בית משפט השלום בחיפה
תאד"מ 421-07-22 באר ואח' נ' שתית בע"מ
תיק חיצוני:
לפני כבוד השופט אורי גולדקורן
התובעים 1. רות באר, ת"ז xxxxxxxxx
2. אלעד באר, ת"ז xxxxxxxxx
3. לימור ברק, ת"ז xxxxxxxxx
שלושתם ע"י ב"כ עו"ד יעקב לוי
נגד
הנתבעת שתית בע"מ, ת"ז 51-0992845
ע"י ב"כ עו"ד רועי כנפו
פסק דין
תביעת רוכשי דירה מהחברה הקבלנית בגין איחור במסירת הדירה.
כתב התביעה
1. בכתב התביעה פורטו העובדות הבאות: בחודש אוגוסט 2019 התובעים מס' 2 ו-3, שהינם אחים (להלן: אלעד ולימור) רכשו דירה מהנתבעת, שהינה חברה העוסקת בבניית דירות. התובעת מס' 1 (להלן: רות) הינה אמם של הרוכשים אשר בפועל רכשה את הדירה עבור ילדיה וקיבלה בשלב מאוחר יותר חלק מזכויותיו של אלעד בדירה. הנתבעת התחייבה להשלים את בניית הדירה ולמסור את החזקה לתובעים עד ליום 30.4.2021. התובעים שילמו את מלוא התמורה בעד הדירה לשביעות רצון הנתבעת. בפועל נמסרה הדירה רק ביום 22.11.2021 באיחור של כחצי שנה מהמועד שסוכם. הנתבעת הפרה את סעיף 5א לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: חוק המכר) אשר מקנה לתובעים פיצוי בגין איחור במסירת דירה. על הנתבעת לפצות את התובעים בגין איחור במסירת הדירה בגין 6 חודשים ו-22 ימי איחור לפי שווי דמי שכירות בשיעור 150% של דירה דומה באזור. בהתאם לבדיקת התובעים שווי של דמי שכירות עבור דירה דומה באזור הינו 3,100 ₪. למרות הבטחות של בעלי הנתבעת, שלום שטרית, כי יינתן פיצוי בגין האיחור תוך שבוע לאחר העברת התשלום הסופי וקבלת החזקה בדירה, לא ניתן פיצוי בפועל. אף פניות מאוחרות יותר לנתבעת בעניין לא הואילו. נטען כי מגפת הקורונה והתנהלות מול העירייה לא מצדיקים איחור במסירה ואי תשלום פיצוי בגין כך. האיחור במסירה נבע עקב התנהלות הנתבעת וקריסת קיר תומך שמפריד בין המגרש בו מצוי הבניין לבין מגרש של בניין סמוך שנבנה על-ידי הנתבעת. לפיכך על הנתבעת לפצות את התובעים בסך 31,155 בגין איחור בסירה ובסך 10,000 ₪ בגין עגמת נפש.
כתב ההגנה
2. בכתב ההגנה שהגישה הנתבעת נטען כלהלן: התובעים רכשו מהנתבעת ביום 29.8.2019 דירה להשקעה בת שני חדרים בפרויקט ברחוב זלמן שניאור בחיפה. סכום התמורה החוזית המוסכמת בעד הדירה הועמד על 979,000 ₪ כולל מע"מ. בהסכם המכר נקבע כי מועד מסירת החזקה בדירה יהיה ביום 30.4.2021 בכפוף לכך שהתובעים ימלאו אחר כלל התחייבויותיהם על פי הסכם המכר במלואן ובמועדן, לרבות עמידה במועדי התשלום שפורטו בנספח להסכם. נקבע בהסכם כי סך של 146,850 ₪ ישולם במועד החתימה על ההסכם וסך של 832,150 ₪ ישולם עד ליום 15.4.2021 או עד 14 ימים לפני מועד המסירה על פי המועד המוקדם. מסירת החזקה בדירה במועד חוזי הותנתה להוראות הסכם המכר אשר התירו דחיית מסירת החזקה בהתקיים הנסיבות שפורטו בסעיף 4 להסכם המכר וכן בכפוף להוראות חוק המכר אשר מאפשרות דחייה של עד 60 ימים נוספים מעבר למועד המסירה החוזי המוסכם ללא שהתובעים יהיו זכאים לפיצוי. הנתבעת עשתה מאמצים להשלים את בניית הפרויקט במועד. למרות התחייבות התובעים לשאת בתשלומים המוטלים עליהם על פי הסכם המכר במועדם, הם הפרו את הוראות ההסכם באופן יסודי עת עשו דין עצמי ולא שילמו את התמורה החוזית המוסכמת בגין הדירה במועדים שנקבעו. מסיבה זו בלבד לא נמסרה לתובעים החזקה בדירה. ביום 11.5.2021 פנתה הנתבעת לתובעים להסדרת תשלום חוב שלא שולם במועד. רק בסוף חודש יוני 2021 כחודשיים מהמועד המוסכם שילמו התובעים סכום חלקי של 320,000 ₪ וסילקו חלק מן התשלום שבפיגור. רק ביום 18.11.2021 סילקו התובעים את יתרת חובם והשלימו את מלוא יתרת התשלום הנומינאלית, לא כולל הפרשי ריבית והצמדה. התובעים לא הודיעו על העיכוב בתשלום ולא קיבלו אישור לכך. נוכח הפיגור בתשלום קיימת לנתבעת זכות לדחייה מקבילה במסירת החזקה של הדירה בתוספת 7 ימי התארגנות זאת בהתאם לסעיף 4ו' להסכם המכר. לפיכך מועד המסירה נדחה ליום 25.11.2021. ביום 22.11.2021 ולאחר השלמת התשלום שבפיגור מסרה הנתבעת את החזקה בדירה לתובעים. בשל הפיגור בתשלומים צברו התובעים חוב כספי המורכב מהפרשי ריבית בסך 18,811 ₪ אותו לא שילמו ואשר יש לקזז מכל סכום שייקבע שמגיע להם.
נטען כי התחייבותה של הנתבעת למסור את הדירה במועד החוזי המוסכם מותנה וכפוף לקיום התחייבות התובעים ובכלל זה ביצוע כל התשלומים המוטלים עליהם במלואם ובמועדם. בהתאם להסכם המכר ובהתאם לפסיקה הנתבעת הייתה רשאית לעכב את מסירת החזקה עד לסילוק מלוא החיובים והתשלומים. התובעים איחרו בשבעה חודשים בביצוע התשלום, והפרו את ההסכם באופן שמזכה את הנתבעת בקבלת סכום הפיצוי המוסכם בצירוף ריבית הפיגורים בנוסף לתמורה החוזית בגין איחור בתשלום בסך 116,711 ₪ סכום אותו יש לקזז מכל סכום חוב כלפי התובעים ככל שייקבע שקיים. בנוסף, במהלך הבנייה נאלצה הנתבעת להתמודד עם אירועים בלתי צפויים של "כוח עליון" שתרמו לעיכוב במסירה בעקבות מגפת הקורונה שהובילה לתקופות סגר ממושכות, צמצום בכוח האדם, עיכוב בפעילות ספקים, עיכובים ברשויות המקומיות ובקבלת היתרים ואישורים הנדרשים לאכלוס.
תיעוד ומסמכים
3. להלן נבחן את המסמכים הרלבנטיים שהגישו הצדדים:
* 29.8.2019 - בהסכם מכר שנחתם בין הנתבעת מצד אחד לבין לימור ואלעד מצד שני, רכשו האחרונים מהנתבעת דירה. בסעיף 4 להסכם שכותרתו "השלמת הדירות ומסירתן לקונה" נכתב:
"א. לא יאוחר מן המועד הנקוב בסעיף 1 לנספח א ובתנאי מוקדם שעד למועד זה מילא הקונה אחר התחייבויות שהיה עליו למלא בהתאם לחוזה במלואן ובמועדן, תשלים החברה את בניית הדירה ותמסור את הדירה לחזקתו של הקונה...
ד. למרות האמור בחוזה, דחייה בהשלמת הדירה ומסירתה לקונה, מכל סיבה שהיא, שלא תעלה על חודשיים וכן דחיות נוספות הנובעות מן הסיבות המנויות בסעיפים 4(ה) ו4(ו) להלן לא יהוו הפרה של התחייבויות החברה שבחוזה ולא יזכו את הקונה בתרופה כלשהי.
ה. החברה מצהירה והקונה מאשר שידוע לו כי מועד המסירה נקבע על ידי החברה בהתחשב במועדים הצפויים לסיום הבנייה. מועד המסירה יהיה ניתן לדחייה ע"י החברה לתקופה נוספת, בשל עיכובים הנעוצים בכח עליון ו/או מלחמה ו/או מצב חירום כללי ו'/או איסור ו/או הגבלה על בנייה ע"י רשות מוסמכת ו/או הקפאת בנייה על פי דין שלא כתוצאה ממעשה ו/או מחדל של החברה ו/או שביתה כללית ו/או השבתה כללית ו/או מחסור ארצי בחומרי בניה ו/או מחסור ארצי בפועלי בנייה מקצועיים ו/או קיים בהשגתם ו/או מחסור בשירותי ציוד ו/או הובלה ו/או סגר בשטחים ו/או סגירת כבישים המובילים לפרויקט ו/או אי מתן גישה לרכבים הקשורים לעבודות הבנייה של הפרויקט ו/או עקב עיכוב בקבלת אישורי הרשויות המוסמכות לאכלוס בשל דרישות נוספות של הרשויות לקבלת אישורים כאמור ו/או אי השלמת חלקים אחרים של הפרויקט ו/או פיתוח לרבות קירות אקוסטיים.... ו/או מסיבה אחרת כלשהי שאינה תלויה בחברה ו/או אשר לחברה אין שליטה עליה. במקרה של עיכוב כנ"ל, ידחה מועד מסירת הדירה לתקופה שבה לא התנהלה העבודה כסדרה או לא נעשו דברים כסדרם מהסיבות הנ"ל, וכן לתקופה נוספת של 60 יום לצרכי התארגנות והחברה לא תחשב במקרה כזה כמפרה את התחייבויותיה כלפי הקונה על פי הסכם זה.
ו. אחר הקונה בביצוע איזה מן התשלומים הקבועים בנספח א' הרי מבלי לפגוע ביתר תרופות החברה על פי החוזה או על פי כל דין - יתיר הדבר לחברה דחייה מקבילה במסירת החזקה בדירה, בתוספת 7 ימי התארגנות".
בנספח א' להסכם בו פורטו תנאי התשלום נכתב:
"2. מועד המסירה: 30.4.2021.
3. התמורה: 979,00 ₪... מחיר הדירה ישולם במועדים ובסכומים המפורטים להלן כאשר לכל תשלום יתווספו הפרשי הצמדה כדלהלן:
א. סך של 146,850 ישולמו במעמד חתימת הסכם זה.
ב. סך של 832,150 ₪, בתוספת ההפרשים מהתשלומים הקודמים, ובתוספת כל התשלומים החלים על הרוכש עפ"י הסכם זה, ישולם עד ליום 15.04.2021 או 14 ימים לפני מועד המסירה על פי המוקדם מבין המועדים...
6. פיגור בתשלומים - בגין איחור בתשלום כלשהו בתשלומים שעל הרוכש לשלם למוכר עפ"י הסכם זה ו/או עפ"י נספח זה, ישלם הרוכש למוכר ריבית פיגורים בשיעור המרבי הנהוג בבנק המלווה ... בתוספת שיעור של 5% (חמישה אחוזים) לשנה, או ריבית בשיעור 1% לחודש בנוסף להפרשי ההצמדה המפורטים לעיל, לפי החלופה הגבוהה מביניהם, בשיטת ריבית דריבית על בסיס חישוב רבעוני".
בנספח שינויים לחוזה פורטו שינויים להסכם המכר:
"4. בסעיף 4א' להוסיף: "החברה מתחייבת כי במועד מסירת הדירה ינתן לבנין טופס 4, תהיה לקונה גישה סבירה לדירה ולחניה ומעלית הבניין תהיה מוכנה להפעלה...
9. לסעיף 4ט': לאחר המילים "ישלם לחברה את מלוא התמורה" יבוא: "בכפוף לקבלת טופס 4"".
* 15.12.2019- 20.12.2019; 18.5.2021 - 20.5.2021 - ביומן עבודה פורטו עבודות שבוצעו בבניין בפרויקט בדירות שונות.
* 10.1.2021 - בתדפיס "יציאה לחל"ת סגר שלישי" פורטו 35 עובדים שיצאו לחל"ת ומועד חזרה לעבודה שנע בין סוף חודש ינואר 2021 עד לסוף חודש מאי 2021.
* 11.1.2021 - במכתב ששלחה הנתבעת ללימור נכתב: "הנדון: הערכות לקראת מסירות ... 1. אנו לקראת קבלת טופס 4 ואכלוס הדירות. 2. הריני להודיעך כי קיים חוב על הדירה שרכשת בפרויקט שבנדון. 3. נכון להיום יתרת חובך הינה בסך: 333,984. 4. מצ"ב כרטסת חשבונך. 5. נא לשלם את החוב בהקדם".
* 18.5.2021 - בדוא"ל ששלחה נציגת הנתבעת, סאלי קטרי, אל אלעד ורותי נכתב: "להלן דוח כספי, מבקשת לדעת מתי יושלם התשלום אשר נמצא בפיגור".
* 26.10.2021 - במכתב ששלחה באת כוח של עיריית חיפה לרוכשי הדירות בפרויקט בו רכשו התובעים את הדירה הובהר כי עיכוב, ככל שקיים, במתן תעודת גמר, שהתבקשה על-ידי הנתבעת, נובע מכך שהנתבעת לא השלימה דרישות מהותיות ודחופות הנדרשות על פי דין למתן תעודת גמר. צוין כי אישורים שנדרשו נמסרו על-ידי הנתבעת לעירייה בסוף חודש אוגוסט 2021 והועברו לבדיקה. לאחר בדיקה נדרשה הנתבעת בביצוע תיקונים אותם היא דיווחה שהשלימה סמוך למועד שליחת המכתב. בנוסף נכתב כי הנתבעת טרם הגישה תכנית פיתוח עדכנית.
* 22.11.2021 - בדו"ח ביצוע תשלומים שהכינה הנתבעת על שם לימור פורטו התשלומים ששילמו התובעים כלהלן:
תאריך חוזה תאריך תשלום כולל מע"מ בש"ח
1 3.9.19 2.9.19 146,850
2 15.4.21 12.11.19 300,000
3 15.4.21 31.8.20 200,000
4 15.4.21 10.6.21 100,000
5 15.4.21 10.6.21 50,000
6 15.4.21 29.6.21 170,000
7 15.4.21 18.11.21 24,147
סה"כ 990,997
יתרת חוב 60.21
* 10.3.2022 - במכתב ששלח בא כוח התובעים לנתבעת הם דרשו לקבל פיצוי בגין איחור במסירה של 6 חודשים ו-22 ימים.
* 31.3.2022 - במכתב תשובה ששלח בא כוחה של הנתבעת לבא כוח התובעים נכתב כי העיכוב באכלוס ובמסירת החזקה בדירה נבע מאירועים שאינם בשליטת הנתבעת. צוין כי במהלך הפרויקט התמודדה הנתבעת עם אירועים של כוח עליון ובפרט מגפת הקורונה בעקבותיה היו סגרים, צמצום בכוח האדם, היעדר פעילות ספקים ועיכובים ברשות המקומית ובמתן אישורים והיתרים שנדרשים לאכלוס. בנוסף נכתב כי הרשות המקומית התנתה את האכלוס בפעולות חריגות ובלתי צפויות אשר אינן בשליטת הנתבעת ואינן נדרשות במהלך העסקים הרגיל. הובהר כי במסגרת סעיף 4ה להסכם נקבע כי הנסיבות האמורות ידחו את המועד המסירה החוזי.
* 7.4.2022 - במכתב תגובה ששלח בא כוח התובעים לבא כוח הנתבעת הוא דחה את טענותיו והפנה להוראות הקוגנטיות של סעיף 5א לחוק המכר.
4. בישיבה שהתקיימה ביום 10.5.2023 בא כוח התובעים הדגיש כי בהתאם לנספח שינויים להסכם התשלום הסופי היה כפוף לקבלת "טופס 4" ובא כוח הנתבעת אישר כי "טופס 4" ניתן בחודש נובמבר 2021, אולם טען כי בהתאם להסכם היה על התובעים לשלם את כל התשלומים עד ליום 15.4.2021 לכל המאוחר או במועד המסירה לפי המוקדם. באי כוח הצדדים הסכימו למתן פסק דין על סמך המסמכים שהגישו וסיכומים בכתב אשר הוגשו.
דיון והכרעה
5. לא הייתה מחלוקת כי בהתאם להסכם המכר מועד מסירת החזקה בדירה נקבע לתאריך 30.4.2021 וכי בפועל החזקה נמסרה ביום 22.1.2021 בעיכוב של מעל לחצי שנה.
6. סעיף 5א לחוק המכר אשר עוסק בפיצוי על איחור במסירת החזקה בדירה, בנוסחו כפי שהיה נכון ליום חתימת ההסכם, קבע:
"5א. (א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה - המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:
(1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 - בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;
(2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 - בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.
(ב) הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.
(ג) על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו".
7. ברע"א 6605/15 שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ (פורסם בנבו, 21.2.2016) התייחס בית המשפט העליון לסעיף 5א' לחוק המכר בנוסחו הקודם וקבע כי במקרה של הוראה רחבה בהסכם שמאפשרת לדחות את מועד המסירה של הדירה, מבלי לקבוע מועד חד וברור, אין מדובר בהסכמה חוזית חדשה אלא בתניית פטור שאין לה תוקף כיוון שהיא מנוגדת להוראות הקוגנטיות של חוק המכר. עוד נקבע כי הוראת סעיף 5א לחוק המכר היא הוראה קוגנטית, אותה יש לקרוא ביחד עם הוראת סעיף 7א(א) חוק המכר, אשר קבע, בנוסחו הקודם, כי "אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה". נפסק כי תניות בחוזה אחיד המקנות לקבלנים כוח בלתי מוגבל לדחות את מועד המסירה ייחשבו לתניות מקפחות. נפסק כי "כאשר חוזה המכר קובע הוראה רחבה המאפשרת לקבלן לדחות את מועד המסירה בלי לקבוע מועד חדש באופן ברור, הרי שאין לפנינו הסכמה חוזית חדשה אלא תניית פטור מובהקת".
8. בפסקי דין קודמים שנדנו בפניי (ת"א (שלום חיפה) 22557-07-18 דותן נ' מי-טל הנדסה ושרותים בע"מ (פורסם בנבו, 3.2.2021); ת"א (שלום חיפה) 28653-05-16 רייטבורט נ' כדורי (פורסם בנבו, 25.11.2020) הרחבתי לגבי הפרשנות שנתנו בתי המשפט לסעיף 5א(ג) בנוסחו הקודם בנוגע ל"נסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו" אשר קבעו כי סעיף 5א(ג) האמור כולל שני תנאים מצטברים: (1) במישור העובדתי, האם העיכוב נגרם עקב נסיבות שאינן בשליטת המוכר; (2) במישור המשפטי, האם הסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן של אותן נסיבות אינו מוטל על המוכר.
לגבי התנאי הראשון - מלבד דרישת הקשר הסיבתי (אילולא אותן נסיבות היה האיחור נמנע) יש לבדוק את (1) יכולת המוכר למנוע את עצם התרחשות הנסיבות, ואת (2) יכולת המוכר לפעול לביטול או למיתון ההשפעה של אותן נסיבות.
התנאי השני מציב את השאלה: כיצד יש לקבוע אם הסיכון מוטל על המוכר. נפסק כי נדרש שהסיכון לא יהיה מוטל עליו, הן לפי תוכנו של ההסכם הספציפי והן לפי סטנדרט אובייקטיבי, אשר רואה לנגד עיניו את ההסדר הראוי והמקובל בין מוכר וקונה טיפוסיים של דירה כדוגמת זו שמדובר בה. בע"א (מחוזי י-ם) 27638-07-19 אזורים בנין (1965) בע"מ נ' פלד (פורסם בנבו, 19.3.2020) (להלן: עניין אזורים) נקבע כי על המוכר הנטל להוכיח את תנאיו של סעיף 5א(ג) לחוק המכר. בקשת רשות ערעור שהוגשה לבית המשפט העליון נדחתה ברע"א 3088/20 פלד נ' אזורים בנין (1965) בע"מ (פורסם בנבו, 25.10.2020).
דחיה במסירה בשל מגפת הקורונה
9. בא כוח הנתבעת טען בסיכומיו בכתב כי בתקופת הבנייה היו שלושה סגרים בעקבות מגפת הקורונה (במועדים: 14.3.20 - 18.4.20, 11.9.20 - 13.10.20, 27.12.20 - 7.2.21) אשר עיכבו את הבנייה, מבלי שצורפו אסמכתאות לתמיכה לכך. הנתבעת צירפה תדפיס שכותרתו "יציאה לחל"ת סגר שלישי" עם פרטים של עובדים אשר יצאו לחופשה ללא תשלום החל מסוף חודש ינואר 2021 ועד לחודש מאי 2021, זאת למרות שלפי פירוט הנתבעת הסגר השלישי הסתיים כבר ביום 7.2.2021. מרשימת העובדים לא ניתן להבין מה היה תפקידו של כל אחד וכיצד היעדרותו השפיעה על השלמת בניית דירת התובעים.
10. טענת הנתבעת שמתייחסת למגפת הקורונה הינה כללית וללא פירוט ספציפי. למרות שהנתבעת טענה כלפי התובעת שהיא צירפה מכתב מעירייה שלא באמצעות כותבו, היא בעצמה צירפה מסמך "עמדת ממונה חוק המכר - איחור במסירת דירות" מיום 24.5.2021. במסמך זה נכתב כי בהתאם למתווה של צוות בין משרדי בנוגע לאיחור מסירת דירות בשל משבר הקורונה שאומת על-ידי שר הבינוי והשיכון באמצעות המלצה לציבור הקובעת כי "כלל רכיבי חוזה המכר הקשורים למועד מסירת הדירה יידחו, בהסכמת הצדדים, ב-40 ימים". במסמך זה צוין כי המתווה היה בתוקף לדירות אשר מועד מסירתן נקבע בחוזה המכר בין התאריכים 18.3.2020 - 31.12.2020 (מועדים שלא רלבנטיים לתביעה הנוכחית בה מועד המסירה נקבע ליום 30.4.2021). עוד צוין במסמך כי הדחייה הממוצעת במסירת דירות בשל משבר הקורונה עמד על כ-80 ימים. הודגש כי אין מדובר בעדכון לחוק המכר אלא בהמלצה לצדדים וככל שאין הסכמה יחולו הוראות חוק המכר.
11. בענייננו, מעבר לכך שלא הוצג אישור רשמי לגבי ימי הסגר בגין הקורונה, לא הוצגו נתונים לגבי השפעת הסגר על הנתבעת בכל אחד מימי הסגר באופן ספציפי בפרויקט של התובעים. כמו-כן, לא הוצגו יומני עבודה מפורטים המתייחסים לעובדים ספציפיים שנעדרו בכל אחד מהימים והעבודות שעוכבו. לא הוצג לוח זמנים של הפרויקט ולא הוכח כי בפועל נגרם עיכוב. הנתבעת צירפה מספר דפים של יומני עבודה אולם לא ניתן להסיק מהם לגבי ההשפעה על בניית דירת התובעים.
12. דווקא ממכתב מיום 11.1.2021 ששלחה הנתבעת ללימור מלמד כי כבר בחודש ינואר 2021 הושלמו מרבית העבודות, זאת למרות מגפת הקורונה ונראה כי העיכובים נגרמו בשל גורמים אחרים כיוון ש"טופס 4" ניתן רק בחודש נובמבר. אף לא ברור כיצד ניסתה הנתבעת להתמודד עם ימי הסגר בפועל. בהיעדר תשתית עובדתית שתקשור בין הסגר בעקבות מגפת הקורונה לבין איחור במסירת החזקה בדירה, לא ניתן להכניס את נסיבות אלו בגדרו של סעיף 5א(ג) לחוק המכר.
13. משלא הוכחו מועדי הסגר בגין הקורונה בתקופה הרלבנטית באישור רשמי או בחוות דעת ולא הוכח הקשר הסיבתי בין הסגר ומגפת הקורונה לבין הצורך בדחיית מסירת החזקה בדירה , אין הנתבעת יכולה להסתמך על הוראת הסכם המכר. הסתמכות כזו, בהיעדר הוכחה לקשר סיבתי, הייתה עומדת בניגוד להוראה הקוגנטית של סעיף 5א לחוק המכר, ואף הייתה בגדר קביעה שרירותית, לפיה סגר מצדיק דחיית מסירת החזקה אף אם לא הוכח שנגרם בעטיו עיכוב בקצב הבנייה.
דחיה במסירה בשל התנהלות העירייה
14. בכתב ההגנה ובסיכומים שהגיש בא כוח הנתבעת נטען כי חל עיכוב בבנייה כתוצאה מהתנהלות העירייה. הובהר כי בניגוד לטענת התובעים, לא חל עיכוב בעקבות פגיעה בקיר תמך שהיה שייך לפרויקט אחר בבניין סמוך. עוד טענה הנתבעת כי אין לתת משקל למכתב מטעם באת כוח העירייה שצורף כיוון שהוא לא הוגש באמצעות עורכו וכי נטל ההוכחה רובץ על התובעים. לחלופין טענה כי מדובר בהתרחשות שלא הייתה בשליטתה.
15. אני דוחה את טענות הנתבעת אשר מתייחסות להתנהלות העירייה. לא מתקיים התנאי השני שנקבע בפסיקה, כאחד משני התנאים המצטברים לתחולת סעיף 5א(ג) לחוק המכר. לאור הפעלת מבחני המשנה לבחינת הסטנדרט האובייקטיבי, המסקנה היא שאין מדובר בסיכון שאינו מוטל על הקבלן (הנתבעת). כמו-כן, בא כוח הנתבעת עצמו טען בסיכומיו שקריסת קיר התמך לא היה קשור לפרויקט מושא התביעה ולא גרם לעיכוב. בבית המשפט המחוזי בעניין אזורים נפסק כי אף את הסיכון לאיחור בביצוע עבודות הפיתוח על-ידי הרשות המקומית אין להטיל על רוכש הדירה אלא על הקבלן. כל תוצאה אחרת הייתה הופכת את רוכשי הדירות ל"שבויים" בידיהם של גופים אחרים עמם התקשר הקבלן בהסכם בנוגע לבניית הבית, לתשתיותיו ולפיתוח הסביבתי. תוצאה כזו אינה יכולה להיות הסטנדרט הראוי והמקובל ביחסים בין קבלן לרוכש דירה. אף תהליך קבלת אישורים מהעירייה הינו דבר צפוי ואיננו בגדר כוח עליון.
דחיית מסירת הדירה בשל אי תשלום התמורה המוסכמת
16. הנתבעת טענה כי חל עיכוב במסירת החזקה בדירה כיוון שהתובעים לא שילמו את התמורה במועד שנקבע בהסכם. הנתבעת לא צירפה אסמכתא לכך שהיא פנתה לתובעים ועדכנה אותם כי יחול עיכוב במסירת הדירה בגין אין תשלום תמורה במועד. בדוא"ל מיום 18.5.2012 ביקשה נציגת הנתבעת מהתובעים לברר מתי יושלם תשלום שנמצא בפיגור. אין בפנייה זו כל התייחסות למועד המסירה או לדחייתו. בהתאם לתנאי התשלום בהסכם על התובעים היה לשלם סכום ראשון במועד החתימה ואת יתרת הסכום לשלם עד ליום 15.4.2021 שהינו שבועיים לפני מועד המסירה שנקבע ליום 30.4.2021. כלומר בהתאם להסכם יכלו התובעים להשלים את ייתרת התשלום עד שבועיים לפני מועד המסירה, כאשר לתשלומים התווספו הפרשי הצמדה. הצפייה היא ששני הצדדים יעמדו בהסכם כך שמועד המסירה והתשלום יהיו במועדים שנקבעו בהסכם. זאת ועוד, בנספח שינויים לחוזה, התחייבה הנתבעת כי במועד המסירה יינתן טופס 4 וכי מלוא התמורה תשולם ב"כפוף לקבלת טופס 4". עוד נקבע בנספח שינויים לחוזה כי "הוראות נספח זה גוברות על כל הוראה סותרת בחוזה". בא כוח הנתבעת הודה כי טופס 4 התקבל רק בחודש נובמבר 2021 סמוך למועד מסירת הדירה. לפיכך בהתאם להסכם היה על הנתבעים לשלם את מלוא התמורה רק לאחר קבלת טופס 4 ושבועיים לפני מועד המסירה בפועל. אינני מקבל את הפרשנות של בא כוח הנתבעת בסיכומיו לפיה היה על התובעים לשלם את כל התמורה עד ליום 15.4.2021 בכל מקרה אפילו אם יחול עיכוב במועד המסירה ומבלי שהתקבל טופס 4. יוער כי אף לאחר שהתובעים פנו לנתבעת בדרישה לקבל פיצוי על עיכוב במסירה, במכתב תשובה מיום 31.3.2022 בא כוח הנתבעת לא התייחס כלל לנושא של עיכוב בתשלום התמורה, אלא רק לעיכוב שנבע מסיבות שאינן בשליטת הנתבעת.
אין לנתבעת זכות קיזוז
17. הנתבעת טענה כי בשל הפיגור בביצוע התשלום צברו התובעים חוב המורכב מהפרשי ריבית. טענה זו עלתה לראשונה במסגרת ההליך המשפטי הנוכחי ולא מפורט חוב כזה בתדפיס שהציגה הנתבעת בזמן אמת כאשר קיבלה מהתובעים את התמורה ומסרה להם את הדירה מבלי שטענה לקיומו של חוב. בנוסף, כפי שקבעתי לעיל, התובעים לא איחרו במועד התשלומים בהתאם להסכם אותם היו אמורים להעביר עד שבועיים לפני מועד המסירה בכפוף לקיומו של טופס 4. לפיכך, אף לא הוכח כי התובעים ביצעו הפרה יסודית של ההסכם אשר מקנה לנתבעת פיצוי. כאמור, הנתבעת כלל לא פנתה אל התובעים בטענה כי הם לא שילמו במועד. אף בדוא"ל שצורף ביקשה נציגת הנתבעת לברר מתי יועבר תשלום ללא כל טענה להפרת הסכם. במעמד הסדרת התשלום והמסירה לא עלתה טענה כזו בזמן אמת.
משך העיכוב במסירה
18. מועד המסירה המקורי היה קבוע ליום 30.4.2021 ומועד המסירה בפועל היה ביום 22.11.2021. מדובר באיחור של כשבעה חודשים. למרות שהנתבעת לא הוכיחה כי מגפת הקורונה גרמה לעיכוב ספציפי, אני קובע שיש להפחית כחודש עיכוב אחד בגין מגפת הקורונה כך שסך העיכוב יעמוד על שישה חודשים. לפיכך התובעים זכאים לפיצוי בגין עיכוב במסירת הדירה של שישה חודשים.
גובה הפיצוי
19. התובעים צירפו הסכם שכירות מיום 1.1.2022 שנערך בין רות ולימור מצד אחד לבין שוכר ששכר את הדירה בתמורה לסכום של 3,100 ₪ בחודש. בא כוח הנתבע טען בסיכומיו כי התובעים לא עמדו בנטל להוכיח את גובה הפיצוי הנטען אולם הוא לא טען לסכום אחר ולא הציג ראיות כלשהן בעניין זה. בנסיבות אלו אני קובע כי גובה דמי השכירות הראויים יעמוד על סך של 3,100 ₪ לחודש.
20. בהתאם לסעיף 5א לחוק המכר, בגין 6 חודשי עיכוב זכאים התובעים לפיצוי בסך: 6 חדשים * 3,100 ₪ * 1.5 = 27,900 ₪
21. בהתחשב בראיות שהוגשו ובכך כי מדובר בדירה שיועדה להשכרה של צדדים שלישיים ולא למגורים של התובעים, לא מצאתי בנסיבות העניין לפסוק פיצוי לתובעים בגין עוגמת נפש שלא הוכחה.
22. בסיכומים של בא כוח הנתבעת נטען לראשונה כי יש לדחות את התביעה של רות כיוון שאינה צד להסכם. צוין כי זכויות בדירה הועברו לרות עוד לפני תשלום מלוא התמורה ובניגוד להסכם המכר. בסיכומי תשובה שהגיש בא כוח התובעים נטען כי העברת זכויות לרות בוצעה אצל הנתבעת בהתאם לנוהל שהיא קבעה. כיוון שרות לא הייתה צד להסכם המכר ולא הוצגו מסמכים אשר לזכויותיה בדירה, דין תביעתה להידחות.
התוצאה
23. אשר על כן, אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים מס' 2 ו-3 (ביחד ולחוד) את הסכומים הבאים:
(1) 27,900 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל מיום הגשת התביעה, 1.7.2022 ועד לתשלום המלא בפועל;
(2) אגרת תביעה בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל מיום הגשת התביעה, ועד לתשלום המלא בפועל;
(3) שכר טרחת עורך-דין בסך כולל של 3,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.
ניתן היום, ב' אדר ב' תשפ"ד, 12 מרץ 2024, בהעדר הצדדים.