בית משפט השלום בחיפה
תאד"מ 421-07-22 באר ואח' נ' שתית בע"מ
תיק חיצוני:
לפני כבוד השופט אורי גולדקורן
התובעים 1. רות באר, ת"ז xxxxxxxxx
2. אלעד באר, ת"ז xxxxxxxxx
3. לימור ברק, ת"ז xxxxxxxxx
שלושתם ע"י ב"כ עו"ד יעקב לוי
נגד
הנתבעת שתית בע"מ, ת"ז 51-0992845
ע"י ב"כ עו"ד רועי כנפו
פסק דין
תביעת רוכשי דירה מהחברה הקבלנית בגין איחור במסירת הדירה.
כתב התביעה
1. בכתב התביעה פורטו העובדות הבאות: בחודש אוגוסט 2019 התובעים מס' 2 ו-3, שהינם אחים (להלן: אלעד ולימור) רכשו דירה מהנתבעת, שהינה חברה העוסקת בבניית דירות. התובעת מס' 1 (להלן: רות) הינה אמם של הרוכשים אשר בפועל רכשה את הדירה עבור ילדיה וקיבלה בשלב מאוחר יותר חלק מזכויותיו של אלעד בדירה. הנתבעת התחייבה להשלים את בניית הדירה ולמסור את החזקה לתובעים עד ליום 30.4.2021. התובעים שילמו את מלוא התמורה בעד הדירה לשביעות רצון הנתבעת. בפועל נמסרה הדירה רק ביום 22.11.2021 באיחור של כחצי שנה מהמועד שסוכם. הנתבעת הפרה את סעיף 5א לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: חוק המכר) אשר מקנה לתובעים פיצוי בגין איחור במסירת דירה. על הנתבעת לפצות את התובעים בגין איחור במסירת הדירה בגין 6 חודשים ו-22 ימי איחור לפי שווי דמי שכירות בשיעור 150% של דירה דומה באזור. בהתאם לבדיקת התובעים שווי של דמי שכירות עבור דירה דומה באזור הינו 3,100 ₪. למרות הבטחות של בעלי הנתבעת, שלום שטרית, כי יינתן פיצוי בגין האיחור תוך שבוע לאחר העברת התשלום הסופי וקבלת החזקה בדירה, לא ניתן פיצוי בפועל. אף פניות מאוחרות יותר לנתבעת בעניין לא הואילו. נטען כי מגפת הקורונה והתנהלות מול העירייה לא מצדיקים איחור במסירה ואי תשלום פיצוי בגין כך. האיחור במסירה נבע עקב התנהלות הנתבעת וקריסת קיר תומך שמפריד בין המגרש בו מצוי הבניין לבין מגרש של בניין סמוך שנבנה על-ידי הנתבעת. לפיכך על הנתבעת לפצות את התובעים בסך 31,155 בגין איחור בסירה ובסך 10,000 ₪ בגין עגמת נפש.
כתב ההגנה
2. בכתב ההגנה שהגישה הנתבעת נטען כלהלן: התובעים רכשו מהנתבעת ביום 29.8.2019 דירה להשקעה בת שני חדרים בפרויקט ברחוב זלמן שניאור בחיפה. סכום התמורה החוזית המוסכמת בעד הדירה הועמד על 979,000 ₪ כולל מע"מ. בהסכם המכר נקבע כי מועד מסירת החזקה בדירה יהיה ביום 30.4.2021 בכפוף לכך שהתובעים ימלאו אחר כלל התחייבויותיהם על פי הסכם המכר במלואן ובמועדן, לרבות עמידה במועדי התשלום שפורטו בנספח להסכם. נקבע בהסכם כי סך של 146,850 ₪ ישולם במועד החתימה על ההסכם וסך של 832,150 ₪ ישולם עד ליום 15.4.2021 או עד 14 ימים לפני מועד המסירה על פי המועד המוקדם. מסירת החזקה בדירה במועד חוזי הותנתה להוראות הסכם המכר אשר התירו דחיית מסירת החזקה בהתקיים הנסיבות שפורטו בסעיף 4 להסכם המכר וכן בכפוף להוראות חוק המכר אשר מאפשרות דחייה של עד 60 ימים נוספים מעבר למועד המסירה החוזי המוסכם ללא שהתובעים יהיו זכאים לפיצוי. הנתבעת עשתה מאמצים להשלים את בניית הפרויקט במועד. למרות התחייבות התובעים לשאת בתשלומים המוטלים עליהם על פי הסכם המכר במועדם, הם הפרו את הוראות ההסכם באופן יסודי עת עשו דין עצמי ולא שילמו את התמורה החוזית המוסכמת בגין הדירה במועדים שנקבעו. מסיבה זו בלבד לא נמסרה לתובעים החזקה בדירה. ביום 11.5.2021 פנתה הנתבעת לתובעים להסדרת תשלום חוב שלא שולם במועד. רק בסוף חודש יוני 2021 כחודשיים מהמועד המוסכם שילמו התובעים סכום חלקי של 320,000 ₪ וסילקו חלק מן התשלום שבפיגור. רק ביום 18.11.2021 סילקו התובעים את יתרת חובם והשלימו את מלוא יתרת התשלום הנומינאלית, לא כולל הפרשי ריבית והצמדה. התובעים לא הודיעו על העיכוב בתשלום ולא קיבלו אישור לכך. נוכח הפיגור בתשלום קיימת לנתבעת זכות לדחייה מקבילה במסירת החזקה של הדירה בתוספת 7 ימי התארגנות זאת בהתאם לסעיף 4ו' להסכם המכר. לפיכך מועד המסירה נדחה ליום 25.11.2021. ביום 22.11.2021 ולאחר השלמת התשלום שבפיגור מסרה הנתבעת את החזקה בדירה לתובעים. בשל הפיגור בתשלומים צברו התובעים חוב כספי המורכב מהפרשי ריבית בסך 18,811 ₪ אותו לא שילמו ואשר יש לקזז מכל סכום שייקבע שמגיע להם.
נטען כי התחייבותה של הנתבעת למסור את הדירה במועד החוזי המוסכם מותנה וכפוף לקיום התחייבות התובעים ובכלל זה ביצוע כל התשלומים המוטלים עליהם במלואם ובמועדם. בהתאם להסכם המכר ובהתאם לפסיקה הנתבעת הייתה רשאית לעכב את מסירת החזקה עד לסילוק מלוא החיובים והתשלומים. התובעים איחרו בשבעה חודשים בביצוע התשלום, והפרו את ההסכם באופן שמזכה את הנתבעת בקבלת סכום הפיצוי המוסכם בצירוף ריבית הפיגורים בנוסף לתמורה החוזית בגין איחור בתשלום בסך 116,711 ₪ סכום אותו יש לקזז מכל סכום חוב כלפי התובעים ככל שייקבע שקיים. בנוסף, במהלך הבנייה נאלצה הנתבעת להתמודד עם אירועים בלתי צפויים של "כוח עליון" שתרמו לעיכוב במסירה בעקבות מגפת הקורונה שהובילה לתקופות סגר ממושכות, צמצום בכוח האדם, עיכוב בפעילות ספקים, עיכובים ברשויות המקומיות ובקבלת היתרים ואישורים הנדרשים לאכלוס.
תיעוד ומסמכים
3. להלן נבחן את המסמכים הרלבנטיים שהגישו הצדדים:
* 29.8.2019 - בהסכם מכר שנחתם בין הנתבעת מצד אחד לבין לימור ואלעד מצד שני, רכשו האחרונים מהנתבעת דירה. בסעיף 4 להסכם שכותרתו "השלמת הדירות ומסירתן לקונה" נכתב:
"א. לא יאוחר מן המועד הנקוב בסעיף 1 לנספח א ובתנאי מוקדם שעד למועד זה מילא הקונה אחר התחייבויות שהיה עליו למלא בהתאם לחוזה במלואן ובמועדן, תשלים החברה את בניית הדירה ותמסור את הדירה לחזקתו של הקונה...
ד. למרות האמור בחוזה, דחייה בהשלמת הדירה ומסירתה לקונה, מכל סיבה שהיא, שלא תעלה על חודשיים וכן דחיות נוספות הנובעות מן הסיבות המנויות בסעיפים 4(ה) ו4(ו) להלן לא יהוו הפרה של התחייבויות החברה שבחוזה ולא יזכו את הקונה בתרופה כלשהי.
ה. החברה מצהירה והקונה מאשר שידוע לו כי מועד המסירה נקבע על ידי החברה בהתחשב במועדים הצפויים לסיום הבנייה. מועד המסירה יהיה ניתן לדחייה ע"י החברה לתקופה נוספת, בשל עיכובים הנעוצים בכח עליון ו/או מלחמה ו/או מצב חירום כללי ו'/או איסור ו/או הגבלה על בנייה ע"י רשות מוסמכת ו/או הקפאת בנייה על פי דין שלא כתוצאה ממעשה ו/או מחדל של החברה ו/או שביתה כללית ו/או השבתה כללית ו/או מחסור ארצי בחומרי בניה ו/או מחסור ארצי בפועלי בנייה מקצועיים ו/או קיים בהשגתם ו/או מחסור בשירותי ציוד ו/או הובלה ו/או סגר בשטחים ו/או סגירת כבישים המובילים לפרויקט ו/או אי מתן גישה לרכבים הקשורים לעבודות הבנייה של הפרויקט ו/או עקב עיכוב בקבלת אישורי הרשויות המוסמכות לאכלוס בשל דרישות נוספות של הרשויות לקבלת אישורים כאמור ו/או אי השלמת חלקים אחרים של הפרויקט ו/או פיתוח לרבות קירות אקוסטיים.... ו/או מסיבה אחרת כלשהי שאינה תלויה בחברה ו/או אשר לחברה אין שליטה עליה. במקרה של עיכוב כנ"ל, ידחה מועד מסירת הדירה לתקופה שבה לא התנהלה העבודה כסדרה או לא נעשו דברים כסדרם מהסיבות הנ"ל, וכן לתקופה נוספת של 60 יום לצרכי התארגנות והחברה לא תחשב במקרה כזה כמפרה את התחייבויותיה כלפי הקונה על פי הסכם זה.
ו. אחר הקונה בביצוע איזה מן התשלומים הקבועים בנספח א' הרי מבלי לפגוע ביתר תרופות החברה על פי החוזה או על פי כל דין - יתיר הדבר לחברה דחייה מקבילה במסירת החזקה בדירה, בתוספת 7 ימי התארגנות".
בנספח א' להסכם בו פורטו תנאי התשלום נכתב:
"2. מועד המסירה: 30.4.2021.
3. התמורה: 979,00 ₪... מחיר הדירה ישולם במועדים ובסכומים המפורטים להלן כאשר לכל תשלום יתווספו הפרשי הצמדה כדלהלן:
א. סך של 146,850 ישולמו במעמד חתימת הסכם זה.
ב. סך של 832,150 ₪, בתוספת ההפרשים מהתשלומים הקודמים, ובתוספת כל התשלומים החלים על הרוכש עפ"י הסכם זה, ישולם עד ליום 15.04.2021 או 14 ימים לפני מועד המסירה על פי המוקדם מבין המועדים...
6. פיגור בתשלומים - בגין איחור בתשלום כלשהו בתשלומים שעל הרוכש לשלם למוכר עפ"י הסכם זה ו/או עפ"י נספח זה, ישלם הרוכש למוכר ריבית פיגורים בשיעור המרבי הנהוג בבנק המלווה ... בתוספת שיעור של 5% (חמישה אחוזים) לשנה, או ריבית בשיעור 1% לחודש בנוסף להפרשי ההצמדה המפורטים לעיל, לפי החלופה הגבוהה מביניהם, בשיטת ריבית דריבית על בסיס חישוב רבעוני".
בנספח שינויים לחוזה פורטו שינויים להסכם המכר:
"4. בסעיף 4א' להוסיף: "החברה מתחייבת כי במועד מסירת הדירה ינתן לבנין טופס 4, תהיה לקונה גישה סבירה לדירה ולחניה ומעלית הבניין תהיה מוכנה להפעלה...
9. לסעיף 4ט': לאחר המילים "ישלם לחברה את מלוא התמורה" יבוא: "בכפוף לקבלת טופס 4"".
* 15.12.2019- 20.12.2019; 18.5.2021 - 20.5.2021 - ביומן עבודה פורטו עבודות שבוצעו בבניין בפרויקט בדירות שונות.
* 10.1.2021 - בתדפיס "יציאה לחל"ת סגר שלישי" פורטו 35 עובדים שיצאו לחל"ת ומועד חזרה לעבודה שנע בין סוף חודש ינואר 2021 עד לסוף חודש מאי 2021.
* 11.1.2021 - במכתב ששלחה הנתבעת ללימור נכתב: "הנדון: הערכות לקראת מסירות ... 1. אנו לקראת קבלת טופס 4 ואכלוס הדירות. 2. הריני להודיעך כי קיים חוב על הדירה שרכשת בפרויקט שבנדון. 3. נכון להיום יתרת חובך הינה בסך: 333,984. 4. מצ"ב כרטסת חשבונך. 5. נא לשלם את החוב בהקדם".
* 18.5.2021 - בדוא"ל ששלחה נציגת הנתבעת, סאלי קטרי, אל אלעד ורותי נכתב: "להלן דוח כספי, מבקשת לדעת מתי יושלם התשלום אשר נמצא בפיגור".
* 26.10.2021 - במכתב ששלחה באת כוח של עיריית חיפה לרוכשי הדירות בפרויקט בו רכשו התובעים את הדירה הובהר כי עיכוב, ככל שקיים, במתן תעודת גמר, שהתבקשה על-ידי הנתבעת, נובע מכך שהנתבעת לא השלימה דרישות מהותיות ודחופות הנדרשות על פי דין למתן תעודת גמר. צוין כי אישורים שנדרשו נמסרו על-ידי הנתבעת לעירייה בסוף חודש אוגוסט 2021 והועברו לבדיקה. לאחר בדיקה נדרשה הנתבעת בביצוע תיקונים אותם היא דיווחה שהשלימה סמוך למועד שליחת המכתב. בנוסף נכתב כי הנתבעת טרם הגישה תכנית פיתוח עדכנית.
* 22.11.2021 - בדו"ח ביצוע תשלומים שהכינה הנתבעת על שם לימור פורטו התשלומים ששילמו התובעים כלהלן: