בית המשפט המחוזי בירושלים
ת"א 76880-12-20 אוזן ואח' נ' בניני בר-אמנה חברה לבנין ופיתוח בע"מ
תיק חיצוני:
לפני כבוד השופט אוהד גורדון
התובעים 1. נתנאל אוזן
2. אנה אוזן
3. עמרם גיאת
4. בשמת גיאת
5. יאיר טייכמן
6. דורית טייכמן
7. רפאל ממן
8. אפרת ממן
9. אביחי יהב
10. תפארת יהב
11. הלל אטינגר
12. שירה אטינגר
13. ישראל בן אריה
14. רעות בן אריה
ע"י ב"כ עו"ד מ' קייקוב ואח'
נגד
הנתבעת בניני בר-אמנה חברה לבנין ופיתוח בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד מ' מושקין ואח'
פסק דין
רקע – עיקרי המחלוקת
1. הנתבעת בנתה פרויקט דירות בשם "שכונת התכלת", ביישוב שילה. הפרויקט אוכלס לפני שנים רבות. התובעים הם רוכשים של שבע מן הדירות בפרויקט. בכתב התביעה עתרו הם לפיצוי בסך כולל של 3,360,875 ₪. זאת, בשל איחור במסירת הדירות שרכשו מן הנתבעת, ולפי סעיף 5א לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר").
2. התובעים קיבלו בפועל את החזקה בדירותיהם במועדים שונים בשנים 2010-2012, ומאז שימשו הדירות למגורים. למרות זאת, טענו התובעים (כך בתמצית) בכתב התביעה כי יש לראות את הדירות כאילו לא נמסרו להם לצרכי חוק המכר, וזאת עד ליום 15.6.20. זאת, לפי הטענה, משום שרק במועד האמור הוסדר חיבור הדירות לחשמל "תקני ומקובל", הסדרה שהתעכבה כנטען בכתב התביעה בשל מחדל הנתבעת לשלם חוב לחברת החשמל.
3. על יסוד זה, עתרו התובעים לפצותם בהתאם למנגנון שנקבע בתיקון 5 לחוק המכר, בשל איחור במסירה בגין השנים שחלפו ממועדי מסירת הדירות שנקבעו בהסכמי המכר עמם ועד ליום 15.6.2020.
בהתאם, בכתב התביעה בוצע חישוב של פיצוי לפי המנגנון האמור, של דמי שכירות ראויים לדירה בסך של 3,500 ₪, במכפלות הקבועות בחוק המכר, וכך התקבל סכום התביעה (ראו פסקאות 29-30 ונספח 2 לכתב התביעה).
עוד נטען, שגם התובעים 1-4 ו-7-10 אשר חתמו על הסכמי המכר טרם כניסתו לתוקף של תיקון 5 לחוק המכר, זכאים לפיצוי כאמור.
4. לצד זה, בפסקאות 33-35 לכתב התביעה טענו התובעים כי נגרמו להם "נזקים משניים" שנתבעו באופן חלופי. במסגרת זו נטען שחשמל בחיבור זמני עולה יותר מחשמל רגיל, מה שגרם לפגיעה כספית. עוד פורטו נזקים נטענים ספציפיים לכל אחת מהדירות. כל הנזקים הללו לא כומתו, למעט טענה כי התובעים 9-10 נאלצו להחליף פעמיים מדחס למזגן בעלות של 3,800 ₪, וכי מאוורר ומדחס של מזגן שלהם ניזוקו בערך של 2,900 ₪. בפסקאות 53 ו-56 לכתב התביעה התבקש פיצוי בגין "עגמת נפש", שאף הוא לא כומת. נטען בפסקאות אלה, כי התובעים סבלו מאוד משנדרשו "לחיות חיים קשים, ללא חשמל, על משפחותיהם", וזאת ללא חשמל לחימום "ובחום הקיץ ללא מיזוג" וללא ביטחון כי יפוצו.
5. הנתבעת, בכתב ההגנה, חזרה על המוסכם: כי הדירות נמסרו בפועל לתובעים לפני שנים, וכי התובעים התגוררו בהן מאז. הנתבעת דחתה את הטיעון כי יש לפצותם בגין איחור במסירה. צוין גם שארבעה משבעת החוזים נחתמו טרם נכנס תיקון 5 לחוק המכר לתוקף. נטען להתיישנות, וכי בפרויקט מתגוררות 28 משפחות שרובן לא מצא לנכון לתבוע. כן נטען לקיזוז, בטענה לפיה אם התובעים סבורים שיש לראותם כמי שלא קיבלו את הדירות, הרי שעליהם להחזיר לנתבעת את שווי השימוש בהן לאורך השנים בהן גרו בדירות.
6. הנתבעת גם טענה שהסדרת החיבור לחשמל התעכבה מטעמים מוסכמים, ולפרקים באשמת התובעים, וכי לא נגרם להם נזק. רכישת הדירות נעשתה בשנים 2009-2012 ובאותה עת, מטעמים מדיניים, חל עיכוב באישור תכנית בנין עיר (להלן: "תב"ע") למקום. לכן, הוסדרה אספקת החשמל באופן פרטי בידי הנתבעת וגורמים מטעמה, בחיבור לצובר של הישוב שילה, ולא בידי חברת החשמל. נטען שהדבר היה ידוע לכל, לרבות לתובעים, והוצג במסגרת נספח השינויים של הסכמי המכר, כי איש מהתובעים לא הלין לאורך השנים שחלפו על הפרת חוזה וכי לא נשלח מכתב טרם התביעה בטענה שכזו. עוד נטען כי במשך השנים שחלפו מאז אכלוס הדירות עלו רק טענות לתעריפי חשמל גבוהים, שנענו בכך שהנתבעת החליטה לספוג את ההפרשים. הנתבעת הוסיפה וטענה, כי עם אישור תב"ע למקום בסוף 2013 היא פנתה לחברת החשמל, וזו הציבה דרישות חדשות להסדרת החיבור אליה, לרבות דרישה לבנות חדר טרנספורמציה. דרישותיה הצריכו הליך ממושך וביורוקרטיה, וכשהושלמו, מאנה חברת החשמל לחבר את הפרויקט בשל קיום רשת פרטית, שלא ניתן היה לנתקה בשל מחדלי תושבים. בהם תובעים 1-4 ו-11-12, שלא הסדירו תשלום אגרות וחריגות בניה, מה שמנע את הוצאתם של היתרי בניה וטפסי 4. לבסוף, כשכל התושבים קיבלו טפסי 4, מה שכנטען התרחש רק בשנת 2020 בשל חריגות בניה של התובעים 11-12, הוסדר בתוך כשבועיים החיבור לחברת החשמל.
7. לאחר שהגישו את ראיותיהם והתקיימו מספר קדמי משפט, הסכימו הצדדים כי ההכרעה בתביעה תיעשה על יסוד טיעונים בכתב, ללא ישיבת הוכחות ולאחר הגשת סיכומים.
8. בסיכומיהם, חזרו התובעים על הטענה לאיחור במסירה בשל מחדלי הנתבעת, שסירבה לשלם חובות לחברת החשמל, הגם שהתב"ע אושרה כבר בסוף שנת 2013 (בתצהיריהם טענו שאושרה בראשית שנת 2014). הם שללו כי דובר באשמתם או בעיכובים של חברת החשמל, וטענו שרוב הדיירים שילמו את האגרות בשנת 2014 וקיבלו טפסי 4 החל משנת 2013. עוד גרסו, כי תניות בהסכם המכר, שהוא חוזה אחיד, הפוטרות את הנתבעת מאחריות במקרה של אי חיבור לרשת החשמל, אינן חוקיות וזאת בהתאם לסעיף 7(א) לחוק המכר. נטען שגם אם החוזה בתוקף, הוא מחייב את הנתבעת להראות שלא התרשלה בפעולותיה לחיבור החשמל.
עוד נטען, שנכפה על התובעים להיכנס לדירות עם חיבור ארעי לחשמל, וכי נאלצו לחיות "כמעט ללא חשמל בפועל". התובעים גרסו, כי הדין קובע שמסירה תיחשב ככזו רק בעת מתן טופס 4 וחיבור לחשמל קבוע, והפנו לפסיקה. עוד דחו את טענות ההתיישנות והקיזוז, טענו כי תביעה קודמת שהגישו התובעים 9-10 בשנת 2015 לא עסקה בנושא החשמל, וגרסו כי גם תובעים שחוזיהם נחתמו טרם תיקון 5 לחוק המכר זכאים לפיצוי. זאת, בטענה כי התיקון אך הבהיר את הדין, לפיו תניה הפוטרת מפיצוי בגין איחור במסירה אינה חוקית.
9. מנגד, טענה הנתבעת כי התביעה היא ניסיון "לייצר הזדמנות כספית באצטלה משפטית" של סוגיית האיחור במסירה. להמחשה, צוין כי הסכום שנתבע חושב לתקופה העולה על שבע שנים. הנתבעת חזרה על הטענות שנסקרו לעיל מכתב ההגנה, לרבות טענת הקיזוז וההתיישנות, וטענה לשיהוי. כן ציינה שהדירות נמסרו לפני שנים, עם אספקת חשמל תקינה באמצעות צובר היישוב שילה "ובהספק רגיל ומתאים", כשצורה זו של אספקה נבעה מהעדר תב"ע בשל האילוצים שנדונו לעיל והייתה ידועה לכל, לרבות לתובעים. עוד ציינה שהדירות שימשו בפועל את התובעים ובני משפחותיהם והם, לאורך השנים, לא טענו להפרת הסכמי המכר או בעניין אספקת החשמל.
כן נטען שהקושי בתביעה, אשר הודגש בפני התובעים בקדמי המשפט, הובילם לשנות את טענותיהם לאורך ההליך. בכלל זה, הציגו בתצהיריהם טענות בדבר מועד קבלת טופס 4 (הגם שהדירות קיבלו טפסי 4 סמוך לאישור התב"ע, למעט שתי משפחות שהדבר נבע ממחדליהן). התובעים גם ביקשו באיחור לתקן את התביעה כך שתעסוק בנזק שונה, של הפער בין שכירויות של בתים המחוברים לחברת החשמל ובין בתים שהחשמל מסופק להם אחרת (הבקשה נדחתה בהחלטה מיום 18.2.24). בסיכומיהם, טענו התובעים שהנתבעת לא לחצה די הצורך על חברת החשמל – הגם שהדבר לא קשור לאיחור במסירה. בדומה, טענו בסיכומים שנכפה עליהם לחתום על הסכמי המכר או לקבל את הדירות. כל אלה, לגישת הנתבעת, הם "הרחבת חזית" פסולה.
דיון
10. תביעה זו שלפניי בגין איחור במסירת דירה אינה שגרתית. כך, משהדירות נמסרו בפועל לתובעים ומשמשות למגורים זה למעלה מעשור. בכלל זה, לכל אורך אותה תקופה הדירות חוברו לחשמל.
התביעה עוסקת במועד המאוחר, ביוני 2020, בו הוסדרה אספקת החשמל באמצעות חברת החשמל. התובעים טענו, אמנם, שהאופן בו סופק החשמל עד ליוני 2020 פגע בהם, אך בחרו שלא להגיש את תביעתם כתביעת נזיקין בעיקרה, או כתביעה לפיצויים בגין הפרת חוזה המכר בידי הנתבעת.
במקום זאת, בחרו במסלול שעוצב בסעיף 5א לחוק המכר, והם מבקשים לראותם כמי שלא קיבלו את הדירות משך כל השנים ועד ליוני 2020. בהתאמה, הם עותרים לפצותם בסכומי כסף גבוהים מכוחו של סעיף 5א, בתחשיב המבוסס על דמי שכירות של נכסים דומים ומכפלות חודשיות המשתרעות על פני כל אותן שנים.
עוד יצוין, כי התובעים לא ביססו את תביעתם על המועדים בהם התקבלו לדירות טפסי 4 – מועדים שלרוב הדירות חלו בשנים 2013-2015 (ראו בפסקאות 34 ו-54 לסיכומי התובעים). הם גם לא התמקדו בתקופה שעד לאישור התב"ע, ולא הפריכו את טענת הנתבעת לפיהן עיכוב באישור התב"ע - שהיה ידוע כבר בעת המכר - לא אפשר מתן טפסי 4 בעת האכלוס בפועל (למשל בפסקה 13 לתצהיר התובע 1, פסקאות 31 ו-34 לסיכומי התובעים). התובעים בחרו להתמקד בסוגיה שונה, שעניינה בשאלת הסדרת אספקת החשמל באמצעות חברת החשמל, ולתבוע פיצוי לפי חוק המכר, משל לא קיבלו את דירותיהם עד למועד בו ארעה הסדרה זו, ביוני 2020.
11. מהלך זה בו בחרו התובעים הוא מרחיק לכת. להמחשת מסקנה זו, אזכיר את תכליתו של ההסדר החוקי עליו נסמכת התביעה.
סעיף 5א לחוק המכר הוסף לחוק בתיקון מספר 5. התיקון הוסיף רובד של הגנה לרוכשי דירות, וזאת במטרה "להקטין את פערי הכוחות בין הצדדים ולחזק את מעמדו של רוכש הדירה", באופן שיתמרץ את הקבלנים למסור דירות בזמן (רע"א 6605/15 שמש נ' ספייס [נבו] (21.2.16)). הדבר הובהר בדברי ההסבר לתיקון, שביארו את האינטרסים עליהם ביקש ההסדר האמור לגונן:
"אחד הנושאים החשובים לרוכשי דירות מקבלנים הוא קבלת הדירה במועד המוסכם בחוזה המכר, אך פעמים רבות רוכשי הדירות אינם מקבלים את דירותיהם במועד המוסכם; מוצע להוסיף הוראה ולפיה איחור במסירת הדירה העולה על 60 ימים מהמועד המוסכם יזכה את הקונה בלא הוכחת נזק, בפיצוי בגובה [...]" (הצעת חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 5), התשס"ז-2006, ה"ח 263, 140, בעמ' 143. ההדגשה הוספה)
12. כדי לגונן על אינטרס הרוכשים לקבל את דירותיהם בזמן, ולהתמודד עם פערי הכוחות האמורים, עיצב המחוקק הסדר אשר מעניק כוח לרוכשים. במסגרת זו נקבעה זכאות לפיצוי בלא צורך בהוכחת נזק בפועל. עוד נקבע כי מדובר בהסדר קוגנטי. קביעות אלה, והעובדה שהפיצוי הסטטוטורי נגזר מדמי שכירות של נכס דומה, במכפלות שנקבעו בחוק ואשר עולות ככל שהתקופה נמשכת, ממחישות את מהותו של התמריץ, שנועד למנוע איחורים ניכרים במסירת החזקה בדירות לרוכשיהן.
13. המרחק בין תכלית זו, המתמקדת במסירת הדירות עצמן לרוכשיהן, ובין העובדה שהתובעים שלפניי קיבלו את החזקה בדירותיהם לפני שנים, הוא בולט. בשלו, השתיתו התובעים את טענתם כי יש לחייב בכל זאת את הנתבעת בגין איחור במסירה לפי סעיף 5א לחוק המכר על טיעון משפטי. לפיו, כך טענו, נקבע בדין "ללא יוצא מן הכלל" שקבלן יחויב בפיצוי כאמור "רק בעת מתן טופס 4 וחיבור לחשמל קבוע" (פסקה 14-15 לסיכומים).
14. לאחר בחינה, לא אוכל לקבל טענה זו כבסיס הולם לתביעה שלפניי.
תחילה, זו טענה חלקית. הבדיקה מעלה שרוב פסקי הדין אליהם הפנו התובעים לביסוס הטענה לא עסקו בפסיקתו בפועל של פיצוי לפי סעיף 5א לחוק המכר. כך פסקי הדין שציטטות מהם הובאו בסיכומים: ע"א (י-ם) 21885-09-11 טללי נתניה נ' ברונפן [נבו] (2.4.12), ת"א (תל אביב) 67622-09-16 שרעבי נ' חורשת האקליפטוס יזמות [נבו] (2.6.19), ע"א 3807/12 מרכז העיר אשדוד נ' שמעון [נבו] (22.1.15), ת"א (מח' י-ם) 1651/97 אלי נ' פסגת חנה [נבו] (31.12.06), ת"א (חי') 31830-03-19 ברג נ' נאות חן הגורן [נבו] (27.9.23), ת"א (עפולה) 26207-09-17 דניאל נ' תכלת הים [נבו] (7.4.21). חלקם הגדול דן בעסקאות שקדמו לתיקון 5 לחוק המכר. חלק אחר בחן פיצוי לפי סעיף 5א לחוק המכר אך שלל אותו, מטעמים כגון אי הוכחת דמי השכירות (עניין דניאל) או חוסר תום לב ומניעות של הרוכש (עניין שרעבי).
15. שנית, גם במקרים שנדונו בפסיקה שעליהם חל תיקון מספר 5 לחוק המכר, כשנכון היה בית המשפט לבחון פיצוי בגין איחור במסירתה של דירה למרות שהחזקה בה נמסרה בפועל, נעשה הדבר בהתאם לתכלית התיקון כמובא לעיל. זאת, במטרה למנוע מקבלנים למסור חזקה בדירות טרם הושלמו והפכו ראויות למגורים, בניסיון להתחמק מתשלום הפיצוי.
על יסוד זה, נקבע כי "תיתכנה אי-התאמות שהן כה מהותיות, עד שנראה את הדירה, גם אם היא נמסרה פיזית לרוכש, כדירה שאינה ראויה למגורים..." (ת"א (הרצליה) 78578-12-20 מנשרוב נ' דקורטקס [נבו] (19.2.23), שגם אליו הפנו התובעים).
למשל, בע"א (ת"א) 11122-06-21 באבאדז'נוב נ' מירזייב [נבו] (28.6.22) נפסק פיצוי בגין איחור במסירה לאחר שהקבלן האיץ בדיירים לתפוס חזקה בדירות טרם קבלת טופס 4, ובהדגשה כי טופס זה מעיד על היות הדירה מושלמת וראויה למגורים (פסקה 20 לפסק הדין). גם בת"א (רח') 68210-10-18 לנגר נ' שטרן [נבו] (4.9.20) נותחה עתירה לפיצוי לפי סעיף 5א לחוק המכר בהתאם לשאלה, האם הדירה הייתה ראויה למגורים. זאת בהבהרה, שלצורך פסיקת פיצוי בשל איחור במסירה לא די בכל ליקוי, ובכלל זה לא די בפגמים "המשליכים על נוחות המגורים ולא על עצם המגורים עצמם" כדי לראות בדירה כאילו לא נמסרה בפועל.
המדובר אפוא על בחינה פרטנית של מהות הפגם, והשלכותיו על אפשרות המגורים בנכס.
16. קריטריון זה, הנכון להרחיב את הפיצוי בגין איחור במסירה לפי חוק המכר גם למקרים של מסירת דירות שאינן מתאימות למגורים, לא מתקיים במקרה שלפניי.
תחילה, כמובא לעיל התובעים לא ביססו את תביעתם על קבלת טפסי אכלוס ("טופס 4"), והציגו כי לרוב הדירות התקבלו טפסים כאמור לפני שנים רבות. התובעים גם קיבלו לידיהם את הדירות כשהן מחוברות לחשמל והתגוררו בהן בפועל, לאורך שנים רבות, וכל זאת טרם המועד בו הוסדרה אספקת החשמל באמצעות חברת החשמל – ביוני 2020.
נתונים אלה מרחיקים את היתכנות האמירה בדבר היות הדירות בלתי ראויות למגורים, או כי מצבן עם קבלת החזקה בהן היה שקול במהותו לאי-מסירת הדירה.
17. בנוסף, התובעים לא הוכיחו כי סוגיית אספקת החשמל מציגה פגם בעצמה, אשר מצדיק לראות בדירות כאילו לא נמסרו.
אין הדבר אומר כי שאלת אספקתו של חשמל אינה רלבנטית לבחינת טענות לפי סעיף 5א לחוק המכר. במקרים מתאימים, פגם במישור זה עשוי להפוך דירה לבלתי מתאימה למגורים. כך למשל כשהדירה מסופקת ללא חיבור לתשתית חשמל, מה שמשליך ישירות על היכולת להתגורר בה. ייתכן, ואיני קובע מסמרות בדבר (משהדבר לא נדרש להליך זה), שגם חיבור שהוא פגום בצורה אשר משבשת או מגבילה את אספקת החשמל לדירה במידה ניכרת, באופן המשליך על עצם המגורים בדירה, יענה לקריטריון הדרוש.
אלא, שהתובעים לא הוכיחו שזה היה מצב הדברים בדירותיהם לאורך השנים בהן הם גרים במקום.
18. בכתב התביעה נימקו התובעים מדוע אין מדובר, כלשונם, בתביעה שהיא בבחינת "עמידה על קוצו של יוד". לטענתם, "חייהם, לכל אורך התקופה הנזכרת היו בלתי נסבלים ממש. ללא חימום בחורף, ללא מיזוג בקיץ, נזקים אדירים למכשירי חשמל שונים..." (פסקה 27). הם טענו ל"חיים קשים, ללא חשמל, על משפחותיהם" (פסקה 53) וכי "נאלצו לשהות בחורפים... ללא חשמל לחימום באופן מעשי ובחום הקיץ ללא מיזוג" (פסקה 56 לכתב התביעה). על טענות דומות חזרו בסיכומיהם (פסקה 120).
19. טענות אלה לא בוססו בראיות. זאת, בניגוד למצב הדברים הראייתי לו ניתן היה לצפות, לו דובר בתיאור אותנטי של מציאות חייהן של שבע משפחות שונות, לאורך שנים.
20. בכלל זה לא הוצגו, למשל, חשבוניות על תיקון כל אותם מוצרי חשמל רבים שכנטען ספגו נזקים או הוחלפו, קבלות על רכישת מכשירים חלופיים, או הוכחה כי אותם נזקים נטענים נגרמו בשל אספקת חשמל לקויה. בדומה, לא הוצגו חשבוניות על צריכת דלקים או עצים או רכישת אמצעים אחרים לחימום שלא בחשמל, וזאת בשים לב לטענה בדבר העדר חשמל במידה המאפשרת חימום באופן מעשי.
21. התובעים גם לא תמכו בראיות אחרות את הטענה כי אספקת החשמל שנהגה בפועל לאורך השנים הנדונות הייתה לקויה באופן, שפגע באיכות חייהם בצורה הדרמטית לה טענו. בכלל זה, לא הציגו נתונים אודות היקף וטיב אספקת החשמל לדירות במשך השנים או השוואה בינה לבין אספקת החשמל לאחר שהוסדר החיבור לחברת החשמל. לא הוצגה גם חוות דעת בנושא.
22. הפער בין עוצמת הטענות כפי שצוטטו לעיל, לבין הראיות שהוצגו בפועל, הוא בולט. מבין שבעה תצהירי עדות ראשית שהוגשו בהליך זה, אחד לכל משפחה של תובעים, לתצהיר אחד בלבד (זה של התובעים 3-4) צורפו "קבלות על נזקים ותשלומים". אלה מסתכמות בקבלה על רכישת שני מכשירי חשמל באפריל 2015, ובתעודת אחריות למזגן עליה נרשם שהוא הותקן במרץ 2020. גם לגבי אלה לא הוכח שנגעו לליקוי באספקת החשמל, להבדיל מרכישה רגילה של מוצרי חשמל, למשל כדי להתחדש בהם, או בשל בלאי או התיישנות.
23. חלק מהנתונים שהוצגו בפועל אף פועל כנגד טענות התובעים. למשל, בכתב התביעה נזכר כי בבתי התובעים השתמשו בפועל בשורה של מכשירי חשמל: מחשבים, מזגנים, מיקרוגלים, תנורי אפיה, מחממי מים ("בוילרים") ועוד. בנוסף, בחוות דעת של שמאי אשר הוגשה מטעם התובעים נכללו תמונות של הבתים הנדונים, שהם בתים חד משפחתיים צמודי קרקע. בתמונות של פנים הבתים נראים, למשל, מטבחים מאובזרים במכשירי חשמל, תאורה, ומזגנים על הקירות. השמאי גם ציין שבשכונה הנדונה קיים פיתוח מלא, הכולל תאורת רחוב.
נתונים אלה סותרים את הטענות שהובאו לעיל, לפיהן איכות החיבור לחשמל לא איפשרה שימוש במיזוג או חימום, או כי דובר בחיים "ללא חשמל".
24. מקובלת עלי גם טענת הנתבעת, העוסקת בתביעה שהגישו התובעים 9 ו-10 כנגדה בשנת 2015, בבית משפט השלום בירושלים (תא"מ 58316-01-15, [נבו] מסמכיה הוצגו כנספח 8 לתצהירי הנתבעים). התביעה עסקה בליקויי בניה ונסמכה על חוות דעת של מהנדס, שהציגה ניתוח דקדקני של ליקויים נטענים - בסוגיות כגון בעיות איטום, ליקויי נגרות, ריצוף וחיפוי, סדקים בשיש, חיזוק מסגרות החלונות, מנעולי הדלתות והחלונות ואף "בעיות במערכות תאורה בחדרי הרחצה ובשירותי האורחים – מנורות לא נדלקות" (עמ' 19 לחוות הדעת). בכל אלה אין זכר לאספקת חשמל לקויה או להשלכותיה על היכולת להתגורר במקום. זו אינדיקציה משמעותית נוספת, הפועלת כנגד טענותיהם העובדתיות של התובעים.
25. אין הדבר אומר כי סוגיית הסדרת החיבור לחברת החשמל היא ריקה לחלוטין מתוכן. התובעים הציגו מסמכים אודות התכתבויות ופגישות בנושא, ונראה כי לאורך השנים והגם שסופק חשמל לדירות, עלה חוסר שביעות רצון של חלק מן התושבים במקום בשל אי הסדרת החיבור לחברה האמורה. מנגד, הוצגו מענים של הנתבעת ושל מזכירות הישוב בדבר מהלכי הטיפול בנושא. העיון במסמכים אלה מעלה, כי אין מדובר בתכנים או בתדירות אשר מספקים את ההוכחה הדרושה לעמידה בקריטריון שהוצג לעיל - המבסס פגם באספקת החשמל בעצמה, אשר משליכה על המגורים בדירה באופן המצדיק לראותה כשקולה להימנעות ממסירה במועד של הדירה.
26. בכלל זה, הוצגו התכתבויות דוא"ל ספורות משנת 2013 בהן נזכרת "תקלה" בחשמל (נספח 2 לתצהיר התובע 1); מכתב מזכירות הישוב ליו"ר המועצה האזורית בנימין מיום 5.5.14 בו נכתב שעיכוב התב"ע חייב חיבור חשמל זמני והיו"ר התבקש לסייע בזירוז חיבור קבע, ודוא"ל מיום 3.5.14 של התובע 1 המלין על טענת הנתבעת כי הדבר נובע מאי תשלום אגרה בידי דיירים (שם, נספח 3); דוא"ל של מזכיר הישוב מיום 28.8.14 לפיו חיבור לחברת החשמל צפוי בתוך חודשיים-שלושה (שם, נספח 4); דוא"ל של מנהל האגודה השיתופית שילה, המסכם פגישה מיום 15.2.16 במשרדי הנתבעת בהשתתפות גורמים שונים הנזכרים שם, בה צוין ש"רחוב התכלת סובל קשות מאספקת חשמל ירודה בשל קטנו של החיבור", ולצד זה תועד סיכום של פתרון מהיר להגדלת חיבור החשמל (בלוח זמנים של "שבוע וחצי"), ונערך דיון במהלכים הדרושים לצורך חיבור הקבע (שם, נספח 5); מכתב של "תושבי רחוב התכלת" למנכ"ל הנתבעת מיום 23.6.15 המלין על הפסקות חשמל ותעריף גבוה בגינו נדרש שיפוי של התושבים, ומענה של הנתבעת מיום 2.7.15 המציין כי סוגיית החיבור לחברת החשמל מטופלת, אך תלויה בגורמים שונים כך שהנתבעת לא יכולה להתחייב למועד סיומו, וכי לא קיבלה תלונות על בעיות בחיבור החשמל הקיים ושכל תושב מוזמן לפנות ויטופל מיד (תצהיר התובעים 9-10, נספחים 3-4); מכתב מזכיר הישוב לתושבים מיום 5.1.17 על התקדמות בחיבור לחברת החשמל (שם, נספח 5); והתכתבויות מהשנים 2015-2016 בהן נזכר בין היתר (בצורה מקוטעת) כי מזכירות הישוב ערה לסוגיית ההמתנה לחיבור לחברת החשמל, שנחתם היתר עבודה לחדר החשמל, ונכללה תלונה של התובע 9 לגורם מן הנתבעת, שהשיב כי לא מוכרות לו פניות קודמות של התובע 9 והסביר את סטטוס סוגיית החיבור לחברת החשמל (שם, נספח 6).
27. התכתבויות אלה מציגות דיון וטיפול בסוגיית החיבור לחברת החשמל. ניתן לקבל שהן מראות כי סוגיה זו הטרידה ולו חלק מהתושבים. ועם זאת, הן לא מעלות כי אספקת החשמל שנהגה בפועל הייתה לקויה, בוודאי שלא במידה שפגעה בצורה ניכרת במגורי התושבים בבתים לאורך אותן שנים. על אחת כמה וכמה כי ההתכתבויות לא מעלות שהבתים לא היו ראויים למגורים אשר בפועל התקיימו בהם.
28. בהקשר זה יצוין עוד, ראשית, כי ההתכתבויות צורפו לשניים מהתצהירים, בדגש על תצהיר התובע 1 - ששימש כחבר מזכירות הישוב בחלק מהשנים הנדונות. העדרן מתצהיריהם של יתר התובעים מראה שרוב התובעים לא פנה כלל לגורמים הנזכרים לעיל בתלונות לאורך השנים, מה שמוסיף ומחליש את טענותיהם ומחזק את המסקנה, לפיה לא דובר בבעיה בעוצמה אשר שקולה ל"איחור במסירה".
שנית, יצוין כי ההתכתבויות מתמקדות בשנים מסוימות כמובא לעיל, ולא הוצגו התכתבויות או פעולות לאחר שנת 2017.
ושלישית, יצוין כי לא נטען או בוסס שהסיכום אשר נדון בפגישה הנזכרת לעיל מיום 15.2.16, להגדלת חיבור החשמל כדי לפתור את הקושי לתושבים שנדון שם, לא בוצע בפועל באופן שהסדיר אספקת חשמל תקינה באמצעים שנהגו אז. זאת, שנים רבות טרם הסדרתה של אספקה זו באמצעות חברת החשמל. לא הוצגו פניות מאוחרות בהן נטען אחרת.
29. בנוסף, ההתכתבויות עסקו בטענות לתשלום תעריף גבוה בשל טיב החיבור, והדבר גם נטען בכתב התביעה. אלא, שהנתבעת מסרה כי בזמן אמת היא החליטה "לפנים משורת הדין לספוג על חשבונה את אותם הפרשים" (פסקה 35 לתצהיר הנתבעת, ופיסקה 36 לסיכומיה). הנתבעת גיבתה זאת במסמכים על ההתחשבנויות שנערכו לאורך השנים (שם, נספחים 1 ו-2). התובעים לא הפריכו זאת, ועל כן יש לקבל את טענת הנתבעת.
30. עוד לא אוכל לקבל את הטענה, כי התובעים אולצו לחתום על הסכמי המכר, או לקבל את הדירות, טרם הסדרת אספקת החשמל בידי חברת החשמל.
ראשית, טענה זו לא עלתה בכתב התביעה. שנית, אין לה עיגון בראיות. נוכח ההתרשמות ממידת הפרזה בתצהירי התובעים (ראו לעיל הדיון בטענות הנוגעות לאספקת החשמל), לא די באמירותיהם בנושא זה בתצהירים.
בנוסף, הטענה נסתרת בהתנהלותם של התובעים לאורך השנים, בדגש על אכלוס בפועל של דירות מחוברות לחשמל ושימוש בהן משך שנים ארוכות, במהלכן לא תועדו (אף לא בהתכתבויות הנזכרות לעיל) טענות בדבר אילוץ התובעים לחתום על הסכמי המכר ולקבל את הדירות במצב בו נמסרו. כל אלה לא מאפשרים לקבל את הטענה.
31. במצב דברים זה, אין אלא לקבוע כי התובעים לא הוכיחו שהדירות נמסרו באיחור, ובכלל זה לא ביססו כי אספקת החשמל לדירות, בשנים שחלפו מאז מסירת החזקה בהן, הייתה לקויה במידה אשר מצדיקה לראותן כאילו לא נמסרו עד להסדרת האספקה באמצעות חברת החשמל.
די בכך לדחיית התביעה, העוסקת בפיצוי בגין איחור במסירה.
32. כפי שציינתי לעיל, בכתב התביעה הופיעה בתמצית גם תביעה חלופית, ל"נזקים משניים" ו"עגמת נפש". זו לא הוכחה.
בנוגע לטענות שעסקו בהפרשי עלויות בין חשמל המסופק באופן זמני, לזה המסופק בידי חברת החשמל, אפנה לדיון שנערך לעיל, בפסקה 29.
להעדר ביסוס של הטענות להתרחשויות של קלקולים ותקלות אשר הופיעו בפסקה 35 לכתב התביעה, אפנה לדיון שנערך לעיל, בפסקאות 20-24.
כפי העולה מאלה, התובעים לא עמדו בנטל ההוכחה הן במישור של ביסוס עצם הנזקים הנטענים, והן במישור של הוכחת הגרימה לאותם נזקים בשל אספקת חשמל לקויה.
עוד לא מצאתי שהוכח בסיס לפצות את התובעים בגין עגמת נפש. זו נומקה בכתב התביעה בכך שהתובעים "נאלצו לשהות בחורפים... ללא חשמל לחימום באופן מעשי ובחום הקיץ ללא מיזוג" (פסקה 56 לכתב התביעה). כפי שהוסבר לעיל, לא ניתן לקבל שכך אירע. בשים לב לרושם של הפרזה בטענותיהם, העולה מהדיון שנערך לעיל, לא ניתן להסתפק באמירות המופיעות בתצהירי העדות הראשית מטעם התובעים בדבר סבל שחוו, כדי לבסס נזק נטען זה. כאמור, הוא גם לא בוסס בראיות חיצוניות, כשלעניין זה לא די בהתכתבויות שהוצגו ואשר נסקרו לעיל. עוד לא בוסס הגורם הנטען לנזק, של אספקת חשמל לקויה בצורה ניכרת.
לכן, יש לדחות גם את התביעה החלופית.
33. כמובא לעיל, התובעים ביקשו בשלב מאוחר של ההליך לתקן את תביעתם כך שתעסוק בפגיעה נטענת בשימוש בדירות. זאת, בשווי ההפרש בין שכירות בית המחובר לחברת החשמל, לשכירות בית המחובר לחשמל בצורה אחרת. בקשה זו נדחתה (בהחלטה מיום 28.2.24). לכן, לא אעסוק בפסק דין זה בטענות שעלו במישור זה. אציין, שגם הן בוססו על הנחה של אספקת חשמל לקויה בצורה משמעותית – מה שכאמור לא הוכח.
34. בנוסף, משמסקנותיי עד כה מובילות לדחיית התביעה, לא מצאתי להרחיב בדיון בסוגיות נוספות שעלו בטיעוני הצדדים. בכלל זה טענות הקיזוז, ההתיישנות והשיהוי, או טענת חלק מן התובעים, שהסכמי המכר שלהם נחתמו טרם כניסתו לתוקף של תיקון 5 לחוק המכר, כי הם זכאים לפיצוי בגין איחור במסירה כיתר התובעים (למרות נוסחו של סעיף 11(ג) לחוק המכר).
בדומה, בהעדר תביעה בגין הפרת חוזה או לפיצוי מכוח הסכמי המכר, לא מצאתי להרחיב בשאלת תקינות סעיפי ההסכמים, ובמחלוקת האם הפרה הנתבעת את התחייבויותיה בהסכמים אלה והאם עליה האחריות לעיכוב בהסדרת החיבור לחברת החשמל (מחלוקת בין התובעים שסבורים כי הנתבעת לא עשתה די, ובין הנתבעת הטוענת כי האילוצים הרלבנטיים היו ידועים לתובעים ועוגנו בהסכמי המכר, ובהמשך נגעו למחדלי התובעים ולדרישות חברת החשמל). מחלוקת זו, כמוסבר לעיל, לא משליכה על טיב אספקת החשמל טרם ההסדרה מול חברת החשמל, שהוא המוקד לצורך ההכרעה בתביעה שלפניי.
הכרעה
35. התביעה נדחית.
36. בשקילת הוצאות ההליך, בחנתי את הטעמים הצריכים לעניין, ובהם טיב התביעה והטענות שהועלו במסגרתה, והסיכון לו נדרשה הנתבעת - בשים לב לסכום אותו נתבעה לשלם ולריבוי התובעים. נשקלו גם התנהלות הצדדים במהלך ההליך, וההיקף המשוער של משאבים להם נדרשה הנתבעת לצורך ניהולו. כך גם בשים לב לישיבות שנערכו ולמסמכים שהיה עליה להגיש, לרבות ראיות, חוות דעת וכתבי טענות. למיתון הסכום נשקל המתווה הדיוני המוסכם, שחסך את הצורך בשמיעת עדים.
במכלול השיקולים, אני קובע כי התובעים יישאו בהוצאות הנתבעת ובשכר טרחת עורכי דינה כולל מע"מ, בסכום כולל של 56 אלף ₪. הסכום ישולם בתוך 30 יום מהיום, אחרת יישא הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד לתשלום בפועל.
37. המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים.
ניתן היום, י"ח אייר תשפ"ד, 26 מאי 2024, בהעדר הצדדים.