בית משפט השלום ברחובות
ת"א 24234-05-21 צפריר נ' ליליאן ואח'
תיק חיצוני:
לפני כבוד השופטת אדנקו סבחת- חיימוביץ
התובע אליהו צפריר
ע"י ב"כ עוה"ד אליהו שגב
נגד
הנתבעים 1. משה ליליאן
2. שולה ליליאן
ע"י ב"כ עוה"ד רפאל לוי אבשלום והילי שרר סודרי
פסק דין
לפניי תביעה כספית בסך 363,428 ₪ שעניינה הפרת הסכם תיווך למכירת נכס בבעלות הנתבעים.
העובדות שאינן במחלוקת
1. התובע הוא מתווך והנתבעים הינם בעליו של מוסך.
2. ביום 24.3.15 נחתם בין הצדדים הסכם הזמנת שירותי תיווך (להלן: "הסכם התיווך משנת 2015") ולצידו הסכם תיווך בבלעדיות למכירתו של מוסך בבעלות הנתבעים (להלן: "המוסך"). אין חולק שהסכם התיווך בבלעדיות פג תוקף, אך הצדדים המשיכו בהתקשרות ביניהם בהתאם להסכם התיווך משנת 2015 (נספח 2 לראיות התובע).
3. ביום 7.9.18 נחתם בין התובע לנתבעת 2 (להלן: "הנתבעת") הסכם תיווך בבלעדיות (להלן: "הסכם הבלעדיות") למכירת המוסך. הצדדים לא חתמו על הסכם הזמנת שירותי תיווך נוסף לצד הסכם הבלעדיות, ואולם בהסכם הבלעדיות נרשם "הסכם והזמנה זו מתייחסים לנכס שפרטיו רשומים במספר שלהלן וכן לכל עסקת מקרקעין אחרת שתתפתח מהזמנה זו, ומהווה חלק בלתי נפרד מהסכם הזמנת שירותי תיווך מספר: 5022 אשר נחתמה בין הצדדים ביום: 24.3.15". כמו כן, בסעיף 5 להסכם הבלעדיות נרשם כך "דמי התיווך שהלקוח מתחייב בזה לשלמם בהתאם לאמור בסעיף 4 לעיל בהתאם למפורט בהסכם הזמנת שירותי תיווך מספר 5022 מיום 24.3.15" (נספח 4 לראיות התובע).
4. ביום 27.5.19 חתמו הנתבעים וחברת אביליה השקעות ונכסים בע"מ (להלן: "הקונה") על הסכם למכירת המקרקעין על כל הבנוי עליהם (להלן: "הסכם המכר") בתמורה לסך של 13,750,000 ₪ שהוגדרה כתמורה נטו (סעיף 4 להסכם).
5. התובע גילה בדיעבד אודות הסכם המכר ופנה לנתבעים בדרישה לשלם לו את דמי התיווך והנתבעים שילמו לו סך של 200,000 ₪ (2% מסך של 10 מיליון ₪, הסכום עליו הוסכם בהסכם התיווך משנת 2015).
המחלוקת בין הצדדים
6. האם נחתם הסכם בלעדיות המקיים אחר דרישות החוק והתקנות באופן שעל הנתבעים לשלם לתובע דמי תיווך מכוחו?
7. האם התובע היה הגורם היעיל בעסקה?
8. האם זכאי התובע לפיצוי מכח סעיף 8 להסכם הבלעדיות ומהו שיעורו?
טענות התובע בתמצית
9. לשיטת התובע, הסכם הבלעדיות עליו חתמו הצדדים ביום 7.9.18 ואשר הפנה להסכם תיווך משנת 2015 נחתם כדין. הנתבעים התקשרו בהסכם מכר לגבי הנכס ללא ידיעתו ולכן הוא זכאי למלוא דמי התיווך על פי ההסכם, בשיעור של 2%.
לשיטת התובע, אמנם ההסכם משנת 2015 נקב בסכום של 10 מיליון ₪ כסכום המבוקש עבור הנכס, אך זה נמכר בפועל בסכום גבוה יותר ויש לגזור את שיעור דמי התיווך מסכום המכירה בפועל. הנתבעים שילמו לו דמי תיווך בשיעור 2% מסך של 10 מיליון ₪ (234,0000 ₪ כולל מע"מ) ולא מסכום המכירה ולכן על הנתבעים לשלם לו את ההפרש בסך של 152,295 ₪. כמו- כן על הנתבעים לשלם לו סך של 193,476 ₪, שהם 1% משווי המכירה בגין חלקו של הקונה, תמורה שנמנעה ממנו בשל מידורו מהעסקה על ידי הנתבעים.
כן עתר התובע לחייב את הנתבעים בסך של 15,000 ₪ בגין עוגמת נפש והשבת סך של 2,000 ₪ ששילם לעירית רחובות בגין שומת היטל השבחה עבור הנכס.
טענות הנתבעים בתמצית
10. לטענת הנתבעים לא נחתם הסכם תיווך כדין, מאחר שלא התקיימו הוראות החוק המחייבות קיומם של שני מסמכים, הסכם הזמנת שירותי תיווך והסכם בלעדיות. הצדדים חתמו על הסכם בלעדיות בלי לחתום על מסמך נוסף- הסכם הזמנת שירותי תיווך כמתחייב בחוק. התובע הפנה אמנם בהסכם הבלעדיות להסכם התיווך משנת 2015, אך לא צירף עותק ממנו ולא הייתה חתימה של הצדדים עליו, כדי לאשרו בעת החתימה על הסכם הבלעדיות בשנת 2018.
עוד טענו הנתבעים, כי התובע לא קיים את חובתו לביצוע פעולות שיווק כמתחייב במקרה של הסכם בלעדיות ולכן גם מטעם זה אין מדובר בהסכם בלעדיות בתוקף. משכך, לשיטתם, אף עלה בידם לסתור את חזקת הגורם היעיל העומדת למי שאוחז בהסכם בלעדיות. אין חולק שהתובע לא היה מעורב כלל בהתקשרות בין הנתבעים לקונה, לא ביצירת הקשר ביניהם והפגשתם, לא בהעברת מסרים האחד מהשני ולא בסיוע לגיבוש הסכמות, כך שלא הייתה לו כל מעורבות ותרומה להיווצרות העסקה בין הנתבעים לקונה.
הנתבעים טענו, כי סעיף הפיצוי הקבוע בסעיף 8 להסכם הבלעדיות הוא בניגוד לתנאים הקבועים בחוק ואשר מכוחם בלבד זכאי התובע לדמי תיווך, כך שהוא אינו יכול לקבל את דמי התיווך בדרך העוקפת את הוראות החוק. מכל מקום, לא הוכח שנגרם לתובע כל נזק ולכן הוא לא זכאי לכל פיצוי, בוודאי שאינו רשאי לדרוש מהנתבעים את דמי התיווך שהוא יכול היה לקבל מהקונה.
הנתבעים עמדו על כך, כי שילמו לתובע סך של 200,000 ₪ בתוספת מע"מ, אף שחלקו על עמדתו, וזאת לפנים משורת הדין וכדי להימנע מהליכים משפטיים, אך הם עומדים על טענתם שהתובע אינו זכאי לדמי תיווך כלל.
דיון והכרעה
11. תחילה יש לקבוע האם הוכח, כי בין הצדדים הסכם הזמנת שירות והסכם שירותי תיווך בבלעדיות כמצוות סעיף 9 לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו – 1996 (להלן: "החוק"). ככל שייקבע, כי בין הצדדים הסכם כדין, אזי יש לבחון האם מילא התובע חובותיו כמתווך על מנת שתעמוד לו חזקת הגורם היעיל. ככל שייקבע, כי עומדת לו החזקה, אזי עובר הנטל אל הנתבעים להפריכה. ככל שייקבע, שאין התובע זכאי לדמי תיווך מכח הסכם הבלעדיות, יש לבחון האם הוא זכאי לפיצוי מכח סעיף 8 באותו הסכם.
אדון בכל אחת מהשאלות בנפרד.
האם נחתם בין הצדדים הסכם בלעדיות כדין
12. לאחר שעיינתי בכתבי טענות הצדדים וראיותיהם, שמעתי את העדויות והסיכומים, אני קובעת כי הסכם הבלעדיות שנחתם בין הצדדים אינו מקיים אחר הוראות החוק ולכן אין הנתבעים נושאים מכוחו בחבות כלשהי כלפי התובע.
13. אין מחלוקת בין הצדדים, כי הסכם התיווך משנת 2015 לא הוגבל בזמן, ולכן המשיך לעמוד בתוקף שנים. לשיטת התובע, די בחתימת הצדדים על הסכם הבלעדיות ביום 7.9.18 תוך הפניה להסכם התיווך משנת 2015 שלא בוטל ובכך התקיימה דרישת הכתב הכפולה בהתאם לחוק ובעניין זה הפנה לת"א 945-12-11 סיטי נ' פרי [נבו] (11.1.14) (על פסק הדין הוגש ערעור, ע"א 1385-03-14 שהסתיים בפשרה) ולתא"מ 25433-12-13 רותם נ' יטח [נבו] (1.3.15) ומהם ביקש לגזור שהצדדים במסגרת הסכם הבלעדיות אישררו את תקפות הסכם התיווך משנת 2015, ולכן קיים התובע אחר הוראות סעיף 9 לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו 1996 (להלן: "החוק").
14. הנתבעים טענו, כי התובע אינו יוצא ידי חובתו למלא אחר הוראות סעיף 9 לחוק בכך שנחתם הסכם בלעדיות בשנת 2018, אשר מפנה להסכם התיווך משנת 2015. לשיטת הנתבעים, היה מקום לחתום על שני מסמכים דהיינו הסכם תיווך חדש והסכם בלעדיות חדש, כפי שדורש החוק, או לכל הפחות לצרף את הסכם התיווך משנת 2015 כנספח להסכם הבלעדיות בצירוף חתימת הצדדים שיהיה בה לאשרר את ההסכם מחדש. בעניין זה הפנו הנתבעים לע"א 409/76 ברזל הצפון בע"מ נ' שיכון עובדים בע"מ [נבו] (16.1.77), בו נקבע שצדדים לחוזה רשאים לאמץ תניות ותנאים המצויים במסמך אחר על ידי אזכור והפנייה למסמך האחר, אך נקבע שלא ניתן לאכוף את הנספח, כי זה לא צורף לחוזה ולא נחתם בראשי תיבות. בהיקש לענייננו, היה על התובע לצרף לכל הפחות את הסכם התיווך משנת 2015 כנספח להסכם הבלעדיות משנת 2018 כשהוא נושא את חתימות הצדדים בראשי תיבות. הנתבעים הסכימו, כי לו היה התובע מצרף את הסכם התיווך משנת 2015 ומחתים אותם על הנספח ומצרפו להסכם הבלעדיות, אזי לא הייתה להם כל תלונה בעניין אי קיומם של שני מסמכים בהתאם לדרישות סעיף 9 לחוק.
עוד טענו הנתבעים, כי הסכם הבלעדיות הוא מסמך חלקי שכן סעיף 5 מפנה למסמך שלא צורף, הסכם התיווך משנת 2015.
כמו כן לא צורף טופס תוכנית השיווק ולכן לא הוצג מלוא תוכנו של הסכם התיווך בבלעדיות. בעניין זה הפנו הנתבעים לת"צ 37311-11-15 רוזן משרד עורכי דין נ' בזק בינלאומי בע"מ [נבו] (13.3.19) בו נקבע, כי אזכור הסכם קודם באופן כוללני עשוי ליצור אי בהירות האם תניות קודמות תקפות בעת יישום החוזה השני בזמן.
15. על פי סעיף 14(א) לחוק על התובע לעמוד בשלושה תנאים מצטברים כדי לזכות בדמי תיווך מהנתבעים: להחזיק ברישיון תיווך בתוקף, לעמוד בתנאי סעיף 9 ולהיות הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם.
16. סעיף 9 לחוק שכותרתו "דרישה להזמנה בכתב" קובע כך:
“)א) מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר, באישור ועדת הכלכלה.
(ב) מתווך במקרקעין רשאי להסכים עם לקוח בדבר מתן עסקה מסויימת לטיפולו הבלעדי (להלן – בלעדיות), ובלבד שמתן הבלעדיות ותקופתה –
(1) יאושרו בחתימת הלקוח על גבי מסמך נפרד;
(2) שבמהלך תקופת הבלעדיות יבצע המתווך פעולות שמטרתן תיווך במקרקעין (בחוק זה – פעולות שיווק)".
הווה אומר, על המתווך (התובע) לעמוד בתנאים המצטברים שנקבעו בסעיפים 14(א) ו- 9 לחוק. כאמור, בין הצדדים מחלוקת האם נחתם הסכם הזמנת שירותי תיווך לצד הסכם הבלעדיות, כמתחייב מסעיף 9(א) לחוק והאם היה התובע הגורם היעיל בעסקה?
17. על משמעותה של דרישת הכתב נקבע ברע"א 4036/16 קבוצת בראל נכסים בע"מ נ' אופיר בנימין [נבו] ((20.7.16), עמוד 16), כי מדובר בדרישה כפולה:
"תכלית החוק – ההוראות הנוגעות לבלעדיות, נועדו בין היתר לתגמל ולתמרץ את המתווך שלו ניתנה בלעדיות, להשקיע משאבי זמן וכסף על מנת לקדם את העסקה בנכס מושא התיווך. עם זאת, התכלית הצרכנית שביסוד תיקון מס' 4 עולה מהוראות סעיף 9 לחוק, החל מהגבלת תקופת הבלעדיות וכלה בהוראה לפיה תקופת הבלעדיות תסתיים מאליה בתום שליש התקופה, מקום בו לא בוצעו פעולות שיווק כנדרש, ואף ללא צורך בהודעת ביטול פורמלית מצד הלקוח. לכך יש להוסיף את דרישת הכתב הכפולה והקפדנית – כפי שעולה מהוראות סעיף 9(ב)(1) לחוק וסעיף 1(ב) לתקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק), התשס"ה-2004 (להלן: התקנות) – ולפיהן על מתווך המבקש לקבל בלעדיות להחתים את הלקוח על טופס הזמנת תיווך וכן על טופס נפרד שבו יצוינו הן מתן הבלעדיות ותקופתה והן פעולות השיווק כקבוע בתקנות. נוכח התכלית הצרכנית שביסוד התיקון קשה להלום כי המחוקק ביקש לוותר על התנאי הקוגנטי של "הגורם היעיל" תוך יצירת חזקה חלוטה שאינה ניתנת לסתירה".
הדרישה לחתימה על שני מסמכים נפרדים הינה תנאי מפורש בלעדיו לא יכול להתקיים הסכם בלעדיות.
הדרישה הקבועה בסעיף 14(א)(3) לחוק, שהתשלום למתווך יהיה מותנה בכך שהיה הגורם היעיל ביסוד העסקה היא תנאי קוגנטי. קרי, זכאותו של מתווך לתשלום מותנית תמיד בכך שהוא יהיה הגורם היעיל שביסוד העסקה.
18. במחלוקת שבין הצדדים ובשים לב לנטל המוטל על התובע, אני סבורה כי יש לקבל את עמדת הנתבעים לפיה ההתקשרות בין הצדדים נעשתה בניגוד להוראות החוק ולכן לא עלה בידי התובע להוכיח את תביעתו, כי הוא זכאי לדמי תיווך מכח הסכם הבלעדיות שנחתם בינו לבין הנתבעת.
19. ראשית, דרישת החוק לחתימה על שני מסמכים נפרדים- הסכם הזמנת שירותי תיווך לצד הסכם הבלעדיות- אינה עניין טכני, אלא מהותי וכלל צרכני שנועד להבהיר את מערכת היחסים בין הצדדים ואת חובותיו של המתווך במסגרת אותה התקשרות. חתימה על הזמנה למתן שירותי תיווך הינה דרישה קוגנטית ולא ניתן להתנות עליה, אף לא בהסכמת הצדדים. משכך, מקום בו לא התמלאה דרישה זו, הרי שלא נתגבשה החובה לתשלום דמי תיווך.
בנסיבות אלה, יש לדחות את גישת התובע, כי מדובר בעניין טכני בלבד ודי בהפניה להסכם התיווך ממרץ 2015 בעת התקשרות חדשה המתבצעת בספטמבר 2018. במרץ 2015 חתמו הצדדים על הסכם הזמנת שירותי תיווך לצד הסכם בלעדיות. הסכם הבלעדיות פקע, אך הסכם הזמנת שירותי תיווך לא בוטל על ידי הצדדים ולכן אין די בעצם קיומו וההפניה אליו בעת החתימה על הסכם הבלעדיות מספר שנים לאחר מכן בספטמבר 2018. בנסיבות אלה, הצדק עם הנתבעים, כי היה על התובע לצרף העתקו של הסכם התיווך משנת 2015 ולהחתים הנתבעים ובכך היה יוצא ידי חובתו במובן זה שיש גמירות דעת של הצדדים לגבי אימוץ תוכנו של הסכם התיווך משנת 2015, בעת החתימה על הסכם הבלעדיות בספטמבר 2018.
בין התובע לנתבעת מחלוקת הן לגבי נסיבות החתימה על הסכם הבלעדיות והן לגבי צירופו של הסכם התיווך משנת 2015. הנתבעת טענה, כי החתימה על הסכם הבלעדיות הייתה אגב פגישה בעניין אחר, וכי סמכה על התובע ולכן חתמה מבלי להעמיק בעניין. עוד טענה, כי התובע כלל לא מסר לה העתק מהסכם התיווך משנת 2015, וכי לא נדרשה לחתום בראשי תיבות עליו כדי לאשררו. הנתבעת טענה, כי היא אדם מסודר ושומרת כל מסמך, וכי עם התובע לא הקפידה מאחר שסמכה עליו והוא נהג לומר לה שהוא שומר את המסמכים וימסור לה לכשתצטרך.
התובע מנגד טען, כי החתימה על הסכם הבלעדיות לא הייתה אגב פגישה בעניין אחר, וכי במעמד החתימה מסר לנתבעת העתק מהסכם התיווך משנת 2015, אליו הפנו הצדדים בהסכם הבלעדיות.
לא מצאתי להעדיף את גרסת התובע על פני זו של הנתבעת לגבי נסיבות החתימה על הסכם הבלעדיות. יצוין, כי דווקא העובדה שההסכם משנת 2015 לא צורף כנספח להסכם הבלעדיות ולא הייתה עליו חתימה של הצדדים בראשי תיבות מחזקת את טענת הנתבעת שהדבר נעשה באגביות ולא בתכנון מראש. כך או כך, לא הוכח שהסכם התיווך משנת 2015 אושר על ידי הצדדים בספטמבר 2018 וצורף לו.
20. שנית, להסכם הבלעדיות לא צורפה תוכנית השיווק כנדרש בסעיף 9(ד) לחוק וסעיף 1 לתקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק) תשס"ה – 2004 (להלן: "התקנות").
סעיף 1(א) לתקנות קובע כך:
“)א) ניתנה למתווך במקרקעין בלעדיות כאמור בסעיף 9(ב) לחוק, יבצע המתווך שתי פעולות שיווק לפחות מבין הפעולות המנויות בפסקאות (1) עד (6), אלא אם כן סוכם שתבוצע פעולת שיווק כאמור בפסקה (7), יחד עם פעולה מהפעולות המנויות בפסקאות (1) עד (6) או בלעדיה, הכל כפי שיוסכם עם הלקוח:
(1) פרסום באמצעות שילוט באחת או יותר מן הדרכים שלהלן:
(א) הצבת שלט על הנכס או בקרבתו.
(ב) הצבת שלט על גבי לוח מודעות ציבורי.
(ג) הצבת שלט במרכז קהילתי.
(ד) כל שלט אחר כפי שיוסכם בין המתווך ללקוח.
(2) פרסום בקרב קהל לקוחות מסוים, המופיע במאגר של המתווך, באמצעי אלקטרוני, באמצעות דיוור ישיר או באמצעי אחר כפי שיוסכם, או פרסום מודעה באתר אינטרנט או באמצעי ממוחשב אחר אשר יודעו לשיווק נכסי מקרקעין.
(3) פרסום בעיתון יומי נפוץ אחד לפחות.
(4) פרסום בעיתון מקומי או בעיתון המיועד לקהל יעד מסוים בהתאם לבחירתו של הלקוח.
(5) הזמנת רוכשים פוטנציאליים או מתווכים נוספים לבקר בנכס במועד שיוסכם עליו.
(6) הזמנתם של חמישה מתווכים אחרים לפחות, הפעילים ביישוב שבו מצוי הנכס העומד למכירה, לשתף פעולה לשם מכירת הנכס.
(7) כל פעולת שיווק שאינה מנויה בפסקאות (1) עד (6), כפי שתוסכם בין הצדדים.
(ב) המתווך יפרט בטופס, הנפרד מההזמנה לתיווך במקרקעין, את כל הפעולות הקבועות בתקנת משנה (א)(1) עד (6) וכן יציין כי המזמין רשאי להסכים עם המתווך על פעולות השיווק שיבצע המתווך, יחליטו המתווך והלקוח על פעולת שיווק כאמור בתקנת משנה (א)(7), תצוין גם פעולה זו בנפרד וכן יצוין האם הוחלט כי המתווך יבצע פעולה זו יחד עם אחת הפעולות המנויות בפסקאות (1) עד (6) כאמור או בלעדיה" (ההדגשה אינה במקור- אס"ח).
אין חולק, כי לא קיים מסמך המפרט את פעולות השיווק עליהן לכאורה הוסכם בין הצדדים.
לטענת התובע, הנתבעים ביקשו שהשיווק יעשה באופן דיסקרטי ולא ילווה בפרסומים ולכן לא נערך מסמך המפרט את פעולות השיווק. אין בידי לקבל טענה זו של התובע, הן בשל העובדה שהדבר היה צריך לבוא לידי ביטוי במסמך שיקבע באופן מפורש בהתאם לסעיף 1(א)(7) שהצדדים בחרו שפעולת השיווק תיעשה באופן דיסקרטי ובאילו אמצעים. משלא נערך מסמך שכזה יש לקבל את טענת הנתבעים, כי לא ביקשו שיווק באופן דיסקרטי בעת ההתקשרות בספטמבר 2018. חיזוק לגרסת הנתבעת מצאתי בכך שבשלב זה היה ידוע לעובדי המוסך אצל הנתבעים ובכלל באזור התעשייה בו מצוי הנכס, כי הנתבעים מעוניינים במכירת העסק/המקרקעין ולכן לא היה כל טעם בשיווק דיסקרטי, כטענת התובע. גם בעובדה שהמתווך מטעם הקונה פנה מיוזמתו לנתבעת יש לחזק את גרסת הנתבעת, כי רצון הנתבעים למכור את העסק/המקרקעין היה ידוע ברבים, ובוודאי לא עניין שהתובע התבקש לשמור בדיסקרטיות. עוד עלה מהעדויות והראיות, כי המוסך היה בהפסדים ולכן היו הנתבעים מעוניינים במכירתו מוקדם ככל הניתן על מנת למזער את הפסדיהם, כך שגם עניין זה לא מתיישב עם טענת התובע לשיווק בדיסקרטיות, לפחות לא בשלב של העברת הנושא לטיפולו באופן בלעדי בספטמבר 2018.
21. התקנות מחייבות את התובע לפרט מהן פעולות השיווק, וכי יש לבצע את אלה בשליש הראשון של תקופת הבלעדיות, דהיינו מספטמבר 2018 ועד ינואר 2019. היה על התובע להציג מסמך שהוסכם אחרת בין הצדדים בגלל דרישה לדיסקרטיות. התובע לא הוכיח שהייתה דרישה מצד הנתבעים לדיסקרטיות החל מיום החתימה על הסכם הבלעדיות ביום 7.9.18.
הנתבעים הפנו לנספח 19 בראיות התובע, התכתבות בין התובע לנתבעת וטענו, כי יש וואקום בין השיחה בספטמבר לזו המתקיימת בדצמבר 2018, אף שמדובר בתקופה הקריטית במשא ומתן למכירת הנכס. עיון בתכתובת מלמד שביום 17.9.18 עדכן התובע את הנתבעת לגבי קונה בשם רפי והשיחה הבאה בין הצדדים היא ביום 2.12.18 בהודעה של התובע לגבי אותו קונה בשם רפי. בהתייחס לתקופה בה לא הייתה תקשורת בין הצדדים, אף שזו תקופת הבלעדיות הסביר התובע בעדותו, כי הוא רק שליח שמעביר מידע בין הצדדים. אין בידי לקבל גישה זו של התובע לגבי תפקידו של מתווך במסגרת הסכם בלעדיות.
עסקינן בתקופה בה העמידו הנתבעים את הנכס לטיפולו הבלעדי של התובע ובכל זאת מיום 17.9.18 ועד ליום 2.12.18 לא נעשתה כל פעילות יזומה מצידו של התובע לקדם מציאת קונה לעסק, לפחות אין לכך ביטוי בתקשורת בין התובע לנתבעת. אין לקבל, כי מתווך האוחז בהסכם בלעדיות ימתין לקונים פוטנציאליים שיפנו אליו, כאילו היה רק בבחינת "שליח" המעביר מסרים בין צדדים ולא מי שנדרש לבצע פעילות אקטיבית למציאת אותם קונים.
זאת ועוד צודקים הנתבעים בטענותיהם בעניין הבאת קונה שעל פי חוות דעת השמאי מטעמו, הערכת המקרקעין הייתה בסך של 8.6 מיליון ₪, מבלי שניתן ביטוי לעליית המחירים בעקבות פרסום תוכנית של הועדה למתחמים מועדפים לדיור (להלן: "תוכנית הותמ"ל") ומבלי שלתובע עצמו היו הסברים לפער זה. התובע אינו שמאי מקרקעין, אך הערכת הצדדים כבר בשנת 2015 הייתה שניתן למכור את המוסך בסכום של 10 מיליון ₪ ודווקא לאחר שינוי הייעוד במקרקעין שהביא לעליה במחיר המקרקעין התקבלה הצעה מחיר נמוכה מעלה תהיות האם החיפוש של התובע אחר קונים היה מותאם ונכון לנתבעים.
22. שלישית, הפרסום שהתובע טען, כי ביצע במקומונים היה כללי ולא התייחס לעסק ולמגרש של הנתבעים ומשום כך אינו יכול לענות על הדרישה הקבועה בסעיף 1 לתקנות, הן בשל העדר ספציפיות והן בשל כך שלא מדובר בפעולה עליה הסכימו הצדדים, בהתאם לסעיף 1(א)(7) לתקנות.
בנסיבות אלה, יש לקבל את עמדת הנתבעים, כי עסקינן בפעולות שיווק כלליות ודלות שאינן עונות על הדרישה של פעולות שיווק בהתאם לחוק ולתקנות וממילא לא תרמו להיווצרות העסקה.
ככל שבוצעו פעולות שיווק בדיסקרטיות, הרי שצודקים הנתבעים בכך שהתובע לא סיפק תשובה מהן אותן פעולות שתרמו להיווצרות עסקת המכר.
23. לתצהיר התובע צורפו פרסומים באינטרנט ובעיתונות ללא תאריך (נספחים 5-6). בחלק מהפרסומים צוין "כניסה ב- 2019" אך אין בכך ללמד שזה פורסם לאחר 7.9.18, מועד החתימה על הסכם הבלעדיות. מקובלת עלי עמדת הנתבעים, כי היה על התובע לצרף את מועד הפרסום, כדי להוכיח שמדובר בפרסום שבוצע לאחר החתימה על הסכם הבלעדיות. משכך, לא הוצגה כל אסמכתא לפרסום לאחר החתימה על הסכם הבלעדיות, 7.9.18.
אשר לפרסום בעיתון, הדבר נעשה תחת הכותרת "עסקים" ולא "מכירה" ומקובלת עלי עמדת הנתבעים, כי הפרסום היה למכירת עסק- המוסך- ולא המקרקעין עצמם, שבעת ההתקשרות בספטמבר 2018 זכויות הבנייה הביאו לעלייה בשווי המקרקעין ולא היה כל היגיון או יתרון למכור זאת כעסק.
24. התובע טען שביצע פעולות שיווק ואלה מפורטות בחמישה מסמכים שונים שצורפו לראיות מטעמו, כאשר נספחים 7 ו-8 מתייחסים ללקוח בשם קובי חלפון, הצעה שלא הייתה רלוונטית לנתבעים שכן זה רצה להמשיך להפעיל את העסק באמצעות הנתבעים, שמבוקשם היה בעסקת מכר. נספחים 9, 16 ו- 17 נוגעים למר עמיר רז ואלה החלו עוד לפני החתימה על הסכם הבלעדיות ביום 7.9.18. ההסכם של התובע עם עמיר רז הוא מיום 16.8.18 (נספח 10) ולכן אינו יכול להיות רלוונטי לפעולות שבוצעו בקשר להסכם הבלעדיות. אף שהתובע טען, כי היו שיחות על בסיס יומיומי בינו לבין הנתבעת, הרי שלא חשף בפניה שהוא מייצג את מר עמיר רז.
25. התובע טען, כי הנתבעים פעלו מאחורי גבו בהתקשרות עם הקונה, אך אין בידי לקבל טענה זו. אין מחלוקת שהנתבעת הפנתה את המתווך מטעם הקונה לתובע ואלה שוחחו, אך לטענת התובע הוא התרשם שהמתווך השני לא מעוניין לשתף פעולה. המתווך האחר לא הובא לעדות ולא ברור מדוע לא היה ניסיון נוסף מצד התובע לגייסו לשתף פעולה או מדוע לא נמסר עדכון לנתבעת על כך על ידי התובע בעצמו. מכל מקום, הנתבעת הפנתה את המתווך של הקונה לתובע ובכך מילאה אחר חובתה בהתאם להסכם הבלעדיות להביא לידיעת התובע כל קונה פוטנציאלי, כדי שיהיה מעורב בעסקה.
מנגד הנתבעים העלו טענה, כי התובע פעל בניגוד עניינים, כאשר לקח על עצמו לייצג קונה פוטנציאלי, מר עמיר רז, עמו התקשר בהסכם ביום 16.8.18 ולאחר מכן חתם עם הנתבעת על הסכם הבלעדיות, מבלי שגילה לה אודות ההסכם עם הקונה הפוטנציאלי.
אני סבורה שיש ממש בטענות הנתבעים. התובע חתם על הסכם הזמנת שירותי תיווך עם מר עמיר רז בו התחייב לחפש עבורו נכס, כמו זה שבבעלות הנתבעים, בסכום שלא יעלה על 11.5 מיליון ₪. בהמשך הציע התובע לנתבעים קונה פוטנציאלי אשר העביר להם חוות דעת שמאי לפיה המקרקעין הוערכה בסכום של 8.6 מיליון ₪, כאשר באותה העת כבר פורסמה תוכנית ותמ"ל שהעלתה את ערך המקרקעין ואין חולק שבתוך מספר חודשים הנכס נמכר בסכום של 13.7 מיליון ₪ נטו. בנסיבות אלה, העובדה שהתובע לא גילה לנתבעים אודות ההסכם שלו עם הקונה הפוטנציאלי שהפך ללקוח שלו עובר לחתימה על הסכם הבלעדיות עם הנתבעת יש בה טעם לפגם. טענות הנתבעים, כי התובע פעל, תוך ניגוד עניינים, להפחתת ההצעות לנתבעים עבור המוסך לא הוכחו, אך אין להקל ראש בטענות אלה לנוכח הפער שבין ההצעה שביקשה להוריד את מחיר הנכס לסכום של 8.6 מיליון ₪, כשהנתבעים ביקשו 10 מיליון ₪ כבר בשנת 2015, עוד בטרם התקבלה תוכנית הותמ"ל שהעלתה את שווי המקרקעין.
26. נוכח כל האמור, אני קובעת, כי הפעולות לעיל לגביהן טען התובע שהן פעולות השיווק שבוצעו במסגרת הסכם הבלעדיות או שהן בוצעו עובר לחתימה על סכם הבלעדיות או לא היו רלוונטיות כלל למטרת ההתקשרות בין הצדדים ולכן אין לראות בהן פעולות שיווק. זאת נוסף על האמור לעיל, כי אין מדובר בפעולות עליהן הוסכם בין הצדדים כמתחייב בתקנות.
27. נוכח כל האמור לעיל, התובע לא מילא אחר חובותיו בהתאם לסעיף 9 לחוק, באופן שלצד הסכם הבלעדיות לא נחתם הסכם הזמנת שירותי תיווך. ההפניה להסכם התיווך משנת 2015 אין בה להתגבר על העדרו של הסכם תיווך מאחר שזה לא צורף כנספח להסכם התיווך ולא הייתה תוכנית שיווק. משכך אני קובעת, כי לא התקיימו דרישות סעיף 9 לחוק לקיומם של שני מסמכים, שכן אין קיום להסכם הבלעדיות שנחתם ללא שנלווה לו הסכם הזמנת שירותי תיווך וכן לא קוימו הוראות סעיף 1 לתקנות בדבר תוכנית שיווק שתצורף להסכם הבלעדיות. עסקינן בחסרים מהותיים שלא ניתן להשלימם בהסכמות בעל פה, שממילא לא הוכחו.
כמו-כן התובע לא הוכיח, כי פעל בדיסקרטיות במסגרת הסכמה בין הצדדים ולא עלה בידו להוכיח מהן אותן פעולות שיווק ומשכך לא הוכח שלאלה הייתה תרומה להיווצרות העסקה בין הנתבעים לקונה.
העובדה שהנתבעת שילמה לתובע, לפנים משורת הדין ותחת מחאה, דמי תיווך בסך 2% מהסכום הנקוב בהסכם התיווך משנת 2015 אין בה להכשיר את העדרו של הסכם בלעדיות בתוקף.
חזקת הגורם היעיל
28. לאחר שעיינתי בכתבי טענות הצדדים וראיותיהם, שמעתי את העדויות והסיכומים, אני קובעת כי לא מתקיימת החזקה של היות התובע גורם יעיל מכח הסכם הבלעדיות. עלה בידי הנתבעים להוכיח, כי לתובע לא הייתה כל זיקה לעסקת המכר ולכן הוא אינו זכאי לדמי תיווך כגורם היעיל שהביא להיווצרותה.
29. מאפייניה העיקריים של פעולת תיווך הם ייזום מפגש בין רצון בעל נכס למכור ורצון הקונה לרכוש את הנכס והשלמת העסקה כתוצאה מאותו מפגש (ראו ע"א 6181/93 סולומונוב נ' שרבני ואח' [נבו] (11.5.98) וע"א 342/89 ג.ז. רכסים בע"מ נ' גרופר [נבו] (30.3.92).
30. לטענת התובע, היעדרו של הסכם שיווק לא מהווה חוסר מהותי המונע ממנו את עמלת התיווך לה הוא זכאי והנטל הוא על הנתבעים לסתור את החזקה בחוק, כי היה הגורם היעיל בעסקה. עוד הפנה התובע לע"א 25179-07-11 אל הנכס בע"מ נ' שמלצר [נבו] (3.5.12) בו נקבע, כי על המתווך להוכיח שהיה הגורם היעיל או לחילופין שהתנהגות הנתבעים מנעה ממנו את העסקה.
לטענת התובע, הנתבעים הסתירו ממנו את העסקה עם הקונה ובכך מנעו ממנו את האפשרות לדמי תיווך מהקונה וכמובן את דמי התיווך המלאים מהנתבעים מכח הסכם הבלעדיות.
31. לטענת הנתבעים, לא רק שהתובע לא היה גורם יעיל ולא היה לו כל קשר להיווצרות העסקה, אלא שהוא אף היה גורם מכשיל ופעל בניגוד עניינים. בתמיכה לכך הפנו הנתבעים לסעיף 32 בתצהירו של התובע, לפיו קונה פוטנציאלי הסכים לשלם 11.5 מיליון ₪, הצעה שלא הועברה כלל לנתבעים. עוד הפנו לנספח 10, הסכם התיווך של א. רכב רחובות, החברה של מר עמיר רז, שם נרשם, כי המחיר המבוקש הוא 11.5 מיליון ₪ ולטענת הנתבעים התובע פעל לנטרול הצעות מתחרות לצד דיכוי המחיר, כך שמר רז פנה בטענות לתובע על כך שהוא נותן לאחרים לראות את הנכס (עמוד 78 לראיות התובע). משמע, כי התובע התקשר בהסכם תיווך עם מר רז עובר לחתימה על הסכם הבלעדיות עם הנתבעים באופן שהיה מחויב למר רז למחיר אותו ביקש ולא לנתבעים, באופן המהווה ניגוד עניינים של ממש. גם נספח 9 לראיות התובע, התכתבות בינו לבין מר עמיר רז, מלמדת על קשר שמעמיד את התובע בניגוד אינטרסים בין הקונה לנתבעים. עוד נטען, כי לאחר החתימה על הסכם הבלעדיות התובע הציע קונה שהצעתו עמדה על 8.6 מיליון ברוטו וניתנה הצעה נוספת לרכישה של חצי מהמוסך. בהמשך טען התובע שהמוכר אינו מעוניין עוד בעסקה וגם בשלב זה לא הראה התובע פעולות שיווק שבוצעו לאחר שאותו קונה פוטנציאלי התחרט ולא היה מעוניין בעסקה.
32. הנתבעת הפנתה לתובע את המתווך מטעם הקונה, מר אריק פישר. התובע טען, כי המתווך פישר לא מסר לו את שם הקונה. לשיטת הנתבעים התובע לא שימר את הקונה הפוטנציאלי ולא מסר פרטים לגבי השיחה בינו לבין המתווך פישר מעבר לטענה שהמתווך השני נסוג משיתוף הפעולה בין הצדדים.
33. העיד בפניי מטעם הנתבעים מר אביב מרכס, הבעלים של הקונה. העד מסר, כי רכש את המקרקעין על כל הבנוי עליהם. יש במקום שלושה עסקים, ביניהם המוסך שהושכר.
לדברי העד, אריק פישר הוא מתווך שהוא מכיר המון שנים. העד פרסם שהוא מחפש לקנות קרקע באזור המערבי של אזור התעשיה ופישר הציע לו את העסקה. עת פרסם העד שהוא מחפש נכס, אם התובע היה פונה אליו, העד היה משתף עמו פעולה כמו ששיתף פעולה עם פישר.
העד מסר שהוא מכיר את התובע הרבה שנים.
העד שילם דמי תיווך למתווך אריק פישר. לעד לא היה מושג שהתובע מעורב בעסקה. פישר חיבר אותו לנתבעים ולעוה"ד שלהם. לא זכור לעד, אם הנתבעים אמרו לו שיש להם מתווך, ואם היו אומרים לו, היה מבהיר להם שהוא משלם רק למתווך שהביא אותו לעסקה.
לדברי העד, המתווך פישר לא היה מעורב בסכום העסקה, מו"מ נוהל בין עוה"ד של הנתבעים לבין העד. הקונה שילמה 13,750,000 ₪ נטו אבל היה לנתבעים חוב לרמ"י ועוד, אז העד לא יודע כמה שולם סך הכל בעסקה. מאחר שהעד ידע על השינוי ביעוד המקרקעין היה לו אינטרס לקנות את המקרקעין במחיר שהיה על הצד הגבוה.
עדותו של העד לא נסתרה. עסקינן בבעלים של חברה שהיה מודע למשמעות שינוי ייעוד המקרקעין באזור בשל תוכנית הותמ"ל, חיפש לקנות מקרקעין כדוגמת זו של הנתבעים, ומתווך אחר פעל להוציא אל הפועל את העסקה בין הצדדים.
34. לנוכח עדותו של מר מרכס מקובלת עלי עמדת הנתבעים, כי מדובר ב"קונה מיוחד", שידע היטב מה משמעויות תוכנית הותמ"ל והיה נכון לשלם סכום גבוה מזה שציפו לו התובע והנתבעים והסכום נסגר במו"מ עיקש בין מר מרכס לבין ב"כ הנתבעים, סכום שלא היה עולה בידי התובע או הנתבעים עצמם להשיג. בהקשר זה צודקים הנתבעים, כי בנסיבות שנוצרו הכדאיות הכלכלית לנתבעים הייתה למכור את הנכס כ"מקרקעין" ולא כ"מוסך", שכן תוכנית הותמ"ל העלתה את ערך המקרקעין, לנוכח פוטנציאל הבניה עליהם. מנגד התובע התעלם מקפיצת ערך המקרקעין והגביל את עצמו לסקטור ענף המוסכים והרכב בחיפושיו אחר קונים.
35. יוער, כי המתווך אריק פישר לא הובא לעדות על ידי מי מהצדדים.
אין מחלוקת שהנתבעת קישרה בין התובע למתווך פישר מטעם הקונה. הנתבעת העידה בפניי ומסרה, כי שוחחה עם מר פישר וסברה שהוא עובד של הקונה ולא הייתה מודעת לכך שהוא מתווך. עוד הוסיפה הנתבעת, כי מסרה לתובע שיש קונה רציני שמוכן לשלם את הסכום המבוקש וביקשה ממנו לפנות למר פישר. לטעמי, בכך יצאה הנתבעת ידי חובתה בהתאם להסכם הבלעדיות להפנות כל קונה לתובע, על מנת שיהיה מעורב בעסקה ויקבל את שכרו, ככל שתתגבש עסקה. התובע טען, כי המתווך פישר הוא שסירב לשתף פעולה ואולם הנטל על התובע להוכיח טענות אלה, ככל שבכלל יש בהן להשפיע על מערכת היחסים שבין התובע לנתבעים. איני סבורה, כי היה בעדות זו להשפיע על מערכת היחסים שבין התובע לנתבעים, לנוכח העובדה שהנתבעת קישרה בין השניים ובכך יצאה ידי חובתה.
הלכה היא, כי "ככלל, אי העדת עד רלוונטי יוצרת הנחה לרעת הצד שאמור היה להזמינו" (ע"א 641/87 קלוגר נ' החברה הישראלית לטרקטורים וציוד בע"מ [נבו] (8.1.90), עמ' 244), וכי "מעמידים בעל דין בחזקתו שלא ימנע מבית המשפט ראיה שהיא לטובתו, ואם נמנע מהבאת ראיה רלוונטית שהיא בהישג ידו ואין לכך הסבר סביר – ניתן להסיק, שאילו הובאה הראיה הייתה פועלת כנגדו" (ע"א 55/89 קופל (נהיגה עצמית) בע"מ נ' טלקאר חברה בע"מ [נבו] (14.11.90), עמ' 603).
ככל שהיה בעדותו של מר פישר להשפיע על מערכת היחסים בין התובע לנתבעים, הרי שהנטל לזמנו לעדות הוא על התובע, וחזקה שעדותו הייתה מסייעת לנתבעים ולא לתובע.
36. התובע לא ביקש לפסוק לו דמי תיווך בהתאם להסכם התיווך משנת 2015, אלא על פי הסכם הבלעדיות. משקבעתי, כי אין תוקף להסכם הבלעדיות, הרי שלא מתקיימת החזקה בדבר היותו של התובע הגורם היעיל בעסקה.
מעדויות וראיות הצדדים, אין כל מחלוקת, כי התובע לא היה הגורם היעיל שהביא לרכישת הנכס בפועל. התובע לא הפגיש בין הצדדים ולא הייתה לו כל תרומה במערכת היחסים שבין הנתבעים לקונה, כך שהטענה לזכאות לדמי התיווך היא מכח החזקה שבהסכם הבלעדיות.
כאמור, משאין תוקף להסכם הבלעדיות שנחתם בין הצדדים, ממילא לא יכול התובע ליהנות מחזקת ה"גורם היעיל" המזכה אותו בדמי תיווך.
ככל שהתובע היה מעוניין לקדם את העסקה, היה עליו לפנות למתווך פישר שוב על מנת לברר אם חל שינוי בעמדתו או לנסות לרתום אותו לעסקה. התובע פנה לנתבעת רק לאחר מספר חודשים כאשר באותו שלב כבר הושלמה העסקה, ללא כל מעורבות מצידו.
37. נוכח כל האמור, אני קובעת כי התובע לא היה הגורם היעיל בעסקה ונוכח קביעתי, כי בין הצדדים אין הסכם בלעדיות בתוקף, אזי לא עומדת לתובע חזקת "הגורם היעיל". אף אם הייתי קובעת, שנחתם הסכם בלעדיות מחייב, בנסיבותיו של תיק זה כמפורט לעיל, עלה בידי הנתבעים לסתור את חזקת הגורם היעיל, כך שהתובע לא זכאי לדמי תיווך בגין העסקה. מהראיות לעיל עולה שלתובע לא הייתה כל זיקה להיווצרות העסקה ולכן הוא לא היה גורם יעיל בעסקה.
הפיצוי מכח סעיף 8 להסכם הבלעדיות
38. התובע עתר לפצותו מכח סעיף 8 להסכם הבלעדיות בשל הפרתו של ההסכם.
39. סעיף 8 להסכם הבלעדיות קובע כך:
"המתווך ירכז את כל הפעולות לשיווקו של הנכס בתקופת הבלעדיות. הלקוח מתחייב כי בתקופה זו לא יבקש ו/או יקבל שירותי תיווך לשיווק הנכס מכל מתווך אחר וכי כל קשר ו/או משא ומתן בינו ובין מתווכים אחרים ו/או קונים/שוכרים מיועדים, יעשה אך ורק דרך המתווך ובאמצעותו. הלקוח מצהיר כי ידוע לו שהפרת סעיף זה עלולה לפגוע ביכולתו של המתווך לשמש כגורם היעיל בעסקה, וכי במקרה של הפרה יהיה המתווך זכאי כפיצוי למלוא העמלה שהיתה מגיעה לו, בנוסף לכיסוי כל נזק אחר אשר נגרם לו כתוצאה מההפרה".
סעיף 9 להסכם הבלעדיות קובע, כי "הלקוח יביא את עובדת התקשרותו בהסכם זה לידיעת הפונים אליו ישירות ובמיוחד לכל מתווך אחר ו/או קונה/שוכר עימם היה קשר בעבר, כמו כן יביא לסיומה המיידי של התחייבות קיימת הסותרת התחייבותו עפ"י הסכם זה". קבעתי לעיל, כי הנתבעת מילאה התחייבות זו בכך שהפנתה את המתווך של הקונה לתובע, אך כאמור הקשר לא הבשיל לכדי מגעים בין שני המתווכים.
40. לטענת הנתבעים, משלא צורף להסכם הבלעדיות הסכם הזמנת שירותי תיווך חדש או צירופו של ההסכם משנת 2015, אזי התובע לא זכאי לפיצוי מכוח סעיף 8 להסכם הבלעדיות. יתרה מכך, לשיטת הנתבעים את סעיף 8 יש לפרש בכפוף לסעיף 12 לחוק, האוסר על מתווך לסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין. הצדדים הסכימו, כי המחיר המבוקש הוא 10 מיליון ₪ והעבירו את הטיפול לעורכי הדין ושם במשא ומתן אל מול קונה בעל מומחיות הגיעו הצדדים להסכמה, כי בהתאם לשינוי בזכויות הבנייה יש להעמיד את שווי המכירה על סכום גבוה באופן משמעותי. בנסיבות אלה, לא הייתה לתובע כל יכולת להביא את הצדדים לסכום בו נחתמה העסקה, ולכן הוא לא זכאי לדמי תיווך בשיעור שמעבר ל-2% מסך של 10 מיליון ₪. משכך, נטען על ידי הנתבעים, כי סעיף 8 עוקף את הדרישה בסעיף 12 לחוק ואת הדרישה שהתובע יהיה הגורם היעיל בעסקה. ההסכם שנחתם בפועל בין הנתבעים לקונה היה הסכם ייחודי בשל מרכיבים שונים בו.
41. סעיף 8 להסכם הבלעדיות הוא סעיף המקנה לתובע פיצוי במקרה של הדרתו מהעסקה באופן שהוא זכאי לדמי התיווך כפי שהוסכם, בתוספת פיצוי בגין נזקיו.
דין התביעה אף בהיבט זה להידחות.
התובע לא הוכיח שהוא זכאי לדמי תיווך מכוחו של הסכם בלעדיות שנחתם כדין. לא עלה בידי התובע להוכיח שהנתבעים הפרו את הסכם הבלעדיות באופן המקנה לו פיצוי. סעיף 8 לא יכול להקנות לתובע קבלת דמי תיווך בדמות פיצוי מקום בו הוא אינו זכאי לכך על פי דין. ממילא הנתבעים לא הפרו את ההסכם, שכן הנתבעת הפנתה את הקונה אל התובע והייתה באפשרותו של התובע להיות מעורב בעסקה, להוות גורם יעיל ומכח זה לקבל דמי תיווך.
סעיף 4(ג) בהסכם הזמנת תיווך משנת 2015 קובע שהתובע זכאי לגבות דמי תיווך מהקונה, אך לא נקבע שיהיה על הנתבעים לשאת בסכום זה, אם לא ישולם על ידי הקונה מסיבה כלשהי. ממילא סעיף 8 להסכם הבלעדיות קובע שהתובע זכאי לדמי התיווך להם היה זכאי מהנתבעים בצירוף נזקיו עקב הפרת ההסכם ולא מתייחס כלל לחלקו של הקונה. כך שמכח סעיף 8 להסכם הבלעדיות אין לתובע כל זכות לקבלת דמי תיווך בשיעור של 1% מהעסקה בגין חלקו של הקונה.
משכך, אף אם הייתה מתקבלת תביעתו של התובע והוא היה זכאי לדמי תיווך מהנתבעים, לא היה זכאי לפיצוי בגין חלקו של הקונה, אשר ממילא שילם למתווך מטעמו. מר מרכס הבהיר, כי הודיע למתווך מטעמו שלא ישלם דמי תיווך נוספים, דהיינו למתווך מטעם המוכרים, כך שהתובע היה יכול לקבל דמי תווך מהנתבעים ואולי מהמתווך של הקונה בהתאם להסכמות אליהם היו מגיעים, אך לא מעבר לכך.
אשר לפיצוי בגין נזקים שנגרמו לתובע, אף לו הייתה מתקבלת תביעתו ביחס לדמי תיווך המגיעים לו מהנתבעים, לא עלה בידו להוכיח שהוא זכאי לפיצוי נוסף מהנתבעים בגין נזקים שנגרמו לו.
משקבעתי, כי התובע לא זכאי לדמי תיווך, הרי שהוא לא זכאי לפיצוי באותו שיעור מכח סעיף 8 להסכם הבלעדיות.
42. כמו-כן לא עלה בידי התובע להוכיח רכיב של עוגמת נפש שיש בו להקנות לו פיצוי. הנתבעים קישרו בין התובע למתווך מטעם הקונה שמסיבות לא ברורות הדבר לא הוביל לפעולות מצד התובע או מול אותו מתווך או הקונה עצמו. בנסיבות אלה, הנתבעים פעלו מול המתווך והקונה שאף גיבש חוזה בתנאים מיוחדים ועסקת המכר יצאה אל הפועל, וכל זאת ללא כל מעורבות מצד התובע, אך שהייתה לו הזדמנות לעשות כן. משהפנתה הנתבעת את המתווך מטעם הקונה אל התובע ולא עלה בידי האחרון לשמר קשר זה וללוות את העסקה עלה בידי הנתבעים להוכיח, כי פעלו בהתאם להתחייבותם ועדכנו את התובע ואולם זה לא היה הגורם היעיל, אף שניתנה לו ההזדמנות, ולא ביצע כל פעולה שניתן לראות בה כמקדמת את העסקה ולכן הוא אינו זכאי לדמי תיווך כלשהם בקשר לאותה עסקת מכר, גם לא מכח סעיף 8 להסכם הבלעדיות.
43. משעלה בידי הנתבעים לסתור את חזקת הגורם היעיל שבהסכם הבלעדיות ואין מחלוקת שהתובע לא איתר את הקונה אלא הנתבעים, לא קישר בין הצדדים ולא ביצע כל פעולה שהיה בה לקדם את ההסכמות וההתקשרות בין הצדדים הוא אינו זכאי לדמי תיווך בגין עסקת המכר, אף לא מכח סעיף 8 להסכם.
הסכום ממנו יש לחשב את עמלת התווך
44. לטענת התובע בהסכם התיווך נקבע, כי שכרו של המתווך כולל מע"מ ולכן זה כולל את סכום העסקה ללא ניכוי של מס רכישה וכו'. משקבעתי, כי אין בין הצדדים הסכם כדין והתובע לא היה הגורם היעיל איני נדרשת להכריע בטענה זו. יוער, כי בהתחשב בכך שהתובע הוא שאחראי לניסוח הסכם התיווך משנת 2015 והסכם הבלעדיות שנחתם בשנת 2018 והוא לא מצא לנכון לעדכן את הסכום אף שחלפו למעלה משלוש שנים, לא היה מודע לעליית ערכם של המקרקעין בשל שינויים בתוכנית החלה עליה, והסכום שהושג לא היה קשור בשום צורה לפעולותיו, איני סבורה שהיה מקום לגזור את דמי התיווך ממחיר המכירה. מכל מקום, העניין אינו טעון הכרעה לנוכח התוצאה אליה הגעתי בעניין אי קיומו של הסכם תיווך בבלעדיות.
סוף דבר
45. לא עלה בידי התובע להוכיח, קיומו של הסכם תיווך הכולל שני מסמכים (הסכם הזמנת שירותי תיווך לצד הסכם בלעדיות). לא עלה בידי התובע להוכיח, כי היה הגורם היעיל בעסקה לנוכח ראיות הנתבעים בדבר אי קיום החזקה מכח הסכם הבלעדיות. הנתבעים הוכיחו, כי לתובע לא הייתה כל תרומה להיווצרות עסקת המכר. כמו-כן לא עלה בידי התובע להוכיח, כי על הנתבעים לפצותו בגין נזקים שנגרמו לו במסגרת אותה ההתקשרות בין הצדדים.
נוכח כל האמור, אני מורה על דחיית התביעה.
התובע יישא בהוצאות הנתבעים בסך של 25,384 ₪. הסכום ישולם בתוך 45 ימים ממועד קבלת פסק הדין, שאם לא כן, יישא הפרשי הצמדה וריבית עד למועד התשלום בפועל.
זכות ערעור כחוק.
המזכירות תעביר פסק הדין לצדדים.