בית משפט השלום בהרצלייה
ת"א 2423-11-21 אלפריח ואח' נ' מריבו 6-8 בע"מ ואח'
תיק חיצוני:
לפני כבוד השופטת אילת הרנוף
תובעים 1. מוטי אלפריח
2. דינה אלפריח
3. דרורה כרמי גרבר
4. ישראל גרבר
ע"י ב"כ עוה"ד שלומי כהן
נגד
נתבעים/שולחי ההודעה 1. מריבו 6-8 בע"מ
2. חברה בין לאומית לתמ"א 38 בע"מ
ע"י ב"כ עוה"ד אלחנן פלור
3. יאיר פנחסי
צד שלישי מרכז העיר – נדל"ן ותשתיות בע"מ
אלון קליין
ע"י ב"כ עוה"ד ליבנת רקובר
פסק דין
תביעה והודעת צד ג' על סך 528,531 ש"ח שעיקרן פיצוי בגין איחור במסירת הדירות אשר רכשו התובעים מהנתבעת 1.
רקע עובדתי
1. הנתבעת 1 (להלן: "הנתבעת") הינה יזם אשר התקשר עם בעלי הדירות ברחוב קהילת ציון 6 בהרצליה בהסכם לביצוע פרוייקט בניה במסגרת תמ"א 38 (להלן: "הפרוייקט").
מכח הסכם התמ"א קיבלה הנתבעת זכויות לבניית דירות נוספות בבנין, אותן מכרה.
2. ביום 10.2.2017 נחתם בין התובעים 1-2 לנתבעת הסכם שבמסגרתו רכשו התובעים 1-2 מהנתבעת דירה חדשה בפרוייקט.
ביום 6.3.2017 נחתם בין התובעים 3-4 לנתבעת הסכם שבמסגרתו רכשו התובעים 3-4 מהנתבעת דירה חדשה בפרוייקט.
(להלן: "הסכם המכר" או "הסכמי המכר").
3. הנתבעת התחייבה למסור לתובעים 1-2 את החזקה בדירתם עד ליום 31.7.2018 (סעיף 5.2 להסכם המכר וסעיף 3 לנספח ז' התנאים המיוחדים להסכם המכר(.
הנתבעת התחייבה למסור לתובעים 3-4 את החזקה בדירתם עד ליום 31.1.2018 (סעיף 5.2 להסכם המכר וסעיף 3 לנספח ז' התנאים המיוחדים להסכם המכר(.
(להלן: "מועד המסירה החוזי").
4. החזקה בדירה נמסרה לתובעים 1-2 ביום 1.11.2020, 27 חודשים לאחר מועד המסירה החוזי.
החזקה בדירה נמסרה לתובעים 3-4 ביום 31.7.2020, 30 חודשים לאחר מועד המסירה החוזי.
5. הנתבעת התחייבה בהסכמי המכר לספק לתובעים 1-2 ולתובעים 3-4 טלוויזיה חכמה בגודל 55 אינץ'.
הנתבעת לא סיפקה לתובעים טלוויזיות.
6. העובדות עד כאן אינן שנויות במחלוקת.
טענות התובעים
7. לטענת התובעים, בגין חודשי האיחור במסירה הם זכאי לפיצוי בהתאם להוראות סעיף 5א לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר (דירות)").
בנוסף הם זכאים לפיצוי בגין שווי הטלוויזיות שלא סופקו.
8. לטענת התובעים, הנתבעת 1 היא חברה ריקה מתוכן ומפעילות. הנתבע 3 היה הבעלים, המנהל והרוח החיה בנתבעת 1 בתקופה הרלוונטית לתביעה, הוא חתם על הסכמי המכר בשם הנתבעת 1, ויש להטיל עליו אחריות אישית, הן כבעל מניות מכח הרמת מסך ההתאגדות, והן כמנהל מכח סעיף 54 לחוק החברות, תשנ"ט-1999 (להלן: "חוק החברות").
באשר לנתבעת 2 טוענים התובעים, כי אף היא חברה בבעלות הנתבע 3, וכי היא פעלה בפרויקט לצד הנתבעת 1 ואף פרסמה את הפרוייקט ככזה המבוצע על ידה.
טענות הנתבעים
9. הנתבעת אינה מתכחשת לאיחור הנטען במסירה, ואף לא לזכאות התובעים לפיצוי הנתבע בגינו. אולם לטענתה, היא המחתה לצד ג' את חובותיה מכח הסכמי המכר, וצד ג' נכנס בנעליה להסכמי המכר מול התובעים. לפיכך, אין יריבות בינה ובין התובעים, היה על התובעים להפנות תביעתם נגד צד ג', והנתבעים פטורים מכל אחריות ו/או חובת תשלום לתובעים. לפיכך, דין תביעתם נגד הנתבעת להדחות.
10. עוד טוענת הנתבעת, כי צד ג' 1 היה הלכה למעשה הקבלן של הפרוייקט, וכי הוא התחייב למסור את הדירות החדשות (לרבות דירות התובעים) עד לחודש ספטמבר 2018.
11. בסיכומים טענה הנתבעת לראשונה, כי בגין שני חודשי האיחור הראשונים, התובעים אינם זכאים לפיצוי, תוך הפניה לסעיף 5.3.3 להסכמי המכר.
12. הנתבעת 2 טוענת בנוסף, כי לא ברור הקשר שלה לתביעה. כי היא חברת ניהול שמעולם לא היתה קשורה לפרוייקט. אין יריבות בינה ובין התובעים, האחריות שלה לא הוכחה ובכל מקרה דין התביעה נגדה להדחות.
13. הנתבע 3 טוען בנוסף, כי הוא פעל כאורגן של החברה, כי אין יריבות בינו ובין התובעים, וכי לא הוכחה עילה כלשהי להטלת אחריות אישית עליו.
14. הנתבעים הגישו הודעת צד ג' במסגרתה טענו, כי צד ג'1 (להלן: "מרכז הנדל"ן") היתה הקבלן והיזם של הפרוייקט, וכי חובות הנתבעת על פי הסכמי המכר עם התובעים (ועם הדיירים בכלל) הומחו לצד ג'1 אשר נכנס בנעליה.
הנתבעת מסתמכת על הסכם שנחתם בינה ובין צד ג' 1 ביום 20.11.2017 שכותרתו "הסכם פיקוח וניהול" (להלן: "הסכם הפיקוח"), וטוענת כי צד ג' הפר את חובותיו על פי הסכם הניהול.
באשר לצד ג' 2 (להלן: "קליין") טענו הנתבעים, כי הוא המנהל ובעל השליטה של צד ג'1, ויש להטיל עליו אחריות אישית "מכוח הפרה חוזית ו/או חוקתית ו/או נזיקית ו/או הרמת מסך".
לפיכך ככל שייקבע שהנתבעים אחראים בפיצוי התובעים, אזי על צדדי ג' לשפות אותם.
טענות צדדי ג'
15. צד ג' 1, מרכז הנדל"ן, טוענת כי תפקידה היה ניהול ופיקוח של הפרוייקט מטעם הנתבעת. היא לא היתה הקבלן של הפרוייקט, ולא היתה היזם של הפרוייקט. חובות הנתבעת בהסכמי המכר לא הומחו לה, והיא לא נכנסה בנעלי הנתבעת להסכמי המכר. ההתחייבות כלפי התובעים למועד המסירה היתה ונשארה התחייבות של הנתבעת ואחריות של הנתבעת.
16. לטענת צדדי ג', הם קיימו את מלוא התחייבויותיהם בהסכם הפיקוח ולא הפרו אותו. עוד טוענים צדדי ג', כי בהתאם להסכם הפיקוח, ההתחייבות של מרכז הנדל"ן למועדי סיום העבודות בפרוייקט היתה מותנית בכך שלא ארעו עיכובים בלוחות הזמנים בביצוע העבודות מצד הקבלנים. אולם בפועל הפרוייקט התעכב בגלל הנתבעת אשר היתה במצוקה כלכלית ותזרימית קשה.
17. עוד טוענים צדדי ג', כי אין מקום להטלת אחריות אישית על צד ג'2 ודין התביעה נגדו להדחות בכל מקרה.
דיון והכרעה
הדין החל – סעיף 5א לחוק המכר (דירות)
18. סעיף 5א לחוק המכר (דירות), כנוסחו במועד חתימת הסכמי המכר, שכותרתו 'פיצוי בגין איחור במסירה', קובע כדלקמן:
"5א. (א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:
(1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;
(2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.
(ב) הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.
(ג) על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו."
סעיף זה יש לקרוא ביחד עם סעיף 7א(א) לחוק אשר קובע כי "אין להתנות על הוראות חוק זה אלא לטובת הקונה".
אם כן, בהתאם להוראות סעיף 5א, רוכש דירה זכאי לפיצוי ללא הוכחת נזק בגין איחור במסירה, בשיעור אשר נקבע בחוק.
החוק, בהיותו קוגנטי, אינו מאפשר התנייה עליו ואינו מתיר למוכר לפטור את עצמו מאחריות לאיחור במסירה, אלא בתנאים הקבועים בסעיף 5א(ג) לחוק.
19. על החשיבות של מועד המסירה עמד בית המשפט העליון ברע"א 6605/15 אילנה שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ [פורסם בנבו] (21.2.2016):
"נקודת המוצא לדיון בענייננו היא הזהירות היתרה שבה יש לנהוג בכל הקשור להגנה על זכויותיהם של רוכשי דירות. כפי שצוין בע"א 7991/07 רפאלי נ' רזין [פורסם בנבו] (12.4.2011): "חשוב לשוב ולהדגיש כי רכישתה של דירת מגורים בישראל היא העסקה המשמעותית ביותר בחייה של משפחה ממוצעת ועל כן סוגיה זו מצריכה פיקוח שיפוטי מיוחד לשם הגנה על האינטרס הציבורי" (שם, בפסקה 16. כן ראו: ע"א 148/77 רוט נ' ישופה, פ"ד לג(1) 617, 624 (1979) (להלן: עניין רוט)). הדברים יפים היום כביום כתיבתם, ואף ביתר שאת...
מועד מסירתה של הדירה, לאחר שזו כשרה וערוכה למגורים, הוא אחד הנתונים הקריטיים ביותר מבחינתו של רוכש הדירה. איחור בקבלת הדירה עלול להותיר את הרוכש ללא פתרון דיור, לגרום לו לנזקים כלכליים ולהותירו במצוקה בשל חוסר הוודאות בכל הנוגע למועד המסירה."
האיחור במסירה
20. אין מחלוקת בין הצדדים כי מועד המסירה החוזי של דירת התובעים 1-2 נקבע ליום 31.7.2018 , וכי בפועל הדירה נמסרה לתובעים 1-2 ביום 1.11.2020.
כלומר, הדירה נמסרה 27 חודשים לאחר מועד המסירה החוזי.
אין מחלוקת בין הצדדים כי מועד המסירה החוזי של דירת התובעים 3-4 נקבע ליום 31.1.2018 , וכי בפועל הדירה נמסרה לתובעים ביום 31.7.2020.
כלומר, הדירה נמסרה לתובעים 30 חודשים לאחר מועד המסירה החוזי.
21. התובעים זכאים לפיצוי הסטטוטורי הקבוע בחוק בגין האיחור במסירה.
טענת הנתבעים, אשר עלתה לראשונה בסיכומים מטעמם, שלפיה בגין שני חודשי האיחור הראשונים התובעים אינם זכאים לפיצוי בהסתמך על סעיף 5.3.3 להסכמי המכר, דינה להדחות.
ראשית, מדובר בטענה חדשה המהווה הרחבת חזית.
שנית, סעיף 5.3.3 להסכם המכר קובע כי "בכל מקרה של איחור בגמר הבניה של עד חודשיים" יידחה "מועד גמר הבניה". בענייננו האיחור הינו של חודשים ארוכים ולא של חודשיים, ולפיכך התובעים זכאים לפיצוי החל ממועד המסירה החוזי.
סעיף 5א(ב) לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 כנוסחו במועד הרלוונטי להסכמי המכר הנדונים קבע מפורשות: "הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים". כלומר, בהתאם לחוק התובעים זכאים לפיצויים בגין שישים ימי האיחור הראשונים מיד לאחר שאלה חלפו מבלי שנמסרה להם החזקה בדירה. יצויין כי בתיקון מס' 9 לחוק המכר (דירות) משנת תשפ"ב-2022 תוקן הסעיף ותקופת שישים הימים קוצרה לחודש.
22. לטענת הנתבעים, הנתבעת המחתה את חובותיה מכח הסכמי המכר למרכז הנדל"ן, ולפיכך אין יריבות בינה ובין התובעים, ומי שאחראי לאיחור במסירה ולפיצוי התובעים בגינו היא מרכז הנדל"ן.
אקדים ואומר, כי טענת הנתבעים דינה להדחות הן במישור היחסים בין הנתבעת ובין התובעים והן במישור היחסים בין הנתבעת ובין מרכז הנדל"ן. כלומר, הנתבעת לא השתחררה מחובותיה כלפי התובעים. במקביל, מרכז הנדל"ן לא קיבלה על עצמה את התחייבויות הנתבעת כלפי התובעים ולא נכנסה בנעליה. אפרט.
התחייבויות הנתבעת כלפי התובעים
23. סעיף 6 לחוק המחאת חיובים, התשכ"ט-1969 קובע:
"חבותו של חייב ניתנת להמחאה, כולה או מקצתה, בהסכם בין החייב לבין הנמחה, שבאה עליו הסכמת הנושה, זולת אם נשללה או הוגבלה עבירותה לפי דין".
כלומר, בהתאם לחוק נדרש - ראשית, הסכם בין החייב ובין הנמחה להמחאת החבות, ושנית - הסכמת הנושה להמחאת חבות (להבדיל מהמחאת זכות שאינה דורשת הסכמת החייב, סעיף 1 לחוק המחאת חיובים).
שני התנאים הללו לא התקיימו בעניינו. ראשית, אין הסכם בין החייב (הנתבעת) לנמחה (מרכז הנדל"ן) להמחאת חבות הנתבעת כלפי התובעים. שנית, אין הסכמה של הנושה (התובעים) להמחאת החבות.
נתחיל מהתנאי השני (שכן הדיון בו קצר יותר).
הסכמת הנושה (התובעים) להמחאת החבות
24. אין מחלוקת שהנתבעת לא ביקשה ולא קיבלה את הסכמה התובעים להמחאת החבות הנטענת. די בכך כדי לקבוע כי המחאת חבות לא השתכללה.
25. במהלך הדיון הפנה ב"כ הנתבעת בהקשר זה לסעיף 14.3 להסכמי המכר. טענה זו לא נטענה לא בכתב ההגנה של הנתבעים ולא בסיכומים מטעמם, וניתן להניח שנזנחה. מכל מקום ולמעלה מן הצורך אציין, כי התנאים הקבועים בסעיף 14.3 להסכמי המכר לא התקיימו.
סעיף 14.3 להסכמי המכר קובע:
"החברה זכאית, להעביר לאחר/ים את זכויותיה ו/או התחייבויותיה על פי הסכם זה, כולן או מקצתן, בלא צורך בקבלת הסכמתו של הקונה ובתנאי שהחברה תיתן על כך הודעה בכתב לקונה ותערוב למילוי כל אותן התחייבויות אשר תומחינה ממנה לצד השלישי".
בהתאם לסעיף, תנאי להמחאת התחייבויות הנתבעת הינו מתן הודעה על כך בכתב לתובעים.
הנתבעת לא הציגה הודעה בכתב לתובעים שלפיה היא ממחה את חובותיה מכח הסכמי המכר לגורם כלשהו לרבות לא למרכז הנדל"ן. הנתבעים אף לא טענו כי ניתנה הודעה כזאת.
התובעים מצידם הבהירו, כי לא התקבלה אצלם הודעה כזו (עדות התובע 1 בעמ' 33 לפרוטוקול, עדות התובע 4 בעמ' 40 לפרוטוקול).
המסקנה מהאמור לעיל היא, שהנתבעת לא הודיעה לתובעים כי היא ממחה את התחייבויותיה כלפיהם למרכז הנדל"ן, ומשכך היא לא היתה זכאית לעשות זאת.
עוד יצויין, כי תנאי נוסף להמחאת התחייבויות הנתבעת אשר נקבע בסעיף 14.3 להסכמי המכר, הינו שהנתבעת תערוב למילוי כל ההתחייבויות שיומחו. לפיכך, בכל מקרה במערכת היחסים בין הנתבעת לתובעים, הנתבעת נותרת אחראית למילוי ההתחייבויות, בין אם כצד ישיר ובין אם כערבה.
נעבור כעת לבחינת התנאי הנוסף - הסכם בין החייב (הנתבעת) לנמחה (מרכז הנדל"ן) להמחאת החבות.
הסכם הפיקוח ומערכת היחסים בין הנתבעת למרכז הנדל"ן
26. ביום 20.11.2017 נחתם הסכם בין הנתבעת ובין מרכז הנדל"ן שכותרתו "הסכם פיקוח וניהול". הסכם הפיקוח נחתם כתשעה חודשים לאחר שנחתמו הסכמי המכר.
הנתבעת טוענת, כי חרף הכותרת להסכם, למעשה מרכז הנדל"ן לא היתה רק המפקח/מנהל של הפרוייקט אלא היתה הקבלן והיזם שלו, וכי היא נכנסה בנעליה כיזם הפרוייקט.
אינני מקבלת את הטענה.
27. הוראות הסכם הפיקוח מלמדות כי תפקידה של מרכז הנדל"ן בפרוייקט היה פיקוח וניהול הפרויקט.
כך לדוגמא במבוא להסכם:
"והואיל והמזמין מעוניין, לאור הצהרות המפקח, כי המפקח יבצע עבורו את שירותי הניהול והפיקוח הכלולים בהסכם זה"; "והואיל והמזמין מתחייב... להעביר לידי המפקח את מלוא התשלומים הדרושים לניהול ופיקוח הפרוייקט"; "והואיל וברצון הצדדים להגדיר, להסדיר ולעגן בכתב את ההסכמות ביניהם ביחס לשירותי הניהול והפיקוח";
כך בסעיף 2 להסכם שכותרתו "הצהרות המפקח/מנהל": "המפקח אחראי כלפי המזמין לניהול הפרויקט שלו".
כך בסעיף 4 להסכם שכותרתו "העסקה ומטרת ההתקשרות": "המזמין מוסר למנהל והמנהל מקבל על עצמו לנהל ולפקח על המשך ביצוע פרויקט בניה באתר".
(ההדגשות אינן במקור – א.ה.).
כך גם בסעיף 3 להסכם שכותרתו "מעמד המפקח/המנהל", וכך לכל אורכו ורוחבו של ההסכם.
אין בהסכם ולו רמז לכך שמרכז הנדל"ן נכנסת בנעלי הנתבעת להסכמי המכר עם הדיירים או לכך שהיא לוקחת על עצמה את התחייבויות הנתבעת כלפי הדיירים או לכך שחובות הנתבעת כלפי הדיירים מומחים אליה.
28. סעיף 4.2.6 להסכם הפיקוח קבע מפורשות, כי מרכז הנדל"ן תהיה פטורה מכל תשלום לבעלי הזכויות:
"המנהל יהא פטור מכל חובת תשלום כלשהיא לבעלי הזכויות ומכל סיבה שהיא כולל טענותיהם עד כה לפיצוי בגין איחור ולנזקים אחרים. אם וכאשר ינקט הליך משפטי כלשהוא ע"י מי מבעלי הזכויות כלפי המנהל ו/או מי מטעמו, אזי, מתחייב המזמין לפצותו פיצוי מלא בגין כל הוצאה או נזק שנגרמו לו ו/או למי מטעמו ובכלל זה תוצאות והוצאות פס"ד, שכ"ט עו"ד וכו'".
סעיף 4.2.7 להסכם הניהול ממשיך וקובע:
"מלבד האחריות הנ"ל כלפי בעלי הזכויות המזמין מצהיר ומתחייב בזאת לפצות את המנהל בגין כל תביעה ו/או תלונה ו/או הוצאה שיידרש להוציא בגין הפרויקט שאינה עפ"י האמור בהסכם זה ו/או שתתקבל כנגדו בגין הפרויקט ו/או מטעם גורם כלשהוא בפרויקט או שעבד בעבר בפרויקט ו/או שהיה בקשר חוזי כלשהו עם המזמין ביחס לפרויקט".
כלומר, לא רק שמרכז הנדל"ן לא נכנסה בנעלי הנתבעת, אלא שהוסכם מפורשות שמרכז הנדל"ן תהיה פטורה מחובת תשלום כלשהי לבעלי הזכויות, קרי לתובעים, או לגורם כלשהו הקשור בפרויקט.
29. סעיף 4.2.8 להסכם הניהול קובע כי "הנשיאה בערבות הבדק וביצועה יבוצעו באופן מלא ע"י היזם, באחריותו ועל חשבונו".
ככל שכוונת הצדדים היתה שמרכז הנדל"ן היא ה"קבלן", כטענת הנתבעת, אזי האחריות לבדק היתה של מרכז הנדל"ן ולא של הנתבעת.
סעיף 4.4. להסכם הניהול קובע: "מובהר בזאת כי אין זו מאחריותו של המנהל להוציא טופס 4 ותעודות גמר וכי האחריות לכך היא של המזמין בלבד".
העובדה שהנתבעת היא שהיתה אחראית להוצאת טופס 4 ותעודת גמר מלמדת אף היא על כך שהאחריות להשלמת הפרויקט היתה שלה, וכי היא לא "יצאה מהתמונה".
סעיף 4.2.10 להסכם הפיקוח מגדיר את שעות העבודה של מרכז הנדל"ן: "זמני העבודה של המנהל ו/או מי מטעמו יהיו בין הימים א' עד ה' בין השעות 07:00 ל- 16:30 בכל יום".
הגדרת הימים ושעות העבודה להם מחוייבת מרכז הנדל"ן מלמדת אף היא על כך שמרכז הנדל"ן התחייבה לספק שירותים לנתבעת (שירותי פיקוח וניהול) ולא התחייבה להכנס בנעלי הנתבעת כיזם וכקבלן.
30. לא רק שטענות הנתבעת אינן עולות בקנה אחד עם הוראות ההסכם, אלא שהנתבע 3 אף העיד בחקירתו הנגדית ברחל בתך הקטנה, כי החובות של הנתבעת לא הומחו למרכז הנדל"ן, ואף הסביר כי הדבר היה בלתי אפשרי נוכח ההסכמים מול הדיירים.
כך בעמ' 84 ש' 7-10 העיד הנתבע 3:
"בהתחלת הדרך בכלל רצו שאנחנו, שהם ייכנס כיזם בכלל במקום מריבו 6-8, אבל בגלל שיש הסכם מול דיירים ואז זה היה גורם למצב שצריך לשנות הסכם דיירים וצריכים פשוט להחליף את כל הדברים, אז הם אמרו 'עזבו, הם ייכנסו בתור חברת ניהול פיקוח".
וכן בעמ' 94 ש' 33-35.
31. גם בפועל, העבודה שביצעה מרכז הנדל"ן בפרוייקט היתה עבודה של פיקוח וניהול. מרכז הנדל"ן לא היתה הקבלן של הפרוייקט, והיא לא בנתה את הפרוייקט. תפקידה היה לפקח על עבודת הקבלנים השונים שעבדו בפרוייקט.
כשמרכז הנדל"ן נכנסה לתפקיד, הקבלן של הפרוייקט הפסיק את עבודתו בעקבות חילוקי דעות שהתגלעו בינו ובין הנתבעת. מיד עם חתימת הסכם הפיקוח פעלה מרכז הנדל"ן לכניסת קבלן חדש לפרוייקט (במסגרת תפקידה לנהל את הפרוייקט).
ביום 3.1.18 שלח קליין מכתב לנתבעים ובו הודיע: "בימים הקרובים ייחתם חוזה עם קבלן מול מריבו 6-8". הנתבע 3 השיב, כי המחיר הצפוי הוא גבוה וכי הוא יפנה לקבלנים נוספים להורדת המחיר. ביום 15.1.18 נחתם "חוזה קבלן מבצע" עם קבלן חדש, מ.א. שופינג בילדינג בע"מ (להלן: "הקבלן החדש").
על הסכם הביצוע חתומים הנתבעת והקבלן החדש. בתחילה נרשם בטיוטת ההסכם שההסכם הוא בין מרכז הנדל"ן ובין הקבלן החדש, אולם בהסכם החתום מרכז הנדל"ן נמחקה ובמקומה נרשמה הנתבעת, אשר חתומה על כל עמוד של ההסכם.
אמנם בסעיף ההגדרות נותר רשום "המזמין" - "מרכז העיר נדל"ן", אולם מקובל עלי ההסבר של קליין שמדובר בטעות סופר, ושבטעות לא שונה בסעיף זה שם המזמין לנתבעת, כפי שנעשה בכותרת להסכם, בסופו ובכל עמוד בו.
כלומר, להסכם הביצוע שני צדדים: הקבלן החדש כקבלן, הנתבעת כיזם. מרכז הנדל"ן אינה צד להסכם, היא אינה היזם ואינה הקבלן. תפקידה בהקשר זה התמצה בניהול ההתקשרות עם הקבלן החדש. ואמנם מי שביצע את הבניה הוא הקבלן החדש ולא מרכז הנדל"ן.
32. העובדה שאלון קליין חתם כמורשה חתימה בשם הנתבעת לא הופכת אותו ליזם ולא הופכת אותו לקבלן. קליין קיבל מהנתבעת זכויות חתימה בשמה כחלק מתפקידו בניהול הפרוייקט ועל מנת שניתן יהיה לקדם דברים באופן יעיל ומהיר.
33. בסיכומיה טענה הנתבעת, לראשונה, כי סעיף 3.1 להסכם הפיקוח, אשר קובע כי "היחסים בין הצדדים יחשבו לכל דבר וענין יחסי מזמין וקבלן עצמאי", מלמד שמרכז הנדל"ן היתה הקבלן של הפרויקט.
אין לקבל את הטענה. הסעיף הנ"ל מגדיר את מסגרת היחסים בין הצדדים ומבהיר שלא מדובר ביחסי עובד מעביד אלא ביחסים שבין מזמין לקבלן עצמאי. השימוש במילה "קבלן" לא מלמד על כך שמרכז הנדל"ן התחייבה ליתן שירותי בניה, אלא על כך שאת השירותים שהיא התחייבה לתת – שירותי ניהול ופיקוח – היא נותנה כקבלן עצמאי ולא כעובד של הנתבעת.
34. גם ההיבט הכספי מלמד שמרכז הנדל"ן פעלה כמנהלת/מפקחת ולא כיזם/קבלן.
ראשית, התובעים שילמו את תמורת המכר לנתבעת (לחשבון הליווי של הפרוייקט), ולא למרכז הנדל"ן (ראו עדותו המתחמקת של מעוז קרן נציג הנתבעת בעמ' 49-50, שמאשר את הדברים). אם כך, ברור שמרכז הנדל"ן לא נכנסה להסכמי המכר בנעלי הנתבעת, שהרי הסכמי המכר כוללים חובות וזכויות (של שני הצדדים להם). לא סביר שמרכז הנדל"ן נכנסה בנעלי הנתבעת רק בכל הקשור לחובות של הפרוייקט אולם מאידך הזכויות בגין הפרוייקט נותרו של הנתבעת.
שנית, מרכז הנדל"ן קיבלה תשלום חודשי בסך 32,000 ₪ בתוספת מע"מ. כמו כן בתוספת להסכם מיום 3.12.2017 הוסכם על תמורה נוספת בסך 4% בתוספת מע"מ מהוצאות הפרוייקט.
מעדותו של אלון קליין עולה כי מרכז הנדל"ן לא קיבלה את התמורה הנוספת. עדותו גם בענין זה היתה מהימנה ואני מקבלת אותה. בכל מקרה, הנתבעת לא טענה ובוודאי של הוכיחה, כי שולם סכום נוסף מעבר לתשלום החודשי בסך 32,000 ₪ (ראה עדותו של הנתבע 3 בענין זה בעמ' 86-87 לפרוטוקול, אשר למרות תשובותיו המתחמקות נאלץ להודות שהוא לא יכול לאשר שהתוספת שולמה).
התשלום החודשי בגין מתן השירותים מלמד אף הוא שמרכז הנדל"ן לא נכנסה בנעלי הנתבעת אלא נתנה שירותי ניהול ופיקוח לפרוייקט.
גם אם היו מתווספים לתשלום החודשי דמי ניהול כנגזרת של הוצאות הפרויקט, מה שלא קרה בפועל, לא היה בכך כדי לשנות את המסקנה שמרכז הנדל"ן קיבלה תמורה בגין השירותים שנתנה, ולא נכנסה בנעלי הנתבעת.
טענת הנתבעים בסיכומים, כי התמורה שהיתה הצפויה למרכז הנדל"ן שיקפה את הרווח היזמי מהפרוייקט, נטענה לראשונה בסיכומים ולא הוכחה כדבעי. הנתבעים מתבססים על תשובה שנתן הנתבע 3 בעדותו. מדובר בנתונים שנאמרו על דוכן העדים באופן סתמי ובלתי מבוסס. חישוב הרווח היזמי הוא ענין מורכב שיש להוכיחו בחישובים, נתונים וראיות. לא ניתן להתבסס על המספרים שנזרקו באולם בית המשפט ע"י הנתבע 3 בעדותו, מבלי שמי מהנתבעים טרח להעלות את הטענה בכתבי הטענות ובתצהירי העדות הראשית ולהניח לה תשתית עובדתית.
35. לכל אלה יש להוסיף את העובדה שגם במסמכים מאוחרים יותר התייחסו הצדדים למרכז הנדל"ן כאל "חברת הניהול" של הפרוייקט ולנתבעת כאל ה"יזם".
כך:
ב- 14.6.18 נערכה "פגישת מלווים" בהשתתפות: הנאמן של הפרוייקט, הנתבע 3, צד ג' 2 והמלווים. בסיכום הפגישה נכתב: "יאיר פנחסי (היזם)" ו- "אלון קליין (חברת הניהול)". סיכום פגישה זה נערך כשבעה חודשים לאחר חתימת הסכם הפיקוח, וממנו עולה שכל הגורמים המעורבים בפרוייקט ראו בנתבעים היזם של הפרוייקט ובמרכז הנדל"ן - חברת הניהול של הפרוייקט.
ביום 24.10.2019 נחתם הסכם פשרה בין הנאמן של הפרוייקט ובין הנתבעים וצדדים נוספים במסגרת תביעה שהתנהלה בקשר עם חובות של הנתבעת בגין הפרוייקט. בהסכם נכתב שהנתבעת "הינה היזם בפרוייקט תמ"א 38 ברחוב קהילת ציון 6-8". אין בהסכם התייחסות למרכז הנדל"ן, בוודאי לא כיזם הפרוייקט אשר נכנס בנעלי הנתבעת.
36. הנתבעת מפנה לסעיף 5.3 להסכם הפיקוח שלפיו מרכז הנדל"ן התחייבה להשלים את התחייבויותיה בהתאם ללוחות הזמנים הבאים: "סיום עבודות וקבלת טופס 4 לדירות החדשות תוך 10 חודשים מיום תחילת עבודת המנהל כמפקח", כלומר, עד ליום 20.9.2018. לטענתה, סעיף זה מלמד כי מרכז הנדל"ן לקחה על עצמה את התחייבות הנתבעת כלפי התובעים לסיום הפרוייקט ומסירת הדירות.
אינני מקבלת את הטענה.
ראשית, אין בהסכם הפיקוח כל התייחסות להסכמי המכר ולמועדי המסירה הקבועים בהסכמי המכר, ומשכך לא ניתן לקבל את הטענה כי מרכז הנדל"ן לקחה על עצמה את התחייבות הנתבעת למועדי המסירה בהסכמי המכר.
שנית, אין קורלציה בין מועדי המסירה החוזיים בהסכמי המכר לבין התחייבות מרכז הנדל"ן בהסכם הפיקוח לסיום העבודות.
בהתאם להסכמי המכר מועדי המסירה הינם 31.1.2018 ו- 31.7.2018, ואילו בהתאם להסכם הפיקוח מועד סיום העבודות לדירות החדשות הוא 20.9.2018 (10 חודשים מתחילת עבודות הפיקוח).
לפיכך, גם סעיף 5.3 להסכם הפיקוח אינו יכול לתמוך בטענת הנתבעת שמרכז הנדל"ן נטלה על עצמה את התחייבויות הנתבעת בהסכמי המכר מול הדיירים.
האם מרכז הנדל"ן הפרה את הוראות הסכם הפיקוח
37. כפי שנדון לעיל, טענת הנתבעת, הן במסגרת ההגנה והן במסגרת ההודעת צד ג', היתה שאין יריבות בינה ובין התובעים, ושמרכז הנדל"ן נכנסה בנעליה. הנתבעת לא טענה, בוודאי לא באופן מפורש, שמרכז הנדל"ן הפרה כלפיה את התחייבותה לסיום העבודות במועד שנקבע בסעיף 5.3 להסכם הפיקוח, ושכתוצאה מכך נגרם עיכוב במסירת הדירות שעל מרכז הנדל"ן לשפות אותה בגינו.
מדובר בטענה עובדתית אשר דורשת הוכחה. אולם הנתבעת לא טענה ובוודאי שלא הוכיחה כי העיכוב במסירת הדירות נבע מניהול/פיקוח כושלים של מרכז הנדל"ן או מהפרת הסכם הפיקוח מצידה.
בכל מקרה, מרכז הנדל"ן הוכיחה, כי היא לא הפרה את הוראות סעיף 5.3 להסכם הפיקוח, וכי העיכוב בהשלמת העבודות ומסירת הדירות לא היה באחריותה. אפרט.
סעיף 5.4 להסכם הפיקוח קובע, כי "כל המועדים הנ"ל בכפוף לכך שלא אירעו עיכובים בלוחות הזמנים בביצוע העבודות מטעם הקבלנים ו/או קבלני המשנה ו/או ספקים ו/או יועצים ו/או נותני שירות אחרים לפרויקט ו/או מי מטעמם".
השתכנעתי שאירעו עיכובים בביצוע העבודות ע"י הקבלנים השונים וזאת באשמת הנתבעת, ואלה הביאו להתארכות משך ביצוע הפרוייקט. משכך המועדים שנקבעו בהסכם הפיקוח להשלמת הפרוייקט כבר לא היו רלוונטיים.
כך:
• ב- 29.11.2017, תשעה ימים לאחר חתימת הסכם הפיקוח הודיע אדריכל הפרוייקט על סיום עבודתו כאדריכל הפרוייקט ועורך הבקשה.
• ב- 29.1.2018, כחודשיים אחרי חתימת הסכם הפיקוח, התקיימה פגישה בה נכחו בין היתר הנתבע 3 וצד ג' 2, שבסיכומה נכתב כי לא קיימת יכולת בשלב זה של מי מטעם הנתבעים להעביר כסף לפרוייקט.
• ב- 28.2.2018 כתב מנהל מרכז הנדל"ן (צד ג' 2) מכתב לנתבע 3, לנאמן הפרוייקט ולגורמים נוספים, שכותרתו "הערכות לעצירת פרויקט קהילת ציון 6-8".
במכתב מתריעה מרכז הנדל"ן כי "החל מה- 15/2/18 אנו בחוב של 250,000 ₪ (מתוך 500,000 ₪) לקבלן המבצע... במצב האמור וללא התערבות חיצונית ורצינית של היזם/הקרן נתקשה להשלים את הפרויקט".
• בחודשים פברואר – אפריל 2018 הוטלו עיקולים על ידי רשות המסים על חשבון הבנק של הנתבעים.
• ב- 5.3.2018 כותב הנאמן של הפרוייקט: "כידוע הפרויקט נמצא בקשיים תזרימיים לא פשוטים".
• ב- 14.6.18 נערכה "פגישת מלווים" בהשתתפות הנאמן, הנתבע 3, צד ג' 2 והמלווים. בסיכום הפגישה נכתב:
"יאיר (הנתבע 3 - א.ה) מסר שבין ארבעה לששה שבועות אמור לקבל כספים מטי.אס.איי לפרוע את כל התחייבויותיו בפרויקט. זהר (הנאמן) ורונן ציינו ששמעו הבטחות דומות מספר פעמים והם לא קויימו ולכן יש לקחת הדברים בערבון מוגבל...
יאיר התחייב שאם ההשקעה מטי סי איי לא תצלח, יתחיל לשלם בעוד חודשיים את הריביות באופן שוטף. זהר ורונן ציינו שבעבר ניתנו הבטחות כאלו והן גם לא מומשו...
ניתן עדכון מאלון קליין (חברת הניהול) לעניין תזרים הפרויקט, ועל כך שככל ולא תמכר דירה נוספת יהיה חסר לגמר כ- 2 מ' ₪. חובות לספקים להיום כ- 1.3 מ' ₪. כן צריך עוד 5.5 מ' ₪".
מסיכום הפגישה ברור שקיים קושי לקדם את הפרוייקט בגלל קושי בתזרים מזומנים שנובע מכך שהנתבעים לא עמדו בהבטחותיהם להזרים כסף לפרוייקט.
• בחודש יולי 2019 במסגרת תיק הוצאה לפועל שנפתח נגד הנתבעת, היא הסכימה שיוטל עיקול על זכויותיה בשתי דירות שטרם נמכרו בפרוייקט.
בחודש יולי 2019 אף הוגשה תביעה נגד הנתבעים ע"י הנאמן של הפרוייקט בנוגע לכספים שהנתבעים חייבים לנאמן בגין הפרוייקט.
38. אלון קליין העיד בענין זה (עמ' 136 לפרוטוקול):
"כב' הש' הרנוף: או קיי, שנייה רגע. אז בינואר אתם בראייה שלכם אפשר היה לסיים תוך שבעה חודשים את הבניה, זה ההסכם שיש לכם עם הקבלן החדש.
העד, מר קליין: זה מה שרצינו מהקבלן. בנקודה הזאת אני עושה את המקסימום,
כב' הש' הרנוף: אבל מה קרה שהקבלן לא סיים בשבעה חודשים?
העד, מר קליין: לא היה כסף בפרויקט. לא הוזרם כסף לפרויקט.
כב' הש' הרנוף: ואז הקבלן הפסיק את העבודה?
העד, מר קליין: הקבלן האט. אי אפשר היה לשלם לספקים, אי אפשר היה לרכוש חומרים, הוא לא יכול היה לעשות כלום. כדי שקבלן יעבוד בקצב נתון הוא צריך לקבל את מה שמגיע לו.".
מעדותו של אלון קליין שנתמכה במסמכים מזמן אמת, השתכנעתי כי לא ניתן היה לקדם את הפרוייקט בגלל בעיה תזרימית קשה, שהיתה מונחת לפתחה של הנתבעת.
39. בתוך כל הקשיים הנ"ל המשיכה מרכז הנדל"ן לנהל את הפרוייקט כמיטב יכולתה, ואף הצליחה להביאו בסופו של יום אל הקו הסיום. העיכוב במסירה לא היה באשמת ו/או באחריות מרכז הנדל"ן אלא באשמת ובאחריות הנתבעים.
לפיכך, הנתבעים אינם יכולים להיבנות ממועד סיום העבודות שנקבע בהסכם הפיקוח.
40. זאת ועוד. הנתבעת לא פנתה אל מרכז הנדל"ן בתום עשרת החודשים שנקבעו בסעיף 5.3 להסכם הפיקוח או בכל מועד אחר, ולא טענה כי מרכז הנדל"ן מפרה את התחייבותה להשלמת העבודות במועדים שנקבעו בהסכם. לא רק זאת אלא שהנתבעת המשיכה בכל אותם חודשים ארוכים לשלם למרכז הנדל"ן את התמורה החודשית שנקבעה בהסכם הפיקוח מבלי להעלות כל טענה כנגדה.
41. לסיכום נקודה זו, הפרוייקט התעכב בגלל מחדלים מצד הנתבעת וקשיים כלכליים בהם היתה נתונה, לרבות העדר מקורות מימון, הטלת עיקולים על זכויותיה, היא לא שילמה לקבלנים וספקים את הכספים שמגיעים להם, האדריכל עזב את הפרוייקט, מכירת הדירות בפרוייקט שהיתה אמורה להכניס כספים לצורך תשלום לקבלנים התעכבה וכיוצ"ב.
מרכז הנדל"ן היתה גלגל ההצלה של הפרוייקט ורק בזכות פעילותה המאומצת והמקצועית, הפרוייקט הגיע אל קו הסיום.
(ראו בענין זה עדות התובעים בעמ' 32 ש' 1-4, עמ' 40 ש' 10-15).
42. המסקנות עד כאן הן, שמרכז הנדל"ן נתנה שירותי פיקוח וניהול לנתבעת. היא לא היתה הקבלן של הפרוייקט, לא היתה היזם של הפרוייקט, ולא נכנסה בנעלי הנתבעת בקשר עם חובותיה של הנתבעת כלפי התובעים. מרכז הנדל"ן גם לא הפרה את הסכם הפיקוח.
אשר על כן, הנתבעת אינה יכולה להשתחרר מחובותיה כלפי התובעים, הנתבעת אחראית כלפי התובעים בגין האיחור במסירת הדירות, ומרכז הנדל"ן אינה חייבת בשיפוי הנתבעת בגין האיחור במסירת הדירות לתובעים.
43. נוכח המסקנה אליה הגעתי לענין העדר חבות של מרכז הנדל"ן, אין צורך לדון בטענת הנתבעים להטלת אחריות אישית על צד ג'2. למעלה מן הצורך אציין, כי מאותם טעמים שיפורטו להלן באשר לנתבע 3, ומשלא הונחה תשתית עובדתית מינימלית המצדיקה הטלת אחריות אישית על צד ג'2, דין ההודעה נגדו להדחות בכל מקרה.
44. לסיום נקודה זו, לא ניתן שלא לתמוה ולהצר על ההתנערות המוחלטת של הנתבעת מאחריותה כלפי התובעים. התובעים התקשרו בהסכם עם הנתבעת. התובעים שילמו לנתבעת את מיטב כספם עבור דירה למגוריהם. לא ברור כיצד הנתבעת מרשה לעצמה להתנער באופן מוחלט מאחריות, ולשלוח את התובעים לחפש תשובות אצל גורם שלישי שלא התחייב כלפיהם לדבר.
אחריות הנתבעים 2,3
45. לטענת התובעים, הנתבעת 1 היא חברה ריקה מתוכן - אין בה פעילות ואין לה נכסים, ולפיכך יש לחייב גם את הנתבעים 2,3 בחובותיה.
התובעים מבקשים להטיל אחריות על הנתבעת 2 בהיותה חברה "אחות" של הנתבעת 1 - שתיהן לפי הנטען בבעלות הנתבע 3, ונוכח העובדה שהיא פעלה בפרויקט לצד הנתבעת 1 ופרסמה את הפרוייקט ככזה המבוצע על ידה.
על הנתבע 3 מבקשים התובעים להטיל אחריות בהיותו הבעלים, המנהל והרוח החיה בנתבעת 1 בתקופה הרלוונטית לתביעה, הוא חתם על הסכמי המכר בשם הנתבעת 1, ולפיכך יש להטיל עליו אחריות אישית, הן כבעל מניות מכח הרמת מסך ההתאגדות, והן כמנהל מכח סעיף 54 לחוק החברות.
לאחר שנתתי דעתי לטענות הצדדים, הגעתי למסקנה כי התובעים לא הרימו את הנטל המוטל עליהם להוכיח כי מתקיימים התנאים הנדרשים להטלת אחריות על הנתבעים 2,3.
46. אין חולק כי הנתבעים 2, 3 לא התקשרו בהסכמי המכר עם התובעים, ולא ערבו להתחייבויות הנתבעת 1.
לא הונחה תשתית עובדתית וראייתית, ולו מינימלית, בנסיון להוכיח כי נעשה שימוש באישיות המשפטית הנפרדת של הנתבעת 1 באופן שיש בו כדי להונות את התובעים או לקפח אותם, או תוך נטילת סיכון בלתי סביר באשר ליכולתה של הנתבעת 1 לפרוע את חובותיה.
לא נטען ולא הוכח, כי הנתבעות 1 ו- 2 התנהלו ללא הפרדה בינהן מבחינה כלכלית או אף מבחינה אדמניסטרטיבית, באופן שבו לא היתה חשיבות לאישיות המשפטית הנפרדת של כל חברה.
לא נטען ולא הוכח, כי הנתבעת 1 התנהלה ללא הפרדה כלכלית מהותית בינה ובין הנתבע 3. בנוסף, למעט טענה כי הנתבע 3 הוא בעל השליטה בנתבעת 1 לא הובהרה שרשרת האחזקה של הנתבע 3 במניות הנתבעת 1 (הנתבע 3 אינו בעל מניות ישיר בנתבעת 1).
בנוסף, לא הובאו ראיות כלל באשר למצבה הכלכלי של הנתבעת 1, לא במועדים הרלוונטיים להסכמי המכר ולא היום. הסתמכות התובעים על תשובתו הלאקונית בעדותו של נציג הנתבעת 1 שלפיה אין בנתבעת 1 פעילות ואין לה נכסים או רכוש, לא די בה כדי להרים את הנטל הכבד המוטל על מי שמבקש לערער את עקרון האישיות המשפטית הנפרדת של החברה ולשנות בדיעבד את מערך היריבויות המשפטיות (ראו ע"א 3807/12 מרכז העיר אשדוד ק.א בע"מ נ' שמעון (פורסם, 22.1.2015)).
משכך ובהינתן שבהתאם לפסיקה, הרמת מסך הינו סעד קיצוני ומרחיק לכת, שיש לעשות בו שימוש זהיר ביותר במקרים חריגים בלבד, לא השתכנעתי כי יש הצדקה להרמת מסך ההתאגדות במקרה דנן.
47. כך גם אין מקום להטלת אחריות אישית על הנתבע 3 כנושא משרה. על מנת להטיל אחריות אישית על הנתבע 3 כנושא משרה בחברה, לא די בכך שהוא היה הרוח החיה מאחורי הנתבעת 1, אלא היה על התובעים להוכיח כי הוא ביצע עוולה נזיקית או כי התנהל בחוסר תום לב קיצוני אשר עולה כדי "אשם אישי סובייקטיבי" (ראו ענין מרכז העיר אשדוד שאוזכר לעיל).
כל זאת לא נטען וממילא לא הוכח.
על כן, לא השתכנעתי כי יש הצדקה להטלת אחריות אישית על הנתבע 3 כנושא משרה בנתבעת 1.
48. המסקנה מהאמור לעיל הינה כי אין מקום להטלת אחריות על הנתבעים 2,3 ודין התביעה נגדם להדחות.
גובה הפיצוי בגין האיחור במסירת הדירות
49. בהתאם לסעיף 5א(א) לחוק המכר (דירות), בנוסחו הרלוונטי לתביעה, הקונה זכאי לפיצוי בסכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה לדירה שנרכשה, כשהם מוכפלים ב- 1.5 בגין שמונת חודשי האיחור הראשונים, וכשהם מוכפלים ב- 1.25 החל מהחודש התשיעי.
50. הצדדים חלוקים בינהם באשר לגובה דמי השכירות שעל בסיסם יש לחשב את הפיצוי. לטענת התובעים בכתב התביעה עומדים דמי השכירות החודשיים עבור דירות דומות בגודלן ובמיקומן על סך של 6,500 ₪.
לתמיכה בטענתם הוגשה שומה של שמאי מקרקעין, אסף ניסנוב, שלפיה דמי השכירות הראויים לכל אחת מהדירות מושא התביעה, נעים היום בין 7,500 ל- 8,000 ₪, ובשנים 2018-2020 בין 6,562 ל- 7,000 ₪.
לטענת הנתבעים, עומדים דמי השכירות החודשיים על סך של 6,000 ₪. הנתבעים הגישו חוות דעת מומחה של שמאי מקרקעין נחום פרמינגר ממנה עולה כי דמי השכירות לכל אחת מהדירות בשנה הראשונה עומדים על סך של 6,000 ₪ ובתקופה שלאחר מכן על סך של 6,150 ₪.
עוד נקבע בחוות הדעת כי בדירות בהן לא נעשו השקעות מינימליות שנדרש בעל דירה לעשות בדירה חדשה מקבלן, יעמדו דמי השכירות על 5,500 ₪ ו- 5,650 ₪ בהתאמה.
שני השמאים נחקרו בבית המשפט על חוות הדעת.
אמנם מטעם שמאי התובעים הוגשה שומה שכותרתה "אומדן דמי שכירות ראויים", שלא נערכה כ"חוות דעת מומחה", אולם בהינתן שהשמאי נחקר בבית המשפט על השומה שערך ואישר בעדותו את נכונות הדברים שנכתבו בה, לא מצאתי לקבל את טענת הנתבעים כי יש להתעלם מהשומה הנ"ל.
51. לאחר שעיינתי בחוות הדעת ושמעתי את עדויות השמאים, בחרתי להעדיף את שומת שמאי התובעים, ולהעמיד את דמי השכירות החודשיים בגין הדירות מושא התביעה, לצורך קביעת הפיצוי, על סך של 6,500 ₪ (כפי שנתבע בכתב התביעה).
52. ראשית, אני סבורה כי דמי השכירות הרלוונטיים לפי חוו"ד שמאי הנתבעים הם אלה אשר נעים בין 6,000 ל- 6,150 ₪ ולא אלה הנעים בין 5,500 ל- 5,650 ₪.
אף הנתבעים בסיכומיהם טענו כי דמי השכירות עומדים על סך של 6,000 ₪ (עמ' 97 לסיכומים).
בהתאם לסעיף 5א לחוק המכר (דירות), הפיצוי נקבע לפי "דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה...". דירה דומה משמע דירה דומה שמאפשרת מגורים בה, ולפיכך אין הצדקה לקבוע את דמי השכירות לפי דירה "ערומה" (כהגדרת שמאי הנתבעים) שלא נעשו בה השקעות מינמליות, אלא לפי דירה שמאפשרת מגורים בה.
יוצא איפוא, שהפער בין השמאים אינו משמעותי, ועומד על 6,075 לפי שמאי הנתבעים ו- 6,750 ₪ לפי שמאי התובעים.
53. שמאי הנתבעים קבע את שווי דמי השכירות תוך השוואה לדירות 4 חדרים ששטחן כ- 100 מ"ר ואף פחות, והתעלם מכך שדירות התובעים הן בשטח של כ- 120 מ"ר + מרפסת של כ- 10 מ"ר; דירות ההשוואה אליהן התייחס שמאי הנתבעים אינן דירות חדשות; דירות ההשוואה עליהן התבסס שמאי הנתבעים כוללות שתי דירות ברחוב קהילת ציון (הרחוב בו מצוי הפרוייקט מושא התביעה), וביחס אליהן דמי השכירות עומדים על 6,300 ₪ ו- 6,700 ₪. סכומים אלה עולים בקנה אחד הסכומים שהוערכו ע"י שמאי התובעים.
בשים לב לאלה, אני סבורה כי השווי שנקבע ע"י שמאי הנתבעים הינו נמוך ביחס לשווי הדירות מושא התביעה, ולפיכך אני מקבלת כבסיס לקביעת הפיצוי, את שווי דמי השכירות החודשיים שנתבע בכתב התביעה - 6,500 ₪.
54. לסיום נקודה זו אציין, כי אמנם התובעים 3-4 דרשו במכתב מיום 20.5.20 פיצוי לפי דמי שכירות בסך 5,925 ₪ לחודש. אולם, מכתב זה נשלח על ידם עוד בטרם נמסרה החזקה. במכתב נכתב במפורש "לחישוב נלקח המחיר המינימאלי בשנה האחרונה". מדובר היה בהצעה במסגרת ניסיון שעשו התובעים 3-4 להגיע להבנות שלפיהן מתשלום יתרת התמורה יופחת סכום הפיצוי המוסכם. הנתבעת לא הסכימה ודרשה תשלום של מלוא התמורה ללא קיזוז הפיצוי המוסכם. משכך, אין היא יכולה להסתמך היום על הצעת התובעים שלא הבשילה להבנות.
55. אשר על כן, הפיצוי בגין האיחור במסירת הדירות, לו זכאים התובעים בהתאם לסעיף 5א לחוק המכר (דירות), בנוסחו הרלוונטי להסכמי המכר ולתביעה הנדונה, הינו כדלקמן:
התובעים 1-2
בגין התקופה מיום 31.7.2018 עד 30.3.2019 (8 חודשים) - 8 x 6,500 x 1.5 = 78,000 ₪.
בגין התקופה מיום 31.3.2019 עד 1.11.2020 (19 חודשים) - 19 x 6,500 x 1.25 = 154,375 ₪.
סה"כ – 232,375 ₪.
התובעים 3-4
בגין התקופה מיום 31.1.2018 עד 30.9.2018 (8 חודשים) – 8 x 6,500 x 1.5 = 78,000 ₪.
בגין התקופה מיום 1.10.2018 עד 31.7.2020 (22 חודשים) – 22 x 6,500 x 1.25 = 178,750 ₪.
סה"כ – 256,750 ₪.
פיצוי בגין טלוויזיה
56. בנספח ז' להסכמי המכר - נספח התנאים המיוחדים, התחייבה הנתבעת להעניק לרוכשים של כל דירה: "לרוכש תוענק טלוויזיה 55 # חכמה".
אין מחלוקת, כי הנתבעת הפרה התחייבותה זו ולא סיפקה לתובעים טלוויזיה כפי שהתחייבה. התובעים העידו כי מדובר בטלוויזיה ששוויה 4,750 ₪.
הנתבעים לא הכחישו את הדברים ולא סתרו אותם.
אשר על כן, התובעים 1-2 והתובעים 3-4 זכאים כל אחד לפיצוי בסך 4,750 ₪ בגין הפרת ההתחייבות לספק טלוויזיה.
סוף דבר
57. הנתבעת 1 תשלם לתובעים 1-2 סך של 237,125 ₪.
הנתבעת 1 תשלם לתובעים 3-4 סך של 261,500 ₪.
לסכומים אלה יתווספו הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.
בנוסף, תישא הנתבעת 1 בהוצאות התובעים (לרבות בגין אגרת משפט ושכ"ט השמאי) ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 100,000 ₪.
58. התביעה נגד הנתבעים 2,3 נדחית.
בשים לב לכך שהייצוג של הנתבעות 1-2 היה ייצוג משותף, בשים לב לכך שהנתבע 3 אף הוא היה מיוצג לאורך רוב חיי ההליך ע"י ב"כ הנתבעות 1-2 ובהמשך (לאחר שכבר הוגשו תצהירי עדות ראשית מטעם הנתבעים) ייצג את עצמו, ובשים לב למעורבות של הנתבעים 2-3 בנתבעת 1 ולכך שהנתבע 3 היה הרוח החיה בנתבעת 1 אל מול התובעים ובכלל, מצאתי שלא לחייב את התובעים בשכ"ט הנתבעים 2-3.
59. ההודעת צד ג' נדחית.
הנתבעים/ שולחי ההודעה ישאו בהוצאות ושכ"ט צד ג' בסך כולל של 80,000 ₪.