וכי "כל כספי סכום הרכישה... יופקדו בח-ן נאמנות... בבנק הפועלים סניף 567... אשר נפתח על ידי עו"ד יהודה לוי..." (להלן: "הנאמן").
וכי "הנאמן יעביר את כספי סכום הרכישה ליזם וזאת בהתאם לדרישות העסקיות של השלמת ההשקעה בשותפות".
וכי על הנאמן – עו"ד יהודה לוי - להעביר את הכספים "לקידום עסקת הרכישה/ ו/או לצורך השלמתה וכי העברה זו מהווה חלק מתנאי העסקה בארה"ב".
ב. "הסכם שותפות עסקית"
בהמשך ל"הסכם השיווק" נחתם ה"הסכם לשותפות עסקית" בין "החברה הזרה" לבין כל אחד מהתובעים, אשר לענייננו ובתרגומו לעברית מהשפה האנגלית, נאמר בין השאר:
"הסכם שותפות עסקית
...
על ידי ובין:
... (כל אחד מהתובעים)
(להלן ביחד ולחוד: "השותפות" וה"שותפים")
לבין
אמפייר קונסלטינג והולדינג לימיטד (אמפייר ייעוץ ואחזקות בע"מ)
חברה המאוגדת בכפוף לחוקי ג'רזי
(או כל ישות אחרת בשמה או במקומה)
(להלן: "המייסד")
(השותפים, המייסד ייקראו להלן "הצדדים")
הואיל והמייסד הוא בעל השליטה על אולה דל פסיפיקו בע"מ, חברה המאוגדת כחוק בכפוף לחוקי קוסטה ריקה ("אולה דל פסיפיקו"), הזכאית להיות רשומה כבעלים של כל הזכויות על חלקות אדמה, הממוקמות בעיר אולה דל פסיפיקו, בקוסטה ריקה, הכוללות סה"כ שטח של כ 13,844 מ"ר (להלן ייקרא כ"קרקע"), ואשר עותקים מכתבי הבעלות מצורפים לעיל כנספח ב':
...
והואיל והמייסד והשותפים מעוניינים להתאגד כאמור בהסכם שותפות עסקית (להלן: "השותפות העסקית" או ה"JV") אשר על פיו השותפים ישקיעו באולה דל פסיפיקו בתמורה להקצאת מניות באולה דל פסיפיקו כפי שיתואר להלן והצדדים, במשותף באמצעות אולה דל פסיפיקו, ישתפו פעולה בהשקעה, בפיתוח ובניהול של הקרקע במטרה להקים פרויקט מגורים ו/או שטחי מסחר על הקרקע או על חלק ממנה והפעלת הפרויקט (להלן: "הפרויקט"), הכל בכפוף לתוכנית הפרויקט, ההסכמים ונספחים אחרים אשר יצורפו להסכם זה באמצעות חתימת הצדדים להלן;
והואיל והשותפים ביחד ולחוד מאשרים ומצהירים להלן כי הם מכירים את הפרויקט, את הקרקע ואת התנאים המרכזיים של ההתקשרות עם המייסד וכל ישות אחרת המייצגת אותו או במקומו והתקשרותם בהתאם להסכם זה נעשית בהסתמך לבחינה מעמיקה על ידם;
והואיל והצדדים מעוניינים להגדיר את הזכויות וההתחייבויות ההדדיות שלהם בהתקשר להסכם השותפות העסקית כמפורט להלן ובכפוף לתנאים ולהתניות של הסכם זה;
לכן הצדדים הסכימו כדלהלן:
2. מטרת ההשקעה וההתקשרות
...
2.2 הצדדים מתקשרים בזאת בהתאם לתנאים ולתניות של הסכם זה למטרת הקמת הפרויקט על הקרקע באמצעות השותפות העסקית.
...
2.4 בהתאם להקדמה להסכם זה, אולה דל פסיפיקו הינה הבעלים היחיד של הזכויות והקרקע אלא אם הוסכם אחרת בין הצדדים. הפרויקט יוקם באמצעות ודרך אולה דל פסיפיקו...
...
3. משימות ותפעול השותפות העסקית
3.1 תפעול והתנהלות השותפות העסקית תבוצע, לתועלת השותפים והמייסד, על ידי המייסד. מבלי לגרוע מהמטרה הכללית האמורה לעיל, למייסד מוענקות בזאת הסמכויות הבאות על ידי השותפים:
3.1.1 המייסד ינהל את כל ענייני השותפות העסקית בשיקול דעת ולתועלת הצדדים, יהיה אחראי על פעולות השותפות העסקית ויהיה בעל זכות ההחלטה הבלעדית ביחס לשותפות העסקית ולפרויקט. החלטות המייסד בשם השותפות העסקית יחייבו את הצדדים ללא כל הגבלה ובכל עניין שהוא.
...
3.1.3 לנהל משא ומתן ולחתום על הסכמים לצורך הביצוע והקמת הפרויקט, לרבות וללא הגבלות, לנהל משא ומתן ולחתום על הסכמי מימון עם בנקים או כל ישות מימונית אחרת אשר תממן את הפרויקט בכפוף לתנאים ותניות כפי שימצא לנכון המייסד,...
...
4. מימון השותפות העסקית והפרויקט
4.1 ההון של הפרויקט יתבסס על ההון והנכסים של אולה דל פסיפיקו ולכן יכלול את הקרקע, את תוכניות הפרויקט (כפי המפורט להלן), רישיונות, היתרים וכו', בנוסף לכספים אשר ישולמו לאולה דל פסיפיקו בתמורה להקצאת המניות לשותפות בהתאם למפורט לעיל. השותפים מכירים, מאשרים ומסכימים בזאת, כי כל הכספים אשר יידרשו (או אשר נדרשו) בהתאם לצרכים העסקיים ובהתאם לצרכי הפרויקט, לרבות תשלום של כל פיקדון, עלויות סגירה ועלויות העברה אשר יידרשו להיות משולמים לצורך קידום והשלמת הפרויקט, יכללו בתוכנית העסקית של הפרויקט המצורפת להסכם זה כחלק בלתי נפרד הימנו (להלן: "תכנית הפרויקט"). תכנית הפרויקט לרבות התקציב, מצורפת להסכם כחלק בלתי נפרד כנספח 4.1.
תכנית הפרויקט תייצג גם פירוט כללי של מרכיבי הפריקט. על מנת למנוע כל ספק, השותפים מכירים בזאת כי תוכנית הפרויקט מבוססת על תחזית "צפויה באופן סביר", ואינה מבטיחה את הצלחת הפרויקט. בנוסף, השותפים מכירים כי תכנית הפרויקט כפופה לשינויים ולהתאמות, בהתאם לצורך, במהלך תקופת הפרויקט.
...
4.3 כל תשלומים על ידי השותפים של סכומי תשלומים המגיעים מהם בהתאם להסכם יוחזקו עבור הJV עד אשר ייפתח חשבון בנק, על מר יהודה לוי, עו"ד, כנאמן ובכפוף לתנאי חשבון הנאמנות המצורף להלן כחלק בלתי נפרד ומסומן נספח C." (ההדגשות שלי, י.פ.)
נספח C הוא "מסמך הוראות לנאמן", עליו חתם כל אחד מהתובעים.
מסמך זה, מעניק לנאמן – עו"ד יהודה לוי – את הסמכות להעביר כספים מחשבון הנאמנות לטובת ה"פרויקט" בהתאם לצרכיו, עד לתאריך בו יפתח חשבון בנק עבור "השותפות העסקית", הוא גם המועד בו אמור הנאמן להעביר את מלוא הכספים שהצטברו בחשבון הנאמנות לחשבון זה ולסיים את תפקידו כנאמן.
ב"מסמך הוראות" זה, משחררים התובעים את הנאמן מכל חבות בגין מעשה או מחדל בביצוע פעולותיו, למעט מעשה זדון.
על עיקרי תוכנו ומהותו של "מסמך הוראות לנאמן", אעמוד עוד בהרחבה בהמשך בעת הדיון בעניינו של הנאמן עו"ד יהודה לוי.
ממקרא הסכמים אלו עולה, שהתובעים היו מודעים היטב לסוג העסקה בה התקשרו וסיכוניה:
- היה ברור לתובעים, שהם נכנסים לשותפות עם "חברה זרה" הכפופה לחוקי קוסטה ריקה.
לא שמעתי מהתובעים - אם בעצמם, אם באמצעות עורך דין, שהם בדקו בדרך כלשהי את זהותה ואיתנותה של חברה זו.
- מדובר בנכס/מקרקעין המצוי במדינת קוסטה ריקה.
שמעתי מהתובעים, שהם לא ביקרו בנכס ולא בדקו בדרך כלשהי את הזכויות הקיימות על המקרקעין ואת אפשרות ביצוע העסקה. זאת, על אף ש"בהסכם השיווק" הם מצהירים ומאשרים "כי במעמד חתימת הסכם זה, קיבל לידיו ובחן לשביעות רצונו את כל הפרטים הרלוונטים הדרושים לשם קבלת החלטה לביצוע השקעה בפרוייקט..." ועל אף ש"בהסכם שותפות עסקית" מאשרים ומצהירים התובעים "השותפים ביחד ולחוד מאשרים ומצהירים להלן כי הם מכירים את הפרויקט, את הקרקע ואת התנאים המרכזיים של ההתקשרות עם המייסד".
- היה ברור לתובעים שבכספם, יחד עם ההון של "החברה הזרה", יוקם ה"פרויקט", לרבות כל ההליכים הדרושים לשם כך.
היה ברור לתובעים, שהכסף אותו הם הפקידו בחשבון הנאמנות ו/או שילמו ישירות ל"טי. ג'י. אי", נועד לכך.
- היה ברור לתובעים, שאין כל בטחון שהם יקבלו את התשואה לה הם מקווים, אם בכלל.
ב"הסכם השיווק" נאמר:
"הלקוח יודע ומאשר כי חלק מהנתונים מתבססים על הערכות ותחזיות סבירות וכי התוצאות העתידיות בפועל יכולות להיות שונות מהמוצג".
"9. הלקוח מצהיר ומאשר, כי ידוע לו והוא מסכים לכך, כי על אף שהיזם הוא חברה קשורה למשווק, המשווק פועל בישראל כמשווק בלבד של הזכויות בפרוייקט וכי אין ברכישת הזכויות הנרכשות דרך המשווק, כדי להטיל על המשווק ו/או לייחס לו, במישרין או בעקיפין, כל התחייבות ו/או מצג ו/או הבטחה מכל סוג שהוא, למעט המצגים והמסמכים שהוצגו ע"י היזם, באמצעות המשווק, ללקוח".
ב"הסכם השותפות העסקית" נאמר:
"4.1 ... על מנת למנוע כל ספק, השותפים מכירים בזאת כי תוכנית הפרויקט מבוססת על תחזית "צפויה באופן סביר", ואינה מבטיחה את הצלחת הפרויקט. בנוסף, השותפים מכירים כי תכנית הפרויקט כפופה לשינויים ולהתאמות, בהתאם לצורך, במהלך תקופת הפרויקט".
בעדותם טענו התובעים שלא קראו בעיון ואף לא במלואם, את כל ההסכמים עליהם חתמו.
מדובר בתובעים ביניהם עורכי דין, בעלי מקצועות חופשיים ואנשי עסקים שחזקה שקראו את המסמכים בטרם חתימתם עליהם; אחרים, היו צריכים להתייעץ עם עורכי דין ו/או עם מביני דבר. אם לא עשו כן, אין להם אלא להלין על עצמם. התובעים אינם יכולים להתנער מחתימתם על ההסכמים ותוכנם המחייב אותם.
מהראיות אשר הובאו בפני למדתי על העובדות הבאות:
- בעת כריתת ההסכמים, היו ל"חברה הזרה" זכויות חכירה במקרקעין מהבעלים עיריית קנטון Agvirri (להלן: ה"עירייה").
זכויות חכירה אלו הוארכו בשנת 2016 לעוד 25 שנה (ראה עדות המפרק עו"ד אביב פריצקי בעמ' 205 לפרוטוקול).
בעדותו אומר העד יואל תבור אחד המשקיעים/ה"שותפים":
"ת. לי היה ברור בכל השלבים שמדובר בחכירה... היה ברור לכולם" (עמ' 131)
- למשקיעים, ביניהם התובעים, יש זכויות - בשרשור - במקרקעין אלו, בהתאם ל"הסכם השותפות העסקית".
זכויותיהם רשומות אצל המפרק.
איש מהתובעים לא ויתר על זכויותיו.
כאשר ימומש או יימכר הנכס; ולאחר שישולמו החובות לנושים השונים, המשקיעים, ביניהם התובעים, יקבלו את יתרת התמורה, כל אחד לפי חלקו.
בעדותו מסביר המפרק עו"ד פריצקי:
"עד: יש פשוט הרבה פרויקטים אז אני לא זוכר את כולם בעל פה ואני לא רוצה חלילה להטעות. לגבי למנואל אנטוניו מדובר במגרש מאוד יפה על שפת הים זה חכירה מהעירייה של למנואל אנטוניו,
עו"ד זינגל: אמרת חכירה מהעירייה כן?
עד: מהעירייה כן. אני עצמי נכחתי לפני כמה חודשים ביקרתי שמה פעם אחת באתר הזה וחתמנו באותו מעמד על הערכת החכירה לעוד 25 שנה. כלומר יש לנו הסכם חכירה היום מעודכן לעוד 25 שנה. אנחנו משלמים דמי חכירה שנתיים. הבעלים של החוכר למעשה הוא חברה מקומית שמוחזקת בשרשור.
אני לא זוכר כמה חברות יש באמצע אבל בסופו של יום והבעלים בשרשור למעלה זה בעלי המניות של החברה, האדונים טוביהו ושאטי, זה לא המשקיעים עצמם אבל יש שוב רישום פנימי של החברה מי המשקיעים באותו פרויקט וכמה אחוזים יש לכל אחד מהם. אני הגשתי דו"ח חסוי לבית משפט שבו פירטתי את כל, את כל טיב הזכויות של כל המשקיעים בכל הפרויקטים והסיבה שהגשתי את זה כדו"ח חסוי שאני חושב, אני לא יודע מה, זה מדובר על מאות אם לא אלפי משקיעים שהשקיעו בכל מיני מקומות בעולם. אני לא בטוח שהם רוצים שזה יהיה פומבי."
(עמ' 205-204)
- "מדובר במגרש יפה מאוד על שפת הים" - כדברי המפרק עו"ד אביב פריצקי - עליו היו מבנים ישנים, ביניהם מלון ישן, אותם היו צריכים להרוס ולבנות תחתם את המלון החדש.
בעדותו מספר העד יואל תבור את אשר ראו עיניו בביקור שערך במקום לאחר חתימתו על ה"הסכם":
"ת: היה, היה על השטח הזה, היו כמה דברים על השטח הזה, בהתחלה היה שם מלון.
ש: שהיו צריכים להרוס אותו.
ת: שחלק ממנו הרסו לפני שהגעתי, היה שמה איזה עוד מבנה מבטון של שתיים או שלוש קומות ואני יודע שהמבנה הזה גם כן נהרס אחרי שאני הייתי שמה וכמה שזכור לי יש לי גם תמונות של המצב אחרי, אני חושב".
(עמ' 133)
לתיק מוצגי הנתבע, צורף מכתב מיום 18.3.2010 אותו שולח המהנדס קלאודיו ר. זוניגה סראנו, לאדריכל הפרויקט ארמנדו פרדה, בו הוא כותב בין השאר (בתרגום לעברית):
Palazzo Park
(לוגו: פלאצו פרק)
עיריית אגירה
"למען קנטון אגירה יותר טוב לכולם"
הנדסה ופיקוח עירוני
...
קיפוס, 18 מרץ 2010
אדריכל ארמנדו פרדה
ארקקו בע"מ
מויסס אבנדניו לוריה
כאן
הנדון: אישור היתר הבנייה לפרויקט אולה דל פסיפיקו
אדריכל יקר:
..., הנני מתכבד להודיעך כי באסיפה מס' 03-2010 מתאריך 12 למרץ 2010 של הוועדה המפקחת על היתרי הבנייה של עיריית אגירה, אושר היתר הבנייה מס' 034-2010, לפרויקט המכונה אולה דל פסיפיקו, הכולל הקמת בית מלון. שוויו הוערך ע"י עירייה זו הינו 3,500,000,000.00 C (שלושת אלפים חמש מאות מיליון קולונים 100///), והסכום לפירעון בגין תשלום מס על היתר בנייה (1%) הינו סך של 35,000,000.00 C (שלושים וחמישה מיליון קולונים 00/100).
הנני שולח אליך באמצעות פקס את שובר התשלום על מנת שתשלם את פוליסת ביטוח סיכונים בעבודה וכמו כן הנני מודיע לך כי לצורך ביצוע תשלום בגין היתר הבניה עליך להציג הפוליסה הנ"ל או לחילופין ומכיוון שהפוליסה הנ"ל הינה באחריות חברת הבנייה, המסמך הנזכר לעיל (יתר הבניה) יימסר כנגד הצגת פוליסת הסיכונים בעבודה.
אנחנו עומדים לרשותך לצורך כל שאלה או ספק.
בברכה,
(חותמת עגולה: עיריית אגירה)
___________________(-) חתימה
מהנדס קלאודיו ר. זוניגה סראנו
מתאם מחלקת ההנדסה ופיקוח עירוני
העתק: לארכיון
נספח 2: סרטוט ACOPAC לגודל השטח האקולוגי"
בתיק המוצגים מצויים דיווחים שוטפים אותם קיבלו התובעים במהלך השנים:
- דו"ח התקדמות פרויקט אוקטובר 2008 נ/8
- דו"ח התקדמות פרויקט יולי 2009 נ/9
- דו"ח התקדמות פרויקט מרץ 2010 נ/10
- דו"ח התקדמות פרויקט אוגוסט 2010 נ/11
- דו"ח התקדמות פרויקט מרץ 2011 נ/12
- דו"ח התקדמות פרויקט דצמבר 2010 נ/13
- דו"ח התקדמות פרויקט ספטמבר 2011 נ/14
- דו"ח התקדמות פרויקט ינואר 2012 נ/15
- דו"ח התקדמות פרויקט אפריל 2014 נ/9 (למוצגים שהוגשו בבית המשפט)
מדוחות אלו ניתן ללמוד, על המאמצים הרבים שנעשו על ידי מנהלת ה"פרויקט" על מנת לקדמו, לרבות: פינוי פולשים מהמקרקעין, הכנתן של תכניות בניה והתאמתן לדרישות התכנוניות המעודכנות הקיימות, תוך התחשבות בשטחים האקולוגים המצויים בשטח ה"פרויקט", הצורך להשתתף בדיונים ובערעורים שהוגשו, שינוי מודל תכנון ושיווק אטרקטיבי יותר המתאים לקוסטה ריקה, פעולות שיווק שנעשו, עבודת ההריסה של מבנים ישנים, קבלת אישור בכתב מהעירייה על התכניות המחודשות המאושרות, קבלת אישור פורמלי מאיכות הסביבה, דיווח על המגעים שהתנהלו מול העירייה נוכח מדיניותה החדשה בעקבות הבחירות שהתנהלו בפברואר 2011 בה נבחר ראש עיר חדש, ושכירת עורך דין מומחה בנושאים אלו אשר יטפל בקידומו של ה"פרויקט".
פעולות אלו מומנו על ידי ה"חברה הזרה", בין השאר, מהכספים אותם הפקידו התובעים במסגרת "הסכם השותפות העסקית" ולאחר שהתובעים נתנו מראש את הסכמתם – ב"הסכם השותפות העסקית" וב"תוכנית העסקית", לשימוש בכספים אלו לפעולות הנ"ל.