בית משפט לתביעות קטנות בתל אביב -יפו
ת"ק 43883-12-21 רוסו נ' בורנשטיין
לפני כבוד הרשמת בכירה טל כהן אלימלך
התובעים:
אמיר רוסו
נגד
הנתבעים:
דורית בורנשטיין
פסק דין
לפניי תביעה שהוגשה על ידי שוכר דירה (להלן: "התובע") כנגד בעלת הדירה (להלן: "הנתבעת") על סך 7,000 ₪ בגין נזק שנגרם לתובע כתוצאה מהשכרת דירה (להלן: "הדירה"), שנערך בה ובבניין בו היא מצויה עבודות חיזוק ושיפוץ במסגרת התחדשות עירונית בהתאם לתמ"א 38/1 (להלן: "תמא 38"), והבנה זו קיבלה ביטויה בקביעת דמי שכירות מופחתים ובהצהרת השוכר בהסכם השכירות.
טענות התובע
1. ביום 20.7.2020 התובע נפגש עם אחיה של הנתבעת בנוגע להשכרת דירה בבעלות הנתבעת. במהלך הפגישה הם הגיעו לידי הסכם בדבר השכרת נכס בעלות חודשית של 2,000 ₪. סכום זה גילם כאמור את העובדה כי הדירה היתה בבניין שהחל עבודות תמ"א.
2. לטענת התובע במהלך הפגישה עם אחיה של הנתבעת זה צייר בפניו תמונה מטעה בדבר מספר תנאים של ההשכרה, וכי נגרם לו נזק במהלך השכרה, כפי שיפורט להלן:
3. עלות מים מוגברת, בניגוד למה שסוכם מול נציג הנתבעת כי עלות המים תהיה לפי צריכתו, כחודשיים לאחר כניסתו, זה קיבל הודעה אשר מבהירה כי בעקבות העבודות מדי המים אינם פעילים, ועל כן הגבייה תעשה על פי הערכות של שנה קודמת.
4. עלות ארנונה מוגברת, התובע טוען כי במהלך הפגישה בינו לבין אחי הנתבעת, האחרון הציג בפניו מצג שווא כאילו עלות הארנונה היא 80 ₪ בלבד. לאחר העברת הדירה גילה התובע כי עלות הארנונה היא 380 ₪.
5. עלות חשמל מוגברת, לאחר מספר חודשים אחרי כניסתו לדירה פורקו דודי השמש, דבר שהוביל לעלייה בעלות החשמל עקב שימוש מוגבר בדוד החימום.
6. פגיעה באיכות המגורים בעקבות עבודות הקבלן, לטענת התובע ביצעו מספר פגיעות ברכוש הדירה, זאת בעקבות העבודות. פגיעות שלמרות שהקבלן הבטיח לתקן לא תוקנו בזמן סביר.
7. שימוש הקבלן בחשמל מדירתו של התובע ללא ידיעתו התובע, ולמרות שהודיע לנתבעת זאת לא פעלה לעשות דבר.
8. פגיעה בקיר חיצוני על ידי הקבלן, ומשכך הביא לכניסת לכלוך והגדלת הרעש.
9. ניתוק צלחת לווין על ידי עובדי הקבלן והשלכתה ללא ידיעת התובע.
10. הצפות כתוצאה מכניסת גשמים, עקב העבודות התקרה לא הייתה אטומה ועל כן נכנסו מים. התובע טוען שכאשר דיווח זאת לאחיה של הנתבעת זה אמר "תמ"א אין מה לעשות".
11. בעקבות כל אלה דורש התובע פיצוי בסכום השווה לשכירות של שלושה וחצי חודשים.
טענות הנתבעת
12. הנתבעת טוענת כי העובדה שהדירה הושכרה כשהיא עוברת הליך תמ"א הייתה ידועה, יתרה מזאת בעקבות זאת הוסכם על מחיר השכרה נמוך, ועל אופציית יציאה "מהיום למחר" שהייתה לתובע לכל אורך השכירות. אכן בעת שביקש התובע לצאת הדבר התאפשר ללא בעיה וזאת תוך כדי החזרת כל הפרש ששולם.
13. הנתבעת אינה מכחישה את הטענות בדבר מצב המגורים של הדירה, אך היא מכחישה את הטענה כי הדבר הוסתר מהתובע. היא חוזרת וטוענת כי תנאי ההשכרה היו ידועות לצדדים ודבר לא הוסתר מהתובע.
דיון והכרעה
14. אקדים אחרית לראשית, דין התביעה להידחות. להלן אביא את עיקרי הנימוקים למסקנתי זו:
15. לאור הוראות תקנה 15(ב) לתקנות שיפוט בתביעות קטנות (סדרי דין), תשל"ז - 1976, ינומק פסק הדין בצורה תמציתית ותובאנה בו אך הטענות והראיות הנדרשות לשם הכרעה.
16. מדובר כאמור בהשכרת דירה המצויה במסגרת תכנית תמ"א 38. בהסכם שנחתם בין הצדדים, צוין כי "הדירה וכמוה כל הבניין עובר תהליך של שיפוץ ושדרוג כחלק מתהליך של תמ"א 38 שהחל לפני כחצי שנה...".
17. וכפי שאישר התובע: "אמרו לי שזה דירה בבניין שעובר תמ"א, הבנתי שבתמ"א 38 יש חסרונות ויתרונות, יש סכנות, לכלוך, קיבלתי את זה, שילמתי 2,000 ₪" (עמוד 1 לפרוטוקול).
18. יוצא אפוא כי התובע נכנס לעסקה בעיניים פקוחות והיה ער לחסרונות והיתרונות של השכרת דירה המצויה בהליכי תמ"א. החוזה שנחתם שיקף נכונה את התנאים עליהם הסכימו הצדדים ולפיהם התובע ישלם דמי שכירות מופחתים בסך 2,000 ₪ וניתנה לתובע אפשרות להביא את ההסכם לידי סיום בכל עת מבלי ליתן התראה מראש, וזאת בניגוד לאפשרות של סיום ההתקשרות על ידי המשכירה - שמחויבת ליתן התראה של שבועיים מראש (סעיף 3).
19. עיקר טענות התובע הינן כי אחיה של הנתבעת הסתיר ממנו מידע משמעותי בזמן חתימת החוזה אודות גובה ותעריף החיובים השוטפים בהם הוא יחויב.
20. באשר לטענה לעלות ארנונה מוגברת – התובע לא הניח תשתית ראייתי לטענתו כי במהלך כריתת ההסכם הוצג בפניו כי עלות הארנונה תהיה 80 ₪ והדבר לא קיבל ביטוי בהסכם.
21. הנתבעת ואחיה שעדותם מהימנה עליי הותירו רושם בלתי אמצעי חיובי ואמין על דוכן העדים בבית המשפט. אחיה של התובע בעדותו הבהיר " אם הוא טוען שהטעיתי אותו לגבי תשלום ארנונה שהוא ישלם 80 ₪, אני אומר שזה לא נכון. לא הצעתי לו שום דבר. לא דיברנו על ארנונה. לא יודע איך ידע שאני משלם 80 ₪. לא הטעיתי אותו על שום דבר. לא דיברנו על זה" (עמוד 5 לפרוטוקול).
22. אציין כי מתן פטורים והנחות מארנונה על ידי העירייה נעשה בהתאם לחוקים ולתקנות החלים על העירייה. לא קיים כל דין המורה ו/או מאפשר מתן פטור מהנחה מארנונה לנכס עקב שימוש המופחת והדבר אינו רלוונטי לעניין חיוב בארנונה (ראו מענה העירייה מיום 15.11.2020).
23. באשר לטענתו בגין חיוב עלות מים מוגברת. מסקנתי לשאלה זאת זהה, והיא שיש לדחות את הטענה.
24. התובע לא הניח תשתית ראייתית לטענתו ולא הביא אסמכתא או הסבר אשר יש בהם ללמד כי היתה עליה בחיוב צריכת המים וכי החיוב היה בגין הערכת צריכת מים בהתאם לשנים עברו ולא לפי צריכה בפועל.
25. בהינתן כי התובע חויב לא לפי שימוש בפועל אלא לפי תעריף של שנה קודם אז עדיין השוכר שהשכיר שנה קודם היה אחיה של הנתבעת שהיה שוכר יחיד שגר בנכס, ובהעדר כל ראיה אחרת, אני מקבלת את הסבריה של הנתבעת כי אם עושים אנלוגיה כנראה הצריכה היתה זהה (עמוד 4 לפרוטוקול).
26. התובע טען בנוסף לעלות חשמל מוגברת בעקבות פירוק דודי השמש ושימוש מוגבר בדוד החימום- גם בטענה זו לא מצאתי ממש.
27. העובדה כי הדירה והבניין היו בלבו של תהליך תמ"א על כל המשתמע מזה היתה ידועה וברורה לתובע, והתובע אישר זאת בעדותו: "אמרו לי שזה דירה בבניין שעובר תמ"א, הבנתי שבתמ"א 38 יש חסרונות ויתרונות, יש סכנות, לכלוך, קיבלתי את זה, שילמתי 2,000 ₪" (עמוד 1 לפרוטוקול).
28. לא מדובר בתובענה רגילה בה תובע מעוניין "להשתחרר" מחוזה שכירות, אלא תובע שבחר להישאר בדירה משיקוליו הוא ובדיעבד תובע את הצד השני בתום החוזה.
29. החוזה משקף את הסיכון וגם משקף כי הצדדים הבינו כי לפניהם דירה אשר עלולה להוות חוסר התאמה לתובע זאת "מהיום למחר". סעיף 6 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 קובע מפורשות כי שוכר אינו רשאי לעמוד על אי התאמה בנכס כאשר "ידע על אי-ההתאמה בעת כריתת חוזה השכירות".
30. התובע כאמור, בהתאם להוראות ההסכם, היה רשאי לסיים את החוזה בכל רגע נתון מבלי ליתן התראה מראש. התובע בחר שלא להפעיל בשום שלב את סעיף היציאה המידי, עובדה שמלמדת כי תנאי הדירה לא היו בלתי נסבלים למגורים כמו שזה תיאר בכתבי טענותיו.
31. כאן אפנה לסעיף הקטנת הנזק בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, הוא סעיף 14.(א) אין המפר חייב בפיצויים לפי סעיפים 10, 12 ו-13 בעד נזק שהנפגע יכול היה, באמצעים סבירים, למנוע או להקטין.
32. משכך משהתובע בחר להמשיך לגור בדירה, גם כאשר פירקו את דודי השמש דבר אשר השליך על שימוש מוגבר בדוד החימום-, כאשר פתוחה ופרוסה הדרך לפניו לעזוב את הנכס בהתאם לחוזה נשאר לו רק להלין על עצמו.
33. באשר לטענה כי המשכירה לא תיקנה את הליקויים בזמן - התובע טוען כי המשכירה ואחיה היו מודעים לשלל הבעיות אולם אלה לא תיקנו אותם בטענה הלקונית של "תמ"א אין מה לעשות".
34. סעיף 7.(א) בחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 אומר לנו "המשכיר חייב, תוך זמן סביר לאחר שקיבל דרישה לכך מאת השוכר, לתקן במושכר, או בנכס שלו המשמש את המושכר, כל דבר הגורם הפרעה של ממש לשימוש הרגיל במושכר או לשימוש בו על פי המוסכם בינו ובין השוכר (להלן – פגם), בין שהפגם היה בזמן מסירת המושכר לשוכר ובין שהתהווה לאחר מכן, זולת פגם שהשוכר אחראי לו לפי חוק השומרים, תשכ"ז-1967, או שתיקונו, לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות, אינו חל על המשכיר".
35. כאמור הדירה הושכרה בידיעת הצדדים כי בכל רגוע נתון עלול להיווצר שינוי אשר יביא לפגיעה ברצונו של התובע להמשיך לגור בה. משכך כל דבר הגורם להפרעה של ממש לשימוש הרגיל אשר יש בו להביא את התובע להחליט כי אין ביכולתו להמשיך להתגורר בדירה, הפתרון שלו יהיה להביא את ההסכם לידי סיום, זאת מתוך הבנה שידיה של הנתבעת יהיו במצבים מסוימים כבולות ולא ניתן יהיה לתקן מאחר והתקלה היא תולדה של עבודות התמ"א.
36. התובע מעלה בהליך זה טענות נגד הקבלן שביצע את עבודות בתמ"א. הנתבעת הפנתה להליך קודם שמספרו 28183-02-21 שהתקיים בין התובע לבין הקבלן המבצע ואחיה של הנתבעת הדיון (להלן: "ההליך הראשון"). במעמד הדיון הנתבעת הגישה את פרוטוקול הדיון ממנו עולה כי ההליך נגד האח של הנתבעת נמחק לנוכח העדר יריבות.
37. מעיון בפרוטוקול שהוגש, אני למדה כי הטענות נגד הקבלן הועלו במסגרת ההליך הראשון והועלו שוב אל מול הנתבעת במסגרת הליך זה.
38. במסגרת ההליך הראשון הצדדים הגיעו להסכם פשרה אשר קיבל תוקף של פסק דין. בהתאם לפסק הדין הצדדים הסכימו כי "לסילוק סופי ומוחלט של התביעה ושל טענות הצדדים האחד כלפי משנהו וכל תביעה עתידית בקשר למושכר נשוא התביעה הקבלן ישלם לתובע סך של 2,305 ₪.
39. יוצא איפוא כי קיים מעשה בית הדין והתובע מנוע מלטעון לנזקים שנגרמו למושכר על ידי הקבלן, ועל כן ניתן לומר שהסכם הפשרה מקים השתק פלוגתא באשר לתביעה עתידית בין הנזקים שנגרמו על ידי הקבלן לתובע.
לסיכום
40. מכל האמור אני מוצאת לנכון לדחות את התביעה, ולחייב את התובע בהוצאות הנתבעת בסך 2,000 ₪, זאת בתוך 30 יום מהיום.
ניתן לבקש רשות ערעור על פסק דין זה מבית המשפט המחוזי בתל אביב בתוך 15 ימים מקבלתו.
המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים.
ניתן היום, י"ז שבט תשפ"ד, 27 ינואר 2024, בהעדר הצדדים.
טל כהן אלימלך