בית המשפט המחוזי בתל אביב -יפו
ת"א 44974-06-20 גרנית ואח' נ' גבאי ואח'
לפני כבוד השופט יונה אטדגי
התובעים: 1. ג'ודי גרנית
2. שלמה שרעבי
ע"י ב"כ עוה"ד שמואל גרוסמן ורועי מלמד
נגד
הנתבעים: 1. אלי גבאי
2. אלה אמה יזמות בע"מ
3. קבוצת גבאי- בניה, יזום, ניהול ואחזקות נדל"ן בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד אורן מאיר וענת מורג מיכאלי
פסק דין
1. תביעה לתשלום דמי תיווך.
במוקד הדיון עומדת השאלה, האם הנתבעים, שהתקשרו יחד עם גורם נוסף, לרכישת קרקע מהמוכרים, חייבים לתובעים דמי תיווך בעקבות הסכם תיווך שנחתם על ידם, כאשר המשא ומתן שנעשה תחילה בין המוכרים לבין הנתבעים למכירת הקרקע ופעולות התיווך הקשורות לכך הופסקו ביוזמת המוכרים, ולאחר זמן התנהל משא ומתן חדש למכירת הקרקע בין המוכרים לבין הנתבעים והגורם הנוסף, ללא מעורבות התובעים, שהוביל בסופו של דבר לקשירת הסכם מכר?
רקע עובדתי
2. התובעת 1 (להלן – "ג'ודי") והתובע 2 (להלן – "שלמה"), העוסקים בתיווך מקרקעין בהתאם לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 (להלן – "חוק המתווכים"), שיתפו פעולה ביניהם לשם תיווך המקרקעין נושא תביעה זו.
הנתבע 1 (להלן – "אלי") הוא בעל השליטה בחברות הנתבעות 2 ו- 3 (להלן – "קבוצת גבאי"), העוסקות ביזמות נדל"ן ובנייה.
יוער, כי אלי טען בכתב הגנת הנתבעים להיעדר עילה אישית נגדו, אך סוגיה זו איננה עומדת להכרעה בשלב זה וב"כ הנתבעים הסכים ש"מה שייפסק לכאן או לכאן" יחול על שתי החברות, הנמנות על קבוצת גבאי.
בכפוף להערה זו, ההתייחסות בהכרעה זו להלן תהיה לכל הנתבעים כגוף אחד.
3. המקרקעין נושא תביעה זו הם מגרש בשכונת כפר שלם תל-אביב בשטח של כ- 45 דונם בבעלות חברת פיתוח ובניין וישראל בע"מ, שבעלי מניותיה הם האחים יוסף (ספי) קרייתי ויהודית מטלון-קרייתי (להלן – "המקרקעין", "הבעלים", "יוסף", ו"יהודית", בהתאמה).
4. במהלך חודש אוגוסט 2015 פנו התובעים לאלי והציעו לו לתווך בינו ובין הבעלים, לשם רכישת המקרקעין שעמדו למכירה.
הפנייה לאלי נעשתה על דעת הבעלים.
לדברי התובעים, הפנייה לאלי נעשתה בעקבות כך שהנתבעים רכשו זמן קצר קודם לכן מחברת אזורים מגרש סמוך שכונה "חוות יפת" (להלן – "המגרש הסמוך").
אלי גילה התעניינות, וכתב בהודעת דוא"ל שנשלחה ביום 18.1.2015 לשלמה (נספח א' לכתב התביעה) "מאושר סיכום של 1.25 אחוז ממחיר הקרקע כדמי תיווך. נחתום עם הנייר [כ]שנפגש עם התנאים ונסגור תנאי תשלום", ובהמשך לכך הוחלפו בין הצדדים מספר הודעות דוא"ל נוספות.
5. ביום 26.12.2015 חתם אלי בשם קבוצת גבאי על הסכם התיווך שנשלח אליו מהתובעים, שכותרתו: "הסכם עמלת תיווך-רכישה" (נספח ה' לכתב התביעה, להלן – "הסכם התיווך").
הסכם התיווך מפרט את פרטי המקרקעין: "קרקע של כ- 45 דונם לבניית כ- 1,500 יח"ד בכפר שלם...", את פרטיה של קבוצת גבאי, את פרטי שני התובעים, וכן את אחוזי דמי התיווך המוסכמים: "עבור מכירת הנכס" – 1.25%, "עבור עסקת שותפות/ קומבינציה/ תמורות ישולם", במקור נכתב 1.25% (בתוספת מע"מ), אך אלי תיקן נתון זה בכתב ידו, כדלקמן: "1% משווי של חלקו של בעל הקרקע".
תיקון נוסף של אלי נגע למועד תשלום דמי התיווך (בסעיף 4), כשהנוסח המודפס נמחק על ידו, ובמקומו נכתב בכתב ידו: "במידה ותהיה עסקת קומבינציה התשלומים יהיו לפי הסכם".
התובעים לא העירו על התיקונים הללו, וגם בתביעה זו לא התעוררה כל מחלוקת בקשר אליהם.
6. בהמשך לכך, תואמו, באמצעות התובעים, מספר פגישות (בין שתיים לשלוש, תלוי בגרסאות הצדדים וכן בגרסתו של הבעלים יוסף שהעיד במשפט) בין אלי ובין הבעלים , בהן נכחו גם התובעים, שלא הובילו להסכם כלשהו.
7. בשלב מסוים, בתחילת שנת 2016, הודיעו הבעלים לתובעים, שהם אינם מעוניינים עוד להמשיך במשא-ומתן עם הנתבעים.
הרקע לכך היה, ככל הנראה, פרסום בתקשורת, לפיו חברת אזורים בנין (1965) בע"מ (להלן – "אזורים"), שהתקשרה בחודש אוגוסט 2015 עם קבוצת גבאי בעסקה הנוגעת למגרש הסמוך, חילטה ערבות בנקאית בסך 20 מיליון ₪ שזו הפקידה בידיה, דבר שהעלה חשש בפני הבעלים לאיתנותה הכלכלית של קבוצת גבאי.
במאמר מוסגר יצוין, כי המחלוקת בין אזורים לבין קבוצת גבאי הוסדרה בסמוך לאחר מכן.
מכל-מקום, מעת קבלת הודעת הבעלים, לא פעלו עוד התובעים בפעולות תיווך כלשהן בין הבעלים לבין הנתבעים בקשר למקרקעין, על כך אין חולק.
8. כחצי שנה לאחר מכן, החלו מגעים בין הבעלים לבין אזורים לקשירת עסקה במקרקעין.
אזורים פנתה לקבוצת גבאי כדי לבחון אפשרות לקשירת עסקה משותפת במקרקעין.
כך היא, לכל הפחות, גרסת הנתבעים, הנתמכת בגרסתו של דרור מגל (להלן-"דרור"), ששימש באותה עת כמנכ"ל אזורים, ובגרסת הבעלים יוסף.
המשא ומתן, שתחילתו במחצית שנת 2016, הסתיים רק בחודש פברואר 2018 בחתימת הסכם, שלו היו שותפים הבעלים, מצד אחד, ואזורים וקבוצת גבאי, מצד שני (להלן – "הסכם המכר").
9. התובעים שהתוודעו להסכם המכר, רק לאחר חתימתו, פנו לנתבעים בדרישה לתשלום דמי תיווך.
הנתבעים דחו את דרישתם.
בין הצדדים נערכו מספר שיחות או פגישות משא-ומתן, חלקן הוקלט על ידי ג'ודי, שלא נשאו פרי.
זהו הרקע להגשתה של תביעה זו.
התביעה ומהלך הדיון
10. התביעה הוגשה כתביעה כספית על סך 9 מיליון ₪, המשקף לדעת התובעים את דמי התיווך שעל הנתבעים לשלם להם, אחוז אחד "משווי חלקו של בעל הקרקע" כפי שהוערך על ידם, וכן התבקש סעד למתן חשבונות.
הנתבעים כפרו בכתב הגנתם הן בחבות והן בסכום הנתבע והתנגדו למתן הסעד של צו למתן חשבונות.
11. בדיון שהתקיים ביום 6.6.2024 הודיעו התובעים שהם מוותרים על הסעד של מתן חשבונות (עמ' 3 לפרוטוקול), ובסופו ניתנה החלטה על פיצול הדיון בתביעה, כך שתחילה תידון שאלת החבות, ואם תיקבע חבות יתקיים דיון בקשר לסכום החבות או הפיצוי (עמ' 8 לפרוטוקול).
הראיות והסיכומים הוגשו בהתאם לכך בשאלת החבות בלבד.
12. מטעם התובעים העידו שני התובעים וכן הוזמן על ידם שמשון גבאי (להלן- "שמשון"), אביו של אלי.
מטעם הנתבעים העידו אלי, דרור, ששימש בעבר כמנכ"ל אזורים ובדיון אישר שכיום הוא מכהן, בין היתר, כדירקטור בקבוצת גבאי, ויוסף, אחד הבעלים כאמור.
התובעים ביקשו לזמן לעדות גם את הבעלים הנוסף, יהודית, ובקשתם אושרה, אך בדיון מיום 20.11.2022, הם הודיעו שהם מוותרים על עדותה, "לאור המסקנה שלאור העדויות שהיו, העדות שלה מיותרת" (עמ' 13 לפרו').
תמצית טענות הצדדים
13. בלב טענת התובעים, עומדת הטענה, לפיה (מתוך סעיך 46 לסיכומיהם): "הוכח כי הנתבעים הסתירו מהתובעים בחוסר תום לב ובמכוון את חידוש המו"מ לעסקה עם בעלי המקרקעין ואזורים, מספר חודשים בלבד לאחר הפסקת המו"מ בתיווך התובעים, ובכך מנעו מהתובעים מלשמש כ"גורם יעיל" בעסקה מתוך כוונה לשלול מהם דמי תיווך על פי כתב ההתחייבות, ובנסיבות אלו, הנתבעים מנועים מלטעון כי התובעים לא שימשו, כביכול, כ"גורם יעיל" ויש להכריע את הכף באופן ברור לטובת זכות התובעים לדמי תיווך בגין העסקה".
14. התובעים מוסיפים וטוענים, כי בענייננו התקיימו המבחנים שנקבעו בפסיקה לשם הכרעה בשאלה, האם המתווך היווה גורם יעיל לעסקה שנקשרה בסופו של דבר: התובעים הכירו לנתבעים את המקרקעין ותיווכו בינם לבין הבעלים בקשר לעסקה במקרקעין; הוכח כי קיים דמיון בין העסקה בתיווך התובעים לחתימת העסקה לאחר חידוש המו"מ, חודשים ספורים בלבד לאחר הפסקת המו"מ שנערך בתיווך התובעים; מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך, ועוד.
15. הנתבעים טוענים כי למעט תיווך ראשוני וקצר שלא הבשיל לעסקה, התובעים זנחו כליל את מלאכת התיווך בעסקה; כי העסקה היא פועל יוצא של משא ומתן חדש, ארוך ומפותל, שהוביל בסופו של דבר לעסקת המכר ללא שהייתה כל מעורבות או תרומה של התובעים; כי יש לדחות את תיאוריית הקנוניה שתוו התובעים, משום שלא היה להם (לנתבעים) כל קשר לניתוק היחסים בינם לבין הבעלים והניתוק נכפה עליהם בניגוד לרצונם; וכי מי שהביא את הנתבעים למו"מ החדש הייתה אזורים שנטלה על עצמה את היוזמה ואת הובלת המו"מ מול הבעלים.
16. הנתבעים מוסיפים, כי התובעים לא הוכיחו כי הם זכאים לדמי תיווך בהתאם לתנאים המנויים בחוק המתווכים וההלכה הפסוקה שפירשה אותם: מידת הדמיון בין הגישושים הראשונים שהתקיימו בתיווך התובעים בשלב הראשון, סוף שנת 2015, לבין הסכם המכר שנחתם בחודש פברואר 2018- מזערית; הצדדים לעסקה שונים; חלוף הזמן הממושך, למעלה משנתיים, מעת ניתוק היחסים עם הבעלים ועם התובעים ועד לכריתת העסקה; מידת האינטנסיביות של פעילות התובעים – דלה ושולית, ועוד.
דיון והכרעה
17. מאחר, שמחד, אין חולק כי בין הצדדים נכרת הסכם תיווך כדין, המתייחס למקרקעין, שביחס אליהם נכרת בסופו של דבר הסכם המכר, ומאידך, אין חולק שבכל הקשור להסכם המכר שנכרת ולמשא-ומתן שקדם לו, לתובעים לא הייתה כל מעורבות שהיא, מתרכזים הדיון וההכרעה בענייננו בשאלה, האם הנתבעים הם שמנעו בהתנהגותם מהתובעים להיות "הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב", תנאי מרכזי לקביעת זכותו של מתווך לקבלת דמי תיווך מהלקוח, בהתאם לסעיף 14(א)(ד) לחוק המתווכים, וכפי שפורש המונח "הגורם היעיל" בפסיקה, לפני חוק המתווכים ולאחריו?
שכן, כפי שנקבע ב-ע"א 2144/91 מוסקוביץ נ' ביר, פ''ד מח(3) 116, 122 (להלן – "מוסקוביץ") דיני התיווך הם ענף מדיני החוזים וחובת תום הלב חלה עליהם במישרין מכוח סעיפים 12 ו- 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, ולפיכך, פעולה של הלקוח שנועדה למנוע מהמתווך קבלת דמי תיווך אינה מתיישבת עם עיקרון תום-הלב.
העקרונות שנקבעו בפסק דין מוסקוביץ, שניתן לפני חוק המתווכים, ביחס לפרשנות המונח "הגורם היעיל", ובכלל זה גם העיקרון של חלות תום הלב, המשיכו לחול בפסיקה שניתנה לאחר חוק המתווכים, ראו בין היתר: ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בנייה בע"מ, פ"ד נו(1) 842 (להלן – "יצחקוב"); ע"א 2708/14 ישראלי נ' אהרוני (6.12.2015, פורסם בנבו) (להלן – "ישראלי") ; ע"א 5786/15 אזורים חברה להשקעות בפיתוח ובניין בע"מ נ' חסן (3.9.2017, פורסם בנבו).
כדי להכריע בשאלה העומדת להכרעה, נבחן את השתלשלות הדברים בענייננו לפי סדרם הכרונולוגי.
השיחות והתכתובות עד להפסקת המשא ומתן
18. כאמור לעיל, תחילת הדרך היא פנייתם של התובעים לאלי, כדי לעניין אותו בעסקה לרכישת המקרקעין, פנייה שנעשתה על דעת הבעלים, ואלי גילה בה עניין.
תחילה דובר על עסקת מכר, אך סמוך לאחר מכן ביקשו הבעלים לעשות "עסקת תמורות", שבבסיסה נגזרת התמורה בגין מכירת הזכויות במקרקעין, מהתקבולים שיתקבלו בידי הקונה ממכירת הדירות ויחידות המסחר שייבנו עליהם.
כפי שפורט לעיל, הסכם התיווך שנעשה בין התובעים לבין הנתבעים כלל את כל האופציות האפשריות בעסקה: מכר, קומבינציה ותמורות, אך למעשה, אין חולק, כי בשיחות עם הבעלים נדונה עסקת התמורות בלבד.
19. מה נעשה עד הפסקת השיחות בין הנתבעים לבין הבעלים, בהשתתפות התובעים, בקשר לעסקה?
התובעים טוענים שהתקיימו שלוש פגישות בין הנתבעים לבין הבעלים, בהשתתפותם, מלבד שיחות טלפוניות נוספות בין כל הצדדים.
אלי זכר "שתיים-שלוש פגישות" (עמ' 215 לפרו').
יוסף הזכיר בתצהירו שתי פגישות (סעיף 6) ובעדותו פגישה אחת בלבד (עמ' 195- 196 לפרו').
יהודית כאמור, לא העידה, לאחר שהתובעים ויתרו על חקירתה.
לצורך המשך הדיון אניח, לטובת התובעים, כי התקיימו שתיים או שלוש פגישות כאלו.
20. אולם, חשוב יותר ממספר הפגישות – מה היה תוכנן ומהי התועלת שהופקה מהן?
בעניין זה פעורה תהום בין גרסאות הצדדים. בעוד שהתובעים מתארים בתצהיריהם שלל מסמכים שהוחלפו בין כל הצדדים ונושאים רבים שנדונו באותן שיחות, הנתבעים טוענים, כי הפגישות לא הניבו דבר והן כללו שיחות ראשוניות, שלא ניתן להגדירן כתחילתו של משא-ומתן (אלי, עמ' 7 לתצהירו).
גרסת הנתבעים נתמכת במלואה בעדותו של יוסף, שהעיד בתצהירו (סעיף 6) כי באותן הפגישות "לא קרה דבר", ובעדותו בבית המשפט הוסיף (עמ' 196): "אני לא זוכר שנכנסנו למספרים או לחישובים או לאיזשהם... לא נכנסנו לשום נתונים מסחריים או על גובה העסקה", וכן "אני לא זוכר שקיבלנו הצעה ספציפית" (עמ' 200) ו"לא סוכם שום דבר" (עמ' 201).
21. באשר למסמכים שהוחלפו בין הצדדים:
ג'ודי העבירה לאלי "חוברת פרויקט" שהתובעים קיבלו מהבעלים, המתייחס למקרקעין (נספח 2 לתצהירה). מדובר בחוברת הצעת תכנון שהוכנה על-ידי הבעלים כ-10 שנים קודם לכן וכבר בתחילתה נכתב שהיא "איננה רלבנטית היום". בפועל, לא הובהר כיצד העברת אותה חוברת תרמה באופן ממשי למשא-ומתן, מלבד היכרות ראשונית של המקרקעין המדוברים;
מסמך נוסף הוא "דו"ח בדיקה כלכלית" (נספח 14 לתצהיר ג'ודי), שלדברי ג'ודי הגיש אלי באחת הפגישות המתוארות. אלי אומר שמסמך זה הוכן, ככל הנראה, על-ידי המחלקה הכלכלית של קבוצת גבאי, למרות שהוא שלל את התכנותו הכלכלית (עמ' 221- 222 לפרו').
יוסף העיד, כאמור, שבפגישות (או בפגישה שזכר) "אני לא זוכר שנכנסנו למספרים או לחישובים...", וגם ביחס למסמך זה לא הוברר מה הייתה תרומתו למשא ומתן;
כמעט כל יתר המסמכים שהוצגו ושצורפו לתצהירי התובעים, הם תכתובות מייל הנוגעים לתיאום הפגישות עם הבעלים, מלבד שלושה מסמכים, שבשניים מהם נדונו אחוזי חלוקת התמורות בין הנתבעים לבין הבעלים, ככל שהייתה נקשרת עסקה, ובשלישי הועלתה גם שאלת תשלום היטל ההשבחה.
22. המסמך האחד הוא מסמך שקיבלו התובעים מהבעלים, אותו העבירו לאלי, שבו נכתב כי הבעלים מעוניינים בעסקת תמורות וכי הרוכש המעוניין בכך נדרש להעביר את הצעתו לאחוז התמורה, וכן התייחסות לנתונים נוספים כמו הסדרת פיצוי הפולשים למקרקעין (נספח 6 לתצהיר ג'ודי).
במייל נוסף שנשלח מג'ודי לאלי, התבקשו הנתבעים להעלות את יחס התמורות המוצע, "לכיוון 40%/60%" (נספח 16 לתצהיר ג'ודי).
במייל נוסף שנשלח מג'ודי לאלי (נספח 17 לתצהירה), מתבקש אלי "לשפר" את הצעתו ביחס לתשלום היטל ההשבחה, מלבד "השיפור" ביחס לתמורות.
אלי לא הכחיש את קבלתם של המסמכים הללו וכן לא הכחיש כי בשיחות עם הבעלים דובר על עסקת תמורות ביחס של 70/30 (עמ' 220 לפרו'), אך הוסיף כי הם לא הסכימו להצעת התובעים "לשפר" את ההצעה ליחס של 60/40, כיוון שמשמעה הוא הפסד כספי (עמ' 224- 225).
יוסף, כאמור, לא זכר כלל שבאותן פגישות (או פגישה שזכר) נדונו אחוזים או פרטים כלשהם, אך הוסיף כי עסקת תמורות לפי יחס של 60/40 איננה הגיונית, וכי היחס הסביר והמקובל בעסקת התמורות הוא 70/30 (עמ' 196- 197 לפרו').
ביחס לנושא של היטל מס ההשבחה, לא נטען, וממילא לא הובאה כל ראיה לכך, שהוא קודַם באופן כלשהו שיכול היה לתרום לקשירת העסקה.
23. סיכום הדברים הוא, שהשיחות והתכתובות שהתקיימו בין הבעלים לבין הנתבעים, בהשתתפות התובעים, הופסק בשלב ראשוני ומקדמי מאוד.
ניתן לומר, כי מלבד הבאת הידיעה בדבר רצונם של הבעלים לעשות עסקה במקרקעין לידיעתם של הנתבעים, דבר שהנתבעים אינם מכחישים, לא קודם כל דבר ממשי שהיה בכוחו לקדם את העסקה הצפויה בין הבעלים לבין הנתבעים, עד להפסקת המשא ומתן ביניהם.
כאמור, המסמכים שהוחלפו במסגרת ההתכתבות שנעשתה, או שלא היו רלוונטיים באותה עת או שלא הוסיפו דבר, ויחס התמורות שדובר בין הצדדים היה היחס המקובל והסביר בעסקה מעין זו, כך שגם בעניין זה התובעים לא תרמו דבר.
הפסקת המשא ומתן
24. לכל הפחות בכל הקשור להפסקת ההתקשרות, אין חולק שהדבר נעשה ביוזמת הבעלים, כפי שסיפר יוסף בתצהירו (סעיף 7): "בתחילת חודש ינואר 2016 פורסמו בתקשורת כתבות על חילוט הערבות של גבאי בעסקה שלה עם חברת אזורים במקרקעין סמוכים. בנסיבות אלה, חששנו שגבאי אינה איתנה כלכלית ויציבה דיו[ה], ולכן הודענו לתובעים כי אנחנו מבקשים לחדול לאלתר את השיח הראשוני שהתחלנו לנהל מולה".
בעדותו בבית המשפט הוסיף (עמ' 195), כי הידיעה שפורסמה בתקשורת בדבר חילוט הערבות בסך 20 מיליון ₪ , "זאת הייתה העילה המרכזית, היו לנו גם הצעות מחבַרות אחרות שאנחנו בדקנו אותם", וכן העיד בהמשך (עמ' 195- 196) כי הם (הבעלים) הודיעו לתובעים שהם אינם מעוניינים להמשיך במשא ומתן עם הנתבעים, "כנראה בעקבות הפרסום... אבל גם בעקבות זה שהיינו במשא ומתן עם חבַרות אחרות".
25. עדותו של יוסף בדבר היוזמה והמניעה להפסקת המשא ומתן עם הנתבעים עולה בקנה אחד עם גרסת הנתבעים (אלי, סעיף 20 לתצהירו), ואפילו עם גרסת התובעים (ג'ודי, סעיף 27 לתצהירה; שלמה, סעיף 20 לתצהירו), למרות שבהמשך עדותם התובעים מעלים חשש של קנוניה שנרקמה- אין לדעת אם כוונתם כבר בשלב הפסקת המשא ומתן או בשלב חידושו- בין הנתבעים לבין הבעלים (מפנה, למשל, לסעיף 30 בתצהיר ג'ודי ולסעיף 30 בתצהיר שלמה).
26. להשלמת התמונה יצוין כי המחלוקת הכספית שהייתה בעת חילוט הערבות בין קבוצת גבאי לבין אזורים (בקשר לעסקה הקודמת שנעשתה ביניהם הקשורה למקרקעין הסמוכים), יושבה סמוך לאחר מכן, כפי שאישרו אלי (עמ' 227- 228) ודרור (עמ' 170) בעדותם.
מכל-מקום, אין חולק שגם לאחר מכן הבעלים לא פנו לתובעים או לנתבעים בבקשה לחדש את המשא ומתן מהמקום שנפסק.
27. וכן אין חולק כי מעת הפסקת ההתקשרות, התובעים לא עשו כל מאמץ לחדש את התיווך בין הבעלים לבין הנתבעים בקשר לעסקה זו, למרות שהתובעים היו במשך כל התקופה שלאחר מכן בקשר עם הבעלים ועם הנתבעים, בנפרד, בקשר לעסקאות אחרות (ג'ודי בעדותה, עם הבעלים- עמ' 84- 85, עם אלי – עמ' 93).
28. המסקנה הנובעת מהעדויות שנשמעו היא, אם כן, שלנתבעים לא היה כל חלק ביוזמה להפסקת המשא ומתן עם הבעלים, וכי לאחר הפסקת המשא ומתן התובעים לא עשו כל מאמץ לחדשו או לקדמו.
המשא ומתן שקדם להסכם המכר
29. המחלוקת העובדתית העיקרית שבין הצדדים נוגעת לשאלת היוזמה למשא ומתן שקדם להסכם המכר, שנעשה בסופו של דבר בין הבעלים, מצד אחד, לבין אזורים והנתבעים, מצד שני, ולבחינת התנהגות הנתבעים בקשר אליו.
30. התובעים טוענים כי היוזמה למשא ומתן שהוביל בסופו של דבר להסכם המכר הייתה של אלי עצמו, כך ג'ודי (סעיף 51 לתצהירה): "התמונה האמיתית היא כי בנסיבות הענין, אלי גבאי, שכה התלהב מעסקת המקרקעין בכפר שלם, עסקת ענק שכבר השקיע בה חודשים ארוכים של משא ומתן, בדיקות, הכנת הצעות וכיוצא באלה, התקשה להשלים עם הפסקת המשא ומתן על ידי הגב' מטלון, ופנה לחברת אזורים (עימה עשה עסקה במקרקעין סמוכים), והציע לה להצטרף לעסקה , ובכך להפיס את דעתם של בעלי המקרקעין לגבי האיתנות הכלכלית של גבאי. לא סביר, בלשון המעטה, שגבאי "הרימו ידיים" וויתרו על העסקה שכה רצו בה, וחזרו אליה, זמן קצר לאחר הפסקת המשא ומתן איתם על אותה עסקה, רק משום שבאורח פלא, בסמוך להפסקת המשא ומתן, אזורים "נזקקה" להם כ"קבלן פינויים". אין סבירות כי אזורים , שלא מכבר מכרה לקבוצת גבאי את חטיבת המקרקעין שהיתה לה בכפר שלם, תחליט "לחזור" לכפר שלם, דרך עסקה חדשה עם בעלי המקרקעין".
ובאותם מילים ממש העיד גם שלמה בתצהירו (סעיף 50).
בקשר לכך טוענים התובעים, כי הנתבעים, אלי בפרט, עשו יד אחת עם דרור, המכהן כיום כאמור כחבר דירקטוריון בקבוצת גבאי, וגם עם הבעלים, כדי להסתיר מהם את המשא ומתן, כך שהם התוודעו אליו רק לאחר שנעשה הסכם המכר בחודש פברואר 2018, מתוך פרסומים בתקשורת.
31. הנתבעים, לעומתם, מכחישים בתוקף את הקנוניה הנטענת.
כך סיפר אלי בתצהירו (סעיף 9): "לאחר זמן לא מבוטל מאז ניתוק היחסים עם התובעים, החל משא ומתן חדש ומאוחר בין בעלי המקרקעין לבין חברת אזורים בנין (1965) בע"מ (להלן: "חברת אזורים"). אנחנו צורפנו למו"מ האמור בהמשך ע"י חברת אזורים, בלא כל מעורבות מצד התובעים.
חשוב להבהיר, כי הקשר נוצר תחילה בין בעלי המקרקעין (באמצעות מר ספי קרייתי) לבין חברת אזורים, ורק לאחר מכן, בעקבות שיחה שהתקיימה ביני ובין מנכ"ל אזורים באותה התקופה, מר דרור נגל (לאור ניסיון קודם ומוצלח בינינו לבין אזורים), הוחלט כי נצטרף כצד נוסף לעסקה. בסופו של דבר, התקשרנו בעסקה המשולשת (בעלי המקרקעין, אזורים ואנחנו), כשנתיים לאחר ניתוק הקשר עם התובעים, שהינה שונה כאמור מזו שדובר עליה עם בעלי המקרקעין כשנתיים קודם לכן. מו"מ חדש ומאוחר זה נעשה בלא כל סיוע או תיווך או תרומה כלשהי או עזרה מצד התובעים. על כך – גם התובעים אינם חולקים".
32. גרסת הנתבעים נתמכה במלואה בעדותו של דרור (סעיפים 6- 10): "במחצית שנת 2016 לערך פנה אלי מר ספי קרייתי (להלן: "ספי"), בעל מניות בחברת פתוח ובנין בישראל בע"מ שהיא בעלת המקרקעין נשוא התיק שבנדון, גם הוא בכפר שלם וגם עליו מצויים פולשים (להלן: "המקרקעין"), ושוחח איתי על אפשרות להתקשר בעסקה על המקרקעין.
באותה העת המקרקעין היו "על המדף", ועובדה זו הייתה ידועה לגורמים הרלוונטים בענף, וגם לי. זכור לי שהרבה חברות גדולות התעניינו בביצוע עסקה על המקרקעין. למיטב הבנתי, ספי פנה אלי היות שחיפש חברת נדל"ן גדולה, איתנה כלכלית ויציבה – שיהיה בידה לרכוש את המקרקעין ולהקים עליו פרויקט.
לאחר שיחתי עם ספי, שוחחנו – אלי ואני – ועדכנתי את אלי על הצעתו של ספי אלינו. במסגרת שיחה זו, עלתה האפשרות של שיתוף פעולה עם גבאי כשותפה לעסקה עם חברת אזורים ובעלי המקרקעין (עסקה משולשת) שבה גבאי תהיה אחראית על פינוי המקרקעין מפולשיו.
בהמשך, עדכנתי את ספי כי בכוונתן של חברת אזורים וגבאי לשתף פעולה כשותפות לעסקה (בה גבאי תהיה אחראית כאמור על פינוי המקרקעין מפולשים), והבהרתי לו כי לחברת אזורים ניסיון טוב עם גבאי מעסקה קודמת במקרקעין הסמוכים.
מתווה זה, שבו ההתקשרות של בעלי המקרקעין תהיה גם אתנו (חברת אזורים, כחברה יזמית נדל"ן גדולה) וגם עם גבאי, ושבמסגרתו גבאי תהא בעצם אחראית על הפינויים הנדרשים של הפולשים – היה מקובל על ספי".
בעדותו בבית המשפט (עמ' 154) הרחיב דרור בדבר החשיבות שאזורים נתנה להתמחותה של קבוצת גבאי בפינוי פולשים, על רקע הניסיון הקודם שהיה לה בפינוי פולשים מהמקרקעין הסמוכים, השיב כי זו הייתה "הסיבה העיקרית" לצירופה של קבוצת גבאי לעסקה (עמ' 155), והוסיף (עמ' 154): "אזורים בלי מישהו שיטפל בפולשים, לא הייתה יכולה לעשות, לא הייתה, גם לא הייתה עושה את העסקה".
33. גרסת הנתבעים נתמכה גם בעדותו של יוסף.
כך הוא מתאר את התרחשות הדברים לאחר הפסקת המשא ומתן עם הנתבעים (סעיפים 8- 11 ): "המקרקעין היו "על המדף", ומספר גורמים רלוונטים בענף (תדהר, שיכון ובינוי, שפיר, חג'ג' ועוד), פנו אלינו והתעניינו בביצוע עסקה על המקרקעין.
במחצית שנת 2016, ובין החברות שהיינו איתן בקשר, הייתה לי גם שיחה עם מר דרור נגל (להלן: "מר נגל"), מי שהיה בעת הרלוונטית מנכ"ל חברת אזורים בנין (1965) בע"מ (להלן: "חברת אזורים"), על אפשרות להתקשר בעסקה עם אזורים על המקרקעין.
הדוח-שיח [צ"ל: דו-שיח] עם מר נגל התקיים משום שידוע לי שאזורים היא מחברות הבניה הגדולות והיציבות בארץ, וסברתי כי חברה בסדר גודל כזה תהא מסוגלת לקחת על עצמה את הפרויקט ולבצעו באופן ראוי (מה גם שהצעתו של מר נגל הייתה הגבוהה ביותר מבין אלו שקיבלתי באותה העת).
בשלב כלשהו, התברר לי שאזורים בחרה לצרף את גבאי כשותפה לפרויקט (שתהא אחראית על הפינויים – נוכח הניסיון הטוב של אזורים עמה), ולא הייתה לי כל התנגדות לכך, בתנאי שאזורים תוביל את העסקה".
גם בחקירתו בבית המשפט (עמ' 204- 206) הוא שב על אותם דברים, תוך שהוא מדגיש, "שכל המשא ומתן התנהל מול אזורים, עם עורכי הדין של אזורים" (עמ' 204), "בשלב יותר מאוחר נכנס עורך דין של גבאי, ממש לקראת סוף החוזה, בישיבות האחרונות" (עמ' 205).
34. אני מודע לכך, שממקום אחר בתצהירו של אלי (סעיף 23) עולה כי הוא שפנה לדרור בהצעה לעסקה משותפת ביחס למקרקעין ולא ההיפך (שדרור הוא שפנה אליו כדי להצטרף לעסקה), אך גם באותו מקום הוסיף אלי וסיפר, כי דרור השיב לו שיוסף כבר פנה אליו קודם לכן "ועניין אותו בהתקשרות בעסקה על המקרקעין".
אינני רואה חשיבות לענייננו לשאלה, האם קבוצת גבאי היא שפנתה לאזורים כדי להצטרף לעסקה או שאזורים היא שפנתה לקבוצת גבאי לשם כך, העיקר הוא שהמשא ומתן החל בין הבעלים לבין אזורים, ללא מעורבות קבוצת גבאי, שהצטרפה אליו רק בהמשך הדרך, ומדבריו של יוסף כאמור לעיל עולה גם שהמשא ומתן העיקרי התנהל גם בהמשך בין הבעלים לבין אזורים.
35. וכן אינני רואה חשיבות לשאלה שהועלתה על-ידי התובעים, האם הבעלים הם שפנו לאזורים כדי לעניין אותם בעסקה כגרסתו של דרור או שאזורים היא שפנתה לבעלים בקשר לכך, כפי שעולה מסעיף 13 לכתב הגנת הנתבעים?
דרור עמד בחקירתו על גרסתו כי הבעלים הם שפנו אליו תחילה (עמ' 155- 156).
יוסף העיד בחקירתו (עמ' 204), כי כוונתן של הבעלים לעשיית עסקה במקרקעין, "זה לא היה משהו נסתר שרק מתווך ידע עליה, זו קרקע גדולה בתל-אביב... היא הייתה ידועה", וסיפר כי חַבַרות רבות וידועות התעניינו בעסקה (הפירוט בסעיף 8 לתצהירו), "יכול להיות שגם אנחנו פנינו לחבַרות גדולות באותה מידה".
צריך עוד לזכור, כי לנתבעים אין ידיעה אישית מי יזם ראשונה את הפנייה, הבעלים לאזורים או אזורים לבעלים, אלא מתוך מה שסופר להם.
כך או כך, אינני רואה חשיבות גם לשאלה זו, והעיקר בעיני הוא, כאמור, שהמשא ומתן שהוביל בסופו של דבר לעשיית הסכם המכר, התחיל בין הבעלים לבין אזורים, ללא מעורבות הנתבעים שהצטרפו לעסקה רק בהמשך הדרך, ומסתבר מעדותו של יוסף, כאמור, שגם המשך המשא-ומתן התנהל בעיקר בינם לבין אזורים, כשקבוצת גבאי הצטרפה אליו רק בשלב מאוחר.
36. תמלילי הקלטות השיחות שביצעה ג'ודי עם אלי (באחת מהן השתתף גם שלמה), עם אביו, שמשון, ועם יהודית (צורפו כנספחים 23- 26), לא זו בלבד שאינם מסייעים לתובעים, אלא דווקא תומכים בגרסת הנתבעים.
באותן שיחות אלי ושמשון מנסים, אמנם, למַזער את חלקם בעסקה שנעשתה, בהציגם את קבוצת גבאי כמי שאחראית לנושא הפינויים בלבד, ככל הנראה כדי להרחיק את עצמם מפני האפשרות שעלתה מתוך דבריה של ג'ודי להגשת תביעה נגדה, אך בכל אותן שיחות נאמר במפורש כי המשא ומתן נעשה בין הבעלים ובין אזורים והודגש כי אין כל קשר בין המשא ומתן שהוביל להסכם המכר ובין המשא ומתן שהתנהל קודם לכן בין הבעלים לבין קבוצת גבאי, כך למשל שמשון (נספח 23, עמ' 2): "מי שסגר את העסקה אזורים אני הצטרפתי אליהם בזה...", "מי שהביא את אזורים הם התקדמו איתם, אז היינו לא רצו..."; אלי (נספח 24, עמ' 3): "... אחרי שנתיים וחצי שלא היית בלופ, על מה אתה מדבר בכלל?" (נספח 25, עמ' 1): "אנחנו בסיבוב הראשון שבאנו לא סגרנו... תקשיבי, אזורים נכנסו לתמונה וביקשו מאיתנו לעשות את הפינויים, לא מעבר לזה ...", (עמ' 2): "... זה היה לפני 3 שנים, צפי [צ"ל: ספי, הוא יוסף] לא התקדם, עברו 3 שנים, אזורים בא אלי רק בגלל הפינויים...", (עמ' 3): "אבל אזורים הביא אותי גברת, אזורים, [כ]שאת הבאת אותי ספי לא רצה אותי... את רשמת לי בעצמי[ך] הוא לא רוצה, את שלחת לי מייל הוא לא רוצה להתקדם והוא לא זה".
גם רצונו של אלי לנסות ליישב את המחלוקת מול התובעים בפשרה מסוימת אינה צריכה לשמש לו לרועץ, כדבריו באותה הקלטה (נספח 24, עמ' 5): "את תבואי לפה ואני אשב איתך, ואני, עוד פעם זה לפנים משורת הדין, כי באמת אני חושב, אמיתי, לא שום מתווך שבא לפני 3 שנים עם עסקה, לא יקבל שקל גם אם 10 עסקאות אני עושה...".
ואחרון, חשוב לענייננו לראות כיצד יהודית (הבעלים) הבינה בשיחתה עם ג'ודי את המחלוקת שהתגלעה בין התובעים לבין הנתבעים, משום שלבעלים לא היה כל אינטרס אישי במחלוקת זו, שכן לתובעים לא היה הסכם תיווך עמם (נספח 26) (עמ' 4) "אם הוא [אלי] ירד מהפרק וניהלתי משא ומתן אז הוא יצא מהתמונה" (עמ' 5): "תשמעי, זה [הסכם המכר שנחתם] זה לא באותו רגע חלפו 3 שנים, זה לא באותו רגע", היא אישרה שהיא זו שלא רצתה את הנתבעים (עמ' 5) ומאשרת את גרסת הנתבעים (עמ' 8) "אבל אני יודעת שאזורים הביא אותו, שאזורים הביא אותו שהוא יעשה להם את הפינויים".
כאמור, התובעים בחרו לוותר על עדותה של יהודית, ועובדה זו בוודאי שאיננה מוסיפה תמיכה לגרסתם.
37. וכן אינני סבור שהעובדה שדרור התחיל לשמש כדירקטור בקבוצת גבאי (לצד היותו דירקטור בחברות נוספות, עמ' 142 לפרו') לאחר סיום עבודתו באזורים, וכמובן לאחר החתימה על הסכם המכר (כשנה וחמישה חודשים לאחר מכן, כאשר ההסכם נחתם בחודש פברואר 2018 והוא החל לשמש כדירקטור בקבוצת גבאי בחודש יולי 2019, עמ' 143 לפרו'), צריכה להיות נפקות להכרעה הנדרשת כאן.
גם דרור וגם אלי לא הסתירו בעדותם את ההיכרות ביניהם, שהחלה עוד בתקופת העסקה הקשורה למקרקעין הסמוכים, היכרות שבוודאי התחזקה בעקבות העסקה המשולשת שנעשתה ביחס למקרקעין הנדונים, כך שאין זה מפתיע שדרור ישמש מתוקף ניסיונו כדירקטור בקבוצת גבאי לאחר הפסקת עבודתו באזורים.
מכל-מקום, התובעים לא הראו כיצד נתון זה יש בו כדי להשפיע על זכותם לקבלת דמי תיווך בגין העסקה שנעשתה.
38. סיכומו של ראש פרק זה הוא, כי מהעדויות שנשמעו עולה, כי המשא ומתן שהוביל בסופו של דבר להסכם המכר, תחילתו בפנייה של הבעלים לאזורים או בפנייה של אזורים לבעלים, ללא מעורבות קבוצת גבאי, כשזו הצטרפה לעסקה רק בשלב מאוחר יותר, לבקשתה של אזורים, שנעשתה לאור הניסיון שהיה לה עמה בעסקה הקשורה למקרקעין הסמוכים, ובעיקר לאור ניסיונה והצלחתה של קבוצת גבאי בפינוי פולשים, שבלעדיו לא ניתן היה להוציא את העסקה לפועל.
הסכם המכר
39. המשא ומתן שקדם להסכם המכר התחיל במחצית שנת 2016 והסתיים, כשנה וחצי לאחר מכן, בחודש פברואר 2018.
הוא תואר על-ידי דרור ויוסף, שהיו מעורבים בו, כ"משא ומתן מורכב, אינטנסיבי וקדחתני" (דרור – סעיף 11 לתצהירו, יוסף – סעיף 12 לתצהירו).
גם אלי תיאר את המשא-ומתן כ"ארוך מאוד וקשה", שכלל פגישות רבות בין הצדדים ובהשתתפות יועצים ואנשי מקצוע מגוונים (סעיף 28 לתצהירו).
התובעים, אין חולק, לא היו מעורבים בכל צורה שהיא במשא ומתן זה.
40. בסופו של המשא ומתן נחתם הסכם המכר, שבמסגרתו מכרו הבעלים את מלוא זכויותיהם לאזורים ולקבוצת גבאי, בדרך של עסקת תמורות, שהתבססה על תשלום 30% מהתקבולים שיתקבלו ממכירת יחידות הדיור בפרויקט שייבנה על-ידי אזורים וקבוצת גבאי במקרקעין ו- 38% מהתקבולים ממכירת שטחי המסחר, בניכוי הוצאות שפורטו בהסכם המכר (אלי – סעיף 30 לתצהירו, דרור – סעיף 11 לתצהירו, יוסף – סעיף 13 לתצהירו).
41. לא ניתן להשוות את העסקה שנקשרה בסופו של דבר בהסכם המכר עם העסקה, אודותיה התחיל המשא ומתן בין הבעלים לבין קבוצת גבאי בתיווך התובעים, שכן מלבד הדמיון במהות העסקה: עסקת תמורות והדמיון ביחס התמורות: 70/30, שני מרכיבים בסיסיים שהיו מובנים לכל הצדדים מתחילת רצונם של הבעלים לבצע עסקה במקרקעין (יוסף, עמ' 197: "יכול להיות שההצעה שלנו הייתה 70/30, אבל זו הייתה התוויה שעשינו לכל החברות, לכל החברות הגדולות במשק, לא הוצאנו את זה באופן ספציפי לגבאי" וראו בעמ' 200), לא דובר מאומה מעבר לכך (גם על הנושא של דרישת הבעלים כי הרוכש ישתתף עמם בתשלום היטל ההשבחה, העיד יוסף (עמ' 202) "זה היה תנאים יסודיים מתחילת הדרך, שהפנינו לכל החברות הגדולות במשק").
היטיב לתאר זאת יוסף בתצהירו (סעיף 14): "חשוב לי לציין, שהמשא ומתן שהתנהל ביננו לבין חברת אזורים וגבאי התחיל מבראשית – מנקודת האפס.
כך, כל סוגיה מסחרית, משפטית, מיסויית או אחרת בהסכם, החל מהסוגיות המהותיות וכלה בצדדיות – כולן הוסדרו לאחר משא ומתן ממושך ויסודי שערכו הצדדים לעסקה (שכלל, בין היתר, פגישות רבות של הצדדים, דיונים מול הרשויות השונות (לרבות, בענייני מס השבחה, מיסוי מקרקעין ועוד), פגישות עם יועצים שונים לרבות יועצי מס, שמאים, אדריכלים החלפת טיוטות רבות וכיו"ב)".
ובעדותו, בהתייחס למשא-ומתן שהתנהל מול הנתבעים, בתיווך התובעים (עמ' 201) "לא סוכם שום דבר... לא היה שום סיכום", וכך השיב לשאלות ב"כ התובעים (עמ' 207):
"ש. ואמר להם מתחדש המשא ומתן, אף אחד לא אמר את זה?
ת. לא היה משא ומתן, אז אין מה להתחדש.
ש. טוב. מבחינתך כל מה שהיה עד פברואר היה כלא היה?
ת. הייתה פגישות היכרות, היו דיבורים כלליים על השטח, אבל לא התחיל משא ומתן.
ש. למרות שעל התמורות דובר.
ת. היה מסמך, עוד פעם, שאנחהו הצגנו מה אנחנו מבקשים, אבל לא התחיל שום משא ומתן פרקטי על הנושא
ש. ולאותו מסמך של 30/70, גבאי הסכימו, נכון? באופן עקרוני. ברור שלא נחתם הסכם, הם הסכימו ל-30/70, עובדה שזה מה שנחתם בסוף.
ת. אני לא יודע. אני לא יודע אם הייתה [ה]סכמה כי לא הגענו לשלב בכלל של הסכמה".
סיכום ומסקנות
42. אלה המסקנות העובדתיות העולות מתוך הראיות והעדויות:
א- המשא ומתן שהתנהל בין הבעלים לבין קבוצת גבאי, בתיווכם של התובעים, ביחס למקרקעין, היה קצר והסתיים בשלב תחילתי, מבלי שסוכם בין הצדדים כל דבר ממשי, שיכול היה להוביל לקשירת העסקה.
ב- משא ומתן זה הופסק ביוזמת הבעלים, שחששו לאיתנותה הכלכלית של קבוצת גבאי, בעקבות פרסום בתקשורת, לפיו אזורים חילטה ערבות בנקאית שנתנה לה בסך 20 מיליון ₪ בקשר לעסקה שהייתה ביניהן המתייחסת למקרקעין הסמוכים.
ג- המשא ומתן שהוביל להסכם המכר המשולש שנעשה בין הבעלים, מצד אחד, ובין אזורים וקבוצת גבאי, מצד שני, התחיל ביוזמת הבעלים או אזורים, כשקבוצת גבאי הצטרפה אליו בהמשך הדרך בעקבות רצונה של אזורים להסתייע בה לצורך הוצאת העסקה לפועל, בעיקר לאור התמחותה בפינוי פולשים, ולאור ניסיונן המשותף של שתי החברות בעסקה קודמת במקרקעין סמוכים, כשהבעלים אינם מתנגדים לכך. גם המשך המשא ומתן התנהל בעיקר בין הבעלים לבין אזורים.
ד- משא ומתן זה החל, אמנם, חודשים אחדים לאחר הפסקת המשא ומתן שהיה בין הבעלים לבין הנתבעים, בתיווך התובעים, אך הוא נמשך והסתיים כשנה וחצי לאחר מכן, והוא תואר על-ידי המעורבים בו כארוך, קשה ואינטנסיבי.
התובעים לא היו מעורבים במשא ומתן זה.
ה- לא ניתן לעשות השוואה ממשית בין העסקה, עליה דובר במשא ומתן שהתנהל בין הבעלים לבין הנתבעים, בתיווך התובעים, ובין העסקה שנקשרה בהסכם המכר, משום שלמעט המרכיב היסודי של העסקה: עסקת תמורות, ואחוז התמורות: 70/30, שהיה ברור וידוע לכל אורך הדרך (וזהו גם אחוז התמורות המקובל, בעסקה כזו, כאמור לעיל), לא סוכם במשא ומתן הראשון כל דבר ממשי, שיכול להוות בסיס להשוואה זו.
43. אלה הן המסקנות המשפטיות הנובעות מהמסקנות העובדתיות האמורות:
א. מאחר שהמשא ומתן שהתנהל בין הבעלים לבין הנתבעים, בתיווכם של התובעים, לא הוביל לכל הישג ממשי, לא ניתן לייחס לו אפילו תחילתו של "גורם יעיל".
יפים לעניין זה דברי כב' השופט ריבלין בפסק דין יצחקוב הנ"ל (עמ' 847):
"לשם הוכחת הזכאות אין די בהצבעה על קיומו של קשר סיבתי עובדתי בין פעולת המתווך לבין מימוש העיסקה. המבחן לזכאות הוא קיומה של פעילות מצד המתווך שיש בה כדי לשמש גורם "יעיל" למימוש העיסקה נושא התיווך. "אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסוים בשרשרת הסיבתית, בבחינת סיבה-בלעדיה-אין. הדרישה היא לגורם שהוא היעיל" (דברי הנשיא שמגר בע"א 2144/91 הנ"ל [3], בעמ' 123). "...עצם העובדה שמתווך הציג לפני לקוחו נכס, אין פירושו של דבר שכל עיסקה בנוגע לאותו נכס תזכה את המתווך לעולם בדמי תיווך" (שם [3], בעמ' 125. וראו גם: ע"א 275/76 הנ"ל [1]; ע"א 185/80 "פרזות" בע"מ נ' זקן [6]; ע"א 342/89 הנ"ל [4]).
כללים אלה שנקבעו בפסיקה מצאו להם בינתיים ביטוי סטטוטורי בהוראת סעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 (להלן – החוק)...".
ב. מאחר שהפסקת המשא ומתן נעשתה ביוזמת הבעלים, אין לייחס לנתבעים כל אחריות לתוצאה הנובעת מכך, ובכלל זה הטענה כי אילולא הפסקה זו עשויים היו התובעים להגיע למעמד של "גורם יעיל", ובוודאי שהדבר שולל טענה של פעולה מכוונת מראש של הנתבעים כדי להתחמק מתשלום דמי תיווך.
ג. מאחר שהמשא ומתן שהוביל בסופו של דבר להסכם המכר התחיל בין הבעלים לבין אזורים, כשרק בשלב יותר מאוחר קבוצת גבאי הצטרפה אליו, נותק גם הקשר המועט שבין שני המשאים ומתנים.
כך נפסק בפסק דין יצחקוב הנ"ל (עמ' 848):
"פעילות מצד גורם נוסף המתרחשת לאחר שנתבצעה פעולת התיווך הראשוני, עשויה לחדש את המשא ומתן שנפסק, אך גם לנתק את הקשר הרלוונטי שבין פעילות המתווך בעבר לבין מימוש העיסקה עד שלא ניתן לזקוף עוד את התוצאה לפועלו של המתווך הראשון. עם זאת, קיום הסכם התיווך נתון ככל הסכם, לחובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום-לב (הוראת סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973)..."
ד. בענייננו אינני סבור, כטענת התובעים, שהיה על הנתבעים להודיע לתובעים על קיומו של המשא ומתן החדש.
דרישה כזו חורגת מחובת תום הלב הנדרשת, וכדברי כב' השופט ברק בפסק הדין המכונן, בג"ץ 59/80 שירותי תחבורה ציבוריים באר שבע בע"מ נ' בית הדין הארצי לעבודה בירושלים, פ"ד לה(1) 828, 834: "אמת הדבר, אין הצדדים לחוזים מלאכים זה לזה, אך שוב אל להם להיות זאבים זה לזה".
לא הייתה חובת תום לב על הנתבעים לדווח לתובעים על המשא ומתן בנסיבות שבהן המשא ומתן הראשון לא הוביל לכל סיכום ראשוני, כאשר המשא ומתן הראשון הופסק סמוך לאחר תחילתו ביוזמת הבעלים בלבד, כאשר לאחר הפסקת המשא ומתן הראשון התובעים לא עשו כל מאמץ לחדשו, כאשר המשא ומתן החדש התחיל בין הבעלים לבין אזורים ורק במהלכו הם הצטרפו אליו, כשהמשא ומתן החדש נעשה במתכונת שונה מהראשון, וכאשר לתובעים לא היה עוד מה לתרום בשלב המשא ומתן החדש, שכן, כפי שהעיד יוסף (עמ' 209) באותו שלב העסקה שהבעלים ביקשו לעשות הייתה ידועה לכל מי שהתעניין בכך, ו"כל הפניות שהיו מחברות היו ללא מתווכים... וגם עם אזורים לא היה מתווך".
ה. מאחר שהמשא ומתן הראשון, בין הבעלים לבין הנתבעים, בתיווך התובעים, לא הוביל לכל הישג או סיכום ממשיים והופסק סמוך לאחר תחילתו, לא ניתן להגדיר את המשא ומתן החדש כ"פעולה שאינה אלא הרמת חבל, מקום בו הושאר", כלשונו הציורית של כב' הנשיא שמגר בפסק דין מוסקוביץ הנ"ל (עמ' 124), שכן המשא ומתן הראשון לא הותיר כל קצה חבל, כלשונו הנחרצת של יוסף בעדותו, בהתייחס למשא ומתן זה (עמ' 201): "לא סוכם שום דבר".
במיוחד אמורים הדברים, כאשר, כאמור, המשא ומתן החדש התחיל בין הבעלים לבין אזורים, כשרק בהמשכו קבוצת גבאי הצטרפה אליו.
ו. חלוף הזמן שבין ההצעה המקורית, ככל שניתן להגדיר את המשא ומתן הראשון כ"הצעה", לבין סיום העסקה, עשוי אף הוא להשפיע על ההכרעה בדבר זהותו של הגורם היעיל (פסק דין מוסקוביץ, עמ' 123- 124; פסק דין ישראלי, פסקה 9).
בענייננו, חלפו כשנתיים וחצי מאז תחילתו של המשא ומתן הראשון, וכשנתיים מאז הפסקתו, ועד לחתימת הסכם מכר, וגם נתון זה תומך במסקנה, לפיה לא ניתן לייחס תרומה כלשהי לתובעים בקשר לעסקה שנקשרה בסופו של דבר.
ז. אחד המבחנים הנוספים שנמנו בפסיקה הנזכרת (מוסקוביץ, ישראלי ועוד), לשם הכרעה בדבר זהותו של הגורם היעיל, הינו מידת הדמיון בין ההצעה המקורית, שבה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי.
בענייננו, כאמור, כיוון שהמשא ומתן הראשון לא הוביל לכל סיכום ממשי, אין מקום להשוואה כזו.
ביחס למהות העסקה (עסקת תמורות) וחלוקת אחוזי התמורה (70/30), כאמור, אלה הם הנתונים הבסיסיים שהבעלים העמידו בפני כל המעוניינים בעסקה, ולא היה בהם כל חידוש.
אוסיף, כי לשם קביעת התקיימות התנאי הנדרש של "גורם יעיל", אין דומה המאמץ הנדרש ממתווך לשם קשירת עסקה פשוטה, עסקת מכר דירה למשל, למאמץ הנדרש והמצופה ממתווך לשם קשירת עסקת מקרקעין מורכבת, כמו העסקה שאנו עוסקים בה. לפיכך, כאשר מדובר בעסקה פשוטה די יהיה בדרך כלל בכך שהמתווך הביא לידיעת הלקוח את העסקה , יצר בין הצדדים קשר ראשוני והוסיף תרומה מסוימת. בעסקה מורכבת כמו זו, לעומת זאת, נדרש להראות הישגים נוספים מעבר להבאת העסקה לידיעת הלקוח וקשירת קשר ראשוני. תנאי זה לא התקיים בענייננו, לאור כל האמור לעיל.
44. המסקנה הסופית היא, לכן, שהתובעים לא היו "הגורם היעיל" ביחס לעסקה שבוצעה בסופו-של-דבר, ואין לייחס לנתבעים חוסר תום-לב בכל הקשור להשתלשלות הדברים ולכן דין התביעה להידחות.
תוצאה
45. התביעה נדחית.
תוצאה זו מייתרת כמובן את הדיון בשיעור דמי התיווך/ הפיצוי.
46. באשר להוצאות: מחד, התביעה הכספית הוגשה על סכום משמעותי, 9 מיליון ₪, דבר המחייב הוצאות בהתאם, ומאידך – הדיון התנהל בסופו של דבר בשאלת החבות, ובה הוא גם נפסק, ולא ניתן לומר שהתובעים הכבידו על בירורה של שאלה זו.
לאור השיקולים הללו, אני מחייב את התובעים, ביחד ולחוד, לשלם לנתבעים, ביחד ולחוד, שכ"ט עו"ד בסך 40,000 ₪ והוצאות משפט בסך 10,000 ₪.