"...אולי באמת כדאי להשהות המשך המגעים עם גופים חיצוניים... אינני מסכים עם הראל לעניין התיווך. אינני מתווך מעולם לא הייתי כזה...
עבור הטיפול בילדים שהחל בחודש מאי עם קופי בין, קפה קפה, ארומה וקפה ג'ו, אינני מעונין בשכר... אינני מעוניין לקבל כסף כלשהו כדמי טיפול, דמי ניהול. בוא נקבע שהוצאותיי בעין מחודש מאי ועד דצמבר יהיו 20 אלף ₪, 3,000 ₪ לחודש ואם זה נראה לך גבוה, אתה רשאי לקצץ עוד... לעניין שפיר – שלמו לי עוד סכום של 45 אלף ₪ עבור כל מה שעשיתי עבור שפיר בלבד עד כה ובזאת נסיים את ההתקשרות הזאת... אני אשאר פתוח להתקשרויות והצעות משפיר רק שבפעם הבאה נעשה את זה הרבה יותר מסודר".
7. יואב טען במייל מיום 13.8.11, כי כוונת המילים "חודש שכירות" בהסכם, היא לא עבור השנה הראשונה אלא חודש שכירות "ממוצע". ברם, שפיר התנגדה לפרשנות זו וטענה שמדובר על חודש שכירות של השנה הראשונה. שפיר לא שילמה ליואב את חודש השכירות, מאחר שיואב לא טרח להמציא לשפיר חשבונית כדין או טופס עסקת אקראי. בנוסף, לאור העובדה שיואב לא עמד במחויבות שלו על פי ההסכם ולא סייע בקבלת האישורים, יש להפחית מהתמורה המגיעה לו, לפי שיקול דעת בית המשפט.
8. ברם, יואב לא הסתפק בטענתו שמגיע לו חודש שכירות "ממוצע". במכתב מיום 30.4.12 הוא העלה דרישה חדשה לפיה יש לצרף גם את החיסכון בעלויות הבנייה "שזה חלק מהתמורה". באותו מכתב כתב יואב כי:
"השבוע תגיע אליך חשבונית על 60,000 ₪ ששייכת לנתיב ולא קשורה לעניין הזה".
9. יוסי ענה ליואב באותו יום כי "עדיין לא סוכם דבר. הובהר לך שאם לוקחים מחיר שכירות של שנה ממוצעת יש להוון בהתאם להיום. ישראל לא אישר דבר על חיסכון בעלויות בנייה. אתה דיברת על הנושא והוא לא סוכם".
10. ביום 17.5.12 שלח יוסי ליואב תחשיב היוון שערך כלכלן שפיר מר קרן ברק ולפיו יש לבצע את ההיוון לפי 12% לשנה. לפי שתי האופציות שהוצעו, יש להפחית יותר מ – 200,000 ₪ מדמי השכירות החודשיים, ככל שמחשבים דמי שכירות של השנה השישית ואילך בגובה של 7 מיליון ₪ לשנה.
11. טענתו של יואב כי מגיעים לו כספים עבור עבודתו בנתיב המהיר, נסתרת גם ממכתב ששלח ביום 11.6.12 ליוסי, שבו הוא טוען כי:
"נושא התשלום בגין הנתיב שהוא החזר הוצאות של תקופה ארוכה של נסיעות, קניות, הרצה והפעלה. ממש החזר הוצאות בלבד. לא ברור לי אחרי שהנושא כבר סוכם עם הראל למה אנחנו לא גומרים את זה... אני מדבר על החזרי הוצאות, דלק, חניות, טונרים למדפסת, סלולר, שיחות חו"ל. זה באמת אפילו לא החזר. לא מגיעה לי תודה מעין זו".
קיימת אם כן, הודאת בעל דין מפורשת, שיואב לא דרש כל שכר אלא החזר הוצאות בלבד.
12. יואב אישר זאת גם במייל מיום 12.6.12 להראל שבו הוא כותב:
"אודה לך אם תדאג להורות ליוסי לשלם לי קודם כל 60,000 ₪ שסוכמו בינינו בבית קפה בתל אביב לכל העבודה בנתיב המהיר. הוא יקבל חשבונית".
יואב אומר במפורש "לכל העבודה בנתיב המהיר".
13. גם במייל של יואב ליוסי מיום 13.6.12, אומר יואב ביחס לסך של 60,000 ₪ עבור הנתיב המהיר כי:
"הסכום הזה הוא לא תמורה לעבודה אלא החזר הוצאות של שנתיים".
באותו מייל גם יואב מאשר, שישראל לא הבטיח לו את ההפרש בגין ביצוע "העבודות השחורות" ע"י סינמה אלא רק "הבטיח לבדוק".
14. הילדים, אשר ידעו כי יואב מסייע להם בהתנדבות, הכירו טובה ליואב וקנו לו במתנה טלוויזיית פלזמה 46 אינצ' שהעניקו לו בשנת 2011. הבסיס למעורבותו של יואב בנתיב המהיר "היה הצהרותיו המפורשות, הברורות והחד משמעיות של התובע, כי הוא אינו מעוניין בשכר כלשהו עם הנתיב המהיר".
15. בק.מ. שהתקיים ביום 19.1.16, הוסכם ששפיר תשלם ליואב את הסכום שאינו שנוי במחלוקת: עבור פרויקט חניון הלאום סך של 1/12 מדמי שכירות לשנה הראשונה בסך של 4,234,580 ₪ דהיינו סך של 352,881 ₪ בניכוי 30,000 ₪ על פי סעיף 7 להסכם. בנוסף, שולם ליואב הסך של 60,000 ₪ בגין הנתיב המהיר.
16. לפיכך, הנתבעות לא חייבות דבר לתובע. אדרבא, על התובע להשיב לשפיר כספים, מאחר שהוא לא עמד בהתחייבותו על פי ההסכם ולא סייע לקבלת האישורים הנדרשים לאחר שנחתם הסכם סינמה.
ד. דיון והכרעה
(א) פרויקט חניון הלאום – סינמה סיטי
בנושא זה יש להכריע בחמש סוגיות:
(1) האם מגיע לתובע דמי שכירות לפי גובהם בשנה הראשונה או לפי ממוצע השנים?
(2) האם לתובע מגיעה תוספת לדמי השכירות בגלל שרכיב "העבודות השחורות" בוצע ע"י סינמה ולא ע"י שפיר ולכן השכר "האמיתי" של שפיר בגין דמי השכירות גבוה בהרבה, היות שהיא חסכה את עלויות הבנייה?
(3) האם לתובע מגיעים תשלומים נוספים, היות שעקב הטעייתו הנטענת ע"י שפיר, נמנע ממנו לקבל דמי שכירות מחברות הקולנוע וכן נמנע ממנו לשווק את המתחם המסחרי?
(4) האם על סכום דמי השכירות החודשי שפיר צריכה להוסיף מע"מ?
(5) האם יש להפחית חלק משכרו של התובע, מאחר שהוא הפר את ההסכם ולא עמד במחויבויותיו להמשיך ולסייע בקידום הפרויקט כפי שהתחייב בהסכם?
(1) האם מגיע לתובע דמי שכירות לפי גובהם בשנה הראשונה או לפי ממוצע השנים?
1. בהסכם נאמר: "סכום השווה לחודש שכירות". יואב טוען, כי לא ידע שההסכם יהיה "מדורג" וייקבע סכום שונה לכל אחת מהשנים. לפיכך לטענתו, משלא נכתב בהסכם סכום השווה לשכירות "השנה הראשונה", יש לערוך ממוצע של כל השנים ולגזור מהממוצע את שכרו.
2. יש לדחות טענה זו. מעיון בטיוטות שהוחלפו בין יואב לשפיר לפני החתימה על ההסכם, עולה בבירור כי יואב ידע שייתכן שדמי השכירות יהיו מדורגים. בטיוטא שיואב הכין ביום 7.8.09 (נספח 85 לתצהיר יוסי ומסומן כעמ' 843) מציע יואב בסעיף 5 לטיוטא, כי אם הוא יצליח להביא לחתימה על הסכמי שכירות של עד חמש שנים עם שוכרים חיצוניים, אזי הוא יקבל שכר טרחה בגובה:
"10 אחוז מדמי השכירות השנתיים של השנה הראשונה".
אם הוא יביא לחתימה על הסכמי שכירות ארוכי טווח מעל חמש שנים הוא יהיה זכאי לעמלה בשיעור:
"20 אחוזים מדמי השכירות של השנה הראשונה".
3. עינינו הרואות, כי התובע ידע היטב שייתכן שיהיה הבדל בגובה שכר הדירה לאורך השנים והוא ידע לציין שהוא מתכוון לשנה הראשונה. הדבר צוין גם באופציה השנייה שהוא הציע לשפיר (כמפורט בעמ' 844 לנספחים). לכן, טענתו כי "לא ידע כי מדובר בשכ"ד מדורג" (סעיף 51 לסיכומיו), ועדותו כי "אילו הייתי יודע שיש דירוג הייתי אומר" (עמ' 38 שוקות 1-4),אינה מתיישבת עם העובדות. לכן, יש לדחות את טענתו שיש לתת להסכם פירוש "כנגד המנסח" (סעיף 52 לסיכומיו). יואב ידע היטב, לפחות כמו שפיר - היות שהוא עבד כמנכ"ל רשת בתי קולנוע - שקיימת אפשרות ששכר הדירה יהיה מדורג. למרות זאת, הוא לא ביקש ששכרו ייגזר ממוצע של השנים.
4. בטיוטות מאוחרות יותר, נאמר רק "חודש שכירות" ולא נאמר "של השנה הראשונה". ברם, אם יואב רצה לקבל דמי שכירות ממוצעים לכל תקופת השכירות, היה עליו לציין זאת במפורש. זאת במיוחד, שעה שיואב עסק במשך שנים בתחום בתי הקולנוע ומיזמים מסחריים והוא ידע כי לעיתים קרובות, דמי השכירות מדורגים ועולים מידי שנה. לפיכך טענתו כי "לא יכול היה לדרוש" בהסכם, כי שכרו יהיה לפי שנה ממוצעת (סעיף 6.3.1 לסיכומי התשובה), אין בה ממש. יודגש כי יואב הודה בחקירתו כי טענתו שמגיע לו דמי שכירות של שנה ממוצעת, עלתה רק לאחר שנחתם ההסכם (עמ' 54 שורות 8-24) ומכאן ברור, שזה לא היה אומד דעת הצדדים בעת שההסכם נחתם (סעיף 33 לסיכומי הנתבעת).
5. אכן, שפיר הסכימה לבדוק את המשמעות הכלכלית של קביעת שכר שנתי ממוצע והעבירה ליואב חישוב של היוון הסכום. ברם, יואב התנגד לאופן חישוב ההיוון והצדדים לא הגיעו לכל הסכמה בנושא זה. לא ניתן לראות בהסכמה של שפיר לבחון את בקשתו לבצע היוון, משום "הודאת בעל דין" שיש לגזור את שכרו משנה ממוצעת (סעיף 55 לסיכומי יואב). מדובר באופציה שנבחנה ותו לא.
6. גם תרשומת בכתב ידו של יוסי, מיום 29.4.10 (נספח 148 לתצהיר יוסי),שהראל העיד שהוא מהווה סיכום עם יואב (עמ' 120 שורה 32), משקפת הסכמה שיואב יקבל את דמי השכירות לפי שנת שכירות ראשונה, כאשר סך של 155,000 ₪ ישולם מיד ועוד סך של 125,000 ₪ ישולם עם תחילת הפעילות בחניון. מסיכום זה עולה, כי הצדדים חישבו את שכרו של יואב לפי 1/12 מ – 3 מיליון ₪, שאלו דמי השכירות המובטחים שהיו אמורים להשתלם בשנת ההפעלה הראשונה, ובסה"כ 250,000 ש"ח (סעיף 7 לסיכומי הנתבעת). טענת יואב כי מסמך זה הוגש בעותק צילומי בלבד, לא הופכת את המסמך ל"חסר ערך" כפי שהוא טוען (סעיף 63 לסיכומיו). אדרבא, שפיר הציגה את יומן הפגישות של יוסי שהראה שבאותו יום בשעה 10:00 התקיימה פגישה בפתח תקווה בנושא "יואב אביב – סינמה סיטי" והדבר מאשש את הטענה כי אכן נערכה פגישה כזו, בניגוד להכחשת יואב (סעיפים 77-81 לסיכומי שפיר). אכן, לא מדובר בהסכם חתום כפי שטוען בצדק יואב (סעיף 5.3 לסיכומי התשובה), ברם הוא משקף אומד דעת של הצדדים.
7. יואב מודה כי ביחס לרכיב מכירת הכרטיסים, מה שמגיע לו הוא לפי השנה הראשונה (עמ' 51 שורות 18-24). אם הכוונה היתה שנה ממוצעת, מדוע לא יערך ממוצע שנתי גם על רכיב מכירת הכרטיסים? ברור אפוא כי כשם שיואב מודה שהתחשיב של הכרטיסים היה צריך להיעשות לפי השנה הראשונה, הוא הדין לדמי השכירות הבסיסיים.
8. לפיכך, יש לדחות טענה זו של יואב ויש לקבוע שהוא זכאי לחודש שכירות לפי השנה הראשונה, כשהסכום כולל את כל הרכיבים לרבות שטחי המסחר והתוספת בגין מכירת הכרטיסים.
(2) האם לתובע מגיעה תוספת לדמי השכירות בגלל שרכיב "העבודות השחורות" בוצע ע"י סינמה ולא ע"י שפיר ולכן השכר "האמיתי" של שפיר בגין דמי השכירות גבוה בהרבה, היות שהיא חסכה את עלויות הבנייה?
1. אכן, על פי זיכרון הדברים, היה על שפיר לבנות את המבנה "על כל מרכיביו ומערכותיו" על חשבונה בלבד על פי עלות של 700-800 דולר למ"ר.
2. בהסכם סינמה נקבע כי כל עלות הבנייה תחול על סינמה ובהחלט סביר כי דמי השכירות שנקבעו, הושפעו מעלות זו שחלה על סינמה. יחד עם זאת, יש לזכור שממילא בתום תקופת הזיכיון של שפיר בחניון, יעבור המבנה על כל מתקניו לידי המדינה.
3. מהמגעים שיואב ניהל עם חברות קולנוע האחרות, עולה שנושא זה היה בין העניינים שנדונו. לדוגמא: ביום 24.9.09 שלח יואב מכתב להראל ויוסי שבהם תיאר את הצעת תיאטראות ישראל. על פי הצעה זו (סעיף יד – נספח 9 לתצהיר יואב), על שפיר להעביר את המבנה "ברמת בינוי שחור" לידי תיאטראות ישראל. גם במייל שכתב יואב ליוסי ביום 3.1.10 הוא כותב ש"הבשורה הפחות טובה" עם תיאטראות ישראל "שהם לא מעוניינים לבנות".
4. מאידך, בהצעת חברת גלובוס מקס מיום 3.1.10 ליואב (נספח 10 לתצהיר יואב) הועלו שלוש חלופות. לפי שתי החלופות הראשונות: "אנו נושאים בכל עלויות ההקמה" ואילו לפי החלופה השלישית: "שפיר יהיו אחראים על שלבי הבנייה ההתחלתיים - הבנייה השחורה". שכר הדירה המוצע, שונה כמובן בהתאם לכל אחת מהחלופות.
5. ברור אם כן, שיואב היה מודע היטב לכך שקיימות כמה אפשרויות ביחס לשאלה מי יישא בעלות הבנייה השחורה וכיצד הדבר ישפיע על גובה שכר הדירה. אם הוא היה מעוניין שנושא זה יבוא לידי ביטוי בהסכם עמו, היה עליו לעגן זאת באופן מפורש בהסכם. ברם, נושא השפעת "עלות הבנייה השחורה" על דמי השכירות כלל לא מוזכר בהסכם ולכן אין לטענתו זו כל בסיס. המשמעות הפשוטה של "דמי שכירות", היא סכום השכירות המשולם לחודש ולא חיסכון בגין פעולה כזו או אחרת שהשוכר מבצע במושכר.
6. זאת ועוד: במגעים שניהל יואב עם שפיר סמוך לאחר חתימת ההסכם, לצורך יישומו, הוא כלל לא העלה את דרישתו בנושא "הבנייה השחורה". לדוגמא: במכתבו ליוסי מיום 14.7.10 (נספח 20 לכתב ההגנה) מבקש יואב חודש שכירות לפי שנה ממוצעת דהיינו 1/12 משבעה מיליון ₪ והוא כלל לא מעלה דרישה של תוספת לשכירות בגין "העברת הבנייה השחורה" לכתפי סינמה. גם במייל ששלח להראל מיום 13.8.11 הוא טוען שמגיע לו חודש שכירות ממוצע והוא לא מעלה כלל את דרישתו לתוספת עקב "הבנייה השחורה".
7. רק בשנת 2012 מעלה יואב לראשונה את דרישתו לתוספת בגין "החיסכון בעלויות הבנייה" כגון במכתבו ליוסי מיום 30.4.12 (נספח 24 לכתב ההגנה) ובמכתבו להראל מיום 12.6.12 (נספח 28 לכתב ההגנה) שבו הוא כותב כי הוא "בודק כיצד לנהוג וממתין לדעת מה המספר ששפיר מציעים לי בגין העברת עלויות הבינוי לשוכר שהן חלק משכר הדירה האפקטיבי".
8. דהיינו, אף יואב מודע לכך ששפיר לא מסכימה שמגיעה לו תוספת עקב "הבנייה השחורה" והוא מנסה לקבל מהם תשלום גם עבור רכיב זה. בשיחה שיואב הקליט עם ישראל שפיר בפגישה שנערכה ביום 23.7.12 (התמליל צורף כנספח 171 עמ' 1198-1199), ביקש יואב "בונוס" על החיסכון בבנייה השחורה. דהיינו, יואב ידע שלא מגיע לו רכיב זה על פי ההסכם והוא ניסה לקבל תוספת זו כ"בונוס". על פי ההסכם אין יסוד לדרישה זו ודינה להידחות.
9. כמו כן, שפיר צודקת כי יואב כלל לא הוכיח את העלות של "הבנייה השחורה" וטענותיו בעניין זה הן בגדר ספקולציות שלא התבססו על מידע אמין כלשהו כגון חוות דעת שמאית או על ראיות מהימנות אחרות.