בית משפט לתביעות קטנות בבת ים
ת"ק 30485-06-23 עמרני נ' אהרוני
תיק חיצוני:
לפני כבוד הרשם בכיר מיכאל שמפל
תובעת סיגלית עמרני
נגד
נתבעת סימה אהרוני
פסק דין
1. לפניי תביעה קטנה ע"ס 15,000 ₪ אשר הוגשה ע"י התובעת (שוכרת הדירה מושא התביעה) נגד הנתבעת (בעלת ומשכירת הדירה) בגין נזקים ממוניים ובלתי ממוניים שנגרמו לה במהלך תוקפת שכירות.
2. לטענת התובעת, בסמוך לאחר כניסתה לדירה (יחד עם בנה הקטן) בסוף חודש מאי 2022, היא הבחינה בכתמי רטיבות בחדר השינה. היא פנתה לנתבעת בבקשה לבדוק במה מדובר ולטפל בכך, אך הנתבעת לא פעלה בנדון. בהמשך, לאורך מספר חודשים, כתמי הרטיבות התפשטו למקומות נוספים בדירה. התובעת שבה ופנתה לנתבעת כמה וכמה פעמים, אך העניין לא טופל כנדרש. הפעם הראשונה בה הנתבעת לקחה ברצינות את עניין הרטיבות היתה במהלך החודשים פברואר-מרץ 2023, כאשר התגלתה נזילת מים מהדירה לאזור קומת העמודים בבניין (מדובר בדירה הממוקמת בקומה הראשונה – מעל קומת הכניסה לבניין – היא קומת העמודים).
3. לטענת התובעת, הנתבעת ציינה בפניה כי לא ניתן לבצע תיקון מקיף בדירה עד תחילת הקיץ, ובשלב זה היא הודיעה לנתבעת כי אין בכוונתה לממש את האופציה לשנת שכירות נוספת. התובעת "סגרה" את כל החשבונות הפתוחים ועזבה את הדירה בתום שנת שכירות אחת. אין מחלוקת כי התובעת לא חבה לנתבעת סכום כלשהו (לא נטען כי דמי השכירות לא שולמו כסדרם ואף אין כל טענה באשר לחשבונות פתוחים או נזקים שנגרמו בדירה ע"י התובעת). במהלך המשפט התברר, כי מאז עזיבת הדירה בחודש מאי 2023, התובעת ובנה מתגוררים בדירת אמה של התובעת.
4. סכום הפיצוי הנדרש בכתב התביעה עומד, כאמור, ע"ס של 15,000 ₪ והוא מורכב מנזק שנגרם לארונות אותם רכשה התובעת לקראת כניסתה לדירה (נזק כתוצאה מרטיבות, שכן הארון היה צמוד לקיר הרטוב), עלות סורגים אותם התקינה בסמוך למועד כניסתה לדירה, עלות החסנת ציוד ורהיטים במחסן מאז עזיבת הדירה ועד היום ועוגמת נפש שנגרמה לה בשל מגורים בדירה עם בעיות רטיבות (ר', בן היתר, הפסקה האחרונה בכתב התשובה ועדותה של התובעת בדיון).
5. הנתבעת טוענת, כי בדירה אכן התגלו נזקי רטיבות, אך היא עשתה את כל הניתן על מנת לטפל בהם ולאתר את מקורם באמצעות אנשי מקצוע כאלה ואחרים. בסופו של דבר, מקור הנזילה אכן אותר. הנתבעת מוסיפה וטוענת, כי מרגע בו התגלתה הרטיבות והחלה להתפשט, היא הציעה לתובעת לעזוב את המושכר ללא "קנס", אך זו סירבה והדבר מוכיח כי לא סבלה כלל, כאשר התיאורים שלה ביחס למצב הדירה וביחס לסבל שלה ושל בנה הם מוגזמים ומופרזים. הנתבעת העלתה טענות נוספות לעניין מערכת יחסים בין התובעת לבין השכנים, אך לא מצאתי כי אלה רלוונטיות לתביעה כלל ועיקר. הנתבעת אף הכחישה את טענת התובעת לעניין הנזקים.
6. לאחר שעיינתי בכל כתבי הטענות על נספחיהם ולאחר ששמעתי את הצדדים והתרשמתי מעדותם, הגעתי למסקנה כי דין התביעה להתקבל בחלקה, ולהלן הנימוקים לכך:
7. על מערכת היחסים שבין הצדדים (שוכר/משכיר) חלות הוראות הסכם השכירות אשר נחתם ביניהם. על מערכת היחסים חלות גם הוראות חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"); חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א 1970 (להלן: "חוק החוזים תרופות"), וכן הוראות חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 (להלן: "חוק השכירות והשאילה").
8. אשר למערכת ההסכמית - סעיף 14 להסכם השכירות מטיל על הנתבעת את האחריות לבצע תיקונים במושכר, דוגמת תיקון נזקי רטיבות מושא התביעה (כמו גם איתור מקור הרטיבות וטיפול בו). הדרישה בהסכם היא ביצוע תיקונים בהקדם.
9. סעיף 7 (א) לחוק השכירות והשאילה, מטיל על משכיר חובת תיקון תוך זמן סביר, לאמור:
"המשכיר חייב, תוך זמן סביר לאחר שקיבל דרישה לכך מאת השוכר, לתקן במושכר, או בנכס שלו המשמש את המושכר, כל דבר הגורם הפרעה של ממש לשימוש הרגיל במושכר או לשימוש בו על פי המוסכם בינו ובין השוכר (להלן - פגם), בין שהפגם היה בזמן מסירת המושכר לשוכר ובין שהתהווה לאחר מכן, זולת פגם שהשוכר אחראי לו לפי חוק השומרים, תשכ"ז-1967, או שתיקונו, לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות, אינו חל על המשכיר" (ההדגשות אינן במקור).
10. הוראות סעיף 25.ח (ב) לחוק השכירות והשאילה תוחם את "הזמן הסביר" בדירת מגורים לפרק זמן של עד שלושים יום, ואף פחות מכך במקרים דחופים, לאמור:
"על אף האמור בסעיף 7, המשכיר יתקן על חשבונו כל ליקוי או פגם אחר בדירה המושכרת שאינו כאמור בסעיף קטן (א) ואינו קל ערך, בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ-30 ימים מיום שקיבל דרישה לכך מאת השוכר, ואם היה פגם שתיקונו דחוף - יתקן המשכיר את הפגם בתוך זמן סביר ולא יאוחר משלושה ימים מיום שקיבל דרישה כאמור; לעניין זה, "פגם שתיקונו דחוף" - פגם שאינו מאפשר מגורים בדירה באופן סביר; אין בהוראות סעיף קטן זה כדי לגרוע מהוראות סעיף 9(ג)".
11. ככל שלא עמד המשכיר בחובת התיקון, מעמיד הדין שתי תרופות לשוכר, כאמור בסעיף 9 לחוק השכירות והשאילה; החלופה הראשונה היא תיקון עצמי על ידי השוכר והחזר הוצאות ע"י המשכיר; החלופה השנייה, מאפשרת לשוכר להפחית את דמי השכירות כל עוד הפגם קיים לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם לעומת שוויה לפי החוזה.
12. סבורני, כי במקרה זה לא יכול להיות חולק, כי הנתבעת אמורה היתה לטפל בבעיות הרטיבות ולא היה זה מתפקידה של התובעת לפעול בעניין זה. הנתבעת אכן ניסתה לפתור את הבעיות שנוצרו, שעה שפנתה לאנשי מקצוע שיאתרו את מקור הרטיבות ויטפלו בו, אלא שלטעמי, היא לא פעלה בעניין זה במהירות וברצינות הראויים והנדרשים, אלא משכה זמן וזאת ללא כל הסבר אשר הניח את דעתי. יתרה מזאת: גם כאשר אנשי המקצוע ניסו לאתר את הבעיה ולטפל בה, נראה כי הדבר נעשה על ידם באופן רשלני ובלתי מקצועי. איני מקבל את טענת הנתבעת כי עשתה את המיטב על מנת לפתור את הבעיה. סבורני, כי היה על הנתבעת לצאת מגדרה כדי לטפל בבעיית הרטיבות שהלכה והתפשטה, אך היא לא נהגה כמצופה וכנדרש ממנה. רק כאשר נגרם נזק לרכוש המשותף וועד הבית הזדעק, החליטה הנתבעת לאחוז את השור בקרניו ולטפל בבעיה כנדרש. הנתבעת ידעה והבינה כי בעיית הרטיבות מקשה עד מאוד על מגורי התובעת ובנה בדירה, אך חרף זאת היא לא מצאה לנכון לטפל בה ברצינות הנדרשת.
13. הצעת הנתבעת לתובעת לעזוב את המושכר ללא תשלום "קנס" – מוטב היה לא להציעה כלל. התובעת טענה, כי הצעה זו לא היתה ריאלית, במיוחד בשים לב לכך שיחד עמה התגורר בדירה בנה הקטן, והדבר מקובל עליי. דחיית ההצעה מצד התובעת אינה מוכיחה (כטענת הנתבעת) כי מצב הדירה היה, בסך הכל, סביר והרטיבות לא הפריעה לתובעת. מדובר בטענה מקוממת. אכן לא מדובר ב"קטסטרופה" ואיש לא טוען כי מים טפטפו מהתקרה, אך עיון בתמונות ועדות התובעת מציגים תמונה עגומה למדיי של דירה ובה כתמי מים במספר מוקדים.
14. לאחר שעיינתי היטב בכל תמונות הנזק שהוגשו ע"י התובעת ולאחר ששמעתי את עדותה, הגעתי למסקנה, כי אכן לאורך מספר חודשים מתוך כל חודשי השכירות ועד למועד עזיבת הדירה, היה קיים קושי ממשי להוסיף ולהתגורר בה. אמנם, היות ומדובר בנזקים מתפתחים, קשה לשים את האצבע על התאריך המדויק בו הדירה הפכה לכזו שקשה להוסיף ולהתגורר בה, אולם אני מעריך את פרק הזמן האמור בין חצי שנה ולשמונה חודשים.
15. לנוכח הפרת הוראות חוק השכירות והשאילה בכל הנוגע לחובת הנתבעת לתקן את הליקויים במועדם, רשאית היתה התובעת, מכוח הוראות סעיף 9(א)(2) לחוק השכירות והשאילה, להפחית את דמי השכירות למספר חודשים שקדמו לסיום ההתקשרות החוזית, אך היא לא עשתה כן ואף לא טענה דבר בעניין זה בכתב התביעה. יחד עם זאת, התובעת דרשה פיצוי בגין עגמת נפש וחוסר נוחות שנבעו ממגורים בדירה וסבורני, כי פיצוי זה בהחלט מגיע לה.
16. לנוכח קביעותי כאמור, אני מוצא כי בגין הפרת הנתבעת את התחייבויותיה על פי הסכם השכירות, לספק לתובעת דירה ראויה למגורים, יש לפסוק לתובעת פיצוי בגין נזק לא ממוני (עוגמת נפש) בסכום כולל של 8,000 ₪ [לעניין פסיקת פיצוי בגין עגמת נפש על דרך האומדנה ראה, למשל, ע"א 8279/02, גולן נ' עזבון המנוח דר מנחם אלברט ז"ל ע"י דורה מנחם, פ"ד סב (1) 330 (2006)].
17. באשר ליתר ראשי הנזק: אציין, כי להתרשמותי, מצב הדירה לא היווה את הסיבה היחידה לכך שהתובעת בחרה שלא לממש את האופציה לשנת שכירות נוספת. הרי התובעת ידעה, כי בכוונת הנתבעת לתקן את הנזקים במהלך חודשי הקיץ. לטעמי, נראה כי סיבה נוספת להחלטה שלא להאריך את הסכם השכירות היא שיקול כלכלי, שכן התברר כי גם היום, כשנה מיום עזיבת המושכר, התובעת מתגוררת בדירת אמה. לא התרשמתי כי התובעת לא מצליחה לשכור דירה אך ורק בשל כך, שהשקיעה כספים רבים במסגרת המעבר לדירה מושא התביעה. הסכום אותו השקיעה התובעת במהלך הכניסה לדירה אינו גבוה במיוחד (עלות ארון, עלות התקנת סורגים וחלון חדש בסלון, עלות הובלה וכו'). ובהינתן שהתובעת הצהירה בדיון כי שכרה החודשי עומד ע"ס של כ-10,000 ₪, לא שוכנעתי כי אותן הוצאות ראשוניות בעת כניסתה לדירה מונעות ממנה גם כיום לשכור דירה חדשה וסבורני, כי הסיבה לכך שהתובעת מתגוררת כיום בדירת אמה היא כי כך היא בחרה.
18. סיכומו של דבר לעניין זה: לא ניתן לדעת האם התובעת היתה בוחרת להישאר בדירה לולא בעיית הרטיבות, אך הדבר בהחלט אפשרי, אם כי לא וודאי. התובעת השקיעה בהתקנת סורגים, מתקן לייבוש כביסה ובחלון החדש בסלון סך של 7,000 ₪ (ר' חשבונית שהוגשה לתיק לאחר הדיון ואת עדות התובעת). כמו כן התובעת שילמה עבור הובלה סך של 2,800 ₪ (ר' טענה בכתב התביעה, שלא נסתרה). לו הייתי מקבל את טענת התובעת כי התכוונה ליהנות מכל הנ"ל משך תקופת שכירות בת שנתיים, אזי שווי "ההנאה" השנתית עומד ע"ס של כ-5,000 ₪. התובעת התגוררה בדירה שנה אחת וכאמור לעיל, לא השתכנעתי כי הסיבה הבלעדית לאי הארכת חוזה השכירות היא סוגיית הרטיבות, כאשר זו היוותה רק אחת הסיבות לכך. בנסיבות העניין, סבורני כי התובעת זכאית להחזר השקעה בסך של 2,000 ₪.
19. אשר לנזק לארון: מעיון בתמונות ומעדות התובעת השתכנעתי כי לארון אכן נגרם נזק וחרף העובדה שלא הוגשה חוות דעת שמאי באשר להיקפו, הרי שבשים לב לעלות רכישתו ובשים לב לכך שלא נגרם נזק מוחלט, אני מוצא לפסוק לתובעת פיצוי בסך של 2,000 ₪.
20. סיכומו של דבר: על הנתבעת לשלם לתובעת סך כולל של 12,000 ₪ וכן הוצאות משפט בסך 1,200 ₪ וזאת בתוך 30 יום מהיום, אחרת הסכומים יישאו הפרשי ריבית והצמדה כדין מיום מתן פסק הדין ועד למועד התשלום בפועל.
21. ניתן להגיש בקשת רשות ערעור על פסק הדין לביהמ"ש המחוזי בתל-אביב בתוך 15 יום מיום קבלתו.
המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים בדואר רשום עם אישור מסירה.
ניתן היום, כ"ח אדר ב' תשפ"ד, 07 אפריל 2024, בהעדר הצדדים.
מיכאל שמפל