בית משפט השלום בנוף הגליל-נצרת
ת"א 61928-05-23 רשות מקרקעי ישראל נ' קמרי ואח'
תיק חיצוני:
לפני כבוד השופטת רגד זועבי
התובעת
רשות מקרקעי ישראל
נגד
הנתבעים 1. דוד קמרי
2. אהרון קמרי
3. אושרת קמרי
פסק דין
רקע וטענות הצדדים:
1. עסקינן בתביעה לסילוק ידם של הנתבעים ממגרש 49 על פי תוכנית 1/05/37, המשתרע על שטח של 0.302 דונם ומהווה חלק מחלקה 76 בגוש 13196 (להלן: "המקרקעין" או "מגרש 49"), ולמתן צו מניעה קבוע שיאסור על הנתבעים כל שימוש במקרקעין. כן, למתן היתר לפיצול סעדים לצורך הגשת תביעה כספית בגין דמי שימוש ראויים.
2. התובעת הינה רשות מקרקעי ישראל, המנהלת את קרקעות מדינת ישראל (להלן: "התובעת" או "המדינה"), והיא הבעלים הרשום של המקרקעין, המצויים בעיר קריית שמונה.
3. התביעה הוגשה כנגד בני משפחת קמרי (להלן: "הנתבעים") בטענה כי האחרונים פלשו למקרקעין, תפסו בהם חזקה והחלו נוהגים בהם מנהג בעלים, תוך שהם מכשירים את הקרקע, ומניחים במקום ציוד, לרבות מכולה, מיכל סולר, חומרי בניה ואף גידור, והכל ללא ידיעת וללא הסכמת התובעת וללא כל זכות שבדין.
4. הנתבעים טוענים כי יש לדחות את התביעה נגדם מחמת קיומו של הסכם חכירה מחייב בין הצדדים, במסגרתו הוענקו לנתבעים 2 ו- 3 זכויות חכירה במקרקעין. לתמיכה בקיומו של הסכם החכירה בנוגע למקרקעין, הנתבעים מפנים לנספח הרשימה שצורף להסכם החכירה שנחתם בין הצדדים ביום 22.8.1985 בנוגע למגרש הצמוד, אשר בו נרשם: "מגרש 22 לפי תב"ע 8367 גוש 13145 חלקה 3 לפי התרשים המצורף והמהוה חלק בלתי נפרד של חוזה זה" (להלן: "נספח הרשימה"). יודגש כי מגרש 49 כונה בעבר מגרש 22, חלק מחלקה 3 בגוש 13145, על פי תוכנית ג/8367. נוסף על כך, הנתבעים טוענים כי התנהגותה של התובעת במשך 40 שנה, בהן הם השקיעו מהונם, שתלו עצים וצמחים, ניקו את השטח וגידרו אותו, ללא כל התנגדות מטעם התובעת, מעידה כי המקרקעין יועדו לנתבעים 2 ו-3 כאמור בנספח הרשימה, ולמצער יש לראות את הנתבעים כברי רשות מכללא במקרקעין, החל משנת 1985. עוד טוענים הנתבעים כי חלק מבית המגורים של אביהם של הנתבעים 1 ו-2 מצוי במקרקעין.
דיון והכרעה:
5. אקדים אחרית לראשית, ואציין כי לאחר ששמעתי את עדויות העדים, ושקלתי את כל טענות הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה, כי דין התביעה, על כל רכיביה, להתקבל. להלן אנמק.
6. עסקינן במקרקעין מוסדרים שהבעלות בהם רשומה על שם רשות הפיתוח -מדינת ישראל. הרישום בלשכת רישום המקרקעין מהווה ראיה מכרעת לתוכנו, בהתאם לסעיף 125 לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין").
7. התביעה עסקינן נסמכת על הוראות סעיף 16 לחוק המקרקעין, אשר קובע כי: "בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין". סעיף זה מקנה עדיפות לבעלים הרשום להחזיק במקרקעין על פני מסיג הגבול ומעניק לו זכות תביעה בערכאות לסילוק ידו של הפולש. משהוכחה בעלותה של התובעת במקרקעין, באמצעות נסח הרישום מפנקס הזכויות, על פי סעיף 125 לחוק המקרקעין, הרי שהיא זכאית לדרוש את פינוי הנתבעים מהמקרקעין, ומכאן ואילך עובר הנטל לאחרונים להוכיח כי הם רשאים להמשיך ולהחזיק במקרקעין ואין לפנותם מהם.
8. כאמור, הנתבעים העלו מספר טענות הגנה, כדלקמן:
א. טענת רכישת זכויות החכירה;
ב. טענת רשות בלתי הדירה ;
ג. טענת התיישנות.
להלן אפנה לדון בהן לגופן, על פי סדרן.
א. טענת רכישת זכויות החכירה:
9. כאמור, מגרש 49 כונה בעבר מגרש 22, על פי התוכנית הישנה ג/8367. מגרש זה הינו אחד מתוך ארבעה מגרשים שנכללו במתחם שהינו חלק מחלקה 3 בגוש 13145 (להלן: "המתחם"). למען הנוחות אתייחס למספרי המגרשים על פי התוכנית הישנה, על כן, מגרש 49 יכונה להלן גם: "מגרש 22".
10. אפרט להלן את חלוקת המגרשים בתוך המתחם, תוך התייחסות לזכויות הצדדים בכל אחד מהם.
מגרש 21:
11. מגרש 21 כולל שתי יחידות דיור צמודות (להלן: "יחידה 4130/1" ו- "4130/2").
12. ביום 29.5.1984, נחתם חוזה חכירה בין קמרי אברהם ז"ל, אביהם של הנתבעים 1 ו-2, לבין התובעת, ביחס ליחידה 4130/2.
13. ביום 22.8.1985, נחתם חוזה חכירה בין הנתבעים 2 ו-3 לבין התובעת, ביחס ליחידה 4130/1.
מגרש 23:
14. ביום 24.10.2011, נחתם חוזה חכירה בין הנתבעים 2 ו-3 לבין התובעת, ביחס למגרש 23. יצוין כי, בחוזה החכירה נרשם כי תקופת החכירה מתחילה ביום 5.10.1987, שכן זהו תאריך אישור העסקה אצל התובעת.
15. לימים, הזכויות במגרש הועברו לצד ג'.
מגרש 24:
16. ביום 24.1.1988, נחתם חוזה פיתוח בין הנתבע 1 לבין התובעת, וביום 23.11.1995, נחתם חוזה חכירה, שניהם ביחס למגרש 24.
17. לימים, הזכויות במגרש הועברו לצד ג'.
מגרש 22:
18. ביחס למגרש 22, העומד במוקד התביעה, נטושה מחלוקת בין הצדדים.
19. התובעת טוענת כי לא נמצאו בתיקים שברשותה מסמכים כלשהם המשקפים הענקת זכויות למי מהנתבעים במגרש זה, ואף נהפוך הוא, מהמסמכים שנמצאו עולה כי התובעת התנגדה להקצאת מגרש זה לנתבעים. בהקשר זה, התובעת מפנה ל"תנאים המיוחדים" המהווים חלק מחוזה החכירה שנערך ביחס ליחידה 4130/1 במגרש 21, שם התחייבו הנתבעים 2 ו-3 במפורש כי יפנו את השטח החורג משטח המגרש שהוקצה להם. כמו כן, התובעת תולה יהבה בשני מכתבים שנשלחו על ידי הנתבעים. הראשון, מכתבה של ב"כ הנתבעים, עו"ד אורנה אבידן, מיום 9.12.1986, במסגרתו מציינת האחרונה כי גודל המגרש שבו בנויות יחידות הדיור (מגרש 21) אינו מאפשר להגדיל את בית המגורים, ועל כן, מבוקש לאשר לנתבעים לרכוש שטח נוסף, הצמוד ליחידות הדיור. השני, מכתב שנשלח על ידי הנתבע 2 ביום 10.3.1987, במסגרתו הוא שב ומבקש הקצאת השטח הצמוד לביתו, על מנת שיתאפשר לו להתחיל בבניית ביתו. לטענת התובעת, מדובר בשני מכתבים, המהווים הודאת בעל דין בזמן אמת, לפיה הנתבעים מודעים שאין להם זכויות במגרש 22. עוד מוסיפה התובעת וטוענת כי מכתביהם הנ"ל של הנתבעים אכן נשאו פרי, ובעקבותיהם בוצעו ההקצאות של מגרשים 23 ו-24 בשנים 1987 ו- 1988, כמפורט לעיל, אך מגרש 22 מעולם לא הוקצה לנתבעים.
20. לעומת זאת, הנתבעים טוענים כי מגרש 22 הוקצה לנתבעים 2 ו-3 כבר במסגרת חוזה החכירה של מגרש 21 מיום 22.8.1985. הנתבעים תולים את יהבם בשני מסמכים. הראשון הוא מסמך מיום 5.5.1996 הנחזה להיות תוספת לחוזה החכירה מיום 22.8.1985, בו רשום כי שטח המגרש גדל ב- 85 מ"ר. המסמך השני הוא נספח רשימה בו נכתב במפורש: "מגרש 22 לפי תב"ע 8367 גוש 13145 חלקה 3 לפי תרשים המצורף והמהווה חלק בלתי נפרד של חוזה זה". לטענת הנתבעים, שני מסמכים אלה מלמדים, כי כוונת התובעת הייתה להקצות לנתבעים את מגרש 22, וכך גם התנהגות התובעת במשך השנים.
21. ייאמר כבר עתה, כי דין טענת הנתבעים בדבר רכישת זכויותיהם במגרש 22 להידחות.
22. כאמור, משהוכיחה התובעת את זכויותיה במקרקעין, הנטל להוכחת טענותיהם של הנתבעים לזכויות במקרקעין מוטל עליהם. לטעמי, הנתבעים לא הרימו נטל זה. להלן אנמק.
23. בראש ובראשונה, יש לזכור כי חלוקת החלקה למגרשים, נעשתה מכוח תוכניות מסודרות. תחילה מכוח תוכנית מתאר ג/8376, ולאחר מכן מכוח תוכנית שיכון ציבורי 1/05/37 שהוכנה על פי חוק רישום שיכונים ציבוריים (הוראת שעה), התשכ"ד-1964. לפיכך, כל טענה שעניינה אופן חלוקת המגרשים דינה להידחות. בכלל זה, דין טענת הנתבעים לפיה חלקו של בית המגורים בנוי בתוך מגרש 22 להידחות על אתר. שכן, כאמור, חלוקת המגרשים מעוגנת בתוכנית ועיון בזו מגלה כי לא קיימת בניה כלשהי במגרש 22.
24. באשר לטענות הנתבעים לעניין רכישת הזכויות מהתובעת, אין בידי לקבל טענה זו. כאמור טענה זו נשענת על התוספת לחוזה החכירה ומסמך הרשימה. דא עקא, בנסיבות העניין, אין בכוחם של מסמכים אלה להוכיח את הנטען על ידי הנתבעים, וזאת מהנימוקים שלהלן:
25. ראשית, מסמך התוספת אינו חתום על ידי מי מהצדדים. הלכה פסוקה היא, כי ככלל העדר חתימה על הסכם הנוגע לעסקת מקרקעין, יש בה כדי להעיד על העדר גמירות דעת, ורק במקרים נדירים, בהם ישתכנע בית המשפט, על סמך הראיות המובאות בפניו, כי על אף העדר החתימה היתה גמירות דעת בין הצדדים, יינתן תוקף מחייב להסכם בלתי חתום. (לעניין זה ראה ע"א 571/79 דירות מקסים ואח' נ' ג'רבי (נבו 21.2.1983)) . הלכה זו יושמה לא אחת בערכאות הדיונית, אשר חזרו וקבעו פעם אחר פעם כי העדר חתימה על טיוטה מהווה אינדיקציה חזקה להעדר גמירות הדעת (ראו למשל: ה"פ 6751-03-16 הילי צדוק נ' אריה כהנא (נבו 4.4.2018); ה"פ 44320-06-15 אבי אברהם אלקבץ נ' מוסך דיזל חסן שהואן בע"מ (נבו 8.5.2016); ע"א 692/86 יעקב בוטקובסקי ושות' - חברה לייבוא ושיווק בע"מ נ' אליהו גת (נבו 10.12.1989)). בענייננו, ההערה בכתב שנרשמה על גבי התוספת "ניתן ביד לנידל להחתים את החוכרים" מעידה כאלף עדים כי הצדדים לא התכוונו להתקשר התקשרות חוזית מחייבת אלא לאחר החתימה על התוספת, ובהעדר חתימה אין לראות את הצדדים כקשורים בהסכם משפטי מחייב.
26. שנית, מעבר לאמור בעניין העדר גמירות דעת, לא ניתן להתייחס למסמך התוספת כהסכם מחייב, גם מהטעם שלא מתקיימת בו "דרישת המסוימות", וזאת משלא צורף לו תרשים חדש של המגרש כפי שמצוין בסעיף 3. תרשים זה נועד לשקף את החלק ממגרש 22 שאמור להיות מצורף למגרש 21, ובהעדרו לא ניתן לדעת איזה חלק ממגרש 22 אמור להיות מצורף למגרש 21, על פי התוספת. העדה מטעם התובעת, גב' סילביה הרוש, העידה בעניין זה:
"התוספת מדברת על 85 מטר ממגרש 22 כביכול זאת אומרת שבשנת 96, כשהפקידה הוציאה את זה, את התוספת כדי להחתים את החוכרים הייתה איזשהו, היו איזה שהם 85 מטר בלתי מסוימים אני לא יודעת, ממגרש 22 המדובר שרצו לתת להם לספח למגרש 21, זהו אבל החוזה הזה הוא לא, לא מומש לא יצא לפועל"
(שורות 37-38, עמ' 4 לפרוטוקול; שורות 1-2, עמ' 5 לפרוטוקול)
27. שלישית, הנתבעים לא הוכיחו כי פעלו במהלך השנים לקיום תנאי התוספת, ובכלל זה תשלום דמי חכירה שנתיים בסך של 143.09 ₪, בהתאם לסעיף 5 לתוספת. ללמדך, שהצדדים לא העניקו לתוספת נופך משפטי מחייב. בהקשר זה אני מפנה לעדות הנתבעת 3 (שהיתה אמונה על עניין התשלומים), אשר העידה בעניין זה, כדלקמן:
"ש. תספרי לנו איך כל שנה את מקבלת שובר תשלום מהמנהל ומשלמת או לא?
ת. אם אני מקבלת אז זה היה לפני 25 שנים אולי. אם ראיתי משהו אז זה היה אז.
ש. יודעים שב-25 שנה בערך האחרונות, לא היה תשלום למנהל?
ת. יכול להיות שלא."
(שורות 26-29, עמ' 12 לפרוטוקול)
אמנם, הנתבעים צירפו לסיכומיהם פירוט "מצב חשבון", בין השנים 1986 עד 2016, אך עיון בזה אינו מלמד דבר אודות תשלום דמי חכירה שנתיים, לאחר שנת 1996. מכל מקום, נתוני הזיהוי בפתיח דף החשבון סותרים את טענת הנתבעים בעניין הגדלת שטח החכירה, שכן רשום שם כי שטח המגרש הינו 265 מ"ר, ללמדך ששטח המגרש נותר כפי שהיה בחוזה החכירה המקורי, ולא הוגדל ב-85 מ"ר, כפי טענת הנתבעים.
28. רביעית, מסמך הרשימה המצורף לתוספת אינו מהווה מסמך שבכוחו להעניק זכויות, אלא מדובר במסמך נלווה שנועד להבהיר כי התוספת מתייחסת למגרש 22, ותו לא. למעשה מדובר במסמך שנערך יחד עם המסמך משנת 1996. אין לקבל את הטענה כי מסמך זה מהווה חלק מחוזה החכירה שנחתם ביום 22.8.1985. שכן, בחוזה זה נרשם שהחוכר יפנה את השטחים העודפים שמוחזקים על ידו מחוץ לגבולות המגרש. לא זו אף זו, המכתבים שנשלחו על ידי הנתבעים כאמור מהווים הודאת בעל דין בזמן אמת, מוכיחים כי הנתבעים ידעו ששטח זה לא הוקצה להם בשנת 1985, וסותרים חזיתית את הטענה כי כבר בשנת 1985 הוקצה להם מגרש 22, כולו או חלקו.
29. חמישית, מקובלת עלי טענת התובעת לפיה, אין לראות במסמך זה כהצעה מזכה, שאינה מצריכה קיבול, בהתאם לסעיף 7 לחוק החוזים, וזאת מהטעם שהענקת הזכויות לכאורה הכלולה במסמך אינה ללא תנאים, אלא היא כפופה לתשלום, דבר השולל מניה וביה את תחולת חזקת הקיבול, המעוגנת בסעיף 7 לחוק החוזים.
30. מכל המקובץ לעיל, עולה כי מסמכים אלה עליהם מבססים הנתבעים את עיקר יהבם אינם יכולים להיחשב כהסכם תקף ומחייב, שבכוחו להעניק זכויות וחובות, כנדרש בדין. הלכה למעשה, הנתבעים כשלו בהרמת נטל ההוכחה המוטל על כתפיהם להוכחת רכישת זכויות כלשהן במגרש 22 מהתובעת.
ב. טענת רשות בלתי הדירה:
31. טענה זו הועלתה על ידי הנתבעים בכתב ההגנה, אך נזנחה בסיכומים מטעמם, ומשכך דומה כי אינם עומדים עליה עוד. למעלה מן הדרוש, אציין כי דין הטענה להידחות אף לגופה.
32. טענה של בר רשות מכללא, הנלמדת מתוך הסכמה שבשתיקה של בעל המקרקעין, ואשר ניתנה ללא תמורה, היא רשות הניתנת לביטול בכל עת על ידי גילוי דעתו כלפי המחזיק בפועל שאין הוא מוכן עוד להמשיכה. (ע"א 618/05 דיאמנשטיין נ' מדינת ישראל (נבו 21.3.2007)). בכגון דא, די בעצם הגשת התביעה על מנת להביא לסיומה של הרשות.
33. הדברים הנ"ל מקבלים משנה תוקף משעסקינן במקרקעי המדינה שקיים אינטרס ציבורי בהגנה עליהם. בהקשר זה, אני מפנה לפסק דין שניתן בע"א 3846/13 מדינת ישראל נ' היפר חילף (נבו 21.7.2015), שם הטיל כבוד השופט מזוז ספק בעצם קיומו של מוסד הרישיון במשפט הישראלי, ופירט מספר טעמים בגינם, ככלל שתיקתה של רשות ציבורית או הימנעותה מלפעול לא תהווה הסכמה מכללא למתן רשות לשימוש במקרקעין. מכוח קל וחומר, ברי כי לא ניתן לצקת להימנעותה ושתיקתה של המדינה, במשך תקופה ארוכה ככל שתהיה, תוכן של רשות בלתי הדירה.
34. משכך, דין טענה זו אף היא להידחות.
ג. טענת ההתיישנות:
35. הנתבעים מעלים טענה חלופית, לפיה זכויותיהם במקרקעין נובעים מכוח חזקת השנים, שכן הם החזיקו במקרקעין חזקה רצופה ונהגו בהם מנהג בעלים, בידיעת התובעת, החל משנת 1973.
36. סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין קובע, כי במקרקעין מוסדרים לא תחול התיישנות על תביעה לסילוק יד, אלא אם ההתיישנות התגבשה טרם מועד כניסתו של חוק המקרקעין לתוקף, ביום 1.1.1970.
37. משטענו הנתבעים כי הינם מחזיקים במקרקעין החל משנת 1973, מועד החל לאחר כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין, אזי דין טענת ההתיישנות להידחות.
38. מכל מקום, דין טענת ההתיישנות אף להידחות, נוכח הטענה כי החזקת הנתבעים היתה בהסכמת ובידיעת הבעלים, קרי, אינה חזקה נוגדת.
39. דין טענת ההתיישנות, אפוא, להידחות.
סוף דבר:
40. מכל המקובץ לעיל, עולה כי דין טענות ההגנה של הנתבעים להידחות.
אשר על כן, אני מקבלת את התביעה במלואה, ומורה כדלקמן:
א. הנתבעים יסלקו ידם מכל שטח המקרקעין, ויפנו את המקרקעין מכל אדם, חפץ, מחובר, נטוע ובעל חיים וישיבו את המקרקעין לידי התובעת כשהם נקיים ומשוחררים מכל חוב, שעבוד, עיקול, משכנתא ו/או כל זכות אחרת של צד שלישי. זאת יעשו עד ליום 1.8.26. שאם לא כן, תהא רשאית התובעת לבצע בעצמה, על חשבון הנתבעים, את הפינוי כאמור.
ב. ניתן בזאת צו מניעה קבוע, האוסר על הנתבעים ו/או מי מטעמם לשוב ולתפוס חזקה במקרקעין, כולם או חלקם, ו/או לעשות בהם שימוש כלשהו גם בעתיד.
ג. אני מתירה לתובעת לפצל את סעדיה, באופן שיאפשר לה לתבוע את הנתבעים, ביחד ולחוד, לתשלום דמי שימוש ראויים בקשר לחזקה ולשימוש במקרקעין. יחד עם זאת, בנסיבות העניין, בשים לב לטענות הנתבעים, אמליץ לתובעת שלא להגיש תביעה כאמור ככל שהנתבעים יפנו את המקרקעין בהתאם לפסק דין זה.
ד. הנתבעים, ביחד ולחוד, ישלמו לתובעת את הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסך של 10,000 ₪. הסכום הנ"ל ישולם בתוך 30 ימים מהיום, אחרת ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מהיום ועד למועד התשלום בפועל.