בית משפט השלום בהרצלייה
תפ"מ 2030-11-23 ראם קנדה בית אמריקה בע"מ נ' מודיעין אזרחי בע"מ
לפני כבוד השופט אמיר ויצנבליט
התובעת
ראם קנדה בית אמריקה בע"מ
נגד
הנתבעת מודיעין אזרחי בע"מ
בשם התובעת: עו"ד פרופ' אבי וינרוט ועו"ד אריק מגידיש
בשם הנתבעת: עו"ד רוני ליבסטר ועו"ד דוד בודנהיים
פסק דין
1. לפניי תביעה לפינוי מושכר.
2. התובעת, ראם קנדה בית אמריקה בע"מ, היא בעלת הבניין המכונה "בית אמריקה", הנמצא בשדרות שאול המלך 35 בתל אביב-יפו. הנתבעת, מודיעין אזרחי בע"מ, שוכרת מספר קומות משרדים מהתובעת.
3. ענייננו בתשלום דמי השכירות של חודש אוגוסט 2023. לטענת התובעת, הנתבעת לא שילמה את מלוא דמי השכירות בחודש זה. לפי הנטען, דמי השכירות הועברו באיחור של 19 ימים, וגם אז שולמו באופן חלקי: הנתבעת שילמה 25,466 ש"ח, ומסרה הודעת קיזוז על סך 28,605 ש"ח. לדברי התובעת, הנתבעת הוסיפה שככל שלא יענו דרישות שונות שלה, הנתבעת תערוך קיזוז נוסף. כל זאת, בניגוד להוראה בהסכם השכירות האוסרת על ביצוע קיזוז מצד השוכר. משכך, לפי המתואר בכתב התביעה, התובעת שלחה לנתבעת מכתב התראה שבו רשמה כי הקיזוז מהווה הפרה יסודית של הסכם השכירות, וכן כי האיום בקיזוז נוסף מהווה הפרה צפויה של ההסכם. התובעת הוסיפה במכתבה כי אם ההפרה לא תתוקן בתוך חמישה ימי עסקים, הסכם השכירות יבוטל ויהא על הנתבעת לפנות את המושכר. הנתבעת מסרה שלא תעשה כן, ומשכך התובעת הודיעה לנתבעת על ביטול ההסכם ודרשה לפנות את המושכר. מהתכתבות נוספת למדה התובעת שאין בכוונת הנתבעת לפנות את הנכס, ומכאן התביעה שלפניי.
4. הנתבעת טוענת בכתב הגנתה כי היא שוכרת את המושכר למעלה מחמישים שנים. הנתבעת טוענת שהתובעת היא שהפרה את הסכם השכירות, בכך שהפרה את חובתה לספק מושכר עם מיזוג אוויר בקומה 1B שאותה שוכרת הנתבעת. הנתבעת מצביעה על כך שבהסכם השכירות נקבע שהמושכר יסופק עם מיזוג אוויר. הנתבעת טוענת כי הוסכם שאילו תהא תקלה במזגן אשר אינה מאפשרת שימוש סביר במושכר, יהא על התובעת לתקנה תוך 7 ימים, שאחרת הדבר יהווה הפרה של ההסכם מצידה.
ביתר פירוט, הנתבעת טוענת כי המשכירה לא סיפקה מערכת מיזוג אוויר תקינה לקומה 1B, ועל כן לא נותרה לנתבעת ברירה והיא התקינה על חשבונה מזגנים עיליים בקומה זו. להבנתי לאחר מכן, הנתבעת פינתה שטחים מהמושכר בקומה 1B. בין הצדדים מחלוקת בדבר פינוי זה, אם נעשה כדין אם לאו. לאחר מכן, בהסכמה הנתבעת חזרה להחזיק את השטחים שבקומה זו. לטענת הנתבעת, שטחים אלו נמסרו לנתבעת חזרה ללא המזגנים העיליים שהיא התקינה קודם לכן שכן אלו נעלמו, וכשמערכת מיזוג האוויר הקיימת בבניין תקולה. לטענת הנתבעת, היא דרשה מהתובעת לקיים את התחייבותה למסור מושכר הכולל מערכת מיזוג אוויר תקינה. אולם לדבריה, התובעת התעלמה מכך, ובכך התובעת הפרה את הסכם השכירות. על כן, לגרסת הנתבעת, היא התקינה מערכת מיזוג אוויר בקומה 1B, והפחיתה סכום זה מדמי השכירות.
הנתבעת טוענת בכתב הגנתה שאין מדובר בקיזוז, אלא שהיא ערכה הפחתה בדמי השכירות, ומפנה לסעיפים 9 ו-15 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 (להלן – חוק השכירות והשאילה). הנתבעת טוענת שהתובעת מנסה לפנותה מהמושכר, ככל הנראה לשם השכרתו לאחר בדמי שכירות גבוהים יותר. הנתבעת טוענת שהתובעת נוהגת בחוסר תום לב. זאת מאחר שמדובר בשכירות נכס מזה למעלה מחמישים שנים, כשתקופת השכירות עתידה להסתיים עוד למעלה משבע שנים, ולאחר שהנתבעת שילמה עשרות מיליוני ש"ח כדמי שכירות והשקיעה מעל מיליון ש"ח במושכר. הנתבעת טוענת שלאורך תקופת השכירות היא שילמה את דמי השכירות כסדרם. הנתבעת מוסיפה שהתובעת אינה עומדת בהתחייבותה לשפץ את המבואה בקומה 1B. כן טוענת הנתבעת שהתובעת מבצעת מזה תקופה ארוכה שיפוץ בבניין, באופן המפריע לשימוש במושכר.
התשתית העובדתית
5. הנתבעת טוענת כי היא שוכרת את הנכס מזה למעלה מחמישים שנה. עם זאת, לא הוצגו לכך ראיות. הסכם השכירות שהוצג הוא משנת 2018, והנתבעת לא הציגה את הסכמי השכירות הקודמים המעידים על משך שהותה במושכר.
6. הסכם השכירות שלפניי הוא מיום 29.1.2018 (נספח א' לכתב התביעה). להסכם נעשו שתי תוספות, מיום 9.2.2021 ומיום 28.5.2023 (להלן – התוספת הראשונה והתוספת השנייה, בהתאמה; נספחים ב' ו-ג' לכתב התביעה). תקופת השכירות היא עד יום 31.3.2026, ולשוכר אופציה להאריך את תקופת השכירות עד יום 31.3.2031 (ראו, התוספת הראשונה). יוטעם שתנאי למימוש האופציה הוא, בין היתר, עמידת השוכר במלוא התחייבויותיו בהסכם השכירות, "במלואן ובמועדן", ותשלום כלל התשלומים החלים על השוכר לפי ההסכם (סעיפים 8-7 לתוספת הראשונה).
דמי השכירות השתנו באורח מוסכם לאחר עשיית ההסכם, ובדיון נמסר שהם עומדים כיום על כ-60,000 ש"ח לחודש (עמ' 2 שורות 37-34 לפרוטוקול).
7. בהסכם השכירות הוראה האוסרת על השוכר לקזז סכומים כלשהם מדמי השכירות. סעיף 20.10 להסכם מורה: "השוכר לא יהיה רשאי לקזז סכום כלשהו... מכל סכום אשר עליו לשלם למשכירה לפי הוראות הסכם זה". בהסכם נקבע שהפרת הוראה זו מהווה הפרה יסודית של ההסכם (שם). בדומה, נקבע שאיחור בתשלום דמי השכירות העולה על שלושה ימים מהווה הפרה יסודית של ההסכם (סעיף 8.6 להסכם; וכך גם עולה מהוראות נוספות בהסכם, ראו, סעיפים 8.11 ו-11.2 להסכם השכירות).
8. בהסכם השכירות הוראות העוסקות בנושא מיזוג האוויר. על-פיהן, החובה לספק מיזוג אוויר במושכר מוטלת על התובעת. סעיף 9.4 להסכם מורה כי "התשלום עבור אספקת מיזוג האויר כלול בדמי השכירות והשירותים". סעיף 10.3 להסכם מורה כי, "...המשכירה תהיה אחראית לתיקון על חשבונה של תקלות יסודיות ב...מיזוג האויר, ככל שהם מפריעים באופן סביר לשימוש סביר במושכר ועד שבעה ימים מגילוי התקלה ובתנאי שקלקולים אלה לא נגרמו על ידי השוכר" (וראו גם, סעיף 10.15 להסכם השכירות).
9. ביום 9.2.2021 נעשתה התוספת הראשונה להסכם. בתוספת הראשונה נקבע שהוראה בהסכם השכירות שלא שונתה במפורש בתוספת, ממשיכה לחול (סעיף 3 לתוספת הראשונה). כפי שכבר הוזכר, בתוספת הראשונה הוארכה תקופת השכירות עד שנת 2026, בצירוף אופציה לנתבעת להאריכה עד שנת 2031. גם בתוספת הראשונה חוזר העיקרון שלפיו איחור בתשלום דמי השכירות מהווה הפרה יסודית (סעיף 20 לתוספת הראשונה). כן נקבע שבמקרה של הפרה יסודית, על הצד לחוזה לתת לצד המפר התראה של חמישה ימי עסקים לשם תיקון ההפרה (סעיף 21 לתוספת הראשונה). בתוספת הראשונה הוסכם שהתובעת תשפץ את המבואה בקומה 1B תוך שנה (סעיף 22 לתוספת הראשונה סיפא). בנוסף, בתוספת הראשונה ניתנה לכל צד האפשרות להודיע למשנהו על הפחתת שטח המושכר ב-30% בהודעה מוקדמת של 90 ימים מראש, מכל סיבה שהיא (סעיף 27 לתוספת הראשונה).
10. כאמור, בתוספת הראשונה נקבע שכל צד רשאי להודיע למשנהו על פינוי 30% מהמושכר. אולם לא נקבע מאילו חלקים במושכר תיסוג הנתבעת במקרה זה (30% מכל קומה וקומה או באחת הקומות), ומה תהא ההפחתה בדמי השכירות כתוצאה מכך. הדבר עורר מחלוקת בין הצדדים ושליחת תכתובות לרוב (עיינו, נספחים 14-1 לכתב ההגנה). בתמצית, ביום 29.5.2022 דרשה התובעת מהנתבעת לפנות 30% משתי קומות (נספח 1 לכתב ההגנה), בסופם של מחלוקות ומגעים, הנתבעת פינתה שטחים שונים, לרבות בקומה 1B.
11. ביום 28.5.2023 נעשתה התוספת השנייה להסכם. בתוספת השנייה נקבע שתנאי הסכם השכירות והתוספת הראשונה ימשיכו לעמוד בעינם, כל עוד לא שונו במפורש בתוספת השנייה (סעיף 2 לתוספת השנייה). בתוספת השנייה הוסכם שהנתבעת תיקח חזרה לידיה את השטחים שפינתה (סעיף 3.1 לתוספת השנייה). בתוספת השנייה נכללה תניית ויתור מצד הנתבעת על טענותיה, כדלקמן: "בחתימת השוכר על תוספת זו, הוא מוותר ויתור סופי מלא ומוחלט של כל טענותיו כלפי המשכיר ו/או מי מטעמו, מכל מין וסוג שהוא בקשר להסכם השכירות ו/או התוספת ו/או הנובע מהם" (סעיף 5 לתוספת השנייה). בנוסף, בתוספת השנייה הותר לנתבעת לעשות שיפוץ במושכר (המכונה, "עבודות התאמה"; סעיף 4 לתוספת השנייה).
12. בעקבות זאת, ביום 13.6.2023 הנתבעת קיבלה לידיה חזרה את השטחים בקומה 1B (עדות מצהירת התובעת בעמ' 24 שורות 33-32 לפרוטוקול; עדות מצהיר הנתבעת בעמ' 41 שורות 27-24 לפרוטוקול).
13. מן הטיעונים והעדויות עולה, כי בשטחים המושכרים בקומה 1B הייתה מערכת מיזוג אוויר מובנית שסיפקה התובעת. בדיון מערכת מיזוג זו שסיפקה התובעת כונתה בשם "צ'ילרים" או "פלקונים". לפני שהנתבעת פינתה את השטחים בקומה 1B, היא התקינה על חשבונה מערכת מיזוג אוויר בשטחים אלו, בנוסף למערכת המיזוג שסיפקה התובעת. בתקופה שבה הנתבעת לא החזיקה בשטחים אלו, מערכת מיזוג האוויר הנוספת שהתקינה הנתבעת נעלמה. איננו יודעים מי הגורם שהעלים אותה – כל צד מאשים את משנהו. לאחר שהנתבעת קיבלה חזרה לידיה את השטחים בקומה 1B, הנתבעת התקינה שוב בשטחים אלו מערכת מיזוג אוויר, וכן פינתה את זו שסיפקה התובעת באמצעות הצ'ילרים, בטענה שזו תקולה.
כך, בכתב ההגנה טוענת הנתבעת, ולהבנתי הדברים תוארו בסדר כרונולוגי, כי "המשכירה לא סיפקה מערכת מיזוג אויר תקינה לקומה 1B, ועל כן לא נותרה לשוכרת ברירה והיא התקינה על חשבונה מזגנים עיליים בקומה 1B..." (סעיף 5 לכתב ההגנה); ובהמשך, לאחר תיאור פינוי קומה 1B והחזרה אליה, נטען, "השוכרת קיבלה חזרה את השטחים בקומה 1B שפונו על ידה כאמור, לאור דרישת המשכירה. אולם שטחים אלה נמסרו לה חזרה עם מערכת מיזוג אויר תקולה (ללא המזגנים העיליים שהיא התקינה בחלק משטחים אלו, על חשבונה, שכן אלו הועלמו)" (סעיף 6 לכתב ההגנה); ולאחר שהתובעת התעלמה לפי הטענה מפניית הנתבעת בנושא, "להקטנת נזקיה, בחרה [הנתבעת, א.ו.] להתקין מערכת מיזוג אויר מרכזית בקומה 1B, והפחיתה סכום זה מדמי השכירות" (סעיף 8 לכתב ההגנה).
בדיון טען בנושא בא-כוח התובעת: "מה שקרה זה שבבניין יש מערך של צ'ילרים, מיזוג אוויר מרכזי, אוקי? ולכל חדר יש כזה מין מתקן למטה שמספק מיזוג אוויר. בשלב מסוים הם החליטו שהם שמים מיזוג אוויר עילי. מיזוג האוויר העילי בתקופת הנטישה נעלם, לטענתם הוא איננו. אחר כך הם החליטו לעשות שיפוץ שהוא לא עלינו, לפי ההסכם השני השיפוץ לא עלינו... במסגרת השיפוץ הזה הם העיפו את הצ'ילרים, הם העיפו את הקוביות. עכשיו הם אומרים 'תספק לי מיזוג אוויר' כשהם העיפו את זה" (עמ' 5 שורות 38-31 לפרוטוקול).
בא-כוח הנתבעת טען בנושא כדלקמן (עמ' 13 שורה 27 ואילך לפרוטוקול):
"כב' הש' ויצנבליט: ...לפני הנסיגה שלכם מהשטח אז המזגנים האלה היו שלכם? אתם התקנתם אותם?
עו"ד ליבסטר: היו אדוני,
...
עו"ד ליבסטר: יש מערכת מיזוג מרכזית של הבניין. החובה של המשכירה לספק מיזוג אוויר זה דרך המזגנים המרכזיים של הבניין. עכשיו, השוכרת ישבה בנכס הזה והמיזוג המרכזי של הבניין, זה בניין ישן, לא תמיד עבד, לפעמים עבד, לפעמים לא, אבל החליטה לשדרג לעצמה, שמה מזגנים עיליים על חשבונה, לא קשור אליהם, כסף שלנו, לא דרשנו מהם לשלם.
כב' הש' ויצנבליט: זה לפני הנסיגה.
עו"ד ליבסטר: לפני הנסיגה. אדוני, יצאנו מהמושכר, חזרנו אליו, ראינו שהמזגנים העיליים לא שם.
כב' הש' ויצנבליט: שלכם.
עו"ד ליבסטר: שלנו, לא שלהם.
כב' הש' ויצנבליט: נעלמו.
עו"ד ליבסטר: שלהם היו שם, הצ'ילרים היו שם...
...
כב' הש' ויצנבליט: ... נכנסתם ל-בי 1, ראיתם שהמזגנים העיליים נעלמו,
עו"ד ליבסטר: יפה.
כב' הש' ויצנבליט: ועכשיו נשארתם עם המזגנים של הבניין.
...
כב' הש' ויצנבליט: ...אז עכשיו נשארתם עם המזגנים המקוריים.
עו"ד ליבסטר: נכון, ביקשנו שיתקנו אותם.
כב' הש' ויצנבליט: ומה היה איתם? רגע, והם פעלו? לא פעלו?
עו"ד ליבסטר: הם לא פעלו, ביקשנו מהם לתקן".
ובדיון העיד מצהיר הנתבעת (עמ' 36 שורה 1 ואילך לפרוטוקול):
"עו"ד ויינרוט: כן. אני שואל אותך, בכל חדר יש ארונית שקוראים לזה "פלקונים", נכון? זה היה הדבר שמחובר אל מערכת הצ'ילרים.
העד, מר יצחק: כן. לא בכל חדר שם, כן, כן.
ש: עכשיו לפני שנחתמה, עכשיו סליחה, לפני כן, אתם הוספתם מזגנים משלכם, מזגנים עיליים.
ת: בעבר כשדרוג בגלל הבעיות הקשות שהיו עם מערכת המיזוג שאגב עדיין ממשיכות בעיות קשות, כשדרוג.
...
ש: שמתם מזגנים עיליים.
ת: כן, כן.
ש: והמזגנים האלה נעלמו, כן? לפני שנחתמה התוספת השנייה מה-28.5, המזגנים האלה הלכו, טיילו,
ת: המזגנים האלו כנראה שקבלני המשנה של ראם קנדה, ראם אמריקה,
ש: (מדברים ביחד) אתה לא יודע.
ת: נכון, אני לא יודע.
ש: טוב. הם אינם.
ת: אינם.
ש: אבל הפלקונים כן היו.
ת: הפלקונים היו ברמה ירודה מאוד, הם לא עבדו, בוא נאמר ככה. פיזית הם לא עבדו.
ש: ראית אותם שהם קיימים?
ת: ראיתי, כן, והם לא עבדו.
ש: כן. עכשיו בסעיף 56 לכתב ההגנה כתוב, כן? עכשיו שנייה, במסגרת השיפוץ אתם הוצאתם את הפלקונים, נכון?
ת: אנחנו, וזה לא עלה פה בזה והיא גם לא ציינה את זה, אבל אנחנו פנינו כמה פעמים בעל פה, אנחנו אמרנו ואני גם אישית פניתי גם לרז, לאחד הבעלים ואמרתי לו 'תקשיב המיזוג לא עובד, אני חייב מערכת מיזוג, זה גם לא עולה הרבה כסף, תביא לי את זה'. התשובה שלו הייתה 'מאיר זה 'אז איז', אני לא משנה כלום, אני לא נותן כלום, תסתדר לבד'. את גם יודעת את זה כי גם איתך הייתה אפילו שיחת וועידה.
ש: הוצאת את הפלקונים או לא בפיזור? בשיפוץ?
ת: כשעשינו את השיפוץ ואחרי שקיבלתי סירוב לא פעם אחת,
ש: (מדברים ביחד) מסובך להגיד לי קודם כל כן או לא,
ת: רגע, רגע. כן, התשובה היא כן,
...
העד, מר יצחק: אחרי שראיתי שאני לא מצליח לקבל מערכת מיזוג ואני כן רוצה להשמיש את המושכר כי כדי שאני אוכל להשתמש בו, בכל זאת הוא נמצא במינוס, הוצאתי את הפלקונים ושמנו מזגנים עיליים, זה הכול, כדי שנוכל לנשום ולהשתמש בכלל במושכר.
עו"ד ויינרוט: ב-28 אלף ₪,
כב' הש' ויצנבליט: רגע, אבל רק רגע. כשקיבלת את החזקה חזרה ב-בי 1 הפלקונים היו קיימים?
העד, מר יצחק: קיימים, לא עובדים, מנותקים, לא עובדים, חלודים...".
14. בין לבין, הנתבעת הציגה תכתובות בין הצדדים בדבר תקלות במערכת מיזוג האוויר שסיפקה התובעת (נספחים 16-15 לכתב ההגנה). נעמוד על אלו ביתר פירוט בהמשך.
15. במכתב מיום 20.9.2023 הודיעה הנתבעת לתובעת על קיזוז סכום מדמי השכירות, אשר הוא העומד במוקד התביעה (נספח ד' לכתב התביעה). במכתבה זה הלינה הנתבעת כי התובעת עושה כל שלאל ידה מאז שרכשה את הבניין להביא לפינוי הנתבעת מהמושכר, שאותו היא שוכרת מזה כחמישים שנה. הנתבעת טענה כי התובעת הפכה את הבניין לאתר בנייה, ושהשיפוצים בו מפריעים באופן בלתי פוסק. כן הלינה הנתבעת על כך שהתובעת לא שיפצה את המבואה בקומה 1B כפי שהתחייבה, באופן שאינו מאפשר לנתבעת לאכלס קומה זו. הנתבעת הודיעה שככל שהפרה זו לא תתוקן תוך 30 ימים, הנתבעת תאלץ לבצע את העבודות הנדרשות בעצמה תוך קיזוז סכומים מדמי השכירות. כן הוסיפה הנתבעת (סעיף 9 למכתב):
"יתרה מכן, ובהקשר למשרדים הממוקמים בקומה B1, מרשתכם לא דאגה למערכות מיזוג האוויר ותיקון הצ'ילרים כך שהחברה נאלצה לממן מכיסה התקנת מערכת מיזוג מרכזית בסך 28,605 ש"ח לפני מע"מ מאחר וכל דרישות והתרעות החברה בעניין זה נפלו על אוזניים ערלות, סכום זה קוזז מדמי השכירות לחודש אוגוסט 2023 (מצ"ב חשבונית בגין ההתקנה)".
החשבונית עבור התקנת המיזוג לא צורפה לכתבי הטענות ולא הוצגה לבית המשפט.
16. ביום 27.9.2023 השיבה התובעת למכתב זה, באומרה שהודעת הקיזוז מהווה הפרה יסודית של הסכם השכירות, וכי אם ההפרה לא תתוקן תוך חמישה ימי עסקים, הנתבעת נדרשת לפנות את המושכר (נספח ה' לכתב התביעה). עוד הוסיפה התובעת כי ההודעה על כוונה לקזז סכומים בעתיד עולה לכדי הפרה צפויה של הסכם השכירות, ושככל שהנתבעת לא תחזור בה מכוונתה, גם היא מהווה עילה לביטול ההסכם. הנתבעת לא חזרה בה מהודעת הקיזוז (עיינו, מכתב הנתבעת מיום 1.10.2023; נספח ו' לכתב התביעה). משכך, במכתב מיום 26.10.2023 הודיעה התובעת לנתבעת על ביטול הסכם השכירות, ודרשה שהנתבעת תפנה את המושכר עד יום 1.11.2023 (נספח ז' לכתב התביעה). הנתבעת הודיעה במענה לכך שאינה מקבלת את עמדת התובעת (מכתב מיום 30.10.2023, נספח ח' לכתב התביעה).
במכתב נוסף מטעם התובעת, מיום 1.11.2023, התייחסה התובעת לנושא המזגנים. התובעת טענה במכתבה כי הנתבעת נטשה את הנכס "באופן חד צדדי", ורק הנתבעת יודעת, "להיכן נעלמו המזגנים". עוד הוסיפה התובעת כי לא יעלה על הדעת שהנתבעת תגרום להיעלמות או להריסת המזגן, ואז תקזז את עלות המזגנים מדמי השכירות (נספח ט' לכתב התביעה).
17. נושא נוסף שראוי לציינו הוא שכאמור, בתוספת השנייה הוסכם שהנתבעת תוכל לשפץ את המושכר. במכתב הנתבעת מיום 30.10.2023 טענה הנתבעת כי שיפצה את המושכר לאחרונה בהשקעה של מאות אלפי ש"ח (נספח ח' לכתב התביעה). בכתב ההגנה נטען שעלות השיפוץ עלתה על מיליון ש"ח (סעיף 14 לכתב ההגנה). עם זאת, לא הוצגו לבית המשפט ראיות לגבי עלות השיפוץ וההשקעות שביצעה הנתבעת במושכר לדבריה.
דיון והכרעה
18. לאחר ששקלתי בדבר, ואודה שלאחר התלבטות, מצאתי כי דין התביעה להתקבל.
19. הנתבעת הפרה את הסכם השכירות. הסכם השכירות אוסר על השוכר לבצע קיזוז מדמי השכירות, וקובע כי מדובר בהפרה יסודית (סעיף 20.10 להסכם השכירות). משכך, הקיזוז מהווה הפרה יסודית של ההסכם. מאחר שהשוכר הפר את החוזה הפרה יסודית, קמה למשכיר הברירה לבטל את ההסכם ולדרוש את פינויו (סעיף 7(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970). כך גם מורה ההסכם (סעיף 19.8 להסכם השכירות). למעשה, די בכך על מנת להביא לקבלת התביעה. למעלה מן הנדרש, אוסיף את הפרטים הבאים:
20. ראשית, הנתבעת טענה בכתב ההגנה, כי לא ביצעה "קיזוז" מדמי השכירות, כי אם הפחתה בדמי השכירות בהתאם לסעיפים 9 ו-15 לחוק השכירות והשאילה. עניינו של סעיף 9 לחוק הוא בזכות השוכר לתקן פגם במושכר ולדרוש החזר על הוצאותיו (סעיף 9(א)(1)) או להפחית את דמי השכירות על-פי ההפחתה בשווי השכירות (סעיף 9(א)(2)) – ומאחר שבענייננו קוזזה עלות התקנת המזגן, נראה שאנו בחלופה הראשונה. עניינו של סעיף 15 לחוק הוא בפטור מתשלום דמי השכירות אם נמנע מהשוכר לעשות שימוש במושכר בשל נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו. אין מקום לקבל טענה זו.
תחילה, עיון בסיכומי הנתבעת מעלה שהיא לא עמדה על טענה זו, ודאי שלא במפורש ובבהירות. מעבר לכך, הנתבעת עצמה כינתה את הפעולה שביצעה בשם קיזוז (עיינו, מכתבה מיום 20.9.2023; נספח ד' לכתב התביעה). כמו כן, סעיפים 9 ו-15 לחוק השכירות והשאילה ניתנים להתנייה במפורש או במשתמע (סעיף 2(ג) לחוק), וניתן לראות את איסור הקיזוז כהתניה עליהם. זאת שכן בדרך-כלל יטען שוכר שביצע קיזוז האסור לפי החוזה שהקיזוז מוצדק, למשל בשל פגם במושכר, וכך יוכל הוא לחמוק מאיסור הקיזוז אשר היה מוסכם על שני הצדדים בעת עשיית החוזה. כלומר, אילו נאפשר לשוכר שנאסר עליו לערוך קיזוזים בדמי השכירות לבצע "הפחתות" בשל פגמים במושכר, הדבר יעמוד בניגוד לכוונת הצדדים שלפיה גם במקרה של מחלוקות דמי השכירות ישולמו כסדרם, והמחלוקות תתבררנה בנפרד לכך (הערה: זאת, להבדיל, מחוזה שכירות למגורים אשר הוראותיו הקוגנטיות של סימן ו' לפרק א' לחוק השכירות והשאילה חלות עליו; עיינו, למשל, תא"מ (שלום חד') 35290-09-20 כוכבי נ' פונט, פיסקה 42 (5.3.2022); ת"א (שלום ת"א) 40991-11-21 בן צור נ' קדם, פיסקה 8 (21.11.2023)).
זאת ועוד: כפי שיוסבר להלן, הנתבעת לא עמדה בתנאי סעיף 9 לחוק, בדבר מתן דרישה למשכיר לתקן את הפגם (ולא נראה כי מדובר בנושא דחוף עד שקיים פטור ממסירת הדרישה למשכיר לפי סעיף 9(ד) לחוק, ומכל מקום הדבר לא נטען). הנתבעת אף לא הגישה לבית המשפט את החשבונית עבור ההוצאה בגין המיזוג, כך שהיא לא הוכיחה את שיעור ההוצאה. אשר לסעיף 15 לחוק, כפי שעוד נראה לא הוכחה בעיה ספציפית במזגנים בקומה 1B בעת הרלוונטית, כך שלא ניתן לומר שנמנע מהשוכרת לעשות שימוש במושכר, ובנוסף, עניינו של סעיף 15 הוא בפטור מתשלום דמי השכירות, ולא בשיפוי בגין ההוצאה לתיקון הפגם.
הנתבעת טענה בכתב ההגנה שבתוספת הראשונה שונה האיסור על קיזוז, תוך הצבעה על סעיף 22 לתוספת הראשונה שלפיו התובעת תישא בעלויות השיפוץ שתבצע הנתבעת. דומה שהנתבעת לא עמדה על טענה זו בסיכומיה. לגופם של דברים, יתכן שסעיף 22 לתוספת הראשונה עוסק בשיפוץ הקומה השנייה, ולא בקומה 1B. אולם גם אם אחרת, בתוספת השנייה קיימת התייחסות לשיפוץ המושכר, ושם נקבע שעלות השיפוץ תושת על השוכר (סעיף 4.2 לתוספת השנייה), ומשכך נראה שהוראה זו לגבי הנשיאה בעלויות השיפוץ שונתה בתוספת השנייה.
21. שנית, אין בנמצא ראיה לטרוניה שהעלתה הנתבעת בפני התובעת בדבר תקלה במיזוג המובנה של הבניין בקומה 1B לאחר ששטחים אלו הוחזרו לחזקת הנתבעת ביום 13.6.2023, או דרישה לתקן את המיזוג בשטחים ובעת הרלוונטיים. בכלל זאת, הנתבעת אף לא נתנה לתובעת התראה טרם ביצוע הקיזוז. הנתבעת צירפה לכתב הגנתה תכתובות שונות העוסקות במיזוג האוויר (נספחים 16-15 לכתב ההגנה), אולם עיון בהן מקרוב מלמד שאין בהן התראה ממוקדת בדבר תקלה במזגנים בקומה 1B לאחר קבלת המושכר חזרה לידי הנתבעת ביום 13.6.2023 – ובכך עסק הקיזוז. תכתובת הדוא"ל מימים 31.5.2023 ו-4.6.2023 (עמ' 70 לכתב ההגנה), מועדה לפני שהנתבעת קיבלה לידיה חזרה את השטחים בקומה 1B. תכתובת דוא"ל מיום 17.7.2023 (עמ' 71 לכתב ההגנה), מועדה אומנם לאחר קבלת השטחים בקומה 1B חזרה לידי הנתבעת, אולם זו עוסקת במיזוג בקומה השנייה. תכתובת דוא"ל מיום 27.9.2023 (עמ' 72 לכתב ההגנה) עוסקת לפי כותרתה בקומה השנייה, ובגוף הדוא"ל מצויינת "קומה 1", אולם ממילא דוא"ל זה הוא כבר לאחר הודעת הקיזוז מיום 20.9.2023, והקיזוז התייחס לדמי השכירות מחודש אוגוסט 2023. מכתב הנתבעת מיום 4.6.2023 (נספח 16 לכתב ההגנה), מועדו לפני קבלת השטחים בקומה 1B חזרה לידי הנתבעת.
אם כן, עיון מקרוב בתכתובות שצורפו מלמד, שאין בין אלו התראה ספציפית וממוקדת בטרם הקיזוז שנעשה, קרי, התראה על בעיה במיזוג האוויר בקומה 1B, לאחר שהנתבעת קיבלה חזרה לידיה את שטחים אלו ביום 13.6.2023, ושבה נאמר שהמיזוג העילי שהתקינה נעלם, וכשלעמדתה מערכת המיזוג המובנית בבניין תקולה.
22. שלישית, בחקירתו הנגדית העיד מצהיר הנתבעת, כי נערכו שיחות בעל-פה בקשר למיזוג האוויר בקומה 1B לאחר ששטחים אלו הוחזרו לידי הנתבעת (עמ' 38 ואילך לפרוטוקול). אולם לשיחות אלו בעל-פה לא הובא תימוכין. זאת ועוד, עיון בכתב ההגנה מלמד, שאין בו גרסה בהירה בדבר שיחות אלו בעל-פה. כך, למשל, בסעיף 7 לכתב ההגנה טוענת הנתבעת כי "...השוכרת דרשה מהמשכירה לקיים את התחייבותה בהסכם השכירות, למסור מושכר תקין הכולל מערכת מיזוג אויר תקינה", והלשון שננקטה בהקשר זה היא כוללנית. בסעיף 60 לכתב ההגנה נטען, כי "השוכרת פנתה למשכירה בעניין התקלות החמורות במערכת מיזוג האויר במושכר (נספח "15")...", היינו, בהפנייה לתכתובות אשר תוארו בפירוט לעיל. כלומר, הגרסה בדבר שיח בעל-פה בין הצדדים הממוקד במיזוג האוויר בקומה 1B לאחר קבלת שטחים אלו בחזרה לידי הנתבעת – שאלו הנסיבות שבעטיין בוצע הקיזוז – היא גרסה שהועלתה בחקירה הנגדית, ושלא פורטה בכתב ההגנה, ודאי שלא באורח בהיר. משכך, משקל גרסה זו נמוך. בנוסף, בשל העלאת גרסה זו בחקירה הנגדית של מצהיר הנתבעת ולא קודם לכן בכתב ההגנה (המשמש בשל תמיכתו בתצהיר כעדותו הראשית של המצהיר), נמנעה מהתובעת האפשרות להתגונן בפניה כדבעי.
בסיכומיה טוענת הנתבעת כי בהודעת הקיזוז טענה לפניות קודמות בנושא (בהודעת הקיזוז מיום 20.9.2023, נספח ד' לכתב התביעה, רשמה הנתבעת כי "כל דרישות והתרעות החברה בעניין זה נפלו על אוזניים ערלות"), והוסיפה שהדבר לא הוכחש על-ידי התובעת במכתביה שנשלחו לאחר מכן. אולם האמור בהודעת הקיזוז לעניין זה הוא כללי למדיי, ולכן אינו משנה את התמונה. כאמור, היה מקום להביא גרסה זו בבהירות ובפירוט בכתב ההגנה.
מכל מקום, דומה בעיני שנושא כה משמעותי בדבר התראה טרם ביצוע קיזוז על סך עשרות אלפי ש"ח בניגוד להוראות הסכם השכירות, או דרישה לתקן את המיזוג בשטחים ובעת הרלוונטיים לקיזוז, ראוי שהיו מוצאים ביטוי מפורש בכתובים. כן מובהר, שנושא זה הוא למעלה מן הנדרש, שכן ממילא הקיזוז אסור לפי ההסכם, גם אם ניתנת לגביו התראה.
23. רביעית, אין בפניי ראיות לכשל במיזוג האוויר בקומה הרלוונטית (1B) בעת הרלוונטית (לאחר קבלת קומה זו חזרה לידי הנתבעת). הראיות עוסקות בכשלים במיזוג לפני קבלת הקומה חזרה לידי הנתבעת או בקומות אחרות. לא הובאה, למשל, עדות של בעל מקצוע לגבי המיזוג בקומה ובעת הרלוונטיות, טרוניות על כך מפי הנתבעת וכדומה. יוער כי מצהירת התובעת לא הודתה בעדותה שהמיזוג בקומה 1B בעת הרלוונטית היה תקול. כפי שעמדה על כך הנתבעת בסיכומיה, מצהירת התובעת אכן העידה שלא ניתן לעשות שימוש במושכר ללא מיזוג, אולם היא לא הודתה שהיה כשל במיזוג בקומה 1B בעת הרלוונטית (עיינו, הפירוט בסעיפים 9-7 לסיכומי הנתבעת). מובהר שגם נושא זה הוא למעלה מן הנדרש, שכן אפילו היה המיזוג תקול, הוסכם בהסכם השכירות שאסור לשוכר לבצע קיזוז מדמי השכירות.
24. חמישית, הקיזוז שערכה הנתבעת עומד בסתירה לוויתור קודם שעשתה הנתבעת. בתוספת השנייה להסכם השכירות נכלל ויתור של הנתבעת על טענותיה כלפי התובעת, "ויתור סופי מלא ומוחלט של כל טענותיו כלפי המשכיר ו/או מי מטעמו, מכל מין וסוג שהוא בקשר להסכם השכירות ו/או התוספת ו/או הנובע מהם" (סעיף 5 לתוספת השנייה). יטען הטוען, התוספת השנייה היא מיום 28.5.2023, כלומר, לפני שהנתבעת קיבלה לידיה חזרה את קומה 1B ונוכחה לדעת שהמזגן העילי שהתקינה נעלם, ולכן הוויתור אינו חל על נושא זה שטרם נודע לנתבעת. אולם, זו לא עמדת הנתבעת עצמה. בסעיף 56 לכתב ההגנה טענה הנתבעת:
"למען הסר ספק יובהר, כי מטרת הוויתור בסעיף 6 [צ"ל – 5, א.ו.], היה לשם ויתור על טענות הנוגעות לדרישת המשכירה לפינוי 30% משטח המושכר, ועל כך שמזגנים עיליים שהותקנו על ידי השוכרת ועל חשבונה קודם לפינוייה על ידי המשכירה בחלק משטחי המושכר שפונו, הועלמו ונגנבו, ככל הנראה, על ידי קבלני משנה שעבדו במקום מטעם המשכירה, ועל עניינים אלו ויתרה השוכרת על טענותיה כלפי המשכירה".
בדומה, בסעיף 59 לכתב ההגנה נטען:
"יובהר, כי בתוספת השנייה השוכרת ויתרה למשכירה על הפיצוי שהגיע לה בגין היעלמות מזגנים עיליים עליהם שילמה השוכרת מכספה, אולם עדיין הייתה זו מחובתה של המשכירה לספק מיזוג אויר אף לכל שטח זה של המושכר בהתאם להוראות היסודיות בהסכם".
בדומה, מצהיר הנתבעת העיד בנושא: "הדבר היחידי שוויתרנו זה על זה ששמתי מכספי שלי את המזגנים הקודמים העיליים, גנבו אותם בזמן שמסרתי את הנכס... הטענות היחידות שוויתרתי עליהן זה על זה שאותו מיזוג, לא אותו מיזוג, אותם מזגנים עיליים שאני שמתי, אני מוותר, אני לא אדרוש את זה מכם, אוקי? אבל לא וויתרתי על שירותי מיזוג, אני רוצה מקום ממוזג" (עמ' 37 שורות 27-19 לפרוטוקול).
אם כן, הנתבעת ויתרה בתוספת השנייה על עלות התקנת המיזוג העילי בקומה 1B, וכן על דבר היעלמותו. ניתן לראות היטב את הסתירה שבין הוויתור שלו הסכימה הנתבעת, לתיאורה שלה את הקיזוז (סעיף 73 לכתב ההגנה):
"לאור הוראות הסכם השכירות, המשכירה נדרשה להתקין מיזוג אויר בקומה 1B, זאת אף לאור העובדה שבעת חזרתה של השוכרת לחלק זה של המושכר, לא הייתה מותקנת שם מערכת מיזוג אוויר תקינה, והמזגנים שהשוכרת התקינה על חשבונה נעלמו. השוכרת התריעה על כך בפני המשכירה, אך המשכירה בחרה שלא להתקין מערכת מיזוג אוויר ועל כן השוכרת התקינה שוב לצורך צמצום נזקיה".
לא עלה בידי ליישב בין הדברים, הכיצד זה מחד גיסא הנתבעת מסכימה לכך שוויתרה על העלויות הכרוכות בהתקנת המיזוג העילי בקומה, ויתרה גם על הטענות הכרוכות בהיעלמותו, ולאחר מכן קיזזה את אותה העלות של התקנת המיזוג העילי בשנית.
25. שישית, הנתבעת לא הוכיחה במשפט את שיעור הקיזוז. החשבונית שצורפה למכתב הקיזוז מיום 20.9.2023 לא הוגשה במשפט.
26. שביעית, הנתבעת נסמכת על מכתב התובעת מיום 1.11.2023, שבו התייחסות לנושא המזגנים (נספח ט' לכתב התביעה). אולם עיון במכתב זה מקרוב מלמד שאין בו התכחשות של התובעת לחובתה העקרונית לספק מזגנים למושכר. במכתב זה כתב בא-כוח התובעת שלנתבעת הפתרונים להיכן נעלמו המזגנים, שהתובעת אינה אחראית לספק מזגנים אחרים במקום אלו שנעלמו – קרי, במקום אלו שהנתבעת התקינה בעצמה – וכן נשאלה השאלה היכן המזגנים "שסופקו לה מלכתחילה" (סעיף 1(ז) למכתב). בא-כוח התובעת כתב: "עובדתית – מרשתך קיבלה מזגנים. אם הם אינם בעקבות נטישת הנכס או בעקבות נטילתם על ידי מרשתך – אין חיוב על מרשתי לספק מזגנים נוספים" (סעיף 7(א) למכתב). כלומר, ככל שהנתבעת אכן הוציאה ביוזמתה את המזגנים המובנים בבניין, התובעת טענה שאין היא צריכה לספקם מחדש. בגישה זו הגיון: אם הנתבעת פירקה את המיזוג המובנה הקיים, ללא שהוכח שאלו היו תקולים וללא שהוכח שניתנה בנושא התראה מראש, אכן נראה שלא התובעת היא שצריכה לממן את החזרתם.
27. שמינית, התובעת נתנה לנתבעת התראה לשם תיקון ההפרה, ובכל זאת הנתבעת לא חזרה בה מן הקיזוז. תשיעית, אף בדיון ולאורך ניהול ההליך לא נשמע מן הנתבעת רצון לתקן את הנושא ולשלם את הסכום שקוזז (כמובן, תוך שמירה על טענות ולמשל הגשת תביעה כספית נגד התובעת לאחר מכן). עשירית, השכירות היא שכירות עסקית. הנתבעת יוצגה בייצוג משפטי. הקיזוז נעשה כשהיא מיוצגת על-ידי עורך-דין.
28. אם כן, הנתבעת הפרה את הסכם השכירות. היא ערכה קיזוז מדמי השכירות בקשר לאחד מחודשי השכירות, שלא כדין. על-פי הוראות הסכם השכירות מדובר בהפרה יסודית. מקרה שכזה מקנה בידי התובעת את הזכות לבטל את הסכם השכירות ולדרוש את פינוי המושכר, הן על-פי הדין הכללי, הן על-פי הוראות ההסכם.
29. הנתבעת טוענת כי ביטול הסכם השכירות על-ידי התובעת ודרישתה כי הנתבעת תפנה את המושכר, מהווה עמידה על זכות בחוסר תום לב. לאחר התלבטות, מצאתי שאין לקבל טענה זו.
30. בעמידה על זכות חוזית, על צד לחוזה לנהוג בתום לב ובדרך מקובלת. כך בכל חוזה (סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973), וכך גם בחוזה שכירות (סעיף 4 לחוק השכירות והשאילה). בתוך כך, גם שימוש בזכות לבטל חוזה, צריך להיעשות בתום לב (ראו, למשל, ע"א 1368/02 צמנטכל ב. קוטיק בע"מ נ' מדינת ישראל – משרד הבינוי והשיכון, פ''ד נז(1) 516, 523 ואילך (2002) (להלן – עניין צמנטכל)). בפסיקה הוחלה חובת תום הלב גם על תביעת המשכיר לפינוי מושכר (עיינו למקרים שבהם התקבלה הטענה, ע"א (מחוזי ת"א) 35398-02-20 נחמיאס חברה לבניין בע"מ נ' דן ל.נ.א. השקעות בע"מ (23.6.2021) (בקשת רשות ערעור התקבלה, אך לא בנושא זה; רע"א 6884/21) (להלן – עניין נחמיאס); ע"א (מחוזי ת"א) 3808-05-22 חדשנית נכסים והשקעות בע"מ נ' תורג'מן שרותי הובלה ולוגיסטיקה בע"מ (20.11.2023) (להלן – חדשנית)).
עם זאת, נקבע כי מקום בו צד לחוזה הפר את החוזה הפרה יסודית, קביעה שלפיה השימוש בברירת הביטול נעשה בחוסר תום לב שמורה למקרים חריגים ביותר. כפי שנאמר בעניין צמנטכל, (בעמ' 525): "אכן, ייתכנו נסיבות שעמידה על זכות הביטול תיחשב בהן, גם בעקבות הפרה יסודית, כנגועה בחוסר תום-לב, עם זאת ברי כי כאשר בהפרה של תנאי יסודי עסקינן, יתמעטו המקרים ששימוש בזכות הביטול ייחשב בהם כסותר את חובת תום-הלב, ורק בנסיבות יוצאות-דופן ייבצר מהנפגע להפעיל את תרופת הביטול הקנויה לו" (וראו גם, ע"א 6319/05 קנדרה (ישראל) בע"מ נ' מנהל מקרקעי ישראל, פיסקה 9 (12.1.2009) (להלן – עניין קנדרה)).
31. לענייננו, מצאתי שאין מקום לקבוע שהתובעת מנצלת את ברירת הביטול שבידיה בחוסר תום לב. מספר טעמים לדבר.
32. ראשית, הצדדים בענייננו אינם בפערי כוחות. ענייננו בשכירות עסקית. שני הצדדים יוצגו על-ידי עורכי-דין בעת עשיית הקיזוז.
33. שנית, הנתבעת מעולם לא חזרה בה מן הפרת ההסכם ולא הביעה מוכנות לתקן את ההפרה. אף במהלך ניהול ההליך, לא נשמעה מפי הנתבעת מוכנות לתקן את ההפרה. בפתח הדיון הציעה הנתבעת הצעת פשרה, כזכותה, אולם גם זו לא הייתה לתשלום הסכום שקוזז. כך, בעניין צמנטכל, נקבע כי אחד השיקולים שניתן להתחשב בהם במסגרת בחינת תום ליבו של הצד לחוזה המודיע על ביטול ההסכם, הוא האם הצד המפר פעל לתיקון ההפרה (עניין צמנטכל, בעמ' 525; עניין קנדרה, פיסקה 15). בענייננו הנתבעת לא עשתה צעד זה, אף לא בשלב מאוחר בבחינת 'מודה ועוזב ירוחם'.
34. שלישית, לא ניתן לומר שהקיזוז נעשה בסערת רגשות, מעשה בעידנא דריתחא שניתן למחול עליו. כאמור, בעת עשיית הקיזוז הנתבעת יוצגה בייצוג משפטי. התובעת נתנה לנתבעת ארכה לתיקון ההפרה, וגם אז הנתבעת לא ניצלה את הזדמנות זו שניתנה לה.
35. רביעית, הנתבעת טוענת שעשתה השקעות במושכר. נזק לצד המפר כתוצאה מן הביטול של החוזה הוא שיקול שניתן להתחשב בו במסגרת בחינת תום הלב (עיינו, דניאל פרידמן ואלרן שפירא בר-אור דיני עשיית עושר ולא במשפט כרך ב 877 (מהדורה 3, 2017) (להלן – פרידמן ושפירא בר-אור): "ייתכן שבמסגרת זו ניתן לכלול מצבים שבהם גורם הביטול נזק חמור ביותר לצד השני, זאת, מבלי שיש לבעל ברירת ביטול אינטרס שבכוחו להצדיק תוצאה זו"; עניין נחמיאס, פיסקה 17, שם צוינה עלות השיפוץ שבוצע על-ידי השוכר כאחד הנימוקים לדחיית תביעת הפינוי). אולם השקעות אלו לא הוכחו. לא הובאו להן ראיות. מכל מקום, לא ניתן לומר שלתובעת אין "אינטרס" שבכוחו להצדיק את התוצאה (בלשון המלומדים פרידמן ושפירא בר-אור), שכן לתובעת לא שולמו מלוא דמי השכירות.
36. חמישית, הנני מודע לכך שהקיזוז אינו גדול ביחס למלוא דמי השכירות המשולמים עבור המושכר לאורך השנים. אולם לא ניתן לומר כי עמידתה של התובעת על תשלום מלוא דמי השכירות לוקה בחוסר תום לב בשל כך. אדרבה, ניתן לסבור שאם ממילא אין מדובר בסכום גדול, מדוע שלא תשלם אותו הנתבעת, ולאחר מכן תתבע את הוצאותיה? זו הרי הייתה הסכמת הצדדים בהסכם השכירות בהטלת האיסור על הקיזוז. לאמור, כשם שניתן לטעון כלפי התובעת, מה לה לעמוד על פינוי הנכס בשל אי-תשלום דמי שכירות של כמחצית החודש, כך ניתן לטעון זאת כלפי הנתבעת, מה לה לקזז סכום זה ולהפר את החוזה אם ממילא הסכום אינו גדול.
37. שישית, הנתבעת טוענת שהיא שוכרת את הנכס מזה שנים ארוכות, ולדבריה, מעל חמישים שנים. אולם גם טענה זו הובאה ללא ראיות. לא הוצגו הסכמי שכירות קודמים לביסוס הטענה. ההסכם שלפניי הוא משנת 2018. מובהר שהשכירות אינה במעמד של דיירות מוגנת, אלא היא שכירות רגילה, בין שני גורמים מיודעים ועסקיים אשר אסרו בחוזה ביניהם על ביצוע קיזוז מצד השוכר.
38. שביעית, ובאשר לאופק העתידי של השכירות, תקופת השכירות היא עד 2026, בצירוף אופציה לנתבעת להאריכה עד שנת 2031. אולם תשומת הלב לכך שהוסכם שמימוש האופציה הוא, בין היתר, "כפוף לעמידת השוכר במלוא התחייבויותיו על פי הסכם השכירות", מותנה ב"מילוי כל []התחייבויות השוכר על פי חוזה זה במלואן ובמועדן", וכן מותנה בכך ש"השוכר שילם את כלל התשלומים החלים עליו על פי חוזה זה..." (סעיפים 8-7 לתוספת הראשונה). לאמור, שלוש פעמים חזרו הצדדים בחוזה על העיקרון שלפיו מימוש האופציה כפוף לעמידת השוכר במלוא התחייבויותיו ותשלום כל התשלומים המוטלים עליו. לא מן הנמנע שהנתבעת כבר אינה עומדת בתנאים אלו, ומשכך יתכן שגם אילו הייתה נדחית התביעה, השכירות הייתה מסתיימת בשנת 2026. הדבר ממתן את הנזק לנתבעת בקבלת התביעה, בייחוד נוכח האורכה לפינוי שתיקבע להלן.
39. שמינית, קיים קושי בטענת הנתבעת שלפיה בפני התובעת עמדו צעדים מידתיים יותר, בדבר חילוט הערבות הבנקאית או קיזוז מתשלום נגדי שמשולם עבור שירותי שמירה. תחילה, מצהירת התובעת העידה שהערבות הבנקאית ניזוקה ועל כן אינה קיימת, וכי שירותי השמירה משולמים כיום על-ידי גורם אחר שהיא חברת הניהול (עמ' 30-29 לפרוטוקול). מעבר לכך, קיים קושי בטענתו של המפר שעשה קיזוז אסור, שהצד המקיים נוהג כלפיו בחוסר תום לב שכן הצד המקיים לא נוקט בקיזוז נגדי או אינו מממש בטוחות. אם זו עמדתה של הנתבעת שממילא ניתן לערוך קיזוז נגדי או לממש בטוחות, תואיל ותשלם את הסכום שקיזזה כדי להביא לתוצאה דומה. אולם עמדה שכזו מטעמה בדבר מוכנות לתקן את ההפרה, לא שמענו מפיה.
40. תשיעית, הועלתה טענה שהמניע של התובעת הוא להשכיר את הנכס לאחר, ועבור מחיר רב יותר. מחיר השוק של המושכר לא הוכח. מעבר לכך, ולגופו, עצם רצונו של הצד המקיים לנצל את ההפרה היסודית כשעת כושר להשתחרר מן החוזה, אינו עולה לכדי חוסר תום לב בעמידה על זכות (עיינו, פרידמן ושפירא בר-אור, בעמ' 875, והאסמכתאות הרבות שם; ע"א 5267/03 פרג'-גשורי נ' מיטל, פ"ד נט(5) 337, 355 (2005); דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים כרך ד 370-367 (2011)).
41. עשירית, אין בנושא שיפוץ המבואה בקומה 1B כדי לשנות מן התוצאה. המבואה עוסקת בעניין אחר. בנוסף, לאחר שכבר חלפה השנה שנקצבה לתובעת לשפץ את המבואה בתוספת הראשונה, הנתבעת הסכימה לתוספת השנייה שבה ויתרה על כל טענותיה הקודמות בניסוח מרחיב למדיי. נושא המבואה אינו פוטר את הנתבעת מאיסור הקיזוז שנקבע בהסכם.
42. אחד-עשר, ענייננו שונה מהנסיבות שנדונו בבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בעניין חדשנית. בעניין חדשנית נקבע שבפרשנות ההוראה האוסרת על קיזוז, אין היא חלה על נסיבות העניין (באותו עניין, בחוזה היה איסור על קיזוז "במהלך" השכירות, והקיזוז נעשה בקשר לאופן שבו התקבל המושכר ולא במהלך השכירות). מעבר לכך, הנסיבות בעניין חדשנית היו שונות מענייננו. בעניין חדשנית נקבע: "משכיר שלא העמיד את המושכר לרשות השוכר במועד החוזי; סיפק באיחור מושכר בלתי ניתן לשימוש בשל ליקוי קונסטרוקטיבי חמור; שעלות תיקונו מתבטאת במאות אלפי ₪; לא תיקן את הליקוי; והליקוי תוקן ע"י השוכר במימונו – לא יישמע בטענה כי יש לפנות את השוכר מהמושכר מחמת הפרת תנאי איסור הקיזוז" (פיסקה 12 לפסק-הדין). אולם בענייננו, לא הוכח הכשל במיזוג בעת ובקומה הרלוונטיות, לא הוכחה פנייה של הנתבעת לתובעת בנושא זה באשר לקומה ולעת הרלוונטיות, ולא הוכחה ההוצאה עבור תיקון המיזוג.
ענייננו גם שונה מעניין נחמיאס שנדון בבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו. בעניין נחמיאס נדונו ההפרות הנטענות לגופן, ודומה שחומרתן שונה מבענייננו. בעניין נחמיאס נקבע: "הצדדים התקשרו בהסכם שכירות ל-15 שנים. המערערת השקיעה בשיפוץ המושכר כ- 3,500,000 ₪ והעבירה לשם את כל עובדיה. ביטול ההסכם בנסיבות הקונקרטיות ופינויה של המערערת מן המושכר, תוך אובדן ההשקעות וכניסה לנזקים נוספים, לא נראה מידתי על פניו". בענייננו, תקופת השכירות הארוכה הנטענת לא הוכחה וההשקעות לא הוכחו. כאמור, הנסיבות בעניין נחמיאס היו שונות באשר לחומרת ההפרות.
43. שנים-עשר ולבסוף, יש בנמצא ראיות לתקלות במערכת המיזוג של הבניין, לפני קבלת קומה 1B לחזקת הנתבעת או בקומות אחרות. נושא זה, כשלעצמו, הוא שמקים קושי בפני התובעת – וכאן נעוצה ההתלבטות. על-פי התכתובות שצורפו, התובעת כשלה בחובתה לספק מיזוג אוויר תקין לבניין לפני קבלת קומה 1B לחזקת הנתבעת או בקומות אחרות. אף יש בנמצא תכתובות שמהן ניתן ללמוד על התמשכות הניסיונות לתיקון התקלה, ואף טרוניה של הנתבעת שהיה עליה לשלוח עובדים לביתם שכן אלו לא יכלו לשאת את עומס החום (כאמור, טרם קבלת קומה 1B לחזקת הנתבעת או באשר לקומות אחרות; עיינו, נספחים 16-15 לכתב ההגנה). גם יש בנמצא תכתובות הקרובות למועד שבו קיבלה הנתבעת חזרה לידיה את קומה 1B (תכתובות מיום 4.6.2023). על בסיס אלו התלבטתי, שמא אכן קיים חוסר תום לב בכך שמשכיר, שלא עמד בחובתו לספק מיזוג אוויר תקין בבניין, דורש פינוי של שוכר שערך קיזוז שלא כדין בקשר למיזוג. התובעת אינה פונה לבית המשפט בידיים נקיות. היא עצמה נכשלה באספקת מיזוג אוויר בבניין ללא תקלות, הגם שבקשר לזמנים אחרים או לקומות אחרות.
אולם לאחר שהפכתי והפכתי בדבר, מצאתי שאין די בכך על מנת לקבוע שמתקיים אותו מצג חריג, שבו יש לקבוע שהעמידה על ברירת הביטול במקרה של הפרה יסודית היא חסרת תום לב. לא מן הנמנע שאילו נסיבות נוספות היו מצטרפות לכפות המאזניים, הייתה משתנה התוצאה: אילו, למשל, בנוסף לאמור, היה מוכח כשל במיזוג בקומה ובעת הרלוונטיות, הייתה מוכחת פנייה של הנתבעת לתובעת לתיקון המיזוג בקומה ובעת הרלוונטיות, הייתה ניתנת התראה לפני עריכת הקיזוז, ההוצאה הייתה מוכחת, הנתבעת הייתה מביעה נכונות לתיקון ההפרה הגם שבאיחור, היו מוכחות השקעות בנכס ומוצגות ראיות למשך האחזקה בו, או אילו היו פערי כוחות בין הצדדים – ניתן היה להיתלות בנסיבות שכאלו ואף בחלקן, לצרפן לאוזלת ידה של התובעת בנושא מיזוג האוויר בקומות או בזמנים אחרים, ולהגיע למסקנה שמתקיים אותו מצב חריג שבו ברירת הביטול מנוצלת בחוסר תום לב. אולם בסופו של דבר, כל כך הרבה נסיבות נזקפות לחובת הנתבעת, עד שאין לומר שמתקיים אותו מצב חריג שבו יש לשלול מהצד שבוצעה נגדו הפרה יסודית את ברירת הביטול של החוזה. זאת על אף שאכן, ידיה של התובעת אינן נקיות.
44. בנסיבות אלו אין צורך להידרש לטענת התובעת בדבר הפרה צפויה, שעניינה באיום הנתבעת לערוך קיזוז נוסף בשל מצב המבואה.
45. הערה נוספת היא שענייננו אינו בדיירות מוגנת. משכך, הגמישות הקיימת במתן "סעד מן הצדק", למשל, על-ידי ארכה לתיקון ההפרה בפסק-הדין, אינה קיימת בענייננו. אוסיף שהשימוש באפשרות שכזו לא נטען על-ידי הנתבעת.
46. לסיכום, אני כמובן מודע לכך שהתוצאה מבחינת הנתבעת היא קשה: לאחר שנים שבהן לטענתה החזיקה במושכר, בשל קיזוז אסור של דמי שכירות בגובה של כמחצית החודש, היא מפונה ממנו. אולם דומה שהנתבעת צעדה לעבר תוצאה זו בעיניים פקוחות. היא עשתה כן בעת שהיא מיוצגת, ואף כשניתנה לה הזדמנות לתיקון ההפרה טרם הגשת התביעה, ואף במהלך ההליך המשפטי – לא חזרה בה. הטענות שהנתבעת מפנה כלפי התובעת – בדבר העדר המידתיות שבפינוי נוכח הסכום שלא שולם ביחס למשך השכירות והשקעותיה הנטענות של הנתבעת – ניתן להפנותן באותו האופן כלפי הנתבעת עצמה. קרי, אם הנתבעת שוכרת את הנכס למשך זמן כה ממושך, לדבריה השקיעה בו כספים, ואם מדובר במחלוקת לגבי סכום לא רב, דווקא בשל כך היה על הנתבעת להיזהר בצעדיה, לשלם סכום זה, ולהתווכח אחר-כך. לשם כך נועד האיסור על קיזוז שקבעו הצדדים. גם אם אניח שנכונה טענת הנתבעת שהמניע של התובעת הוא להשכיר את הנכס לאחר עבור דמי שכירות גבוהים יותר, להיפטר משוכר שירשה מהבעלים הקודם של הבניין, וההפרה היסודית של ההסכם ניתנה לה כשעת כושר – הרי שגם טענה זו ניתן להפנות כלפי הנתבעת. אם הנתבעת שוכרת את הנכס במחיר אטרקטיבי, היה עליה להיזהר שלא להיכשל בנושא מסוג זה. סוף מעשה במחשבה תחילה.
47. ועוד, יש לכבד את הסכמת הצדדים לכלול בהסכם שעשו איסור על קיזוז מצד השוכר. מטרתו של איסור הקיזוז היא שוויכוחים ומחלוקות אינם מהווים עילה לאי-תשלום דמי השכירות. בכך הביעו הצדדים את הסכמתם כי תחילה משלמים, אחר-כך מתווכחים. יתכן שאילולא איסור הקיזוז יתר תנאי ההסכם היו משתנים, למשל, התובעת הייתה דורשת בטוחות טובות יותר. מכל מקום, זהו החוזה כפי שנעשה, וחוזים יש לקיים. כך בייחוד כשמדובר בחוזה בין שני עסקים וללא פערי כוחות. מובן כי כל כלל וחריג מצידו, למשל, כשמתקיים מקרה חריג שבו הצד המקיים את ההסכם פועל בחוסר תום לב. אולם קביעה שלפיה על אף הפרה יסודית של ההסכם, הצד השני לחוזה מנוע מלהשתמש בברירת הביטול, דורשת נסיבות חריגות, וכפי שהוסבר לעיל, אין כך בענייננו.
48. אם כן, דין התביעה להתקבל. יחד עם זאת, מצאתי שיש לתת לנתבעת ארכה לביצוע הפינוי. לבית המשפט סמכות טבועה ושיקול דעת לתת לנתבע ארכה לפינוי לצרכי התארגנות, וכך נעשה לא אחת בתביעות פינוי מושכר. בענייננו, מדובר בשכירות שהנתבעת טוענת שהיא ארוכת שנים. מדובר בשכירות של משרדים בשטחים נרחבים. ההפרה הנטענת מתוחמת לכדי חודש יחיד, ואין מדובר למשל בשוכר שאינו משלם דמי שכירות כלל. יש לקבוע מועד פינוי אשר מתחשב בנזק שעשוי להיגרם לנתבעת ולעובדיה אלמלא תינתן להם שהות לאיתור מקום חלופי להפעלת העסק. משכך, מצאתי שיש לקבוע שפינוי המושכר יעשה תוך תשעה חודשים ממסירת פסק-הדין, כפוף לתנאי שייקבע להלן. אני מודע לכך שמדובר בארכה גדולה יחסית, אולם כאמור, ההפרה שעליה בוססה קבלת התביעה היא מתוחמת, ויש לתת את הדעת לצורך לאפשר לנתבעת ולעובדיה לאתר מקום חלופי.
49. אשר על כן, התביעה מתקבלת, וניתן צו לפינוי הנתבעת מן המושכר בכתובתו שצוינה לעיל. הפינוי יבוצע תוך תשעה חודשים לאחר מסירת פסק-דין זה. דחיית הפינוי בתשעה חודשים כפופה לכך שהנתבעת מכאן ואילך תשלם את כל דמי השכירות והתשלומים הנלווים ללא קיזוזים או הפחתות שהם, ובמועדם (אולם איחור של עד 14 ימים בתשלום לא ייחשב להפרת תנאי זה). הופר התנאי האמור – פינוי המושכר ייעשה תוך 30 ימים לאחר ההפרה ללא צורך בהגשת תביעה נוספת.
50. אשר להוצאות, נתתי את הדעת להוצאות הסבירות הכרוכות בבירור ההליך בסדר דין מהיר. משכך, הנתבעת תישא בשכר-טרחת בא-כוח התובעת בסך 15,000 ש"ח, וכן בהוצאות בגין אגרת בית המשפט.