בית המשפט המחוזי בחיפה
ת"א 14418-11-20 יאסין ז"ל ואח' נ' עווד ואח'
לפני כבוד השופטת אילת דגן
תובעים 1. המנוח מוחמד יאסין ז"ל
2. כאמלה יאסין
ע"י ב"כ עוה"ד אדהם יאסין
נגד
נתבעים 1. מוחמד עווד ע"י ב"כ עוה"ד עלי עארף
2. מחמוד עאסלה
פסק דין
1. לפני תביעה להצהרה על זכויות בעלות במקרקעין שרכש התובע 1 ז"ל מהנתבעים, לפי הטענה, בהתחייבות/הסכם מכר מיום 24/9/1995.
התביעה, טענות הצדדים וראיותיהם
2. התובע 1 ז"ל (להלן: המנוח) רשום כבעלים של 6/8 חלקים ממקרקעין בייעוד חקלאי הידועים כחלקה 33 בגוש 19355 והנתבעים, בני דודים שלו, היו רשומים או זכאים להירשם כבעלים ב-2/8 מהמקרקעין. בפועל הנתבעים החזיקו רק 1/8 מהמקרקעין מכוח הסכם בין הנתבעים או מורישם לבין בן דוד של הנתבעים בשם חמד אחמד עווד נסאר ז"ל, בו התחייב חמד לעבד ולטעת עצי זית במלוא חלקם של הנתבעים (2/8) ובתמורה לקבל מחצית מזכויותיהם של הנתבעים (היינו לקבל 1/8).
3. התובעת, רעייתו של המנוח, טוענת כי ביום 24/9/1995 מכרו הנתבעים לבעלה את זכויותיהם (היינו 1/8) תמורת 10,000 $ (להלן: "ההתחייבות") והתמורה שולמה לנתבעים על ידי המנוח במעמד חתימת ההסכם.
המנוח החזיק במקרקעין שרכש מהנתבעים עד פטירתו הפתאומית ביום 15/8/19 בגיל 60 ומאז עברה החזקה לאלמנתו/התובעת וילדיהם.
לאחר פטירת המנוח הוברר לתובעת שהנתבעים מתכוונים למכור לצדדים שלישיים את הממכר מושא ההתחייבות, או אז בדקה בלשכת רישום מקרקעין ונוכחה לדעת שהממכר לא נרשם על שם המנוח.
4. בעת הגשת התביעה הצהירה התובעת שאינה מוצאת את ההתחייבות שהנתבעים מתכחשים לה, ברם היא גילתה שעוד בשנת 2012 הגיש נתבע 1 תביעה לבית המשפט המחוזי בחיפה, להצהיר כי המכירה מושא ההתחייבות מבוטלת (ללמדך שהצדדים ראו בהתחייבות הסכם מכר מחייב). התובעת טוענת כי לא ידעה על הגשת התביעה ופסק הדין של המחיקה ניתן ללא ידיעתה.
לטענת התובעת, עובר להגשת התביעה כאן על ידה, התקבל מכתב מהנתבע 1 בו הוא דורש פירוק שיתוף במקרקעין ועל כן פעלה להגשת התביעה כאן.
5. בד בבד עם הגשת התביעה הוגשה בקשה לצו מניעה שיאסור על מי מהנתבעים לבצע דיספוזיציה בזכויות שרשומות על שמם בלשכת רישום מקרקעין.
6. גרסת הנתבע 1 בתשובה לבקשה לצו מניעה ובכתב ההגנה היא כי אכן קיים מסמך התחייבות מ-24/9/1995 למכור למנוח 1/8 מחלקה 33 ברם מסמך זה אינו מהווה חוזה מכר שכן נכתב באותו מסמך במפורש כי המסמך הוא התחייבות לחתום על הסכם מכר. בסעיף 7 לאותה התחייבות נכתב כי אם לא ייחתם הסכם תוך 30 יום מכל סיבה שהיא, יוחזר לקונה (המנוח) הסך של 10,000 $ + פיצוי מוסכם בסך 2,000 $.
בפועל אין ולא נחתם מעולם הסכם מכר.
7. הנתבע 1 טוען שגילה כי המנוח מכר חלקה אחרת שהינה בבעלות משותפת של שניהם לצדדי ג', תוך זיוף שמו של נתבע 1 (הוא לא מציין את מועד הגילוי ופרטים נוספים). בשים לב לתרמית, הגיש תביעה נגד המנוח בשנת 2012 לביטול ההתחייבות. התביעה נמחקה והצדדים הגיעו לפשרה, לפיה יוחזר למנוח סך 14,000 $ במקום 12,000 $ שהיו אמורים להיות מוחזרים בהתאם למסמך ההתחייבות מיום 24/9/1995.
בהתאם, טוען הנתבע 1 כי המנוח והוא חתמו ביום 25/12/2017 בפני עורך דין סח מוסטפא על הסכם ביטול ההתחייבות. בהסכם הביטול נכתב שהחתימה מהווה ראייה חלוטה לקבלת הסך של 14,000 $. לטענתו, עו"ד סח אישר את חתימת הצדדים והכסף הועבר במשרדו במעמד החתימה.
8. לטענת הנתבע 1 אין זה נכון שהחזקה בממכר נתפסה על ידי המנוח. הבעלות היא במושאע, אין לאף אחד חזקה ייחודית על שטח מסוים ובפועל ניתן בכלל היתר לצד ג' לעבד ולאסוף זיתים.
9. נתבע 2, אחיו של נתבע 1, לא הגיש תגובה לבקשה לצו מניעה ואף לא כתב הגנה לתביעה.
10. הבקשה לצו מניעה התקבלה בתנאֵי הפקדה כספית.
11. בתגובה לגרסת נתבע 1, שהיתה בבחינת הפתעה לתובעת, לפיה נחתם הסכם ביטול ההתחייבות בפני עו"ד סח מוסטפא, טענה התובעת כי לא היו דברים מעולם ולתמיכה בגרסתה הוגש תצהיר עו"ד סח שטוען שמדובר במסמך מזויף וכי החתימה המתיימרת להיות שלו, אינה חתימתו ומעולם לא ערך עבור הצדדים הסכם ביטול ההתחייבות והטענה שהועברו כספים למנוח בנוכחותו אינה אמת.
12. עוד טענה התובעת כי במועד הנקוב של "הסכם ביטול ההתחייבות" (25/12/17) היא והמנוח בכלל שהו בחופשה בים המלח וצירפה אסמכתה להזמנת הנופש לימים 24/12/17 עד 26/12/17, עובדה המפריכה את גרסת נתבע 1.
13. מטעם התובעת הוגשה אף חוות דעת של גב' אורית שלף מומחית לזיהוי כתב יד (ת/1) בה נקבע כי החתימה הנחזית להיות של המנוח על המסמך מיום 25/12/17 שכותרתו הסכם לביטול התחייבות, איננה שלו בדרגת וודאות 5 מתוך 5 וגם החתימה הנחזית להיות של עו"ד סח מזויפת בדרגת וודאות 5 (דרגת הביטחון הגבוהה ביותר).
גם החותמת של עו"ד סח אינה החותמת בה הוא משתמש כיום ויש הבדלים בין החותמות.
14. הנתבע 1 לא הגיש חוות דעת נגדית ואף לא ביקש לחקור את המומחית על חוות דעתה.
15. מטעם הנתבע 1 הוגש תצהירו בלבד (תצהיר ותצהיר משלים).
דיון והכרעה
16. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים, בתצהירים, בעדויות ובמסמכים, דין התביעה להתקבל.
17. אין חולק כי ביום 24/9/95 נערכה התחייבות בכתב בה מצהירים הנתבעים כי הם הבעלים הרשומים של 1/8 מהמקרקעין הידועים כחלקה 33 בגוש 19355 באדמות עראבה (שהוגדר שם: המגרש) ומתחייבים לחתום על חוזה מכר תוך 30 יום למכירת זכויותיהם (ה- 1/8). התמורה המוסכמת הועמדה על 10,000$. (סעיף 5 להתחייבות) ושולמה לנתבעים במעמד החתימה על ההתחייבות.
סעיף 7 להתחייבות קובע כי אם לא ייחתם חוזה מכר מקרקעין כאמור תוך 30 יום מכל סיבה שהיא, מתחייבים הנתבעים להחזיר למנוח את הסך ששילם (10,000$ ) ועוד פיצוי מוסכם בסך 2,000 $. (ודוק: לא נכתב כי אם לא ייחתם הסכם מכר מבוטלת ההתחייבות מאליה).
בפועל, אין חולק כי מעולם לא נחתם הסכם מכר, ההתחייבות לא דווחה לרשויות מיסוי מקרקעין ולא נרשמה הערת אזהרה ביחס להתחייבות.
18. בישיבת קדם משפט מיום 26/5/21 קבעתי כי הואיל ואין מחלוקת שניתנה התחייבות ביום 24/9/1995 אלא שהנתבע 1 טוען שההתחייבות בוטלה בהסכם ביטול מיום 25/12/17, תמורת תשלום במזומן במעמד החתימה בסך 14,000$, אזי מדובר בטענה מסוג הודאה והדחה והנטל להבאת הראיות לענין ביטול ההתחייבות מועבר לנתבע 1 שצריך לפתוח בהבאת ראיותיו.
19. הצדדים זימנו עדים והגישו תצהירים רבים, חלקם לא רלוונטים למחלוקת ובפסק הדין להלן אתייחס לעדויות הרלוונטיות בלבד ולסוגיה המשפטית שבמחלוקת והיא האם ניתן לראות בכתב ההתחייבות בנסיבות העניין הסכם מכר מחייב שראוי לאכוף.
אוסיף כי התובעת לא היתה עדה לחתימה על ההתחייבות ולנסיבות שאפפו את החתימה כפי שלא היתה צד למסמך הביטול שנחזה להיות חתום על ידי בעלה המנוח, כך שעדותה בעניינים אלו מהווה עדות שמיעה, זולת עדותה מידיעה אישית לפיה במועד הנטען שהמנוח חתם על הסכם הביטול, היא ובעלה המנוח שהו בחופשה בים המלח.
20. הנתבע 1 בן 86, מסר תחילה תצהיר לא מפורט (נ/1). אחרי החלפת עורך דינו ולבקשתו ניתנה לו אפשרות להגיש תצהיר משלים (לאחר שעורך דינו טען שהוא סובל משיכחה וחולה באלצהיימר ועל כן תצהירו המקורי לא מפורט דיו). התצהיר המאוחר/המשלים (נ/2) סדור, עתיר פרטים עובדתיים שלכאורה ניתן היה למסרם בתצהיר המקורי באופן שמעלה תהיה כיצד נזכר לפתע באלו.
21. גרסת הנתבע 1 היא כי משגילה שהמנוח רימה אותו ומכר חלקה שהיתה של שניהם במשותף, תוך זיוף חתימתו ושלשול הכסף לכיסו ובשל אי האמון שנוצר, הודיע למנוח שההתחייבות מבוטלת ואז המנוח ביקש לנהל משא ומתן עם עורך הדין של הנתבע 1- עו"ד סח מוסטפא. המשא ומתן לא צלח והנתבע 1 הגיש תביעה נגד המנוח באמצעות עו"ד סח. לטענתו, חרף העובדה שעו"ד סח היה עורך דין מטעמו, סח שיתף פעולה עם המנוח שהיה חבר שלו והם "מיסמסו" את התביעה עד שבסוף היא נמחקה. סוכם להמשיך במשא ומתן ולבסוף הוחלט לערוך הסכם לביטול ההתחייבות וזה נערך ונחתם במשרדו/ביתו של עו"ד סח ביום 25/12/17 כשהאחרון מאמת את החתימות.
הנתבע מצהיר כי הוא שילם בעצמו למנוח 14,000 $ במזומן במשרדו של עו"ד סח ובנוכחותו.
הנתבע 1 טוען כי מי שטפל בזיתים במגרש ומסק אותם עשה זאת עבורו בגין חלקו ולא עבור המנוח.
הוא אף מצהיר כי לבקשת המנוח, ערך המודד סאלח נסאר ביום 18/10/20 תשריט לחלוקת המגרש.
בחודש 11/20 לאחר שה- 1/4 נרשם על שמו, הוא הגיש תביעה לפירוק השיתוף בבית משפט השלום בקריות וזו נמחקה והוסכם שהליך פירוק השיתוף יתקיים לאחר ההכרעה בתביעה כאן ובכפוף לתוצאה.
ביחס לטענת התובעת לפיה לא יכול להיות שהסכם ביטול ההתחייבות נחתם ב-25/12/17 מכיוון שהיא והמנוח היו בים המלח באותו יום הוא משיב שיכול להיות שההסכם לא נחתם ביום שנקוב התאריך שכן זה יום עריכת ההסכם ואולי הוא נחתם בפועל כמה ימים לאחר מכן.
הנתבע 1 צירף אסופת מסמכים (נ/7) הכוללת מידע על הרשעות בלשכת עורכי הדין של עו"ד סח בגין תרמיות, אי נאמנות ללקוח, אי כיבוד שיקים ומספר השעיות מהלשכה. לטענתו מדובר באדם שלא ניתן לסמוך על עדותו.
22. אל מול עדותו היחידה של הנתבע 1, בעל האינטרס, שאין לה סיוע, בדבר התקשרות בהסכם ביטול ההתחייבות, עומדות עדויות רבות אחרות חלקן אובייקטיביות של מי שאין לו עניין בתוצאות התיק לפיהן לא נחתם הסכם ביטול ולא הועבר כסף. כך ובהתאם לסעיף 54 לפקודת הראיות [ נוסח חדש], תשלא-1971, לא מצאתי להסתמך על עדותו היחידה. כפועל יוצא אני קובעת שנתבע 1 לא הרים את הנטל להוכיח כי נעשה הסכם עם המנוח לביטול ההתחייבות וכי שולם לו כסף.
23. ובמה דברים אמורים;
24. עו"ד מוסטפא סח מעיד בתצהירו (ת/5) כי ביום 26/11/2020 הגיעו לבית שלו יוסף מוחמד עווד יאסין (בנו של המנוח) ביחד עם בן דודו האני עומר חסן דראושה.
הנ"ל הציגו בפניו מסמך שכותרתו: "הסכם ביטול התחייבות" שנערך ונחתם כביכול ביום 25/12/17 בין נתבע 1 לבין המנוח ואמרו לו שמסמך זה צורף על ידי נתבע 1 לתשובה לבקשה לצו מניעה זמני. לאחר שעיין במסמך הוא מצהיר כי לא היו דברים מעולם. הוא לא ערך את המסמך, הצדדים המופיעים בו לא התייצבו בביתו/משרדו, לא חתמו עליו בפניו, החתימה הנחזית להית שלו, אינה חתימתו ולא הועבר כל סכום בנוכחותו.
בחקירתו הנגדית של עו"ד מוסטפא סח הוא העיד שמכיר הן את נתבע 1 והן את נתבע 2 מתוקף כך שהיה עורך דינם. הוא חזר על כך שלא ערך את המסמך והחתימה הנחזית להיות שלו, אינה שלו.
בחקירה הוברר שעו"ד יאסין (המייצג את התובעת) הוא אח של אשתו של עו"ד סח. (כלומר הם גיסים). בחקירתו הוצגו לו כמה מסמכים. על חלקם אמר שזו לא החתימה שלו ועל חלקם אישר שזו חתימתו. ביחס לזיוף לשאלת בית המשפט אם הוא עובד לבד השיב שכן ואין לכאורה לאף אחד גישה לחותמות שלו וגם יש לו רק חותמת אחת ולשאלתי המפורשת הוא אף העיד שלא החליף מדפסת בשנים הרלוונטיות. (יצוין כי ניתן להבחין בנקל כי המדפסת של "הסכם הביטול" מ-2017 אינה אותה מדפסת של מסמכים אחרים של עו"ד סח מאותה תקופה). המומחית הראתה שיש שתי חותמות שאינן זהות (עמ' 9 לחוות הדעת).
25. אילו עמדה עדותו של עו"ד סח כעדות יחידה, הייתי מהססת להתבסס רק עליה לצורך הכרעה ברם היא מהווה אך חלק מהמארג הראייתי העומד כנגד גרסת נתבע 1 בדבר התקשרות בשנת 2017 לביטול ההתחייבות משנת 1995 וכשהיא מצטרפת למארג העדויות היא פועלת לדחיית גרסת נתבע 1.
26. בנו של המנוח, רואה חשבון יוסף מוחמד יאסין מסר תצהיר (סומן ת/8) מעיד כי ביום 6/12/21 הגיע לביתו בנו של נתבע 1, מר נאדר מוחמד נאסר, הודה שההתחייבות לא בוטלה והבטיח להסכים לקבלת התביעה כאן, אך הוא לא עשה כך בסופו של יום.
ב"כ הנתבעים ויתר על חקירתו של העד. העד היה אמנם ילד בעת שנחתמה ההתחייבות ברם העיד על ההתרחשויות המאוחרות בעת היותו בגיר. עדותו בדבר מה שאמר לו בנו של נתבע 1 לא הוזמה ומהווה חיזוק לטענת התביעה לפיה ההתחייבות לא בוטלה מעולם.
27. גיסו של המנוח (בעלה של אחות המנוח) מר סעיד מחמוד נסאר מסר תצהיר (ת/9) בו העיד שהוא טיפל ביבול של המגרש כל השנים עד שהפסיק בשנת 2020 בשל מצבו הבריאותי.
על פי עדותו, כ-10 ימים לאחר פטירת המנוח נודע לו שנתבע 1 מנסה למכור את המקרקעין. הוא נפגש עם נתבע 1 והאחרון אמר לו "אל תתערב זה לא עניינך". הנתבע 1 לא אמר דבר על ביטול ההתחייבות ותשלום סכום כלשהו.
ב"כ הנתבעים ויתר על חקירת המצהיר ועדותו לא נסתרה. אם נכונה טענת נתבע 1 לפיה בשנת 2017 נחתם הסכם לביטול ההתחייבות מדוע אִפשר הנתבע 1 למצהיר להמשיך לעבד את הקרקע מבלי שהוא זוכה לכל תמורה, מדוע לא הודיע על ביטול המוזארעה ומדוע לא תפס את החזקה בחזרה?
אין בפי נתבע 1 הסבר מניח את הדעת לתהיות לעיל.
28. מר נסאר עדנן ביקש מיוזמתו לבוא ולהעיד על השימוש במקרקעין, מבלי שזומן. עד זה הוא בנו של נאסר חאמד שנטע את הזיתים בחלקה. סבא שלו קנה חלקים מאבא של נתבע 1 ומאבא של המנוח במסגרת הסכם מוזרעא (טיפל במטע תמורה זכויות). כל הטיפול והמסיק נעשה לבקשת המנוח והוא לא ראה את הנתבע 1 מגיע לשטח או עושה משהו בקשר אליו מזה 20-30 שנה(היינו אחרי ההתחייבות משנת 1995). עדות זו שלא נסתרה תומכת בגרסת התביעה לפיה השטח נרכש על ידי המנוח ומעולם לא הוחזר לנתבע 1.
29. עו"ד טארק עסאלה העיד בישיבת 13/3/23 שכשנתיים או יותר לפני מתן עדותו, הגיע אליו נתבע 1 וביקש ממנו להגיש תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין מושא התיק. תחילה הוא אמר לנתבע 1 שאם יש הסכמה בין הבעלים לא צריך לפנות לבית המשפט ואפשר לפרק מרצון. כך, ולאור בירורו וזכויות המנוח, הוא התקשר להאני דראושה (אחיה של אשת המנוח) וביקש את הטלפון של יוסף בנו של המנוח. לאחר שקיבל את המספר, הוא התקשר ליוסף כדי לדעת אם ניתן לעשות פירוק מרצון ויוסף אמר לו שהמנוח קנה בשעתו את החלק של הנתבע 1 כך שאין לנתבע 1 זכויות. עו"ד עסאלה חזר לנתבע 1 וזה לא שלל את הענין אך אמר שההתחייבות בוטלה בהסכם והקרקע חזרה אליו. עו"ד עסאלה ביקש לקבל את המסמכים הרלוונטים כדי לבדוק את הענין אך הנתבע 1 דחה אותו בלך ושוב ואחר כך פגש אותו ונתבע 1 אמר לעו"ד עסאלה שהילדים החליטו להעביר את התיק לעורך דין אחר. עו"ד כיסרא דראושה שככל הנראה קיבל את הטיפול בתיק פנה לעו"ד עסאלה וזה הסביר לעו"ד דראושה את מצב הדברים. עו"ד דראושה החליט לוותר על הטיפול בתיק. עוד מעיד עו"ד עסאלה שנתבע 1 פנה אליו מאוחר יותר וביקש שיעשה דברים לא חוקיים כדי להצליח במשפט כאן. כך, הוא ביקש ממנו לפנות לעו"ד סח שיעיד, תמורת כסף, כי ערך הסכם ביטול וחתם על אימות חתימות הצדדים בפניו. עו"ד עאסלה סירב לבקשתו. (עמ' 23 לפרו' ש' 17-23).
עוד מעיד עו"ד עאסלה כי הנתבע 1 הגיע למשרדו כשבועיים לפני מתן העדות בבית המשפט כאן ועו"ד עסאללה סירב לדבר עמו ואמר לו לא לבוא יותר למשרדו.
עדותו לא נסתרה. עו"ד עסאלה בלט באמינותו והגינותו והיה נטול אינטרס זולת למסור עדות אמת בפני בית המשפט. משמעות עדותו ביחס לנתבע 1 חמורה במיוחד.
30. גם למי שאינו מומחה, החתימה של המנוח על מסמך ההתחייבות אינה דומה לחתימה הנחזית להיות שלו במסמך הנחזה להיות הסכם ביטול התחייבות.
הקביעה בחוות דעת המומחית מטעם התביעה לפיה ברמת הוודאות הגבוהה ביותר החתימה הנחזית להיות של המנוח אינה חתימתו והחתימה הנחזית להיות של עו"ד סח אינה חתימתו, לא נסתרה, לא בחוות דעת נגדית ולא שעה שהנתבע 1 ויתר על חקירת המומחית ועל התמודדות עם הקביעות.
31. העובדה לפיה הסכם ביטול ההתחייבות צץ לראשונה בדיון בצו מניעה שהתקיים ב- 26/11/20 ועדות התובעת לפיה הנתבעים מעולם לא אמרו לה לפני כן שיש הסכם כזה למרות שהיא פנתה אליהם מספר פעמים וביקשה לקבל את מסמך ההתחייבות (כדי לרשום את הזכויות על שמה לאחר שבעלה נפטר ב-2017), אף היא לא מתיישבת עם גרסת הנתבע 1 לפיה ההתחייבות בוטלה כבר בשנת 2017.
32. תאריך החתימה כביכול על הסכם ביטול ההתחייבות הוא 25/12/17 ברם התובעת העידה כי באותו יום היא ובעלה בכלל לא היו בעראבה (מקום משרדו של עו"ד סח) אלא נפשו בים המלח במלון דוד ים המלח ריזורט. בהקשר זה יצוין כי לאחר שהתובעת הציגה את ההזמנה למלון "שידרג" הנתבע 1 את גרסתו והעיד שההסכם נכתב ונערך ביום 25/12/17 אך נחתם במועד מאוחר יותר. זוהי גרסה כבושה ואף לא מתיישבת עם העדות לפיה עריכת ההסכם, החתימה והתשלום נעשו כולם ביום אחד ולא בשני מועדים.
33. נתבע 2 (אחיו של נתבע 1) מעיד כי שניהם יחד מכרו למנוח את מלוא זכויותיהם במקרקעין תמורת 10,000$. כל אחר מהאחים קיבל 5,000 $. הוא נשאל בעדותו אם הוא ואחיו ביטלו את ההסכם והשיב שלא. הוא לא יודע מה עשה אחיו אבל משנת 1995 לא הוא ולא אחיו נכנסו לאדמה למסוק זיתים. לא זו אף זו, משהוצג לו הסכם מתנה לפיו כביכול נתן לאחיו את חלקו הרשום בטאבו הוא משיב שאין אלו פני הדברים שכן הוא כבר מכר ואיך ימכור עוד פעם.
עדותו זו שהיתה מהימנה לפיה לא העביר לאחיו במתנה את חלקו הרשום מעלה תהייה, שמא אותו הסכם מתנה אינו אותנטי. מכל מקום, הנתבע 2 הנ"ל מאשר כי מעת שמכר את חלקו למנוח, לא היתה לו זכות במקרקעין. (ראו עדותו עמ' 16 לפרו').
34. אי דיוק נוסף של נתבע 1 הוא טענתו בתצהיר לפיה המודד סאלח נסאר ערך בשנת 2020 תשריט חלוקה (נ/6) לפי בקשת המנוח, אלא שכידוע המנוח נפטר כבר בשנת 2019. בחקירת המודד בבית המשפט הוברר כי התשריט נערך לבקשת נתבע 1 וכי המנוח בכלל לא היה מעורב בבקשה לעריכתו לא במקור ולא בתיקון בשנת 2019.
35. הנתבע לא הוכיח במידה הנדרשת את התשלום הנטען של 14,000$. הוא טען שהכסף הגיע מילדיו שכן הוא ורעייתו חיים מקצבת זיקנה ואין בידיהם אמצעים עצמאיים נוספים, ברם לא זימן אותם למתן עדות ולמעשה טענתו לתשלום נותרה ללא שמץ תמיכה.
36. אין צורך לקבוע באופן פוזיטיבי שהנתבע זייף מסמך המתיימר להיות ביטול ההתחייבות משנת 1995 הגם שרוב העדויות בהצטברותן, כפי שהובאו לעיל, מתיישבות יותר עם המסקנה שמאן דהו זייף מסמך נושא תאריך 25/12/17 שכותרתו הסכם ביטול.
למצער ניתן לקבוע כי הנתבע 1 לא הרים את הנטל להוכיח כי נעשה מסמך המבטל את ההתחייבות וכי המנוח חתם עליו וקיבל לידיו 14,000$ נטל שהיה מונח לפתחו.
מעמדו ותוקפו של מסמך ההתחייבות מ-1995
37. אין חולק כי הנתבעים הצהירו בהתחייבות מיום 24/9/95 שאין מניעה למכור את מלוא זכותם במקרקעין. במסמך ההתחייבות הוסכם בין הצדדים שייחתם חוזה מכר תוך 30 יום וכן הוסכם כי ככל שלא ייחתם מכל סיבה שהיא יחזירו הנתבעים למנוח סך 10,000$ + 2,000$. אין חולק כי בפועל לא נחתם הסכם מכר. גרסת הנתבע 1 לפיה נעשה הסכם ביטול מעידה כי ההתחייבות לא מתבטלת לאחר 30 יום מאליה אלא יש צורך בהסכמה לביטול שאחרת מה צורך היה בעריכת הסכם ביטול?
38. מפאת חשיבות הדברים יצוטטו הסעיפים הרלוונטים.
בהואיל השני נכתב בזו הלשון:" הואיל והיום הינו ערב ראש השנה ולא ניתן להוציא נסח רישום לקרקע מלשכת רישום מקרקעין ע"מ לעמוד על הנתונים המדויקים הרשומים בטאבו ומאחר וב"כ הקונה עו"ד שביאטה אינו מסכים לנסח חוזה מקרקעין ללא נסח רישום מעודכן, אנו מסכימים ומתחייבים כלהלן:
... אנו מתחייבים לחתום על חוזה מכר עם מוחמד יוסף יאסין ת.ז xxxxxxxxx(להלן הקונה) תוך 30 יום מהיום אשר לפיו נמכור לקונה את זכויותינו במגרש דנן ולהעביר רישום זכויותינו במגרש ע"ש הקונה.
7. אם לא ייחתם חוזה מקרקעין תוך 30 יום מהיום מסיבה כלשהי ו/או תהא הגבלה ו/או מניעה לחתימת חוזה והעברת זכויות במגרש ע"ש הקונה (...), אנו מתחייבים ביחד ולחוד להשיב לקונה את הסך של 10,000 דולר ארה"ב בתוספת סך 2,000 דולר ארה"ב כפיצוי מוסכם וקבוע בגין אי חתימה על החוזה".
39. עיון בלשון ההתחייבות מעלה כי אין מדובר בהסכמה לפיה ירצו יחתמו, לא ירצו לא יחתמו, אלא בהתחייבות מפורשת לחתום תוך 30 יום על חוזה מכר. הסנקציה הכספית למוכרים למקרה שיסרבו לחתום אינה משחררת אותם מהתחייבותם לחתום על הסכם וההסבר בהואיל השני הוא שהסיבה היחידה בגינה לא נחתם חוזה מכר באותו מועד אלא רק התחייבות היא כי עורך הדין שביאטה, שעשה עבודתו נאמנה, לא היה מוכן שלקוחו יחתום על ההסכם טרם הוציא נסח רישום מעודכן ובדק בעצמו את הזכויות. כל הפרטים מושא עסקת המקרקעין הוכנסו למסמך ההתחייבות. המסמך מכיל תאריך, שמות הצדדים ופרטיהם, המכר מוגדר בצורה ברורה, יש זיהוי של המקרקעין הנמכרים, המחיר הוסכם (ואף שולם) וכן הוסכם אופן תשלומי מיסי מקרקעין. למעשה, לא נותר כל פרט שטעון השלמה.
40. כל שהובא לעיל מצביע על כך שהיתה גמירות דעת להתקשר בהסכם מכר ומתקיימת המסוימות הנדרשת. הצדדים ראו עצמם כקשורים בעסקת מכר של 1/8 מהמקרקעין היינו ראו את כתב ההתחייבות כהסכם מכר מחייב. בחירת הנתבעים באופן חד צדדי לא לחתום על הסכם מכר תוך 30 יום, מהווה הפרת ההתחייבות מצידם.
41. העובדה לפיה רק בשנת 2017 נערך לכאורה הסכם ביטול (שקבעתי שלא הוכחה האותנטיות שלו) מעלה כי במשך שנים ראו הצדדים את עצמם כמי שמקיימים את ההתחייבות וכך גם הטיפול בזיתים שנעשה עבור המנוח ולא עבור נתבע 1, מתיישב רק עם מסקנה זו.
42. הלכה היא כי מסמך בכתב המכיל את הפרטים הצריכים לעניין וקובע כי ייחתם הסכם מכר, עשוי במקרים מסוימים בהם לא נחתם בסופו של דבר הסכם, להיות מוכר על יד בית המשפט כהסכם מכר מקרקעין העונה על דרישות חוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969. מקרים אלו שמורים למסמכים המכילים את כל הפרטים, שיש בהם גמירות דעת ומסוימות אך בשל נסיבות מסוימות לא נחתם הסכם כאשר אומד דעת הצדדים היה להתקשר בהסכם מפורט. (לעיתים בשל חוסר תום לב והתנערות צד אחד ולעיתים בשל אי הסכמה על פרט מסוים שלא הוזכר בזיכרון הדברים). זה בדיוק המקרה שבענייננו.
43. התחמקות הנתבעים ואי חתימה על הסכם, בשים לב להסתמכות הקונה/המנוח ששילם, והזמן שחלף בו נהג המנוח במקרקעין במנהג בעלים, הוותה התנהגות חסרת תום לב ואין לאפשר למעוול ליהנות מפרי עוולתו ולצאת נשכר.
בענייננו, זעקת ההגינות המוכרת בפסיקה (הלכת קלמר), בשינויים המחויבים, מצדיקה מתן תוקף של עסקה במקרקעין להתחייבות הגם שלא נחתם חוזה מכר בשל התחמקות חד צדדית (המהווה הפרת ההתחייבות) להבדיל ממניעות שבדין או בתנאי העסקה.
44. אשר על כן אני מקבלת את התביעה, קובעת כי ההתחייבות מיום 24/9/1995 מהווה הסכם מכר כמשמעו בחוק המקרקעין ומורה על אכיפתו.
אני קובעת כי ההעברה שעשה נתבע 2 לאחיו נתבע 1 מיום 13/1/15 לפי שטר מס' 1258/2015/2 ללא תמורה בטלה ויש למחוק את הרישום בלשכת רישום מקרקעין ומצהירה כי התובע 1 ז"ל/המנוח זכאי להירשם כבעלים של 2/16 חלקים מהמקרקעין הידועים כחלקה 33 בגוש 19355 בכפוף לתשלום כל המיסים ותשלומי החובה האחרים כאמור בהתחייבות ובכפוף למילוי כל הוראה שבדין ביחס לרישום.
הנתבע 1 ישפה את התובעים בהוצאותיהם (אגרת בית משפט, שכ"ט מומחית ושכר בטלת עדים שנפסקו) הכל בהתאם לקבלות /אסמכתאות שתומצאנה לבא כוחו.
בנוסף יישא נתבע 1 בשכ"ט עו"ד של התובעת בסך כולל של 50,000 ₪ בשים לב למשאבים שהושקעו בניהול התיק.
הסכומים שהופקדו בקופת בית המשפט על ידי התובעים במסגרת הבקשה לצו מניעה יוחזרו להם על ידי המזכירות, באמצעות בא כוחם.
ככל שיש צורך בפסיקתה, יגיש ב"כ התובעים פסיקתה לחתימתי.