למעלה מן הצורך, משאין חולק כי לא ניתן היתר בניה להסבת החלל לחדר דיירים ולהפעלת חדר כושר, כנדרש על פי דיני התכנון והבניה (ראו גם: עדות אוהד רוזן, פרוטוקול דיון מיום 15.3.2021, עמוד 15 שורות 37-35 ועמוד 16 שורות
17-15). ללמדנו, כי החלטת האסיפה הכללית אף התקבלה שלא כדין. בהיקש מהוראת סעיף 27(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, לפיה "חוזה שהיה טעון הסכמת צד שלישי או רשיון על פי חיקוק, חזקה שקבלת ההסכמה או הרשיון הוא תנאי מתלה", יש לראות החלטת האסיפה הכללית המשקפת הסכמה של בעלי דירות בבית משותף בעניין הטעון רישיון על פי חיקוק, כדוגמת היתר בניה, כמשתכללת ומחייבת אך עם קבלת היתר הבניה ובניה בהתאם לו, בבחינת תנאי מתלה. כך בענייננו, משהסכמת בעלי הדירות בבית המשותף, מושא החלטת האסיפה הכללית, להסבת חלל בקומה השניה בבית המשותף לחדר דיירים ולהפעלת חדר כושר בחלל זה, טעונה היתר בניה כדין. בהעדרו, החלטת האסיפה הכללית כלל לא השתכללה וממילא אינה מחייבת.
61. תשיעית, אף טעם זה למעלה מן הצורך, משאין חולק כי נציגות הבית המשותף לא קיימה חיוביה בהתאם להחלטת האסיפה הכללית מיום 21.12.2017, משלא ביצעה ההתאמות הפיסיות הנדרשות, לרבות לעניין סוג הדלת, התקנת קיר אקוסטי והתקנת רצפה מבודדת רעש (ראו גם: עדות אוהד רוזן, פרוטוקול דיון מיום 15.3.2021, עמוד 14 שורות 12-1), ומשחרף התנגדות הנתבעים לא הופסקה פעילות חדר הכושר בקומה השניה (שם, עמוד 19 שורות 28-26 ועמוד 20 שורות 5-1).
62. לנוכח, האמור לעיל, באתי לכלל מסקנה כי החלטת האסיפה הכללית מיום 21.12.2017, בדבר הסבת החלל בקומה השניה בבית המשותף לחדר דיירים והפעלת חדר כושר, עולה כדי שינוי ופגיעה בזכויות התובעים, ולפיכך בטלה.
סוף דבר
1. דין התביעה להתקבל.
2. ניתן צו מניעה האוסר על הנתבעים, נציגות הבית המשותף ובעלי הדירות בבית המשותף, להסב החלל בקומה השניה בבית המשותף לחדר דיירים, לרבות לצורך הפעלת חדר כושר.
3. ניתן צו עשה המורה חיוב הנתבעת 1, נציגות הבית המשותף, לפרק חדר הכושר שהתקינה בחלל זה, תוך השבת המצב לקדמותו בהתאם להיתר הבניה שניתן לבניית הבית המשותף עובר לאכלוסו. זאת, בתוך 60 ימים ממועד מתן פסק הדין.
4. אשר להוצאות משפט, בנותני הדעת לאמות המידה שהותוו בעניין זה בתקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט-2018 ובהלכה הפסוקה - שעיקרן פסיקת הוצאות לצד הזוכה, בכפוף להיותן סבירות, הוגנות והכרחיות לניהול ההליך, בהתחשב במהות הסכסוך, במורכבותו, בהתנהלות הדיונית של בעלי הדין, ובמשאבים שהושקעו על ידם - וביישמי אלה בנסיבות דנן, שעיקרן קבלת התביעה, לאחר קיום הליך משפטי מלא, הכולל ישיבות קדם משפט, הגשת תצהירי עדות ראשית, ישיבות לשמיעת הראיות וחקירת העדים, הגשת כתבי סיכומים וביקורים בבית המשותף, הנני להורות חיוב הנתבעים לשלם לתובעים הוצאות משפט הכוללות שכר טרחת עורך דין, בסך של 20,000 ש"ח. התשלום יבוצע בתוך 30 ימים ממועד מתן פסק הדין.
המזכירות תמציא פסק הדין לצדדים.
ניתן היום, ב' כסלו תשפ"ד, 15 נובמבר 2023, בהעדר הצדדים.