בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו
ת"א 46784-05-14 בנדורי ואח' נ' טי. ג'י. אי השקעות נדל"ן בע"מ ואח'
ת"א 7715-12-14 מור ואח' נ' לוי ואח'
ת"א 42869-10-14 עמיאל נ' לוי ואח'
בפני: כב' השופט יהודה פרגו – שופט בכיר
התובעים/המבקשים: צבי בנדורי ואח'
ע"י ב"כ עו"ד משה זינגל
נגד
הנתבעים/המשיבים: .1 טי. ג'י. אי השקעות נדל"ן בע"מ
2. יוסף טוביהו
3. שרון שאתי
5. Empire Consulting & Holdings Ltd.
(ההליכים נגד נתבעים אלו הופסקו)
4. עו"ד יהודה לוי
ע"י ב"כ עו"ד רות וקסמן
פסק דין
1. מבוא
בפני תביעה כספית.
התובעים נמנים על קבוצת משקיעים השותפים עם החברה הזרה (הנתבעת 5) - Empire Consulting & Holdings Ltd - המאוגדת כחוק בכפוף לחוקי קוסטה ריקה (להלן: "החברה הזרה") בהקמת מיזם מכירה של נכס מלונאי הידוע בשם Palasso Park הנמצא בקוסטה ריקה (להלן: "הפרויקט").
הנתבעת 1 – "טי. ג'י. אי השקעות מניבות (2008) בע"מ" (להלן: "טי. ג'י. אי") הייתה החברה ששיווקה את ה"פרויקט" באמצעות גיוס משקיעים כשותפים בו יחד עם ה"חברה הזרה".
התובעים, כאמור, נמנים על משקיעים אלו.
הנתבעים 2, 3 – יוסף טוביהו ושרון שאתי – היו כנטען על ידי התובעים – המנהלים ובעלי השליטה בחברת טי. ג'י. אי.
הנתבע 4 – עו"ד יהודה לוי – היה הנאמן אצלו הפקידו התובעים את כספי השקעתם.
לעת הזאת, ה"פרויקט" טרם קם, על אף הפעולות הרבות שנעשו לקידומו והקמתו.
תביעת התובעים היא לקבלת החזר השקעתם.
בכתב התביעה טוענים התובעים:
"1. התובעים הינם בסך הכול אנשים מהיישוב, אנשים נורמטיביים ש"נפלו" בקורי הרשת שטוו להם הנתבעים 1-3 ו-5, אשר הוליכו אותם שולל, תוך פיתויים במצגי שווא והונאה לרכוש זכויות בפרויקט מלונאי בקוסטה ריקה , תוך הבטחת תשואות גבוהות, שיושגו ע"י בניית והשבחת הנכס הנמצא לדבריהם. במקום אטרקטיבי..."
לטענתם:
"ה. הנתבעים ניהלו עם התובעים מו"מ שלא בתום לב, והתובעים הסתמכו על מצגי השווא של הנתבעים אשר בין היתר הצהירו כי הינם בעלי המקרקעין והמלון בבעלותם והפרויקט בו הם משקיעים את כספם הוא שדרוג הנכס."
בכתב התביעה מפרטים התובעים, שורה של טענות של מרמה והונאה, שלטענתם ביצעו הנתבעים 3-1, אשר בעקבותיהם ה"פרויקט", לעת הזו, לא הוקם וכספם ירד לטמיון.
נגד הנתבע 4 – עו"ד יהודה לוי – נטען, להפרת חובת הנאמנות שלו בטיפול בכספי התובעים, תוך שהוא פועל בניגוד עניינים בהיותו באותם מועדים גם עורך הדין של "טי. ג'י. אי".
בכתב הגנתם דוחים הנתבעים 3-1 את טענות התובעים כלפיהם וטוענים בין השאר:
"21. המשקיעים ידעו ו/או היו צריכים לדעת, שהשקעה בפרויקט בחו"ל, כשם שהיא חובקת בתוכה את הסיכוי לרווחים משמעותיים, כך היא חובקת סיכונים אשר במקרים רבים נעוצים בגורמים חיצוניים שיש בהם כדי להשפיע על הפרויקט. במקרה זה, דובר היה על פרויקט יזמי רווי עיכובים ומהמורות שונות, אשר עיכבו באופן משמעותי את הקמתו.
22. למשקיעים הובהר כי לפרויקט מספר שלבים:
22.1. רכישת זכויות החכירה של הקרקע עליה קיים מלון לא פעיל.
22.2. הריסת המבנה הקיים, קידום השלב התכנוני וקבלת היתרי בניה.
22.5. בניית מיזם תיירותי חדש ומפואר על האדמה המוחכרת.
23. חברת טי.ג'י.איי השקעות מניבות (2008) בע"מ (להלן; "מניבות"), היא זו ששיווקה את הפרויקט על פי נתונים שנתקבלו מהחברה היזמית, אשר היו מבוססים על מצב השוק והתחזיות שהיו לגביו באותה העת. חברה זו אינה צד לתביעה.
...
24. הפרויקט כלל הריסה של מספר מבנים קיימים ובנייה מחדש, והיה תלוי בלוח הזמנים של רשויות המדינה, כמו גם שינויים במדיניותה.
25. זה המקום להבהיר, כי הפרויקט החל לקרום עור וגידים והושקעו בו (עד כה) כספי המשקיעים כמו גם כספים על ידי החברה היזמית, וזאת לצורך רכישת המקרקעין, תשלום לאדריכלים, יועצים, מסים, ועוד,
היינו שהניסיון ליצור תמונה מטעה, כאילו התובעים אינם בעלי זכויות בנכס אותו רכשו, חוטא למציאות.
יתרה מכך, בשלב מסוים - וכפי שדווח למשקיעים - בוצעו התקשרויות בנוגע למכירות ראשוניות של זכויות בפרויקט לצד ג' (דבר שהיה מניב רווחים למשקיעים), ובגין כך אף שולמו תשלומים על ידי צדדי ג' אלו בנאמנות.
26. אלא, שלדאבונם של דברים, נגרמו עיכובים בקידום הפרויקט מסיבות שאינן תלויות בנתבעים ובכלל זה, לאור המשבר הכלכלי העולמי שהתרחש בשלהי שנת 2008, שלא פסח גם על שוק הנדל"ן בקוסטה ריקה.
27. מלבד זאת, בראשית שנת 2011 נתקבלה החלטת ממשלה, הנוגעת לשטחים האקולוגיים במדינת קוסטה ריקה. על פי החלטת הממשלה, המשרד לאיכות הסביבה אמון על עריכת מיפוי ואפיון מחדש של אדמות שבחכירה בשטחי קוסטה ריקה ועל קביעה אלו שטחים הם בגדר נכסים לאומיים ובאלו שטחים יידרש שינוי תב"ע ו/או הגדרתו כנכס לאומי.
בעקבות החלטת ממשלה זו נעשה מיפוי של השטחים האקולוגיים בשטחי המקרקעין נשוא המיזם, דבר שחייב ביצוע תכנון מחודש של בית המלון והשגת אישורים מחודשים.
28. מלבד זאת, שורה של החלטות, לצד שינוי מדיניות ותחלופה של אישים בכירים בצמרת העירייה במהלך שנת 2011, גרמו לעיכוב משמעותי בלוחות הזמנים של הפרויקט (וזאת מלבד המשבר הכלכלי העולמי), עד הבאה להקפאתו.
29. חרף האמור, החברה היזמית התמודדה ומתמודדת עם הקשיים הבלתי צפויים, והוציאה כספים לא מבוטלים לשם קידומו של הפרויקט.
30. תודות למעשים, לרבות הוצאות והשקעות שנעשו, ולפעולות (הנעשות גם כיום), הצליחה החברה היזמית להשיג אישור להארכת החכירה במקרקעין מטעם הרשויות, וכן, לאחרונה, לפני מספר חודשים (ביום 3.3.14), ניתן אישור הרשויות לשינוי התכנית הרגולטורית הקיימת כדלקמן: "תיקון בתקנת תכנית הרגולציה... שיאפשר פיתוח אזור תיירותי בצפיפות גבוהה".
זה המקום להבהיר, כי התכנית הרגולטורית הנוכחית (טרם אישורה של החדשה) לא אפשרה בניה מעבר ל-2,000 מ"ר סה"כ ולא אפשרה בנייה של יותר מ-21 יחידות מלונאיות. בעקבות מאמצי ופעולות היזם, שונתה התכנית הרגולטורית לתכנית רגולטורית עם אפשרות השגת היתרי בניה רחבים וטובים יותר. כך, בעקבות התוכנית החדשה שאושרה, ניתן לבנות על 80% מגודל המקרקעין, ומספר החדרים המלונאים הינו עד 80 יחידות.
31. למותר לציין, כי התובעים כמו כל יתר המשקיעים קיבלו דיווחים שוטפים לאורך כל הדרך לגבי התקדמות הפרויקט, הפעולות שנעשו כמו גם לגבי הקשיים שהתעוררו. והנה, חרף האמור, למצער חלקם הארי לא פנה בכל טענה ו/או תביעה, אלא בחלוף למעלה מ-6 שנים.
32. הנ"ל מתקשים לקבל את העובדה, שהם התקשרו בהסכם שותפות ליזמות עם כל הסיכונים והסיכויים הכרוכים בכך. לא ניתן, ובפרט כאשר לא הופרה כל התחייבות כלפיהם, וכאשר יש אינטרס משותף גם לחברה היזמית שהינה שותפה בפרויקט, לנסות לטעון להשבת הכספים בדיעבד. התובעים מנסים למעשה להנהיג כללי משחק לפיהם הסיכון בהשקעה אינו אמור לחול עליהם, אלא רק הסיכוי.
...
"9. ואם לא די בכך, נדגיש גם את העובדה, שהתביעה דנא הוגשה בחלוף למעלה מ-6 שנים ממועד ההשקעה. גם עובדה זו מלמדת, שהתובעים לא סברו כי בידם עילת תביעה כלשהי, וקפאו על שמריהם, חרף העובדה שלאורך כל התקופה הם היו מיודעים לגבי הפרויקט והפעולות שנעשו לקידומו באמצעות דיווחים שוטפים שקיבלו."
בכתב הגנתו, דחה הנאמן - עו"ד יהודה לוי - את טענות התובעים וטען בין השאר:
"12.3. בפועל עוה"ד פעל בדיוק נמרץ בהתאם להוראות הנאמנות שנתנו לו התובעים. עוה"ד העביר כספים מחשבון הנאמנות אך ורק לפי הוראות החשבים של טי.ג'י.איי. השקעות מניבות (2008) בע"מ (להלן: "טי ג'י איי") לצורך רכישת זכויות במקרקעין נשוא הפרויקט. ברי, כי רכישת הזכויות במקרקעין לצורך הקמת הפרויקט הינו "צורך בפועל של הפרויקט" כמצוות הוראות הנאמנות. די בכך כדי לדחות את התביעה כנגד עוה"ד.
1.3. בהתאם להוראות הנאמנות כהגדרתן להלן, אשר צורפו על ידי התובעים עצמם, העניקו התובעים מפורשות לעוה"ד סמכויות לפעול בכספים בהתאם לשיקול דעתו הבלעדי לקידום הפרויקט, באופן בלתי חוזר.
1.4. התובעים וויתרו במפורש ובכתב על תביעות וטענות כנגד עוה"ד בעניין זה. הכל כמפורט להלן.
1.5. עוה"ד העביר את כל כספי הנאמנות לצורך רכישת זכויות מקרקעין של הפרויקט באופן התואם לחלוטין את הוראות הנאמנות.
1.6. למעשה תביעה זו אינה אלא נסיון בלתי ראוי של התובעים לחלץ מעוה"ד פיצויים על כשלון עסקי של השקעתם הספקולטיבית, הגם שעוה"ד לא כשל במאום ואין לתובעים להלין אלא על עצמם."
ביום 5.7.2015 מונה עו"ד אביב פריצקי כמפרק לחברת טי. ג'י. אי (הנתבעת 1) וההליך נגדה הופסק.
ביום 27.7.2015 ניתן "צו כינוס נכסים" נגד הנתבעים 3-2 - יוסף טוביהו ושרון שאתי - וההליך נגדם הופסק.
ביום 25.5.2016 אושר על ידי בית משפט מחוזי מרכז עיכוב הליכי התביעה והגבייה נגד הנתבעת 5 - Empire Consulting & Holdings Ltd.
כפועל יוצא, נותרה התביעה נגד עו"ד יהודה לוי (הנתבע 4) בלבד.
עקב כך, התובעים צמצמו את סכום התביעה לסך של 2,393,372 ₪.
הראיות נשמעו והצדדים הגישו דברי סיכום בכתב.
הגיעה העת למתן פסק-דין.
2. ההסכמים
התובעים – ביניהם עורכי דין, בעלי מקצועות חופשיים ואנשי עסקים – חתמו על שורה של הסכמים ומסמכים.
א. הסכם שיווק
הסכם זה נחתם בין החברה ששיווקה את ה"פרויקט" - חברת טי. ג'י. אי – לבין כל אחד מן התובעים.
בהסכם זה נאמר בין השאר:
"הסכם שיווק
שנערך ונחתם ברמת גן ביום 31 לחודש אוקטובר 2010
בין: טי. ג'י. איי השקעות מניבות (2008) בע"מ
מצד אחד;
ובין: ...(התובעים המשקיעים, י.פ.)
מצד שני ;
הואיל ונרקמה שותפות היוזמת להקמת ומכירת נכס מלונאי (להלן: "השותפות") הידוע בשם "Palazzo park" הנמצא ב-קוסטה ריקה Manuel Antonio בשטח של כ-13.5 אלפי מ"ר ובשטח המתוכנן לבניה כוללת של כ-12.2 אלפי מ"ר (להלן והפרוייקט").
והואיל והיזם אשר הינו תאגיד משפטי זר הקרוי "Empire Consulting & holdings LTD" הקשור עם המשווק (להלן: "היזם") גיבש בעבר קבוצת רוכשים לרכישת 45% מהזכויות בשותפות (להלן: "הקבוצה המקורית") והיזם מחזיק חלקים בשיעור של 55% מהשותפות (להלן: "חלק היזם").
והואיל ובכוונת היזם למכור חלקים נוספים מחלק היזם לקבוצת רוכשים נוספת (להלן: "הקבוצה החדשה'') והתחזקות בפרוייקט תחולקנה בין היזם, הקבוצה המקורית והקבוצה החדשה, עפ"י שיעור השקעתם, בהתאם לחלקם היחסי בשותפות ("הזכויות בפרוייקט");
והואיל והמשווק קיבל מהיזם זכות בלעדית לשווק בישראל את הזכויות בפרוייקט;
והואיל והלקוח פנה למשווק וביקשו לטפל עבורו ברכישת חלק יחסי בשיעור של 0.33% מן הזכויות בפרוייקט בהתאם לתנאי הסכם זה (להלן: "הזכויות הנרכשות");
והואיל ובעקבות פניית הלקוח, הציע לו המשווק לרכוש הזכויות הנרכשות, על פי הפרטים שנמסרו ללקוח, כמפורט בהסכם זה להלן ;
והואיל ונמסרו ללקוח הפרטים בקשר לרכישת הזכויות הנרכשות באמצעות המשווק, עפ"י התנאים הקבועים בהסכם זה, כלהלן, ובכפוף להתחייבות הלקוח לשלם למשווק עמלת שיווק;
והואיל והלקוח מסכים לרכוש את הזכויות הנרכשות, על פי הסכם זה להלן;
לפיכן הוצהר, הוסכם והותנה בין הצדדים כדלקמן:
...
2. רוכשי הזכויות בפרוייקט, והלקוח בכללם, יצטרפו לשותפות שהוקמה ע''י היזם ואשר מהווה תאגיד משפטי זר אשר לאחר רכישת הזכויות הנרכשות, בכפוף למילוי כל התחייבויות הלקוח על פי הסכם זה, יהיה הלקוח אחד מבעלי מניותיו.
3.א. הלקוח מאשר, כי במעמד חתימת הסכם זה, קיבל לידיו ובחן לשביעות רצונו את כל הפרטים הרלוונטים הדרושים לשם קבלת החלטה לביצוע השקעה בפרוייקט והצטרפות לשותפות פרטים הכוללים בין היתר גם את: תוכנית עסקית, מבנה התאגיד המשפטי, מיקום הפרוייקט, מספר החדרים המלונאים, מהות הפרוייקט, הסכם השותפות (JV), גודל השטח, תמורת הנכס, צפי הכנסות והוצאות (כמפורט בתוכנית העסקית), מימון ותנאי מימון. בנוסף, הלקוח מאשר כי קיבל תשובות לכל השאלות ו/או ההבהרות שהועלו על ידו וכי קיבל את כל האינפורמציה הנדרשת להתקשרותו בהסכם זה. הלקוח יודע ומאשר כי חלק מהנתונים מתבססים על הערכות ותחזיות סבירות וכי התוצאות העתידיות בפועל יכולות לחיות שונות מהמוצג.
ב. על סמך המידע והפרטים שהובאו לידיעתו של הלקוח, הביע הלקוח את רצונו לרכוש את הזכויות הנרכשות באמצעות המשווק ולחתום על הסכם השותפות (JV) המסדיר את החובות והזכויות של החברים בשותפות.
...
4. לאחר בדיקת כל התנאים, מצהיר בזאת הלקוח, כי הוא מתחייב לרכוש הזכויות הנרכשות, בכמות המשקפת ... מכלל הזכויות בפרוייקט.
...
6. ...
ג. כל כספי סכום הרכישה הנזכרים לעיל יופקדו בח-ן נאמנות שמספרו 310310 בבנק הפועלים סניף 567 (להלן "חשבון הנאמנות") אשר נפתח ע"י עו"ד יהודה לוי מרח' ויצמן 4 תל אביב לצורך עסקה זו (להלן: "הנאמן").
הנאמן יעביר את כספי סכום הרכישה ליזם וזאת בהתאם לדרישות העסקיות של השלמת ההשקעה בשותפות.
...
9. הלקוח מצהיר ומאשר, כי ידוע לו והוא מסכים לכך, כי על אף שהיזם הוא חברה קשורה למשווק, המשווק פועל בישראל במשווק בלבד של הזכויות בפרוייקט וכי אין ברכישת הזכויות הנרכשות דרך המשווק, כדי להטיל על המשווק ו/או לייחס לו, במישרין או בעקיפין, כל התחייבות ו/או מצג ו/או הבטחה מכל סוג שהוא, למעט המצגים והמסמכים שהוצגו ע"י היזם, באמצעות המשווק, ללקוח.
10. המשווק מתחייב ללוות את הלקוח בכל שלבי עסקת רכישת הזכויות בשותפות עד להשלמתה וקבלת מסמכי הסכמי השיתוף (JV), ורישומו של הלקוח כבעל מניה בשותפות, כבעלים של הזכויות הנרכשות".
(ההדגשות שלי, י.פ.)
ל"הסכם השיווק" צורף "כתב הוראות לנאמן" שנחתם על ידי התובעים, שעיקרו: מתן הוראות לנאמן – עו"ד יהודה לוי – להפקיד את הכספים בחשבון נאמנות ולהעבירם "לקידום עסקת הרכישה/ו/או לצורך השלמתה וכי העברה זו מהווה חלק מתנאי העסקה בארה"ב"; וכי הוא לא יישא באחריות שהיא בגין הנאמנות ו/או בגין מילוי הוראות הנהנה (למעט זדון).
ל"כתב הוראות לנאמן" זה, אתייחס עוד בהמשך בעת הדיון בעניינו של הנאמן עו"ד יהודה לוי.
עינינו הרואות:
מעמדה של "טי. ג'י. אי" היה מעמד של משווק בלבד של ה"פרויקט" היוצרת את הקשר בין התובעים לבין שותפתם לעסקה - ה"חברה הזרה" – ומרכזת את פעילותם עד לחתימת "הסכם השותפות" בין ה"חברה הזרה" ובין התובעים.
ב"הסכם שיווק" זה הצהיר כל אחד מן התובעים:
"... כי במעמד חתימת הסכם זה, קיבל לידיו ובחן לשביעות רצונו את כל הפרטים הרלוונטים הדרושים לשם קבלת החלטה לביצוע השקעה בפרוייקט והצטרפות לשותפות...".
וכי "קיבל תשובות לכל השאלות ו/או ההבהרות שהועלו על ידו וכי קיבל את כל האינפורמציה הנדרשת להתקשרותו בהסכם זה. הלקוח יודע ומאשר כי חלק מהנתונים מתבססים על הערכות ותחזיות סבירות וכי התוצאות העתידיות בפועל יכולות להיות שונות מהמוצג."