בית המשפט המחוזי בתל אביב -יפו
ת"א 16773-07-21 ניניו ואח' נ' סילבר ואח'
3.11.2024
לפני כבוד סגנית הנשיא חנה פלינר
תובעים 1. אלי אלעזר ניניו
2. אי.די.טי. גלובל ישראל בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד שני חובב ממשרד עו"ד פולמן מגיורא ושות' עו"ד
נגד
נתבעים 1. שאול דוד סילבר
2. יוסף ברוך סילבר
3. יוסף אורון קרטה
ע"י ב"כ עו"ד נמרוד כנפי או עו"ד שמואל הלפרין ממשרד עו"ד בעז בן צור ושות'
פסק דין
השאלות העומדות להכרעה, בתמצית
1. בחודש נובמבר 2020 או בסמוך לכך החל להתנהל משא ומתן בין התובעים, כרוכשים פוטנציאלים, לבין הנתבעים, באמצעות נציגם מר בני עדוי (להלן : "עדוי") כמוכרים פוטנציאלים, בנוגע למגרש בשטח של 680 מ"ר הממוקם ברח' סגן כהן בשכונת המושבה הגרמנית בירושלים (להלן: "המגרש"), עליו ניתן היה לבנות מספר יחידות דיור. אין מחלוקת כי החל מחודש דצמבר 2020 החליפו הצדדים, באמצעות באי כוחם (עו"ד מגיורא מטעם התובעים ועו"ד דביר מטעם הנתבעים, וכך יכונו להלן), מספר טיוטות של הסכמי מכר, אליהן אתייחס בהרחבה בהמשך. אין מחלוקת שהסכם מכר לא נחתם בסופו של יום והנתבעים מכרו את המגרש לצד ג', וזאת ביום 27.6.21 (ראו ת/7).
2. בהכרעתי בתביעה זו עליי להידרש לשאלה האם, כטענת התובעים, הנתבעים סיכלו ומנעו חתימה על הסכם מכר ופרשו מהמשא ומתן שהתנהל בחוסר תום לב קיצוני, אך ורק בשל רצונם לחתום על עסקה בתנאים טובים יותר עם צד ג', או שמא, כטענת הנתבעים, המשא ומתן התנהל מראשיתו תחת תנאי מסגרת אשר אפשרו ניהול משא ומתן במקביל וקבעו במפורש כי רק חתימת הנתבעים על הסכם סופי תחייב. עוד טוענים הנתבעים כי אף ללא אותם תנאי מסגרת המו"מ לא הבשיל לכדי הסכם מחייב; נעדר גמירות דעת ומסוימות ולפיכך פרישתם מהמשא ומתן נעשתה בתום לב ואינה מזכה את התובעים בדבר.
זה המקום לציין כי התובעים לא ביקשו את אכיפת ההסכם שהתגבש לטענתם אלא סברו כי זהו המקרה המצדיק פסיקת פיצויי קיום בשיעור מניעת הרווח אשר היה צומח להם לו ההסכם היה נחתם. לשיטת התובעים רווח זה מוערך בסך של מעל 11 מיליון ₪, ולצורכי אגרה הועמדה התביעה על סך של 4 מיליון ₪.
להלן העובדות הדרושות להכרעה, בסדר כרונולוגי
3. התובע 1, מר אלי ניניו (להלן: "התובע" או "ניניו") משמש כבעלים, מנכ"ל ודירקטור בתובעת 2, חברת אי.די.טי גלובל בע"מ, חברה העוסקת בתחום הנדל"ן למגורים (תקרא להלן: "התובעת"). לגרסת התובע, ביקש הוא, יחד עם התובעת, לרכוש את המגרש הידוע כחלק מחלקה 201 בגוש 30197 במושבה הגרמנית בירושלים, עליו ניתן היה לבנות מספר יחידות דיור, כשאת אחת מהן ייעד למגורי משפחתו. בדיקותיו העלו כי המגרש שייך לנתבעים, סילבר שאול דוד, סילבר יוסף ברוך ויוסף אורון קרטה (להלן ובהתאמה: "שאול", "יוסף", ו "קרטה") , אשר חכרו את המגרש לתקופה של 98 שנים ממנהל מקרקעי ישראל (כיום רמ"י, ראו הסכם החכירה שצורף כנספח 1 לתצהיר עו"ד מגיורא). כבר כאן יצוין כי בסעיף 12 להסכם החכירה נקבע כדלקמן : "ידוע לחוכר/יזם כי למרות החתימה על חוזה החכירה עליו לסיים את הבניה לא יאוחר מיום 1.8.11".
4. לאחר שאיתר התובע את המגרש, ערך הוא בדיקה ראשונית באמצעות אדריכל מולכו, בין היתר בנוגע לזכויות הבניה, ראו נספח 3 לתצהיר התובע מיום 15.10.20. בהמשך, בחודש נובמבר 2020 או בסמוך לכך, נוצר קשר בין התובע לעדוי והחלו ביניהם שיחות בעל פה בנוגע למגרש וכן תחלופת מיילים, ראו נספח 4 לתצהיר התובע. כך, במייל מיום 11.11.20 העביר עדוי לתובע (המכונה באותו מייל "מתעניין במושבה") עותק מחוזה החכירה ואישור הזכויות, ומציין שם, בין היתר כדלקמן: "תשומת ליבך כי על פי הסכם החכירה היה עלינו להשלים בניה תוך זמן מסוים אשר עבר. אנו נמצאים בעיצומה של בקשה להאריך את הזמן הזה. בכל מקרה, היה ולא נצליח להאריך את הזמן הזה, עלות ה"קנס" לפיגור בבניה תחול עלינו וזאת עד לחתימה על הסכם המכירה".
5. ביום 19.11.20, ובעקבות שיחה נוספת בין התובע לעדוי, שלח עדוי מייל לעו"ד דביר מטעמו, עם עותק לתובע, בו הוא מפרט את הסכמות הצדדים כדלקמן (נספח 4 לתצהיר התובע):
"היי שלום,
בהמשך לשיחה טלפונית ביני לבין אלי ניניו המועתק כאן,
סוכם על מחיר כולל של המגרש במושבה 16,950,000 ₪.
2. תנאי תשלום,
2.1 אלי מבקש 10% בחתימה, 25% תוך חודשיים וחצי, היתרה בתוך חמישה חודשים.
2.2 אני מבקש 20% בחתימה, 30% תוך חודשיים, היתר בתוך 4 חודשים.
2.3 טרם סוכמו סופית תנאי התשלום – נסכם אותם סופית בהכנת ההסכמים.
הנני להדגיש שאין מתווך בעסקה.
הנ"ל סוכם בכפוף לאמור מטה.
עו"ד של העסקה הוא עו"ד ניסן מגיורא..."
6. המשך המו"מ התנהל בין באי כוח הצדדים, עו"ד מגיורא מטעם התובעים ועו"ד דביר מטעם הנתבעים, על גבי טיוטת הסכם שנוסחה ע"י עו"ד דביר ביום 2.12.20, ראו נספח 2 לכתב התביעה. בין באי כוח הצדדים הוחלפו מיילים, אליהם אתייחס בהמשך; בנוסף, נערכו שיחות בין התובע לעדוי, שחלקן הוקלטו ותומללו על ידי עדוי (ראו הנספחים לתצהיר עדוי).
7. אין מחלוקת בין הצדדים כי כבר בטיוטת ההסכם הראשונה, בראש כל עמוד, נכתב כדלקמן:
"מסמך זה משמש בסיס למשא ומתן בלתי מחייב לחלוטין ואין באמור בו, או בדברים שיוחלפו במהלך המשא ומתן, כדי ליצור הודעה, מצג, התחייבות או חיוב. רק חוזה חתום של כל הצדדים יחייב. כל צד שומר לעצמו זכות לנהל מו"מ גם עם אחר/ים. מובהר בזאת למניעת כל ספק שלא תהיה למסמך זה כל נפקות משפטית, ושלא ייכרת חוזה בין הנושאים והנותנים, כל עוד לא ייחתם על ידי שני הצדדים הנוסח הסופי והמוסכם, ורק חתימה על הנוסח הסופי והמוסכם, ולא שום מעשה או מחדל אחרים, תהווה ראיה לגמירות הדעת להתקשר בחוזה מחייב. הצדדים מוותרים בזאת על כל תביעה לפי סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג -1973. קבלת המסמך מהווה הסכמה לאמור לעיל".
8. הצדדים חלוקים ביניהם בנוגע למשמעות של הפסקה הנ"ל, ועל כך ארחיב בהמשך. לא זו אף זו, הצדדים בוחרים בטרמינולוגיה שונה להגדרת הפסקה הנ"ל, בעוד שהתובעים בוחרים לכנותה "שבלונה", אזי הנתבעים מכנים את הפסקה "תנאי המסגרת", כך אכנה הפסקה להלן.
9. ביום 10.12.20 העבירו התובעים הערותיהם לטיוטה שנשלחה (להלן: "טיוטת ההסכם השניה"). ביום 14.12.20 הועברה על ידי ב"כ הנתבעים, תגובה להערות התובעים לטיוטה (להלן: "טיוטת ההסכם השלישית", ראו נספח 4 לכתב התביעה), תוך שעו"ד דביר ציין במייל אשר לו צורפה הטיוטה השלישית: "נא העבר העתק תעודת זהות וספח של הקונה/ים על מנת שנוכל להכין יפוי כח ספציפי מתאים שייחתם בפני הקונסול" (ראו נספח 5 לכתב התביעה). אציין כי ההערות לטיוטת ההסכם נכתבו באמצעות תוכנת "עקוב אחרי שינויים". במסגרת הטיוטות שהוחלפו והתכתובת הנלווית התייחסו הצדדים בין היתר לשאלת אופן חלוקת התשלום למנהל שיוטל בשל הארכת מועד תקופת הבניה (חיוב זה יכונה גם, כפי שכונה ע"י הצדדים, "הקנס").
10. נושא החיובים הצפויים מרמ"י ואופן חלוקת ה"קנס" העסיק כאמור את הצדדים במקביל להעברת הטיוטות. כך, ביום 27.12.20 נשלח מייל מעדוי לתובע אשר עניינו היה אופן תשלום הקנס לרמ"י, בו הציע עדוי כי "קנס" שכזה ככל שמתייחס הוא לתקופה שעד ליום 31.12.22 יחול על המוכרים (הנתבעים), ולאחר מועד זה – על הרוכשים, התובעים. עדוי מפרט את הצעתו לחלוקה הנ"ל, מבקש תשובה מהירה ומסיים במילים: "נכון, אני בחופש, אבל הנושא הזה חשוב לי, שכן, עומדות לפני אפשרויות נוספות שאני צריך להחליט לגביהן. מאחר ואני במו"מ איתך, לא נכנסתי למו"מ אחר. לכן אבקש תשובתך להצעתי האם אתה מקבל זאת ואנו ניגשים לחתימה או שאני משוחרר (מבחינה מוסרית) לקדם מו"מ עם רוכש פוטנציאלי אחר" (יכונה להלן: "מייל עדוי מיום 27.12.120").
11. הצעתו זו של עדוי לא התקבלה ע"י התובע, והנתבעים אף פנו לרמ"י בניסיון להפחית את "הקנס", ראו נספח 9 לכתב התביעה, וכן האמור בפניה על ידי הנתבעים כי: "התנהלות המנהל מעכבת את סגירת העסקה" במקביל נמשכו המגעים בין הצדדים לגבי אופן חלוקת "הקנס", והנתבעים הם שהפעילו לחץ על התובעים לחתום על הסכם, גם ללא קבלת תחשיב מדויק מרמ"י. כך למשל כתב עדוי לתובע בהודעת ווטצאפ ביום 3.1.21 (נספח 8 לכתב התביעה): "ומדוע זה מונע מאיתנו לקדם חתימה?, הרי אם יוטל קנס ואם לא, פתרנו את הנושא" ונענה על ידי התובע כדלקמן: "דבר עם ניסן (מגיורא), במחינתו (צ.ל "מבחינתו") חשוב לסיים עם העניין בראש".
12. באותו יום, 3.1.21, התקיימה שיחה בין התובע לעדוי, ראו התמליל שצורף כנספח 1 לתצהיר עדוי. בשיחה זו התעורר ויכוח בין התובע לעדוי האם גובשו הסכמות כלשהן גם בנוגע לשנת 2024, ועדוי טוען "לא עשרים וארבע נולד רק עכשיו", ראו התמליל בעמ' 2 שו' 25. עדוי ממקד את המחלוקת בין הצדדים בנוגע לקנס, נכון לאותו מועד, ל –3% (ראו עמ' 6 לתמליל, שו' 9-13), והתובע מבחינתו נותן הצעה אחרונה, המוגדרת על ידו :"take it or leave it", כדלקמן: "עשרים ושלוש שתי אחוז ואת היתרה אם יש אתם לוקחים על עצמכם, זה הכל", ראו עמ' 7 לתמליל שו' 24.
13. באותה שיחה ובטרם ניתנה אותה הצעה אחרונה, אומר התובע לעדוי : "מה שאני מציע, אבל באמת זה מבחינתי, כמו שאתה אמרת שורה אחרונה שלך, זה גם שורה אחרונה שלי, וכדי לגמור אם אתם רוצים. אם אתם לא רוצים? אמרת שיש לך קונה אחר. אני לא יכול להגיד לך לא". עדוי משיב: "נכון", והתובע ממשיך: "ואני גם בחיים לא אגיד לך עקפת אותי. לא מגיע לי ואני בחיים לא אתבע אותך...ואתה לא תתבע אותי, והכל יגמר ב,ב, ברוח טובה וב, באהבה..." (תמליל נספח 1 בעמ' 7 שו' 14-20).
14. ביום 13.1.2021 כתב עדוי לתובע, בהודעת ווטצאפ: "הצעתי שההסכם ייחתם וייכנס לתוקף עם קבלת התשובה מרמי, ועם קבלת יפוי הכח. הבנתי שאתה וניסן לא מוכנים לכך, חבל אבל זה מה יש. עד כמה שידוע לי כולנו לחוצים לקבל תשובות" (ראו נספח 10 לתביעה).
15. ביום 31.1.21 נשלחה הטיוטה הרביעית להסכם, וביום 2.2.21 נשלחה הטיוטה האחרונה להסכם. בגוף המייל לו צורפה הטיוטה האחרונה, כתב ב"כ הנתבעים לתובעים כדלקמן: "לשימת ליבך, הטיוטא המצ"ב מועברת במקביל למוכרים וכפופה עוד להתייחסותם ולאישורם. אני מציע כי הנקודות המועטות שנותרו פתוחות נסגור בשיחה טלפונית ביננו. כמו כן, איני רואה מניעה לתאם מועד לחתימה. נא עדכן באותי בדבר מס' מועדים מוצעים" (ראו נספח 12 לכתב התביעה ונספח 24 לתצהיר התובע).
16. אין מחלוקת כי הנוסח האחרון שנשלח לתובעים ע"י ב"כ הנתבעים כלל עדיין הערות ושינויים. בכל הנוגע לסוגית התשלומים לרמ"י, ובין היתר שאלת "הקנס", כללה הטיוטה התייחסות בסעיפים 8.8 ו-8.9 שלה, ראו עמ' 11 לטיוטה האחרונה. התובעים לא הגיבו לטיוטה האחרונה שנשלחה וביום 9.3.21 נערכה שיחה בין התובע לעדוי, ביוזמתו של הראשון, ראו התמליל שצורף כנספח 17 לתצהיר עדוי. בשיחה זו משתף התובע את עדוי בתחושתו לפיה עו"ד דביר "לא מתאים ולא מבין מה צריך לעשות" (נומרטור 197); שהוא אינו מקדם את הנושא מול המנהל; כי הכל "תקוע" וללא אישור זכויות מרמ"י התובע לא יקבל מימון מהבנק (תצהיר עדוי, נומרטור 198). התובע מציע לקיים פגישה מרובעת, בנוכחות עורכי הדין, על מנת לחשוב "איך יוצאים מהפלונטר הזה"... "איך יוצאים מהסיפור הזה", כי "אני מבין שהעסקה לא יכולה להתקדם עכשיו"... "בוא נקבע מתווה איך אנחנו מזיזים את העסקה הזאת קדימה" (תצהיר עדוי, נומרטור 200).
17. בדיעבד הסתבר לתובעים, לאחר הגשת התובענה, כי מספר ימים לפני השיחה הנ"ל שלח עו"ד דביר, ביום 23.2.21, מייל לעו"ד דפנה מרגולין, באת כוח צד ג' שלימים רכשה את המגרש, אליו צירף טיוטת הסכם מכר. במייל המלווה (ראו נספח 19 לתצהיר עדוי) ציין עו"ד דביר כדלקמן: " יובהר כי המצ"ב מועבר תחת כל המגבלות שצויינו לעניין המו"מ ולצורך ביצוע בדיקותיכם בלבד ולא לכל צורך אן שימוש אחר מכל מין וסוג שהוא. אין במייל או במסמכים המצ"ב כדי להוות מו"מ או כדי לחייב את המוכרים בכל דבר או עניין...".
18. ונחזור לציר הזמן. ביום 9.3.21 קיבל עו"ד דביר מהמנהל אישור זכויות ולצידו שובר לתשלום, שתשלומו היווה תנאי לקבלת אישור הזכויות; לאחר שעו"ד דביר פנה בעניין למנהל, נשלח אישור הזכויות ללא ההתנאה האמורה, תוך קבלת התנצלות, ראו נספח 16 לתצהיר עדוי, נומרטור 192. ביום 5.4.21 שלח עו"ד מגיורא הודעה לעו"ד דביר בה נכתב: "ממתין לעדכון". להודעה זו השיב ביום 7.4.21 עו"ד דביר כדלקמן: "לאור התנהלות ודרישות המינהל והשלכותיהן, ובשם מרשיי אבקש להודיעך כי בשלב זה הם החליטו להפסיק את המו"מ" (ראו נספח 14 לכתב התביעה, הודעה זו תיקרא להלן: "הודעת הביטול").
19. ביום 10.5.21 שלחו התובעים לנתבעים מכתב התראה (ראו נספח 15 לכתב התביעה) במסגרתו נכתב כי: "ע"מ לחסוך הליך משפטי בעניין, מרשייך נדרשים לחתום על הסכם המכר בהתאם להסכמות בין הצדדים", תשובת הנתבעים נמסרה לתובעים ביום 23.5.21 (ראו נספח 18 לתביעה) במסגרתה טענו הנתבעים, בין היתר, כי לא נכרת הסכם מחייב בין הצדדים וחסרים בו נושאים מהותיים. ביום 11.6.21 פנו התובעים שוב לנתבעים במכתב בו עתרו לחתימה על החוזה על ידי הנתבעים ואף הבהירו כי הנתבעים מנועים מלנהל מו"מ למכירת הקרקע או למוכרה לצדדי ג' וכי כל נזק שייגרם לתובעים מחתימת ההסכם יונח לפתחם של הנתבעים (ראו נספח 19 לתביעה), הנתבעים הדפו שוב את טענות התובעים במכתבם מיום 16.6.21 (נספח 20 לתביעה) ודחו את טענותיהם.
20. ביום 27.6.21 נכרת הסכם מכר בין הנתבעים לבין הגב' דייקר, הלקוחה של עו"ד מרגולין (לעיל ולהלן : "צד ג'"). על פי הסכם הרכישה אשר צורף לתצהיר התובע (נספח 34) התמורה עבור הנכס עמדה על סך של 17,600,000 ₪ והרוכשת התחייבה לשאת בתשלומים לרמ"י החל מיום 1.1.23 (לטענת התובעים מדובר בתמורה הגבוהה בכמיליון ₪ מהתמורה שסוכמה עימם). במהלך ההליך התברר כי בטרם נכרת הסכם המכר, נשלחה טיוטה שניה לב"כ צד ג' ע"י עו"ד דביר, וזאת ביום 25.5.21, ראו נספח 20 לתצהיר עדוי.
21. ביום 8.7.21 הוגשה התביעה שבפניי, אשר הוגדרה כתביעה כספית על סך של 4 מיליון ₪. ביום 9.6.22 התקיים קדם משפט ראשון בתביעה, במסגרתו פרטה ב"כ התובעים את גרסתם, ראו בעמ' 3 שו' 2-9: "המו"מ התחיל באוקטובר 2020, סוכמו תנאים עקרוניים, כלל התנאים סוכמו בחודש פברואר 2021, כולל טיוטת הסכם אחרונה שב"כ הנתבעים, לא אנחנו, כתב: בואו נקבע מועד לחתימה ואת הנקודות המועטות שנשארו פתוחות נסכם בין עוה"ד. יתר הדברים סוכמו בין הצדדים גם בכתב וגם בעל פה". בהמשך, לשאלת בית המשפט בעניין עילת התביעה, הבהירה ב"כ התובעים כדלקמן, בעמ' 4 שו' 29-33 : " התביעה היא לפיצויי קיום ולא לאכיפת הסכם. ההלכה בעניין פיצויי קיום קובעת בצורה ברורה, שבמקרים שבהם צדדים עומדים ערב חתימה על ההסכם וניתן לקבוע שאלמלא התנהגות של חוסר תום לב של אחד הצדדים, היה ניתן לחתום על ההסכם. האם התנאים הם תנאי המסגרת כפי שחברי מנסה להיצמד אליהם או תנאים אחרים שהצדדים סיכמו גם בכתב וגם בעל פה, את זה נשאיר להוכחות."
22. בסיום ישיבת קדם המשפט הורתי על הגשת תצהירים. מטעם התובעים הוגשו תצהירי התובע; עו"ד מגיורא והערכה של השמאי עופר כהן-כהנא (להלן : "השמאי"). מטעם הנתבעים הוגשו תצהיר עדוי ועו"ד דביר. התקיימו שתי ישיבות הוכחות במהלכן נחקרו העדים הנ"ל; ניתן צו לסיכומים בכתב ומשאלו הוגשו, אין לי אלא ליתן את הכרעתי בשאלות שבמחלוקת, ולמעשה מדובר בשתי סוגיות עיקריות – שאלת משמעות תנאי המסגרת לחתימת ההסכם, ושאלת תום הלב בפרישת הנתבעים מהמשא ומתן. בעוד שהתובעים מבקשים להתמקד בשאלה השנייה, הנתבעים דווקא מכוונים את הזרקור לשאלה הראשונה, שכן לשיטתם אם יקבל בית המשפט את פרשנותם וטענותיהם לעניין תנאי המסגרת, השאלה הראשונה מצטמצמת עד מאוד, אם כלל יש מקום להידרש אליה.
23. אסקור להלן את טענות הצדדים, בהתייחס לכל אחת מהשאלות הללו, אפתח בטענות לגבי תנאי המסגרת ואעבור לשאלת קיומו של הסכם והפרישה מהמו"מ.
טענות התביעה
טענות התובעים בסוגיית ה"שבלונה" או תנאי המסגרת
24. התובעים טענו כי אין מקום לייחס משקל מכריע להקדמה לטיוטת ההסכם (המכונה על ידם "השבלונה"). בעניין זה טוענים התובעים כי המו"מ בין הצדדים ארך חודשים ארוכים לפני שטיוטת ההסכם, ובה ההקדמה לטיוטת ההסכם, נשלחה ממשרדו של עו"ד דביר. הוסיפו התובעים וטענו כי במהלך המו"מ שקדם למשלוח הטיוטות הציגו הנתבעים לתובעים מצג הפוך ולפיו המו"מ מתנהל עמם באופן בלעדי. התובעים טענו כי גם לאחר משלוח הטיוטות הבהירו הנתבעים, בהתנהגותם, כי מדובר בשבלונה טכנית בלבד, והפנו למייל עדוי מיום 27.12.20 (ראו לעיל ולהלן).
25. התובעים הוסיפו כי ההקדמה לטיוטת ההסכם לא הייתה מושא למשא ומתן בין הצדדים והצדדים כלל לא ייחסו לה חשיבות ולא אישרו אותה. התובעים הוסיפו כי תוכן ההקדמה לטיוטת ההסכם מנוגדת לתקנות הציבור, מנוגדת להוראותיו הקוגנטיות של סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג 1973 (להלן: "חוק החוזים") ואף נוגדת את התנהלות עדוי ועו"ד דביר במהלך המו"מ. כך למשל נטען כי עו"ד דביר הודה שמסר לעו"ד מרגולין שהנתבעים מצויים במו"מ עם רוכש אחר ונאמר לה כי שאלותיה על המגרש, נכון לאותו מועד, "לא רלוונטיות". כ"כ חזרו התובעים והפנו לאמירותיו של עדוי מהן עולה הודאתו לפיה הוא מנהל מו"מ רק עם התובעים. עוד טענו התובעים כי העובדה שהשבלונה הופיעה בכל אחת מהטיוטות מלמדת שמדובר בתוספת טכנית בלבד, שלא הותאמה להתקדמות המו"מ בין הצדדים, ולמעשה הצדדים לא ייחסו לה כל חשיבות.
26. התובעים הבהירו את עמדתם לפיה בכל מקרה, עם השבלונה או בלעדיה, הנתבעים לא היו רשאים לנהל מו"מ מקביל עם רוכשים, שעה שאלו לא הבהירו באופן פוזיטיבי כי מתנהל משא ומתן מקביל עם רוכשים אחרים. התובעים ביקשו להתמקד בהתנהלות הצדדים לפני ואחרי משלוח טיוטות ההסכם, ממנה עולה שהנתבעים הצהירו בפני התובעים כי מתנהל משא ומתן בלעדי עמם, ותוך שהם חותרים לחתימה על החוזה במספר הזדמנויות בטרם פרישתם מההסכם. לעניין זה הפנו התובעים למייל עדוי מיום 27.12.2020 בו הוא מסר לתובעים: "עומדות לפניי אפשרויות נוספות שאני צריך להחליט לגביהן. מאחר ואני במו"מ איתך לא נכנסתי למו"מ אחר, לכן אבקש תשובתך להצעתי האם אתה מקבל זאת ואנחנו נגשים לחתימה, או שאני משוחרר (מבחינה מוסרית) לקדם מו"מ עם רוכש פוטנציאלי אחר". אמירה זו מאיינת לשיטתם את ההקדמה לטיוטת ההסכם, בהיותה הצהרה פוזיטיבית.
27. לעניין גובה הנזק טענו התובעים כי הם הוכיחו זכאות לפיצויי קיום בשל פרישתם חסרת תום הלב של הנתבעים מהמו"מ, ומשכך ראוי לפסוק להם את מלוא פיצויי הקיום, בהתאם להערכת השווי אותה הגישו. לחלופין טענו התובעים כי זכאים הם לפיצויי הסתמכות בסך של 1,000,000 ₪ וזאת בהינתן שעות העבודה הרבות שהשקיע התובע בניהול המו"מ, בקיום פגישות עם מומחים, יועצים, עורכי דין ובנקאים ובין היתר שירותי השמאות ושירותי התכנון האדריכליים.
טענות התובעים בשאלת תום הלב בפרישת הנתבעים מהמשא ומתן
28. באופן כללי, התובעים טענו כי פרישתם של הנתבעים מהמו"מ, שכבר היה בשלב מתקדם, הייתה שלא כדין. לשיטתם, הנתבעים הסתירו את העובדה כי במקביל לניהול המו"מ עמם, הם ניהלו מו"מ מקביל עם רוכשים אחרים. לשיטת התובעים הנתבעים לא יכלו להודיע באופן חד צדדי כי החליטו לסיים את המשא והמתן שעה שמדובר היה במשא ומתן מסחרי אשר נמשך קרוב לחצי שנה, הגיע לשלב בו כלל תנאי העסקה סוכמו על ידי הצדדים, הייתה גמירות דעת מלאה וכל שנותר להשלמת העסקה הינו החתימה על ההסכם. לשיטת התובעים התנהלות הנתבעים, אשר שיאה היתה בהודעת הביטול, מהווה חוסר תום לב במשא ומתן המזכה את התובעים בפיצויי עבור הנזקים אשר נגרמו להם כתוצאה מההפרה, לא כל שכן כאשר מדובר בפרישה ממו"מ בשלב כה מתקדם. לעניין זה הוסיפו התובעים כי הנתבעים לא נתנו טעם טוב לפרישה מהמו"מ וניסיונם לתלות את הביטול בסיבות אובייקטיביות (רצונם לבצע בניה עצמית כביכול) התבררו ככוזבות, ולימים התברר שהנתבעים החליטו למכור את המגרש לצדדי ג' ולשלשל לכיסם תמורה גבוהה יותר.
29. התובעים טענו כי הפרת חובת תום הלב במשא ומתן בשלב אליו הוא הגיע במקרה הנדון מצמיחה שני סעדים אפשריים: פסיקת פיצויי קיום שיעמידו את הצד הנפגע במקום בו היה אילו נכרת ההסכם או אכיפת ההסכם. לשיטת התובעים בנסיבות העניין הם רשאים לעתור לאכיפת ההסכמות שנתגבשו ומקל וחומר זכאים לפיצויי קיום מכוח סעיף 12 לחוק החוזים. לביסוס הנזק הנטען ולקביעת שיעור פיצויי הקיום, הגישו כאמור התובעים את הערכת השווי שנערכה ע"י שמאי, שם נטען כי הרווח המשוער מהפרויקט עמד על סך של בין 12,812,073 ₪ לבין 17,598,397 ₪. לחלופין טענו התובעים כי יש לפסוק לטובתם פיצויים בגין הפסד המשאבים אשר הושקעו על ידם בקידום העסקה, לרבות עלות המומחים ואנשי מקצוע, התובעים העמידו פיצויי הנזקים בסך כולל של 1,000,000 ₪.
30. בסיכומים, הוסיפו התובעים וטענו, כי פרישתם של הנתבעים מהמשא ומתן הייתה נגועה בחוסר תום לב קיצוני, אשר מצדיק כאמור הטלת פיצויי קיום על הנתבעים. כך, הנתבעים לא עדכנו את התובעים כי כבר בחודש פברואר 2021 שלחו טיוטת הסכם ומסמכי עסקה לרוכשים אחרים, תוך שהם מציעים את המגרש לרוכשים האחרים בשווי של 18,000,000 ₪ - סכום הגבוה במיליון ומאה אלף ₪ מהסכום שסוכם עימם ותוך שהם מציגים לתובעים מצג שווא לפיו עם קבלת האישור מרמ"י ניתן יהיה לחתום על ההסכם. עוד הם הוסיפו כי גם לאחר שהתקבל האישור מרמ"י, ביקשו הנתבעים שהות קצרה כדי להחליט מתי תוגש תביעתם כנגד רמ"י בעניין דמי החכירה, אולם תוך מספר שבועות התברר כי במקביל הנתבעים כבר התקדמו עם הרוכשים האחרים ועל כן הם הודיעו לתובעים כי הם "יורדים מהעסקה".
31. התובעים טענו כי לאורך כל המו"מ ייחסו הצדדים משקל רב לגיבוש ההסכמות המסחריות. כך, כתנאי להעברת הטיוטות העלה עדוי את כל הסכמות הצדדים על הכתב. לשיטתם של התובעים, העלאת ההסכמות על הכתב על ידי עדוי ואישורן הן בבחינת מסמך מסכם לעסקה כשלב ביניים לקראת כריתת ההסכם הפורמאלי אשר מחייב את שני הצדדים לפעול בהתאם להסכמות המסחריות אלו. לעניין הגדרת "מסמך ביניים" כהסכם מחייב הפנו התובעים את בית המשפט לע"א 1456/22 איברהים עג'מי נ' וואחת אל סאלם נווה שלום (ועד מקומי נווה שלום) ואח' (28.2.24, פורסם במאגרים, [נבו], להלן: "פס"ד עג'מי"), וביקשו ללמוד הימנו גזירה שווה לעניינו.
32. התובעים הוסיפו כי הפרת ההסכמות המסחריות כאמור, והפרת החובה לנהל את המו"ל בתו"ל מהווה שלעצמה הפרת ההסכם בין הצדדים. עוד נטען כי פניית עדוי לעו"ד דביר להכנת הטיוטה הינה "אקט" שמלמד על מעבר לשלב מתקדם במו"מ, שהרי סוכמו התנאים המסחריים המהותיים של העסקה (ראו חקירת דביר, בעמ' 115 שורות 13-26) ולמעשה בהחלפת הטיוטה השלישית הנושאים הפתוחים היחידים שנותרו היו מצומצמים למדי. עוד טענו התובעים כי לאורך כל המו"מ לא הייתה נדרשת הסכמת הנתבעים לעסקה, שעה שעדוי היה הגורם בישראל אשר היה מקבל בעצמו החלטות רבות עבור הנתבעים ולו הייתה הסמכות הכמעט מלאה לנהל בשם הנתבעים מו"מ.
33. לעניין מחלוקת הצדדים בעניין דמי ההיתר, טענו התובעים כי רק לאחר 16.12.20, קרי, לאחר משלוח הטיוטה הרביעית, התברר לתובעים כי שווי הקנס עבור דמי ההיתר הינו גבוה משמעותית משהוצג על ידי הנתבעים: בעוד שעדוי הציג בפני התובע כי סכום הקנס השנתי עד להשלמת בניית שלד בניין על המגרש (עבור השנים 2018-2023) נע בין 10,000 ₪ ל-200,000 ₪, הרי שהתברר לתובעים כי סכום הקנס הנדרש לתשלום הסתכם בחצי מיליון ₪ לכל שנה. התובעים טענו כי בהינתן גובה הקנס מחד, ומאידך השלב המתקדם אליו הגיע המו"מ, הוחלט על ידי הצדדים כי אלו יפנו יחד לרמ"י בבקשה להפחתת ההיתר. התובעים טענו כי לאחר הפניה לרמ"י הוסכם על ידי הצדדים כיצד יחלקו בדמי ההיתר, ומאז- לא הייתה כלל מניעה לחתום על ההסכם וראיה לכך ניתן למצוא בהודעת עדוי מיום 3.1.21 "אם יוטל קנס ואם לא, פתרנו את הנושא", בהצעתם של הנתבעים מיום 13.1.21 לפיה: "הצעתי שההסכם ייחתם וייכנס לתוקף עם קבלת התשובה מרמ"י..." ומכתבו של דביר לרמ"י כי הפחתת גובה הקנס היא המכשול שמעכב סגירת העסקה (נספח 21 לתצהיר התובע).
34. התובעים הוסיפו וטענו כי חזרתם של הנתבעים מהמו"מ הייתה אך ורק מאחר והנתבעים ניהלו במקביל מו"מ עם רוכשים אחרים, ורצונם למכור את הקרקע בתמורה גבוהה יותר מזו שסוכמה עם התובעים, כפי שאכן התחוור להם במסגרת ההליך. התובעים אף הוסיפו כי מהמסמכים שגולו בתביעה עלה כי דביר ניהל המו"מ עם הרוכשים האחרים בזמן שהתובעים מחכים לאישור הזכויות מהמנהל כדי לחתום על החוזה, ולמעשה לא היה בטענות הנתבעים כי דרישות המנהל הן אלו אשר מנעו ההתקדמות עם החתימה על החוזה.
35. עוד טענו התובעים כי אין ממש בטענות הנתבעים לפיהן נוצר משבר אמון בין הצדדים, וזאת לצורך הצדקת הפרישה מהמשא ומתן. התובעים טענו כי טענה זו לא עלתה בזמן אמת, לא במסגרת חלופת המיילים, מכתבי ההתראה או במכתב הביטול. טענה זו הועלתה לראשונה בתצהירי הנתבעים, ולשיטת התובעים עדוי התקשה להגן עליה במהלך חקירתו. כן טענו התובעים ש"התירוץ" הרשמי שניתן לפרישה מהמו"מ – בניה עצמית כביכול – התגלה כריק מתוכן ונועד אך לתת כסות למו"מ הבלתי חוקי שהתנהל במקביל.
טענות ההגנה
טענות הנתבעים בסוגיית ה"שבלונה" או תנאי המסגרת
36. לעניין ההקדמה לטיוטת ההסכם, טענו הנתבעים כי מדובר בתנאי מסגרת להסכם אשר סוכמו בין הצדדים ובמסגרתם נכתב בבירור כי הנתבעים שומרים לעצמם את הזכות לנהל מו"מ גם עם אחרים; כי רק נוסח סופי החתום בידי הצדדים יחייב אותם וילמד על גמירות דעתם; כי מסמכים אחרים שיחליפו הצדדים לא יחייבו את הצדדים כלל, וכי הצדדים מוותרים על כל תביעה מכח סעיף 12 לחוק החוזים. לשיטת הנתבעים ההקדמה לטיוטת ההסכם נועדה לאפשר לצדדים חופש פעולה רחב ולמנוע מהנתבעים להיות כבולים או מוגבלים בשל הסתמכות של מי מהצדדים על הליכי המו"מ. לעניין זה טענו הנתבעים כי התובעים ידעו והסכימו לכך שכל צד למו"מ יהיה רשאי להודיע באופן חד צדדי על החלטתו לסיים את המו"מ, כמו כן, נטען כי התובעים השתמשו בתנאי המסגרת במהלך המו"מ – דווקא לטובתם הם.
37. הנתבעים חזרו על טענותיהם לעניין תנאי המסגרת וטענו כי אלו אינם סותרים את חוק החוזים ואת סעיף 12 שבו, אינם מהווים התנאה על חובת תום הלב שהיא התנאה אסורה; וכי תנאים אלו למעשה מהווים תניית ויתור על עילות תביעה. הנתבעים הדפו את טענת "השבלונה" או ה"תוספת הטכנית", שכן פרשנות שכזו לתנאי המסגרת מרוקנת מתוכן את אותם התנאים ומקשה על חיי מסחר תקינים.
38. לשיטת הנתבעים, לאורך כל המו"מ חייבו תנאי המסגרת את שני הצדדים והצדדים התנהלו על פיהם. כך, הצדדים ידעו על תנאי המסגרת, לא שינו אותם לאורך כל המו"מ, תנאי המסגרת שירתו את שני הצדדים וכי שני הצדדים ידעו שיש לתנאי המסגרת משמעות. הנתבעים הדפו את טענת התובעים כי תנאי המסגרת חלו על הצדדים בתחילת המו"מ ואולם עם התקדמותו – כבר לא היה לתנאי המסגרת משמעות. לשיטת הנתבעים מדובר בגרסה מתפתחת שלא בא זכרה בחוק או בפסיקה ומכל מקום מוכיחה היא כי הצדדים אכן ידעו על תנאי המסגרת וזאת לא כל שכן כאשר התובעים יוצגו על ידי עו"ד מגיורא אשר היה מודע למשמעותם של תנאי המסגרת ולעובדה שהם מחייבים את הצדדים, ואף נהג לכלול "שבלונה" שכזו גם בהסכמיו ולהסתמך עליה בהליכים משפטיים.
39. הנתבעים הדפו את טענת התובעים לפיה יש צורך בקיבול תנאי המסגרת באופן פוזיטיבי על מנת שיחולו על הצדדים, לשיטת הנתבעים אין צורך בקיבול של תנאי המסגרת ודי שצד למשא ומתן גילה לצד השני את האופן בו הוא מתכוון לנהל את המו"מ. עוד הוסיפו הנתבעים כי משהתובעים קיבלו את טיוטת ההסכם, ערכו בו שינויים ולא ערכו שינויים בתנאי המסגרת אזי למעשה נעשה קיבול של תנאי המסגרת. לעניין הכרת בתי המשפט בדרך הצורנית בה בקשו הצדדים לעצב את ההסכם, ובכלל זה חתימה על נוסח סופי ומחייב בלבד וניהול משא ומתן מקביל, ראו הפניות הנתבעים לאסמכתאות בסעיפים 17-18 לסיכומיהם.
טענות הנתבעים בשאלת תום הלב בפרישת הנתבעים מהמשא ומתן
40. הנתבעים טענו כי משההסכם לא נחתם – הרי שכל הטיוטות אשר הוחלפו בין הצדדים – דינן כטיוטות בלבד אשר אינן עולות לכדי הסכם מחייב. לא זו אף זו, הנתבעים טענו כי גם אם נתעלם מההקדמה לטיוטת ההסכם, הרי שהמו"מ בין הצדדים לא עלה לכדי הסכם מחייב, וזאת בהינתן כי עד למשלוח הטיוטה האחרונה- עדיין היו פערים במו"מ בין הצדדים והצדדים היו חלוקים על פרטים מהותיים ובכלל זאת בנוגע לדרך חלוקת התשלום לרמ"י.
41. הנתבעים הוסיפו כי התנהגות התובעים לא נבעה כלל מהסתמכות אלא מלקיחת סיכון, ודווקא התנהלותם של התובעים היא זו אשר יצרה אובדן אמון והובילה את המו"מ לקיצו, שעה שאלו חזרו פעם אחר פעם מסיכומים שכבר סוכמו בין הצדדים, איימו על הנתבעים כי "יפוצצו" את המו"מ ועוד. הנתבעים טענו כי התובעים ידעו כי עדוי אינו מוסמך לקבל בעצמו את ההחלטות והתנאים לגבי עסקת המכירה, וכל סיכום בין עדוי לתובעים נדרש לאישור נוסף של הנתבעים עצמם.
42. לעניין ההסכם לגופו, טענו הנתבעים כי לא ניתן היה לחתום על טיוטת ההסכם אף בגרסתה ה"סופית". לשיטת הנתבעים מעולם לא גובשה טיוטה סופית ושני הצדדים לא רואה בטיוטת ההסכם כנוסח סופי מחייב. לעניין זה הוסיפו הנתבעים כי התובעים ידעו לאורך כל הדרך כי הגורם שמקבל את ההחלטות הסופיות בנוגע להסכם הוא לא עוד דביר ואפילו לא עדוי, אלא הנתבעים בלבד. בעניין זה הדפו הנתבעים אף את טענת התובעים כי עדוי או עו"ד דביר היה ברי הסמכה לקבל החלטות מהותיות בעניין וטענו כי בהליך הוכח שהסמכות לקבל החלטה סופית הייתה בידי הנתבעים.
43. הנתבעים הוסיפו כי טיוטת ההסכם לא אושרה על ידי התובעים בעצמם, ושיחה טלפונית לשם תיקון הטיוטה לא התקיימה אף היא. הנתבעים טענו כי התובעים עצמם הודיעו, לאחר משלוח הטיוטה האחרונה, ש"העסקה תקועה" (נספח 17 לתצהיר בני שיחה מיום 9.3.21) ולמעשה לתובעים לא הייתה דרך לממן את העסקה אלא לאחר קבלת האישור מרמ"י וקבלת התחשיב המדויק. לעניין זה הפנו הנתבעים אף למסמך "הערכת נכס לבטוחה בנקאית" אשר הוגש על ידי התובעים (מוצג נ' 3) וטענו כי באותו המסמך נכתב בעמ' 5 כדלקמן: "נמסר כי מתגבשת עסקה לרכישת הנכס תמורת 16,950,000 ₪, עדיין אין טיוטת הסכם".
44. הנתבעים טענו כי טיוטת ההסכם האחרונה אשר הוחלפה בין הצדדים הייתה חסרת פרטים רבים ואינה יכולה להיות נוסח סופי מחייב, לא כל שכן כאשר התובעים בעצמם הודו במסגרת תשובתם לבית המשפט (ראו תגובתם שהוגשה לתיק ביום 30.11.21); כי הטיוטה אשר טענו כי היא "סופית" כללה תיקונים רבים ואף סעיפים שונים בהם הערות אשר סתרו זו את זו. לשיטת הנתבעים, מחקירת הצדדים התברר כי טיוטת ההסכם אף נגדה את ההסכמות בפועל אליהם הגיעו הצדדים ועל כן ברי כי אותה הטיוטה כלל לא הייתה סופית.
45. הנתבעים הוסיפו וטענו כי מטענות התובעים בחקירותיהם ומטיוטת ההסכם עלה כי תנאי התשלום לא סוכמו בין הצדדים לאורך כל הדרך, וכך גם לא עניין חלוקת הקנס לרמ"י בין הצדדים. הנתבעים הפנו לסעיפים 8.8 ו-8.9 לטיוטה האחרונה; טענו כי סעיפים אלו יכולים לדור בכפיפה אחת והפנו לסתירות שבין עדי התביעה בעניין זה. עוד טענו הנתבעים כי היו נושאים נוספים שדרשו ליבון, וביניהם סוגיית התביעה כנגד המנהל וסוגיית התשלום שיופקד בנאמנות.
46. לשיטתם של הנתבעים, פרישתם מהמו"מ כלל לא הייתה בשל קיומו של מו"מ מקביל. לטענתם, הוכח כי במועד סיום המו"מ הם החליטו לסגת מהעסקה בשל רצונם לבנות בעצמם במקרקעין במהירות. לתמיכה בטענתם זו הפנו הנתבעים הם לנספח 18 לתצהיר עדוי ממנו עולה כי ביום 12.4.21 נשלח לנתבעים מייל ממשרד האדריכלים אליו צורף בין היתר סט אדריכלות; גרמושקה מאושרת; הגשת הג"א. כן נשלחה לנתבעים רשימת יועצים עדכנית, והכל במטרה : "...שנוכל לעלות על הקרקע בהקדם האפשרי, כל יום חשוב", ראו בעניינים אלו עמ' 202, 210, 213-218 לתצהיר עדוי. הנתבעים אף הפנו לתמליל השיחה הטלפונית שנערכה בין התובע לבין עדוי בסמוך לאחר משלוח הודעת הביטול, בה עדוי מסר לתובע כי הנתבעים החליטו לא למכור את המגרש אלא לבנות עליו באופן עצמאי. לעניין זה הבהירו הנתבעים והדגישו כי בהינתן התעקשותו של המנהל על גובה הקנסות, הרי שנאלצו הם להיערך בצורה בהולה על מנת לבנות על הקרקע וזאת בכדי שלא יושתו עליהם קנסות כבדים. עוד הדגישו הנתבעים כי במועד הפרישה העמיק חוסר האמון בתובע, בין היתר לנוכח משיכת הזמן; אי סגירת נושא הקנס; דרישה להציג תרשומות ותיעודי שיחה בנוגע לעניין זה - ראו נספח 8 לתצהיר עדוי נומרטור 125 ונספח 10 לתצהירו – בעמ' 143-146.
47. הנתבעים הדפו את טענת התובעים לפיה ניהלו מו"מ מקביל עם צד ג'. לשיטת הנתבעים, מתכתובת עו"ד דביר לעו"ד מרגולין (נספח 5 לתצהיר דביר, מיום 23.2.21) עולה כי נאמר במפורש שאין במסמכים אשר צורפו כדי להוות מו"מ והמייל הועבר אך ורק לשם ביצוע "בדיקה ראשונית". הנתבעים הוסיפו לעניין זה כי בטיוטת ההסכם שנשלחה נדרשה תמורה בסכום הגבוה מהסכום בו נמכר הנכס בסופו של דבר, מכאן שהתשלום, שהוא מרכיב יסודי במשא ובמתן, לא היה סופי באותו מועד. עוד הם הוסיפו כי טיוטה מעודכנת לזו אשר צורפה למכתב מיום 23.2.21 נשלחה רק ביום 25.5.21 (נספח 38 לתצהיר התובע), כלומר חודש לאחר שהופסק המו"מ עם התובעים ולאחר שהנתבעים החלו לקדם בעצמם בניה במקרקעין.
48. הנתבעים טענו כי הוכח כי במקרים שבהם כן התקיים מו"מ מקביל, הודיעו על כך הנתבעים במפורש, זאת משעדוי הודיע מפורשות לתובע כי הוא מנהל משא ומתן מקביל עם אחרים והתובע אישר לו זאת בשיחה הטלפונית ביניהם (סעיף 36 לתצהיר עדוי, נספח 15 לתצהיר עדוי). הנתבעים הדגישו כי לאורך כל הדרך, ואף בסיכומיהם, התעלמו התובעים מראיה מרכזית זו, המלמדת על הלך הרוח של התובע עצמו – קרי, כל צד חופשי לפרוש מהמו"מ בכל שלב, אין כל פסול בניהול משא ומתן מקביל והדבר לא יהווה עילה לתביעה על ידי מי מהצדדים.
49. הנתבעים הוסיפו בסיכומיהם כי התובעים לא היו אמורים להסתמך ולא הסתמכו בפועל על המו"מ וכי כל מעשיהם נבעו מסיכון עסקי שאנשי עסקים לוקחים כדרך שגרה. לשיטת הנתבעים, מתנאי המסגרת שנקבעו, מהתנהלות הנתבעים במהלך המו"מ – אשר במסגרתה הובהר לצדדים כי רק הסכם כתוב יחייב את הצדדים; משהמשא והמתן לא התנהל עם בעלי המקרקעין ומשלא הוסדרה דיה סוגיית תשלום הקנס למנהל ואישור הזכויות; משלתובעים כלל לא היה את מלוא המימון הבנקאי עבור הקרקע בהעדר הסכם חכירה ואף מהתנהלות התובעים לאחר הפסק המו"מ – אשר לא פעלו מיד עם הפסקתו לצורך מניעת מכירת המקרקעין – הרי שלא נוצרו הנסיבות המאפשרות הסתמכות על המו"מ.
50. לעניין פיצויי ההסתמכות וההוצאות שהוצאו כביכול על ידי התובעים טענו הנתבעים כי הוכח שהכספים שלכאורה שולמו ליועצים ולגורמים אחרים הוצאו עוד בטרם החל המו"מ, לצורך בדיקות היתכנות פנימיות ואין כל קשר בין הוצאות אלו למשא ומתן שהתנהל מאוחר יותר. בנוסף ולחלופין נטען כי סכום ההוצאות הנטען לא הוכח כדבעי. בנוגע לדרישה לתשלום פיצויי קיום טענו הנתבעים כי התובעים אינם זכאים לפיצויי הקיום, וזאת בשעה שהוכח כי המו"מ היה רחוק מלהסתיים; הפרישה נעשתה בתום לב ובהתאם לנאי המסגרת ואין מדובר באחד מהמקרים החריגים שהוכרו בפסיקה כמזכים בפיצויי קיום, ראו האסמכתאות שפורטו בסעיף 111 לסיכומי הנתבעים.
51. מטעמים אלו ביקשו הנתבעים כי בית המשפט ידחה את התביעה אגב השתת הוצאות הולמות. בעניין זה הפנו הנתבעים שוב לתנאי המסגרת השומטים את הבסיס לתביעה זו; הפנו לפרוטוקול קדם המשפט הראשון שהתקיים ולהצהרות ב"כ התובעים שניתנו שם, שנסתרו במהלך הליך ההוכחות (כך לשיטת הנתבעים); כן הזכירו את הבקשה אשר עסקה ב"הסכם הסופי" אשר הוגש במסגרת התביעה. הנתבעים שבו על הטענה כי המסמך שצורף לכתב התביעה הוצג באופן חמור ומטעה העולה כדי זיוף, אגב מחיקה מאוחרת של "עקוב אחר שינויים", ראו בעניין זה החלטת בית המשפט המחוזי בירושלים מיום 16.12.21, בטרם הועבר הדיון לטיפולי.
דיון והכרעה
52. כפי שציינתי בסעיף 22 לעיל, עוד בטרם סקירת טענות הצדדים, שתי סוגיות מרכזיות דורשות דיון והכרעה – הראשונה הינה שאלת משמעות תנאי המסגרת הכלולים בטיוטות ההסכמים כולן, ושאלת פרישת הנתבעים מהמשא ומתן – האם זו נעשתה בהתאם לתנאי המסגרת; האם נעשתה בתום לב?. ככל שאקבע כי תנאי המסגרת שומטים את הבסיס לתביעה, מתייתר למעשה הצורך בהמשך הדיון. ככל שאקבע אחרת, תבחן השאלה השנייה. אם מסקנתי תהא שהפרישה מהמו"מ לא הייתה אפשרית באותו מועד ונעשתה בחוסר תום לב – יהיה מקום לדון בשאלת הפיצוי הראוי והנכון בנסיבות העניין – האם פיצויי קיום; האם פיצויי הסתמכות והאם שיעור הפיצוי הוכח כדבעי.
תנאי המסגרת – מעמדם; נפקותם והשלכתם על תביעה זו
(א) האם הצדדים רשאים להגדיר "תנאי מסגרת" כפי שנכללו בטיוטות?
53. על השאלה הראשונה יש להשיב בכן רבתי, ובתי המשפט אמר את דברו לא פעם בסוגיה זו. כזכור במקרה שלפנינו תנאי המסגרת קבעו בין היתר כדלקמן: "רק חוזה חתום של כל הצדדים יחייב. כל צד שומר לעצמו זכות לנהל מו"מ גם עם אחר/ים. מובהר בזאת למניעת כל ספק שלא תהיה למסמך זה כל נפקות משפטית, ושלא ייכרת חוזה בין הנושאים והנותנים, כל עוד לא ייחתם על ידי שני הצדדים הנוסח הסופי והמוסכם, ורק חתימה על הנוסח הסופי והמוסכם, ולא שום מעשה או מחדל אחרים, תהווה ראיה לגמירות הדעת להתקשר בחוזה מחייב". דהיינו – (1) עד שלא נחתם הסכם מחייב, כל צד יכול לנהל מו"מ מקביל; (2) רק חתימת הצדדים (ובמקרה שלנו הנתבעים, כמוכרים) על נוסח סופי ומוסכם, מחייבת את הצדדים.
54. בכל הנוגע לדרישת החתימה, ראו ת.א (ת"א) 71853-05-19 עמית קליין נ' רובין גואטה (20.7.21, פורסם במאגרים [נבו]) (להן: "פס"ד קליין"), אליו הופנו הצדדים עוד בישיבת קדם המשפט הראשונה, בפסקה 37 שם: " סבורה אני כי במקרה הנדון יפים הדברים שנאמרו על ידי כב' השופט טובי בה"פ (ת"א) 22094-01-11 שבתאי סרור נ' רפאל מאירי (30.7.13) [פורסם במאגרים [נבו]], בפסקה 14 לפסק הדין : "אין חולק, בענייננו, כי טיוטת ההסכם לא נחתמה על ידי מי מהצדדים, הגם שנקבע מועד לחתימה עליה. מכאן, כך לכאורה, העדרה של החתימה מצביע על העדר גמירות דעת של הצדדים לראות בטיוטה הסופית חוזה מחייב. האם עלה בידי המבקשים להוכיח כי על אף העדרה של חתימה, גמרו הצדדים בדעתם לראות בטיוטה הסופית הסכם מחייב? דומה שלא עלתה בידם כזאת. וכל כך למה? שכן הטיוטה הסופית (כמו גם כל הטיוטות שקדמו לה) כוללת בכותרתה תנייה מפורשת וברורה לפיה בהעדר חתימה לא ישתכלל הסכם. וכך נכתב בכותרת הטיוטות: "אין ולא יהיה הסכם בין הצדדים והם לא יחשבו שנהגו בחוסר תום לב אם לא נחתם ההסכם על ידי שני הצדדים. טיוטת חוזה לצורכי משא ומתן בלבד ...". משהוסכם על הצדדים עלי כתב, "ברחל בתך הקטנה", כי בהעדר חת על החוזה לא ייכון הסכם מחייב בינותם, הפכו הם, הלכה למעשה, את החתימה מדרישה ראייתית גרידא לדרישה מהותית קונסטיטוטיבית, המהווה תנאי לעצם יצירת ההתחייבות. לגבי דידי, משגילו הצדדים דעתם כי כל עוד לא ייחתם החוזה על ידם לא ישוכלל קשר חוזי מחייב, הרי שכל עוד לא נחתם החוזה על ידי שני הצדדים לא ניתן לייחס להם גמירות דעת ליצור התקשרות מחייבת - זאת חרף הסכמתם בכל הפרטים הרלבנטיים הדרושים לשכלולו של חוזה מחייב".
55. ראו גם ת.א (ת"א) 3303-12-10 י.ד.מ.ש בע"מ נ' נסיקו חשמל ואלקטרוניקה בע"מ (30.6.16) [פורסם במאגרים [נבו]],(להלן: "פס"ד י.ד.מ.ש") בסעיף 64 לפסק הדין: "אחרון וחשוב מכולם: כשהצדדים הסכימו במפורש שההסכם לא יחייב אלא לאחר חתימתו עליו, או אף כאשר אחד מהצדדים ציין במפורש שההסכם לא יחייב אותו אלא לאחר חתימתו עליו, שהרי ההסכם דורש מפגש רצונות, ודי בכך שאחד הצדדים התנה את תוקפו של ההסכם בחתימתו עליו, והצד השני ידע על כך, על מנת שההסכם לא יחייב אותו. כך נכתב בפרידמן וכהן (עמ' 451): "מובן כי גם כאשר החוק אינו מחייב חתימה כתנאי למילוי דרישת הכתב, עשויים הצדדים עצמם לגמור בדעתם, כי רק חתימתם על גבי המסמך היא זו שתחייב אותם. הסכמה זו של הצדדים הופכת את החתימה למעין תנאי להתקשרות. אם המסמך אינו חתום, הצדדים לא גמרו בדעתם לכרות את החוזה שהמסמך משקף, והמסמך אינו מחייבם. במקרה כזה, העדר התוקף אינו נובע מהעדר הכתב (היינו, העדר חתימה על המסמך) אלא מהעדר הסכם או במלים אחרות מהעדרה של "גמירת דעת".
56. ראו גם ע"א 921/91 אזערי נ' עזבון רחל לווינברג (4.8.93, פורסם בנבו) שם נקבע כדלקמן: " אך אם גומרים הצדדים עצמם בדעתם כי רק חתימתם היא זו שתחייב אותם, פשיטא כי החתימה הופכת למעין תנאי מתלה להתקשרות, ובלעדיה לא נכרת ההסכם. העדר חתימתו של אחד הצדדים יש בה אז ללמד כי לא התקיים יסוד גמירות הדעת, וההסכם לא השתכלל (ראה ספרם של פרופ' ד' פרידמן ופרופ' נ' כהן, חוזים (חלק א, תשנ"א), בעמ' 451). ואכן קובע סעיף 19לנוסח ההסכם שבענייננו כי "כל עוד לא תמו כל הצדדים על הסכם זה לא תחייבנה הוראותיו והוא יכנס לתקפו אך ורק עם חתימת אחרון הצדדים לו". נוכח קביעה מפורשת זו אין מנוס מן המסקנה כי היה זה שלב הכרחי לשכלול החוזה".
57. בכל הנוגע למתן האפשרות לנהל מו"מ במקביל, אזי הפסיקה קבעה כי גם ללא הוראה מפורשת שכזו בהסכם, אין מניעה לנהל מו"מ במקביל ובלבד שהצד השני מיודע, ראו ת.א (חיפה) אוליאל נ' אדלר (9.12.13, פורסם במאגרים, [נבו], להלן פס"ד אוליאל), בפסקה 24 : " ניהול משא ומתן במקביל עם מציעים שונים אינו פסול לכשעצמו, שהרי כל מוכר נכס רשאי למקסם את הרווחים ולבחור בהצעה הטובה בעיניו. עם זאת, מוכר שעושה כן, צריך להעמיד את המציעים על כך שהוא מנהל משא ומתן מקביל או לכל הפחות כי הוא אינו מתחייב שלא לעשות כן (ראו ה"פ (מחוזי מר') 10105-08-09 רשת דובדבן – רשת מרגלית נ' קלמן [פורסם בנבו] (15/3/10))".
58. במקרה שלפנינו, תנאי המסגרת השפיעו מהותית וצורנית על המשא ומתן וגיבושו כדי הסכם מחייב כך קבעו הם, מראש, כי כל צד רשאי לנהל מו"מ במקביל; וקבעו הם כי גמירות דעת תבוא לידי ביטוי אך ורק בחתימה על הסכם סופי ומחייב. אין כל פסול בגיבוש תנאים שכאלו, ולהסכמות הצדדים יש לתת משקל רב, על מנת שלא להפוך הוראות אלו ל"אותיות מתות" בהסכם.
59. בנקודה זו ראוי להפנות דווקא לפס"ד עג'מי, עליו משליכים התובעים את יהבם (ואאבחן אותו בהמשך מהמקרה שלפנינו), המחזק לדידי את הצורך לתת תוקף לתנאי המסגרת ובאופן זה לתת ביטוי והכרה לרצון הצדדים. באותו מקרה היה מונח בפני בית המשפט מסמך ביניים, ונשאלה השאלה האם מדובר בהסכם מחייב או שמא מסמך ההווה חלק ממשא ומתן. וכך נאמר שם, בסעיף 26, על ידי כב' השופט גרוסקופף : "האמת צריכה להיאמר, ולו כהערת אזהרה לעתיד – המטוטלת שבין הקוטב הפורמאלי לבין הקוטב המהותי נעה בעניין זה בפסיקתנו בצורה מופרזת לכיוון הקוטב המהותי. יתכן מאד, כי בעתיד יהיה מקום לְמַתֵּן במידה משמעותית את תנודתה של המטוטלת, במיוחד בנוגע לעסקאות מקרקעין, ולקבוע כללים נוקשים יותר להכרה בתוקפו המחייב של מסמך ביניים. כך, הן על מנת לתת לצדדים למשא ומתן יתר וודאות ביחס לנקודת הזמן אשר בה נחצה רף ההתקשרות; הן על מנת לספק למתקשרים הגנה משפטית ראויה בפני בעיות העלולות להיווצר בעסקה כבדת משקל מבחינה כלכלית ומורכבת מבחינה משפטית".
60. השופטת ברק ארז התייחסה לדברים אלו בסעיף 2 לחוות דעתה: " אכן, צודק חברי כי יש מקום לזהירות ביחס להכרה בהסכמות לא-פורמאליות כחוזים מחייבים, כדי לתרום לוודאות המשפטית. אולם, כשלעצמי, אינני סבורה שיש מקום לחידושי הלכה בתחום זה, אלא רק להחלה זהירה של העקרונות שגובשו בפסיקה ביחס לכך במהלך השנים. אני מודעת לחשש מפני "גלישה" לא מבוקרת אל מצב של חיוב חוזי, אף במצבים בהם הצדדים לא התכוונו להעניק תוקף מחייב להסכמות שאליהן הגיעו. לצד זאת, יש מקום לחשוש גם מפני התנערות של צדדים מתוחכמים מהסכמות ברורות, שלא זכו לעיגון פורמאלי מלא. ניתן להתרשם כי המקרה שבפנינו מהווה דוגמה טובה לחשש האחרון".
61. סבורה אני כאמור כי המקרה שלפנינו, בו נדונה עסקת מקרקעין מורכבת ויקרה (כ – 17 מיליון ₪), בה הצדדים קבעו את "כללי המשחק"; משקבעתי כי כללים אלו לגיטימיים ומקובלים; משמדובר בשני צדדים שהיו מיוצגים לאורך כל הדרך על ידי עורכי דין הבקיאים בתחום המקרקעין; על מנת לספק למתקשרים עצמם הגנה משפטית ראויה ולייצר וודאות ויציבות בשוק כולו, יש לתת תוקף מלא לתנאי המסגרת. משכך, קביעה כי המו"מ המקביל היווה הפרה או שנכרת הסכם גם ללא חתימת הצדדים, רק תעמיק את תנועת המטוטלת לכיוון הבלתי פורמאלי, המוביל לחוסר יציבות.
(ב) האם במסגרת "תנאי מסגרת" ניתן לוותר על זכות תביעה מכוח סעיף 12 לחוק החוזים ?
62. מעבר לדרישת החתימה המפורשת ולאפשרות לנהל מו"מ במקביל, כללו תנאי המסגרת גם הוראה כדלקמן: "הצדדים מוותרים בזאת על כל תביעה לפי סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג -1973". בעניין זה טענו התובעים כי הוראת סעיף 12 הינה קוגנטית ואין מקום להכיר בהוראה שכזן, האמנם? התייחסות לסוגיה זו נכללה בת.א (ת"א) 13533-04-14 Dragon Ventures Mentures Management Inc נ' קיימא אגריטק בע"מ (21.5.19, פורסם במאגרים [נבו]) : " האם עקרון חופש החוזים איפשר לצדדים להתנות על החובה הקבועה בסעיף 12 לחוק החוזים לנהוג בתום לב במשא ומתן? הגם שמקובל לחשוב כי הוראות סעיף 12 לחוק החוזים הן הוראות קוגנטיות , הרי שעיון בפסיקה, ובספרות המשפטית מגלה כי חובת תום הלב אינה קוגנטית בשלמותה; אמנם עיקרה בתחום הקוגנטי שאין להתנות עליו, ואולם בשוליה יש חלקים דיספוזיטיביים שצדדים לחוזה יכולים להתנות עליהם בדרך של קביעת הוראות מיוחדות להם לשלב המשא ומתן. כך לשיטת פרופ' שלו, החיוב לפעול "בדרך מקובלת" מאפשר לצדדים לקבוע הסדרים מיוחדים למשא ומתן ביניהם וחלק זה בסעיף המייחס ל"בדרך המקובלת, הוא החלק הדיספוזיטיבי של סעיף 12 לחוק החוזים: "נחיתותה של ״הדרך המקובלת״ באה לידי ביטוי גם בחופש ההתנאה עליה. מעקרון חופש החוזים משתמעת תקפות התנאה כזו, מפורשת או מוסקת: צד למשא ומתן הנוהג בתום לב, אך על־פי הדרך ״המוסכמת״ (לא ״המקובלת״) שבינו ובין בעל דברו, לא ייחשב כמפר את דרישת החוק. לעומת זאת מהווה דרישת תום הלב דרישה שאין להתפשר עמה. פירושה כדרישה דיספוזיטיבית, יעשה פלסתר את כוונת המחוקק ומטרת הוראות החוק הנוקטות במונח תום לב. בפנינו, אם כן, הוראת חוק אחת, המשלבת בתוכה יסוד קוגנטי ויסוד דיספוזיטיבי. הדרך המקובלת ניתנת להתנאה, בעוד שיסוד תום הלב מצוי מחוץ לכוח ההתנאה של הצדדים." (גבריאלה שלו "סעיף 12 לחוק החוזים: תום לב במשא ומתן" משפטים ז 117, 122 (1976)). תמיכה לאמור בעניין סוגיית ההתנאה על חלקים בעניין עקרון תום הלב ראיתי גם להפנות לדברי פרופ' אהרן ברק (פרשנות חוזה, בעמ' 227-226; ראו גם אהרן ברק חוק השליחות 1055-1054 (1996) וכן לפסק הדין של הנשיא בדימ' מאיר שמגר בד"נ 22/82 בית יולס בע"מ נ' רביב משה ושות' בע"מ, פ"ד מג(1) 441, בעמ' 463 (1989), (שבו היה אמנם בדעת מיעוט, אך לא בהקשר זה): "מקובל עלי, כי התנאה גורפת על עצם החובה לנהוג בתום-לב תהא בטלה...כן מקובל עלי, כי בדרך כלל לא יינתן תוקף להתנאה על היבט קונקרטי של החובה לנהוג בתום-לב, קרי, התנאה לפיה התנהגות מסוימת, אשר עשויה להוות הפרה של החובה לנהוג בתום-לב, לא תהווה עילה לתביעה; אלא שאין אני סבור, כי זהו כלל מוחלט ובל יעבור. ייתכן מצב, שהתנאה על התנהגות מסוימת תהא תקפה, אף שאותה התנהגות, אילולא ההתנאה, הייתה נחשבת להפרה של חובת תום הלב. במלים אחרות, עקרון תום הלב הינו עיקרון קוגנטי בעיקרו. אך אין לשלול אפשרות, שתופעה או התנהגות פלונית לא תיראה בנסיבות נתונות, מתוך הסכמה, כחובה מבין חובות תום הלב, אלא תהיה כפופה להסכמת הצדדים".
63. וביישום למקרה שלפנינו – הצדדים לא ויתרו על חובת תום הלב, אלא הגדירו את ה"דרך המקובלת" בה יתנהגו, ובין היתר – ניהול משא ומתן מקביל. יפים לעניינו הדברים שנאמרו על ידי המחברים דניאל פרידמן ונילי כהן בספרם "חוזים" (כרך א' מהדורה שניה, 2018, עמ' 653):
"מקובל לחשוב כי עקרון תום הלב הוא עקרון כופה שאינו ניתן להתנאה אולם אופיו הכופה של עקרון תום הלב הוא בעל משמעות מסויגת. אין הכוונה לכך כי מהצדדים נשללת לחלוטין החירות לעצב את שלב המשא ומתן. בעניין זה נותר להם חופש לא מבוטל. הם עשויים לצמצם את חירותם בתחום זה או להגבירה, הם רשאים לסטות מהדרך המקובלת ולבור לעצמם את הדרך המקובלת עליהם. הצדדים יכולים להסכים מראש על חירות פרישה עד לרגע חתימתו של החוזה, על ניהול משא ומתן עם אחרים, על כך שאין הם חייבים לכרות חוזה, על כך שלא יסכימו לשום תחליף לדרישת כתב או לדרישת חתימה. הסכמים אלה תקפים הם, והם שוללים טענה מהצד הנפגע כי הצד השני נהג בחוסר תום לב או שלא בדרך המקובלת. הם חושפים לפני הצדדים המעורבים במשא ומתן את דרך ניהולו של המשא ומתן, והם שוללים מהצד הנפגע טענת הסתמכות על הדרך המקובלת כפי שהיא מעוצבת על ידי עקרון תום הלב, שהייתה יכולה לעמוד לו אלמלא ההסכם."
(ג) האם יש ממש בטענות התובעים באשר לצורך בקיבול תנאי המסגרת?
64. גם בשאלה שבכותרת אין לי אלא להפנות לספר חוזים הנזכר לעיל, בעמ' 653-654:
"הסכמתם של הצדדים לעניין דרך ניהולו של המשא ומתן יכולה להיות מגובשת בהסכם שמסדיר את המשא ומתן, אך אין צורך בהסכם מיוחד לעניין זה. די בכך שצד אחד מגלה לצד השני במועד נאות את טקטיקות המשא ומתן המקובלות עליו. פירוט זה שקול לגילוי של עובדות מהותיות הנוגעות לא לנשוא החוזה אלא למהלכו של המשא ומתן. המשך המשא ומתן בתנאים אלה, מצביע על כך שהצד נטל על עצמו את הסיכון שבניהולו של משא ומתן בנסיבות אלה."
65. די בעיון בטיוטות ההסכמים אשר הוחלפו על ידי הצדדים כדי לקבוע שלמצער, היה קיבול בהתנהגות לתנאים אלו, מעצם העובדה כי לא נמחקו, לא התבקשו הערות, לא התבקשו תיקונים לגביהם. הדברים מתחדדים מאחר והצדדים העירו הערות על גבי ההסכמים, אך לא הובעה הסתייגות כלשהי מצידו של עו"ד מגיורא או מצידו של התובע לתנאי המסגרת. עו"ד מגיורא נחקר בסוגיה זו, אישר כי ראה את התנאים כבר בטיוטה הראשונה (עמ' 30 שו' 5) אך לא מצא מקום להעיר דבר: "לא תיקנו, אני לא נוהג גם ... אחרים לתקן תבניות" (עמ' 31 שו' 15), ובהמשך : " אני אומר לך בפעם החמישית, אני לא מעיר בעסקאות מקרקעין לעורכי הדין של המוכרים על סוגי הטמפלט שלהם, לא מעיר להם" (עמ' 35 שו' 8-9). התובע עצמו הודה שמדובר בכותרת "שכיחה" (עמ' 90 שו' 6); כי לא ביקש מעורכי דינו שיתנו לו הסבר לגבי משמעות התנאים (עמ' 90 שו' 13), הגם שטען כי אותם תנאים סתרו הסכמות קודמות עם עדוי: " לכן כשהגיעה ההודעה, ההודעה הזאת על גבי ההסכם, על גבי הטיוטה הראשונה, מבחינתי זה היה משהו טכני, שיוצא באופן רגיל בלי בכלל שעורך דין לוחץ על המדפסת שלו, שהוא כותב זה, זה, זה, יש לו אוטומטית הודעה למעלה, ואני לא ייחסתי את החשיבות, אני ידעתי שאני מנהל משא ומתן עם בני ... והוא כל הזמן אומר לי אלי, אני מנהל משא ומתן אך ורק איתך..." (עמ' 91 שו' 1-3). אם אכן סוכם על בלעדיות במשא ומתן עוד לפני משלוח הטיוטה הראשונה, הכיצד לא באה דרישה לתקן את אותם תנאי המסגרת?
66. כן הודה עו"ד מגיורא במהלך חקירתו כי מדובר בהוראות שנהוג לכלול בהסכמי מכר (חקירתו בעמ' 32 שו' 1-3); כי הוא עצמו כולל הוראות שכאלו " נו, זה בדיוק מה שאמרתי עכשיו, גם שאני מייצג מוכרים אני מכניס הוראות כאלה", עמ' 33 שו' 22; ויתרה מזו, הסתבר כי עו"ד מגיורא הסתמך על תנאי מסגרת שכאלו במסגרת הליך אחר, כשאר אלו שירתו את הצד אותו הוא ייצג, ראו ה"פ (ת"א) 1679/09 נורית דיין נ' שלומית לוסטיג (27.4.10, פורסם במאגרים [נבו]). באותו מקרה כלל עו"ד מגיורא, אשר ייצג בעסקת המכר את המוכרת/הנתבעת, הוראה כדלקמן: "טיוטה לצורכי מו"מ בלבד. את המוכרת יחייב חוזה חתום בלבד". אמנם עו"ד מגיורא לא ייצג את המוכרת בהליך (וראו הסבריו בעמ' 34 שו' 10-15), אולם דומה כי לא הסתייג מהשימוש שנעשה באותו תנאי, לגביו קבע בית המשפט : "... בעניינו לא התקיים במשיבה יסוד גמירות דעת...ואין לחרוג מהתפיסה הבסיסית לפיה בית המשפט אינו כורת לצדדים חוזה שהם עצמם לא כרתו". מסקנתי מהמקובץ שתנאי המסגרת היו ידועים לתובע ובא כוחו; הם בחרו שלא להגיב עליהם ואף ראו בהם כתנאים מקובלים ונהוגים בתחום, ולא היה כל צורך בקיבול מפורש לתנאי מסגרת אלו.