(ד) האם הצדדים פעלו על פי תנאי המסגרת?
67. הגעתי לכלל מסקנה ששני הצדדים פעלו גם פעלו בהתאם לתנאי המסגרת שסוכמו בינהם, ולקביעה זו ראיות לרוב, הן במיילים שהוחלפו; בתכתובות הווטצאפ; בתמלילים; ואף בעדות הצדדים בפניי. כך, הבהירו הנתבעים פעמים רבות, מעבר לתנאי המסגרת, כי האישור הסופי והחתימה על גבי ההסכם הסופי תעשה אך ורק על ידי הנתבעים, ראו סעיפים 10-11 לתצהיר דביר; נספחים 1-2 לתצהיר דביר: "לשימת ליבך, הטיוטה המצ"ב מועברת במקביל למוכרים וכפופה עוד להתייחסותם ואישורם". ראו גם תמליל השיחה מיום 21.1.220, נספח 2 לתצהיר עדוי, שם מבהיר עדוי לתובע, לגבי אחת ההצעות שעלו: " זה רעיון שדוגרי לא אמרתי לבעלי הבית שלי. בסדר"; ראו הודעת הווטצאפ של עדוי לתובע מיום 3.1.21, נספח 7 לתצהיר עדוי, שבסיומה מציין עדוי: "כמובן הכל בכפוף לחתימה על הסכם מחייב".
68. ובאשר לאפשרות ניהול המשא ומתן במקביל, כזכור טען התובע שעוד לפני משלוח הטיוטה הראשונה סוכם על "בלעדיות" (ועל כך עולה התהייה מדוע לא שונו תנאי המסגרת). ה"אקדח המעשן" מבחינתו של התובע להוכחת טענה זו היא מייל עדוי מיום 27.12.20 בו נאמר: "עומדות לפניי אפשרויות נוספות שאני צריך להחליט לגביהן. מאחר ואני במו"מ איתך לא נכנסתי למו"מ אחר, לכן אבקש תשובתך להצעתי האם אתה מקבל זאת ואנחנו נגשים לחתימה, או שאני משוחרר (מבחינה מוסרית) לקדם מו"מ עם רוכש פוטנציאלי אחר" (הדגשות שלי). התובע טוען כי אם אכן תנאי המסגרת הם המחייבים, לא היה צורך באותה הודעת "שחרור".
69. איני מקבלת טענה זו. ראשית, עדוי מדבר על "בחינה מוסרית", להבדיל מבחינה משפטית, וראו חקירת עדוי בעמ' 240 שו' 17-20 : "למטה, בסדר. את רואה מה כתוב שם, מבחינה מוסרית? אוקיי. משפטית הייתי זכאי באישור שלו לעבוד עם מי שאני רוצה, גם במסגרת התנאים הכלליים, גם במסגרת ההסכמות בינינו, גם במסגרת האישורים שלו."
70. שנית, וזה העיקר – התובע מתעלם לאורך כל הדרך (וגם בסיכומיו), מדברים שהוא עצמו אמר בעיתוי המאוחר למשלוח המייל מיום 27.12.20, וזאת בשיחה שנערכה ביניהם ביום 3.1.21, ראו התמליל שצורף כנספח 1 לתצהיר עדוי. בשיחה זו התובע מבחינתו נותן "הצעה אחרונה" לעניין חלוקת הקנס, הצעה המוגדרת על ידו :"take it or leave it", ראו עמ' 7 לתמליל שו' 24. באותה שיחה ובטרם ניתנה אותה הצעה אחרונה, אומר התובע לעדוי : "מה שאני מציע, אבל באמת זה מבחינתי, כמו שאתה אמרת שורה אחרונה שלך, זה גם שורה אחרונה שלי, וכדי לגמור אם אתם רוצים. אם אתם לא רוצים? אמרת שיש לך קונה אחר. אני לא יכול להגיד לך לא". עדוי משיב: "נכון", והתובע ממשיך: "ואני גם בחיים לא אגיד לך עקפת אותי. לא מגיע לי ואני בחיים לא אתבע אותך...ואתה לא תתבע אותי, והכל יגמר ב,ב, ברוח טובה וב, באהבה..." (תמליל נספח 1 בעמ' 7 שו' 14-20, הדגשות שלי).
71. מדברים אלו עולה ברורות שהתובע ידע בפועל, אם בשל תנאי המסגרת אם בשל הדברים שנאמרו לו ע"י עדוי, כי יש קונה אחר על הפרק, והתובע נותן "אור ירוק" מבחינתו להתקדם עם אותו קונה. כל זאת עושה התובע גם משיקולי זהירות שלו, על מנת למנוע תביעה כנגדו. מסקנתי זו מתחזקת מחקירת התובע, אשר הודה שהמתין לאישור מרמ"י, ואם האישור וגובה הקנס לא היה תואם את המצופה, מן הסתם היה נסוג מהעסקה, ראו עמ' 83 שו' 7-14 : " ת. אז זה מה שאמרנו, מה זאת אומרת? בפברואר 21 עדיין, עדיין, לא, אני, תקשיב, אני רוצה לחדד את זה, אני מבחינתי אם הקנס הוא כמו שנקבע ויש אישור זכויות מבחינתי הכל גמור ואני מוכן לחתום. ש. ואם לא, ואם הקנס שונה? ת. אז צריך לדון כמה שונה, אם זה שני מיליון שקל, אז זה משהו אחר, אם זה סכום אחר, אבל בתנאים האלה שאנחנו ידענו מה הקנס וידענו שזה, חיכינו לאישור זכויות ולאישור הקנס, אם היינו מקבלים, חיכינו וטענו שזה מה שיגיע, על סמך זה רצינו לחתום, ומהיום שהם הגיעו באמת אז חתרנו ודחפנו לחתימה".
(ה) משמעות קביעותיי שלעיל
72. אין כל פסול בהכללת "תנאי מסגרת" כפי שנוסחו על ידי עו"ד דביר; הוכח כי מדובר בתנאים מקובלים ונהוגים בין עורכי דין העוסקים בתחום הסכמי מכר ומכר מקרקעין בפרט, ראו עדות מגיורא שצוטטה לעיל ועדות דביר בעמ' 113 שו' 4, 114 שו' 1-3. הצדדים היו מודעים לתנאים אלו והתובעים לא הביעו כל הסתייגות. לא זו אף זו, הצדדים הסתמכו על תנאי המסגרת וכל אחד, מטעמיו הוא, הותיר לו "פתח מילוט", ראו המובאות בסעיפים 70-71 לעיל. מכאן – שאין כל פסול בניהול משא ומתן במקביל, הן על פי תנאי המסגרת והן על פי האישור המפורש שניתן על ידי התובע (ככל שהיה בו צורך) ואין לראות בכך ניהול משא ומתן בחוסר תום לב המקים עילת תביעה.
73. סבורה אני כי ניתן לחתום את פסק הדין בנקודה זו. עם זאת, ועל מנת שהתמונה לא תהא חסרה, בחרתי להתייחס גם לשאלה השנייה שבמחלוקת, שכן גם אם מסקנתי בשאלת תנאי המסגרת הייתה שונה, סבורה אני כי דין התביעה להידחות, כפי שיובהר להלן.
האם נכרת בין הצדדים "הסכם מחייב", כזה המזכה בפיצוי קיום?
74. כזכור, התובעים בחרו שלא לתבוע את אכיפת ההסכם ולא להגיש בקשה לצו מניעה זמני, הגם שלשיטתם הטיוטה האחרונה מהווה הסכם מחייב וסופי, שחסרה רק את חתימת הצדדים, ראו דברי ב"כ התובעים בישיבת קדם המשפט הראשונה בעמ' 3 שו' 2-9: "המו"מ התחיל באוקטובר 2020, סוכמו תנאים עקרוניים, כלל התנאים סוכמו בחודש פברואר 2021, כולל טיוטת הסכם אחרונה שב"כ הנתבעים, לא אנחנו, כתב: בואו נקבע מועד לחתימה ואת הנקודות המועטות שנשארו פתוחות נסכם בין עוה"ד. יתר הדברים סוכמו בין הצדדים גם בכתב וגם בעל פה". (הדגשות שלי). האם אכן כלל התנאים סוכמו בחודש פברואר 2021, או במועד מאוחר יותר? האם אכן התגבשה גמירות דעת לחתום על ההסכם? סבורה אני כי יש להשיב על כך בשלילה.
75. בפס"ד עג'מי הנזכר לעיל נדונה שאלה האם הסכם ביניים שנחתם בין צדדים במהלך הליך גישור, שנאמר בו : "הסכמה זו הינה עקרונית אולם אינה מהווה את ההסכם כולו על כלל פרטיו" מהווה "חוזה מחייב או רק מסמך עזר נעדר תוקף משפטי. לשאלת זו חשיבות באותם מצבים, כמו בענייננו, בהם המשך המשא ומתן לא הושג הסכם סופי, ואחד הצדדים מבקש להסתמך על מסמך הביינים כהתקשרות חוזית מחייבת לכל דבר ועניין", שם בפסקה 24. בהמשך, בפסקה 27, נזכרות מושכלות יסוד: " כידוע, בסיס החוזה הוא הסכם המושתת על מפגש רצונות המתקיים בין שני מתקשרים או יותר שיש להם כוונה ליצור יחסים משפטיים הדדיים. מבחינה משפטית, קיומו של מפגש רצונות נלמד מהתגבשותם של שני יסודות מהותיים: גמירות דעת ומסויימות, וזאת כעולה מסעיפים 2 ו-5 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים. ליחס שבין דיני ההצעה והקיבול לדרישות המהותיות לכריתת חוזה ראו עופר גרוסקופף "סיווג מסרים המוחלפים במהלך משא-ומתן" עיוני משפט כב 745 (1999))". בהמשך סוקר בית המשפט את המבחנים לקיומה של גמירות דעת, ראו בפסקה 28; וליסוד המסוימות, ראו סעיף 29 לפסק הדין. באותו מקרה מגיע בית המשפט למסקנה כי מדובר בהסכם מחייב, וזאת בין היתר מאחר והצדדים עצמם חתמו על מסמך הביניים; ניתן ללמוד מנוסחו על גמירות דעת הצדדים להתקשר בעסקה; ההיבטים המרכזיים בעסקה סוכמו; ניתן להשלים את הפרטים החסרים.
76. ¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬זה המקום לאבחן את פס"ד עג'מי מהמקרה שלפנינו. לטעמי, לא ניתן ללמוד מהראיות כי במועד הפרישה מהמו"מ היתה גמירות דעת מצד שני הצדדים להתקשר בהסכם; וכן לא ניתן לקבוע כי יסוד המסוימות התקיים, אתייחס לכל אחד מיסודות אלו להלן.
האם היתה מסוימות?
77. דומה כי די בעיון בטיוטה האחרונה אשר נשלחה על ידי עו"ד דביר, כדי להיווכח בכל הסוגיות שעדיין נותרו פתוחות לדיון בין הצדדים. אזכיר כי טיוטה אחרונה זו לא זכתה לתגובה בכתב מעו"ד מגיורא, ראו עדותו בעמ' 23 שו' 12-13. ה"קיבול" של הטיוטה, אגב מחיקת השינויים, נעשה רק במסגרת הגשת התביעה, ובעניין זה כזכור הוגשה בקשת הנתבעים. בתגובה לאותה בקשה מנתה ב"כ התובעים עצמה את הנקודות שנותרו לדיון, וראו תגובתה מיום 30.11.21, במסגרתה הפנתה בין היתר לסעיפים 6א, 6ב', 6ה', 7, 8.8, 8.9, 12.1 לטיוטה. אמנם, עיני לא נעלמה ממיילים והודעות הנתבעים, במהלך המו"מ, מהן עולה כי נותרו נקודות מצומצמות לדיון, ראו מייל עו"ד דביר לעו"ד מגיורא מיום 2.2.21 שם נאמר בין היתר כי "את הנקודות המועטות שנותרו פתוחות נסגור בשיחה טלפונית ביננו. כמו כן, איני רואה מניעה לתאם מועד לחתימה, נא עדכן אותי בדבר מס' מועדים מוצעים" (נספח 6 לתצהיר מגיורא). יחד עם זאת חלק מאותן נקודות היו סוגיות שבמחלוקת למן היום הראשון, וטרם באו על פתרונן, ובכל מקרה עו"ד מגיורא אמר בעדותו שלא היה מקום באותו שלב לתאם מועדים לחתימה, כל זאת לפני שהגיע אישור הזכויות מהמנהל, ראו עדותו בעמ' 18 שו' 12-14.
78. כך למשל עניין תנאי התשלום. המחלוקת בין הצדדים תוארה על ידי עדוי עוד במייל ששלח לעו"ד דביר, ראו נספח 4 לתצהיר התובע והציטוט המלא שהובא בסעיף 5 לעיל. מחלוקת זו עדיין מופיעה בטיוטה האחרונה, ראו במסגרת נספח 25 לתצהיר עדוי, נומרטור 273. אזכיר כי פערים של 10% בתמורה בכל מועד תשלום מסתכמים בסך לא מבוטל של כ – 1.7 מיליון ₪; יכולת התשלום תלויה במימון שיועמד על ידי הבנק, וזה הותנה בקבלת אישור זכויות רמ"י, ראו חקירת התובע בעניין זה בעמ' 82 שו' 13-15 .מכאן, שסוגית התשלומים עמדה באותה עת על הפרק, ראו גם המייל מיום 3.2.21 (ת/4), המלמד שהנושא לא היה "סגור", גם לאחר משלוח הטיוטה האחרונה, ותשובותיו של עו"ד מגיורא בסוגיה זו, שלא הניחו את דעתי, בעמ' 23 שו' 15 עד עמ' 24 שו' 11.
79. כך גם סוגיית תשלום הקנס לרמ"י, כפי שהובאה בסעיפים 8.8 ו-8.9 להסכם נומרטור 277-278 לתצהיר עדוי) טרם הוסדרה וסעיפים אלו, הלכה למעשה סותרים אחד את השני: בסעיף 8.8 לטיוטה הוצע הסדר לפיו הנתבעים האם אשר ישלמו את מלוא הקנס למנהל עד לתאריך 31.12.22, ואילו סעיף 8.9 לטיוטה הוצע הסדר לפיו התשלום הקנס למנהל יחול במלואו על הנתבעים עד ליום 31.12.22 והחל ממועד זה ועד ליום 31.12.23 יחולקו באופן בו עד 2% מהקנס ישלמו התובעים. לעניין זה אציין כי טענתו של עו"ד מגיורא כי הסעיפים "חיים ביחד" (חקירתו בעמ' 26 שו' 19 עד עמ' 27 שו' 5) לא עולה בקנה אחד לשון סעיפים אלו; עם העובדה כי נושא חלוקת הקנס היווה מכשול עיקרי במהלך המו"מ, ומכשול זה עדיין מופיע בטיוטות; ועם עדות התובע הסותרת את עדות עו"ד מגיורא, שכן לשיטתו בטיוטה האחרונה "יש טעות" וסעיפים 8.8 ו-8.9 אינם יכולים לדור בכפיפה אחת, ראו עדותו בעמ' 80 שו' 4-12.
80. עוד היה צורך להסדיר את נושא התביעה כנגד המנהל – מועד הגשתה ושאלת חלוקת עלויות הגשתה וניהולה, ראו בעניין זה מייל התובע ומענה עדוי מיום 24.1.21, הוגש כמוצג ת/5, המתייחס בין היתר לעניין התביעה, כשבסיום המייל מציין שוב עדוי: "כמובן שרק הסכם חתום יחייב אותנו". ראו גם עניין הנאמנות, בסעיף 6 לטיוטה.
האם היתה גמירות דעת?
81. גם אם אתעלם מתנאי המסגרת, אזי בחינת התנהלות הצדדים וב"כ במהלך המו"מ מלמדת כי אלו לא ראו במו"מ כמחייב טרם מועד החתימה על ההסכם. ראו לעניין זה תצהיר עו"ד דביר ממנו עולה כי לאורך כל המו"מ ועת נשלחו הטיוטות השונות לרבות הטיוטה האחרונה, הבהיר עו"ד דביר לעו"ד מגיורא כי הטיוטה כפופה לאישור המוכרים (הנתבעים) והיא כפופה להתייחסותם ולאישורם (ראו סעיפים 10-11 לתצהיר דביר ונספח 1 המובא שם). כן ראו נוסח הפניה המצורפת לטיוטת ההסכם האחרונה שנשלחה על ידי הנתבעים לתובעים, ולעובדה הפשוטה, שהתובעים לא השיבו כלל לאותה הטיוטה ואף לא שוחחו טלפונית כמצוות האמור בתכתובת האמורה.
82. זאת ועוד. טענה ב"כ התובעים בישיבת קדם המשפט הראשונה כי כבר בחודש פברואר הכל היה "סגור ומוסכם" ורק היה צורך לקבל את אישור רמ"י. כיצד אמירה זו עולה בקנה אחד עם שיחת הטלפון שהתקיימה בין התובע לעדוי ביום 9.3.21 (נספח 17 לתצהיר עדוי), במסגרתה נאמר כי ישנה בעייתיות בקידום העסקה, אשר נובעת בין היתר מהעדר הסכם חכירה בתוקף ודרישות הבנק בעניין (ראו נספח 17 לתצהיר עדוי)? והרי התובע עצמו אומר באותה שיחה: "כן אבל זה תוקע, אנחנו לא יכולים לעשות כלום, אין רישום זכויות, אני לא אקבל בחיים...נו אבל הבנק, אבל הבנק אמר לנו מראש, הבנק אמר שאם לא יהיה הסכם חכירה..." (נספח 17, עמ' 2 לתמליל שו'8-12); "בוא נחשוב איך יוצאים מהפלונטר הזה" (עמ' 3 לתמליל שו' 10); " והעורך דין, אני מבין שבסופו של דבר העורך דין אמר תשמע, אני מבין את הבעייתיות, אני מבין שאתם לא יכולים להתקדם, אני מבין שהעסקה לא יכולה להתקדם עכשיו"; "בוא, בוא נקבע, בוא נקבע מתווה איך אנחנו מזיזים את העסקה הזאת קדימה" (עמ' 4 לתמליל).
83. אם יש צורך בדבר מה נוסף, אזי חקירת התובע בפניי העלתה כי באותו שלב (של שיחת הטלפון, מרץ 2021, דהיינו לאחר משלוח הטיוטה האחרונה), הוא עצמו עדיין לא ראה את העסקה כסופית ומחייבת והותיר לעצמו "פתח מילוט". אני מפנה לתשובותיו בעמ' 83 שו' 1-14 כאשר נשאל התובע בעניין אישור הזכויות והשובר לתשלום: "ש. תראה, אתה לא חתמת על הסכם בינואר כי טענת שלא קיבלת את כל הנתונים, אין אישור זכויות ואין גם אישור על השובר, הרי כלומר אתה שמרת על עצמך ... אם מגיע סכום הרבה יותר גדול, יכולת להגיד לא מתאים לי. ת. נכון. ש. יפה מאוד, אז מה ההבדל בפברואר 21? גם בפברואר 21 עוד לא ידעתם בדיוק מה השובר יגיע, גם אז יכולת להגיד לא מתאים לי. ת. אז זה מה שאמרנו, מה זאת אומרת? בפברואר 21 עדיין, עדיין, לא, אני, תקשיב, אני רוצה לחדד את זה, אני מבחינתי אם הקנס הוא כמו שנקבע ויש אישור זכויות מבחינתי הכל גמור ואני מוכן לחתום. ש. ואם לא, ואם הקנס שונה? ת. אז צריך לדון כמה שונה, אם זה שני מיליון שקל, אז זה משהו אחר, אם זה סכום אחר, אבל בתנאים האלה שאנחנו ידענו מה הקנס וידענו שזה, חיכינו לאישור זכויות ולאישור הקנס, אם היינו מקבלים, חיכינו וטענו שזה מה שיגיע, על סמך זה רצינו לחתום, ומהיום שהם הגיעו באמת אז חתרנו ודחפנו לחתימה".
84. מתשובה זו של התובע עולה כי הסכמתו הייתה מותנית באותו שלב - הוא מחויב להסכם רק אם תשובתו הסופית של המנהל תואמת את ההערכות הצדדים. אם מדובר בסכומים גבוהים יותר, "זה משהו אחר". כאן לא למיותר להזכיר שוב את תנאי המסגרת אשר אפשרו ניהול מו"מ במקביל; את ה"אור הירוק" שנתן התובע לניהול מו"מ שכזה; ואת הפסיקה הקובעת כי "ניהול משא ומתן במקביל עם מציעים שונים אינו פסול לכשעצמו, שהרי כל מוכר נכס רשאי למקסם את הרווחים ולבחור בהצעה הטובה בעיניו", ראו פס"ד אוליאל שנזכר לעיל.
85. מהמקובץ לעיל, כמו גם האמור בפרק הקודם לעניין תנאי המסגרת, סבורה אני כי אף יסוד גמירות הדעת לא התגבש במועד פרישת הנתבעים מהמו"מ. דומה כי מסקנותיי עד כה מייתרות את הצורך בהמשך דיון. עם זאת, אתייחס למספר נקודות נוספות שעלו בטיעוני הצדדים.
הסיבה לפרישה מהמו"מ
86. לטענת התובעים, הפרישה אירעה בשל המו"מ המקביל ורצונם לחתום על עסקה המעניקה להם תמורה גבוהה יותר; לטענת הנתבעים, הפרישה הייתה כדין, בהתאם לתנאי המסגרת; מאחר ובאותו מועד טרם התגבשו שני היסודות הדרושים לחתימה על הסכם; בשל רצונם לבנות בעצמם על המקרקעין ובשל חוסר אמון ששרר בין הצדדים.
87. התייחסתי לעיל לשתי הטענות הראשונות של הנתבעים, ומצאתי מקום שיש לקבלן. עוד הוספתי שגם אם הפרישה הייתה עקב מו"מ מקביל – בנסיבות העניין אין בכך פסול, עת התובעים היו מיודעים בכך לאורך כל הדרך, אם מתנאי המסגרת אם מחילופי דברים תוך כדי המו"מ; ובשלב בו לא הייתה וודאות שהעסקה עם התובעים תצא אל הפועל, שכן, גם לשיטתם, היא הייתה "תקועה". בנסיבות כאלו רשאים הנתבעים "למקסם את התמורה" על הנכס ולאתר קונה שמוכן לחתום על עסקה בתנאים הידועים.
88. אציין כי מצאתי ממש גם בשתי הטענות האחרות שהועלו. לגבי הרצון לבניה עצמית – הנתבעים הציגו ראיות מהן עולה כי עניין זה נבחן על ידם כאפשרות באותו שלב, ראו בעניין זה תכתובת מיום 12.4.21 אשר צורפה כנספח 18 לתצהיר עדוי; תכתובות מיום 2.5.21, מיום 9.5.21; ראו האמור בהודעת הביטול; ראו עדות עדוי בעמ' 197 שו' 22 עד עמ' 198 שו' 2 : " לא הייתה שום ישיבה, כפי שאת ציינת. שאול, ג'ואי, יוסי ואני, איזה שהוא דיון. אמרתי, כמו בצבא או בכל מקום לא היה. מאחר, מאחר והגענו לאן שהגענו, ברגע ההוא שהוחלט לבטל את, להפסיק עם ההסכם עם ניניו ולהגיד לו 'תודה רבה', ישבתי אני וחשבתי איך מתקדמים כאשר על הראש שלי יושב הקנס. ובוודאי שהייתה שיחה עם שאול ובוודאי שהייתה שיחה, נפרדת, לא קשור, עם יוסי. והלכתי לשני כיוונים: להריץ את הבנייה ו/או למכור, היו שתי אופציות כל הזמן". בחינת אפשרות זו מתיישבת גם עם הקנסות והסכומים שנדרשו על ידי רמ"י אשר הודע עליהם סופית רק בחודש מרץ 2021.
89. כמו כן, שאלת האמון בין עדוי לתובע (שמא אומר חוסר האמון) זוכה אף היא לעיגון ראייתי, כאשר כל פעם נוסף נדבך נוסף הסודק את האמון בין הצדדים. כך, עולה מהראיות כי הנתבעים רצו לקדם את העסקה ולחתום עליה עוד בחודש ינואר 2021 (ראו תכתובת הווטצאפ מיום 3.1.21, נספח 16 לתצהיר התובע), אך התובעים ביקשו למצות את סוגיית ההסדרה עם המינהל בטרם חתימה, ראו עדות עו"ד מגיורא בעמ' 18 שו' 12-14; עדות התובע בעמ' 82 שו' 13-15: "אוקיי, אני הבנתי מניסן, ניסן אמר לי תקשיב, כל זמן שאין אישור זכויות מהמנהל אי אפשר להתקדם, אישור זכויות זה, אם אני מבין נכון, זה כמו נסח טאבו בעסקאות רגילות, ולכן הוא אומר תקשיב, הם חייבים להביא נסח טאבו, בלי נסח טאבו אנחנו לא מתקדמים"; כך, עולה שבעניין הקנס לשנת 2024 הרגיש עדוי שהתובע חוזר בו מדברים שנאמרו, והתבקש על ידי התובע לשלוח לו הודעות קודמות ומיילים המוכיחות את טענותיו, ראו בעניין זה תמליל השיחה מיום 3.1.21 בעמ' 2, ראו הודעת המייל של עדוי מיום 24.1.21, נספח 8 לתצהירו; כך, בשיחה מיום 9.3.21 (נספח 17 לתצהיר עדוי), בוחר התובע להשמיע את הרהוריו לגבי מידת התאמת עו"ד דביר, ב"כ הנתבעים, לעסקה "העורך דין שלך לא מתאים". אזכיר כי באותה שיחה אחרונה אמר התובע מפורשות כי הבנק עדיין לא נתן אישור לעסקה וכי העסקה "תקועה".
90. ממקבץ זה ניתן להבין את תחושות עדוי כפי שבאו לידי ביטוי בחקירתו, ראו פרו' עמ' 201 שו' 23-26, עמ' 202 שו' 12-16 : "אחד מהם, אחר מהם בעניין של, באחד העניינים שאני לא זוכר לגבי הסכמה מסוימת לגבי מי משלם מה. לגבי רמ"י. אלי הכחיש ונאלצתי לשלוח לו הקלטה. התשובה שלו הייתה פשוטה: 'מה, אתה מקליט אותי?' אוקיי... זה דבר ראשון. דבר שני, הצעתי לו בזמנו בוא נחתום עם תנאי מתלה, בוא נדבר על התנאי המתלה הזה. אוקיי? אם זה סגור, אז כבר לא משנה מה הסכום שיהיה. אוקיי? הוא לא רצה. אמרתי לו שתוך שבוע אני רוצה לחתום. אמר לי 'אין בעיה'. לא עמד בזה. זהו זה. אין לי כוחות יותר לדברים האלה. אין לי". ראו גם עדות עו"ד דביר בעמ' 172 שו' 3-8: "שהוא לא הגיע איתו להסכמות, בכלל, על כל המתווה, על התשלומים, על הקנסות, על המועדים... אני לא זוכר בדיוק מה הוא אמר. עוד פעם, זה לא היה, אני לא מנהל תרשומות ואני לא מנהל הקלטות של השיחות. אני זוכר שהוא אמר שעם ניניו הוא לא יכול להמשיך את המשא ומתן כי הוא כל פעם חוזר בו מדברים שכבר סוכמו. משהו בסגנון הזה".
הנזק
91. מאחר וקבעתי כי הנתבעים היו רשאים לפרוש מהמו"מ בשלב בו נשלחה הודעת הביטול, אין כל מקום לדון בנזק הנטען, וכזכור הסעד שהתבקש הינו פיצויי קיום. לא למיותר להפנות להלכה הקובעת כדלקמן : " הנה כי כן, במקרים המתאימים ניתן להעניק מגוון תרופות, והכל בהתאם לנסיבות העניין ולאופן שבו השפיע חוסר תום הלב על מסלול היחסים. יש להדגיש כי גם על פי קו זה, במקרים השגרתיים שבהם חוסר תום הלב מוביל לאי-כריתת החוזה, הסעד היה ונותר פיצויים שליליים (ראו ע"א 434/07 אריק פרינץ נ' אמירים מושב עובדים של צמחונים וטבעונים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ, [פורסם בנבו] פסקאות כ-כט (14.06.2009)). רק במקרים חריגים ניתן יהיה לסטות מכלל זה, ולהורות על מתן סעדים אחרים, ואף סעדים המעמידים את הצד הנפגע במקום שבו היה עומד אם היה החוזה נכרת", ראו ע"א 8143/14 יוסף חלפון נ' בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ (29.1.17, פורסם במאגרים, [נבו], שם בפסקה 15, להלן: "פס"ד חלפון").
92. איני סבורה כי זהו המקרה החריג המצדיק הטלת פיצויי קיום, מה גם שמצאתי קשיים בשומה שהוגשה על ידי השמאי (להבדיל מחוות דעת, וראו חקירת השמאי בנקודה זו בעמ' 40 שו' 26 עד עמ' 41 שו' 3), ובמתודה שנבחרה להערכה, "שיטת החילוץ", ראו חקירת השמאי בעמ' 55-62. התרשמתי שמדובר אמנם בשמאי מקצועי ומנוסה אולם כל תחשיב הרווח מחושב לחודש פברואר 2021; אין התייחסות לשאלת הריבית; אין התייחסות לתנודתיות של השוק, והתחשיב שהוצג תיאורטי למדי.
93. ולעניין פיצויי ההסתמכות, "נמצאנו למדים כי הכלל הרחב הוא השבת המצב לקדמותו. יישומו של כלל זה מוביל, במרבית המקרים שבהם הופרה חובת תום הלב במהלך המשא ומתן, לשחזור מצבם של הצדדים בערב כניסתם למשא ומתן", פס"ד חלפון בפסקה 16. בענייננו עולה כי התובע בחר לכלול סעיף אחד בתצהירו (סעיף 72), לכלול סכום גלובלי של מיליון ₪, הנעדר כל פירוט ואסמכתאות, למעט נספחים 25-26 לתצהיר. בחקירות התברר כי מעבר לסכום של 38,794 ₪ אין עיגון ראייתי, ראו עדות התובע בעמ' 99 שו' 6-17. כמו כן לא הוכח אילו הוצאות הוצאו לצורך בדיקת התכנות של התובעים, עוד בטרם כניסתם למשא ומתן (ראו למשל נספח 3 לכתב התביעה מיום 15.10.20, המוקדם לתחילת המו"מ) ולפיכך אינן מזכות ב"פיצוי הסתמכות", ואלו הוצאו לאחר מכן. כך או כך, הסכום הנתבע, כפיצויי הסתכמות, לא הוכח כלל ועיקר.
סוף דבר
94. התביעה נדחית. התובעים ישלמו לנתבעים הוצאות משפט הכוללות את הוצאות העדים ככל שהיו; הוצאות התמלול, כשהוצאות אלו יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום תשלומם עד ההחזר בפועל. בנוסף יישאו התובעים בשכר טרחת ב"כ הנתבעים בסכום של 150,000 ₪, וזאת תוך 30 יום מיום קבלת פסק הדין, כשסכום זה נושא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהמועד האחרון שנקבע לתשלום ועד לתשלום המלא בפועל.