3. לצדדים ידוע , כי בין שפיר וחברת ניו לינאו – סינמה סיטי מתקיים מו"מ להשכרת מתחם הקולנוע ומתחם המסחר יחדיו. במידה ולא ייחתם חוזה מול חברת ניו לינאו – סינמה סיטי, אלא מול מפעיל בתי קולנוע אחר, יואב יהיה המשווק הבלעדי של המתחם המסחרי ומתחם הקולנוע שיוקמו...
6. עבור שירותי ליווי לאורך שישה חודשים מחתימת חוזה זה, יקבל יואב סכום של 60,000 ₪ בצירוף מע"מ אשר ישולמו בשישה תשלומים חודשיים שווים. תשלום ראשון ישולם עבור חודש נובמבר 2009.
7. אם וכאשר תחליט שפיר לחתום על הסכם עם ניו לינאו סינמה, ילווה אביב את תהליך המו"מ והחתימה ובתמורה יקבל יואב סכום השווה לחודש שכירות או 30,000 דולר, הגבוה מבניהם. במקרה שיחתם חוזה כאמור, יופחת מסכום התמורה שיקבל יואב הקבועה בסעיף זה, 30,000 ₪.
9. בגין כל חוזה שכירות במרכז המסחרי שיואב יביא לחתימתו, יקבל יואב סכום של חודש שכירות עבור חוזה לתקופה של עד 5 שנים...
10. מוסכם בזאת כי יואב יהיה רשאי בכל ההסכמים לגבות מהצד השוכר סכום השווה לעד שני חוזי שכירות.
11. התשלומים המפורטים בסעיפים 7-8 ישולמו ליואב בצורה הבאה: מחצית הסכום ישולם 30 יום לאחר החתימה. מחצית שנייה של הסכום 30 יום לאחר תחילת הבנייה בפרויקט.
18. שפיר תהא רשאית לבטל ההסכם בהודעה מראש ובכתב של 45 ימים.
22. כל שינוי ו/או תוספת להסכם זה יהיו בתוקף רק אם נעשו בכתב ובחתימת כל הצדדים להסכם זה".
13. ביום 31.3.10 שלח יואב למר יוסי צלניק, מנהל הנכסים של שפיר (להלן: "יוסי") את הערותיו לטיוטת ההסכם שהתגבש עם סינמה, שהועברה אליו ע"י יוסי.
14. יואב כתב ליוסי בין היתר כי: "יש לכם ביד חרא של הסכם, מלא חורים ובלי מחויבות לכלום וכן מסובך ומורכב ליישום, מלא בעיות".
15. ביום 1.4.10 שלח יואב דוא"ל גם להראל ובו הוא כתב כי "חוזה סינמה הוא חוזה רע".
16. על אף הסתייגותו של יואב מטיוטת ההסכם עם סינמה, ביום 1.4.10 נחתם הסכם בין שפיר לסינמה (להלן: "הסכם סינמה").
17. בהסכם סינמה נקבע בין היתר, כי סינמה תבנה על חשבונה את כל המתחם ונקבעו דמי שימוש מינימאליים, כשהם עולים מידי שנה. בנוסף, שפיר זכאית לסך של 2.5 ₪ בגין כל כרטיס קולנוע שנמכר מעל 600,000 לשנה ועד 900,000, סך של 2.75 ₪ על כל כרטיס עד מיליון כרטיסים וכן תוספות מסוימות על פי מדרגות שנקבעו, עד 4 ₪ לכרטיס מעבר ל – 1.5 מיליון כרטיסים בשנה.
18. כמו כן, נקבעו דמי שכירות נוספים באחוזים מהפדיון במתחם המסחרי לפי מ"ר וכן נקבעו דמי שכירות מינימאליים מובטחים, כאשר בשנת ההפעלה הראשונה ישולם לשפיר 4 מיליון ₪, בשנייה 4.5 מיליון ש"ח, בשלישית 5 מיליון ₪ וכן הלאה כל שנה חצי מיליון ₪ יותר, כאשר מהשנה השישית עד העשירית הסך יהיה 7 מיליון ₪ לשנה והחל מהשנה ה – 11 הסכום יעמוד על 7.35 מיליון ₪ לשנה.