תא (י-ם) 5734-11-21 עומר ביטאר נ' האני דויק

פסק דין

1. עסקינן בתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין ולחיוב הנתבע בתשלום דמי איזון לתובע בסך 170,000 ₪.
טענות הצדדים
2. התובע טען שהוא והנתבע הם בני דודים אשר רכשו במשותף ביום 31.7.1996 מקרקעין הידועים כגוש 30607 חלקה 123 בבית חנינה בירושלים. הצדדים בנו במקרקעין בניין מגורים וחילקו בניהם את החזקה בדירות. התובע טען כי במועדים הרלוונטיים הוא התגורר בחו"ל, ומי שטיפל בענייניו בארץ היה אביו. הוא סמך על הנתבע, נוכח הקרבה המשפחתית בין הצדדים, שיעשה שימוש הוגן במקרקעין.
3. התובע טען כי התגלה לו שהנתבע נטל לעצמו ועושה שימוש בשטחים נרחבים במקרקעין ביחס לאלה שהוקצו לתובע. כך נטען כי השטח שבחזקת הנתבע בבניין, בחניות ובחצרות גדול יותר. התובע טען כי כעת הוא גר עם משפחתו במקרקעין והשימושים הנרחבים שעושה הנתבע במקרקעין גורמים לו ולמשפחתו למטרד ופוגעים בפרטיותם.
4. התובע עתר לכך שבית המשפט יורה על פירוק השיתוף במקרקעין, בהתאם לחלוקה המוצעת בחוות השמאי מטעמו – מוחמד קימרי, תוך חיוב הנתבע בתשלום דמי איזון.
5. הנתבע טען כי יש להורות על סילוק התביעה על הסף מאחר שהיא הוגשה בחוסר תום לב ותוך שימוש לרעה בהליכי משפט. עוד נטען כי התביעה התיישנה ולחלופין הוגשה בשיהוי ניכר. התובע מנוע מלהגיש את התביעה דנן נוכח הסכם חלוקת המקרקעין עליו חתמו הצדדים ביום 22.11.1998, הסכם שהסדיר בין היתר גם את השימוש בשטחים המשותפים. הנתבע טען, כי בהתאם לסעיף 9 להסכם החלוקה, התחייבו הצדדים להעביר כל סכסוך בנוגע להסכם להידון בפני בורר, אלא אם הדבר בלתי אפשרי, אז יכריע בית המשפט במחלוקות. נוכח האמור טען הנתבע שיש להורות על עיכוב הליכים לפי סעיף 5 לחוק הבוררות התשכ"ח - 1968.
6. הנתבע טען כי לפי ההסכם חילקו הצדדים את המקרקעין והתחייבו שהחלוקה עליה הסכימו היא סופית ובלתי חוזרת. החלוקה לה עותר התובע במסגרת התביעה חותרת תחת הסכמות הצדדים על פי הסכם החלוקה, ועל כן דינה להידחות. ממילא אין הגיון בחלוקה המבוקשת המקצה לתובע 67 מ"ר יותר מאשר לנתבע, בנוסף לתשלום דמי איזון מופרכים.
חוות דעת המומחים
7. התובע כאמור צירף לתביעתו חוות דעת של השמאי מוחמד קימרי.
8. המומחה קימרי ערך ביקור במקרקעין ביום 23.12.2020 והעריך כי שווי מ"ר בנוי עומד על 10,000 ₪ ושווי כלל הזכויות עומד על 7,800,000 ₪. המומחה קימרי קבע כי שווי זכויות התובע במקרקעין, בדירות ובחצרות שבחזקתו, עומד על 3,730,000 ₪, בעוד שווי זכויותיו של הנתבע בשטחים שבחזקתו עומד על 4,070,000 ₪. לפיכך קבע המומחה שההפרש בין שווי הזכויות עומד על 340,000 ₪, והתובע זכאי למחצית הסכום - 170,000 ש"ח כתשלום דמי איזון. המומחה קימרי הבהיר כי גובה תשלומי האיזון נקבע לאחר שיוך היחידות והחצרות בהתאם לדרישת התובע.
9. המומחה צירף לחוות דעתו מפה מצבית טופוגרפית בה הוא מסמן בצבע ירוק את היחידות ואת שטח חצר 2 שהוקצו לתובע במקרקעין, ובאדום את היחידות ואת שטח חצר 1 שהוקצו לנתבע. באותה מפה סומן בצבע כחול השטחים המשותפים שבשימוש שני הצדדים. התובע עתר כאמור, להורות על חלוקה בהתאם למפה האמורה תוך חיוב בתשלום דמי איזון.
10. הנתבע צירף לראיותיו חוות דעת של השמאי ערפאת קיואן.
11. השמאי קיואן קבע כי שווי השוק של כלל יחידות הדיור שבבניין עומד על 7,888,836 ₪, כאשר שווי זכויות הנתבע עומד על 3,933,884 ₪ ושווי זכויות התובע עומד על 3,954,952 ₪. ההפרש בין שווי הזכויות עומד על 21,000 ₪ לטובת התובע, והנתבע זכאי לקבל מחצית מהסכום האמור כתשלום איזון. המומחה הוסיף כי חלוקת החצרות בהתאם לחוות דעת שמאי התובע, מנוגדת לדין, אינה ישימה ופוגעת בזכויות הקנייניות של הנתבע, משום שהיא משאירה את הנתבע ללא אפשרות חניה בחלקה.
12. נוכח הפערים בין חוות דעת הצדדים מיניתי את שמאי מוחמד אבו ריא כמומחה מטעמי.
13. שמאי בית המשפט קבע כי ערך מ"ר בנוי עומד על 11,000 ₪. המומחה העריך את שווי הזכויות בהתאם להסכם החלוקה בין הצדדים וקבע כי שווי חלקו של התובע עומד על סך של 3,527,370 ₪ ושווי זכויות הנתבע עומד על 3,664,540 ₪. נוכח האמור, ההפרש בין הערכים עומד על 137,170 ₪ והתובע זכאי למחצית הסכום- 68,585 ₪ כדמי איזון.
14. המומחה ביצע חישוב נוסף הכולל את שווי היחידות והחצרות יחדיו, על פי הצעת חלוקה מטעמו, וקבע כי שווי זכויות היחידות של התובע כולל חצר ב' עומד על 3,857,370 ₪ ושווי זכויות הנתבע ביחידות כולל חצר א' עומד על 3,950,540 ₪. ההפרש בין הערכים עומד על 93,170 ₪ ובהתאם התובע זכאי למחצית הסכום כתשלום איזון, קרי- 46,585 ₪. עוד קבע המומחה כי החובה להסדיר את הצמדות חצר א' ואת חצר ד '- שלא תוצמד ליחידה ספציפית, הוא על הנתבע. עם זאת נקבע כי עלות ההסדרה בסך של 50,000 ₪ חלה על שני הצדדים באופן שווה ותקוזז מדמי האיזון.
ראיות הצדדים
15. מטעם התובע הוגש תצהיר עדות ראשית חתום על ידו.
16. התובע צרף חוות דעת גרפולוגית בהתייחס לחתימה על הסכם החלוקה לגביו טען הנתבע בהגנתו. הנתבע התנגד להגשת חוות הדעת האמורה. בהחלטתי מיום 27.06.23 התרתי את הגשת חוות הדעת אך הבהרתי כי אין בכך להתיר הרחבת חזית בהתייחס לטענת זיוף שלא עלתה בכתבי הטענות, ולא במסגרת כתב תשובה, וכי שימוש בחוות הדעת יתאפשר אך בנוגע להכחשה הגורפת של ההסכם.
17. מטעם הנתבע הוגש תצהיר עדות ראשית חתום על ידו.
18. בהעדר בקשה של מי מהצדדים לא זומנו המומחים לעדות.
19. ביום 12.01.25 נשמעו חקירות נגדיות וסיכומים בעל פה.
דיון והכרעה
20. דין התביעה להתקבל בחלקה – יש מקום לחייב את הנתבע בתשלום דמי איזון אך יש לדחות את התביעה לחלוקת החצרות.
21. כבר יובהר - הצדדים אינם חלוקים לגבי הרכישה המשותפת של המקרקעין וחלוקת הדירות בבית בהסכמה לשימוש ייחודי. המחלוקת בניהם הינה בנוגע לחלוקת שטחי החצרות בבית המשותף – האם יש להותירם כרכוש משותף, בין היתר, על פי הסכם החלוקה הנטען על ידי הנתבע, או שיש לפרק את השיתוף בהם ולקבוע חלוקת שימוש.
22. בהתאם להלכה לחוות דעת מומחה בית המשפט משקל עדיף וזאת בהינתן שמדובר במומחה אובייקטיבי (ר' ע"א 61/84 יוסף ביאזי נ' אברהם לוי מב(1) 446; ע"א (מחוזי נצרת) 272/09 הכשרת הישוב חברה לביטוח בע"מ נ' ח'טיב סמיר (28.06.2011)). הכלל הוא גם כי בית המשפט יאמץ את ממצאיו של מומחה מטעמו אלא אם כן קיימת סיבה בולטת שלא לעשות כן (ר' ע"א 558/96 חברת שיכון עובדים בע"מ נ' רוזנטל פ''ד נב(4) 563; ע"א 2099/08 עיריית אשקלון נ' תשלו"ז השקעות והחזקות בע"מ (28.10.10), ת"א (מחוזי חיפה) 426/02 לקרץ בע"מ נ' דקל הכרמל מהנדסים יועצים בע"מ (14.2.06); ת"א (מחוזי חיפה) 1586/00 דפנה לנגפורד נ' א.ג. תום בע"מ (12.12.05)).
23. הצדדים לא ביקשו לזמן את מומחה בית המשפט, לא שלחו שאלות הבהרה ועל כן אין לי אלא לקבל את חוות דעתו המקצועית.
24. התובע מבקש בסיכומיו לאמץ את חוות דעת השמאי בסעיף 16, אשר כוללת הצעת חלוקה של החצרות שנערכה ע"י השמאי. הנתבע מבקש לאמץ את סעיף 15 לחוות הדעת – תחשיב בהתאם להסכם החלוקה הנטען על ידי הנתבע, במסגרתו נותרו כלל החצרות כרכוש משותף.
25. המחלוקת, אם כן, הינה האם יש מקום להורות על חלוקת שטחי החצרות בבית או לקבוע חלוקת שימוש. לאור מסכת הראיות והדין התשובה לשאלה זו בשלילה.
26. ראשית, במאזן ההסתברויות יש לקבוע כי הוכח קיומו של הסכם החלוקה, נספח 4 לתצהיר הנתבע, וזאת לאור מכלול ראיות אשר תומכות במסקנה עובדתית זו. הסכם זה, המחייב את הצדדים, קובע כי החצרות משותפים.
27. כך, הוכח כי החלוקה על פי ההסכם הינה החלוקה הנוהגת בבית במשך שנים רבות, מאז הבניה. מדובר גם בחלוקת הדירות לשימוש ייחודי אך גם בכך שהחצרות היו ועודם רכוש משותף.
28. חלוקה זו היתה קיימת בעת שאביו של התובע טיפל עבורו בנכסים עד לפטירתו בשנת 2002; חלוקה זו היתה קיימת גם בעת שהתובע ביקר מעת לעת בבית בזמן עבודתו בחו"ל מאז תחילת הבניה; חלוקה זו היתה קיימת גם כאשר משפחתו של התובע חזרה להתגורר בבית בשנת 2004; חלוקה זו היתה קיימת גם כאשר התובע חזר להתגורר בבית בשנים 2010-2011; חלוקה זו גם קיימת ועל פיה נוהגים הצדדים כיום;
29. התובע לא התנגד לחלוקה בפועל של הדירות על פי ההסכם, לא התנגד לבניה והסכים למצב הקיים בנכס בפועל במשך שנים. אין בהליך כל טענה או דרישה הנוגעת לחלוקת הדירות בבית, אשר תואמת את הוראות ההסכם, ומהווה, למעשה, הכרה בתוקפו.
30. ויודגש, התובע גם לא מציע כל מנגנון הסכמה אחר שהיה בין הצדדים, לרבות לא הסכם או נסיבות הסכמה. כל שנטען על ידו הוא בדבר הסכמה בעל פה, אך זאת ללא כל פירוט - מתי? איך? על ידי מי? בפרט כאשר לטענתו כלל לא היה בארץ במועדים הרלבנטיים (ר' סעיפים 4, 11 ו- 12 לתצהירו) – אין בעדות התובע גרסא עובדתית סדורה שניתן לאמץ בשאלה כיצד חולקו הדירות בדרך הנוהגת, דבר המחזק עוד את תוקף ההסכם.
31. כך, הוצג הסכם חלוקה חתום על ידי אביו של התובע מטעמו. אומנם, לתובע טענות בדבר אמיתות החתימה, אליהן נתייחס להלן. אולם, הוכח כי אביו של התובע היה מוסמך מטעמו בכל הקשור לנכס עד לפטירתו בשנת 2002 – התובע מעיד זאת בחקירתו הנגדית; התובע מאשר את חתימת אביו על הבקשה להיתר בניה; התובע מאשר את חתימת אביו על הסכם עם הקבלן לבניית השלד; לחוות דעת שרם מטעם התובע מצורפים שורה של מסמכים המלמדים על פעולה של אביו של התובע עבורו בנוגע למקרקעין; האמור ודאי אינו הולם טענה, היא היחידה שעלתה מטעם התובע לאור כתבי הטענות, המכחישה קיומו של הסכם או את חוקיותו.
32. התכחשות התובע למעשי אביו וחיוביו על פיהם הינה מאוחרת ולאור ההתנהלות המוכחת אין לקבלה – הוכח כי אביו של התובע היה מוסמך מטעמו לכל עניין מהותי הקשור בנכס, לרבות, הסכמה לחלוקת הדירות. כאמור לעיל, העדר גרסה עובדתית של התובע בנוגע לנסיבות הסכמה לחלוקת הדירות מחזקת גם היא את המסקנה האמורה.
33. כך, הוכחה מעורבות פעילה של התובע עצמו בכל הליכי הבניה – על פי עדותו הוא אישר לאביו את הבניה וההתקשרויות מטעמו, בפרט כאשר לשיטתו לא נתן בידי אביו יפוי כח אלא אישר את פעולותיו הקונקרטיות. הוא היה מעורב בפרטי בניה קונקרטיים. הוא ביקר בנכס לאורך השנים ובמהלך הבניה. למרות האמור, אין הוא מציע גרסה עובדתית אחרת כאמור כיצד בוצעה חלוקת הדירות.
34. כך, הוכח כי ההסכם גם תואם את המסמכים האחרים אשר נחתמו על אביו של התובע מטעמו, לרבות, הבקשה להיתר והסכם השלד (נספח 3 לתצהיר הנתבע).
35. כך, על אף ידיעה של התובע על חלוקה בפועל, לא הוגשה כל תביעה על ידו במשך קרוב ל- 20 שנה מאז פטירת האב. גם לא נשלחה על ידו כל דרישה. אין כל סבירות להתנהלות זו של התובע ככל שלא ידע על הסכם החלוקה או על הסכמה בדבר חלוקה בין הנתבע ואביו מטעמו. התובע לא נותן כל הסבר מדוע הסכים לקבל את חלוקת הדירות בפועל אם הדבר לא נעשה בהסכמתו.
36. כך, מעדות התובע עולה כי ישנם לפחות שני עדים אשר היה ביכולתו להעיד בהליך לתמיכה בגרסתו לפיה לא היתה הסכמה על חלוקה על פי ההסכם. הדברים נכונים בהתייחס לאימו של התובע, בפרט כאשר היא מתגוררת בבית לאורך השנים. וכך בנוגע למהנדס נזיר אנסארי שדבר מעורבותו כלל לא אוזכר בכתבי הטענות או בתצהיר התובע ועלה רק במסגרת חקירתו הנגדית.
37. בכל הנוגע למחלוקת שעלתה בין הצדדים בסיכומים בנוגע לשאלה על מי מהם היה להעיד את אימו של התובע, יש לקבל את עמדת הנתבע – ראשית, העדתה חשובה לא רק בנוגע להסכם אלא בנוגע לחלוקה וההסכמה בפועל, ובהקשר זה הנטל הוא על התובע להסביר את התנהלותו לאורך השנים. שנית, צודק הנתבע כי מדובר בעדות הנתונה לשליטתו של התובע ומצופה כי הוא היה זה אשר יעיד אותה ככל שלעדותה חשיבות כה משמעותית. שלישית, לאור עדותו של התובע כי אימו לא היתה מאשרת את החלוקה ברי כי החובה להעיד אותה היתה מוטלת עליו לשם תמיכה בגרסתו.
38. כך, יש לקבל את טענת הנתבע, כפי שהדבר כבר נקבע במפורש בהליך, כי טענת זיוף הינה בגדר הרחבת חזית. על אף הטענה בכתב ההגנה בדבר קיומו של הסכם התובע לא הגיש כתב תשובה, הנדרש לשם העלאת טענת זיוף להבדיל מהכחשה של עצם קיום ההסכם. גם לא התבקש תיקון כתב התביעה, לכל הפחות למען הזהירות, מרגע שהועלתה טענת קיומו של ההסכם. הדברים בפרט אמורים משעה שניתן לקבוע, לאור מכלול הראיות, כי התובע ידע על דבר קיומו של ההסכם.
39. לאור האמור צודק הנתבע כי אין רלבנטיות לחוו"ד שרם מטעם התובע אשר על פי עדותו עוסקת בשאלת "זיוף" החתימה. יוער כי גם ברשימת העדים לא נכללה כוונה להגשת חוו"ד גרפולוג שהוגשה רק בשלב מאוחר יותר, אף שהטענה בדבר ההסכם ודאי כבר היתה ידועה באותו מועד. הגשת חוות הדעת אושרה רק בהתייחס להכחשת ההסכם ולא בנוגע לטענת זיוף, הרחבת חזית לה התנגד הנתבע כל העת ואין לאשרה.
40. מכל מקום, מכלול המסמכים מלמד על שינוי בחתימות הצדדים לאורך השנים ובמסמכים שונים. כך ישנה שונות בחתימת הנתבע. כך ישנה שונות בחתימת האב (גם על מסמכים שהתובע טוען כי נחתמו על ידי האב). העדר זהות בחתימות איננה יכולה להוות שיקול מכריע בענייננו.
41. כך, יש לקבל את טענת הנתבע בדבר נזק ראייתי שגרם התובע בהתנהלותו – הגשת התביעה לאחר פטירת האב, בחלוף שנים, בנסיבות בהן האב פעל מהותית מטעמו של התובע כאמור לעיל, פועלת לחובת התובע.
42. כך, עדותו של הנתבע היתה מהימנה בעיני. מדובר בעדות של מי שהיה צד להתקשרות באופן ישיר, עדותו היא היחידה "מזמן אמת", והוא העד היחידי בהקשר זה, בין היתר, לאור השתהות התובע בנקיטת ההליך.
43. כך, פני המסמך עצמו מחזקים את אמינותו - השינוי המהותי הקשור בהחלפת הדירות המוקצות בבית והמחיקה הקשורה בהגבלת אפשרות ההשכרה. לו היה מדובר במסמך שאינו אמיתי מה היה קל יותר מאשר להכין מסמך אשר תואם את החלוקה בפועל וללא שינויים ומחיקות?! דווקא במסמך שהוצג, אשר כולל מחיקות ושינויים המחייבים הסבר, יש לחזק את דבר היותו מסמך אותנטי. מכל מקום, הנתבע נתן הסבר מניח את הדעת להתנהלות ואופן ההתנהלות – עדותו היתה מהימנה אותנטית ולא נסתרה בדבר וכאמור גם עדות עובדתית יחידה מידיעה אישית.
44. בהקשר זה יש לדחות את טענת הנתבע כי סימני ההידוק במסמך המקורי מעוררים ספק כלשהו – מעבר לכך שניתן הסבר על ידי הנתבע כי למסמך היו מהודקים מסמכים נוספים שאינם קשורים, אין מקום לבסס ממצאים עובדתיים על יסוד "חורים של הידוק". גם בהקשר זה, לו רצו "להמציא" מסמך לא היו צריכים ל"המציא" הידוקים מיותרים.
45. במאזן ההסתברויות כאמור יש לקבוע כי הסכם החלוקה הינו אותנטי ומחייב.
46. שנית, גם אם היינו עוסקים בשאלת חלוקת שימוש (אף שהסעד המבוקש התביעה הינו "פירוק שיתוף במקרקעין"), אין מקום ממילא לחלק את השימוש בחצרות משעה שלא הוכחה הטענה בדבר קיומו של מטרד או הפרעה. בהקשר זה לא צורף תיעוד אשר יכול לתמוך בטענה, ובכלל האמור, לא צילום או כל תיעוד אחר. לבד מעדות התובע, שבהקשר זה כללה אמירות מצומצמות וכלליות בתצהירו (ר' סעיף 14), לא הוגשה כל עדות תומכת של בן משפחה או כל עד אחר בנוגע להפרעה הנטענת.
47. הוכח כי לא הוגשה כל תביעה בגין מטרד ולא כל טענה משפטית או מכתב דרישה, כפי שמודה התובע בחקירתו.
48. בנסיבות שכאלו לא הוכח כל צורך "מטרדי" או הצדק, בפירוק השיתוף בחצרות או חלוקת השימוש בהם.
49. מנגד, הוכח כי פירוק השיתוף בחצרות או חלוקת השימוש, ודאי בדרך המבוקשת על ידי התובע בכתב התביעה, יש בו לפגוע בזכויות הנתבע באופן מהותי ומשמעותי בהתייחס לחלקים משותפים, לרבות, חדר השרות, הכניסה לחדר המדרגות ואפשרות חניה בשטח החצר.
50. שלישית, אין מקום להורות על פירוק שיתוף על פי חוק המיטלטלין אשר המשמעות שלו היא חלוקה פיזית של מקרקעין. גם התובע עתר במפורש בכתב התביעה לפירוק שיתוף במקרקעין (ר' הגדרת "סוג התביעה" וכן סעיף 2 במפורש בהתייחס לסעדים המבוקשים). בהתאם, הדין הראוי לתחולה לענייננו הוא חוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969.
51. אין מחלוקת כי מדובר ב"בית" כהגדרתו בסעיף 77א לחוק המקרקעין. על הבית חלות הוראות פרק ו1 לחוק המקרקעין. בהתאם לסעיף 77ב לחוק המקרקעין חלות גם הוראות סעיף 56 לחוק. בהליך זה, כפי שהבהיר התובע בסיכומים, מבוקש לחלק את החצרות בבית. משנקבע כי הסכם החלוקה בין הצדדים תקף, הרי שחצרות אלו הם "רכוש משותף", הן לאור הגדרתו המפורשת בסעיף 77א לחוק המקרקעין והן לאור הסכמת הצדדים. בהתאם, וכאשר על הבית חלוקת הוראות פרק ו1 לחוק, הרי שהוראות פרק ה' לחוק אינן חלות על הרכוש המשותף בבית.
52. ויודגש – במסגרת ההליך דנן עתר התובע לפירוק שיתוף בחצרות בלבד. בהתאם, לאור הדין והפסיקה, הטענות המשפטיות של התובע בסיכומים אינן רלבנטיות בהעדר תחולה לפרק ה' לחוק בנוגע לתביעה לחלוקת "רכוש משותף" בבית בלבד (בין מכוח הוראות הדין ובין מכוח הסכם החלוקה), היא התביעה שבפניי.
53. יוער גם כי הפסיקה שהובאה על ידי התובע בסיכומי התשובה איננה תומכת בטענותיו ואף להפך.
54. כך, בפסק הדין בת"א (שלום י-ם) 65594-11-15 א.ק. יפה נוף בע"מ ואח' נ' פאר ואח' (16.05.18)- נקבע כי לא ניתן לפרק שיתוף ברכוש משותף בהעדר תחולה של פרק ה' על רכוש זה, לרבות רכוש בצמידות משותפת (ר' גם פסק דין שלי בת"א (שלום י-ם) 22137-04-22 ששון נ' חרירי ואח' (30.11.22). אומנם, פסקי בדין עוסקים בבתים רשומים עליהם חלק פרק ו. אולם, הדברים חלים בהתאמה גם לנסיבות ההליך דנן וזאת כאשר התביעה הינה לפירוק השיתוף ברכוש המשותף בלבד כאמור.
55. כך, פסק הדין בת"א (שלום קריות) 28405-02-13 רודי יציב נ' אלי מרום (06.09.15) אינו עוסק כלל במבנה עליו חלות הוראות פרק ו'1 כבענייננו. הפסיקה המחוזית המצוטטת באותו הליך (ע"א (חיפה) 52403-09-11 סטרולוביץ נ' לזרוביץ (6.2.12)) דווקא קובעת בניגוד לטענות התובע ומחילה את סעיף 56 לחוק, כמצוות המחוקק, גם על בית שאינו רשום, ובפרט בהתייחס לתביעה לחלוקת הרכוש המשותף בלבד. מכל מקום, באותו הליך נדונה שאלת קיומה של הסכמה לחלוקה רבת שנים, בשונה מההליך דנן בו ההסכמה רבת השנים התייחסה לחצרות כמשותפים וחילקה רק את הדירות.
56. כך, פסק הדין בת"א (שלום ת"א) 152849/09 לויתן (ברקובר) ואח' נ' אברהמר (16.05.23) עוסק בשאלה האם ניתן לפרק שיתוף בבית הנכלל בפרק ו'1 לחוק. אין זו השאלה הנדרשת לענייננו, וממילא בהליך זה לא התבקש ולא ניתן לפרק שיתוף על ידי רישום בית משותף בהעדר רישום של המקרקעין וממילא בהעדר רישום זכויות של מי מהצדדים. פסק הדין אינו עוסק בשאלה האם ניתן לפרק שיתוף ברכוש המשותף בלבד בבית אשר מתקיימת לגביו הסכמה לחלוקה אשר נוהגת בפועל במשך שנים רבות, וזאת לענייננו בין אם נקבל את קיומו של ההסכם כפי שנקבע ובין לאור הסכמה מכללא לאור התנהלות רבת השנים.
57. רביעית, קיים קושי מהותי ויסודי עם פירוק שיתוף ב"מקרקעין" כפי שהתבקש בכתב התביעה וזאת שעה שמדובר בצדדים שאינם רשומים כלל בלוח התביעות אצל פקיד ההסדר, כל שהוצג הוא יפוי כח ללא הסכם רכישה, דיווח או אישורי מסים. עולה גם ששני הצדדים לא הגישו תביעה לפקיד ההסדר וגם לא כל הודעה על הסכם. לכל היותר ניתן היה לשקול הסכם לחלוקת השימוש, אך כאמור, התובע כשל בהוכחת קיומו של הצדק לכך.
58. יוצא, אם כן, כי יש להכיר בתוקפו של הסכם החלוקה ויש בהתאם לקבל את קביעות השמאי בסעיף 15 לחוות הדעת.
59. לאור האמור, ולאור עמדת הנתבע גם בסיכומיו לפיה הוא מבקש לאמץ את קביעת השמאי ל"חלוקה" על-פי ההסכם, יש מקום לקבל את התביעה לתשלום דמי איזון בסך של 68,585 ₪ בהתאם לחוות דעת השמאי.
60. יובהר כי הנתבע לא העלה כל טענה בסיכומיו כנגד החיוב בתשלום דמי האיזון, לרבות לא טענת התיישנות, אשר עלתה רק בהתייחס לטענות התובע בנוגע להסכם. גם טענותיו במסגרת הסיכומים בהתייחס לחוות דעת מומחה בית המשפט עסקו בחלופת החלוקה שבסעיף 16 לחוות הדעת בלבד. מכל מקום, ההסכם אינו מונע או שולל תביעה לתשלום דמי איזון.
61. למען שלמות התמונה - גם אם תתקבל בסופו של יום טענה כי יש מקום להורות על חלוקת השימוש, הרי שממילא יש מקום לאמץ בעיקרה את החלוקה שנקבעה על ידי שמאי בית המשפט, אשר נותנת מענה ענייני ונכון למצב התכנוני והעובדתי ולא את החלוקה המבוקשת על ידי התובע אשר יש בה פגיעה בלתי מידתית בנתבע כאמור.
62. למען הסר ספק, כל עוד לא הוסדר הנושא התכנוני אין מקום במקרה שכזה לקביעת שימוש ייחודי בחלקים ד' ו- ה' ויש לקבוע כי אלו יוותרו בגדר רכוש משותף, בין היתר, לאור חלקים משותפים המצויים בחלק ה', לרבות, חדר שרות. עדכון נוסף הוא בהצמדת חלק משטח ב' בכניסה לחדר המדרגות אשר צריכה להיגרע ולהיכלל בחלק שיוותר בגדר רכוש המשותף.
63. במקרה של חלוקה כאמור יש לקבוע כי ניתן יהיה גם להחנות כלי רכב בשטח ג' כל עוד לא מתבצעת חסימה הדדית.
64. היה ותבוצע חלוקה כאמור הרי שיהיה גם מקום אז לבצע את האיזונים הכלכליים בהתאם לדמי האיזון שחויבו בפסק דין זה לבין דמי האיזון שצריכים להיות משולמים בהתאם לחלוקה האמורה על פי קביעת השמאי (ר' סעיפים 16 ו- 17.8 לחוות הדעת).
סיכום
65. לאור כל האמור לעיל התביעה מתקבלת בחלקה.
66. אני מחייב את הנתבע לשלם לתובע סך של 68,585 בגין תשלום דמי איזון בצירוף ריבית שקלית מיום 04.07.23 (המועד הקובע) ועד למועד התשלום בפועל.
67. התביעה לפירוק שיתוף או חלוקת השימוש בחצרות נדחית.
68. משהתקבלה התביעה בחלקה יש מקום לחייב את הנתבע בתשלום הוצאות התובע בגין ההליך. ואדגיש – גם לאחר הגשת חוות דעת המומחה לא עלתה הצעה או טענה מצד הנתבע כי הוא נכון או מסכים לשלם את דמי האיזון שנקבעו לפי החלופה המאשרת את הסכם החלוקה שנטען על ידו.
69. יש להביא בחשבון את התנהלות ההליך עד תום, כולל ישיבת קדם והוכחות. יש להביא בחשבון את הצורך בחוות דעת מומחים, לרבות מטעם בית המשפט, ואת הקביעה כי התובע זכאי לתשלום דמי איזון.
70. בהתחשב באמור אני מחייב את הנתבע לשלם לתובע סך של 8,100 ₪ (כולל מע"מ) בגין החזר הוצאות שכ"ט עו"ד, סך של 4,476 ₪ בגין החזר אגרת תביעה בצירוף ריבית שקלית מהיום ועד למועד התשלום בפועל.
71. בנוסף ישיב הנתבע לתובע את עלות השמאי מטעמו וחלקו בתשלום שכ"ט שמאי בית המשפט על פי חשבונית כדין ובצירוף ריבית שקלית ממועד החשבונית ועד למועד התשלום בפועל.
72. מאחר וטענת הזיוף הינה בגדר הרחבת חזית וכאמור חוות הדעת מטעם התובע לא סייעה בהליך, אין מקום להורות על השבת עלות חוות דעת זו.