בית המשפט המחוזי מרכז-לוד
ת"א 27103-12-21 ענב יזום – התקומה נ' מדינת ישראל
תיק חיצוני:
לפני כבוד השופט אבי סתיו
התובעת:
ענב יזום – התקומה
נגד
הנתבעות: 1. מדינת ישראל
2. עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ
3. שרון איוון
בשם התובעת: עו"ד אריאל דינובצקי; עו"ד חי נחום
בשם הנתבעת 1: עו"ד אורלי ברנע
בשם הנתבעת 2: עו"ד ליטל פאשה
בשם הנתבעת 3: עו"ד לירון טרי
פסק דין
לפניי תביעה לסעד הצהרתי. ביסוד המחלוקת, כפי שיפורט להלן, השאלה מהי הדירה אשר הנתבעת 3 זכאית לקבלה, במסגרת פרויקט התחדשות עירונית (פינוי-בינוי) אשר התובעת היא היזמית שלו.
רקע
1. התובעת היא שותפות רשומה אשר הוקמה לצורך קידום פרויקט התחדשות עירונית במתחם "תקומה" בכפר סבא. לפי תיאורה של התובעת, מדובר במתחם הכולל 294 דירות ב-15 מבני מגורים שונים, הנמצאים במצב ישן ומוזנח. במסגרת הפרויקט אמורים הבניינים להיהרס באופן הדרגתי, ותחתם ייבנו 14 בניינים שיכללו 1,068 דירות חדשות, הכוללות ממ"ד וחניה. מספר מסוים של דירות במתחם שייכות לנתבעת 1 ("המדינה") ומנוהלות על ידי הנתבעת 2 ("עמידר"). דירות אלו יכונו להלן "דירות עמידר".
2. כחלק מקידום הפרויקט, החתימה התובעת את דיירי המתחם על "חוזה פינוי בינוי" (נספח 2 לכתב ההגנה של הנתבעת 3; להלן – "חוזה הפינוי-בינוי"). בכותרת החוזה נרשם שהוא נערך בשנת 2012, אולם כל אחד מהדיירים חתם עליו בתאריך אחר. סעיף 1.13 לחוזה מפרט את ה"מפתח" שלפיו יקבלו הדיירים את הדירה החדשה. על פי מפתח זה, ככל שגודל הדירה הישנה הוא עד 59 מ"ר (לפי חיוב הארנונה) יקבל הדייר דירה בשטח של 90 מ"ר; ככל שגודל הדירה הישנה הוא 69-60 מ"ר יקבל הדייר דירה בגודל של 100 מ"ר, וכן הלאה.
3. ביום 19.9.2017 חתמה עמידר על חוזה הפינוי-בינוי בקשר לדירות עמידר. אולם, יחד עם החוזה נחתם נספח שינויים (נספח 1.ב לתצהיר מטעם עמידר; להלן – "נספח השינויים". החוזה ונספח השינויים יכונו להלן יחד – "הסכם 2017"). בסעיף 22 לנספח השינויים נקבע כך:
"מוסכם בין הצדדים, כי חלף דירות התמורה לעמידר, עמידר תקבל דירות בשטח קטן יותר כמפורט להלן: 8 דירות חדשות בנות 3 חדרים בשטח של כ-75 מ"ר כל אחת, דירה אחת בשטח של כ-80 מ"ר.
בגין יתרת השטחים שעמידר היתה זכאית לקבל עפ"י ההסכם... תקבל עמידר תשלום כספי בגובה ההפרש שבין שווי הדירות החדשות הקטנות (ללא מע"מ) שעמידר תקבל בפועל כאמור לעיל לבין שווי דירות התמורה (ללא מע"מ) לעמידר...".
בהמשך מפרט הסעיף את אופן החישוב של הכספים שתקבל עמידר בגין ההפרש בין שווי הדירות שתקבל בפועל לאלו שהייתה אמורה לקבל לפי חוזה הפינוי-בינוי ("כספי השנמוך"). יוער, כי לטענת הנתבעות 2-1 כספי השנמוך מועברים לקרן שמיועדת להשתתף בעלויות ועד הבית של דיירי עמידר אשר משתתפים בפרויקטים של פינוי-בינוי (לרבות כאלו שרכשו את הדירה מעמידר), וזאת מתוך הבנה שדמי ועד הבית לאחר בניית הפרויקט יהיו גבוהים ואותם דיירים עלולים להתקשות לשאת בהם.
4. הנתבעת 3, גב' שרון איוון (בתקופה הרלוונטית שמה היה שרון קוקו; להלן – "שרון"), הייתה דיירת של עמידר במתחם, והיא הייתה זכאית לרכוש את הדירה שגרה בה ("הדירה") בהתאם לחוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה), התשנ"ט-1998 ("חוק הדיור הציבורי"). לפי נסח הטאבו, שטח הדירה הוא 46.9 מ"ר, אולם לפי חיוב הארנונה השטח של הדירה הוא כ-60 מ"ר. ביום 11.6.2019 נחתם הסכם בין עמידר לשרון, לפיו רכשה האחרונה את הדירה מעמידר (נספח 2 לתצהיר עמידר; להלן – "הסכם המכר"). בהסכם צוין כי "יום תחילת ההסכם" הוא 7.4.2019. על פי ההסכם, תעמוד התמורה עבור הדירה על סך 660,807 ש"ח, וצוין כי היא שולמה במועדים הבאים: 33,040 ש"ח ביום 3.9.2018, ו-627,767 ש"ח ביום 1.1.2019. עוד צוין כי ניתנה לשרון הנחה בעת קניית הדירה בסך 591,758 ש"ח (סכום התמורה לעיל הוא לאחר ההנחה). ההנחה ניתנה בצורה של הלוואה אשר תהפוך למענק חמש שנים לאחר חתימת ההסכם, וזאת בתנאים שפורטו בהסכם, שעיקרם הם כי הדירה תישאר בתקופה זו בשימושה של שרון ולא תימכר.
סעיף 29 להסכם המכר קובע כך:
"ידוע לנו כי עמידר מנהלת מו"מ בגין הדירה להתקשרות בהסכם פינוי/בינוי ו/או התקשרה בהסכם פינוי/בינוי בקשר לדירה וכי אנו נוכל לרכוש את הזכויות בדירה אך ורק בכפוף להוראות הסכם פינוי בינוי שנחתם ו/או ייחתם בגין הדירה ואנו מאשרים כי ידוע לנו [כי] כל הוראות הסכם פינוי/בינוי יחולו עלינו ויחייבו אותנו לכל דבר ועניין. אנו מאשרים שידוע לנו כי נהיה זכאים לקבל דירה אחת בלבד מתוך דירות התמורה שעמידר תהיה זכאית לקבל וזאת בהתאם להחלטה הבלעדית של עמידר. ככל שעמידר תהיה זכאית ו/או תקבל תמורה נוספת מכל סוג שהוא לרבות תשלום כספי, לא נהיה זכאים לקבל תמורה זו ו/או חלקה".
5. ביום 3.3.2019 – עוד לפני שחתמה על הסכם המכר – חתמה שרון על חוזה הפינוי-בינוי. זאת, בהתאם לדרישתה של עמידר כי חוזה הפינוי-בינוי ייחתם לפני הסכם המכר (עמ' 41, שורות 11-9 לפרוטוקול).
6. בהתחשב בגודל הדירה של שרון לפי חיוב הארנונה, הרי שלפי חוזה הפינוי-בינוי היא הייתה זכאית לכאורה לקבל דירה חדשה בשטח של 100 מ"ר (ראו אישור בא כוח התובעת בעמ' 23, שורות 28-26 לפרוטוקול). אולם, לשיטתה של עמידר, שרון אמורה לקבל דירה בשטח של 75 מ"ר, וההפרש הכספי שנוצר בשל כך (כספי השנמוך, שבענייננו עומדים על 290,000 ש"ח, כולל מע"מ) אמור להגיע לקופתה של עמידר. לפיכך, הורתה עמידר לתובעת להקצות לשרון דירה בשטח של 75 מ"ר. לטענתה של שרון, היא סברה שתקבל דירה בשטח 100 מ"ר ולא הייתה מודעת לכוונה להקצות לה דירה קטנה יותר מאלו שמקבלים בעלי דירות דומות לשלה. בכנס דיירים שהתקיים לצורך בחירת דירות, לאחר שחתמה על חוזה הפינוי-בינוי והסכם המכר, לא אפשרו לה נציגי התובעת לבחור דירה, ואמרו לה שהדבר נובע מכך שעמידר "עושה בעיות". היא פנתה לעמידר, ותחילה טענה בפניה הנציגה כי היא זכאית לבחור דירה בשטח של 100 מ"ר כמו כל הדיירים, אולם לאחר מכן נאמר לה כי היא זכאית לדירה קטנה יותר בשטח של 75 מ"ר. לטענת שרון, זו הפעם הראשונה שנאמר לה על כך.
שרון חלקה על עמדתה של עמידר וסברה כי היא זכאית לקבל דירה בשטח של 100 מ"ר, ולפיכך סירבה לחתום על המסמכים הנדרשים לצורך קידום הפרויקט (כגון מסמכי הליווי הבנקאי). נוכח האמור, הגישה התובעת את ההליך הנוכחי.
ההליך
7. ביום 13.12.2021 הגישה התובעת את התביעה הנוכחית נגד עמידר ושרון. הסעד העיקרי שהתבקש בתביעה היה להורות לנתבעות לחתום על מסמכי הפרויקט. התובעת ציינה בכתב התביעה את המחלוקת בין הצדדים לגבי גודל הדירה ששרון זכאית לה, והבהירה כי אינה נוקטת עמדה במחלוקת זו. הנתבעות הגישו כתבי הגנה, ובקדם המשפט הראשון הושגה הסכמה כדלקמן:
"התובעת תקצה כפי הצעתה שתי דירות תמורה. האחת בגודל המוקטן לפי ההסכם עם עמידר, כ-75 מ"ר, והשנייה בגודל הרגיל עבור דירה כפי שמוסרת הנתבעת 2 [שרון – א' ס'], כ-100 מ"ר.
בנוסף, תעמיד התובעת ערבות בנקאית לטובת עמידר על 'כספי השנמוך', לפי ההסכם בין התובעת לעמידר.
הנתבעת 2 תחתום על מסמכי הליווי בכפוף לכל טענה שעשויה להיות לה בנוגע לתוכן המסמכים ומבלי קשר לסכסוך בינה לבין עמידר.
התובעת תתקן את כתב התביעה כך שיתווסף לו סעד של בקשה לסעד הצהרתי להכרעה בשאלה איזו דירה היא אמורה למסור והאם היא חייבת לשלם את ההפרש הכספי לעמידר (מעין טען ביניים כמובנו בתקנות הקודמות), תוסר הבקשה לפיצול סעדים והתובעת מצהירה שבכפוף לחתימה על המסמכים אין לה תביעות כספיות מהנתבעות...".
כלומר, הושגה הסכמה שהביאה לפיתרון הקושי שנוצר עקב כך שבגין המחלוקת לא נחתמו מסמכי הפרויקט, והוסכם לתקן את התביעה על מנת שתוכרע במסגרתה השאלה איזה דירה זכאית שרון לקבל. עוד הוסכם, כי המדינה, שהיא למעשה הבעלים של דירות עמידר, תצורף לתביעה.
8. בהתאם להסכמה, הגישה התובעת כתב תביעה מתוקן, אליו צורפו כנתבעות המדינה, עמידר ושרון, והנתבעות הגישו כתבי הגנה. מטעם התובעת העיד מר ניר סדלר, סמנכ"ל פיתוח עסקי של התובעת. מטעם המדינה העיד מר דניאל פויכטונגר, מנהל תחום דיור ציבורי באגף נכסים וחברות במשרד הבינוי והשיכון. מטעם עמידר העידו מר מרדכי שטרית, מ"מ סמנכ"ל פיתוח עסקי, גב' דינה נגוסה, רכזת המכר בעמידר, וגב' גלית טבח פרחי, מנהלת מחלקת מלאי נכסים בעמידר. מטעם שרון העידה היא עצמה. לאחר החקירות סיכמו הצדדים בעל פה. בנסיבות העניין, נעשו ניסיונות להביא לפיתרון המחלוקת בהסכמה, אולם משאלו לא עלו יפה אין מנוס אלא להכריע בתביעה.
עיקר טענות הצדדים
9. התובעת הבהירה כי היא אינה מביעה עמדה בשאלה איזו דירה זכאית שרון לקבל. לטענת שרון, היא זכאית לקבל דירה חדשה בשטח של 100 מ"ר, כמו שזכאי לקבל כל בעל דירה דומה לשלה, וכפי שמתחייב מחוזה הפינוי-בינוי עליו חתמה. לטענתה, מרגע שהיא רכשה את הדירה מעמידר בהתאם לזכותה על פי החוק, אזי זו דירה שלה לכל דבר ועניין, והיא זכאית ליהנות ממלוא התמורה שזכאי לקבל בעל דירה כזו במסגרת הפרויקט. לעניין סעיף 29 להסכם המכר טוענת שרון כי הוא אינו שולל את זכותה לקבל את הדירה המגיעה לה לפי חוזה הפינוי-בינוי. כל אשר נאמר בו הוא שככל שתקום לבעלי הדירות הקיימות זכאות לתמורה נוספת, מעבר לדירה חדשה, אזי היא תהיה שייכת לעמידר, ועל כך היא אינה חולקת. עוד מדגישה שרון, כי אף אחד לא הסביר לה לפני שחתמה על חוזה הפינוי-בינוי או הסכם המכר, כי יש כוונה להפלות אותה לרעה ביחס לבעלי דירות דומות.
10. לטענת עמידר והמדינה, שרון זכאית לקבל דירה בשטח של 75 מ"ר בלבד. בהקשר זה הן מדגישות, כי כאשר נחתם הסכם המכר בשנת 2019, כבר נחתם נספח השינויים בין עמידר לבין התובעת, אשר בו נקבע שדירות התמורה לדירות עמידר יהיו בשטח של 75 מ"ר. כלומר, הדירה שרכשה שרון הייתה כפופה לתנאי לפיו דירת התמורה תהיה בגודל של 75 מ"ר, וממילא שרון לא יכלה לרכוש זכות לדירה גדולה יותר. עוד הן טוענות כי נוסחו של סעיף 29 להסכם ברור, ועולה ממנו כי שרון תהיה זכאית לדירת התמורה שהוסכם עליה עם עמידר. עוד נטען, כי לפני החתימה הוסבר לשרון שהיא תקבל דירה קטנה יותר, בשטח של 75 מ"ר. עמידר והמדינה מציינות כי גם כך זכתה שרון כתוצאה מפרויקט הפינוי-בינוי בדירה גדולה יותר, שכן שטח דירתה הנוכחית לפי נסח הטאבו עומד על 46.9 מ"ר בלבד.
לטענת המדינה ועמידר, נהלי משרד הבינוי והשיכון קובעים את הכלל לפיו מי שזכאי לרכוש דירות מכוח חוק הדיור הציבורי בבניין המצוי בפרויקט פינוי-בינוי מקבל דירות קטנות יותר, תוך שההפרש הכספי מגיע לקופת עמידר ומשמש לתשלום דמי ועד בית לאחר ביצוע הפרויקט. בהקשר זה עומדות המדינה ועמידר על הרציונאל שבבסיסה של מדיניות זו, שנועדה להיטיב עם דיירים בדיור הציבורי (לרבות רוכשי דירות ציבוריות), אשר לאחר פרויקט פינוי-בינוי מקבלים דירות בבניינים חדשים הבנויים ברמה גבוהה ונדרשים לשלם דמי ועד בית גבוהים, אשר הם עלולים להתקשות לעמוד בהם. לטענתן, מדיניות זו עולה בקנה אחד גם עם סעיפים 9-8 לחוק הדיור הציבורי.
דיון והכרעה
11. אציין תחילה, כי המדינה טענה במסגרת ההליך כי מכיוון שמדובר בתקיפה של נוהל הקשור למדיניות של משרד הבינוי והשיכון, אין לבית משפט זה סמכות עניינית לדון בהליך, אלא היה על שרון להגיש עתירה מנהלית, בהתאם לפרט 13 לתוספת הראשונה לחוק בתי משפט לענינים מינהליים, התש"ס-2000. המדינה לא חזרה על טענה זו בסיכומיה, ודי בכך כדי לדחותה. מעבר לצורך אציין, כי דין הטענה להידחות גם לגופה. מי שיזם את ההליך הוא התובעת. הסעד שהתבקש על ידה הוא להכריע במחלוקת בין הנתבעות בשאלה מה היקף הזכויות החוזיות של כל אחת מהן בהתאם להסכמים שנחתמו בינן לבין התובעת ובינן לבין עצמן. מכיוון שעניינה של המחלוקת במקרקעין, ולא בענייני חזקה, שימוש או חלוקה, הסמכות העניינית היא של בית המשפט המחוזי.
12. לכל היותר, יכולה הייתה המדינה לטעון כי היה על שרון להגיש עתירה מנהלית נגד עמדתה של המדינה, וכי מכיוון שלא עשתה זאת היא מנועה מלטעון כנגדה בהליך הנוכחי בגדר תקיפה עקיפה. טענה זו אינה להעדר סמכות עניינית, אלא למניעות בשל כך שלא הוגש הליך מתאים בתקיפה ישירה נגד ההחלטה המנהלית (להבחנה זו ראו, ע"א 4151/20 נוה-גד בניין ופתוח בע"מ נ' עיריית באר שבע, פסקה 8 לפסק דינו של השופט עמית (18.10.2023); רע"א 8153/23 מדינת ישראל נ' שי, פסקאות 18-11 (16.6.2024)). מכל מקום, גם טענה כזו יש לדחות, ולו מן הטעם ששרון אינה תוקפת נוהל של משרד הבינוי והשיכון או החלטה מנהלית כלשהי.
יצוין, כי לא הוצג נוהל מסודר הקובע את עמדת המדינה בעניין זה. המסמך שהוצג הוא "מדריך לזכויות דיירי הדיור הציבורי בפרויקטי התחדשות עירונית" המפורסם באתר האינטרנט של משרד הבינוי והשיכון (סעיף 5 לתצהירו של מר פויכטונגר). קשה לראות בכך "נוהל" של ממש. מכל מקום, כפי שעולה מהמדריך אין מדובר בהנחיה שנועדה לחול על זכאי הדיור הציבורי, אלא במסירת מידע על עמדתו של משרד הבינוי והשיכון בחוזים מול יזמים בפרויקטים של פינוי-בינוי. כלומר, ה"נוהל" אינו מחייב את שרון ואף אינו מתיימר לחול עליה באופן ישיר, כי אם מתווה את עמדתה של המדינה בכל הנוגע לחוזים אשר בהם היא מתקשרת.
מכל מקום, טענותיה של שרון מתמקדות בשאלה מהי זכותה החוזית בהתאם להסכמים עליהם חתמה. לנוהל של משרד הבינוי והשיכון – ככל שקיים נוהל כזה – אין כל ממשות בעולם המעשה מכוחו שלו, אלא אם האמור בו בא לידי ביטוי במסגרת החוזים שנחתמים. גם אם יתברר שהמדינה לא השכילה ליישם את עמדתה, כפי שבאה לידי ביטוי בנוהל, במסגרת החוזים שעליהם היא חותמת, אין בכך כדי להפוך את ההליך בנוגע לפרשנות של אותם חוזים ל"תקיפה עקיפה" של הנוהל.
כללו של דבר, השאלה העומדת להכרעה במסגרת ההליך הנוכחי היא כיצד יש לפרש את החוזים שנחתמו בין הצדדים. ממילא, מדובר בשאלה חוזית השייכת באופן מובהק לתחום המשפט האזרחי, ואין כל מניעה כי שרון תעלה את עמדתה בנוגע אליה במסגרת ההליך.
13. לעניין סעיפים 9-8 לחוק הדיור הציבורי: סעיף 9 לחוק עוסק בתחולת המכירה של דירה ציבורית על זכויות בנייה הצמודות לה וקובע מגבלות בעניין זה, נושא שלא מתעורר בענייננו. סעיף 8(ב) לחוק עוסק בתחולת החוק על דירות ציבוריות בבניינים אשר החברה העוסקת בדיור ציבורי מבקשת לקדם בהם פרויקט של בנייה מחדש, וקובע כי זכות הרכישה של הדייר הציבורי במקרים כאלו תוגבל לדירה חדשה "שערכה וגודלה לא יפחתו מערך ומגודל הדירה הציבורית שבה התגורר, ומחיר הדירה החדשה, לצורך רכישתה, יהיה המחיר שהיה משלם השוכר בדירה הציבורית אילו היה רוכש אותה". אף סעיף זה אינו חל במקרה הנוכחי, בו עמידר אינה היוזמת של פרויקט הפינוי-בינוי.
עם זאת, הסעיפים האמורים, הגם שאינם חלים ישירות, מלמדים על מגמה של המחוקק להגביל את הזכות שרוכש הדייר הציבורי, לרבות בנוגע למאפייני הדירה החדשה שיקבל במקרים של פרויקט פינוי-בינוי. לכך יש חשיבות בכל הנוגע לשאלה עד כמה עמדתה של המדינה הוגנת וראויה. אולם, כאמור לעיל, שרון אינה תוקפת את סבירות עמדתה של המדינה בנוגע לזכויות הדייר הציבורי בפרויקטים של פינוי-בינוי. לא נטען בהליך הנוכחי כי המדינה אינה רשאית לעמוד על כך שייקבע בחוזים הרלוונטיים כי מי שזכאי לרכוש דירה ציבורית בבניין שמתקיים בו פרויקט פינוי-בינוי יקבל דירה חדשה קטנה יותר מאלו שמקבלים הדיירים האחרים. טענתה של שרון היא, כי בפועל לא כך נקבע בחוזים עליהם היא חתמה. ענייננו אינו אלא בפרשנות המערכת החוזית שנחתמה במקרה הנוכחי.
14. בטרם נפנה לבחינתן של השאלות הפרשניות שעל הפרק, נתייחס למחלוקת בין הצדדים האם נאמר לשרון בטרם חתמה כי היא צפויה לקבל דירה קטנה יותר מאלו שיקבלו בעלי דירות בעלות מאפיינים דומים. מקובלת עלי טענתה של שרון כי הדבר לא נאמר לה, והיא למדה על כך רק לאחר חתימת ההסכמים. בהקשר זה אציין, כי תחילה טענה עמידר שנמסר על כך לשרון על ידי רכזת המכר לפני החתימה על הסכם המכר (ראו, עמ' 5, שורות 2-21 ועמ' 30, שורות 28-25 לפרוטוקול). אולם, בעדותה אישרה גב' נגוסה, רכזת המכר, כי לא אמרה לשרון לפני החתימה שהיא צפויה לקבל דירה בשטח קטן יותר ולא התייחסה כלל לשטח הדירה שתקבל (עמ' 41, שורות 16-11 לפרוטוקול). גב' נגוסה טענה כי הדברים הוסברו על ידי מנהל הסניף של עמידר בכנס דיירים, אולם מדובר בטענה כללית לגבי מה שלטענתה נהוג לעשות בפרויקטים של פינוי-בינוי. מנהל הסניף לא הובא לעדות ולא הובאה ראיה כלשהי כי ניתן לשרון הסבר בעניין זה. למותר לומר, כי מצופה היה מחברה כמו עמידר לתעד את המידע שנמסר לדייריה, ובפרט בעניינים מהותיים הקשורים לאירוע משמעותי כמו רכישת הדירה. העד מטעם התובעת אישר כי התובעת עצמה לא יידעה את שרון כי היא עשויה לקבל דירה קטנה יותר (עמ' 25, שורות 30-27 לפרוטוקול).
נוכח האמור, מקובלת עליי עדותה של שרון כי לא נאמר לה בטרם חתמה על חוזה הפינוי-בינוי והסכם המכר כי היא צפויה לקבל דירה קטנה יותר, והיא הניחה שתקבל דירה של 100 מ"ר, בהתאם למפתח בחוזה הפינוי-בינוי. רק בשלב מאוחר יותר, נאמר לה שיש כוונה לתת לה דירה קטנה יותר. להלן נבחן מה משמעות הדבר.
פרשנות המערכת החוזית – הדירה אשר שרון זכאית לקבל
15. במישור העקרוני, יש ממש בטענתה של שרון כי ככל שהיא רכשה את הדירה ללא סייג, אזי היא שייכת לה לכל דבר ועניין, ודינה כמו כל בעל דירה אחר (אלא אם נקבע אחרת בחוק). אולם, זו בדיוק השאלה – מה רכשה שרון, והאם הזכויות שרכשה סויגו בכל הנוגע לדירת התמורה שתקבל במסגרת פרויקט הפינוי-בינוי. לצורך כך, יש להתייחס לשני החוזים אשר שרון חתמה עליהם: חוזה הפינוי-בינוי (ביום 3.3.2019) והסכם המכר (ביום 11.6.2019). נבחן תחילה את הסכם המכר, אשר הוא המסמך המרכזי המסדיר את זכויותיה של שרון.
16. במסגרת הסכם המכר רכשה שרון את הדירה מעמידר. אולם, עוד לפני שנחתם הסכם זה (ואף לפני ששרון החלה לשלם עבור הדירה בספטמבר 2018), חתמה עמידר על חוזה הפינוי-בינוי שכלל נספח שינויים (הסכם 2017). סעיף 29 להסכם המכר מכפיף את ההסכם להסכם 2017 ("אנו נוכל לרכוש את הזכויות בדירה אך ורק בכפוף להוראות הסכם פינוי בינוי שנחתם ו/או ייחתם בגין הדירה ואנו מאשרים כי ידוע לנו [כי] כל הוראות הסכם פינוי/בינוי יחולו עלינו ויחייבו אותנו לכל דבר ועניין"). יתרה מזו, וזה העיקר – בסעיף 29 נקבע שדירת התמורה שתקבל שרון תהיה אחת מדירות התמורה שתקבל עמידר במסגרת חוזה הפינוי-בינוי שחתמה עליו, לפי בחירת עמידר. כלומר, הגם ששרון רכשה את הדירה, הרי שהזכויות שרכשה סויגו במובן זה שהן הוכפפו להסכם 2017, ובאופן ספציפי נקבע כי הדירה שתקבל שרון תהיה אחת מדירות התמורה שתקבל עמידר לפי הסכם 2017.
17. אכן, נוסחו של סעיף 29 להסכם המכר אינו מושלם. רחוק מכך. ראשית, מדובר בסעיף המנוסח באופן "גנרי", המתייחס לחוזה שנחתם או שעתיד להיחתם (במאמר מוסגר, ככל שחוזה הפינוי-בינוי עם עמידר עדיין לא היה נחתם אזי השאלה האם הדייר היה כפוף לו מכוח סעיף 29 להסכם המכר מורכבת יותר, ואין צורך להידרש לה); שנית, אין בסעיף גילוי על כך שדירת התמורה עשויה להיות קטנה יותר מזו שאמור היה הדייר לקבל לפי חוזה הפינוי-בינוי הנחתם עם יתר בעלי הדירות. בהקשר זה אציין, כי ההתייחסות בסעיף לכך שככל שתהיה תמורה נוספת תהיה עמידר זכאית לקבלה אינה מלמדת בהכרח כי תמורה כזו תגיע כתוצאה מהקטנת הדירות; שלישית, מדובר בנושא מהותי אשר מן הראוי היה להבליט אותו ואף להחתים את הדייר הציבורי על מסמך נפרד המנוסח בלשון פשוטה וברורה, תוך הבהרה ברחל בתך הקטנה כי דירת התמורה שהדייר יקבל עשויה להיות קטנה יותר מזו שיקבלו בעלי הדירות האחרים.
18. על אף הפגמים האמורים, סבורני שבמישור הפרשני אין מנוס אלא לפרש את הסכם המכר כך שהוא מגביל את הזכויות הנרכשות על ידי שרון, במובן זה שדירת התמורה תהיה אחת מאלו שעמידר זכאית לקבל לפי ההסכם שנחתם בינה לבין התובעת (הסכם 2017). כאשר חוזה מפנה לחוזה אחר ומאמץ את האמור בו, הרי שבכך הופך החוזה האחר לחלק מההסכמה החוזית בין הצדדים (ראו, אהרן ברק פרשנות במשפט כרך רביעי - פרשנות החוזה 319-318 (2001) ("ברק, פרשנות החוזה")). לעתים תהיה סתירה בין שני החוזים ואז יש לפתור אותה בכלים פרשניים, כמו במקרה של סתירה בין תניות של אותו חוזה (ברק, פרשנות החוזה, שם). בענייננו, סעיף 29 להסכם המכר מכפיף הסכם זה להסכם 2017, כך שברי כי הגישה הבסיסית היא שההוראות הרלוונטיות בהסכם 2017 יגברו. שאלה אחרת היא האם כל ההוראות הקבועות בהסכם 2017 גוברות על אלו הקבועות בהסכם המכר. אף זו שאלה פרשנית. אילו היה סעיף 29 להסכם המכר מסתפק בקביעה כללית לפיה ההסכם כפוף להסכם 2017, ספק אם היה די בכך. אולם, בענייננו סעיף 29 קובע באופן מפורש כי דירת התמורה שתקבל שרון תהיה מתוך דירות התמורה שתקבל עמידר לפי הסכם 2017. קביעה זו ספציפית דיה על מנת לחייב את המסקנה הפרשנית כי הסכם המכר כפוף בעניין זה להסכם 2017.
אכן, סעיף 29 להסכם המכר אינו מציין כי דירת התמורה עשויה להיות קטנה יותר, וכאמור לעיל מקובלת עלי טענתה של שרון כי הדבר לא נאמר לה. בכך יש פגם, אולם לדעתי הוא קשור למישור חובת הגילוי (אליו נתייחס להלן) ולא למישור הפרשנות. במובן הפרשני, די בכך שסעיף 29 להסכם המכר קובע כי שרון תקבל דירת תמורה מתוך אלו שתקבל עמידר לפי הסכם 2017, על מנת לקבוע שזו ההוראה החוזית.
19. בהקשר זה אוסיף, כי גם אם עשויים להיות מקרים בהם התנהלות בעייתית של צד לחוזה תשפיע גם במישור פרשנות החוזה, בהתחשב בעקרון תום הלב, אין בכך כדי לשנות בענייננו. אכן, כפי שיפורט להלן הפרה עמידר את חובת הגילוי המוטלת עליה, וניתן אף לטעון שיש בכך משום הפרה של חובת תום הלב במשא ומתן (במובנה האובייקטיבי) לפי סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 ("חוק החוזים") (לקשר בין חובת הגילוי לחובת תום הלב ראו, ע"א 338/85 שפיגלמן נ' צ'פניק, פ"ד מא(4) 421, 426-425 (1987)). עם זאת, אין מדובר בהטעיה מכוונת או בהתנהלות שנועדה לפגוע בזכויותיה של שרון. מכל מקום, לדעתי במקרה הנוכחי המסקנה הפרשנית העולה מסעיף 29 להסכם המכר ברורה, ואין בקושי שבהתנהלותה של עמידר – גם אם נניח שעקרונית עשוי להיות לו משקל מסוים במישור הפרשני – כדי להטות את הכף. מאותה סיבה, אין בכך שעמידר היא זו שניסחה את ההסכם כדי להביא לאימוץ הפרשנות הפועלת נגדה. זאת, שכן אין מדובר במקרה בו החוזה "ניתן לפירושים שונים", כלשונו של סעיף 25(ב1) לחוק החוזים.
לא למותר לציין בהקשר זה, כי ההסדר לפיו דייר ציבורי יקבל דירה קטנה יותר, וההפרש הכספי שנוצר כתוצאה מכך ישמש לטובת קרן המשלמת את דמי ועד הבית של דיירים ציבוריים בפרויקטים של פינוי-בינוי, נחזה לראוי והוגן. אמנם אין לכך השלכה ישירה על השאלה הפרשנית שלענייננו, אולם מן הראוי לציין זאת שעה שעסקינן בסוגיית תום הלב.
20. ומכאן לחוזה הפינוי-בינוי אשר שרון חתמה עליו. כאמור לעיל, החוזה נחתם ביום 3.3.2019, עוד לפני שנחתם הסכם המכר, וזאת בשל דרישתה של עמידר כי הדייר יחתום על חוזה הפינוי-בינוי לפני שירכוש את הדירה. כפי שיוברר מיד, דרישה זו גרמה לכך שהחוזה לא שיקף את המציאות המשפטית הנכונה. נפרט תחילה מעט לגבי החוזה ותוכנו.
מדובר בחוזה ארוך הכולל עשרות עמודים. כפי שצוין לעיל, מהכיתוב בראש החוזה עולה שהוא נערך בשנת 2012. העד מטעם התובעת הסביר בעדותו, כי בשנה זו נערך החוזה, ולאחר מכן הוא נחתם על ידי הדיירים כאשר כל דייר חתם בשלב אחר, ולאחר שהצטברו חתימות בשיעור מסוים חתמה עליו התובעת (עמ' 23-22 לפרוטוקול). בפתח ההסכם מצהיר כל אחד מהדיירים כי הוא "החוכר הרשום והבלעדי ו/או הזכאי להירשם כחוכר בלעדי של דירת מגורים הנמצאת באחד הבניינים הנמצאים בחלקות...". בהמשך מפרט ההסכם התחייבויות שונות של התובעת ושל הדיירים. סעיף 1.13 להסכם קובע, כאמור לעיל, את המפתח לקבלת דירות התמורה, בהתאם לגודל הדירות הישנות. סעיף 6 להסכם מתייחס לעסקה עצמה. סעיף 6.1 קובע, כי "הדיירים מתחייבים בזאת, בכפוף להתקיימות כל התנאים המתלים, למכור ליזם את יחידותיהם הנוכחיות ואת כל זכויותיהם בחלקות, כשהן נקיות מכל מחזיק וחפץ וחופשיות מכל שעבוד ו/או עיקול ו/או זכויות צדדים שלישיים כלשהם...".
21. הנה כי כן, חוזה הפינוי-בינוי אמור להיחתם על ידי בעלי הזכויות בדירה. כאשר שרון חתמה עליו היא עדיין לא הייתה בעלת זכויות (גם אם היא כבר החלה את התהליך של הסדרת הרכישה). יתרה מזו, ביחס לדירה שלה נחתם כבר חוזה פינוי-בינוי על ידי עמידר (הסכם 2017). על אף האמור, הופנתה שרון על ידי עמידר לחתום על חוזה הפינוי-בינוי, כאשר חתימה זו הייתה מבחינת עמידר תנאי לחתימת הסכם המכר. ניתן להבין את הרצון לחייב את הדייר לפרויקט הפינוי-בינוי לפני שתימכר לו הדירה, אולם דומה שהיה מקום לעשות זאת באופן אחר, אשר יבטא את מעמדו המשפטי האמיתי של הדייר ויתחשב גם בכך שביחס לאותה דירה כבר קיים הסכם פינוי-בינוי עליו חתמה עמידר. התוצאה של המהלך של עמידר הייתה ששרון חתמה על חוזה פינוי-בינוי הכולל הצהרה לא נכונה (כאילו היא בעלת הזכויות בדירה), ואשר על פניו מזכה אותה בדירה של 100 מ"ר.
22. בדיון ההוכחות טען העד מטעם התובעת, כי כלל לא היה מקום להחתים את שרון על ההסכם, מכיוון שהדירה היא של עמידר, וכי הדבר נעשה על ידי עורך הדין מטעם הדיירים בלא תיאום עם התובעת (עמ' 24-20 לפרוטוקול). לא נטען, מכל מקום לא במפורש, כי בשל כך אין להסכם זה תוקף, או שיש מקום לבטלו מחמת טעות. כך או אחרת, לא ניתן להיעתר לטענה להעדר תוקף של החוזה בגין תנאי חתימתו, וזאת ממספר טעמים.
ראשית, הטענה הועלתה לראשונה בדיון, והיא עולה כדי הרחבת חזית. בכתב התביעה (או בתצהיר העדות הראשית) לא נטען כי אין לחוזה תוקף או כי הייתה בעיה כלשהי בהליך חתימתו.
שנית, ואולי כתוצאה מהשלב בו נשמעה הטענה, הרי שהיא הועלתה באורח אגבי, ללא פירוט וללא ראיות תומכות מתבקשות. העד מטעם התובעת טען, כי ככלל חתמו הדיירים תחילה על ההסכם ולאחר שהצטבר מספר מסוים של חתימות דיירים חתמה גם התובעת. במקרה של שרון, כך נטען, היא לא הייתה חתומה כאשר התובעת קיבלה את ההסכם (עמ' 23-22 לפרוטוקול). על הדף עליו חתומה שרון ישנה גם חתימה של התובעת (לא נטען שאין מדובר בחתימה אותנטית). אין זה ברור כיצד קרה הדבר לפי גרסתה של התובעת. ככל שהתובעת חתמה על דפים ריקים ומסרה אותם לעורך הדין מטעם הדיירים על מנת שיחתים את הדיירים שטרם חתמו, הרי שיש להניח כי הוא פעל כשלוח מטעמה. בנסיבות אלו, נראה שניתן לראות בפנייה לדייר משום הצעה, ובחתימתו משום קיבול שלה. לא פורט מה ההנחיות שנמסרו לעורך הדין וממילא לא ניתן לבחון את השאלה אם הוא פעל בחריגה מהרשאה (ואף אם נניח שהוא פעל בניגוד להנחיות התובעת, אין בכך בהכרח כדי לשלול את האפשרות כי התובעת מחויבת לפעולותיו בשל המצג שיצרה כי הוא פועל מטעמה, בהתאם לסעיף 3(א) לחוק השליחות, התשכ"ה-1965). עוד אציין, כי העובדה ששרון נשלחה לחתום על ידי עמידר, ולטענת העדה מטעמה מדובר בנוהל קבוע, מקשה גם היא לקבל את הטענה כי מדובר בטעות.
שלישית, ככל שנפלה טעות בהחתמתה של שרון אשר לשיטת התובעת מצדיקה את ביטול ההסכם, הרי שהיה עליה לשלוח הודעת ביטול.
23. נוכח האמור, אין לקבל את הטענה להעדר תוקף של חוזה הפינוי-בינוי בשל נסיבות חתימתו. שאלה אחרת היא מה מעמדו של החוזה בהתחשב במערכת ההסכמים הכוללת, ובכך שהחוזה מתייחס למצב דברים לא נכון (לפיו שרון היא כביכול בעלת הזכויות בדירה).
24. העובדה שחוזה הפינוי-בינוי עליו חתמה שרון עומד בסתירה לחוזה הפינוי-בינוי עליו חתמה עמידר (הסכם 2017) אין בה, בפני עצמה, כדי לשלול את תוקפו. שרון אינה חתומה על הסכם 2017. היא חתמה על חוזה הפינוי-בינוי לפי דרישתה של עמידר ועל דעתה של התובעת או השלוח מטעמה (זו לפחות הנחתנו, כאמור לעיל, נוכח חזית הטיעון שהציבה התובעת). חוזה הפינוי-בינוי ששרון חתמה עליו אינו מפנה להסכם 2017. העובדה שהתובעת חתמה לכאורה על התחייבויות כפולות ביחס לאותה דירה (האחת כלפי עמידר והאחת כלפי שרון) ודאי אינה גורעת מזכויותיה של שרון.
אולם, לא ניתן להתעלם מהיחס שבין חוזה הפינוי-בינוי עליו חתמה שרון לבין הסכם המכר. כאמור, במסגרת חוזה הפינוי-בינוי התחייבה שרון להעביר לתובעת את זכויותיה בדירה, שכביכול כבר היו לה. אולם, לפי הסכם המכר אין ביכולתה להעביר לתובעת זכויות אלו במתווה שנקבע בחוזה הפינוי-בינוי, שכן המכירה של הדירה לשרון נעשתה בכפוף להסכם 2017, תוך שהובהר כי דירת התמורה שתקבל שרון תהיה אחת מהדירות שתקבל עמידר לפי הסכם 2017. מכיוון שרכישת הזכויות בדירה מעמידר כפופה לתנאי הנוגע לדירת התמורה שתקבל שרון כחלק מפרויקט הפינוי-בינוי, אזי שרון אינה יכולה לקבל דירה "חופשית" אותה היא תוכל להעביר לעמידר כהתחייבותה לכאורה בחוזה הפינוי-בינוי.
25. כפי שפורט לעיל, שרון נשלחה לחתום על חוזה הפינוי-בינוי כמהלך מקדים לרכישת הדירה. ככל הנראה כתוצאה מחוסר תשומת לב והקפדה מצד עמידר (ואולי גם התובעת), היא נשלחה לחתום על חוזה שעומד כביכול בפני עצמו. אלא שנוכח ההסכם הנוסף – הסכם המכר – לא ניתן ליישם את החוזה ככתבו וכלשונו. בנסיבות אלו, יש ליישב את ההוראות הסותרות בין שני ההסכמים – הסכם המכר וחוזה הפינוי-בינוי. מדובר במהלך פרשני, בו על בית המשפט לחתור לתוצאה שתביא לידי ביטוי, במידת האפשר, את אומד הדעת של הצדדים כפי שהוא משתקף מההסכמים כמכלול (השוו, ברק, פרשנות החוזה, עמ' 93-91, 592-590). בענייננו, אמנם כל אחד מהחוזים נחתם עם צד אחר, אולם שרון שותפה לשני החוזים ושניהם נעשו כחלק מעסקה אחת שכל הצדדים לחוזים שותפים לה, כך שגם במקרה זה הפרשנות שלהם אינה צריכה להיעשות במנותק האחד מהשני.
מהתייחסות אל שני ההסכמים כמכלול המסקנה הפרשנית המתחייבת היא שהסכם המכר גובר בנקודה הרלוונטית על חוזה הפינוי-בינוי. היינו, שרון זכאית לקבל דירה לפי הסכם המכר (75 מ"ר) ולא לפי חוזה הפינוי-בינוי (100 מ"ר). זאת, הן בהתחשב בנסיבות החתימה של שני החוזים והן בהתחשב בתוכנם. הסכם המכר הוא ההסכם המרכזי המסדיר את הזכויות של שרון בנוגע לדירה. לכל הצדדים היה ברור שחוזה הפינוי-בינוי נחתם כמהלך מקדים לרכישת הדירה, כך שיש לראות בו טפל במידה מסוימת להסכם המכר. חוזה הפינוי-בינוי מתייחס למצב דברים שגוי כאילו שרון היא בעלת הזכויות בדירה. בכך בלבד אין כדי להפוך את החוזה לחסר תוקף, אולם כאשר ישנה סתירה בין ההוראה החוזית הקבועה בהסכם זה להוראה חוזית הקבועה בהסכם אחר, הרי שלכך שאחת מההוראות מנוסחת בזיקה למצב דברים שאינו נכון יש משקל פרשני בכל הנוגע לשאלה מהו אומד הדעת המשתקף ממכלול ההסכמים.
בנסיבות אלה נראה שיש לפרש את שני החוזים כמכלול אחד, באופן שההתחייבות בחוזה הפינוי-בינוי תפורש ככזו שמותנית ותלויה בזכויות שתקבל שרון בדירה במסגרת הסכם המכר. במילים אחרות, ההתחייבות לתת לשרון דירה בשטח של 100 מ"ר כנגד דירתה הישנה מותנית בכך שאכן הדירה הישנה תהפוך לשלה במסגרת הסכם המכר, באופן שיאפשר לה למסור אותה כנגד דירת תמורה בשטח 100 מ"ר. מכיוון שהדבר לא קרה, ההתחייבות בחוזה הפינוי-בינוי אינה בתוקף.
המסקנה הפרשנית העולה מהאמור היא כי הדירה אשר שרון זכאית לקבל היא של 75 מ"ר, כפי שנקבע במסגרת הסכם המכר.
26. גם לו היינו מניחים כי יש להתייחס לחוזה הפינוי-בינוי בנפרד, אזי אין בכוחו לזכות את שרון בדירה בת 100 מ"ר, וזאת מן הטעם ששרון אינה יכולה לקיים את התחייבותה לפיו. כאמור, שרון זכאית לקבל לפי חוזה זה דירה בגודל של 100 מ"ר, אולם כנגד זאת עליה להקנות את זכויותיה בדירה – זכויות שלא היו לה במעמד חתימת החוזה, ונוכח האמור בהסכם המכר גם אין בכוחה לספק. שרון אינה יכולה, אפוא, לאכוף את חוזה הפינוי-בינוי, שכן היא בהכרח צפויה להפר אותו. בנסיבות אלו, נראה שמדובר בחוזה שאכיפתו אינה בת ביצוע (סעיף 3(1) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970; ראו, גבריאלה שלו ויהודה אדר דיני חוזים – התרופות 197-196 (2009)).
המסקנה העולה מהאמור היא, כי שרון זכאית לקבל דירה בשטח של 75 מ"ר, בהתאם למה שנקבע בהסכם המכר.
אי גילוי
27. כפי שפורט לעיל, סעיף 29 להסכם המכר קובע כי שרון תקבל כדירת תמורה את אחת מדירות עמידר לפי הסכם 2017, אולם הוא אינו מציין כי דירה זו קטנה יותר מהדירה שמקבלים דיירים אחרים והדבר לא נאמר לשרון בטרם החתימה. האם היה על עמידר לגלות לשרון לפני שחתמה על הסכם המכר כי לפי הסכם 2017 דירות עמידר קטנות יותר מאלו שמקבלים בעלי הדירות האחרות? לדעתי, התשובה היא בחיוב.
סעיף 15 לחוק החוזים קובע חובת גילוי של עובדות אשר יש לגלותן "לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות". החלופה הרלוונטית לענייננו היא גילוי מכוח הנסיבות. מדובר במבחן גמיש המתחשב בנסיבות הקונקרטיות של המקרה ומקנה לבית המשפט שיקול דעת רחב (ע"א 2469/06 סויסה נ' חברת זאגא בגוש 5027 חלקה 1 בע"מ, פסקה 11 (2008); דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים כרך ב 188 (מהדורה שנייה, 2020) ("פרידמן וכהן")).
בענייננו, ברי כי חלה על עמידר חובה לגלות לשרון על כך שהדירה שהיא תקבל לפי הסכם 2017 קטנה יותר מזו שיקבלו בעלי הדירות האחרים, ולו בשל כך שנוכח חוזה הפינוי-בינוי ששרון חתמה עליו, בהתאם להנחיית עמידר, נוצרה אצלה ציפייה סבירה כי היא תקבל דירה בשטח של 100 מ"ר כפי שנכתב בחוזה זה. היינו, מדובר במקרה בו צד לחוזה תרם בהתנהלותו לרושם שגוי שנוצר אצל הצד שכנגד לגבי מה שהוא צפוי לקבל בהתאם לחוזה, הגם שאין מדובר כמובן בהטעיה מכוונת. בכך יש כדי להעצים את חובת הגילוי בכל הנוגע לעובדות שיש בהן כדי להבהיר מהי התמורה הצפויה מהחוזה. גם העובדה שמדובר במידע שנמצא בידיעתה של עמידר (החתומה על הסכם 2017) ושרון אינה יכולה לדעת עליו, תומכת במסקנה כי חלה לגביו חובת גילוי (פרידמן וכהן, עמ' 198-194).
28. נוכח האמור, סבורני כי העובדה שעמידר לא גילתה לשרון לפני שחתמה על הסכם המכר על גודל הדירה שהיא צפויה לקבל לפי הסכם 2017 עולה כדי אי גילוי לפי סעיף 15 לחוק החוזים. אולם, בנסיבות ענייננו אין בכך כדי לסייע לשרון.
סעיף 15 לחוק החוזים מאפשר לצד הנפגע מההטעיה לבטל את החוזה, ככל שישנו קשר סיבתי בין ההטעיה לבין ההתקשרות בחוזה. בענייננו, דומה כי לא קיים קשר סיבתי כזה, אולם בכל מקרה שרון אינה מעוניינת לבטל את החוזה. הטעיה עשויה לזכות את הנפגע גם בפיצוי מכוח סעיף 12 לחוק החוזים, אולם שאלה זו אינה מתעוררת בהליך הנוכחי, אשר בו שרון אינה התובעת. אעיר, כי ספק אם בנסיבות העניין עומדת לשרון זכות לפיצוי, למעט אולי בגין עוגמת הנפש שנגרמה לה עקב ציפייתה שנכזבה. הסכם המכר הוא חוזה משתלם בבירור מבחינתה של שרון, בהתחשב בכך שהיא זכתה בהנחה של 40% ממחיר הדירה עוד לפני שמביאים בחשבון את השדרוג המשמעותי שנוצר כתוצאה מפרויקט הפינוי-בינוי (גם אם היא מקבלת דירה של 75 מ"ר). בנסיבות אלו, ובהינתן שלא היה לשרון כוח מיקוח של ממש במשא ומתן, יש להניח כי שרון הייתה מתקשרת באותו חוזה בדיוק גם אילו הייתה מודעת למצב הדברים לאשורו. לפיכך, ספק אם נגרם לשרון נזק כתוצאה מאי הגילוי (למעט, כאמור, עוגמת נפש). עם זאת, אין צורך להכריע בשאלה זו במסגרת ההליך הנוכחי, וככל שתוגש תביעה לפיצוי מלוא טענות הצדדים שמורות להם.
טענות נוספות
29. לטענת שרון, תחילה הנחתה עמידר את התובעת כי היא זכאית לקבל דירה בשטח של 100 מ"ר, כמו כל בעלי הזכויות, ורק לאחר מכן שינתה את דעתה. בהקשר זה מפנה שרון להודעת דואר אלקטרוני ששלחה גב' גלית טבח פרחי, מנהלת מחלקת מלאי נכסים בעמידר, ביום 18.1.2021 לנציגת התובעת (עם העתק לגורמים נוספים), בה נרשם כי "לאחר בדיקת תיק הנכס ומסמכי הרכישה" מאשרת עמידר למסור לשרון "דירה כיתר בעלי הזכויות במבנה".
גב' טבח פרחי אישרה בעדותה את שליחת ההודעה והסבירה כי אכן תחילה חשבה ששרון זכאית לדירה בשטח של 100 מ"ר, וזאת מכיוון שסברה, בשגגה, כי השמאי שקבע את המחיר ששילמה שרון התייחס בשומתו לדירה של 100 מ"ר. אולם, מר שטרית, האחראי עליה, ביצע בירור בעניין זה עם השמאי, ממנו עלה שהשומה שלו מתייחסת לדירה הישנה של שרון. בהתחשב בכך, הודיע מר שטרית לתובעת ולבא כוח הדיירים כבר למחרת היום כי שרון אינה זכאית לדירה של 100 מ"ר (נספח 1 לתצהיר של גב' טבח פרחי).
30. איני סבור כי יש באמור כדי לסייע לשרון. עמידר שינתה את עמדתה לאחר יום אחד בלבד. אין טענה שהעמדה הראשונה נמסרה לשרון והיא הסתמכה עליה. בנסיבות העניין גם אין לעמדתה הראשונה של עמידר משקל בכל הנוגע למחלוקת בעניין פרשנות ההסכמים שנכרתו בין הצדדים, שכן עמדה זו של עמידר לא נשענה על פרשנות החוזים אלא על הנחה עובדתית שגויה לעניין השמאות שנערכה לדירה. בהקשר זה אציין, כי העובדה ששינוי העמדה של עמידר קשור לגילוי הטעות בקשר לשמאות נתמכת בהודעת הדואר האלקטרוני שכתב מר שטרית בזמן אמת (נספח 1 לתצהירה של גב' טבח פרחי).
31. טענה נוספת שמעלה שרון היא, כי לגבי דיירת אחרת בבניין שלה שנתוניה דומים הסכימה עמידר בסופו של יום כי היא תקבל דירה בשטח של 100 מ"ר. אולם, במקרה האחר (שגם בעניינו הגישה התובעת תביעה – ת"א 26918-12-21) רכשה הדיירת את הדירה לפני שנחתם הסכם 2017. לדברי מר שטרית, בנסיבות אלו עמידר סברה שהייתה לדיירת זכות לקבל דירה כמו כל אחד מבעלי הדירות. מדובר בהבחנה שאינה נטולת היגיון על פניה, ובנסיבות אלו איני סבור שיש פגם בכך שעמדתה של עמידר בהליך הנוכחי שונה מזו שבהליך האחר.
סוף דבר
32. נוכח האמור לעיל, נקבע בזאת כי הנתבעת 3 (שרון) זכאית לקבל במסגרת הפרויקט דירה בשטח של 75 מ"ר, והנתבעת 2 (עמידר) זכאית לקבל את כספי השנמוך בהתאם להסכם עליו חתמה עם התובעת בשנת 2017.
נוכח התנהלותה של עמידר כמפורט לעיל, אין צו להוצאות.
זכות ערעור לבית המשפט העליון תוך 60 יום.
ניתן היום, י' אלול תשפ"ד, 13 ספטמבר 2024, בהעדר הצדדים.