תא (ב"י) 2753-07-20 סוויצ אפ בע"מ נ' סאקסס סנטר ישראל בע"מ

בית משפט השלום בבת ים
ת"א 2753-07-20 סוויצ אפ בע"מ נ' סאקסס סנטר ישראל בע"מ ואח'

תיק חיצוני:

לפני כבוד השופטת שרי סנדר מקובר

תובעת
סוויצ אפ בע"מ
ע"י ב"כ עוה"ד תומר אברהמי

נגד

נתבעים 1. סאקסס סנטר ישראל בע"מ
2. אלעד הדר
שניהם ע"י עוה"ד פנינה פריצקי

פסק דין
לפניי תביעה כספית חוזית, לתשלום הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם לפינוי מושכר, בגין טענה להפרת ההסכם.
הצדדים
1. התובעת, סוויצ' אפ בע"מ (להלן: "התובעת"), היא חברה העוסקת בין היתר בשכירת משרדים וחללי עבודה, שיפוצם והשכרתם בשכירות משנה.
2. הנתבעת 1, סאקסס סנטר ישראל בע"מ (להלן: "הנתבעת"), הינה חברה שעוסקת גם היא בין היתר בשכירת חללי עבודה ומשרדים והשכרתם בשכירות משנה.
3. הנתבע 2, מר אלעד הדר (להלן: "אלעד"), הוא הבעלים ובעל המניות היחיד והמנכ"ל אצל הנתבעת.
הרקע
4. עניינה של התביעה הוא הסכם הנוגע למבנה בן 6 קומות, המשתרע על 2,500 מ"ר, המצוי בשדרות ההשכלה 3, בתל אביב (להלן: "הבניין").
5. הבניין הוא בבעלות חברת א. ברומברג ושות' בע"מ, ובשמה פעלה חברת דמרי הנדסה וקבלנות (1990) בע"מ (לצורך התביעה בלבד, שתי חברות אלו תיקראנה יחד להלן: "הבעלים").
6. הנתבעת שכרה מהבעלים את הבניין, והשכירה בו חללי עבודה ומשרדים בשכירות משנה לשוכרים שונים.
7. התובעת הייתה מעוניינת לשכור את הבניין ולבוא במקום הנתבעת. לצורך כך, פנתה התובעת לנתבעת, שהייתה שוכרת הבניין באותו זמן, וביקשה להתקשר עמה בהסכם לפינוי הבניין. במקביל, פנתה התובעת גם לבעלים ופתחה מולם במשא ומתן לגיבוש הסכם שכירות, כדי שתוכל להיכנס לבניין כשוכרת במקום הנתבעת.
8. התובעת רצתה לשכור מהבעלים את הבניין, מאחר שהיא כבר שכרה עוד קודם לכן, מאותם בעלים, מבנה נוסף שבבעלותם, ברחוב עמינדב 21 בתל אביב (להלן: "הנכס המקביל"). התובעת הייתה מעוניינת בהסכם שכירות נוסף מול הבעלים, גם מאחר שהבניין היה קרוב מאד פיזית לנכס המקביל, שהיה כבר בשכירותה, וגם בגלל שהיא הניחה שהסכם השכירות שייחתם עם הבעלים על הבניין יהיה דומה מאד להסכם השכירות שכבר נחתם ביניהם על הנכס המקביל.
9. בסוף חודש יולי 2019 פנתה התובעת לנתבעת ופתחה מולה במשא ומתן לפינוי הבניין.
10. בתאריך 19.11.19 נחתם הסכם לפינוי הבניין בין התובעת לנתבעת (להלן: "ההסכם" או "הסכם הפינוי").
11. בהסכם הפינוי נקבע, בין היתר, שהמועד בו על הנתבעת לפנות את הבניין הוא כדלקמן:
"השוכר מתחייב כי הוא יפנה את המושכר ... עד לא יאוחר מ- 60 ימים מהמועד בו הודיעה לו סוויצ' אפ כי חתמה עם הבעלים על הסכם שכירות ביחס למושכר (הסכם שיהיה כפוף לכך שהשוכר פינה את המושכר) (להלן: "מועד הפינוי")".
למועד הפינוי לא נקבע אפוא בהסכם מועד מוגדר, אלא הוא הותנה בהודעה של התובעת לנתבעת על הגעה להסכם שכירות בין התובעת לבעלים ופינוי הנתבעת תוך 60 יום מקבלת הודעה זו.
12. בסעיף 5 להסכם הפינוי נקבע כך:
"במקביל לחתימה על הסכם זה, יפעל השוכר (הנתבעת- שס"מ) מול הבעלים על מנת לקבל את הסכמתה בכתב כי הסכם השכירות בין השוכר לבין הבעלים יסתיים במועד הפינוי, ותוך הסכמה של הבעלים כי סוויצ אפ תהא השוכרת של המושכר החל ממועד הפינוי בכפוף להסכמות בין הבעלים לסוויצ אפ. סוויצ אפ תפעל החל ממועד חתימת הסכם זה, במקביל לשוכר, מול הבעלים לצורך חתימת הסכם שכירות לגבי הנכס. יובהר כי האמור בסעיף זה הינו תנאי מתלה לביצוע התחייבויות סוויצ אפ ("התנאי המקדים")."
13. בסעיף 8 להסכם הפינוי, הצהירה הנתבעת, אשר בהסכם היא "השוכר", כי:
"ידוע לו שסוויצ אפ והבעלים מסתמכים על הסכם זה וכי התחייבותו לפנות את המושכר במועד הפינוי כנגד קבלת התמורה עפ"י הסכם זה- היא בלתי חוזרת, והוא לא יהא רשאי לחזור בו מהסכם זה ומהתחייבותו לפינוי המושכר במועד הפינוי מכל סיבה שהיא- למעט אם דמי הפינוי לא שולמו לו".
14. עוד הוסכם בהסכם הפינוי, כי התמורה שתקבל הנתבעת מהתובעת עבור הפינוי תהיה בסכום של 100,000 ₪ + מע"מ (להלן: "התמורה"). בנוסף, הוסכם כי ככל שהנתבעת תפר התחייבותה לפנות את הבניין ולסיים את השכירות מול הבעלים עד למועד הפינוי, הנתבעת תפצה את התובעת בפיצוי מוסכם בסכום של 2 מיליון ₪ ללא הוכחת נזק (להלן: "הפיצוי המוסכם").
15. במקביל לחתימה על הסכם הפינוי עם הנתבעת, ניהלה התובעת משא ומתן עם הבעלים, לגיבוש הסכם השכירות עמו במקום הנתבעת, וגם ניהלה משא ומתן עם חברת ג'יי-פרוג (J-Frog), שהייתה מעוניינת לשכור את הבניין מהתובעת בשכירות משנה.
16. בינתיים עבר זמן והתובעת לא הודיעה לנתבעים על מועד לפינוי הבניין, אלא בתאריך 29.1.20, לאחר חודשיים ו- 10 ימים ממועד חתימת הסכם הפינוי.
17. לטענת התובעת, הודעתה לנתבעים על מועד הפינוי התעכב, שכן היה לה קושי בגיבוש הסכם השכירות עם הבעלים והסכם שכירות המשנה עם ג'יי-פרוג. קושי זה נבע מהימצאות אנטנה סלולרית בגג הבניין, ומסירובה של ג'יי-פרוג לשכור את הבניין במצבו זה. ניסיון לפתור מצב זה הביא לטענתה לעיכוב של שבועות בגיבוש ההסכמים, וממילא לעיכוב במשלוח ההודעה לנתבעים על המועד לפינוי הבניין.
18. בניגוד לכך, טוענים הנתבעים שהיה על התובעת לגבש את ההסכם עם הבעלים מהר יותר, שהתובעת 'משכה' את הנתבעים, התעלמה מפניותיו של הנתבע, אלעד, ולא מסרה לו עדכון על מועד הפינוי. התנהלות זו גרמה לנתבעים למצוקה וקושי כלכלי, שכן בגלל הסכם הפינוי, הנתבעת לא הייתה יכולה להשכיר את הבניין בשכירות משנה, ובו זמנית, היא נאלצה להמשיך לשלם את הוצאות הבניין השוטפות. לבסוף, כחודשיים לאחר החתימה על הסכם הפינוי, משלא קיבלה הנתבעת הודעה על מועד הפינוי, ביקש אלעד מהתובעת בתאריך 1.1.20 לשחרר את הנתבעת מההסכם ולתת לו מכתב על ביטול הסכם הפינוי. בהסכמה, הוחלט להמתין שבועיים נוספים לקבלת הודעה על פינוי הבניין, ובסופם, ב- 15.1.20 ביקש אלעד סופית לקבל את מכתב הביטול וקיבל את אישור הנתבעת לכך שהסכם הפינוי מבוטל. במקביל, החל אלעד לפרסם את הבניין לשכירות משנה, ואף התקשר עם שוכרי משנה חדשים בהסכמי שכירות בבניין.
19. בפועל, התובעת לא נתנה לאלעד מכתב ביטול של הסכם הפינוי. להפך. בתאריך 29.1.20 היא שלחה לנתבעת מכתב בו הודיעה לה כי הסכם שכירות בינה לבעלים גובש, ולפיכך היא מבקשת לקיים את הסכם הפינוי, ומורה לנתבעת לפנות את הבניין תוך 60 ימים (להלן: "מכתב הפינוי"). אלא שאז התברר לתובעת שאלעד לא המתין, וכבר השכיר את חלק מהבניין לשוכר משנה משלו, מה שלא איפשר עוד לאכוף את פינוי הבניין.
20. סוף דבר, הנתבעת לא פינתה את הבניין, לא במועד הפינוי וגם לא לאחר מכן, שכן הוא הושכר על ידה לשוכר משנה כאמור. כתוצאה מכך, לא נחתם אז הסכם שכירות בין התובעת לבעלים, ואילו הסכם לשכירות משנה בין התובעת לג'יי-פרוג נחתם רק כחצי שנה מאוחר יותר, בבניין אחר, ובסכום אשר לטענת התובעת היה נמוך משמעותית מהמקובל.
21. מאחר שהנתבעים לא פינו את הבניין כנדרש בהסכם הפינוי, טוענת התובעת שהנתבעת, ואלעד, מנהלה הבלעדי, הפרו את הסכם הפינוי עמה ולכן יש לחייבם, ביחד ולחוד, לשלם לתובעת את הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם, בסכום של 2 מיליון ₪. מכאן התביעה.
טענות הצדדים
טענות התובעת
22. ההסכמים שהתובעת ניסתה לגבש, הסכם לשכירות הבניין מול הבעלים, והסכם שכירות משנה מול ג'יי-פרוג, היו מהלך עסקי מורכב שהזמן הסביר למימושו הוא לפחות חצי שנה.
23. התובעת הסתמכה על ההסכמות שהיו לה בהסכם הפינוי עם הנתבעת, והשקיעה זמן ומשאבים בגיבוש ההסכמים הנוספים מול הבעלים ומול ג'יי-פורג. הנתבעים ידעו מלכתחילה שהם מתכוונים להפר את ההסכם עמה, ולכן אף הסכימו על מועד פינוי שאינו מוגדר. הפינוי היה אמור לשחרר את הנתבעים מחובות שהיו להם כשוכרים של הבניין, אך ברגע שאלעד, הנתבע, מצא שוכר משנה, הוא חמק מהסכם הפינוי וכדי להימנע מהפיצוי המוסכם, התחכם מול התובעת והתכחש להסכמות.
24. התנהלות התובעת לאחר החתימה על הסכם הפינוי הייתה אינטנסיבית מול כל הגורמים הרלוונטיים. ב- 19.12.19 הכינה לנתבעת המחאה בגין התמורה הקבועה בהסכם הפינוי. ב- 29.1.20 הודיעה לנתבעת על הפינוי, ולמעשה הודיעה לה בכך שהתנאי המתלה בהסכם התקיים. אך אז התברר שאלעד כבר עיקר את ההסכם מתוכן, שכן הוא ציפה, סובייקטיבית, לסיום המשא ומתן של התובעת מוקדם יותר וכבר פעל להשכרת הבניין עוד בדצמבר 19', תוך פרסומו לאחרים. פרסום הבניין לשכירות משנה על ידי אלעד הוא הפרה יסודית של ההסכם ומהווה חוסר תום לב מצדו. שוכר המשנה של הנתבעת לא זומן להעיד, כדי להסתיר מתי החל עמו המשא ומתן. ההסכם מולו לא הוגש, כדי להסתיר מהו המועד בו נחתם.
25. אין לקבל את טענת אלעד שהוא נתן לתובעת ארכה של שבועיים להודיע לו על מועד הפינוי, שכן אחריהם ביקש מהתובעת שתשלח לו מכתב ביטול רשמי. על הנתבעת היה לשלוח לתובעת הודעת ביטול מפורשת בכתב ולתת לתובעת הזדמנות לתקן את ההפרה. משלא עשתה כן, ויתרה על זכותה לבטל את ההסכם. הנתבעת אינה יכולה להיתלות בהתכתבויות של אלעד עם נציג התובעת, אורן שליט. אורן היה איש מכירות שאין לו סמכויות לחתום על הסכם או לבטלו, והוא אינו חלק מההתקשרויות המשפטיות מול התובעת, כפי שאלעד ידע היטב.
26. טענת הנתבעים לטעות בכדאיות העסקה, בשל הזמן שחלף עד להודעה על מועד הפינוי, אינה מהווה עילה לביטול ההסכם. אלעד לא הודיע לתובעת על הטעיה או כי חשב שההסכם ימומש מהר יותר, ולכן ויתר על זכותו לביטול ההסכם מנימוק זה. הוא פעל חד צדדית ולכן אין בכך לחייב את התובעת.
27. הודעות אלעד לאורן, נציג התובעת, אינן מהוות ביטול כדין של הסכם הפינוי. לכן לא ניתן לחמוק מהסעד של הפיצוי המוסכם, שכן החוזה שריר וקיים.
28. אין להתערב בגובה הפיצוי המוסכם. הפיצוי נועד להרתיע מהפרה, הוא מבטא את נזקי התובעת, הוסכם עליו לאחר משא ומתן, ואין לגביו בעיית פרשנות המצריכה להתחקות אחר אומד דעת הצדדים. סכום הפיצוי המוסכם הוא סביר, שכן נועד לשחרר את הנתבעת מההסכם לו הייתה כבולה, להמשך שכירות של 5 שנים. לא הובאו ראיות לכך שהסכום אינו סביר או שיש להפחית ממנו.
29. החלטת הנתבעת להשכיר את הבניין לאחר הייתה נטילת סיכון במודע, על אף שהסכם הפיצוי חייב אותה כלפי התובעת. לכן יש לה מניעות לטעון אחרת. אלעד ידע שהתובעת פעלה כל העת מול כלל הגורמים לקידום ההסכמים, כך שפעל בחוסר תום לב מובהק כשהפר את הסכם הפינוי.
30. קיימת זהות מלאה בין הנתבעת לאלעד כבעליה ומנהלה היחיד, ולכן חלות עליו חובות אישיות לא רק לקיום משא ומתן בתום לב אלא גם לקיום ההסכם בתום לב.
31. התובעת פרטה בסיכומיה את עיקר טענותיהם של כל אחד מעדי התביעה, אשר תמכו בטענותיה במלואן. לעומת זאת, בעדותו של אלעד, הנתבע, עלה כי הוא החליט להפר את ההסכם עם התובעת עוד לפני ששלח לאורן שליט הודעות על רצונו לבטל את ההסכם והשכיר הבניין בשכירות משנה פחות מחודשיים לאחר החתימה על הסכם הפינוי, בחוסר תום לב. אלעד לא ידע להסביר למה לא הוציא מכתב ביטול, אם חשב שההסכם כבר בוטל. אלעד התרשל כאשר לא דאג שבהסכם הפינוי יפורטו משך זמן קיום ההסכם או קשייו הכלכליים שהיו יכולים לאפשר לו להשכיר את הבניין, בייחוד כאשר טען שקיבל ליווי של עורך דין מטעמו בגיבוש הסכם הפינוי. אלעד הסתיר את השוכר החדש. נימוקו היחיד לביטול ההסכם היה טעות בכדאיות העסקה, אך אלעד אישר שהסכים להסכם הפינוי לאחר הפעלת שיקול דעת וכאשר ידע שהוא מסוגל לפרוע תשלום של הפיצוי המוסכם ומכן שהייתה גמירות דעת מצדו לתנאי ההסכם. אלעד טען כי ניסו להטעות אותו ולא אמרו לו שהסכם הפינוי תלוי בכניסת שוכר משנה של התובעת לבניין, אך מדובר בהרחבת חזית. בנוסף, לא הוסכם על מועד פינוי מסויים ולכן לא הייתה הפרה או הטעייה, ואין ניסיון לניצול מצב כלכלי, שלא היה ידוע עליו ושממילא לא הוכח. אלעד לא הוכיח את גרסתו הפוזיטיבית לזמן הסביר שחשב שהיה נדרש לקיום ההסכם.
אלעד נמנע מהבאת ראיות, ובכלל זה לא זימן לעדות את נציגות הבעלים, אסנת וטל, את עורך הדין שטען שליווה אותו במהלך המו"מ על הסכם הפינוי, ונמנע מהגשת הסכם שכירות המשנה עם העמותה.
אלעד המשיך בפרסום הבניין לשכירות משנה, בניגוד לרוח ההסכם. אם טענותיו של אלעד היו נכונות, אין הסבר מדוע לא תבע את התובעת על הפסדיו. הוא גם נמנע מלהקטין את נזקיו כאשר נמנע מלפנות לתום קדוש, סמנכ"ל הכספים של התובעת ומי שאמון על ניהול המשא ומתן המשפטי מטעם התובעת, ובחר להתנהל מול אורן שליט דווקא. עוד יש לציין כי במהלך עדותו, באת כחו התערבה לפחות שלוש פעמים בתשובותיו ומנעה ממנו להשיב לשאלות התובעת, באופן שמפחית את משקל עדותו.
32. לאור האמור, יש לקבל את התביעה, לקבוע שהנתבעים הפרו את ההסכם עם התובעת, ולחייבם לשלם לתובעת את הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם הפינוי, בסכום של 2 מיליון ₪.
טענות הנתבעים
33. לטענת הנתבעים, טענה עיקרית המכריעה את המחלוקת בתיק היא, שהתנאי המתלה בהסכם לא התקיים מעולם, שכן הוא מחייב חתימה על הסכם שכירות בין התובעת לבעלים של הבניין ואין מחלוקת שהסכם כזה לא נחתם. בהעדרו, לא הייתה לתובעת זכות לדרוש פינוי מהנתבעת ולא החל מניין הימים לפינוי הבניין על ידי הנתבעת. דרישת התובעת לפנות את הבניין לפני שקויים התנאי המתלה היא עוולה של גרם הפרת חוזה השכירות התקף בין הנתבעת לבעלים, והיא תרמית שדחפה את הנתבעת להפרת הסכם השכירות שלה מול הבעלים.
34. אלעד היה מעוניין בהסכם הפינוי כדי שיוכל לסיים את שכירות הבניין, אשר גרמה לו להוצאות כספיות אדירות. מצג התובעת לגיבוש מהיר של הסכם שכירות עם הבעלים, כמו גם לפינוי ב- 1.1.20, היה מצג שווא, תרמית והטעיה, שבאו לידי ביטוי בהסתרת קיומה של האנטנה על גג הבניין, שהיה ידוע שתעכב את החתימה על הסכם שכירות המשנה, ובניסיון למקסם את העסקה. משכך, הסכם הפינוי כלל לא נכרת ולנתבעת קמה הזכות לבטלו.
35. התובעת יצרה מצג בפני הנתבעת שהיא מעוניינת בשכירות הבניין, אך היא למעשה הסתירה מהנתבעת שהיא מתנה את ההסכם עמה גם בקיומו של הסכם לשכירות משנה עם שוכר משנה, דבר המהווה תרמית ו/או הטעייה. התובעת ידעה שאין לה סמכות לקיים את הסכם הפינוי ללא האמור. התובעת חתמה על הסכם על אף שאין לה עדיין שוכר משנה פוטנציאלי, וכאשר היא מודעת לקיומה של אנטנה בגג הבניין, אותה התובעת הסתירה מהנתבעת, על אף שהתובעת ידעה שהאנטנה גרמה לחילוקי דעות בינה ובין שוכרת המשנה המיועדת שלה. התובעת גם טענה שנמצא פתרון לאנטנה, בעוד שלא נמצא פתרון לכך. כל אלו מהווים תרמית והטעיה מצדה.
36. התובעת טוענת שבמסגרת הסכם הפינוי, אסור היה לנתבעת להשכיר את הבניין לאחרים, אולם מנכ"ל התובעת, יוני פורת, וסמנכ"ל הכספים של התובעת, תום קדוש, העידו ההפך. לכן אין לראות בהשכרה בשכירות המשנה על ידי הנתבעת כהפרת הסכם מצדה.
37. הנתבעת רצתה בהסכם הפינוי. לא סתם לקחה על עצמה סיכון בחתימתה על הסכם הכולל פיצוי מוסכם של 2 מיליון ₪. הנתבעת המתינה להודעה מהתובעת מתי יש לפנות את הבניין, אולם התובעת משכה את הזמן מעבר ל- 1.1.20. אורן שליט הציע לאלעד, הנתבע, ארכה בת שבועיים במשלוח הודעה על ביטול ההסכם, ואלעד הסכים. כשהשבועיים חלפו ודבר לא השתנה, שאל אלעד את אורן אם יש חדש או שההסכם מבוטל, וניתנה הסכמה על ידי אורן לנתבעת לבטל את ההסכם. באותם ימים תום קדוש שתק, וכאשר הגיב, לא שלל את הביטול אלא ענה שיטפל בכך. מדובר במצג של התובעת להסכמה לביטול ההסכם. רק לאחר אותם שבועיים מצאה הנתבעת שוכר חלופי, ורק לאחר מכן הודיעה התובעת שהיא עומדת על קיום הסכם הפינוי.
38. אין לקבל את טענת התובעת שאין תוקף מחייב להודעותיו של אורן שליט על ביטול ההסכם, לאור מעמדו של אורן אצל התובעת. לא הוכח שאורן פעל בחוסר סמכות. לחילופין, אם פעל ללא הרשאה, הוא אחראי לתוצאות באופן אישי.
39. לתובעת יש מניעות מלטעון כל טענה התוקפת את תוקפו של ביטול ההסכם. הצדדים הסכימו על ביטול הסכם הפינוי ב- 15.1.20 בהתאם לארכה שנתן אורן לנתבעת. ביטול הוא גם בהתנהגות, ללא צורה פורמלית שיש לעמוד בה. הנתבעת ניהלה שיחות רבות ומפורטות עם אורן שליט והביטול נעשה במסגרתן, כשהיה ברור מה סיבת הביטול ומה מבוטל. התנהלותו ותשובותיו של אורן, כמו גם של תום קדוש, מהוות מצג של ביטול ההסכם והסכמה למשלוח מכתב ביטול לאלעד. יש לתת דגש גם לשתיקת תום קדוש מ- 15.12.19 עד 19.1.20, וכן לכך שהנתבעת לא עודכנה שהתובעת ממתינה לאישור ה'בורד' לקיום העסקה עם הבעלים. התנהלות זו גרמה לנתבעת להבין שאין הסכם על הפרק.
אין לקבל את טענות התובעת, שהנתבעת התעכבה בביטול ההסכם ולכן אינה זכאית לכך. ההסכמה על ארכה בת שבועיים לקיום ההסכם ניתנה ב- 1.1.20, הוא היום בו היה אמור להיות הפינוי. רק בתום הארכה, התובעת לא קיימה את ההסכם והוא בוטל בהסכמה.
40. הזמן הסביר לקיום ההסכם נקבע בהסכמה על ידי הצדדים במהלך המו"מ, שעה ששניהם דיברו על פינוי ב- 1.1.20. פרשנות הסכם הפינוי היא לרעת התובעת, שכן ההסכם נוסח על ידי עו"ד קרמר, בא כחה. משאורן הודיע לאלעד, אחרי שבועיים של ארכה, שאין שינוי עם הנכס ואין מועד לפינוי, למעשה הזמן הסביר לקיום ההסכם, אותו תחמו הצדדים עצמם, הסתיים וההסכם פקע.
41. בכל הנוגע לפיצוי המוסכם, לא קרה כל נזק לתובעת כי לא נחתם הסכם שכירות בינה לבעלים. הפיצוי הוא הרתעה וסנקציה ואינו קשור לנזק בפועל או הערכה סבירה והוגנת של נזק. לכן, אין לכך תוקף. טענות התובעת לנזק תדמיתי מול פתאל הן הרחבת חזית וממילא הוא לא פגע ביחסים עמה. הנתבעת לא יכלה לצפות זאת. טענה המכריעה את המחלוקת בין הצדדים היא אי התקיימות הנזק שנצפה על ידי הצדדים מראש בעת כריתת ההסכם. התובעת לא התחייבה עדיין כלפי שוכר משנה. הפיצוי המוסכם היה צריך להיות צפוי, אך הוא לא נגרם כלל. טענת התובעת שנאלצה להשכיר נכס אחר לג'יי-פרוג, בעלות נמוכה יותר, גם היא לא הוכחה ולא הובאו לגביה ראיות כלשהן. חודש לפני ביטול ההסכם, הציעה התובעת לג'יי-פרוג נכס חלופי, שאכן הושכר על ידה בהמשך.
42. התובעת ידעה על קשייה הכלכליים של הנתבעת. התובעת 'משכה' זמן בכוונה, כדי לגרום לנתבעת להתמוטט ולצאת מהבניין מבלי לקבל את התמורה בסך של 100,000 ₪ מהתובעת, וכדי שתוכל לתבוע אותה על הפיצוי המוסכם בסכום של 2 מיליון ₪.
43. יש לקבוע כי הסכם הפינוי בטל גם בשל חריגה מסמכות, שכן ההסכם היה תלוי באישור מועצת המנהלים של התובעת, כך שהתובעת חתמה עליו ללא סמכות.
44. אין מקום לפיצוי המוסכם. לחילופין יש להקטינו משמעותית, כשלבית המשפט הסמכות להתערב בגובה הפיצוי ואף להפחיתו לאפס, כיוון שכלל לא הייתה הפרה בנסיבות. לחילופין, יש להעמידו על כמה עשרות אלפי שקלים, ביחס סביר לנזק עקב ההפרה.
45. אין מקום להטיל אחריות אישית על אלעד. נדרשת לכך הוכחת רשלנות וחוסר תום לב, שלא הוכחו. אין אסמכתה על יכולתו הכלכלית. הנתבעת התאמצה להוציא לפועל את ההסכם. לעומת זאת, אורן שליט, כבעל מניות ודירקטור של התובעת, הוא בעל אחריות אישית בשל חוסר תום לב במו"מ לביטול ההסכם.
46. כתוצאה מהתנהלות התובעת, נגרמו לנתבעת נזקים בגין המשך תשלום שכירות על בניין ריק, ללא יכולת להשכירו לצדדי ג'. סכומי הנזק שנטענו לא נסתרו ואלעד לא נחקר עליהם. לכן יש להורות על קיזוז מדמי הפיצוי שייפסקו, אם ייפסקו, של לפחות 1,256,000 ₪.
47. התובעת מנסה להטעות את בית המשפט, כאשר טוענת שהנתבעת כרתה עם הבעלים הסכם לביטול "הסכם הביטול". הנכון הוא שהסכם הביטול בין הנתבעת לבעלים היה מותנה בכך שלבעלים יהיה שוכר אחר במקום הנתבעת עד ל- 31.12.19, דבר שלא קרה.
48. לא נכון שחברת ג'יי-פרוג לא חתמה על הסכם לשכירות משנה בגלל הנתבעת. הנכון הוא שהיא סירבה לכך בגלל שגילתה על קיומה של האנטנה בגג הבניין, דבר עליו התובעת ידעה והסתירה מהנתבעת.
49. אין לקבל את טענת התובעת, שהכנת המחאה לטובת הנתבעת על סך של 117,000 ₪ מעידה על רצינות התובעת בקיום הסכם הפינוי. ההמחאה הוכנה על ידי התובעת למעלה מחודש לפני שהתובעת הודיעה לנתבעת על הפינוי, במועד לא ברור, ומעולם לא נמסרה לנתבעת ולא הודע לה על קיומה.
50. אין לקבל את טענת התובעת, שנטענה לראשונה בסיכומים, שיש נפקות לחסכון לנתבעת על הבניין ל- 3 שנים. מדובר בהרחבת חזית אסורה וטענה עובדתית שלא הוכחה. גם טענה על ביטול ההסכם עקב חוסר כדאיות בעיסקה היא הרחבת חזית אסורה שלא הוזכרה בכתבי בי-הדין.
51. התובעת, בעדויות מטעמה, ואף בטענותיה בסיכומים, העלו טענות והיפוכן, התחמקויות ועיוות המציאות. כך למשל, יוני פורת העיד שאם הנתבעת לא הייתה מסתירה את קיומה של האנטנה, ההסכם מול הבעלים היה נחתם מהר יותר. זאת בניגוד לכך שהוכח שהתובעת ידעה שיש אנטנה ואף הודיעה לבעלים על כך חודשיים לפני החתימה על ההסכם, וגם הודיעה ששוכר המשנה לא ייקח את הבניין עם האנטנה. מדובר בסתירה ברורה והיא רק דוגמא אחת לדוגמאות רבות נוספות, שלא ניתן לפרטן במלואם, בשל הגבלת היקף הסיכומים.
52. לאור כל האמור, יש לדחות את התביעה נגד הנתבעים ולחייב את התובעת בהוצאותיהם.
דיון והכרעה
הגדרת המחלוקות
53. המחלוקות בין הצדדים נובעות בעיקר בשל כך שבהסכם הפינוי שנחתם בין התובעת והנתבעת לא נקבע מועד פינוי מוגדר. סעיף 3.1. להסכם, המתייחס למועד פינוי הבניין, קובע, שהנתבעת התחייבה לפנות את הבניין "עד לא יאוחר מ- 60 ימים מהמועד בו הודיעה לו סוויצ' אפ כי חתמה עם הבעלים על הסכם שכירות ביחס למושכר..." (הסכם הפינוי צורף כנספח א' לתצהיר תום קדוש, עמ' 12 לראיות התובעת. ההדגשות לעיל, כמו בכל פסק דין זה, אינן במקור).
54. מלשון הסעיף עולה כי הסכם הפינוי בין התובעת לנתבעת מבוסס על תנאי מתלה, הוא חתימת התובעת על הסכם שכירות עם הבעלים, כאשר מועד הפינוי יחול תוך 60 ימים מקבלת הודעה של התובעת שנחתם הסכם כאמור. מועד הפינוי לא נקבע בהסכם הפינוי כמועד בעל תאריך ספציפי ידוע, והוא למעשה אירוע בלתי ודאי החיצוני לחוזה, ותלוי קודם כל בהתנהלות התובעת עם הבעלים, ובהמשך במתן הודעה מתאימה לנתבעת, ובהתנהלות הצדדים לחוזה (גבריאלה שלו, דיני חוזים- החלק הכללי, עמ' 467-0468 (2005)).
55. אי התקיימות תנאי מתלה מובילה לבטלות החוזה, בהתאם לסעיף 29 לחוק החוזים (החלק הכללי), התשל"ז- 1977 (להלן: "חוק החוזים"). בנוסף, כאשר התנאי המתלה אינו מתקיים בזמן שנקבע לכך בחוזה, או אם אינו מתקיים בזמן סביר, גם אז החוזה פוקע ומתבטל אוטומטית (ע"א 4445/10 ישיבה וכולל אבן חיים נ' חברת צמרות המושבה [פורסם בנבו] (5.9.12) עמ' 13 לפסה"ד). הנתבעים טוענים כי במקרה הנוכחי, לא נחתם הסכם שכירות בין התובעת לבעלים ולכן לא התקיים התנאי המתלה, ומשכך, הסכם הפינוי בטל או פקע מאליו. טענה זו תתברר תחילה.
56. ככל שייקבע שהסכם הפינוי בתוקף, יהיה מקום לדון בקביעות שבהסכם זה. מאחר שהסכם הפינוי אינו נוקב במועד ספציפי לפינוי, מדובר בהסכם חסר ולאקוני, אשר על בית המשפט להשלימו, על ידי קביעה מהו הזמן הסביר שהתנאי צריך להתקיים, היינו למסירת הודעת התובעת על כך שגובשו על ידה הסכמות מול הבעלים, שאז מועד הפינוי צריך להיות תוך 60 יום. הדרך לקביעה זו היא על ידי בחינה מהו הזמן הסביר שהיו קובעים הצדדים בעצמם, באופן הקרוב ביותר, עד כמה שניתן, לאומד דעת הצדדים בזמן אמת. בעניין זה כבר נקבע כי כאשר: "אין ההסכם קוצב תקופה להתקיימות התנאי המתלה... חלה ברירת המחדל הקבועה בסעיף 29 לחוק החוזים ולפיה בהיעדר תקופה הקבועה בחוזה להתקיימות התנאי עליו להתקיים בתוך זמן סביר מיום כריתתו ואם לא התקיים- מתבטל החוזה." (ע"א 4075/06 אפרים גליקמן נ' יצחקי איזיבצקי [פורסם בנבו] (18.2.10) עמ' 10 פסקה 8 לפסה"ד, להלן: "עניין גליקמן").
57. כמו כן נקבע, כי גם אם הזמן הסביר חלף, הצדדים יכולים להסכים ביניהם על המשך קיום חוזה, והארכת המועד להתקיימות התנאי המתלה, אם רצונם בכך (דניאל פרידמן ונילי כהן, חוזים (כרך ג') עמ' 44 (2003)). על כן, תתברר התנהלות הצדדים, ממנה ניתן יהיה ללמוד אם הוסכם על המועד לפינוי, ואם המועד להתקיימות התנאי המתלה הוארך בהסכמה, וזאת גם בנסיבות בהן אובייקטיבית ניתן לקבוע שהזמן הסביר חלף (ע"א 10064/06 גיאו-בר (92) הנדסה אזרחית בע"מ נ' אהרון ריבלין [פורסם בנבו] (21.2.13) עמ' 14- 15).
58. להלן יידונו השאלות המפורטות לעיל.
התקיימות התנאי המתלה
59. כאמור, התנאי המתלה בהסכם הפינוי קובע כי על הנתבעת לפנות את הבניין "עד לא יאוחר מ- 60 ימים מהמועד בו הודיעה לו סוויצ' אפ כי חתמה עם הבעלים על הסכם שכירות ביחס למושכר".
60. התובעת טוענת כי בתאריך 29.1.20 היא שלחה לנתבעת את מכתב הפינוי, שבו היא מודיעה לה שבינה ובין הבעלים גובשו הסכמות על שכירות הבניין, ועל כן, על הנתבעת לפנות את הבניין תוך 60 ימים, עד יום 1.4.20. במענה לכך, הודיע אלעד, הנתבע, לתובעת, בהודעה כתובה ביישומון הווטסאפ, כי הוא אינו מעוניין לעזוב את הבניין, וכי הוא כבר הודיע לתובעת שהוא עומד על ביטול הסכם הפינוי עוד ביום 1.1.20, ולכל המאוחר ב- 15.1.20. לטענת התובעת, אי הפינוי של הבניין על ידי הנתבעת, מהווה הפרה בוטה וברורה של הסכם הפינוי, מבלי שהנתבעת שלחה לתובעת קודם לכן הודעת ביטול כדין.
61. מנגד, הנתבעים טוענים, כי התנאי המתלה הקבוע בהסכם הפינוי כלל לא התקיים, שכן התנאי מחייב להציג הסכם שכירות חתום בין התובעת לבעלים, בעוד שהסכם כזה לא נחתם. לכן הסכם הפינוי פקע מתוקפו ולא ניתן היה לדרוש מהנתבעת לפנות את הבניין.
62. אינני מקבלת את טענת הנתבעים. כפי שיפורט, הסכם הפינוי הופר על ידי הנתבעת עוד לפני שהתקיים התנאי המתלה, שכן עוד קודם למועד משלוח מכתב הפינוי על ידה ב- 29.1.20, ולפחות ב- 15.1.20, אלעד, הנתבע, כבר הפר את הסכם הפינוי. הפרה זו התבטאה בכך שאלעד הודיע לאורן שליט בהודעת ווטסאפ שהוא אינו ממתין עוד לגיבוש הסכם שכירות בין התובעת לבעלים, שהוא מפרסם את הבניין כמועמד להשכרה, וכי הוא אינו מעוניין לפנות את הבניין. כאשר התובעת שלחה לנתבעת את מכתב הפינוי בתאריך 29.1.20, הנתבעת כבר התקשרה בהסכמים חדשים לשכירויות משנה של הבניין. ממילא כבר לא ניתן היה עוד לפנות את הבניין כשיש לנתבעת שוכרי משנה חדשים ולא ניתן להוציא את הסכם הפינוי לפועל.
63. אין אפוא רלוונטיות יותר למכתב הפינוי, שבו ההודעה על גיבוש הסכמות בין התובעת לבעלים, כיוון שמועד הפרת ההסכם על ידי הנתבעים הוא שהקים לתובעת את עילת התביעה, והוא שעצר את האפשרות להמשיך בהשתלשלות התקינה של מהלך הדברים, שהיה אמור להיות ביצוע הסכם הפינוי. הפרה זו של הסכם הפינוי על ידי הנתבעת התרחשה עוד לפני משלוח הודעת הפינוי על ידי התובעת. משכך, אין בסיס לטענת הנתבעת שהסכם הפינוי כלל לא נכנס לתוקף. הסכם הפינוי היה גם היה בתוקף בעת שהופר על ידי הנתבעת. משלוח מכתב הפינוי במועד מאוחר יותר, בין אם הצריך רק הודעה על גיבוש הסכמות ובין הצגת הסכם חתום (דבר שאינו מופיע בהסכם הפינוי), אינו משנה את העובדה שבכל מקרה הסכם הפינוי כבר הופר קודם לכן על ידי הנתבעת.
64. כפועל יוצא מכך, אין לקבל את טענת הנתבעים, לפיה דרישת התובעת לפנות את הבניין מהווה עוולה של גרם הפרת חוזה השכירות בין הנתבעת לבעלים, ותרמית הדוחפת את הנתבעת להפרת את הסכם השכירות אליה הייתה כבולה עם הבעלים. הנתבעת היא שהודיעה בעצמה לתובעת על ביטול הסכם הפינוי עוד קודם להודעת הפינוי. ממילא הנתבעת לא פעלה להפרת הסכם השכירות בינה לבין הבעלים, כך שאין ממש בטענות אלו.
65. לאור האמור, טענת הנתבעים לבטלות או פקיעת תוקף הסכם הפינוי בשל אי התקיימות התנאי המתלה, נדחית.
מצג התובעת – האם מצג שווא
66. התובעת טוענת כי מאחר שהיה קיים הסכם שכירות קודם בנכס המקביל בינה ובין הבעלים, החתימה על הסכם השכירות בינה ובין הבעלים בבניין נשוא התביעה הייתה אמורה להיות מהירה, אולם חלו עיכובים וקשיים, בין היתר בשל האנטנה שהתגלתה על גג הבניין, ששוכרת המשנה המיועדת סירבה לקבלה. התובעת טוענת כי שלחה את הודעת הפינוי לנתבעת ב- 29.1.20 תוך זמן סביר ממועד החתימה עם הנתבעת על הסכם הפינוי ב- 19.11.19.
67. הנתבעים טוענים שבמסגרת המשא ומתן לקראת החתימה על הסכם הפינוי, התובעת יצרה מצג שווא, בתרמית ו/או בהטעיה מכוונת, לפיו גיבוש הסכם השכירות בינה לבעלים יהיה מהיר, בשל קיומו של הסכם על הנכס המקביל. התובעת לא גילתה שהיא מתכוונת לנהל משא ומתן על תנאי הסכם השכירות, ואין לה כוונה לחתום עליו כמות שהוא. התובעת לא נתנה ביטוי לאנטנה, עליה כבר ידעה במועד החתימה על הסכם הפינוי, ולידיעתה שג'יי-פרוג אינה מסכימה לשכירות משנה בעטיה; התובעת לא גילתה שהיא מעוניינת לגבש הסכם לשכירות משנה בנוסף להסכם שכירות מול הבעלים; התובעת לא ציינה שללא שוכר משנה, היא תהיה חייבת לקבל את אישור מועצת המנהלים של התובעת להמשיך בגיבוש הסכם שכירות מול הבעלים בלבד, ובהעדר האישור, למעשה הסכם הפינוי נחתם בחוסר סמכות.
משכך, ומאחר שההתקשרות בהסכם הפינוי הייתה מבוססת על מצג שווא, פטורים הנתבעים מכל פיצוי.
68. מהראיות שלפניי עולה, כי לתובעת אכן הייתה כוונה רצינית להסתמך על הסכם השכירות הקודם שהיה לה עם הבעלים בנכס המקביל, כבסיס להסכם השכירות עם הבעלים בבניין. נציגי התובעת, אורן שליט ותום קדוש, אמרו כך לאלעד בפגישתם ב- 27.10.19 (עמ' 168 שו' 7 לראיות הנתבעים), ואישרו את הדבר בעדותם בבית המשפט (ראו למשל עדות תום קדוש עמ' 55 שו' 38 והלאה לתמלול פרו' מ- 22.3.23). נציגי התובעת לא אמרו את הדברים רק לאלעד, הנתבע, כדי להביאו להתקשר בהסכם עמם, אלא גם בעת המשא ומתן שניהלו עם הבעלים ועם ג'יי-פרוג.
69. כך למשל, בתאריך 25.9.19, כחודשיים לפני החתימה על הסכם הפינוי עם הנתבעת, כתב תום קדוש, סמנכ"ל הכספים של התובעת, במייל לנדב גזית, נציג מטעם ג'יי-פרוג, שהוא מצרף למייל את טיוטת הסכם שכירות המשנה שיש לתובעת עם שוכרי משנה בנכס המקביל, ברחוב עמינדב 21, וכתב: "על מנת לייעל את התהליך צירפתי הסכם שכירות ראשי מול בעל הנכס + נספח רשימה של השכירות של הנכס עמינדב 21 הנכס הצמוד להשכלה 3... מסמכים אלו כבר נחתמו מול בעל הנכס עבור עמינדב 21 הפרויקט שלנו הצמוד שביקרתם בו. במקביל ועל בסיס המסמכים מעמינדב 21 אנחנו מתקדמים מול בעל הנכס על הסכם שכירות ראשי + רשימה+ תסריט המושכר... עבור ההשכלה 3, כמובן לא יהיו שינויים מהסכם הדוגמא שצירפתי לכם שיפגעו בזכויות שלכם..." (עמ' 3- 4 נספח ב' לתצהירו של עו"ד קרמר, מטעם התובעת).
70. בנוסף, בתאריך 28.11.19, כתב עו"ד יואב קרמר, עורך הדין של התובעת, לנציג הבעלים, שהוא עבר על המסמכים שנשלחו אליו וכי: "ממה שאני הבנתי- לא אמור להיות הבדל בין הסכמי השכירות הישנים לבין ההסכם החדש, כל עוד נמשיך בעקרון אשר לפיו בשטח בו יש שוכר משנה- סוויצ אפ יכולה לקיים את התחייבויותיה כלפי הבעלים- באמצעות שוכר המשנה..." (עמ' 4 נספח א' לתצהירו של עו"ד קרמר מטעם התובעת, ההדגשה אינה במקור).
71. מהאמור ניכר כי נציגי התובעת הסתמכו בפועל על ההסכמים הקודמים, כפי שנאמר לאלעד, הנתבע, וכי היה אינטרס כולל של הצדדים לייעל את תהליך גיבוש ההסכמות ולקדמו כמה שיותר מהר. לא היה בכך, אפוא, מצג שווא מצד התובעת.
72. העובדה שהתובעת התנהלה ברצינות ובמהירות ככל שניתן היה, עלתה אף היא היטב במהלך התקופה לפני ואחרי החתימה על הסכם הפינוי.
73. עובדה זו עלתה למשל בהודעה שקיבל אלעד, הנתבע, ממר דני גולוב, מתווך נדל"ן שעבד גם איתו וגם עם התובעת (עדות דני- עמ' 78 שו' 34 והלאה לתמלול פרו' מ- 23.3.23), ואשר היה "איש סודו" של אלעד, כפי שאלעד הגדירו (עמ' 161 שו' 19 לראיות הנתבעים).
דני המתווך שלח לאלעד את ההודעה בתאריך 6.10.19, בעיצומו של המו"מ לכריתת הסכם הפינוי, בה הוא הודיע לאלעד שנציגי התובעים מחוייבים מאד לעסקה: "מעדכן אותך שדיברתי עם אורן (אורן שליט, נציג התובעת, שס"מ) ... הם בפנים בתוך הסיפור, מחוייבים, הולכים על זה בכל הכוח... הם רוצים לעשות את הדברים מסודר, אבל הם בכל הכוח על זה. ואני מכיר אותם מעסקה אחת או שתיים, כשהם מחליטים משהו, הם הולכים על זה. אז יצא קצת עקום, וקצת עיכובים, וכאלה, אבל הוא אמר לי "אתה יכול להגיד לאלעד שיהיה רגוע, אנחנו בתוך זה, ואנחנו בענייני אילוצים, כדי לעשות את זה כמו שצריך". אבל הם בתוך זה לגמרי" (עמ' 140 לראיות הנתבעים). דני חזר על דברים אלו גם בעדותו (עמ' 81 שו' 33, עמ' 82 שו' 12 לתמלול פרו' מ- 23.3.23).
74. הודעה קולית נוספת, מתאריך 24.11.19, כחמישה ימים לאחר החתימה על הסכם הפינוי, השאיר דני המתווך לאלעד הנתבע, ובה הוא אומר לו: "תשמע, אתה צריך להפעיל לחץ על דמרי, סוויצ' אפ, הם עובדים בקצב של סטארט אפ, אני סגרתי איתם עכשיו עסקה, בשבוע וחצי מאפס עד מאה. פה דימרי, זה מה שמאט את הקצב, אתה חייב... זה אצלם, אתה חייב לשבת עליהם. סוויצ' אפ כבר יש להם כבר כמעט לקוח שכנראה סגור. הם, הקצב שלהם זאת לא הבעיה" (עמ' 141 לראיות הנתבעים). כלומר, התובעת מקדמת את העסקה מהר ככל שהיא יכולה, ודווקא הבעלים (דמרי) הם אלו שמאטים את ההתקדמות.
75. יודגש, כי דני הוא עד נייטרלי, שאין לו נגיעה ישירה לתוצאות ההליך. לכן יש לדברים שאמר בזמן אמת ולהתרשמותו מפעולות התובעת, עליהן חזר גם בעדותו, משקל רב. כך גם גיא סופר, נציג הבעלים, אשר העיד גם הוא שהתרשם שהתובעת רצתה מאד לקיים את העסקה (עמ' 68 שו' 25 לתמלול פרו' מ- 23.3.23). לפיכך, טענת הנתבעים, כאילו כוונת התובעת הייתה לקדם את העסקה במהירות וברצינות הייתה מצג שווא, אינה מבוססת.
76. אני מקבלת, על כן, את טענת התובעת כי היא הסתמכה על ההסכמים שנחתמו בינה ובין הבעלים בנכס המקביל, וכי התכוונה להתקשר בהסכם הפינוי עם הנתבעים ברצינות ובמהירות.
77. אינני מקבלת את טענת הנתבעים, שניהול משא ומתן עמם על בסיס ההסכמים על הנכס המקביל, מהווה מצג שווא. עצם קיומו של משא ומתן אינו מפתיע, אלא לגיטימי וצפוי (ראו עדות יוני פורת, מנכ"ל התובעת, עמ' 12 שו' 24 לתמלול פרו' מ- 22.3.23, וכן עדות אורן שליט, עמ' 22 שו' 18, עמ' 28 שו' 33 לתמלול פרו' מ- 23.3.23).
אלעד, הנתבע, ידע היטב שהנכס הקודם והבניין נשוא המחלוקת אינם זהים ויתכן שתידרשנה התאמות מסויימות בהסכמים, וכי ההסכמים על הנכס המקביל הם רק התשתית לגיבושו של הסכם שכירות חדש המותאם לבניין הנוכחי (ראו גם עדות גיא סופר, עמ' 71 שו' 21 לתמלול פרופ' מ- 23.3.23). כמי שבעצמו חתם על הסכם שכירות דומה ומכיר ויודע היטב מה כרוך בכך,
אלעד היה חייב לקחת בחשבון שינוהל משא ומתן בין הצדדים, ולא מדובר בעניין מפתיע או מוסתר על ידי התובעת אלא בסיסי, כפי שהוא גם אמר למנהלי התובעת ב- 27.10.19- "ברור שהעסקה צריכה לעשות לכם שכל..." (עמ' 159 לראיות הנתבעים). משא ומתן זה גם לא גרם לעיכוב משמעותי, אלא התנהלות הבעלים וקיומה של האנטנה על הגג (ראו דברי המתווך דני לאלעד ב- 28.11.19 , כשבוע לאחר החתימה על הסכם הפינוי, שאמר שכל שנותר בגיבוש ההסכמות בין התובעת לבעלים הוא "רק לתקן מ- 10 שנים ל- 20 שנה וזהו ושהכדור אצל אסנת... והיא ישנה בעמידה" (עמ' 98 בראיות הנתבעים)).
78. אינני מקבלת את טענת הנתבעים, לפיה אי הבהרת הבעייתיות בקיומה של האנטנה בבניין מהווה מצג שווא. נכון שהתובעת ידעה על קיומה של האנטנה עוד לפני שחתמה על הסכם הפינוי. ידיעה זו עולה במובהק מהודעות ווטסאפ שכתב תום קדוש, סמנכ"ל הכספים של התובעת, לגיא סופר, נציג הבעלים, בתאריך 23.9.19, כחודשיים לפני החתימה על הסכם הפינוי. תום כתב: "יש אנטנה על ההשכלה... אפשר להעיף אותה? או אישור כלשהו שזה אפס קרינה?" גיא השיב: "כן, אפשר לקבל אישור של הקרינה". ותום ממשיך: "מה המשמעות של להיפטר מהאנטנה? הלקוח רוצה להתקדם איתנו...". ההתכתבות המשיכה למחרת, כאשר תום כתב לגיא כך: "חייב לגבי האנטנה פתרון. הלקוח לא יכנס עם זה. הוא יהיה מוכן לשלם אפילו כסף. חייב פתרון לזה, בטוח יש פתרון כספי. הוא אומר שגם בנתניה אצלכם היה את אותו הסיפור. כולם רוצים להתקדם רק מחכים לכם..." (עמ' 241 לראיות הנתבעים).
עם זאת, באותה מידה לא יכולה להיות מחלוקת שאלעד, ששכר את הבניין לפני התובעת במשך כמה שנים, ידע על קיומה של האנטנה, או היה צריך לדעת עליה. לכן, ספק אם הוא יכול להלין על כך כיום ולטעון שלא ידע על קיומה או שיהיה בה לעכב בצורה כלשהי את המשא ומתן.
79. עוד אינני מקבלת את טענת הנתבעים, לפיה הוסתר מהם שהתובעת מתנה את פינוי הבניין גם בהגעה להסכם שכירות משנה עם ג'יי-פרוג, ולא רק בהסכם שכירות מול הבעלים. גם אם הדבר היה אולי נכון בשלב ראשון, כאשר הייתה שאיפה לגבש עסקת "בק טו בק" (עסקת back to back) נטולת סיכונים (ראו עדות תום קדוש, עמ' 68- 69 לתמלול פרו' מ- 22.3.23), בהמשך, כאשר הבינה התובעת כי לא ניתן לגבש הסכם לשכירות משנה עם ג'יי-פרוג בגלל האנטנה, היא החליטה להמשיך בגיבוש הסכם שכירות מול הבעלים בלבד, מבלי לגבש במקביל גם הסכם לשכירות משנה (ראו עדות יוני פורת, עמ' 3 שו' 23- 25, ועמ' 4 שו' 8- 9, שו' 14- 15 לתמלול פרו' מיום 22.3.23).
לא בכדי לא נקבע בהסכם הפינוי תנאי מתלה נוסף המחייב גם גיבושו של הסכם לשכירות משנה. התובעת שמרה לעצמה את האפשרות לא לגבש הסכם כזה, גם אם במהלך תחילת התקופה, פעלה כדי לגבשו.
80. לא ניתן גם לקבל את טענת הנתבעים, שהסכם הפינוי נחתם על ידי התובעת בחוסר סמכות, רק בגלל שניתן אישור מועצת המנהלים להמשך המגעים להסכם השכירות מול הבעלים ללא הסכם לשכירות משנה. אין לטענות אלו כל תימוכין בראיות. מלבד הקביעה לעיל שגיבוש הסכם לשכירות משנה לא היה תנאי בהסכם לפינוי הבניין, תום קדוש העיד שהסכם הפינוי עם הנתבעת לווה על ידי פתאל ואושרה על ידה (עמ' 52 שו' 30 לתמלול פרו' מ- 22.3.23). עו"ד קרמר העיד שהחתימה עם פתאל הייתה בלילה שבין 23.10.19 ל- 24.10.19, כמה ימים לפני החתימה על הסכם הפינוי עם הנתבעת, וש"כל נכס וכל עסקה נבדקו בציציות ונבחנו בעין מיקרוסקופית" (עמ' 46 שו' 3 והלאה לתמלול פרו' מ- 22.3.23). טענת הנתבעים לחוסר סמכות נטענה, אפוא, בעלמא. מכל מקום, אין לכך רלוונטיות להסכמות הנתבעים להתקשר בהסכם הפינוי, ולכן אין בכך כדי להוות מצג שווא מצד התובעת כלפי הנתבעים בכל הנוגע לתנאיו של הסכם הפינוי.
81. לסיכום האמור, אלעד אינו יכול לטעון כנגד הנתבעת לתרמית. אלעד היה צריך לדעת על מה הוא חותם, ומרגע שחתם- אינו יכול עוד לטעון כנגד ההסכם, ואם לא הבין, אין לאלעד אלא להלין על עצמו, על כך שנמנע מקבלת ייעוץ משפטי, על אף שהוא אינו איש נדל"ן (עמ' 5 שו' 34 לתמלול מ- 11.5.23 של פרו' מ- 26.3.23), ועל אף שאינו עורך דין ולא משפטן (עמ' 26 שו' 26 שם). אלעד העיד שהיה לחוץ כלכלית, ולכן היה מעוניין להפסיק את הסכם השכירות שלו מול הבעלים ולהגיע להסכם בו התובעת תחליף אותו כשוכרת, ומטעם זה חתם על הסכם הפינוי במהירות האפשרית (שם).
82. לאור האמור, אינני מקבלת את טענת הנתבעים שהסכם הפינוי מבוסס על מצגי שווא של התובעת. ממילא גם נדחית הטענה כי מצג התובעת מהווה תרמית ו/או הטעייה, טענה שלא הוכחה כלל. משכך, אינני מקבלת את הטענה כי הסכם הפינוי בטל או כלל לא נכרת בין הצדדים.
מהו זמן סביר לגיבוש הסכם השכירות בין התובעת לבעלים
83. משנקבע כי הסכם הפינוי בתוקף, וכי הוא לא נכרת על בסיס הטעייה, תרמית או מצג שווא, ייבחן להלן מהו המועד שנקבע, או שהיה הסביר, לקיומו של ההסכם.
84. על פי הסכם הפינוי, מועד הפינוי הוא "עד לא יאוחר מ- 60 ימים מהמועד בו הודיעה לו סוויצ' אפ כי חתמה עם הבעלים על הסכם שכירות ביחס למושכר". בהסכם הפינוי לא נקבע מועד ספציפי לפינוי הבניין ולא נקבע מהו המועד למתן ההודעה לנתבעת על קיום הסכם שכירות בין התובעת לבעלים. מועד זה נותר חסר ו"פתוח", ללא תאריך נקוב. לפיכך, לבית המשפט הסמכות להיכנס בנעלי הצדדים, לפרש את ההסכם בהתאם לאומד דעתם בזמן ההתקשרות, ולהשלים בהסכם את הפרטים החסרים בו.
במילים אחרות, על בית המשפט לקבוע תוך כמה זמן ממועד החתימה על הסכם הפינוי היה על התובעת להודיע לנתבעת כי גיבשה הסכם השכירות בין התובעת לבעלים.
א- הזמן הסביר- המסגרת הנורמטיבית
85. הכרעה במחלוקת הנוגעת לזמן הסביר מחייבת בחינת נסיבותיו הקונקרטיות של המקרה, תוך בחינת התנהלות הצדדים במהלך המשא ומתן לגיבושו של הסכם הפינוי. בעניין זה כבר נקבע כך:
"השאלה האם חלף הזמן הסביר להתקיימותו של התנאי המתלה נבחנת על פי הנסיבות הקונקרטיות של המקרה ובהתאם לתוכן החוזה, לכוונת הצדדים כפי שהיא משתמעת מן האמור בו, וכן מהתנהגות הצדדים לאחר חתימתו (ראו: ע"א 6018/03 אוליאור נ' מסר א.א.ייזום וניהול נכסים בע"מ, פסקה 21 ([פורסם בנבו], (21.1.2007)...)" (עניין גליקמן הנ"ל, שם).
ראו גם: ע"א 1581/98 חברת נתיבי איילון בע"מ נ' בשורה ייזום וקידום פרוייקטים בע"מ, פ"ד נד(4) 209, 217 (2000); דניאל פרידמן ונילי כהן, חוזים (כרך ג') 54- 55 (2003).
86. ועוד נקבע בעניין אוליאור הנ"ל (עמ' 17 פסקה 21 לפסה"ד), כך:
"כידוע, סבירות הזמן קשורה באופן הדוק לנסיבותיו של המקרה הקונקרטי, והיא משתנה ממקרה למקרה בהתאם לתוכן החוזה ולכוונת הצדדים כפי שהיא משתמשת מהאמור בחוזה ומהתנהגותם לאחר חתימתו. יפים בהקשר זה דברי השופט בך בפרשה אחרת:
"הזמן הסביר לביצוע תנאי החוזה איננו מונח סטאטי, הנקבע על פי מה שנראה בעיני הצדדים באופן מודע כהערכה סבירה בעת חתימת החוזה.
סבירות הזמן עשויה להשתנות עקב התפתחויות המתרחשות לאחר חתימת החוזה ועקב התנהגותם של הצדדים עצמם (ע"א 464/81 מפעלי ברוך שמיר חברה לבנין ולהשקעות בע"מ נ' הוך, פ"ד לז(3) 393, 401 (1983))".
ראו לעניין זה גם - גבריאלה שלו, דיני חוזים- החלק הכללי, לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי, 484 (2005)).
87. על בסיס האמור יידונו להלן טענות הצדדים.
ב- טענות הצדדים בתמצית
88. התובעת טוענת כי המועד לפינוי לא הוסכם ולא הוארך, והתנהלותה הייתה בתוך מסגרת הזמן הסביר לכתחילה, ואף במהירות. הזמן הסביר הנדרש לגיבוש הסכם השכירות בבניין דומה לבניין נשוא המחלוקת הוא לכל הפחות 3 החודשים ועד שנה. מרבית עדי התביעה טענו לכ- 6 חודשים בממוצע. מאחר שהתובעת כבר שכרה את הנכס המקביל מהבעלים, היא חשבה שגיבוש הסכם השכירות הנוסף יהיה מהיר יותר ובקלות. עם זאת, בשל הימצאות אנטנה סלולרית על גג הבניין, וסירוב ג'יי-פרוג לשכור בשכירות משנה את הבניין בגלל האנטנה, נוצר קושי מהותי לגיבוש מערכת ההסכמים הכוללת, של הסכם שכירות עם הבעלים והסכם שכירות המשנה עם ג'יי-פרוג, והם התעכבו בפועל הרבה מעבר לצפי המקורי. ועדיין, למרות הקשיים, התובעת שלחה את מכתב הפינוי ביום 29.1.20, חודשיים ועשרה ימים בלבד לאחר החתימה על הסכם הפינוי ביום 19.11.19. מכאן שהתובעת פעלה תוך זמן סביר ואף מהיר לקיום התנאי המתלה. אלא שפחות מחודשיים לאחר החתימה על הסכם הפינוי, הנתבע כבר הפר את ההסכם, פרסם את הבניין והשכירו לאחר, באופן שלא איפשר עוד את הוצאת הסכם הפינוי לפועל.
89. מנגד, הנתבעים טוענים שמועד הודעת הפינוי היה צריך להיות עוד ב- 1.1.20. מועד זה הוסכם על ידי הצדדים בעל פה, גם אם לא נכתב בהסכם הפינוי, והוא מתיישב עם הזמן הסביר שהציגה התובעת לגיבוש הסכם שכירות מהיר בינה ובין הבעלים. בתאריך 1.1.20 הוסכם לטענתם על הארכת המועד למתן הודעה על פינוי הבניין בשבועיים. ואולם, גם בחלוף שבועיים, לא שלחה התובעת את הודעת הפינוי. בעקבות כך, חלף הזמן הסביר לביצוע הסכם הפינוי. מטעם זה, ביקש אלעד, הנתבע, מנציג התובעת, אורן שליט, לקבל מהתובעת מכתב לביטול הסכם הפינוי. אורן השיב לו שהוא דואג לכך ומבין אותו. מכאן טוענים הנתבעים, שהסכם הפינוי אכן בוטל ב- 15.1.20, ועל בסיס הסכמת התובעת לביטול הסכם הפינוי, פעל אלעד להשכרת קומה בבניין בשכירות משנה.
90. כדי לבחון מהו הזמן הסביר להודעה על גיבוש הסכם שכירות בין התובעת לבעלים, ובכדי לבחון האם הוסכם על ה- 1.1.20 כמועד למתן הודעת הפינוי, תיבחן להלן התנהלות הצדדים במהלך המשא ומתן לכריתת הסכם הפינוי, וכן לאחר כריתתו. כמו כן, תתברר השאלה מדוע לא נכתב בהסכם הפינוי במפורש שמועד הפינוי הוא ב- 1.1.20, כטענת הנתבעים, הכל כדלקמן:
ג- אי קביעת מועד מוגדר לפינוי בהסכם
91. אלעד, הנתבע, העיד וטען לכל אורך הדרך, כי הוא היה לחוץ כלכלית, בשל כך שנדרש לשלם את הוצאותיו כשוכר של הבניין, והיה מעוניין מאד לסיים הסכם זה ולעזוב את הבניין בהקדם האפשרי. קשה להבין, אפוא, מדוע נותר הסכם הפינוי "פתוח" דווקא בנושא מועד הפינוי, שהיה כל כך אקוטי עבור אלעד. ואולם מההתכתבויות שצורפו לראיות הצדדים, עולה בבירור שאלעד הוא זה שהיה מעוניין לא לכתוב תאריך מוגדר בהסכם הפינוי, והוא זה שניסח, יחד עם תום קדוש, סמנכ"ל הכספים של התובעת, את התנאי המתלה בהסכם הפינוי, במקום לנקוב במועד ספציפי לפינוי. במיוחד לא נכונה טענתו של אלעד שהצדדים הסכימו בעל פה על פינוי ב- 1.1.20, אשר ממילא גם לא נכתב בשום מקום. אפרט:
92. לראיות הצדדים צורפו התכתבויות בין אלעד, הנתבע, למנהליה השונים של התובעת. התכתבויות אלו מתחילות בסוף חודש יולי 2019 וממשיכות עד פברואר 2020. הן בהתכתבויות והן במסגרת המשא ומתן שהיה לפני החתימה על הסכם הפינוי, שנחתם ביום 19.11.19, נדונה בין היתר שאלת מועד פינוי הבניין.
93. כך למשל, ביום 22.9.19, כחודשיים לפני החתימה על הסכם הפינוי, כתב אלעד לאורן שליט, נציג התובעת: "אם התשובה תהיה חיובית (על סכום התמורה עליו דובר- ביאור שלי, שס"מ) כנראה שנוכל לעמוד בתאריך היעד של ינואר 2020". אורן השיב לאלעד- "בוקר טוב, על זה..." (עמ' 123 לראיות הנתבעים).
94. בתאריך 10.10.19 התקיימה שיחה טלפונית בין אלעד, הנתבע, לאורן שליט, בה התנהל מו"מ לגבי תנאי ההסכם. בין היתר, אלעד ציין שם שהוא "רוצה" לצאת מהבניין עד ה- 1.1.20, וטוען שהזמן פועל לרעתו (עמ' 132 שו' 24 לראיות הנתבעים). אלא שאורן השיב לו: "...אני לא רואה סיבה שזה לא יתקיים, כן? אבל יכול כאלה הדברים, דברים האלו לא מפתיע שהם קורים כל מיני אה, צצים דברים באוויר.." (שו' 24 שם). כלומר, על אף שאלעד ביקש לקבוע את תאריך הפינוי ב- 1.1.20, השיב לו אורן שליט שהדבר אפשרי, אולם הוא אינו ודאי, וישנם כל מיני דברים שיכולים לצוץ.
95. בתאריך 14.11.19, כחמישה ימים לפני החתימה על הסכם הפינוי, כתב אלעד, הנתבע, לתום קדוש, סמנכ"ל הכספים של התובעת, שהוא לחוץ בזמן וככל שימשיך העיכוב, יתכן שהעסקה לא תשתלם לו (עמ' 176). עוד באותו יום כתב תום קדוש לאלעד: "אין בעיה, מוסכם אכן 100 אלף פינוי, רק עניין של ניסוח משפטי זריז. מה התאריך שאתה מפנה את הנכס?" (עמ' 177).
בהמשך ההתכתבות מאותו יום, שאל תום קדוש את אלעד- "מבחינתך 1.1.20 תאריך עזיבה?". ואלעד השיב- "הכל תלוי במהירות של ההסכם. התוכנית המקורית היא 1.1.20 אבל בקצב הזה... אני צריך אישור מדמרי (הבעלים- ביאור שלי, שס"מ) שאתם מקבלים את הבניין as is ואני משוחרר מכל ההתחייבויות העתידיות עד ליום העזיבה וכו'. כשאדע שזה סגור אוכל להתקדם. בינתיים אני באוויר". (עמ' 180 לראיות הנתבעים).
רואים אפוא, כי אלעד עצמו לא התחייב וגם לא היה יכול להתחייב על התאריך 1.1.20 כמועד ודאי לפינוי, שכן, כפי שגם כתב, הוא לא היה יכול להתחייב שעד אותו מועד הוא ישוחרר על ידי הבעלים מהתחייבויותיו כשוכר, דבר שכלל אינו תלוי ואינו בשליטת התובעת.
96. בתאריך 18.11.19, יום לפני החתימה על הסכם הפינוי, התקיימה שיחת טלפון בין אלעד, הנתבע, ותום קדוש, סמנכ"ל הכספים של התובעת. השיחה הוקלטה ע"י אלעד ותימלולה הוגש (עמ' 199 לראיות הנתבעים). השיחה נסובה, בין היתר, סביב התמורה עבור הפינוי וההסכמה להעמידה על סכום של 100,000 ₪. כמו כן דובר על תאריך הפינוי, כאשר אלעד הבהיר שכבר הודיע לדיירי הבניין על כינוסם ב- 26 לאותו חודש, כדי להודיע להם על הפינוי, עקב ההכרח לתת להם הודעה 30 ימים מראש לפני הפינוי. אלעד מבקש בשיחה מתום להגיד לו שהוא ישוחרר ב- 1.1.20 ותום עונה שהוא כבר הגיע להסכמות מסחריות עם הבעלים "ב- 98%, יש איזה עוד איזה פיפס קטן. האינטרס שלנו זהה כי אתה רוצה לקבל את הכסף, אני רוצה שאתה עוד חודש תתפנה" (שו' 23 לעמ' 199 שם). אלעד הציע לתום לבקש מהבעלים מסמך שמשחרר אותו מהחוזה והוסכם שכך יפעלו.
כלומר, בשיחה זו התובעת מעוניינת לגבש הסכמות מלאות מול הבעלים, אך מובהר כי הן עדיין לא הושגו במלואן, ואלעד, הנתבע, מבין שעליו לקבל מסמך מהבעלים כדי שישוחרר מהשכירות בה הוא כבול. כך או כך, על אף רצון שני הצדדים להתמקד במועד פינוי ב- 1.1.20, לא נקבע עדיין מועד לפינוי הבניין, ואין בשיחה זו כל התחייבות על מועד זה.
97. באותו יום, ב- 18.11.19, מודיע תום לאלעד בווטסאפ כך: "בהמשך לשיחה שלנו, אנחנו יישרנו קו ומסכימים על הכל, צריך רק שדמרי ישחרר אותך מההסכם מולם, או שאני חותם מול מה שיותר מהר ויצאנו לדרך ונחתום על ההסכם שלנו, תעדכן אותי אחרי שדיברת איתם הכי מהר שישחררו אותך" (עמ' 183 לראיות הנתבעים).
98. בתאריך 19.11.19, הודיעה אסנת, נציגת הבעלים, לאלעד, שלא ניתן לשחררו מהסכם השכירות לפני שיש לבעלים הסכם שכירות חלופי מול התובעת (עמ' 205 לראיות הנתבעים). אלעד עדכן על כך את תום קדוש טלפונית.
לפיכך, תום קדוש הציע לקבוע תנאי מתלה בהסכם הפינוי, שאמור היה להיחתם בהמשך אותו יום, שאומר "שני דברים מאד פשוטים- שאנחנו חותמים מול דמרי, ואני באמת בכל הכוונה חותם מול דמרי, שאתה מפנה את הנכס" (עמ' 201 לראיות הנתבעים).
אלעד משיב כך: "אני רוצה לפנות עד ה- 01.01, אתם רוצים להיכנס עד ה- 01.01, ודמרי רוצה אתכם עד ה- 01.01, עד כאן הכל בסדר?".
תום מאשר ואלעד ממשיך ומציע כך:
"אז בוא נשנה, במקום תאריך עזיבה, נגיד נגדיר שמיום זה וזה יהיה לנו טווח שבין 30- 60 יום, כי יכול להיות שנרצה חודש עגול, בין 30 ל- 45 יום".
ותום משלים אותו ואומר: "30 – 45 יום מיום מימוש תנאי העסקה".
אלעד מאשר- "בדיוק. מהרגע של השחרור".
ותום מסביר- "...זאת אומרת מהרגע שדמרי משחרר אותך רשמית, יש בין 30- 45 יום... שאתה יוצא מזה. אני חתמתי מולו כמובן."
ואלעד מוסיף: "ואז אני אודיע על תאריך סופי. ברגע שלצורך העניין קיבלנו את האישור, אנחנו מודיעים על התאריך". (עמ' 202 לראיות הנתבעים).
על סמך התכתבות ברורה זו לא ניתן לקבל את טענת אלעד כאילו הוסכם בעל פה בין הצדדים על תאריך פינוי ב- 1.1.20. ההפך הוא הנכון. שני הצדדים ידעו היטב שלא ניתן להתחייב על מועד זה, גם אם שני הצדדים רצו בו. אמינותו של אלעד, שמנסה להכחיש עובדות מפורשות, אף הן שסותרות את טענותיו, מתערערת על כן מאד.
99. הדברים עולים היטב גם לאחר החתימה על הסכם הפינוי בתאריך 19.11.19. באותו יום, ולאחר החתימה, כתב תום קדוש, סמנכ"ל הכספים של התובעת, לאלעד: "תעדכן אחרי שאתה מודיע לדיירים. אנחנו מתקדמים מול דמרי בשיא הכוח" (עמ' 2- נספח ד' לתצהירו של תום קדוש, עמ' 26 לראיות התובעת). אלעד שלח באותו יום מייל לכל מנהלי התובעת, בו כתב: "...רק קחו בחשבון שאני חייב להודיע לדיירים עד יום ג' כדי שאוכל לפנות ב 1 לחודש שזו המטרה, מבחינתי רק תסגרו עקרונית עם דמרי שייתן לי מכתב עקרוני שהוא משחרר אותי ב- 1 לינואר כדי שאוכל להודיע להם אחרת הכל נדחה לכולנו וחבל" (עמ' 1 שם).
מהודעתו זו של אלעד, עולה בבירור שאלעד יודע היטב שאין כל ודאות לפינוי דווקא ב- 1.1.20, וכי הדבר תלוי בגורמים רבים, ובעיקר שיש עדיין הכרח שהתובעת "תסגור עקרונית" עם הבעלים (דמרי), על מנת שהבעלים יסכימו לשחרר את הנתבעת מהתחייבויותיה כשוכרת, ולהכניס במקומה ובנעליה את התובעת. הדבר נכתב במפורש על ידי אלעד. לא מובן כיצד אלעד מנסה לטעון היום אחרת, על אף שטענתו עומדת בסתירה מוחלטת למה שהוא עצמו כתב בזמנו.
100. באותו יום, 19.11.19, כתב אלעד הודעה נוספת, הפעם לאסנת דמרי, נציגת הבעלים, כך: "גם אני, גם סוויצ' אפ (התובעת, שס"מ) וגם אתם מעוניינים שנסיים ב- 1 לינואר והם יכנסו, מה שנשאר זה רק הפן הטכני של החתימה בינכם וברור לי שזה צריך להיות מסודר. אני פשוט חייב להודיע לדיירים עד ה- 26 לחודש שאנחנו יוצאים, כדי לתת להם חודש התראה, אחרת זה דוחה את העזיבה בעוד חודש שפשוט אין לי איך לשלם עליו, ואני ממש ממש רוצה לסיים יפה ובלי חובות אליכם או על הנכס. כל מה שנדרש זה רק לזרז את התהליך שכל הצדדים מעוניינים בו. האם אפשר לעשות השתדלות מצדכם בנושא אם זה לא קשה מדי? סוויצ' אפ אמרו שהם יעשו את הכל הכי מהר מהצד שלהם, כולנו רוצים אותו דבר אחרי הכל...". אסנת השיבה שהם יקדמו את ההסכמים במסגרת לו"ז של עורכי הדין ומשרדם (עמ' 151 לראיות הנתבעים).
הדברים מדברים בעד עצמם. אלעד היה מודע היטב לכך שאין כל ודאות בתאריך של ה- 1.1.20 כמועד בו תודיע לו התובעת על פינוי הנכס, ושהוא זקוק לצורך כך קודם כל לקידום והגעה להסכמות עם הבעלים, והיה ברור לו כי בהחלט ישנה אפשרות שהפינוי יידחה בעוד חודש ("אחרת זה דוחה את העזיבה בעוד חודש" (שם)). בעניין זה אין רלוונטיות להסכם השכירות שהיה בין הנתבעת לבעלים ולמועד סיומו.
101. למעשה, מהתנהלות הצדדים בזמן אמת עולה, כי התנאי המתלה שנכתב בהסכם הפינוי גובש על ידי אלעד, ונועד לשרת את אלעד, אשר רצה שהות מספקת למסור לדיירים, עמם הוא בהסכם שכירות משנה, הודעה מראש על הפינוי.
אלעד הוא איש עסקים עצמאי כבר שנים. הוא טוען אמנם שהוא לא עשה לפני כן עסקאות בהיקף שכירות כה גדול, אלא רק שכר חדר או משרד ולא מעבר. במקרה דנן, היה מדובר בהסכם פינוי, שלטענתו היה הראשון מסוגו עליו הוא חתם (עמ' 27 שו' 4 לתמלול מ- 11.5.23 של פרו' מ- 26.3.23). אף על פי כן, הוא נמנע מלקחת טיפול משפטי צמוד. במהלך עדותו אמנם טען שהיה לו עורך דין יועץ, בריטיינר, אולם הוא לא זכר את שמו, וגם חשבוניות לפיהן הוא שילם לעורך הדין עבור יעוץ לא הוגשו, אף שטען שישנן כאלו.
לכן, אלעד אינו יכול לטעון היום שהתובעת רימתה אותו בכך שלא נרשם בהסכם הפינוי מועד פינוי מוגדר. טענה זו, יש בה עזות מצח, כשרואים שאלעד הוא זה שגיבש וניסח את סעיף הפינוי הלא מוגדר להסכם. אלעד היה גם צריך להתייעץ, להיזהר, ולהימנע מלחתום לבדו על ההסכם, כשהדבר החשוב לו- מועד מוגדר של הפינוי- לא כתוב בו.
אלעד ידע, ולמצער היה עליו לדעת, כי כל עוד מועד הפינוי לא עוגן ונכתב במפורש בהסכם שנחתם על ידי הצדדים, לא יועילו לו כל הודעות הווטסאפ השונות עם כלל הגורמים מטעם התובעת על כוונות או שאיפות בנוגע למועדים כאלה ואחרים.
אלעד אינו יכול לטעון, על כן, שחתם על הסכם הפינוי בגלל שהונו אותו. זו טענה שפשוט אינה נכונה. הוא גם אינו יכול לטעון שחשב שהפינוי יהיה "מיד" או "מהר". הדברים לא נכתבו בשום מקום בהסכם ומונחים אלו גם אינם משפטיים ואינם מוגדרים, אלא מהווים מחשבה או הערכה כללית וסובייקטיבית בלבד.
102. על בסיס האמור, אני דוחה את טענת הנתבעים שהוסכם בין התובעת והנתבעים על מועד פינוי הבניין ב- 1.1.20. לא רק שהטענה לא הוכחה, אלא הוכח ההפך. במפורש לא הייתה הסכמה על פינוי במועד זה, שכן לא היה ידוע אם עד אותו מועד יושגו הסכמות מול הבעלים הן עם התובעת, הן עם הנתבעים.
ד – הזמן הסביר- התנהלות הצדדים
103. מאחר שנקבע שבהסכם הפינוי לא נקבע מועד מוגדר לפינוי הבניין, וכי נוסח זה של ההסכם גובש בהסכמת הצדדים ומרצונם, וגם לא נקבע אחרת בהתכתבויות ובשיחות בין הצדדים, יש לקבוע מהו הזמן הסביר שנדרש לקיום התנאי המתלה בהסכם הפינוי ולגיבוש ההסכמות בין התובעת לבעלים. קביעה זו מושתתת, בין היתר ובעיקר, על נסיבות המקרה והתנהלות הצדדים.
104. גם כאן, ההתכתבויות שהיו בין הצדדים בזמן אמת משקפות היטב את התנהלות הצדדים, המהירות בה ניסו לקדם את גיבוש ההסכמות הנדרשות, והפער בין ציפיותיו של אלעד ובין קצב קידום הדברים על ידי התובעת, אשר גרם בסופו של דבר להחלטת הנתבעים לבקש את ביטול הסכם הפינוי מהתובעת ולהשכיר חלק מהבניין לאחרים.
105. מהתכתבויות אלו עולה כי כבר למחרת החתימה על הסכם הפינוי, בתאריך 20.11.19, פנה אלעד לתום קדוש בבקשה לקדם את גיבוש ההסכמות עם הבעלים (עמ' 192 לראיות הנתבעים). למחרת פנה אלעד לאסנת מטעם הבעלים, באותה בקשה (עמ' 208 שם). בתאריך 22.11.19 וב- 24.11.19 עדכן תום קדוש את אלעד שעדיין לא התקבלה אצל התובעת טיוטת הסכם מהבעלים (עמ' 116, עמ' 192 שם). ב- 24.11.19, פנה אלעד לאסנת, נציגת הבעלים, בדואר אלקטרוני, אך לא נענה (עמ' 211 שם). בתאריך 25.11.19, פנה אלעד במייל נוסף לאסנת והיא השיבה לו שטיוטה ראשונה של הסכם השכירות בין הבעלים לתובעת הועברה באותו יום בין עורכי הדין של הצדדים (עמ' 212 שם). באותו יום אלעד התכתב עם דני, המתווך, והתלונן בפניו שאסנת פועלת "בשנטי" (שורה אחרונה בעמ' 96 שם).
אנחנו רואים את הרצון של אלעד לזרז את ההליכים, ואכן הסביר בהמשך שהיה לחוץ כלכלית, ואולם טענותיו היו לגבי הקצב בו נקטו הבעלים, ולא קצב הפעולה של התובעת.
106. בתאריך 26.11.19, הודיע דני המתווך לאלעד, שאסנת מסרה ששלחה לתום קדוש, את הסכם השכירות עם הבעלים והוא החזיר אותו אליה (עמ' 96 לראיות הנתבעים). תום קדוש אישר את הדברים (עמ' 192 שם).
כלומר, התובעת עברה על טיוטת ההסכם שקיבלה מהבעלים והחזירה אותו לבעלים עם הערות תוך יום אחד בלבד.
107. בתאריך 28.11.19 פנה אלעד לדני המתווך שוב וביקש לבדוק מה קורה. דני השיב לו שתום קדוש לא ענה לו אבל "אורן (אורן שליט- שס"מ) אומר שזה רק לתקן מ- 10 שנים ל- 20 שנה וזהו ושהכדור אצל אסנת... והיא ישנה בעמידה" (עמ' 98 שם). אלעד התייעץ עם דני איך הכי נכון לזרז את אסנת. באותו יום פנה אלעד גם לתום קדוש, שאמר לו שהם מטפלים בחוזה עם הבעלים ומקווה שחתימה תהיה שבוע לאחר מכן (עמ' 193 לראיות הנתבעים). באותו יום התנהל גם מו"מ בין ב"כ התובעת, עוה"ד יואב קרמר, לנציג הבעלים (עמ' 4 נספח א' לתצהירו של עו"ד קרמר מטעם התובעת).
המידע שמסר תום לאלעד, אם כן, היה נכון ומגובה בהתכתבויות בפועל בין עורכי הדין של התובעת והבעלים.
108. בתאריך 1.12.19 פנה אלעד שוב לדני, המתווך, לבירור אם יש חדש. אלעד כתב ששלח מייל לאסנת והיא לא ענתה לו כל היום. דני השיב שלא שמע כלום והציע לאלעד להציף את אסנת בשיחות, הודעות ומיילים. אלעד טען בפנייתו לדני ש"היא כל פעם עונה לי תשובות לקוניות בסגנון הם לא ענו או יש משהו לא סגור. היא לא משתפת אותי" (עמ' 99 לראיות הנתבעים). באותו יום, הודיע תום קדוש לאלעד שעדיין לא נקבע מועד לחתימה (עמ' 116 לראיות התובעת).
109. למחרת, בתאריך 2.12.19, עדכן תום קדוש את אלעד שיש הסכמה על הכל ונשאר סעיף אחרון של תקופת השכירות על הפרק (עמ' 193 לראיות הנתבעים). באותו יום, הלין אלעד בפני תום שהגיעו שוכרים פוטנציאליים של התובעת לבניין ודיברו על שכירת המקום בפני השוכרים הנוכחיים, שנבהלו שמדובר על פינוי הבניין מבלי שהודיעו להם על כך דבר. אלעד טען שהדבר גרם לו לנזק. תום אמר שמדובר בלקוחות שמעוניינים לראות את המקום וכי "אני מאד מתקדם איתם וזה מראה גם כמה אני רציני מול דמרי". הוא הציע שלהבא, תיאום ביקורים מעין אלו יבוצע מול אלעד (עמ' 193 שם, עמ' 117 לראיות התובעת).
110. יומיים בלבד חלפו, וב- 4.12.19 פנה שוב אלעד לדני המתווך (עמ' 100 לראיות הנתבעים), וגם לתום קדוש לבירור ההתקדמות, אך לא נענה (עמ' 194 שם).
111. למחרת, בתאריך 5.12.19 בשעה 9:00 בבוקר לערך, ביקש אלעד מדני המתווך לבדוק מה קורה עם ההסכם, כי תום לא עונה לו (עמ' 100 לראיות הנתבעים). בהמשך אותו יום, בשעה 20:00, עדכן דני המתווך את אלעד וכתב לו: "סוויצ' אפ יכול לקחת עוד שבועיים חתימה" (עמ' 101 שם).
באותו יום, 5.12.19, פנה אלעד גם אל גיא סופר, נציג הבעלים, וביקש לדעת אם יש התקדמות ביחס לאנטנה. גיא השיב- "עובדים על זה" (עמ' 144 לראיות הנתבעים).
עדיין באותו יום, פנה אלעד גם לתום קדוש, סמנכ"ל הכספים של התובעת, וטען כלפיו שהוא "נעלם". תום השיב שהוא חולה, והוא מחכה לבעלים, שפנו לפרטנר בעניין האנטנה, ומכל מקום, תום הבהיר לו שהוא רציני ואף הביא שוכרי משנה לראות את הבניין (עמ' 194 שם).
112. בתאריך 8.12.19 פנה שוב אלעד לגיא סופר, נציג הבעלים, וביקש לדעת אם יש התקדמות מול פרטנר, אך לא קיבל תשובה (עמ' 144 לראיות הנתבעים).
למחרת, ב- 9.12.19, שלח אלעד הודעה נוספת לגיא, ובתשובה, ענה לו גיא שאמורה להתקיים פגישה עם פרטנר לגבי האנטנה (שם). עוד באותו יום פנה אלעד גם לתום קדוש לבירור ההתקדמות ותום השיב שנראה שהעניין מתקדם והוא שולח מודד לשטח (עמ' 194 שם).
113. בתאריך 11.12.19 כתב אלעד לגיא סופר וביקש לדעת איך הייתה הפגישה עם פרטנר. גיא השיב: "לצערי פרטנר דחו את הפגיעה בגלל שמנהל האזור קיבל פריצת דיסק. דחו את הפגישה ליום שני".
בתאריך 16.12.19 פנה אלעד שוב אל גיא ושאל איך הייתה הפגישה, אך לא נענה.
ב- 17.12.19 שלח אלעד הודעה נוספת לגיא, אך לא נענה (עמ' 144 לראיות הנתבעים).
יצויין כי יתכן שהצדדים שוחחו ישירות באותם ימים, וההתייחסות כאן היא להעדר מענה על פי ההתכתבות שהוגשו בלבד.
114. במקביל, בתאריכים 16 ו- 17 לדצמבר פנה אלעד גם לתום קדוש, שעדכן שלא קיבל עדיין אישור על הסרת האנטנה (עמ' 195 לראיות הנתבעים, עמ' 118 לראיות התובעת).
בתאריך 17.12.19 התכתבו שוב אלעד ודני, המתווך. אלעד עידכן שדיבר עם גיא סופר נציג הבעלים, וכי לדברי גיא "...יש בעיה עם האנטנה. פרטנר מחפשים חלופות ותשובה תהיה שני הבא ובינתיים החוזה והכל סגור מול סוויצ' אפ וזה הדבר היחיד שחסר... כרגע הבשורה זה לחכות ליום שני" (עמ' 105 לראיות הנתבעים).
115. בתאריך 19.12.19 חתם תום קדוש על המחאה בסך 117,000 ₪ לפקודת הנתבעת בגין דמי פינוי (נספח ו' לתצהירו של תום קדוש, עמ' 63 לראיות התובעת). עם זאת, ההמחאה לא נשלחה לאלעד, ואין תיעוד כי הוא ידע על כך.
116. החל מתאריך 23.12.19 ועד ל- 1.1.20, הוא המועד שטען אלעד שהיה אמור להיות מועד הפינוי, ישנה התכתבות יומיומית בין הצדדים, בין אלעד לתום קדוש, בין אלעד לדני המתווך, ובין אלעד לאורן שליט. מאותן התכתבויות עולה כי עדיין היו קשיים עם האנטנה, וכי אלעד מתחיל לאבד את סבלנותו ולחשוב אם לחפש שוכר בשכירות משנה.
117. ב- 1.1.20 מתכתב אלעד עם אורן שליט התכתבות קשה ובעייתית, אשר תפורט בהמשך בקשר עם אופן ביטול הסכם הפינוי. הוסכם בין הצדדים להמתין שבועיים נוספים להתפתחויות.
118. אלעד המתין ארבעה ימים וב- 5.1.20 וב- 6.1.20 פנה אל נציג הבעלים, גיא סופר. גיא השיב שיש להפעיל לחץ אצל פרטנר כדי להביא לפתרון סוגיית האנטנה (עמ' 145 לראיות הנתבעים). אלעד התגייס לסייע לעניין. במקביל, ב- 6.1.20 פנה אלעד גם לאורן שליט, מטעם התובעת, וכך גם למחרת, ב- 7.1.20 והציע עזרה בעניין האנטנה (עמ' 128- 129 שם). באותו יום, אלעד ואורן גם שוחחו טלפונית על האנטנה (עמ' 226- 228 שם).
119. ב- 12.1.20 התכתבו יוני פורת, מנכ"ל התובעת, וגיא סופר, נציג הבעלים, גם על האנטנה וגם על מצבו של אלעד, תוך שיוני אומר שם שאלעד לא יחזיק מעמד עד אפריל.
120. ב- 15.1.21 פנה אלעד לאורן שליט, בהתכתבות שמביאה למעשה ל"פיצוץ" בין הצדדים. אלעד טען שבהעדר כל התקדמות, והעדר פתרון לסוגיית האנטנה, הוא מבקש לקבל מאורן מכתב ביטול של הסכם הפינוי. אורן השיב שיפנה בעניין לתום קדוש.
121. שבועיים לאחר מכן, ב- 29.1.20, שלחה התובעת לנתבעת את מכתב הפינוי, בו היא מודיעה לנתבעת כי עליה לפנות את הבניין תוך 60 ימים.
122. הדברים הובאו בפירוט, על מנת להמחיש ולהדגיש עד כמה המאמצים לקדם את הסכם השכירות בין התובעת לבעלים התנהלו באופן אינטנסיבי ויומיומי. אלעד היה הגורם העיקרי שדחף וקידם ופעל בכל כוחו להסיר את המכשולים ולגבש את ההסכמים, אולם גם נציגי התובעת פעלו לכל אורך התקופה מול הגורמים השונים, לקידום הסכם השכירות ככל שעלה בידם, לרבות יוני פורת, המנכ"ל, תום קדוש, שהיה בקשר הדוק עם גיא סופר ועם אסנת, נציגי הבעלים, עו"ד קרמר, ואורן שליט, אשר נטען כי הוא נציג המכירות של התובעת, שהיה בקשר עם אלעד לגבי ההתפתחויות. גיא סופר, נציג הבעלים, כמו גם דני גולוב, המתווך, אמרו שניהם לאלעד לאורך הדרך כי התובעת רצינית בהתנהלותה וכי ישנן בעיות אובייקטיביות שאינן תלויות בה בקידום ההסכמים, בשל הקשיים מול פרטנר במציאת מענה לאנטנה. אלעד היה מודע לכך היטב, שכן גם הוא ניסה לסייע בעניין זה, להתקשר עם גורמים שהכיר, ולמצוא פתרונות.
123. על סמך המפורט לעיל, אני קובעת כי אין בסיס לטענת הנתבעים, שהתובעת 'משכה' אותם בכוונה, במטרה להביא לביטול ההסכם ו"לזכות" שלא כדין בפיצוי המוסכם. להפך. דני וגיא העידו שניהם על רצינותה של התובעת בהתנהלותה, כפי שכבר צוטט קודם, והדבר אף עולה מהתנהלות התובעת בזמן אמת מול הגורמים השונים, כפי שמשתקף הן בעדויות, הן מהמסמכים הרבים השונים שצורפו לראיות הצדדים ופורטו בפסק הדין.
124. מאמציהם הכנים והאינטנסיביים של הצדדים לקדם את ההסכם מלמדים על הזמן הסביר שנדרש על מנת לגבשה, שכן על אף שנעשו, הם לא הביאו בסופו של דבר לפינוי הבניין במועד שאלעד היה מעוניין בו וביקש, לא בתאריך 1.1.20 ולא בתאריך 15.1.20. לטעמי הדבר מעיד על כך ששאיפתו של אלעד לגבש את ההסכם בין התובעת ובין הבעלים עד למועדים אלו, תוך פחות מחודשיים ממועד החתימה על הסכם הפינוי, שנחתם, כאמור, ב- 19.11.19, לא הייתה ריאלית. גם מאמצי התובעת, ששיתפה פעולה עם אלעד ודחפה ככל שיכלה לקדם בעצמה את ההסכמות, לא הביאו לפינוי במועדים שרצה אלעד, בשל עיכובים ואיטיות מצד הבעלים וכן עקב עניין האנטנה.
125. אם תקופה של פחות מחודשיים לא הייתה ואינה סבירה לגיבוש וחתימת הסכם השכירות בין התובעת לבעלים בנסיבות העניין, השאלה שנותרה, אפוא, היא, מה כן נחשב לזמן סביר לגיבוש הסכם זה, וממילא למשלוח הודעה לנתבעת לפנות את הבניין תוך 60 יום. בעניין זה הגישה התובעת חוות דעת מומחה. הנתבעים לא הגישו חוות דעת נגדית.
ה- חוות דעת מר גואטה, מטעם התובעת
126. מטעם התובעת הוגשה חוות דעתו של מר מאיר גואטה, מנכ"ל חברת פסגות יועצי נדל"ן בע"מ, העוסק בתחום הנדל"ן מעל 30 שנה, ובכלל זה בשיווק ומכירה של מגורי יוקרה, מכירת בניינים ונכסים מניבים, והשכרות משרדים לחברות הגדולות במשק (חוות הדעת הוגשה וסומנה ת/5).
127. בחוות דעתו, העריך מר גואטה, על סמך ניסיונו והיכרותו עם עסקאות נדל"ן, כי פרק זמן של חודשיים וחצי לגיבוש הסכם השכירות כפי שניסתה התובעת לגבש הוא סביר ביותר.
מר גואטה פירט בחוות דעתו את השתלשלות הפעילות הנדרשת לגיבוש הסכם שכירות בסדר גודל דומה להסכם נשוא התביעה.
הוא קבע, כי לאחר פגישה ראשונה עם לקוח פוטנציאלי, לוקח כשבועיים לקיים פגישה נוספת עם סמנכ"ל כספים ובעלי תפקידים נוספים אצל הלקוח. לאחר אישור הנכס, לוקח לרוב כחודש עד לבחינה אחרונה של הנכס, הפעם גם על ידי המנכ"ל. לאחר אישורו, נדרש לגבש הסכמות מסחריות, לפחות במשך כשבועיים ואז נדרשת עבודת המחלקה המשפטית ועורכי הדין, לניסוח המסמכים המשפטיים. כחודש וחצי לאחר הפגישה הראשונית, עורכי הדין עובדים על טיוטת חוזה. במקביל, מאחר שהתובעת שוכרת נכסים ומשכירה אותם בשכירות משנה לאחר שיפוצם, מחלקת העיצוב פועלת על חלוקת החלל ועיצוב נראות הנכס. רק כ- 3 חודשים לאחר הפגישה הראשונית, מגיעים לנוסחים מוסכמים לחתימה. כשבועיים נוספים לוקח לאשר סופית את העסקה מול מועצת המנהלים.
128. מר גואטה קבע עוד, כי במקרה הנוכחי הנתבעת הסתירה את קיומה של האנטנה על גג הבניין, מה שגרם לקושי בסגירת העסקה. למרות זאת, העסקה הושגה בחלוף קצת יותר מחודשיים ומכאן שמדובר בזמן סביר ואף מהיר מעסקאות סטנדרטיות דומות.
129. בסיכומו של דבר, קבע מר גואטה בחוות דעתו כי מדובר בעסקה מורכבת למדי, לשכירות נכס עצמאי בן 6 קומות, בן 2,500 מ"ר, ולכן במקרה הטוב, הזמן הסביר לעסקה בנוגע אליו לוקחת בין 3 ל- 4 חודשים מתחילתה ועד סיומה.
130. מטעם הנתבעים לא הוגשה חוות דעת נגדית מטעם הנתבעים לסתירת חוות דעתו של מר גואטה.
131. מר גואטה נחקר על ידי ב"כ הנתבעים בבית המשפט אך הוא לא שינה מעמדתו (עמ' 3 והלאה לפרוטוקול מיום 23.3.23). יש לציין כי מר גואטה נשאל בחקירתו אם היה משנה עמדתו אם היה יודע שהמשא ומתן בתיק הנוכחי החל עוד ביולי 2019. המומחה לא הכיר את העסקה לפרטיה, והבהיר כי קבע ממצאיו בחוות דעתו באופן כללי, ולא בהתייחס לנתונים הספציפיים של העסקה שבמחלוקת. מכל מקום, טען שאין בפניו כל ראיה שהמו"מ החל במועד זה. עוד השיב המומחה כי לעיתים זמן לגיבוש הסכם מוערך באופן מסויים, ובהמשך ישנן נסיבות המביאות להתארכות הזמן שהוערך, אך אין בכך בהכרח להעיד על חוסר רצינות (עמ' 7 שו' 10 לפרו').
132. מקביעותיו של מר גואטה, שלא נסתרו, עולה כי זמן סביר לגיבוש הסכם שכירות על מבנה בן 6 קומות, בן כ- 2,500 מ"ר, הוא בין 3 ל- 4 חודשים. מסקנתו זו מתיישבת עם עדויות עדי התביעה השונים, כל אחד מניסיונו האישי:
יוני פורת, מנכ"ל התובעת, שהעיד שהזמן הסביר הוא 6 עד 12 חודשים (עמ' 8 שו' 26 לתמלול פרו' מ- 22.3.23);
עו"ד יואב קרמר העיד כי מניסיונו כמי שמלווה עסקאות דומות, הזמן הסביר הוא 3 – 6 חודשים (עמ' 40 שו' 12 והלאה לתמלול פרו' מ- 22.3.23);
תום קדוש, סמנכ"ל הכספים של התובעת, טען לתקופה של 4 - 8 חודשים (עמ' 55 שו' 15 שם), כאשר תוך חודשיים שלושה מדובר בעסקה מאד מהירה (עמ' 56 שו' 16 שם), ויתכן גם בין חצי שנה לשנה (עמ' 81 שו' 21 שם);
מר גיא סופר, נציג הבעלים טען לתקופה של 4 - 6 חודשים (עמ' 68 שו' 5 לתמלול פרו' מ- 23.3.23);
מר דני גולוב, המתווך, טען ל- 6 – 12 חודשים (עמ' 82 שו' 30 שם).
133. בניגוד לכל אלו, אלעד, הנתבע, טען מצדו כי הזמן הסביר לביצוע העסקה חלף ב- 1.1.20, ולכל המאוחר בתום הארכה בת שבועיים שניתנה לכך, היינו ב- 15.1.20, פחות מחודשיים מהחתימה על הסכם הפינוי.
הזמן הסביר – סיכום ומסקנה
134. לצורך קביעת הזמן הסביר למשלוח הודעה על פינוי, נבחנו הסיבות בגינן לא נקבע מועד מוגדר לפינוי בהסכם הפינוי, נבחנה התנהלות הצדדים בפועל, ונסקרו מסקנותיו של מומחה התובעת מר גואטה וטענות עדי התביעה השונים.
- נקבע כי העדר מועד ספציפי לפינוי בהסכם הפינוי לא נעשה חד צדדית, אלא בתיאום ובניסוח של אלעד, וכי באופן מכוון ומוסכם, לא נרשם בהסכם הפינוי תאריך מוגדר, ודאי לא ב- 1.1.20.
- נקבע, כי שני הצדדים, אלעד ונציגי התובעת, פעלו באופן אקטיבי ואינטנסיבי מול כל הגורמים הרלוונטים, הן מטעם הבעלים (אסנת, גיא סופר), הן מטעם ג'יי-פרוג, הן מול פרטנר, במאמץ להביא לגיבוש הסכם השכירות בין התובעת לבעלים.
- על בסיס האמור נקבע, כי לא היה זה סביר מצד אלעד לצפות לפינוי ב- 1.1.20 דווקא, ואף לא ב- 15.1.20, פחות מחודשיים לאחר החתימה על הסכם הפינוי, לבד מכך שאלו לא היו תאריכים מוסכמים, בייחוד כאשר הסכם הפינוי נחתם לאחר יותר מ- 3.5 חודשי משא ומתן.
- עוד נקבע כי לא נסתרו מסקנותיו של מומחה התובעת, מר גואטה, בחוות דעתו, שהזמן הסביר הוא 3- 4 חודשים, כאשר כלל עדי התביעה תמכו בכך ואף נקבו במועדים רחוקים יותר, לרבות העדים הנטרליים, גיא סופר, נציג הבעלים, ודני גולוב, המתווך.
135. בשיקלול כל האמור, בנסיבות הקונקרטיות של המקרה ומצב הדברים במועד החתימה על הסכם הפינוי, בהתחשב בקיומו של הסכם שכירות שהיה לתובעת עם הבעלים על נכס מקביל, והציפייה שהחתימה עם הבעלים על הסכם שכירות לגבי הבניין תהיה מהירה יותר מהרגיל מחד, ומנגד, בהתחשב במאמצים לגיבוש הסכם השכירות והקשיים שלא איפשרו זאת, אני קובעת כי הזמן הסביר לגיבוש הסכם השכירות בין התובעת לבעלים עמד על 3 חודשים.
136. אינני מקבלת את טענת הנתבעים שהמועד ממנו יש למנות את הזמן הסביר הוא מיולי 2019, אז החל המשא ומתן עם אלעד. הזמן הסביר נמנה מהמועד בו נחתם הסכם הפינוי, ב- 19.11.19. ממועד זה בלבד יש לבחון את הזמן הסביר להתקיימות התנאי המתלה, היינו לגיבוש ההסכמות בין התובעת לבעלים, ואין רלוונטיות למועדים מוקדמים יותר, או למשא ומתן עם אלעד, שאינו קשור להסכם בין התובעת לבעלים.
137. אני קובעת, על כן, כי מכתב הפינוי ששלחה התובעת לנתבעת בתאריך 29.1.20, פחות מחודשיים וחצי לאחר החתימה על הסכם הפינוי, שנחתם ב- 19.11.19, נשלח על ידי התובעת תוך זמן סביר, והוא אינו מהווה הפרה של הסכם הפינוי מצד התובעת.
138. כפועל יוצא מכך, אני קובעת כי הודעתו של אלעד, הנתבע, בתאריך 15.1.20, כי ההסכם מבחינתו מבוטל, והתקשרותו בהסכם לשכירות משנה עוד לפני שקיבל את מכתב הפינוי ב- 29.1.20, פעולות שביצע תוך פחות מחודשיים וחצי לאחר החתימה על הסכם הפינוי, נעשו לפני שחלף זמן סביר לגיבוש הסכם השכירות בין התובעת לבעלים.
כיצד בוטל הסכם הפינוי והאם בוטל כדין
העובדות
139. התובעת טוענת שאלעד החליט על דעת עצמו, באופן חד צדדי, לבטל את הסכם הפינוי, ללא היתר וללא הסכמה מצדה. מנגד, טוען אלעד שב- 1.1.20 ההסכם בוטל מאליו, מאחר שהתובעת לא הודיעה כי גיבשה הסכמות עם הבעלים עד לאותו מועד. לחילופין, טוען אלעד, כי לכל המאוחר, ההסכם בוטל ב- 15.1.20, אז התובעת אישרה בכתב שהיא תישלח לו מכתב ביטול. טענתו של אלעד שהייתה הסכמה על פינוי בתאריך 1.1.20 נדחתה לעיל.
140. מההתכתבויות בין הצדדים עולה, כי ככל שהתקרב התאריך של ה- 1.1.20, כך עלתה תכיפות פניותיו של אלעד לנציגי התובעת, לגיא סופר מטעם הבעלים, ולדני גולוב, המתווך (ראו עמ' 106, 109, 144, 194- 195 לראיות הנתבעים).
141. כך למשל, בתאריך 27.12.19, ימים בודדים לפני ה- 1.1.20, הסביר אורן שליט, נציג התובעת, לאלעד שעדיין יש בעיה עם האנטנה, אך הם לא מתייאשים ולא מרימים ידיים, אחרת היו מודיעים לו. אלעד הבהיר את הקושי אליו נקלע ואמר שהוא כבר שיחרר דיירים ולא רשם חדשים. במענה, השיב לו אורן שליט: "אמרתי לך עד שזה לא סגור זה לא סגור, ככה הייתי פועל. טוב, בסוף אתה צריך לדאוג לעצמך. תראה, אם אתה יכול להביא דיירים, ולשים לעצמך קייפ, לצאת, בלי שום קשר לסוויצ' אפ". אורן המשיך ואמר שהוא לא רוצה שאלעד ייפגע, והציע לו לעשות חוזים קצרים עם שוכרים, עם הגנה אם הוא יידרש לעזוב (עמ' 222- 224 לראיות הנתבעים).
142. בתאריך 1.1.20, הוא המועד בו לטעמו של אלעד היה אמור להיות מועד ההודעה על הפינוי, התכתב אלעד עם גיא סופר, נציג הבעלים, אך לא זו בלבד שהוא לא קיבל הודעת פינוי, אלא הבין מגיא שנכשל הניסיון לגבש הסכם לשכירות משנה בין התובעת לג'יי-פרוג, וכי אין לתובעת שוכרת משנה במקומה באותו שלב.
143. באותו יום, 1.1.20, במקביל ולאחר ההתכתבות בין אלעד לגיא, פנה אלעד לאורן שליט, נציג התובעת, וביקש לדעת האם, בנסיבות בהן אין התקדמות, הוא יכול לחזור לפרסם את הבניין, במטרה למצוא שוכרי משנה.
אורן השיב: "...אתה צריך כרגע להיערך, שכרגע אין משהו, אתה יודע, הכל פתוח, מה שאני הייתי עושה במקומך, תביא דייר, שים לעצמך קאפ, שתוכל לדעת מתי אתה יכול להוציא אותו, ולא להיתקע... תעשה את זה חכם, כי אנחנו על זה ואנחנו מתאבדים על זה.
אלעד ענה: אף דייר שלוקח קומה לא מוכן לסעיף יציאה של 30 יום מראש, זה לא חדר, חדר גם השכרתי היום זה לא הבעיה, אבל הקטע הוא שזה לא הפתרון, השאלה אם אני מפרסם עכשיו לכל המתווכים בגוש דן שאני משכיר קומות אם זה לא מפריע לעבודה שלכם.
אורן: מבין לגמרי, מציע שתתייעץ עם דני בנושא לגבי האפשרויות." (עמ' 127 לראיות הנתבעים).
מיד לאחר שיחה זו, פנה אלעד, בעצתו של אורן שליט, אל דני המתווך, ודני ייעץ לו כך: "אם הייתי בנעליך הייתי מפרסם קומות. הייתי מבקש ממתווכים לשמור על זה בפרופיל נמוך".
המשך ההתכתבות בין אלעד לדני הינו קריטי, שכן יש בו כדי ללמד עד כמה אלעד הבין שפרסום הבניין מהווה למעשה הפרה של הסכם הפינוי מול התובעת:
"אלעד: אז מה אני עושה עכשיו עם המסמך שאני חתום מול סוויצ' אפ. להודיע לו שזה מבוטל?
דני: קשה לי לענות כי אני לא יודע מה רשום מולם.
אלעד: שאני בבלעדיות מולם.
דני: שלח לי נראה בדיוק.
אלעד: לובה הלכה וזה מתוייק. זה ממש פשוט. שאני מחוייב כלפיהם לתת להם בלי תאריך תפוגה למצוא שוכר למכור ולי יש 60 יום להודיע אם מתי בדיוק אצא ברגע שיגידו לי לצאת. אורן כתב לי תתייעץ עם דני. האם אני יכול להעביר לו את ההודעה שכתבת לי על הקומות ולשאול אותו אם הוא מאשר?
דני: אין לי בעיה שתעביר. אבל הוא אומר את זה בעצמו בעצם... אם אתה שואל אותי, הם עדיין הסיכוי היותר גבוה שלך אבל אתה לא יכול להישאר באוויר". (עמ' 109 לראיות הנתבעים).
144. לאחר עצתו של דני, חזר אלעד אל אורן שליט, מטעם התובעת, ועדכן אותו כך:
"אלעד: "אם אני הייתי בנעליך הייתי מפרסם קומות"- זו תשובתו של דני. רק מבקש את אישורך שלא יצא מצב שאני מפר מולכם את ההסכם, שתאשר לי שאתה מודע לזה שאני מפרסם במקביל ומחפש אלטרנטיבות וזו לא הפרת הסכם.
אורן: בוא נעשה כזה דבר, בוא ניתן לכל האירוע הזה, היום ה- 1 לינואר, שנה אזרחית חדשה לספירתם, בוא ניתן לנושא הזה עוד שבועיים מהיום, ואם לא... אז אני מבין לגמרי אותך, וזהו! גם לא רוצה לתקוע אותך, באמת שלא.
אלעד: טוב חבר.". (עמ' 127 לראיות הנתבעים).
145. בחלוף שבועיים, בתאריך 15.1.20, ולאחר שבכל הימים שקדמו לכך לא הייתה התקדמות אצל התובעת, שוב פנה אלעד לאורן:
"אלעד: בוקר טוב חבר, עברו השבועיים שסיכמנו, אשמח לדעת האם יש חדש או שאנחנו מבטלים את ההסכם ואני מתחיל לפרסם עצמאית, אנא עדכן אותי.
אורן: הי אלעד. לצערי אין עדיין חדש עם הנכס מכיוון שנושא האנטנה על הבניין לא נפתר ולצערי לא ידענו את זה בתחילה. אני לא יכול לעכב אותך או לגרום לך לנזק חלילה עם עיכוב פרסום הנכס. אני מקווה מאד שהכל יסתדר.
אלעד: אנא אשר לי שההסכם שחתמנו עליו מבוטל בבקשה. כמובן שאם תמצאו משהו ואני עדיין אהיה במצב פתוח למשהו אז בשמחה.
אורן: אבקש מתום מחר לשלוח לך. תודה.
אלעד: תודה." (עמ' 129 לראיות הנתבעים).
תשובתו של אורן שליט, שהוא יבקש מתום לשלוח את מכתב הביטול, היא הבסיס לטענתו של אלעד שהוא למעשה קיבל אישור על ביטול הסכם הפינוי, אך כפי שיפורט להלן, ניתן לראות כי בניגוד לטענתו, אלעד ידע היטב בזמן אמת שהוא לא משוחרר מההסכם וכי האמירה של אורן אינה מהווה ביטול כלל.
146. למחרת, ב- 16.1.20, הודיע אורן שליט לאלעד בשעה 16:51: "ביקשתי ממנו. בכל מקרה אתה יכול חופשי לפנות אליו.". בהמשך אותו יום, ובמענה לפנייה נוספת אל אלעד, השיב אורן שליט שוב- "דואג שתום חוזר אלייך היום".
אורן למעשה אישר שביקש מתום קדוש מכתב ביטול, כאשר דעתי בפרשנות משפט זה היא כדעת הנתבעים.
המשמעות היא שאלעד מבין באותו שלב שמכתב ביטול עדיין אין.
בתשובה זו יש גם כדי להבהיר לאלעד שאין לאורן שליט יכולת להוציא מכתב ביטול להסכם, וכי סמכות זו היא של תום קדוש בלבד.
147. ביומיים הבאים, מ- 16.1.20 עד 18.1.20, המתין אלעד לתשובתו של תום קדוש, ומשזה לא חזר אליו, הודיע אלעד לאורן שליט בתאריך 19.1.20 כי- "פניתי אל תום והוא לא מגיב" (עמ' 129 לראיות הנתבעים). ב- 19.1.20 כתב אלעד לתום קדוש- "אורן עדכן אותי שתוציא לי מכתב שחרור מההסכם שעשינו להחלפה בבניין. מתי אתה שולח לי אותו בבקשה". תום השיב באותו יום- "היי. אני חוזר ברביעי אטפל בזה" (עמ' 195 לראיות הנתבעים, נספח ט' לראיות התובעת).
148. רק ב- 23.1.20 כתב תום קדוש לאלעד: "חזרתי למשרד מסתדר על הדברים ובודק איפה עומד הכל אולי היה התפתחות טובה". אלעד השיב- "אשמח לשמוע רק תשלח לי היום את המכתב בבקשה" (עמ' 195 לראיות הנתבעים).
149. בתאריך 26.1.20 העביר דני המתווך לאלעד, מנכ"ל הנתבעת, טיוטת הסכם לשכירות משנה של קומה 5 בבניין (עמ' 112 לראיות הנתבעים), ומכאן שאלעד מתקדם בהשכרת הבניין או חלקים ממנו ומנהל על כך משא ומתן עם שוכר משנה.
150. בתאריך 27.1.20 שוב פנה אלעד לאורן שליט ולתום קדוש בטענה שלא קיבל עדיין את "המכתב" (עמ' 129 ועמ' 195 לראיות הנתבעים), פניות המלמדות כי אלעד ידע היטב שהוא עדיין לא משוחרר מהסכם הפינוי וכי לצורך כך הוא נזקק למסמך כתוב וחתום מטעם התובעת. במקביל, עדיין ב- 27.1.20, המשיך המו"מ בין אלעד לשוכר המשנה החדש שלו, בסיועו של דני המתווך (עמ' 116 שם). באותו יום אמר אלעד לגיא סופר, נציג הבעלים, שהסכם לשכירות משנה על קומה אחת הוא "...כבר במצב של עוד שנייה טיוטת הסכם, כאילו יש הסכמה עקרונית", על אף שהוא לא קיבל עדיין מכתב ביטול של הסכם הפינוי מנציגי התובעת. בשיחתם נאמר כך:
"אלעד: ...זה לא משנה, כי אם אני מחר סוגר חוזה, הם משכו, משכו, משכו, ובסוף אומרים ישחררו אותי, בינתיים הם לא משחררים, לא שלחו לי אישור, הם כתבו לי-
גיא: אז אני, יכול לעבור ולהגיד להם את זה השבוע, אני לא חושב שהם משכו, זאת לא מילה נכונה "משכו".
אלעד: לא, לא, עכשיו אני אומר מאז שאני התחלתי לפרסם, דיברתי עם אורן ועם תום, הם אמרו "אין בעיה, נשלח לך מכתב, לנו לא הצליח, אני משחרר אותך, כי היה לי מולם התחייבות שאני לא משכיר למישהו אחר" והוא כתב לי בווצאפ "אני בחו"ל אני אדאג שישחררו אותך" ועכשיו אני מבין למה הם לא שולחים לי עדיין... אני גמרתי לחכות, אני בינתיים מתקדם" (עמ' 234 שם).
מהתכתבות זו עולה בבירור שאלעד יודע שהסכם הפינוי לא בוטל עדיין, ולמרות זאת, הוא מקדם את שכירות המשנה.
151. בתאריך 28.1.20 פנה אלעד לאורן שליט. בשיחה זו הודיע אלעד לראשונה באופן ברור ומפורש שהוא מבטל את הסכם הפינוי, מבלי להמתין עוד למכתב הביטול מטעם התובעת, על בסיס הטענה שאורן שיחרר אותו מהסכם הפינוי עוד קודם, בכותבו כך:
"אלעד: אורן בהמשך לשיחתנו מאחר ולא הצלחתם למצוא פתרון זמן כה רב ואישרת לי שההסכם מבוטל התקדמתי וכמו שאמרתי לך אתמול יש לי כבר על הפרק שוכרים שרוצים לקחת 2 קומות. לכן אין לי רצון לעזוב את הבניין, אני מודה לך ונהיה בקשר תמיד, אנא רק שלח לי את המכתב המשחרר כי עד היום לא קיבלתי אותו מתום, תודה, אלעד.
אורן: הי אלעד. כפי שאמרתי לך עניין החוזה זה רק מול תום, ולפי השיחה אתמול אתה לא משוחרר מההסכם ואתה אמור לשמוח מכיוון שאכן כל הבעיות שלא היינו מודעים אליהם וחלקם בצד שלך. אבקש מתום לתאם איתך מועד לקבלת הצ'ק ובמקביל תתקדם אם דמרי לפינוי. בהצלחה.
אלעד: אורן, שלילי. דיברנו מזמן וכתבת לי מספר פעמים שאני משוחרר ותום יכין לי את המכתב שחרור ואז אמרת שזה יקרה כשאתה חוזר מחו"ל עכבתם אותי מספטמבר ואני שמח לכם זה נפתר עכשיו אבל אני כבר התקדמתי, אנא כבד את זה ובוא נעצור בצורה ג'נטלמנית. אני בטוח שדרכינו עוד יפגשו ונוכל לעשות עסקים בעתיד אולי אפילו בעתיד הקרוב. שלח לי בבקשה את המכתב.
אורן: מעביר את זה לתום, חבל שזה ככה, עשיתי מאמץ עילאי שזה יצא לפועל.
אלעד: גם אני ממש רציתי, אבל הזמן עושה את שלו, התנאים השתנו, זה לקח יותר מדי זמן... תעדכן בבקשה את תום, הוא לא מודע להתכתבויות בינינו ולא שלחתי לו את ההקלטה הזו ועוד שיחות טלפון שיש לנו, הוא מתחיל לאיים עלי משפטית וזה לא לעניין, נראה לי שיש בינכם חוסר תרום, תסיימו יפה כי מי יודע אולי הדברים יכולים עוד להשתנות וכן נעשה עסקים בעתיד. הוא מיד שולף חרבות ומאיים עלי משפטית, עזוב שאין לו סיבה, זה פשוט לא דרך להתנהל עסקית. תעדכן אותי שאדע איך להמשיך מכאן.
אורן: אחי אנחנו חברים והכל טוב. חתמנו עסקה, אתה גם חלק בעיכוב בגלל שלא אמרתי לנו על האנטנות, תתנהל מול תום, בשביל זה יש חוזה חתום ולא שיחות והקלטות. אין לי מלבד רצון לעזור לכל הגורמים לעשות עסקה שום רצון אחר. העסקה יוצאת לדרך, תיקח את הצ'ק ותהיה מרוצה והזה הכל. תעבור לשיחה עם תום. בהצלחה.
אלעד: אורן, שחררת אותי בעצמך, יש את זה מוקלט, יש את זה כתוב, ובעצמך כתבת שזה מתעכב כי אתה בחו"ל. אתם רוצים ללכת עכשיו למשפטים ולבזבז זמן וכסף לשנינו, לכם יש עו"ד בריטיינר ולי עו"ד ריטיינר ושניהם יריבו ויתפרנסו... זה ממש מיותר, שחרר אחי מלריב... תן הוראה לתום שאני מבין שהוא השוטר הרע בתמונה, לשחרר ושלא נבזבז אנרגיה סתם.
אורן: מעביר את המסר לתום. מה שכתבת לא נכון, אבל נשאיר את זה ככה. אדאג שידבר איתך.
אלעד: תודה. מעריך את זה" (עמ' 129 – 130 לראיות הנתבעים).
152. באותו תאריך, 28.1.20, הודיע אלעד, מנכ"ל הנתבעת, לדני המתווך כך: "הודעתי לתום שאני לא מתכוון לשחרר את הבניין, ולך אני מודיע שאני ממשיך איתך. העו"ד שלי יגמור את ההסכם היום" (עמ' 116 לראיות הנתבעים). הודעה זו מבהירה היטב אף היא, שעל אף שאלעד טוען שאורן שליט שיחרר אותו, הוא זה שמודיע, כמו לאורן גם לדני, שהוא החליט על קטיעת ההתקשרות עם התובעת, והוא זה שהחליט לבדו על ביטול הסכם הפינוי.
153. באותו יום, 28.1.20, סוף סוף פנה תום אל אלעד, שהמתין לתשובתו מאז ה- 15.1.20. בתשובתו כתב תום לאלעד: "הבנתי שאורן עדכן אותך שמתקדמים... אני אכין נספח להסכם על מועד הכניסה שלנו". בתגובה לכך, שלח אלעד לתום את התכתבותו הקודמת עם אורן, והודיע לו שהוא לא רוצה לעזוב את הבניין, ושאורן הסכים לביטול הסכם הפינוי והבטיח לו שתום יוציא לו על כך מסמך. תום דחה את הטענות, טען שאורן אינו מורשה חתימה בחברה ואינו יכול לבטל מסמך משפטי, ושעד שאין מסמך בכתב שמבטל את הסכם הפינוי, הוא אינו מבוטל (עמ' 196 לראיות הנתבעים).
154. למחרת, בתאריך 29.1.20 נשלח מכתב התובעת ובו הודעת הפינוי, באמצעות עוה"ד קרמר, אל אלעד, הנתבע (עמ' 240 לראיות הנתבעים). בסעיף 2 למכתב נכתב: "בימים אלו בהתאם לתנאי ההסכם, מרשתנו הגיעה להבנות עם הבעלים של המושכר ביחס לשכירותו ובכך התנאי המתלה (כהגדרתו בהסכם) התקיים. אנא ראה במכתבנו זה הודעה מטעם מרשתנו על התקיימותו של התנאי". לפיכך נדרש פינוי עד ל- 1.4.2020.
155. ב- 2.2.20 השיב עו"ד הד ברט בשם הנתבעים, לעו"ד קרמר, וטען כי הנתבעת כבר החלה בחיפוש אחר שוכרי משנה, וכי אורן שליט אישר בעל פה ובהודעות כתובות בווטסאפ שהחוזה יבוטל ומכתב המסכם זאת יישלח על ידי תום קדוש, ולפיכך, "מרשתנו ראתה בכך אישור לאי קיום/ הוצאה לפועל של ההסכם מצד מרשתך" (נספח יב', עמ' 211 לראיות התובעת).
כיצד בוטל ההסכם והאם בוטל כדין - מסקנות
156. אין כל מקום להסיק מתשובותיו של אורן שליט כאילו הסכם הפינוי בוטל על ידו, כפי שטוענים הנתבעים. גם אם דרישת הכתב הייתה יכולה להתמלא באמצעות הודעות בווטסאפ (ולא במייל או במכתב הנשלח בפקס או בדואר), מקרא פשוט של הטקסט שנכתב בהודעות אינו מביא למסקנה כלל שדברי אורן היוו ביטול הסכם.
אמנם אורן ביקש ארכה וגילה אמפתיה למצוקתו של אלעד, ונכון שב- 15.1.20 כתב אורן שליט לאלעד שהוא לא יכול לעכב אותו וכי הוא יפנה לתום בבקשה לקבל מכתב ביטול, אך כל אלו אין בהם להוות הסכמה, מפורשת ולא מכללא, לביטול הסכם הפינוי. להפך. הסכמתו של אורן שליט, שאלעד יפנה לתום קדוש לקבל מכתב ביטול, אינה הסכמה כשלעצמה לביטול ההסכם. בנוסף, אורן אמר לאלעד באופן מפורש שכדי לקבל מכתב ביטול, יש לפנות לתום, כלומר גם אם הייתה לו סמכות לבטל הסכם בעצמו, הוא הבהיר שגם תום נדרש לצורך כך. אלעד גם היה יכול להבין מאורן שהתובעת עדיין עמלה על ההסכם. גם בימים שלאחר ה- 15.1.20, כאשר אלעד חזר וביקש את מכתב הביטול, בהכרח הוא הבין שמכתב כזה עדיין אין ולכן גם ביטול- אין. לא סתם הוא ביקש אותו שוב ושוב.
157. אלעד גם הבין היטב שעצתו של אורן לחפש שוכר משנה בשיחתם ב- 1.1.20, היא לשכירות קצרת מועד בלבד ואין בה לאפשר שכירות ארוכת טווח שעלולה לפגוע בפינוי הבניין. אלעד הרי השיב לאורן שיש קושי במציאת שוכר שמוכן לצאת בהתראה קצרה. אלעד גם התקשר בהסכמים כאלו, בתאריך 12.1.20, ולאחר מכן, ב- 26.1.20, בהם נקבע כי הנתבעת רשאית להודיע "בהתראה מוקדמת בת 30 ימים על סיום ההתקשרות בין הצדדים..." (נספח ב' לתצהירו המשלים של תום קדוש) (ראו גם עדות תום קדוש, עמ' 63 שו' 1- 6 לתמלול פרו' מ- 22.3.23).
158. יתרה מכך. נראה שאלעד הבין היטב שאורן שליט לא ביטל את ההסכם. אלעד ידע בבירור שביטול חד צדדי מצדו ייחשב כהפרת ההסכם על ידו ויחשוף אותו לפיצוי המוסכם בסכום של 2 מיליון ₪. לכן הוא לא הודיע שהוא מבטל אותו אלא ביקש את הביטול מהתובעת. כל עוד לא ניתן מכתב הביטול, אלעד הבין היטב שההסכם עוד לא בוטל. הבנתו זו של אלעד עולה ב- 27.1.20, בשיחתו אל אלעד עם גיא סופר, נציג הבעלים, הנזכרת לעיל. באותה שיחה אלעד לא חשש להבהיר את כוונותיו המפורשות, והרשה לעצמו להתבטא באופן ברור על כך שהתובעת עדיין לא שיחררה אותו מההסכם, ואף על פי כן, הוא החליט לא לחכות יותר. הנה, אפוא, החלטתו החד צדדית של אלעד לבטל את הסכם הפינוי.
159. בהחלטתו של אלעד שלא להמתין לקבלת מכתב ביטול הסכם הפינוי מהתובעת, ולהמשיך לקדם חתימה מצדו על הסכם לשכירות משנה של קומה בבניין בסיועו של דני המתווך ומול גיא סופר, נציג הבעלים, משום הפרה ברורה של הסכם הפינוי על ידו, שהיה באותה עת בתוקף ולא בוטל על ידי התובעת.
160. הדבר מקבל משנה תוקף בהתכתבות בין אלעד לאורן שליט בתאריך 28.1.20. אלעד כתב לאורן שהוא החליט שלא לעזוב את הבניין, ושהוא עושה כן לאחר שאורן שיחרר אותו מההסכם. אלעד ניסה בכל מאודו לצאת מההסכם, אך על מנת שלא להיחשב כמפר ההסכם, הוא הפנה להודעותיו הקודמות של אורן, לפיהן לכאורה אורן הסכים לביטול ושיחרר את אלעד. ואולם, כבר אמרנו שבהודעות אלה של אורן לא הייתה הסכמה לביטול ההסכם. אורן רק הסכים לפנות לתום בקשר לבקשת אלעד להוצאת מכתב לביטול ההסכם, הא ותו לאו. אלעד ידע זאת היטב, שהרי אחרת הוא לא היה ממשיך ופונה בבקשה לקבל את מכתב הביטול.
161. למעשה, בשיחה בין אלעד לאורן שליט ביום 28.1.20, אלעד היה הראשון שהודיע שאין לו כוונה לפעול על פי הסכם הפינוי. אלעד למעשה ביטל בכך את הסכם הפינוי באופן חד צדדי, על דעתו בלבד, בניגוד למוסכם, מבלי שההסכם בוטל על ידי התובעת או ששוחרר ממנו על ידה, וכאשר התובעת עדיין מעוניינת בקיומו ורואה בהסכם כתקף לכל דבר. אלעד, אם כך, הוא זה שהפר את הסכם הפינוי.
162. הפרה זו מצד אלעד באה לידי ביטוי גם בפנייתו של אלעד אל המתווך דני גולוב, עוד ב- 15.1.20 בה הוא ביקש ממנו לשוב ולפרסם את הבניין לשכירות משנה, הגם שידע היטב, כפי שעלה מהודעותיו הקודמות שלו, שפרסום הבניין להשכרה מהווה הפרה של הסכם הפינוי. לא בכדי דני הזהיר אותו כבר אז- "יוצא לפרסום... לא חושב שכדאי לך... אתה תשרוף לגמרי כל שביב סיכוי לעסקה מול סוויצ' אפ" (עמ' 110 לראיות הנתבעים). אם אכן אורן שליט הוא שביטל את ההסכם, כפי שטוען אלעד, מדוע היה על אלעד לדאוג שקשריו עם התובעת "יישרפו"? אלא שהיה מובן, לאלעד כמו גם לדני המתווך, שאלעד החליט, עוד ב- 15.1.20, להפר את הסכם הפינוי.
163. במאמר מוסגר יצויין, כי במהלך שמיעת העדויות עלה, הן מעדותו של דני גולוב (עמ' 80 שו' 7 לתמלול פרו' מ- 23.3.23), הן מעדותו של אלעד, כי אלעד פעל להשכרת חלק מהבניין לעמותה בשם "המכון הלאומי לנפגעי ראש" (עמ' 11 שו' 10 לתמלול מ- 11.5.23 של פרו' מ- 26.3.23), וכי עמותה זו עדיין שוכרת משנה בבניין עד היום. ההסכם בין הנתבעת לעמותה לא הוגש. לא ניתן, על כן, לדעת מתי נחתם. אלעד טען שהוא נחתם לפחות בפברואר או מרץ 2020, ולא לפני (עמ' 12 שו' 8 שם), אך לא הגיש את ההסכם. גם לא זימן לעדות נציג מטעם אותה עמותה. לא הוכח, על כן, מתי החל המשא ומתן עם העמותה, האם לפני או אחרי החלטתו של אלעד לבטל את הסכם הפינוי. מכל מקום, אין בכך כדי לשנות את האמור.
164. המסקנה היא, שביטול ההסכם נעשה על ידי אלעד, שלא כדין, באופן חד צדדי, ללא הסכמת התובעת, ובניגוד לקבוע בסעיף 8 להסכם הפינוי, לפיו אין לבטל את ההסכם בשום מצב, בשל הסתמכות התובעת והבעלים עליו, והיווה על כן, הפרה של ההסכם על ידי הנתבעים.
165. יצויין כי איני סבורה שהתנהלות התובעת ונציגיה חפה מקשיים, והם יפורטו בהמשך, במסגרת הפרק הדן בפיצוי המוסכם. עם זאת, אין בהם כדי "להכשיר" את התנהלותו של אלעד, ואין בהם כדי להגיע למסקנה שונה מזו אליה הגעתי, לפיה אלעד הוא שהפר את הסכם הפינוי.
166. בתום פרק זה אציין, כי לא מצאתי להתייחס לטענות נוספות שהעלו הצדדים בסיכומיהם מן הגורן ומן היקב, אשר אינן ממין העניין ולא היה בהן ממש, ולא כדי לשנות את התוצאה הסופית הנ"ל.
הפיצוי המוסכם
טענות הצדדים
167. התובעת טוענת כי נוכח הפרת הסכם הפינוי על ידי אלעד, יש לחייב את הנתבעת ו/או את אלעד כבעלים ומנהל יחיד של הנתבעת, בפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם הפינוי, בסכום של 2 מיליון ₪. לטענתה, אין להתערב בגובה הפיצוי המוסכם, אשר נועד להרתיע מהפרה ומבטא היטב את נזקי התובעת שהיו צפויים במועד כריתת ההסכם. נזקים אלו הם פגיעה בהשקעה, שם טוב, מוניטין, אובדן זמן ורווחים של התובעת, וכן אובדן הסכמי השכירות עם הבעלים וג'יי-פרוג. בנוסף, התובעת נדרשה לאתר עבור ג'יי-פרוג נכס חלופי, שהושכר לה בהנחה גדולה.
התובעת טוענת כי יש לכבד את הסכם הפינוי, במיוחד כאשר אין בעיית פרשנות בהסכם, המצריכה להתחקות אחר אומד דעת הצדדים. אלעד, הנתבע, הסכים לפיצוי המוסכם, שאינו נשען על הוכחת נזק. סכום הפיצוי המוסכם הוא סביר, וגם מטעם זה אין להתערב בו, שכן הוא נועד לשחרר את הנתבעת מההסכם לו הייתה כבולה, להמשך שכירות של 5 שנים נוספות. מכל מקום, הנתבעים לא הגישו ראיות לכך שהסכום אינו סביר או שיש להפחית ממנו.
168. הנתבעים טוענים מנגד, כי אין לחייב אותם בפיצוי כלשהו, שכן הם לא הפרו את הסכם הפינוי, אלא התובעת. לחילופין, יש להתערב בפיצוי המוסכם ולהפחיתו, משום שהוא נקבע ללא יחס סביר וללא קשר לנזק שהיה צפוי במועד כריתת ההסכם, בהתאם לסעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א- 1970 (להלן: "חוק החוזים (תרופות)"). בעת המשא ומתן בין הצדדים קודם לחתימה על הסכם הפינוי, הסביר תום קדוש לאלעד שהפיצוי המוסכם נועד להגן עליו אם הוא יחתום על הסכם לשכירות משנה ובסופו של דבר לא יהיה פינוי, אלא שבסופו של דבר, התובעת כלל לא חתמה על הסכמים- לא לשכירות עם הבעלים, ולא לשכירות משנה עם ג'יי-פרוג, כך שכלל לא קרה לה נזק כלשהו. בנוסף, טענת התובעת לנזק תדמיתי מול פתאל היא הרחבת חזית, ו'נולדה' במהלך שמיעת הראיות, מה גם שהאירוע לא פגע ביחסים בין התובעת לפתאל, ומכל מקום לא הובאו לכך ראיות. למעשה, לא נגרם לתובעת כל נזק.
המסגרת הנורמטיבית
169. סעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות) הנ"ל מעניק לבית המשפט סמכות להתערב בתוכן הסכם על ידי הפחתת הפיצוי המוסכם בו, בקובעו: "הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן- פיצויים מוסכמים) יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה".
170. על אף הסמכות הקבועה בסעיף הנ"ל, המגמה בפסיקה הינה כי התערבות בית המשפט בפיצוי המוסכם שמורה למקרים נדירים בלבד, מתוך הרציונל של כיבוד עקרון חופש ההתקשרות ולאור התכליות החיוביות בכך (ע"א 10208-16 קרסו מוטורס בע"מ נ' Better Place Inc., [פורסם בנבו] (13.12.17), (להלן: "עניין קרסו")). התערבות בית המשפט תעשה במשורה, ושמורה למקרים חריגים בלבד (ע"א 4481/90 אהרון נ' ג. פרץ מ. בן גיאת חברה להנדסה ובניין בע"מ [פורסם בנבו] (18.7.93)).
עוד נקבע, כי התערבות בית המשפט בפיצוי המוסכם תיעשה, כאשר נמצא העדר כל יחס סביר בין הפיצוי המוסכם שנקבע, לנזק שניתן היה לחזותו מראש בעת כריתת החוזה, כתוצאה מסתברת מן ההפרה, כאשר הנטל להוכחת העדר הסבירות הוא על הטוען לו (ע"א 748/80 ברוך גולדשטיין נ' גוב-ארי חברה לבניין ולהשקעות [פורסם בנבו] (27.2.84), עמ' 319 ועמ' 326).
171. בחינת גובה הפיצוי המוסכם אינה נעשית ביחס לנזק שנגרם בפועל, אלא בהתאם לבחינת הציפיות והיחס הסביר בעת כריתת ההסכם (ע"א 4630/04 קניונים נכסים ובנין בע"מ נ' בני יעקב נדל"ן בע"מ [פורסם בנבו] (13.12.06)).
על כן, וכדי שבית המשפט יעשה שימוש בסמכותו להתערב בפיצוי המוסכם, עליו להשתכנע כי לא מתקיים כל יחס סביר בין הפיצוי המוסכם לנזק שניתן היה לצפותו כתוצאה מסתברת של ההפרה (ע"א 18/89 חשל חברה למסחר ונאמנות בע"מ נ' פרידמן [פורסם בנבו] (8.10.92)). ראו גם כב' השופט יצחק עמית במאמרו "פיצוי מוסכם - סוגיות והיבטים", דין ודברים י' (2018), עמודים 31 – 32; וכן ע"א 7902/22 מדינת ישראל נ' טר ארמה בע"מ [פורסם בנבו] (30.8.23)).
172. עוד נקבע, כי כל עוד מצא בית המשפט כי מתקיים יחס סביר, ולו בדוחק, בין הפיצוי המוסכם לבין הנזק הצפוי במועד כריתת החוזה, לא יתערב בית המשפט בפיצוי המוסכם ולא יפחיתו (עניין קרסו, פסקה 18).
173. ומנגד, ועל אף כל האמור לעיל, באותו עניין קרסו הנ"ל, נקבע גם כי למרות מגמת הפסיקה הנ"ל, "ניתן להצביע על מקרים לא מעטים שבהם הפעיל בית המשפט את הסמכות הקנויה לו לפי סעיף 15(א) לחוק התרופות והפחית את שיעור הפיצויים, בשל אי סבירות הפיצוי... בספרות המשפטית הודגש בעניין זה, כי: "ראוי לזכור שמטרת הפיצויים אינה הענשת המפר או העשרת הנפגע. מכאן שבהעדר שיקול מיוחד להימנע מהפחתת הפיצוי הבלתי סביר, ראוי שבית המשפט ישתמש בשיקול דעתו, ויעשה זאת"..." (פיסקה 75 שם) (כל הדגשים שלי- שס"מ).
174. על בסיס כל האמור, ידונו להלן טענות הצדדים בנוגע לפיצוי המוסכם.
הפיצוי המוסכם- מן הכלל אל הפרט
175. במקרה הנוכחי, התנהל בין הצדדים משא ומתן, בין היתר על גובה הפיצוי המוסכם. אלעד ניסה להפחיתו, אך תום קדוש, סמנכ"ל הכספים של התובעת, סירב לכך וכתב לאלעד ב- 17.11.19 מדוע הוא אינו מסכים להפחתה ומה עומד מאחורי קביעת הסכום: "התיקון הראשון מקובל, התיקון השני אי אפשר בלעדיו, אם אתה לא עושה את זה אתה גורם לי נזקים מטורפים, אין בעיה לרשום שאם אני מפר (בעצם לא משלם לך את ה- 100 אלף) אז אשלם לך את אותו הנזק." (עמ' 178 לראיות הנתבעים).
אלעד ניסה להתווכח והשיב- "עדכנתי קצת את הסכום למשהו סביר ומידתי. כמובן שלאף צד אין רצון להפר אבל בכל זאת. תאשר חתום ונתקדם".
אך תום מסרב, ממשיך ומסביר את עניין הפיצוי המוסכם- "אלעד, זה לא מידתי, אם אני חותם עם שוכר משנה ובעל נכס ואתה לא מפנה, אני בנזקים של מעל 2 מיליון תאמין לי. אם אתה מתכוון לפנות ואין בעיה, אז לא צריך להיות לך בעיה לחתום על זה". (עמ' 179 לראיות הנתבעים).
176. במילים אחרות, בזמן אמת, כפי שאמר תום קדוש, הנזק שאובייקטיבית צפו הצדדים כתוצאה מאי פינוי הבניין, היה פגיעה בהסכם השכירות עם הבעלים והסכם נוסף עם שוכר משנה. במקרה כזה צפוי נזק של 2 מיליון ₪, הן בגין ההכנסות משכירות המשנה, הן בשל הפגיעה בשמה הטוב ובמוניטין של התובעת בשוק עסקי הנדל"ן (גם ללא קשר להתקשרותה עם פתאל) (ראו בין היתר הסבר עו"ד יואב קרמר, עמ' 37 שו' 34 והלאה לתמלול פרו' מ- 22.3.23 וכן עדות תום קדוש- עמ' 61 שו' 25- 33 שם).
177. יצויין כי בפועל, לא ניתן לקשור בין הפרת הסכם הפינוי על ידי הנתבעת לאובדן ההסכם לשכירות המשנה עם ג'יי-פרוג, שכן מהראיות עולה שהיא סירבה לשכור את הבניין בגלל האנטנה בלבד (עדות תום קדוש, עמ' 61 שו' 37 לתמלול פרו' מ- 22.3.23). לא הוכח שההסכם עמה כשל בגלל הפרת הסכם הפינוי עם הנתבעת, על אף טענות התובעת בעניין זה. עם זאת, מאחר שהתובעת החליטה להמשיך במאמציה לשכור את הבניין מהבעלים גם ללא שכירות המשנה, ומאחר שכאשר היא שלחה ב- 29.1.20 את מכתב הפינוי בו הודעתה ש"הגיעה להבנות" עם הבעלים (סעיף 2 נספח יא', עמ' 209 לראיות התובעת), הודיע אלעד שהוא לא מתכוון לפנות את הבניין, סוכלה למעשה האפשרות להשלים את המשא ומתן בין התובעת לבעלים.
178. לכאורה היה די באמור כדי לקבוע שיש לחייב במלוא הסכום הקבוע בפיצוי המוסכם, מבלי להתערב בו. ואולם בנסיבות העניין, התנהלות התובעת במהלך קיום הסכם הפינוי לא הייתה ראויה ויש בה משום אשם תורם חוזי להפרת ההסכם ולמצב אליו נגררו הנתבעים, שבעטיו יש מקום להפחית את הפיצוי המוסכם.
179. בפסיקה הוחלה דוקטרינת האשם התורם החוזי גם ביחס לפיצוי מוסכם (ע"א 4553/06 מדינת ישראל נ' מי ערד חברה להנדסה פיתוח ובנין בע"מ (בפירוק), פסקה 18 [פורסם בנבו] (14.10.2010) ("עניין מי ערד")). היינו, ניתן להפחית את הפיצוי המוסכם כאשר יש מקום לייחס גם לנפגע אחריות מסוימת לנסיבות שהובילו להפרת החוזה.
180. בעניין זה כבר נקבע כי במקרים המתאימים, האשם התורם החוזי מאפשר להימנע מהתוצאה לפיה מי שהפר את ההסכם נושא בכל הנזקים של הנפגע מההפרה, ויש בו כדי להמחיש שלעתים תמונת האחריות עשויה להיות מורכבת יותר (ע"א 3912/90 EXIMIN S.A. תאגיד בלגי נ' טקסטיל והנעלה איטל סטטיל פראררי בע"מ, פ"ד מז(4) 64 (1993); ע"א 9447/06 פוקס נ' אלבס, פסקה 28 [פורסם בנבו] (25.3.2008)).
181. המקרה ה"קלאסי" בו יש להחיל את דוקטרינת האשם התורם החוזי הוא כאשר הצד הנפגע הפר גם הוא את החוזה או נהג בחוסר תום לב באופן שתרם להפרה (ראו, גבריאלה שלו ויהודה אדר דיני חוזים – התרופות 377 (2009); אריאל פורת הגנת אשם תורם בדיני חוזים 218-166 (1997) וסקירת הקטגוריות הרלוונטיות שם); יצחק עמית "פיצוי מוסכם- סוגיות והיבטים", גבריאלה שלו- עיונים בתורת החוזה 621, 638- 639).
182. המקרה הנוכחי יש בו כדי לענות לטעמי לאמור. זאת, מאחר שהתנהלות התובעת במהלך קיום החוזה תרמה במידה מסויימת להפרה, ואף דחפה את אלעד לבצע את ההפרה. אפרט.
התנהלות התובעת
183. מלכתחילה, ידעה התובעת כי הנתבעת מעוניינת לסיים את השכירות בבניין, שכן היא הייתה כבולה בהסכם שכירות לבעלים בעטיו נגרמו לה הוצאות כספיות אדירות שהיא לא לקחה בחשבון. אלעד בעצמו סיפר על כך למנהלי התובעת בשיחה ביניהם ב- 27.10.19 (למשל בעמ' 163 שו' 3 לראיות הנתבעים). מנהלי התובעת ציינו זאת בשיחתם עם אלעד ב- 27.10.19 (עמ' 160 שו' 1, עמ' 161 שו' 8 שם). אלעד גם כתב לתום קדוש על "הרגישות והלחץ" שלו למחרת החתימה על הסכם הפינוי, וביקש בשל כך לקבל עדכון מתום קדוש על ההתפתחויות "פעם ביום", כדי שידע שההסכמים מתקדמים, תוך שציין: "אתה בטח מבין את הרגישות". תום אישר את הדברים (עמ' 192 שם). תום קדוש אישר בעדותו שהוא ידע שאלעד לחוץ, הגם שלא ידע בדיוק מה מצבו הכלכלי, והיו על כך שיחות גם עם יוני פורת ועם מועצת המנהלים (עמ' 84 שו' 3 לתמלול פרו' מ- 22.3.23).
184. בהתכתבות בין יוני פורת, מנכ"ל התובעת, לגיא סופר, נציג הבעלים, מ- 12.1.20 עד 15.1.20, כותב יוני לגיא ש"אלעד לא ישרוד אחרי אפריל" (עמ' 275 לראיות הנתבעים). מדובר בעדות נוספת לכך שמנהלי התובעת מודעים היטב למצוקתו ההולכת וגוברת של אלעד באותם ימים.
185. למרות שהיו מודעים למצוקותיו, ועל אף שתום קדוש אישר שיעדכן את אלעד בכל התפתחות על מנת שיהיה בתמונה ומעורב, הדבר לא נעשה בפועל. למעשה, כל עוד נוהל משא ומתן בין התובעת לאלעד כדי לחתום על הסכם הפינוי, גילו נציגי התובעת השונים אמפתיה רבה למצוקתו של אלעד ולרצונו לצאת מהבניין בהקדם האפשרי. ואולם מרגע שנחתם הסכם הפינוי, ועל אף שהתובעת בהכרח נוכחה לראות שאלעד בלחץ כבד, שכן ככל שחלפו הימים, פניותיו של אלעד אליה ואל כלל הגורמים המעורבים הפכו תכופות יותר, כמעט מדי יום ביומו, היא לא עדכנה אותו באופן שוטף (ראו למשל תכתובות ב- 21.11.19- 22.11.19, 24.11.19 והלאה, עמ' 124- 126 לראיות הנתבעים, ותכתובות במהלך דצמבר 2019 וינואר 2020- עמ' 194 – 195 שם).
כך גם כאשר אלעד ביקש את מכתב הביטול ב- 15.1.20, התייחסות עניינית מהתובעת לכך ניתנה לו רק ב- 28.1.20, על אף פניות אלעד בעניין זה בימים שקדמו לכך (שם).
התובעת גם לא עדכנה את אלעד שהכינה לו המחאה בסכום התמורה עבור הפינוי ב- 19.12.19, מבלי לתת לכך הסבר מובן (עדות תום קדוש- עמ' 64 שו' 32 והלאה לתמלול פרו' מ- 22.3.23), ובעקבות כך אלעד לא היה יכול לדעת על היערכותה לקראת פינויו.
למעשה, בעדותו הודה תום קדוש שהוא לא מצא לנכון להתכתב עם אלעד יום יום, ושהוא לא היה בקשר עם אלעד כלל בין ה- 25.12.19 ל- 19.1.20, כי חשב שהוא מעודכן ("לא הייתי איתו בקשר נקודה... לא הייתי צריך לעדכן אותו בשום שלב"- עמ' 82 שו' 3 לתמלול פרו' מ- 22.3.23).
186. למעלה מכך. גם כאשר קיבל אלעד הודעות עדכון שונות מנציגי התובעת באותם ימים, היו בהם מסרים סותרים ומבלבלים, שהותירו אותו בחוסר וודאות ובמצוקה גוברת והולכת. לעיתים קיבל הודעות שיש פתרון לאנטנה (ראו למשל הודעה מתום שאין התקדמות ב- 24.12.19 – עמ' 195 לראיות הנתבעים), ומנגד, קיבל הודעות שאין עדיין פתרון לאנטנה וממשיכים מאמצים בעניין זה (הודעה מתום מ- 25.12.19- עמ' 195 לראיות הנתבעים, הודעה מאורן שליט ב- 30.12.19, עמ' 127 לראיות הנתבעים).
187. אין גם הסבר מדוע רק ב- 22.1.20 התקבלה החלטת מועצת המנהלים של התובעת לאשר את קידום הסכם השכירות מול הבעלים גם ללא שכירות המשנה מול ג'יי-פרוג (עמ' 279 לראיות הנתבעים). מנהלי התובעת אינם תמימים והם לא היו יכולים להיתלות רק בכך שלוקח זמן לכנס את מועצת המנהלים. תום קדוש העיד שמועצת המנהלים מתכנסת פעם- פעמיים בחודש (עמ' 51 שו' 15 לתמלול פרו' מ- 22.3.23). לא הובהר מדוע, אם כך, לא התקבלה ההחלטה לוותר על שכירות המשנה עוד לפני ה- 22.1.20. הסכם הפינוי לא קבע מועד לפינוי וכנראה שמטעם זה התובעת לא הייתה לחוצה בזמן, גם אם הייתה מעוניינת בחתימה מהירה.
חמור מכך. גם לאחר קבלת החלטת מועצת המנהלים ב- 22.1.20, הדבר לא הובא לידיעתו של אלעד, אלא בשיחתו עם תום קדוש איתו ב- 28.1.20, כמעט שבוע מאוחר יותר, תוך התעלמות בוטה מפניותיו הרבות של אלעד, היומיומיות, לעיתים כמה פעמים ביום, אל מנהלי התובעת, אורן שליט ותום קדוש.
188. התובעת גם לא פנתה לבעלים והביאה לידיעתם את פניותיו הרבות של אלעד אליה, כמעט היום-יומיות, וניסיונותיה לזרז את הבעלים לקבל החלטה מהר יותר. גם בכך לא פעלה התובעת כלפי הנתבעת כפי שהייתה צריכה.
189. אני מוצאת גם את התנהלותו של אורן שליט מול אלעד בעייתית בלשון המעטה. יש בהודעותיו, שהוא מבין את אלעד וגם הוא היה מביא דיירים במקומו, כדי לגרום לבלבול ולמסרים סותרים. מסרים אלו אולי מבטאים אמפתיה למצוקתו של אלעד, אך בנוסף, הם לכאורה מאפשרים לאלעד לפעול כראות עיניו, לכאורה מאחר שהעניין לא קרוב לפתרון, מבלי להבהיר לו כי התובעת מסתמכת על כך שיפעל בהתאם להסכם הפינוי (עמ' 127, עמ' 222- 224, לראיות הנתבעים). לא מובן מה פשר האמירות האלה מצד אורן, ומה בעצם באו לומר לאלעד. כאשר אורן שליט כותב לאלעד ב- 15.1.20 שהוא יבקש מתום קדוש לשלוח לו מכתב ביטול, וגם שלא יכול לעכב אותו עם פרסום הנכס (עמ' 129 שם), הוא למעשה מעביר לו מסר כביכול מרגיע ללא כל בסיס, והוא אינו מבהיר לאלעד במילים מפורשות שאם יפעל כבר עתה לפרסום הנכס, הדבר יהווה הפרה ברורה של הסכם הפינוי. בעדותו, היה אורן אדיש לפרשנות שניתן היה לתת לדבריו אלו (עמ' 32 שו' 27 לתמלול פרו' מ- 23.3.23).
190. אורן העיד בבית המשפט, שהוא פעל בעיקר כאיש מכירות מטעם התובעת, ושתפקידו היה להרגיע את אלעד עד לגיבוש הסכם שכירות בין התובעת לבעלים (עמ' 33 שו' 14 לתמלול פרו' מ- 23.3.23). עם זאת, קשה לקבל שביצע תפקידו כראוי עם מסרים סותרים כאלה.
בעדותו אמר אורן שליט: "אלעד הדר לא עד כדי כך מעניין את סוויצ' אפ בשביל שנכוון שהוא יחכה" (עמ' 25 שו' 8 לתמלול פרו' מיום 23.3.23). ועוד הוסיף: "הוא נדנד לי לפני ההסכם, אחרי חתימת ההסכם..." (עמ' 40 שו' 1 שם).
בהמשך דבריו, במענה לשאלת בית המשפט, השיב אורן:
"בית המשפט: ...בסוף רואים שיש וגם בהתכתבויות זה עולה, שהוא (אלעד- שס"מ) שואל ושואל ומתעניין ומה קורה ומה קורה, זאת אומרת, זה קצת חד כיווני.
אורן: כן.
בית המשפט: ומהצד שלכם או שלך היום על הפרק, אין תשובות... קרובות בזמן מספיק או אם אדוני אומר שתפקידו היה להרגיע, זה לא הרגיע.
אורן: כן, יכול להיות שבנושא הזה לא עשיתי, אבל זה לא, העניין הוא מאד פשוט, שבסוף את צריכה להבין שאני מעורב בהרבה מאד עסקאות. מבחינתי, אפשר רגע להגיד את שפת הרחוב? הוא אכל לי את הראש, זו האמת, פשוט ככה." (עמ' 40 שו' 30 לתמלול פרו' מ- 23.3.23).
הדברים מדברים בעד עצמם.
191. כל אלו, אינם מצדיקים את הפרת ההסכם חד צדדית על ידי הנתבעת, ואולם אלעד למעשה לא פעל בחלל ריק כשפעל בניגוד להסכם, אלא בתגובה למסרים סותרים, ולהרשאות משונות, או למצער מבלי שנעצר על ידי אורן שליט, שידע על כוונותיו.
הדברים צריכים לבוא לידי ביטוי בפיצוי, שהוא יותר ערכי ופחות מבטא נזק בפועל.
192. אינני מקבלת את טענות התובעת, שאלעד ידע שאורן הוא איש מכירות בלבד, שהוא אינו מוסמך לנהל בשמה משא ומתן, ושהוא אינו מוסמך לחתום על מסמכים משפטיים כלשהם, וכי עניינים אלו היו מסורים אך ורק לתום קדוש, סמנכ"ל הכספים של התובעת.
אלעד העיד שבשום שלב לא נאמר לו שבהתנהלות משפטית יש לפנות רק לתום (עמ' 13 שו' 15 לתמלול מ- 10.5.23 של פרו' מ- 26.3.23).
אורן העיד שהוא סמנכ"ל פיתוח עסקי, האחראי על הלקוחות ועל הנכסים אצל התובעת (עמ' 1 שו' 32 לתמלול פרו' מ- 23.3.23). אורן פעל בשם התובעת מול אלעד מתחילת המו"מ מול הנתבעת ביולי 2019 (עדות אורן, עמ' 15 שו' 20 לתמלול פרו' מ- 23.3.23).
בשום שלב לא יידעו את הנתבעת, או את אלעד, הנתבע, כי יש לאורן שליט סמכויות אחרות או מצומצמות יותר משאר מנהלי התובעת. תום קדוש אמנם העיד על חלוקת התפקידים בין מנהלי התובעת, אך הסכים שבגיבוש עסקה לא רק הוא מעורב (עמ' 50 שו' 4 לתמלול פרו' מ- 22.3.23). תום גם טען שבעסקה מול אלעד, הכל עבר דרכו (שו' 21 שם), אולם לא הובאה ראיה לכך שאלעד התבקש לדון בנושאים משפטיים רק מול תום, כפי שהיה בפועל.
גיא סופר, נציג הבעלים, אמנם העיד שאורן שליט הוא "יותר האיש שיווק, שהוא היה מביא את הלקוחות ומציג את הפרויקט..." אצל התובעת (עמ' 60 שו' 30 לתמלול פרו' מ- 23.3.23), אולם לא נאמר שאין לו סמכויות נוספות. גם אם היו לכל אחד ממנהלי התובעת תחומי עיסוק ספציפיים יותר, יש בסיס לטענה כי המצג שהיה בפני אלעד הוא שאורן שליט, תום קדוש ויוני פורת עסקו כולם בכל.
193. אורן שליט אינו יכול להסתתר מאחורי הטענה שהוא רק איש שיווק מכירות. הוא נציג של התובעת. אורן הוא דירקטור, אורגן ונושא משרה אצל התובעת, שותף שווה עם שלושת מנהלי התובעת הנוספים, מיום שנוסדה התובעת (עמ' 2 שו' 29 לתמלול פרו' מ- 23.3.23). לפיכך, על פי דין, התובעת גם מחוייבת בפעולות שלו. מתוקף תפקידו, יש לאורן אחריות ופעולותיו מחייבות את התובעת. לאורן הרשאה מכח מעמדו והתנהגותו ולא במשתמע. אי אפשר להתנער מהמצג שלו בפני אלעד שהוא מתנהל עמו בכל הנוגע לתנאי הסכם הפינוי. אלעד הסתמך על כך והיה איתו בקשר ואורן היה צריך להבין שיש השלכות לדבריו. לכן, אם הוא טוען שאין לו שום סמכות, היה צריך לעצור הרבה קודם את ההתכתבות והתקשורת עם אלעד. ומשלא עשה כן, היה צריך לדעת שעלולות להיות לכך השלכות, כפי שאכן היו בסופו של דבר, בקבלת החלטתו של אלעד להפר את הסכם הפינוי.
194. יצויין כי בתחילת ההליך הגישו הנתבעים הודעה לצד ג' נגד אורן שליט. בהמשך ובהסכמה, נמחקה הודעה זו, לאחר שהתובעת לקחה אחריות על פעולותיו של אורן ופטרה אותו מכל אחריות אישית (ראו אישור התובעת לכך - עמ' 288 לראיות הנתבעים). לפיכך, השלכות הודעותיו של אורן תובאנה אף הן בחשבון בקביעת סכום הפיצוי והפחתת הפיצוי המוסכם.
195. מנגד, אני לא מקבלת את טענת הנתבע, שהוא הוחתם על חוזה פיקטיבי, רק כדי לקחת ממנו את ה- 2 מיליון ₪. אין בטענה זו ממש והיא נטענה בעלמא בלבד, כמו טענת התרמית וההטעיה. התובעת לא נזקקה לכספו של הנתבע, אלא רצתה לפנות אותו מהבניין בזמנה החופשי, מתי שהתנאים ישתכללו לגביה.
196. לאור האמור, אני מוצאת כי יש בהתנהלות התובעת כלפי אלעד משום אשם תורם להפרת ההסכם על ידי הנתבעים.
197. על כן, ומאחר ששיש בקביעת הפיצוי גם היבט ערכי, אני מעמידה את הפיצוי לתובעת על סכום של 800,000 ₪, כאשר מצאתי שלאור התנהלות התובעת ומנהליה, אין ללכת עם אלעד בקרי.
חיוב אישי של הנתבע 2
198. התובעת טוענת כי יש לחייב את הנתבעים שניהם, ביחד ולחוד, בסכום הפיצוי שיקבע בפסק הדין. לטענתה, אלעד הפר את החובה המוטלת עליו מכוח סעיף 39 לחוק החוזים, לקיים את הסכם הפינוי בדרך מקובלת ובתום לב. בהיותו המנהל והבעלים היחיד של הנתבעת, הוא פעל שלא כפי שמצופה מצד לחוזה ולכן יש מקום להטלת אחריות אישית עליו.
199. הפרת החובה לקיים הסכם בתום לב מכח סעיף 39 הנ"ל עלולה לגרור הטלת אחריות אישית על בעלים ומנהל של חברה, אם פעל בשמה והיה אחראי באופן אישי להפרת עקרון תום הלב (ע"א 10362/03 א. ברזני שירותים ועסקאות בע"מ נ' אחים בן רחמים (צפון) בע"מ [פורסם בנבו] (20.10.09) פסקאות 17-16; ע"א 8910/05 א. אדמון בע"מ נ' וינבלט [פורסם בנבו] (20.9.07) פסקה 32; ע"א 3807/12 מרכז העיר אשדוד ק.א בע"מ נ' שמואל שמעון, [פורסם בנבו] (22.01.15) פסקה 65).
200. במקרה הנוכחי, אין מחלוקת שאלעד הוא הבעלים, ודירקטור, בעל המניות היחיד בחברה, והוא מנהלה הבלעדי, אשר ביצע בשמה ומטעמה את כל הפעולות המיוחסות לה נשוא התביעה (עדות אלעד, עמ' 1 שו' 21 לתמלול מ- 10.5.23 של פרו' מ- 26.3.23). אלעד אישר בעדותו שהוא זה שחתם בשם הנתבעת על הסכם הפינוי (עמ' 6 שו' 33 לתמלול מ- 11.5.23 של פרו' מ- 26.3.23). אלעד העיד כי הוא הנושא בחובותיה של הנתבעת 1 באופן אישי, בין אם מכספי החברה, בין אם מכספו שלו, אף ממכירת ביתו היחיד, אם נדרש לכך (ראו מייל של אלעד אל אסנת מטעם הבעלים, עמ' 148 לראיות הנתבעים). בנוסף, אמר אלעד בעדותו בכל הנוגע לסיכון שנטל לתשלום פיצוי של 2 מיליון ₪ לפי הסכם הפינוי, כך: "ש: בא תסביר איך אתה יכול לשלם 2 מיליון ₪ במזומן. ת: יש לי בית. ש: של החברה? ת: לא, אבל אני הבעלים. ת: אוקי. אז איך בעצם אפשר לפרוע את הסכום של החברה ב- 2 מיליון ₪? ת: מה זאת אומרת? אני יכול לממש את הבית ולעשות משיכה, או לקחת משכנתא שנייה כנגד לבית.... אני אחרי לכל התחייבות שלקחתי אי פעם..." (עמ' 20 שו' 1 לתמלול מ- 11.5.23 של פרו' מ- 26.3.23).
201. אין אפוא הבדל בין הנתבעת 1 לאלעד. כל פעולות החברה נעשות אך ורק על ידו, וגם הפרת ההסכם נעשתה על ידו. גם חובותיה של הנתבעת משולמים, כך על פי עדותו, על ידו. אלעד פעל בניגוד לחובתו לקיים את הסכם הפינוי בתום לב ובדרך מקובלת והפר אותו ביודעין ובאופן חד צדדי והביא בכך לחיוב הנתבעת בפיצוי המוסכם. לא ניתן לטעון שאלעד פעל בשגגה או לא הבין את משמעות פעולותיו, שכן הוא ידע במפורש שמפר את הסכם הפינוי, הבין את המשמעות של מעשיו, הבין שמפרסם את הבניין ומתקשר בשכירות משנה עם אחרים, וכל אלו הפרות בחוסר תום לב וביודעין של הסכם הפינוי, גם אם חשב שהתובעת 'משכה' אותו.
202. בנסיבות אלו, אני מקבלת את טענת התובעת, שיש לחייב את אלעד באופן אישי, יחד עם הנתבעת, בפיצוי שייפסק.
טענת קיזוז
203. בסיכומיהם ובסעיף 118 לכתב ההגנה, טענו הנתבעים כי כל שתתקבל התביעה, יש לקזז מכל סכום שייפסק לטובתה סכומים כספיים שהפסידו הנתבעים כתוצאה מהפרות התובעת. בכלל זה נטען להפסד של 1,800,000 ₪ בגין אובדן זמן ניהולי, 450,000 ₪ בגין עזיבת שוכרי משנה של הנתבעת, 216,000 ₪ בגין הפסד התקשרות עם שישה שוכרי משנה פוטנציאליים, 216,000 ₪ נוספים בגין הכרח לאפשר עזיבת לקוחות ו- 300,000 ₪ בגין הפסד זמן ניהולי במשא ומתן עם דיירים בבניין.
204. סעיף 53(א) לחוק החוזים הקובע כי "חיובים כספיים שצדדים חבים זה לזה מתוך עסקה אחת והגיע המועד לקיומם, ניתנים לקיזוז בהודעה של צד אחד למשנהו..." וכן הוראות סעיף 20 לחוק החוזים (תרופות) הקובע כי "חובות שהצדדים חבים זה לזה על פי חוק זה ניתנים לקיזוז". ניתן לקבוע כי בהפרה הדדית של חוזה שני הצדדים חייבים זה לזה את הפיצוי המוסכם באופן המוביל, הלכה למעשה, לקיזוז חיובים אלה (ראו: ע"א 7194/13 טובית דרור חברה לנכסים בע"מ נ' ב.ס.ר המנדסים בע"מ, פיסקה 2(ב)(2) לפסק דינו של השופט ח' מלצר [פורסם בנבו] (27.7.2015)).
205. עם זאת, אינני מקבלת את טענות הנתבעים לזכאות לקיזוז סכומים כלשהם. הסכומים הנטענים כשלעצמם לא הוכחו כנדרש. הכלל הוא כי יש לפרט את טענת הקיזוז בצורה ברורה ולהציג במיוחד את מערכת הנתונים עליהם היא מבוססת (ע"א 579/85 אריאן נ' בנק לאומי לישראל בע"מ [פורסם בנבו] (8.6.86); וכן ע"א 544/81 קיהל בע"מ נ' סוכנות מכוניות לים התיכון בע"מ [פורסם בנבו] (28.7.82)). דבר זה לא נעשה במקרה הנוכחי. ממילא, לא הוכח כי התובעת הפרה את הסכם הפינוי ו/או גרמה לנזקים הנטענים לנתבעים. להפך, נקבע כי התובעת לא עשתה כן, הכל כמפורט לעיל. תוצאת פסק הדין היא כי הנתבעת ואלעד הם שהפרו את הסכם הפינוי, ואין בקביעת קיומו של אשם תורם חוזי מצד התובעת כדי לקזז מהפיצוי לו היא זכאית סכום כלשהו בגין הפסדי הנתבעים, ככל שהיו.
206. לאור האמור, טענת הקיזוז נדחית.
סוף דבר
207. התביעה מתקבלת באופן חלקי.
208. הנתבעים 1 ו- 2 ישלמו, ביחד ולחוד, לתובעת סכום של 800,000 ₪. לסכום זה יתווספו הסכומים הבאים:
א. שכר טרחת עו"ד, מע"מ והוצאות משפט בסכום של 150,000 ₪.
ב. החזר בגין תשלום אגרות בית המשפט (אגרת פתיחה – 25,000 ₪ ואגרת מחצית שנייה- 26,427 ₪), בסכום כולל של 51,427 ₪.