בית משפט השלום בקריות
ת"א 5736-07-21 פלאס יוגורט גלידות בע"מ נ' פיין וויין בע"מ ואח'
תיק חיצוני:
לפני כבוד השופט יובל וסרקרוג
תובעת
פלאס יוגורט גלידות בע"מ
נגד
נתבעים 1. פיין וויין בע"מ
2. תום הרונונו
3. גיא טלסניק
פסק דין
השאלה המרכזית המחייבת הכרעה, האם הנתבעת 1 הפרה את החוזה עם התובעת, או שמא משלא התקיים התנאי המתלה הייתה רשאית הנתבעת להשתחרר מהחוזה.
1. בתמצית יאמר, כי בהתאם לחוזה שנחתם בין השתיים, הייתה הנתבעת אמורה להכנס כשוכרת לנכס מסחרי אותו שכרה התובעת, כאשר הדבר הותנה בחתימה על חוזה שכירות של הנתבעת מול בעל הנכס.
2. התובעת טוענת כי הנתבעת בכוונת מכוון, נקטה בסחבת בניהול המו"מ עם בעל הנכס (הגם שהייתה מודעת היטב לסד הזמנים הדוחק) תוך שהעלתה אמתלות שונות שלא לחתום על החוזה, הגם שעמדת בעל הנכס הייתה ידועה לה מלכתחילה ביחס לסוגיות שבמחלוקת ובמרכזן אחריות לתיקון ליקויים במרתף ככל שיתגלו.
3. התובעת, מבקשת לחייב את הנתבעים בפיצויים בסכום של 80,000 ₪ וזאת בשל נזקים שנגרמו לה כתוצאה מהפרת החוזה.
4. לטענת הנתבעת משלא נחתם חוזה שכירות עם בעל הנכס מטעמים סבירים ובשל מחלוקת כנה ואמיתית, הייתה רשאית הנתבעת להשתחרר מהחוזה כאשר לתובעת אף הוקנתה זכות חד צדדית לבטל את החוזה בין השתיים.
העובדות הדרושות לעניין בתמצית
5. התובעת היא מי ששכרה נכס מסחרי במרכז זיו בחיפה בו הופעלה גלידריה משך תקופה של כ-10 שנים.
6. התובעת ביקשה לסיים את תקופת השכירות לפני תום התקופה. בהקשר זה יצוין חנות הגלידריה הפסיקה את פעילותה עוד בחודש נובמבר או דצמבר 2020 (לפני שנחתם הסכם הפינוי לטענתה בשל מגפת הקורונה) ומאז חיפשה התובעת שוכר אחר שיכנס לנכס במקומה.
7. ביום 14.03.21 חתמו הצדדים (התובעת והנתבעת) על הסכם פינוי ולפיו התחייבה התובעת לפנות את החנות לפני תום תקופת השכירות וכן הסכימה למכור לנתבעת חלק מהציוד שנותר בחנות (רשימת ציוד שפורטו בנספח כולל מקפיאים ומקרר), והכל בתמורה לסכום של 320,000 ₪ (להלן: "הסכם הפינוי").
8. הנתבעים 2 ו-3 הם בעלי המניות של הנתבעת כאשר הנתבע 2, תום הוא בעל המניות המרכזי (75%) ומנהל של הנתבעת. הנתבעים 2 ו-3 חתמו כערבים על הסכם הפינוי.
9. ההסכם הותנה בכך שהנתבעת תחתום על חוזה שכירות עם המשכיר של הנכס (בעל הנכס מר דיקמן). בעניין זה בפרק העוסק ב"תנאים מתלים לכניסתו של הסכם זה לתוקף" נקבע בין היתר כי ההסכם כפוף ל:"חתימת הסכם שכירות בין הרוכש למשכיר ולאישורו של השוכר ע"י המשכיר" (סעיף 4.ג. להסכם).
10. במסגרת הסכם הפינוי ובמעמד החתימה הפקידה הנתבעת שיק בנקאי בסך של 16,000 ₪ + מע"מ, שהוגדרו בהסכם כ"דמי רצינות" (סעיף 3.א להסכם) בנאמנות אצל עוה"ד של הנתבעת עו"ד שריד. סכום זה אמור היה לבוא על חשבון סכום התמורה הכולל שנקבע בהסכם הפינוי ולאחר שיחתם הסכם שכירות עם בעל הנכס.
11. כדי להדגיש את סד הזמנים הקצר שבו נדרשה הנתבעת לחתום על חוזה שכירות עם בעל הנכס, הוסכם, כי ככל שהנתבעת לא תחתום על חוזה שכירות עד ליום 31.03.21 (קרי כשבועיים לאחר שנחתם הסכם הפינוי), כי אז החל מיום 01.04.21 תהיה רשאית התובעת להודיע לנתבעת, כי הסכם הפינוי לא נכנס לתוקפו (סעיף 4.ג. להסכם).
12. בסופו של דבר הנתבעת לא חתמה על הסכם שכירות עם בעל הנכס ועל כן הודיעה לתובעת ביום 08.06.21 (כמעט 3 חודשים לאחר חתימת הסכם הפינוי) כי לא עלה בידה לחתום על הסכם שכירות עם הבעלים ולכן הסכם הפינוי מבוטל. סכום דמי הרצינות הוחזר על ידי ב"כ הנתבעת לנתבעת, זאת לאחר שהשתכנע בא כוחה, כי הסכם השכירות לא נחתם מטעמים סבירים.
13. בפרק הזמן שמאז חתימת הסכם הפינוי ועד לביטולו (או אי מימושו), פנתה התובעת לנתבעת פעם אחר פעם כדי לקבל עדכונים בדבר התקדמות המו"מ עם בעל הנכס ולכך אתייחס בהמשך.
דיון והכרעה
כפי שיפורט להלן ממכלול חומר הראיות ולאחר שהתרשמתי מעדויות הצדדים, באופן בלתי אמצעי ומההתכתבויות בזמן אמת, מצאתי לקבל את התביעה באופן חלקי, זאת לאחר שהתובעת הוכיחה כי הנתבעת נקטה בסחבת מכוונת, ותרמה באופן ממשי לכך שלא נחתם הסכם שכירות ובכך מנעה את קיום התנאי המתלה. להלן הנימוקים בתמצית:
א. הנתבעת טענה בסופו של יום (בחלוף כ-3 חודשים מאז נחתם הסכם הפינוי ב-08.06.21) כי לא חתמה על הסכם שכירות בשל מחלוקת עם המשכיר בנוגע לאחריות לתיקון ליקויים בקומת המרתף במקרה של הצפה. דא עקא, עמדה זו של המשכיר (לפיה האחריות המלאה למרתף היא על השוכר), בגינה לכאורה לא נחתם הסכם השכירות, הייתה ידועה לנתבעת היטב עוד בסוף מרץ 2021 (ואף קודם לכן), עת שלח המשכיר את הערותיו לטיוטת החוזה (בתגובה להערות הנתבעת) ובהן מחק המשכיר מכל וכל את דרישת הנתבעת לכך שהמשכיר יהיה אחראי לנזקי הצפה למרתף או לניקוז המים מהמרתף.
ב. זאת ועוד, הגם שעמדת המשכיר בעניין האחריות למרתף הייתה ידועה לנתבעת היטב עוד לפני חתימת הסכם הפינוי (שכן הוראה דומה קיימת בחוזה השכירות עם התובעת, מי ששכרה את הנכס קודם לכן משך כ-10 שנים), הרי שמשך כל אותם 3 חודשים וגם לפני כן לא ביקשה הנתבעת להביא איש מקצוע כלשהו מטעמה לבדיקת החנות או המרתף (הגם שבחלק מההתכתבויות טענה כי העיכוב נבע מהצורך לתאם בדיקה של הנכס על ידי איש מקצוע מטעם הנתבעת - בעדותו אישר מנהל הנתבעת כי לא הייתה כל כוונה להביא איש מקצוע לבדיקת המרתף).
ג. בנוסף הגם שעמדת המשכיר ביחס למרתף הייתה ידועה, כאשר על פי החוזה היה על השוכר לערוך ביטוח לנכס לרבות למרתף, הנתבעת לא הציגה שום מסמך מטעם חברת ביטוח או סוכן ביטח לפיו ניסתה לבטח הנכס ואת המרתף או כי סורבה על ידי חברת הביטוח או כי חברת הביטוח הציבה תנאים שלא אפשרו או הצדיקו לבטח הנכס. לאלה יש להוסיף כי שטח המרתף הוא קטן ומדובר בחלק קטן של המושכר (שטח של כ-10 מ"ר בלבד, כאשר שטח החנות בקומת הקרקע הוא כ-40 מ"ר לא כולל השטח החיצוני, ר' עדות מנהל הנתבעת).
ד. לכל אלה יש להוסיף סתירות של ממש שהתגלו בגרסת מנהל הנתבעת ומנגד עדות מנהלת התובעת שהייתה מהמנה. בניגוד לטענת מנהל הנתבעת לפיה המו"מ עם המשכיר התחיל רק לאחר חתימת הסכם הפינוי ב-14.03.21 ולכן פרק הזמן עד ל-08.06.21 הוא זמן סביר לניהול מו"מ, הרי שהוכח כי המו"מ התחיל למעשה כבר בינואר או לכל המאוחר בתחילת פברואר 2021 (עניין זה גם מתיישב עם עדות הנתבע שהחל במו"מ עם התובעת כבר בסוף דצמבר 2020, כך שהמו"מ עם המשכיר החל במקביל או בסמוך לכך) בכל מקרה הנתבעים עצמם סברו בזמן אמת כי פרק זמן של כשבועיים וחצי ממועד חתימת הסכם הפינוי הוא זמן סביר להשלים ולחתום על חוזה עם בעל הנכס. כך גם התגלו סתירות בעדותו עת טען שכלל לא ראה את חוזה השכירות של התובעת לפני חתימת הסכם הפינוי, ולמעשה כבר "קיבל מהמשכיר את טיוטת הסכם השכירות" (סעיף 6.ו להסכם הפינוי).
להלן הנימוקים בהרחבה:
מסגרת נורמטיבית - חוזה עם תנאי מתלה
14. הצדדים לא חלקו על כך שחוזה הפינוי הוא חוזה עם תנאי מתלה שכן העברת זכויות השכירות הותנתה בהסכמת המשכיר ובחתימה על חוזה שכירות עמו (סעיף 4.ג להסכם הפינוי).
משכך חלה החזקה הקבועה בסעיף 27(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן – חוק החוזים) לפיה "חוזה שהיה טעון הסכמת אדם שלישי ... חזקה שקבלת ההסכמה ... הוא תנאי מתלה". זאת להבדיל ממצב בו החוזה כולו מותנה בהתקיימות התנאי (ר' דניאל פרידמן ונילי כהן, חוזים (כרך ג'), בעמ' 31; להלן – פרידמן וכהן, בעניין זה ר' גם ע"א 1156/10 אפרת האס נ' חברת הבונים בקרית משה בע"מ ואח' [פורסם בנבו] (18.11.2012), להלן – פרשת האס).
חלקים מהפסיקה ומהספרות הנ"ל הם מתוך פסק דין בת"א (שלום - קריות) 33163-06-20 איריס בוזגלו נ' ארנאוט פחרי (פורסם בנבו, להלן: "פרשת בוזגלו") שם ניתח כב' השופט י' טורס, ס"נ בהרחבה את היסודות הנדרשים לסעיפים 27 – 29 לחוק החוזים, ובהמשך יובאו חלקים נוספים מאותו פסק דין, תוך יישום על נסיבות המקרה:
15. יש לראות את חוזה הפינוי כחוזה על תנאי מתלה אף מכוח הסכמת הצדדים (גבריאלה שלו ואפי צמח, דיני חוזים (מהדורה רביעית), בעמ' 597 (להלן – שלו וצמח)). עם זאת יובהר כי חוזה על תנאי הוא חוזה בר תוקף מרגע כריתתו, אלא שהתוצאה האופרטיבית שלו, כמו גם הכוח של חלק מהוראותיו (או אלה העיקריות), מושעים עד להתקיימות התנאי (שלו וצמח, בעמ' 591).
16. בית המשפט העליון בע"א 3865/19 משה אליאסיאן נ' מאיר שבו (פורסם בנבו) התייחס להיקף החיוב המוטל על צד לפעול לקיום התנאי המתלה, ככל שהדברים תלויים בו:
"בפסיקה נקבעו אמות מידה הנוגעות להיקף החיוב הנובע מהוראת סעיף 28(א) לחוק החוזים. בהקשר זה נפסק כי החובה לנהוג בתום לב מחילה על צדדים הקשורים בהסכם על תנאי מתלה חובה לפעול באופן פוזיטיבי, בשקידה ובזהירות הראויה לקיום התנאי ולא רק להימנע מפעולה שתביא לסיכולו (ע"א 8389/17 דניאל אלכס א.ש חזקות בע"מ נ' לקסל אסטבלישמנט, פסקה 19 לחוות דעתו של השופט ד' מינץ והאסמכתאות שם (6.5.2019) [פורסם בנבו] (להלן: עניין אסטבלישמנט); ע"א 1363/04 צאלים החזקות בע"מ נ' "דלק" חברת הדלקת הישראלית בע"מ, פסקה 10 (11.12.2007) [פורסם בנבו] (להלן: עניין צאלים); דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים כרך ג 52 (2003) (להלן: פרידמן וכהן)). "
הפסיקה גם התייחסה למצב שבו צד לחוזה פעל באופן אקטיבי לסיכול או לעיכוב התממשות התנאי המתלה, או כזה שקפא על השמרים כדי לעכב את התממשות התנאי ( ר' ע"א 3997/91 ועד הנאמנים לנכסי הוואקף המוסלמי נ' יוסי חברה להשקעות בע"מ, פ"ד מט(5) 766, 772 (1996); ע"א 220/83 חברת אהרן רוטנברג בע"מ נ' חברת פלמה בע"מ, פ"ד לט(2) 372, 377 (1985)).
תנאי מתלה כחוזה השתדלות
17. בפרשת דניאל ניתח בית המשפט העליון בהרחבה חוזה מתלה שהוא גם במהותו "חוזה השתדלות". באותו מקרה המערערת והמשיבה שם חתמו על חוזה למכירת זכויות במקרקעין במסגרתו המשיבה נטלה על עצמה חיוב השתדלות לפעול לשינוי המצב התכנוני של המקרקעין, אך השינוי לא אושר במוסד התכנון. בימ"ש פסק, בדעת רוב, כי המשיבה הפרה את חיוב ההשתדלות, שהיה תנאי מתלה לקיום החוזה, וכי המערערת זכאית לפיצוי בגין הפרת חוזה (ע"א 8389/17 דניאל אלכס א.ש. חזקות בע"מ נ' לקסל אסטבלישמנט (פורסם בנבו, להלן: "פרשת דניאל"). עם זאת אבהיר כי אפילו לא הייתי רואה בהסכם הפינוי כ"חוזה השתדלות", לא היה בכך כדי לשנות את התוצאה אליה הגעתי.
18. נקודת המוצא, כפי שנקבע גם שם היא כי "חוזה נועד לקיום" (דניאל פרידמן "הערה למשמעות המושג חוזה על תנאי שבסעיף 27 לחוק החוזים" עיוני משפט ח 578, 579 (תשמ"ב)).
בפרשת דניאל, בית המשפט קבע כי:
"מאחר והמשיבה נטלה על עצמה חיוב השתדלות, יש למצוא קנה מידה לפיו תיבחנה פעולותיה של המשיבה לעמידה בחיוב זה. מכיוון שמדובר בחיוב לקיום תנאי מתלה בחוזה, יש לפנות לסעיף 28 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: החוק), שכותרתו "סיכול תנאי", על מנת לברר את היקף אחריות החיוב" כדלקמן:
28(א) היה חוזה מותנה בתנאי מתלה וצד אחד מנע את קיום התנאי, אין הוא זכאי להסתמך על אי-קיומו.
(ב) היה חוזה מותנה בתנאי מפסיק וצד אחד גרם לקיום התנאי, אין הוא זכאי להסתמך על קיומו.
(ג) הוראות סעיף זה לא יחולו אם היה התנאי דבר שהצד היה, לפי החוזה, בן חורין לעשותו או לא לעשותו, ולא יחולו אם מנע הצד את קיום התנאי או גרם לקיומו שלא בזדון ושלא ברשלנות.
18 . סעיף קטן (א) קובע את הכלל האוסר על צד לחוזה למנוע את התנאי המתלה בכדי להסתמך על אי קיומו. סעיף קטן (ג) מסייג את הכלל ומונה שני מצבים בהם הצד המונע את התנאי יהיה פטור מאחריות על אף שגרם לאי מימוש התנאי. המצב הראשון הוא כאשר התנאי היה בגדר חירות העשייה של הצד שמנע אותו (מצב שאינו רלבנטי לענייננו). השני מציג שני תנאים: אחד סובייקטיבי – המונע פעל שלא בזדון; ושני אובייקטיבי – המונע פעל שלא ברשלנות (גבריאלה שלו דיני חוזים – החלק הכללי 491-488 (תשס"ה) (להלן: שלו)). כפי שציין חברי, הוראת סעיף 28 לחוק והתנאים שבו נובעים מעיקרון תום הלב (שלו, שם) ובעניין זה מצטרף אני לחברי בקביעה שהמשיבה לא פעלה בזדון (פסקה 38 לחוות דעתו). אלא שלדעתי יש להמשיך ולברר, אם כך, איזו פעולה או מחדל שלה היוו רשלנות. בקבעו שהמשיבה לא עמדה בחובת תום הלב, חברי אינו מפרט אלו מהלכים שעשתה או נמנעה מלעשות המשיבה מהווים רשלנות, למעט הימנעותה מעדכון המערערת בעניין סירוב האישור בזמן אמת. כשלעצמי נדמה שאף אם מחדל זה מעיד במובן מסוים על חוסר תום לב והתנהלות בעייתית אל מול המערערת, אין הוא בהכרח מעיד על רשלנות בפעולותיה לקיום התנאי.
19. בפסיקה נקבעו מספר אמות מידה לקביעת היקפו של חיוב השתדלות וניתן ללמוד ממנה ומהחוק על הדרישה מצד לחוזה שקיבל על עצמו חיוב מעין זה. חלק מהפסיקה מתייחסת לחיוב הנובע מסעיף 28(א) לחוק, שעוסק בסיכול תנאי, וחלק לחיוב השתדלות שאינו מסווג כתנאי, אך מהמקרים השונים ניתן ללמוד על אודות מהות ודרישות חיוב ההשתדלות, כאשר יובהר כי אין המדובר ברשימה סגורה, כדלקמן:
א. הטלת חובה פוזיטיבית לפעולה שתביא במיומנות סבירה, בשקידה ובזהירות הראויה לקיום תנאי ולא רק חובה להימנע מפעולה שתסכל את התנאי (ע"א 884/80 מנשה נ' מימוני, פ"ד לז(2) 668, 672 (1983); עניין גול, פסקה 8; ע"א 1363/04 צאלים החזקות בע"מ נ' "דלק" חברת הדלק הישראלית בע"מ, [פורסם בנבו] פסקה 10 (11.12.2007); פרידמן וכהן, בעמ' 52).
ב. במקרה וצד לא עשה מאמצים כלשהם למילוי התנאי בחוזה אותו התחייב למלא, אין הוא יכול להסתמך על אי-קיומו (ע"א 220/83 חברת אהרן רוטנברג בע"מ נ' חברת פלמה בע"מ, פ"ד לט(2) 372, 377 (1985)). כך גם במקרה של מחדל מתמשך של אי מילוי חיוב השתדלות (ע"א 635/83 אברהם נ' מזרחי, פ"ד מא(2) 105, 108 (1987)). וביתר שאת כאשר הצד החייב פעל באופן פוזיטיבי לסיכול התנאי (ע"א 3997/91 ועד הנאמנים לנכסי הוואקף המוסלמי נ' יוסי חברה להשקעות בע"מ, פ"ד מט(5) 766, 772 (1996)).
ג. במקרה שחיוב ההשתדלות תלוי באישור של גורמים שלישיים, החיוב כולל חובה שלא לעכב ולא למנוע דיון רלבנטי לקיום התנאי מול כל בעלי הסמכות הרלבנטיים בעניין (מלון צוקים בע"מ, פסקה 5 לפסק דינו של השופט (כתוארו אז) ברק). ...
ד. אין חובה מוחלטת לפנות להליכים משפטיים על מנת למצות את חיוב ההשתדלות. הדבר תלוי בנסיבות העניין (ע"א 7664/00 אברהם רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' עיריית חולון, פ"ד נו(4) 117, 135 (2002)).
ה. יש לתת משקל לאינטרסים הכלכליים של חייב, כלומר ה"מחיר" אותו יהיה עליו לספוג למען מימוש החיוב גם אם אינו מיטיב עמו כפי שקיווה (ע"א 10745/06 אזולאי נ' המכללה האקדמית אורט ע"ש סינגאלובסקי – פולק ת"א, [פורסם בנבו] פסקה 15 (13.7.2009))" (ההדגשות אינן במקור).
התקיימות התנאי תוך זמן סביר
19. סעיף 29 לחוק החוזים קובע כי:
" היה חוזה מותנה בתנאי והתנאי לא נתקיים תוך התקופה שנקבעה לכך, ובאין
תקופה כזאת – תוך זמן סביר מכריתת החוזה, הרי אם היה זה תנאי מתלה מתבטל החוזה, ואם תנאי מפסיק – מתבטלת ההתנאה."
כפי שקבע כב' השופט י' טורס בפרשת בוזגלו:
"...מקובל עלי שהתנאי לא התקיים בתוך "זמן סביר מכריתת החוזה" כאמור בסעיף 29 לחוק החוזים ולמעשה הוא לא התקיים מעולם. משכך, בהתאם לסעיף 29 לחוק החוזים החוזה התבטל מאליו בחלוף "זמן סביר" (הערה: כאשר תנאי מתלה אינו מתקיים החוזה מתבטל מאליו ללא צורך בהודעה (שלו וצמח, בעמ' 603; גבריאלה שלו ויהודה אדר, דיני חוזים – התרופות, לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי, בעמ' 546 (להלן – שלו ואדר); עניין האס, פיסקה כ"ט בפסק דינו של כב' השופט רובינשטיין)"
בעניין זה ר' גם ע"א 1581/98 נתיבי איילון נ' בשורה יזום וקידום (פורסם בנבו)
20. נקודת המוצא לפרשנות חוזה היא לשון החוזה וכאשר לשון החוזה ברורה יש לפרשה בהתאם לאותו נוסח ברור (סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג – 1973 (להלן: "חוק החוזים"), לאחר תיקון מס' 2:
"חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו".
מהו זמן סביר לחתימה על חוזה שכירות בנסיבות העניין
21. בענייננו, לשון הסכם הפינוי אינו מתייחס במפורש למועד שעד אליו נדרשת הנתבעת לחתום על חוזה שכירות. הסכם הפינוי גם אינו קובע במפורש כי על הנתבעת לפעול במהירות ותוך זמן קצר לחתום על חוזה שכירות מול המשכיר, אך ניתן ללמוד על כוונה והסכמה זו מאומד דעת הצדדים, התנהגות הצדדים לפני ולאחר חתימת ההסכם, וכן מההסכם עצמו (על פרשנות חוזה ואומד דעת הצדדים ר' ע"א 8300/15 רשות הפיתוח נ' לבניין מוצרי מלט בע"מ (פורסם בנבו).
22. הסכם הפינוי מחייב את הנתבעת לנהל באופן פוזיטיבי מו"מ ברציפות עם המשכיר, הגם שלא נקצב מועד לסיום המו"מ. בהסכם נקבע כי:
"הרוכש (הנתבעת – תוספת שלי י"ו) מתחייב לנהל משא ומתן רציף עם המשכיר לחתימת הסכם שכירות" (סעיף 4ד להסכם הפינוי).
ר' בהשוואה פרשת האס שם נקבעו חיובים מפורשים לצורך קידום השגת הסכמתו של צד ג'.
23. בענייננו התובעת הוכיחה כי התנאי לא התקיים תוך זמן סביר הגם שלא נקבע בחוזה מועד קצה להתקיימות התנאי.
ראשית, הנתבעים עצמם סברו כי פרק זמן של שבועיים וחצי הוא סביר לסיים ולחתום על חוזה שכירות עם המשכיר.
24. בעניין זה ולמרות שהסכם הפינוי נחתם ביום 14.03.21 הצדדים הסכימו, כי ככל שהנתבעת לא תחתום על חוזה שכירות עם בעל הנכס תוך פרק זמן של כשבועיים וחצי - עד ליום 31.03.21 תהא רשאית התובעת לבטל את החוזה או להודיע שההסכם אינו בתוקף.
מכאן שגם הנתבעים סברו שפרק זמן של שבועיים וחצי לחתימה על הסכם שכירות עם בעל הנכס ממועד חתימת הסכם הפינוי, הוא פרק זמן סביר, אחרת לא היו מסכימים לתנאי כזה. ויוטעם, הנתבעת חתמה על הסכם הפינוי רק לאחר שהתייעצה עם בא כוחה ורק לאחר שביצעה שינויים ממשיים בטיוטת ההסכם שהתובעת העבירה לה. כפי שהעידה מנהלת התובעת ועדותה הייתה מהמנה:
" עשיתי בעצמי את הטיוטה והעברתי אותה לעו"ד בן ארי והוא דיי הפך אותה ואז בנינו ביחד. עו"ד שריג הוא מהמשרד של עו"ד בן ארי והוא קיבל את הטיוטה ממני, הוא הפך אותה ובנינו ביחד עם ההסכם. הוא ייצג את הנתבעים ואני את עצמי" (עמ' 12 ש' 28 – 30 לפרוט').
הנתבע עצמו בעדותו אישר כי הוחלפו מספר טיוטות וכי חתמו על הסכם הפינוי רק לאחר שהנוסח היה מקובל גם עליהם.
שנית, ההבדל שבהתנהגות הנתבעים זמן קצר לאחר חתימת הסכם הפינוי (בשבועיים הראשונים) לבין התנהגות החל מחודש אפריל שהבינו שהתובעת לא תמהר לבטל את הסכם הפינוי
25. התנהגות הנתבעים בסמוך לאחר חתימת ההסכם מלמדת, כי הנתבעים עצמם סברו שיש לחתום על ההסכם שכירות תוך פרק זמן קצר של כשבועיים וחצי וכי הדבר אפשרי. הנתבעת שהייתה מודעת לסד הזמנים הקצר בו נדרשה לחתום על חוזה השכירות, פנתה באמצעות בא כוחה פעמיים לב"כ המשכיר וביקשה ממנו לזרז ולהשלים את החתימה על הסכם השכירות עד לסוף חודש מרץ בשל זכות הביטול שעומדת לתובעת החל מה-01.04.24:
א. יומיים בלבד לאחר חתימת הסכם הפינוי, במייל מיום 16.03.21 מודיע ב"כ הנתבעת לב"כ המשכיר – (המכונה עידן, ככל הנראה הכוונה לעו"ד עידן דולברג) כי ביקש כבר לשוחח איתו לגבי "השינויים המבוקשים בהסכם" וזאת מאחר שלתובעת "יש את האופציה לבטל את ההסכם ככל שלא נגיע להבנות עד סוף החודש ולכן נודה לפעולה נמרצת על מנת להשלימו בהקדם" כאשר לאותו מייל כבר צירף את הגרסה עם ההערות של הנתבעת לטיוטת הסכם השכירות.
ב. בתצהיר טען מנהל הנתבעת כי פנה יומיים לאחר מכן ב-18.03.21 שוב לבא כוחו כדי לקדם העניין. בהודעת וואטסאפ נוספת עם בא כוחו מיום 22.03.21 מדגיש הנתבע את הדחיפות שבחתימה על ההסכם שכירות ומבקש מבא כוחו לשוחח ישירות עם בתו של המשכיר מאחר ש:"...יש לפנינו מעט ימי עבודה עד שמגיע התאריך בו לימור יכולה לבטל את ההסכם" (צורף לכתב ההגנה)
26. אלא שבעוד שבשבועיים האחרונים של חודש מרץ 2021 הנתבעים עצמם ניסו לזרז את החתימה על הסכם השכירות, הרי שמחודש אפריל 2021 ואילך התנהלו הנתבעים באורח פלא בסבלנות מופלגת ובמשיכת זמן, שאז הייתה זו התובעת שנאלצה ל"רדוף" אחריהם לקבל עדכונים בדבר התקדמות המו"מ, כפי שעולה מההתכתבות שצורפה בין הצדדים.
הנתבעים באופן תמוה בחרו שלא לצרף לראיותיהם את המשך התכתבויות בין עורכי הדין או בין הנתבעת לבא כוחה מ-01.04.21 ואילך וגם לא ביקשו לזמן את עורך הדין מטעמם שיבהיר מדוע בסופו של דבר התעכב או לא נחתם הסכם השכירות כחודשיים וחצי נוספים, ובאילו פעולות נקטה הנתבעת כדי לקדם את חתימת הסכם השכירות. משמע כל עוד הנתבעים חששו שאכן התובעת תעשה שימוש בזכות הביטול, ניסו לקדם את חתימת ההסכם, אך לאחר שהבינו שיוכלו "למשוך זמן" ניצלו זאת היטב ועל כך אעמוד בהמשך.
27. שלישית, התנהלות התובעת גם לאחר חתימת ההסכם גם כן הבהירה את הדחיפות שבחתימת ההסכם - יתר על כן גם פניות של התובעת לנתבעים ולבא כוחם מיד לאחר חתימת הסכם הפינוי וגם בתקופה שלאחר מכן מעידה כי התובעת חזרה והבהירה לנתבעים את הדחיפות שבחתימה על הסכם השכירות, כפי שיפורט בהתכתבות שתובא בהמשך, זאת במספר הזדמנויות כאשר היא מדגישה הנזקים שנגרמים לה בשל אותו עיכוב, ולמעשה כבר בתחילת חודש אפריל 2021 (הודעה מיום 05.04.21) פנתה התובעת לב"כ הנתבעים:
"תשתדל לזרז השבוע, אני משלמת שכירות, חידשתי את פוליסת הביטוח מתחילת החודש והעסק סגור. ההוצאות ממשיכות בבקשה תנסו לסיים במהירות האפשרית. תודה"
סחבת בה נקטו הנתבעים
28. כפי שפירטתי באופן חלקי לעיל, וכפי שיפורט כעת וממכלול חומר הראיות עולה, כי הנתבעת אכן נקטה בסחבת, זאת חרף טענות הנתבעים. כפי שציינתי לעיל זמן סביר תלוי בכל מקרה לנסיבותיו. בענייננו, התובעת הוכיחה כי הנתבעים נקטו בסחבת וכי פרק הזמן שחלף לא היה סביר וזאת מהטעמים הבאים:
א. ראשית עד סוף חודש מרץ היו לנתבעים כחודשיים לנהל מו"מ עם המשכיר ולהשלימו- בניגוד לטענת הנתבעים, כי המו"מ עם המשכיר החל רק מאמצע חודש מרץ 2021 (בבחינת המועד ממנו מתחילה תקופת המו"מ עם המשכיר) שוכנעתי ממכלול חומר הראיות שהמו"מ בין הנתבעים למשכיר החל עוד בסוף ינואר 2021 או תחילת פברואר 2021 (ולא ב-16.03.21, על הסתירות בעניין זה בגרסת מנהל הנתבעת אעמוד בהמשך).
יתר על כן טענת הנתבעים כי החלו את המו"מ עם המשכיר רק לאחר חתימת חוזה עם התובעת, גם אינה מתיישבת עם הגיונם של דברים.
29. הנתבעים טענו כי לא נקטו בסחבת ובעניין זה מפנים בסיכומים ללוח זמנים שתחילתו ב-16.03.21 אז שלחו לטענתם טיוטה ראשונה של ההסכם למשכיר, כאשר מאז מדי חודש בחודשו עדכנו את התובעת עד להודעה רשמית על סיום המו"מ ב-08.06.21. לטענתם פרק זמן של כ-3 חודשים לניהול מו"מ להשכרת נכס לתקופה של 10 שנים בהשקעה הנאמדת ב-1 מיליון ₪ היא זמן סביר. אלא שאין ממש בטענות אלה. ראשית הנתבעים כלל לא הוכיחו את היקף ההשקעה הנדרש ובכל מקרה בהתאם לטיוטת ההסכם דובר בהסכם שכירות ל-4 שנים עם אופציה להארכה (ר' טיוטה מיום 31.03.21)
30. בשל כך ובשל חשיבות הדברים אין אלא להפנות ולפרט את ההתכתבות עצמה, שיש בה כדי לבסס את טענות התובעת, שבהן התובעת פעם אחר פעם חוזרת ומדגישה את הדחיפות שבחתימה על חוזה שכירות ולכל הפחות יעדכנו אותה האם קיימת התכנות קרובה לחתימה על הסכם, ומבקשת לקבל מהם תשובה סופית, אך הנתבעים מתמהמהים במתן תשובה:
א. התובעת פנתה עוד ביום 25.03.21 לב"כ הנתבעת ומבקשת לברר האם שוחח עם עוה"ד של המשכיר והאם ישנה התקדמות. כבר באותו יום משיב עו"ד איילד שריד (ב"כ הנתבעת) כי שוחח עימו כבר בסוף שבוע שעבר, וכי העביר לביתו של המשכיר (ציפי) את ההערות של הנתבעת וכי הם ממתינים שהמשכיר יחזור אליהם ואף ביקש ממנה לפנות לציפי כדי לקדם זאת.
ב. ביום 31.03.21 פונה התובעת פעם נוספת לב"כ הנתבעת ומבקשת שיעדכן אותה בנוגע להתקדמות הסכם השכירות.
ג. ביום 05.04.21 פונה התובעת לב"כ הנתבעת מבקשת עדכון וזה מוסר לה כי כבר קיבל את התגובה של תום (הנתבע 1) לתיקונים שלהם וכי נראה לו שיזמן פגישה "כדי לסגור את הכל בפעם אחת".
ד. התובעת חוזרת ומבהירה כבר באותו יום את הדחיפות שבחתימה על הסכם שכירות וביום 05.04.21 כתבה לב"כ הנתבעת: "תשתדל לזרז השבוע, אני משלמת שכירות, חידשתי את פוליסת הביטוח מתחילת החודש והעסק סגור. ההוצאות ממשיכות בבקשה תנסו לסיים במהירות האפשרית. תודה
ה. ב-11.04.21 מעדכן ב"כ הנתבעת את התובעת, כי קיבל הודעה מב"כ המשכיר (עידן) שמציע "לקיים פגישה ולסגור את הפערים בפגישה אחת במקום...אני מקדם פגישה כזאת ומקווה שנצליח לסגור"
ו. התובעת מבקשת לברר באותו יום 11.04.21 למתי תיקבע הפגישה כי: "אני כבר שכירות של חודש מאי לא רוצה לשלם. אז זה צריך להיות ממש השבוע". ועוד מבקשת לדעת אם ישנם פערים גדולים. בתשובה אף משיב לה באותו יום: "אל תשלמי.."! התובעת חוזרת ומבהירה שצריך לסגור בימים הקרובים כדי שהיא תצא בסוף חודש אפריל ובתשובה משיב לה ב"כ הנתבעת שהוא עושה כל מאמץ לקדם זאת.
ז. בחלוף כשבוע ובהעדר תגובה פונה התובעת פעם נוספת ב-19.04.21 בבקשה לקבלת עדכון, אז משיב לה באותו יום עו"ד שריד שהם מתקשים בתיאום פגישה ומקווה שהפגישה תתקיים מחר וכי הוא עצמו מפעיל לחץ. התובעת מבקשת שיעדכן אותה שיקבע תאריך והוא מתחייב לעדכן אותה.
ח. למרות זאת חולף פרק זמן נוסף של כשבועיים וב-04.05.21 מבקשת התובעת מב"כ הנתבעת לעדכן אותה בנוגע "סלעי המחלוקת" כדי שאולי תוכל לפשר וכן לדעת האם מדובר בדרישות חדשות.
ט. בתשובה משיב לה ב"כ הנתבעת ביום 04.05.21 :"מקווה שמחר נדע לתת תשובה סופית לכאן או לכאן. ישנם שני סלעי מחלוקת. אעדכן מחר".
י. ביום 19.05.21 הודיע ב"כ הנתבעת לתובעת שאמנם העבירו את עמדתם הסופית בעניין המרתף שלא יוכלו להסכים לעניין ולא יקח אחריות לנושא אך הבטיח לעדכן את התובעת "ברגע שאקבל את תשובת המשכיר" אלא שהתובעת השיבה עוד באותו יום כי "סעיף המרתף ידוע למרשיך מספר חודשים" ולמרות זאת לא טרחו להביא איש מקצוע ועוד ציינה כי "11 שנה שמרשתי שם ולא הוצף המחסן" (הכוונה למרתף) וכי יכלו להודיע לה על כך לפני 4 חודשים ומעלה כשקיבלו את טיוטת ההסכם. עוד הדגישה כי התנהגות הנתבעת "היא זלזול בצד השני"
יא. ב-20.05.21 התובעת רושמת לב"כ הנתבעת: "שלום איל, אבקש לקבל תשובה סופית"
יב. לראשונה וביום 21.05.21 מודיע ב"כ הנתבעת לתובעת, כי אמנם טרם קיבל תשובה סופית אך "מעריך שלנוכח חוסר ההסכמה של מי מהצדדים לקחת אחריות על המרתף, לא ייחתם הסכם" אך בכל מקרה הבטיח לעדכן "ברגע שתום יתן את תשובתו הסופית" שהכוונה לנתבע 2, מר תום הרונונו, מנהל הנתבעת.
יג. בתשובה מסרה התובעת עוד באותו היום (21.05.21) כי "נושא המרתף הינו ניסיון לצאת מן ההסכם מבלי לשלם את המקדמה. לא הגיוני שאחרי חודשים נזכרו בזה...בכל מיקרה היה על מרשייך להגיד זאת מזמן. במידה ויחליטו לא לחתום אבקש להעביר למרשתי את המקדמה בהתאם להוראות ההסכם. זאת מבלי לגרוע מיתר זכויות מרשתי על פי ההסכם ועל פי דין ובכל זה ניהול משא ומתן שלא בתם לב על ידי מרשייך".
יד. נראה שאכן הנתבעת גם התחמקה מלהודיע עמדתה בניסיון להתחמק מתשלום דמי הרצינות, ולכן בחלוף כמעט שבוע וביום 27.05.21 שלחה התובעת מייל נוסף בו ביקשה לדעת מדוע טרם קיבלה תשובה סופית ותהתה האם הם עדיין "בודקים" את נושא המרתף או שמא "הם בודקים עסקה אחרת" או "ניסיון שלהם לגרום למרשתי להודיע על סיום המו"מ כדי להמנע מהתשלום שלהם על פי הסכם דמי הפינוי" התובעת גם הבהירה כי הנזקים הנגרמים לה הולכים וגדלים. על כן ביקשה תשובה סופית עוד באותו יום וככל שהתשובה שלילית להעביר אליה את כספי הנאמנות – אותם 16,000 ₪.
טו. בהעדר תשובה שלחה התובעת הודעת מייל נוספת ביום 02.06.21 שם רשמה: "עד היום 2 לחודש יוני לא קיבלה מרשתי תשובה בנוגע לחתימה על הסכם השכירות חרף מספר פניות של י אלייך, אשר לחלקן השבת כי הינך מחכה לתשובה סופית ולחלקן לא השבת. מאחר ומרשתך נטשה את המו"מ ולא בקשר מספר שבועות עם בעל הנכס מצד אחד ועם מרשתי מצד שני אנחנו מבינים מהתנהגות מרשתך כי חזרה בה. לפיכך בהתאם לסעיף 3א להסכם הפינוי הנך מתבקש כנאמן להעביר למרשתי את השיק הבנקאי אשר הופקד בידך בנאמנות. זוהי דרישה שנייה כאשר לראשונה לא הגבת" כאשר היא מבהירה שוב שעומדת על מימוש זכויותיה בגין נזקים שנגמרו לה.
טז. ביום 08.06.21 מודיעה הנתבעת לתובעת לראשונה על "אי קיום התנאי המתלה" במכתב של בא כוחה של הנתבעת עו"ד שריד שכותרתו: "הודעה על סיום הנאמנות" תוך שציין באותו מכתב כי "שוכנע כי הפסקת המו"מ עם המשכיר נבעה מאי הסכמה בקשר לאחריות למרתף בהתרחש נזק, המהווה סיבה סבירה הקשורה לתוכנו של הסכם השכירות ומשכך פאלס [התובעת - תוספת שלי י"ו] אינה זכאית לקבלת כספי הנאמנות. לאחר מכן הודיע לנתבעת כי ככל שעד ליום 23.06.21 לא תתקבל החלטה אחרת מבית משפט כספי הנאמנות יועברו לנתבעת כאשר שוב ציין כי הסיבה לכך שהסכם השכירות לא השתכלל לכדי חתימה היא סוגיות האחריות למרתף.
יז. בתשובה השיבה התובעת ביום 10.06.21 כי "נושא המרתף ידוע למרשייך כבר חודשים. סעיף זה גם מופיע אצל מרשתי בהסכם. לכן לא היה צורך לנהל משא ומתן 3 חודשים אם סעיף זה לא מקובל. בנוסף מרשייך לא הביאו איש מקצוע לבדיקת המרתף במשך 5 חודשים. אם היו מוטרדים מהנושא זה פיתרון פשוט וקל"
31. תום העד מטעם הנתבעת אישר כי ההתכתבויות והעדכונים מול התובעת על התקדמות המו"מ נעשו מול בא כוחו בלבד ולא ישירות בין הצדדים. בכל מקרה הנתבעת לא הציגה התכתבות אחרת או נוספת שיש בה כדי לשלול את ההתחמקות והסחבת שבהם נקטה הנתבעת.
32. זאת ועד, ככל שאכן היה מנוהל מו"מ ענייני אשר היה מתארך בשל בדיקות נוספות אפשר שפרק זמן ארוך יותר היה סביר, אלא שהנתבעות לא ביקשו לבצע בדיקות כלשהן, ואפילו לא ביקשו להביא איש מקצוע לבדיקת המרתף או הנכס לא המתינו לאישורים או למסמכים מחברת הביטוח אלא רק התעקשו על חלקים שונים של החוזה. בנוסף אין מדובר בתקופה שבה חלה התקדמות ממשית במו"מ וכל פעם התעוררו מחלוקות חדשות, שכן משך כל אותה תקופה נותרה בעינה המחלוקת סביב נושא המרתף ותיקונים במושכר.
33. יתר על כן, הנתבעים היו יכולים לדעת מראש כי המשכיר לא ישנה תנאי זה שכן הסוגיה עוגנה גם בחוזה השכירות של התובעת (ששכרה את הנכס משך תקופה של כ-10 שנים) וברי כי הנתבעים ראו את חוזה השכירות של הנתבעת עם המשכיר קודם למועד שבו חתמו על הסכם הפינוי וכך שמרבית התנאים (או העיקריים שבהם) היו ידועים לה היטב.
34. כמו כן, הנתבעת התחמקה מלהשיב לתובעת בפרקי זמן ממושכים יחסית (בשים לב לדחיפות שבחתימה על ההסכם ופרק הזמן הקצר שהוקצב לו מראש) בפעמים רבות נדרשות פניות רבות של התובעת עד לקבלת תשובה כך מ-21.05.21 לא טרחו הנתבעים לעדכן את התובעת בתשובה סופית והתובעת נדרשה לפנות ב-27.05.21 ולאחר מכן ב-02.06.21.
35. גם בתו של המשכיר סברה כי הנתבעים נקטו בסחבת - יתר על כן לא רק שהתובעת סברה, כי הנתבעים נקטו בסחבת אלא גם בתו של המשכיר. על כך ניתן ללמוד מהודעה של התובעת ששלחה לב"כ הנתבעים בה התייחסה לטענות בתו של המשכיר בשם ציפי, שהתלוננה על כך שהנתבעים "נעלמו":
(ציפי) "התקשרה אלי היום כועסת שאתם נעלמתם. הלקוחות שלך אמרו שהם רוצים לבדוק את המרתף (היו להם 4 חודשים לעשות זאת) אך אף אחד לא פנה אלי בעניין. היא אומרת שהיא משלמת לעורך הדין שלה, שלא נדבר על השכירות ההוצאות הנוספות שאני משלמת" (עמ' 26)
הנתבעת גם צירפה הודעה של בתו של המשכיר שהתלוננה על אותה סחבת שבה נקטו הנתבעים:
"יודגש כי שוחחתי שוב עם אבא שלי בנדון, וכפי שציינתי הוא מאד לא מרוצה מכך שלאורך חודשים רבים נוהל מו"מ ארוך ומתיש עם שני שוכרים פוטנציאליים, דבר שעלה בזמן יקר ובהוצאות רבות והסתיים בלא כלום. לפיכך, אבא שלי עומד על כך שאם המו"מ לא יעלה יפה לא יהיו משאים ומתנים נוספים ואת תישארי עד לתום תקופת השכירות וגם תשלמי את שכר טרחתו שלעו"ד עידן גולדנברג בשווי 7,000 ₪ + מע"מ בגין העבודה על החוזה"
אמנם התכתבות זו נוגעת גם לשוכר פוטנציאלי קודם, אך גם לנתבעים עצמם. התובעת אישרה, כי מלבד הנתבעת, היה שוכר פוטנציאל נוסף שהגיע בחודש דצמבר 2020 (לפני המו"מ שהחל עם הנתבעים) שגם איתו לא השתכלל חוזה שכירות, אך זאת מטעמים סבירים ולאחר שהודיע לתובעת במועד על סיום המו"מ ולכן לא הגישה נגדו תביעה.
36. זאת ועוד, הסיבה שבסופו של דבר לא נחתם חוזה שכירות, אינה בשל כך שהמשכיר העלה תנאים או דרישות חדשות שלא הופיעו בחוזה השכירות הקודם עם התובעת או בטיוטה הראשונה, שכן כאמור סוגיית האחריות למרתף הופיעה כבר בחוזה הראשון.
37. בענייננו הנתבעת לא פעלה בזדון, אך כאמור לא רק שלא עדכנה את התובעת במועד על כך שחוזה השכירות לא יתגבש לכדי הסכם, אלא מצאה אמתלה שלא לחתום על החוזה בשל האחריות למרתף, הגם שעמדת המשכיר בעניין המרתף הייתה ידועה לה היטב כבר בחודש מרץ 2021.
בפרשת דניאל סבר אחד משופטי ההרכב כי "הימנעותה מעדכון המערערת בעניין סירוב האישור בזמן אמת, לכשעצמו מהווה רשלנות" בעוד השופט עמית סבר ש:"כשלעצמי נדמה שאף אם מחדל זה מעיד במובן מסוים על חוסר תום לב והתנהלות בעייתית אל מול המערערת, אין הוא בהכרח מעיד על רשלנות בפעולותיה לקיום התנאי".
המרתף
38. הנתבעים טענו כי בשל סוגיית המרתף ומחלוקת סביב אחריות לתיקונים במושכר לא נחתם הסכם. לטענתם מדובר במחלוקת כנה ואמיתית שבגינה לא נחתם בסופו של דבר הסכם שכירות. כפי שיפורט להלן יש לדחות טענה זו.
39. אמנם הנתבעים ביקשו כי המשכיר יקח על עצמו את האחריות לתיקון הליקויים במושכר ובפרט במרתף, ודרישה זו הועלתה על ידם עוד בטיוטה הראשונה שהעבירו למשכיר, אלא שהטיוטה הראשונה נשלחה על ידי הנתבעת כבר בתחילת חודש פברואר 2021 (ביום 03.02.21, ר' סעיף 4.9 לטיוטה) כחודש וחצי לפני חתימת הסכם הפינוי. בכל מקרה כבר בתגובה ששלחה בתו של המשכיר לנתבעת בסוף חודש מרץ 2021 (ביום 31.03.21)הבהירה בצורה חד משמעית כי אין בכוונתה לקחת אחריות כלשהי על נזקים שיגרמו למושכר או למרתף וכי אחריות זו תשאר על השוכר (ר' מחיקת השורות בעניין זה בטיוטה מיום 31.03.31 - סעיף 4.10 לאותה טיוטה, שם ציינה בתו של המשכיר "עידן ההערה שלהם לחלוטין לא מקובלת. מדובר בסעיפים שמצויים בחוזה זה כבר שנים רבות") כפי שהיה לאורך כל השנים גם עם התובעת. משמע כבר אז בסוף חודש מרץ ידעה הנתבעת היטב שזו העמדה החד משמעית של המשכיר, ויכלה להודיע לתובעת שככל שעמדה זו תיוותר בעינה לא יחתם הסכם שכירות.
40. להלן טעמים נוספים בגינם סוגיית המרתף שימשה רק כאמתלה להתארכות המו"מ ולשינוי בעמדת הנתבעים:
א. מאז סוף חודש מרץ 2021 ועד להודעה על סיום המו"מ עם המשכיר ב-08.06.21 – הנתבעים לא נקטו בפעולה כלשהי כדי לבדוק את המרתף על ידי איש מקצוע מטעמם ואף לא ניסו לבדוק מול חברת ביטוח אם ניתן לבטח הנכס לרבות המרתף כדי לצמצם הסיכונים.
הנתבע, תום, אישר בעדותו כי לא ביקשו להביא איש מקצוע כלשהו לבדיקת המרתף, מאחר שלא היה בכך כל צורך וחזר על כך פעמיים. בעדותו טען:
"לשאלת בית המשפט מדוע לא הבאתם בודק למרתף אני משיב הבדיקות העיקריות שעשינו הן שתיים, אחד הנושא הביטוחי והבדיקה השנייה התייעצנו עם מהנדס מים, אבא של השותף שלי, מרצה בכיר בטכניון שמכיר את מרכז זיו ובדקנו איתו מה דעתו, האם הוא חושב שאם קרה מקרה הצפה הגיוני שיחזור והוא אמר שכן. אותו מהנדס קיבל מאיתנו את האינפורמציה והוא לא ביקר בנכס כי התשובה כל כך ברורה שלא צריך היה לבקר בנכס" (עמ' 28 ש' 10 – 15, ההדגשות אינן במקור)
וגם בהמשך שנשאל על אותה התכתבות בנוגע לתיאום מועד הבדיקה טען:
" ברגע שאיש מקצוע כל כך מכובד שהוא מלמד בטכניון. רצינו לתאם בדיקה איתו, דיברנו איתו והוא אמר שהוא מבין את התמונה ומכיר את המרכז מצוין ואין צורך שיגיע" (וחזר על כך בהמשך עמ' 29 ש' 26 – 31).
כמו כן אישר כי אותה התיעצות עם איש מקצוע נעשתה בעל פה בלבד.
משמע גם כאשר נשאל על כך במפורש לא טען כי התובעת מנעה או עיכבה את אפשרות בדיקת המרתף והנתבעים כלל לא התכוונו להביא איש מקצוע לבצע בדיקה במרתף.
41. חרף זאת בחודש מאי 2021 כאשר הנתבעים התעכבו עם מתן תשובה ואף לא יצרו קשר עם התובעת ועם בתו של המשכיר, טען בא כוחם, כי הם היו אמורים לתאם מועד בדיקה, אך הדבר לא נעשה. בחודש מאי 2021 ב"כ הנתבעת מוסר לתובעת כי הנתבע 2, נציג הנתבעת, תום:
"תום היה אמור להיות איתך בקשר לתיאום הבדיקה של המרתף על ידי איש מקצוע. אני מבין שהוא לא שוחח איתך. העברתי אליו את המייל שלך מהבוקר ברגע שיענה לי אתקשר".
וגם לכך השיבה התובעת הודיעה לב"כ הנתבעת:
"כבר לפני 3 חודשים אמרתי לו שאם הוא לא שקט שיביא איש מקצוע. מאז שהוא אמר למשכירה שהוא רוצה לבדוק את המרתף גם עברו למעלה משבועיים. טיוטת ההסכם עם סעיף המרתף אצלכם כבר חודשים. מבקשת שתתקשר לתום ולקבל תשובה היום"
42. הנתבעים טענו כי חששו מהצפות חוזרות במרתף, אלא שהתובעת העידה כי לאורך כל עשר השנים בהם היא שוכרת את הנכס לא הייתה שום הצפה במרתף. כך גם אישרה ביתו של המשכיר שדחתה דרישה זו של הנתבעים עוד בטיוטה שנשלחה בסוף חודש מרץ 2021:
"עידן ההערה שלהם לחלוטין לא מקובלת. מדובר בסעיפים שמצויים בחוזה זה כבר שנים רבות. שיבררו עם השוכרת הנוכחית שכן למיטב ידיעתנו בשנים שהיא שוכרת (מאז 2009) לא הייתה בעיה כזו. יחד עם זאת מפלס המרתף נמוך מהכביש..." (העירה ביחס לסעיף 4.9 שתוקן ל4.10 בטיוטה, ההדגשות אינן במקור)
בכל מקרה הנתבעים לא צירפו חוות דעת, אסמכתא או כל ראיה אחרת לסכנה לכך שהמרתף יוצף וגם נמנעו מלזמן לעדות את אותו מומחה שאיתו התייעצו למרת שמדובר באביו של הנתבע 2.
43. זאת ועוד התובעת נהגה בתום לב ובשקיפות מלאה וגילתה לנתבעים, כי נזקי הרטיבות שהיו בנכס ארעו דווקא בתקרת הנכס בקומת הקרקע (ולא במרתף) וזאת כתוצאה מנזילת מים מהקומה שמעל לחנות, ולכן הנתבעת הצהירה בסעיף 6.ה להסכם הפינוי כי הנתבעת, הרוכש "מצהיר שראה ובדק את החנות וראה את נזקי הרטיבות שיש בחנות לרבות בתקרת החנות והא מצהיר ומאשר כי לפאלס אין כל אחריות בנוגע לכך", בהמשך אותו סעיף מאשר כי ידוע לו שמדובר בחנות ישנה, עם תשתיות ישנות וכי ניתנה לו הזדמנות להביא מומחה לבדיקת החנות וזאת עוד קודם לחתימת הסכם הפינוי. בסעיף 6.א. להסכם אף מצהירה הנתבעת כי בדקה את החנות לרבות מצבה הפיסי והמשפטי ומצא אותה מתאימה לצרכיה. גם בסעיף 7.ד. מצהירה התובעת כי הייתה בחנות נזילת מים מהדירה שמעל לחנות.
44. הנה כי כן, נראה שהנתבעים ביקשו לאחוז בחבל משתי קצותיו, מצד אחד הבטיחו לעצמם את האופציה לשכור את החנות לאור הסכם הפינוי, ומנגד נהנו ממרווח זמן לניהול המו"מ באופן חופשי עם המשכיר או כדי לשקול את צעדיהם הכלכליים, כאשר כל הזמן הזה התובעת נותרה כבולה בהסכם אשר מנע ממנה את האפשרות להציג את החנות לצדדים שלישיים, כדי למצוא שוכרים אחרים.
45. ביטוח המבנה - כאמור הנתבעים גם לא הביאו לעדות סוכן ביטוח ואף לא הציגו ניסיונות לבטח המבנה או הצעת ביטוח או מסמך אחר של חברת ביטוח המסרבת לבטח המבנה או את המרתף נגד הצפות (למרות טענות מנהל הנתבעת כי ניסו לבדוק את הפן הביטוחי), ובכך יכולים היו לצמצם את הסיכונים שעמדו בפניהם ככל שהייתה נגרמת הצפה במרתף.
46. התובעת אמנם לא הביאה לעדות את בתו של המשכיר כדי שזו תעיד על הסחבת שבה נקטו הנתבעים בניהול המו"מ ועל כך שבסופו של דבר הסכם השכירות לא נחתם בשל המרתף הגם שידעו על כך עוד בתחילת המו"מ, אלא שדי בעדות התובעת שהייתה מהמנה יחד עם התכתבויות וטויטות של החוזה כדי לבסס את תביעתה. מנגד כאמור הנתבעים נמנעו מלזמן את עורך הדין מטעמם, למרות שמדובר במי שייצג אותם מקרוב או את אביו של הנתבע 3, מומחה בטכניון, שיעיד על מצב המרתף והסיכונים, או סוכן ביטוח שיתייחס לקשיי הביטוח הנטענים. הנתבעים הסתפקו אף הם בעדות של הנתבע 2 בלבד וגם לא זימנו לעדות את הנתבע 3, על אף שהוא גם כן חתם על ההסכם, ערב להסכם ובעלים של 25% מהמניות של הנתבעת.
47. יובהר אין באמור בפסק הדין כדי לקבוע, כי המחלוקות לעניין תחזוקת המרתף או תיקון ליקויים בו לא הייתה סבירה בתחילת המו"מ, אך היה על הנתבעת ללבן סוגיה זו ולגבש עמדתה בעניין המשך המו"מ לכל המאוחר בתחילת חודש אפריל לאחר שהתקבלו הערות המשכיר ב-31.03.24. אלא שגם לאחר הפגישה עם בתו של המשכיר מ-22.04.21 למעלה מחודש מאז נחתם הסכם הפינוי, לא הודיעו הנתבעים לתובעת שהסכם השכירות לא יחתם למרות שלא חלה התקדמות בסוגיה זו (כך גם תיקונים והערות לטיוטת מ-06.04.21 ומיום 22.04.21 נספח 5 לכתב הגנה). יתר על כן הנתבעים יכולים היו לדעת על עמדה זו של המשכיר אף לפני חתימת הסכם הפינוי לאור חוזה השכירות של התובעת ומו"מ שהחל עם המשכיר לפני החתימה על הסכם הפינוי ועוד בסוף ינואר 2021.
סתירות בגרסת הנתבע 2, המנהל של הנתבעת
48. בנוסף ולאחר שהתרשמתי מעדויות שני הצדדים באופן בלתי אמצעי, מצאתי להעדיף את גרסת התובעת בכל הנוגע למו"מ ולהתנהלות הצדדים לפני ואחרי חתימת הסכם הפינוי. בעניין זה נתגלו סתירות מהותיות ומשמעותיות בעדותו של מנהל הנתבעת, כך שלא ניתן לקבוע ממצאים על בסיס עדותו, כמפורט להלן:
א. המועד בו החל המו"מ עם המשכיר והמועד בו קיבל טיוטת חוזה שכירות - בעדותו של מנהל הנתבעת, התגלו סתירות מהותיות וזאת בכל הנוגע למועד בו החלה הנתבעת לנהל מו"מ מול בעל הנכס.
לטענת מנהל הנתבעת, המו"מ עם בעל הנכס החל רק לאחר שנחתם הסכם פינוי עם התובעת (14.03.21) וכי קיבלו טיוטה ראשונה של חוזה שכירות ב-31.03.21, אלא ששתי הטענות האלה הופרכו:
1. כך העיד מנהל הנתבעת" לשאלת בית המשפט ... לפני ה 14.3.21 לא היה שום מו"מ עם המשכיר. המו"מ עם המשכיר בעל החנות החל רק לאחר שחתמנו ב14.3.21. הטיוטה הראשונה שקיבלנו מהמשכיר הייתה ב31.3.21...." (עמ' 22 ש' 25 – 31).
2. דא עקא, שבהסכם הפינוי מיום 14.03.21 כשבועיים קודם כבר הצהירה הנתבעת בהסכם עצמו כי: "הרוכש מצהיר כי קיבל מהמשכיר טיוטת הסכם שכירות וכי על הסכם השכירות על כל תנאיו מתנהל משא ומתן בינו לבין המשכיר..." (סעיף 6.1 להסכם הפינוי)
3. באשר למועד תחילת המו"מ (לשיטת הנתבעים רק לאחר חתימת הסכם פינוי), הרי שלמרות שלטענת הנתבעת המו"מ עם בעל הנכס החל רק לאחר ה-14.03.21, אלא שעל גבי אותה טיוטה שהנתבעת צירפה לתצהיר (נספח 1) שבו כבר מופיעים הערות שלה על הנוסח נרשם גם כן בהערות של "עקוב אחר שינויים" – "טיוטה לצורך מו"מ בלבד 3.2.2021" משמע הנתבעת העבירה הערות לטיוטת הסכם שכירות לבעל הנכס עוד בפברואר 2021 יותר מחודש וחצי לפני חתימת הסכם הפינוי (ואכן בטיוטות מאוחרות יותר נרשמו מועדים מעודכנים – 21.03.21 ו-31.03.21.
4. זאת ועוד, טיוטת הסכם השכירות התייחסה לתקופת שכירות בת 4 שנים שתחל כבר בתחילת חודש מרץ, ב-01.03.21 (ר' סעיף 6.1 להסכם וכן סעיף 7.1 להסכם) מדוע זה הסכם השכירות מתייחס לאותה תקופה אם אכן המו"מ עם בעל הנכס החל לטענת הנתבעת רק ב-14.03.21
5. יתר על כן, באותה טיוטה של חוזה שכירות בפברואר 2021 אף נרשם כתאריך חתימה אופציונלי "שנערך ונחתם בחיפה ____לחודש ינואר שנת 2021" לטיוטה צורפה גם טיוטת שטר חוב גם כן מינואר 2021 וזו מתייחסת למועדים בינואר 2021. כלומר טיוטה ראשונה של הסכם שכירות אף נשלחה עוד בחודש ינואר 2021.
6. בנוסף הגם שלשיטת הנתבעת המו"מ עם המשכיר החל רק לאחר ה-14.03.21 הרי שיומיים בלבד לאחר מכן ב-16.03.24 העבירה הנתבעת חזרה את הערותיה לטיוטת הסכם שכירות שבעל הנכס העביר לה (ר' נספח 1 לתצהיר הנתבעת שבו מופיעה על הטיוטה כבר הערות של ב"כ של הנתבעת עצמה על הסכם שקיבלה מבעל הנכס).יתר על כן יש להניח כי לפני שליחת טיוטות הגיעו הצדדים להסכמות עקרוניות מסוימות ואלה הועלו על הכתב.
49. הנתבעת לא הביאה לעדות את עורך הדין מטעמה – עו"ד אייל שריד מי שניהל את המו"מ בשמה ומי ששלח את הערותיו לאותו הסכם שכירות (נספח 1) כדי שישלול את המועד שבו נחזה כי הערות הנתבעת הועברו לבעל הנכס לכל המאוחר בתחילת חודש פברואר 2021. הנתבעת גם לא הציגה התכתבות מיילים בין בא כוחה לב"כ בעל הנכס כדי לראות מתי אותה טיוטה נשלחה לב"כ בעל הנכס.
טענות אחרות של הנתבעים
50. טענת הנתבעים כאילו התובעת לא עדכנה אותם בזמן אמת על הנזקים שנגרמו לה בשל העיכוב במו"מ עם המשכיר אינה נכונה – התובעת הבהירה בהתכתבויות השונות ובזמן אמת, כי העיכובים מסבים לה נזקים שוטפים, וכי תדרש לשלם דמי שכירות לחודש מאי 2021 למרות שחזרה וביקשה שלא תדרש לשלם עבור אותו חודש וב"כ הנתבעים אף השיב לה שהיא לא תצטרך לשלם דמי שכירות על חודש מאי 2021.
51. באשר לטענת הנתבעים כי לכל היותר היה על התובעת לתבוע את המשכיר, הרי שיש לדחות טענה זו. הנתבעים הם אלה שתרמו באופן ממשי לכך שהחוזה לא נחתם או לכל הפחות עכבו את החתימה וככל שהיו מודיעים לתובעת בתחילת חודש אפריל, כי הפערים הם כאלה שלא ניתן לגשר עליהם, ניתן היה לצמצמם את נזקי התובעת באופן ניכר. המשכיר לא העלה דרישות חדשות שלא היו ידועות לנתבעים היטב עוד לפני חתימת הסכם הפינוי ואף לא העלה דרישות או תנאים שלא נכללו בחוזה השכירות עם התובעת (לפחות בכל הנוגע לסוגיות שהיוו את סלע המחלוקת).
באשר לאי מימוש הוראת ביטול ההסכם
52. הנתבעים טענו כי התובעת לא פעלה להקטין את נזקיה המוכחשים, שכן הייתה רשאית בכל שלב החל מיום 01.04.21 להודיע על ביטול הסכם הפינוי ובכך היה נמנע נזק כלשהו. יש לדחות טענות אלה מהטעמים הבאים:
א. ב"כ הנתבעים בכל פעם מחדש הותיר אצל התובעת תחושה לפיה אוטוטו עומד להחתם הסכם שכירות עם בעל הנכס. התובעת האמינה כי הדברים הולכים להסגר ולהחתם ולכן לא מימשה את זכות הביטול כדי שביטול חד צדדי של הסכם הפינוי לא יחשב כמימוש זכות בחוסר תום לב. להלן חלק מהדוגמאות שגם צוטטו לעיל, מהם עולה כי ב"כ הנתבעת בכל פעם יצר מצג שיש סיכוי שהדברים הולכים לקראת חתימה או שביקש ארכות ושהות נוספת כדי למסור עמדה סופית בעניין הסכם השכירות:
1. התובעת ביקשה לברר ביום 11.04.21 למתי תיקבע הפגישה עם המשכיר שכן היא מודיעה שלא תרצה לשלם דמי שכירות על חודש מאי: "אני כבר שכירות של חודש מאי לא רוצה לשלם" ובתשובה משיב לה ב"כ הנתבעת באותו יום: "אל תשלמי.."! עוד בהתכתבות מאותו יום מוסר לה שהוא פועל לתאם פגישה ומקווה שהדברים יסגרו באותה פגישה.
2. בהודעה מיום 04.05.21 ב"כ הנתבעת מוסר לתובעת: "מקווה שמחר נדע לתת תשובה סופית לכאן או לכאן. ישנם שני סלעי מחלוקת. אעדכן מחר"
3. מספר ימים לאחר מכן בחודש מאי, ב"כ הנתבעת מודיע לתובעת כי "...שוחחנו ביום חמישי כולנו עם עו"ד ויש התקדמות נשארו כמה דברים לבדוק ולסגור". אמנם התכתבות זו היא ללא תאריך אך היא באה לפני 09.05.21 שכן לאחר מכן ב"כ הנתבעת לא הודיע לה דבר, והתובעת שוב נאלצה לשלוח הודעה נוספת ב-09.05.21 "היי מה קורה? מה מצב ההסכם שכירות?"
53. בנוסף התובעת הבהירה, כי היא לא יכולה הייתה להודיע באופן חד צדדי על ביטול הסכם הפינוי, חרף הוראות ההסכם, בזמן שבמקביל מתנהל מו"מ עם המשכיר כאשר נותר עדיין סיכוי לחתום על חוזה שכירות, שכן התנהלות שכזו הייתה גורמת לנזק למשכיר שכבר השקיע משאבים ושילם שכר טרחה לעורך דינו עבור המו"מ עם הנתבעת, ואפשר שהיה דורש במצב שכזה פיצוי מהתובעת. התובעת צירפה התכתבות עם בתו של המשכיר שהודיעה לתובעת בדיעבד כי ככל שינוהל מו"מ נוסף עם שוכר פוטנציאלי שלא יעלה יפה, התובעת תדרש לשלם את שכר הטרחה של עוה"ד של המשכיר בסך 7,000 ₪ + מע"מ. על כן כל עוד הנתבעים עדכנו אותה כי הם מתקרבים להסכמות או כי יש עוד טעם בהמשך המו"מ, לא ביטלה את הסכם הפינוי אף לחצה עליהם לקבל תשובה סופית.
54. שוכנעתי כי בנסיבות אלה התובעת פעלה בתום לב זאת בניגוד לאופן שבו התנהלו הנתבעים. בעניין זה כבר נפסק:
"כידוע, מכוח סעיף 39 לחוק החוזים חייב צד לחוזה לפעול לקיומו בתום לב. צד המפר את חובת תום הלב בקיום ההסכם עשוי להיחשב כמפר את החוזה (שלו וצמח בעמ' 102). חובת תום הלב משמעותה לנהוג בהגינות ויושר כלפי הצד האחר "תוך שיתוף פעולה עם הצד האחר והתחשבות באינטרסים שלו, להגשמת כוונתם המשותפת של הצדדים בהתאם לרוח העסקה" (שלו וצמח, בעמ' 78). כן נקבע בעניין זה כי "כאשר צד לחוזה מתנהל באופן שפוגע בהגשמת החוזה ובמטרתו הרי שהוא חותר תחת אושיות החוזה ובכך הוא מכשיל את רצון הצדדים, ולכן יש לומר כי הוא מתנהג בחוסר תום לב. אחד מנגזרותיו של כלל זה היא החובה בדבר שיתוף פעולה לצורך הגשמת הצפיות הסבירות של הצד האחר לחוזה... עקרון תום הלב מטיל על הצדדים במישור זה את החובה להגשים את רוחה של הנורמה המשפטית המפורשת החלה על ההתקשרות ביניהם, גם כאשר הדבר חורג מלשון הנורמה" (ע"א 1966/07 עמליה אריאל נ' קרן הגמלאות של חברי אגד בע"מ ואח' [פורסם בנבו] (9.8.2010)). כן ראו, ע"א 391/80 לסרסון נ' שכון עובדים בע"מ, פ"ד לח(2) 237, 263 (1984)" (מתוך פסק דינו של כב' השופט י' טורס בפרשת קופיקס).
הנזקים
55. התובעת ביקשה לחייב את הנתבעים בפיצויים בין היתר בגין דמי שכירות, חשבונות חשמל וארנונה מחודש מרץ 2021 ועד לחודש יולי 2021 אותם נדרשה לשלם, שכן מ-01.08.21 נכנס שוכר חדש. בהקשר זה התובעת כאמור אף פעלה והקטינה את נזקיה שעה שהצליחה לחתום על חוזה פינוי עם צד ג' שנכנס למושכר בתחילת חודש אוגוסט 2021. על כן תיקנה את התביעה והעמידה אותה עבור החודשים מרץ עד יולי 2021 כולל.
56. כאמור בהתאם להסכם הפינוי התחייבה התובעת לפנות את החנות תוך 21 יום ממועד חתימת הסכם שכירות (סעיף 5 להסכם השכירות). משכך ובהתאם להתכתבות שצורפה לעיל עולה, כי היה על הנתבעים להודיע לתובעת לכל המאוחר בתחילת חודש אפריל, כי הם לא יצליחו להגיע להסכמות עם המשכיר על חתימת חוזה שכירות (בשל המחלוקת סביב האחריות לתיקון ליקויים במושכר ובמרתף) כך שהתובעת הייתה יכולה למצוא שוכר חלופי מתחילת חודש מאי 2021. יתר על כן ב"כ הנתבעת כאמור אף התחייב בפניה בהתכתבויות בזמן אמת, כי לא תדרש לשלם דמי שכירות עבור חודש מאי.
57. על כן התובעת זכאית לפיצויים בגין אובדן דמי שכירות, תשלומי ארנונה חשמל ומים רק עבור החודשים מאי, יוני ויולי 2021. שכן היה על הנתבעים להודיע לתובעת לכל המאוחר עד תחילת חודש אפריל על קשיים ממשיים במו"מ או על סלעי המחלוקת, שתוכל להעריך הסיכויים לחתימת הסכם שכירות ו/או היה על הנתבעים לאפשר לתובעת לנהל במקביל מו"מ עם שוכרים פוטנציאלים אחרים.
58. באשר לטענת הנתבעים כי כבר ב-21.05.21 הודיעו לתובעת, כי ישנם קשיים משמעותיים במו"מ וכי בא כוחם מעריך שלא יחתם הסכם שכירות, הרי שבהמשך ההודעה מאותו יום מסר ב"כ הנתבעת לתובעת כי חרף אותם קשיים תום, מנהל החברה יעדכן אותו וכי הוא יעדכן אותה "ברגע שתום יתן את תשובתו הסופית". אלא שגם לאחר מכן חלפו מספר ימים ללא תשובה סופית עד כאמור להודעה הסופית שנשלחה לנתבעת ב-08.06.21.
59. בנוסף הגם שהתובעת התחייבה לפנות את החנות תוך 21 יום כפי שהעידה, היא הייתה רשאית לעשות זאת גם קודם לכן ולא הייתה כל מניעה לעשות זאת בפרק זמן קצר יותר, בפרט שהחנות הייתה סגורה מזה מספר חודשים, והנתבעת התחייבה לרכוש חלק מהציוד שבחנות, כך שגם לא היה לפנות חלק גדול מהציוד. לאור העובדה שהחנות הייתה סגורה התובעת גם לא דרשה פיצויים בגין אובדן הכנסות אלה רק אובדן דמי שכירות והוצאות נלוות.
חישובים
60. בהתאם להסכם השכירות ולתצהיר התובעת, דמי השכירות החודשיים אותם נדרשה לשלם באותה תקופה עמדו על סכום של 7,670 ₪ לחודש (כולל מע"מ בהתאם לחשבוניות שצורפה) ועל כן יש לחייב את הנתבעים בתשלום סכום של 23,010 ₪ (3 חודשים).
61. בנוסף יש לחייב את הנתבעים בתשלומי ארנונה חשמל ומים לאותה תקופה – בסכום של 3,555 ₪ (לפי תחשיב של 1,185 ₪ לחודש, ר' סעיף 49 לתצהיר התובעת עם הנספחים שצורפו לתצהיר עם חשבונות מים חשמל וארנונה, 985 ₪ לחודש ארנונה וכ-200 ₪ חשמל ומים).
62. התובעת אף ויתרה ולא דרשה בתביעתה פיצויים עבור עלויות ביטוח המבנה אותם נדרשה לשלם עבור אותה תקופה (חודשים מאי עד יולי 2021).
63. התובעת אישרה בחקירתה כי מבחינה משפטית לא היה מקום לדרוש פיצוי עבור חודש מרץ, אלא שעניין זה אינו אמור לעמוד לה לרועץ בשעה שהודתה בהגינותה, כי אינה זכאית לפיצוי עבור אותו חודש שבו רק נחתם הסכם הפינוי.
דמי רצינות – 16,000 ₪ - האם מהווים פיצוי מוסכם והאם ישנה חפיפה בין הפיצויים
64. בענייננו ביקשה הנתבעת להגדיר את "דמי הרצינות" שנקבעו בחוזה כפיצוי מוסכם. בהסכם כולו אין כל התייחסות לרכיב זה כפיצוי מוסכם. תשלום זה הוגדר על ידי הצדדים כ"דמי רצינות" ולמעשה בא על חשבון התמורה הכוללת של ההסכם (320,000 ₪), שכן ככל שהיה נחתם הסכם שכירות, היה על הנתבעת לשלם לתובעת את יתרת התמורה בלבד עבור הסכם הפינוי בניכוי אותם דמי רצינות.
65. סעיף 15(ג) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התש"ל – 1970, קובע כי "לענין סימן זה, סכומים שהמפר שילם לנפגע לפני הפרת החוזה והצדדים הסכימו מראש על חילוטם לטובת הנפגע, דינם כדין פיצויים מוסכמים"
66. סעיף 3.א. להסכם הפינוי, קבע מה יעשה בגורלם של "דמי הרצינות":
"דמי הרצינות יושבו לרוכש בכל מקרה בו לא נחתם הסכם שכירות עקב סיבה סבירה, הקשורה לתוכנו של הסכם השכירות. בכל מקרה אחר, יועברו דמי השכירות לפאלאס תוך 3 ימים ממועד סיום המו"מ על הסכם השכירות" (הוראות דומות עוגנו בכתב ההוראות הבלתי חוזרות לנאמן והגדירו נסיבות אלה כ"נסיבות מזכות").
67. כאמור לעיל, לא הוכח כי הסכם השכירות, לא נחתם עקב סיבה סבירה, אלא בשל סחבת והתעקשות של הנתבעים על תנאים שהיו ידועים לנתבעים מראש ועל כן היה עליהם להודיע לתובעת לכל המאוחר וכבר בתחילת חודש אפריל כי לא יחתם הסכם שכירות. משהמשיכו בניהול המו"מ בעצלתיים, כאשר בסופו הגיע המו"מ למבוי סתום על בסיס אותה עמדה של המשכיר שהוצגה כבר בתחילת המו"מ, היה מקום להעביר ולשלם לתובעת את דמי הרצינות.
68. גם אם נראה ב"דמי הרצינות" כפיצוי מוסכם (כפי שהתובעת התייחסה לכך בסיכומיה) הרי שבענייננו סעיף 15(ב) לחוק החוזים התרופות, לפיו על הניזוק לבחור בין הפיצויים המוסכמים לבין פיצויים לפי נזק שהוכח, אינו מתקיים שכן הובהר, כי פיצוי מוסכם יכול להצטבר לפיצוי לפי סעיף 10 לחוק החוזים התרופות וזאת "...אם מדובר בפיצוי בגין ראשי נזק שונים, אין כל מניעה להצטברות כזו, שהרי לא נוצרת חפיפה בין הפיצוי המוסכם לבין הפיצוי האחר" (ע"א 628/87 חורי נ' חברת חשמל בע"מ, פ"די מ"ו 1 (4.12.1991) פסקה 8 בעמ' 124) ור' גם ע"א 2036/94 ברוך טרבלסי נ' דוד טרבלסי, פ"ד נג (1) 457 (3.2.1999). ר' גם ע"א 2981/92 י' כהן נ' צמד ע.א בע"מ [פורסם בנבו].
69. בענייננו דמי הרצינות מהווים פיצוי גם לכך שהתובעת החליטה שלא להפעיל את החנות מחדש (אובדן הכנסות עתידי) ולא המשיכה לנהל מו"מ עם שוכרים פוטנציאלים אחרים ולמעשה הקנתה לנתבעת פרק זמן לנהל מו"מ עם המשכיר ולחתום איתו על חוזה שכירות, שכן אחרת יכולה הייתה להפעיל החנות מחדש או להשכיר את החנות עוד ב-01.03.21 ואף קודם לכן (שכן המו"מ עם הנתבעים החל בסוף דצמבר 2020). מכאן שאין חפיפה בין סכומי הפיצויים, בפרט שבהתאם לפסק הדין הנוכחי הנתבעים נדרשו לשלם פיצוי בגין אובדן דמי שכירות מחודש מאי 2021 בלבד. בעניין זה העידה התובעת כי:
"הייתה לי דילמה מאוד גדולה שזה היה חלק מהבלאגן אם לפתוח את החנות או לא. לפתוח חנות זה סיפור אם החוזה הולך להיחתם אוטוטו לא היה מה להתחיל להשקיע בהפעלת החנות זה מנגון שלם" (עמ' 18 לפרוט' מיום 13.02.24)
70. לכך יש להוסיף כי במסגרת פסק הדין לא חויבו הנתבעים בפיצויים בגין עלויות ביטוח של הנכס שהתובעת נדרשה להמשיך ולשלם עד לחודש יולי 2021 כולל (סכום שלא נתבע).
71. זאת ועוד מנהל הנתבעת אישר בעדותו כי החל במו"מ עם התובעת על הסכם הפינוי עוד בסוף חודש דצמבר 2020 (עמ' 22 ש' 19 לפרוט') על כן, בסמוך למועד זה נראה שהתובעת לא ניהלה מו"מ עם אחרים ובחרה שלא להפעיל את העסק מחדש ועל כן יש לחייב את הנתבעים לשלם לתובעת בנוסף את דמי הרצינות.
72. פיצויים בגין עוגמת נפש - מאחר שהתובעת היא חברה אין מקום לפסוק פיצויים בגין עוגמת נפש (ר' למשל ע"א 345/90 דברת נ' נהול והשקעות בע"מ פורסם בנבו).
73. הוצאות משפט - לא שוכנעתי, כי התובעת גרמה לסרבול של ההליך. לאחר שבחנתי את התנהלות הצדדים לפני ואחרי הגשת התביעה כמו גם הקשיים שהנתבעת הערימה על המצאת כתב התביעה לידיה מצאתי לחייב את הנתבעים בנוסף בהוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 12,000 ₪.
74. באשר לתביעה נגד נתבעים 2 ו-3 כמי שחתמו כערבים על ההסכם – הרי שיש לחייב נתבעים אלה ביחד ולחוד בשעה שחתמו כערבים באופן אישי להתחייבויות הנתבעת.
75. לא מצאתי להדרש לשאר הטענות שהעלו הצדדים שאינם מחייבים הכרעה. טענות הנתבעים בנוגע למספור תיק המוצגים בסמוך למועד דיון ההוכחות קיבלו מענה בהחלטה שניתנה בפתח דיון ההוכחות.
התוצאה אני מקבל את התביעה באופן חלקי ומחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעת את הסכומים הבאים (עם זאת על התובעת לפעול לגביית החוב תחילה מהנתבעת):
א. 16,000 ₪ + מע"מ – "דמי רצינות" בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 11.06.21 (3 ימים ממועד הפסקת המו"מ עם המשכיר – הודעה מיום 08.06.21) ועד לתשלום המלא בפועל.
ב. 23,010 ₪ (3 חודשים) - דמי שכירות בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 15.06.21 (אמצע התקופה) ועד לתשלום המלא בפועל.
ג. 3,555 ₪ - תשלומי ארנונה מים וחשמל בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 15.06.21 (אמצע התקופה) ועד לתשלום המלא בפועל.
ד. 12,000 ₪ - הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד.
כל הסכומים הנ"ל ישולמו לתובעת תוך 30 יום מהיום, שאם לא כן, יישאו הפרשי הצמדה וריבית על פי חוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.