פסק דין
האם חייבים הנתבעים לשלם לתובע שלושה מיליון ₪ עקב שירותים שהעניק להם בפרויקט חניון הלאום בירושלים והנתיב המהיר לת"א?
א. רקע עובדתי
1. התובע (להלן גם: "יואב" או "אביב") הכיר את הנתבע 2 (להלן: "הראל") במסגרת שירותם הצבאי המשותף. הראל הוא אחד מבעלי המניות בנתבעת 1 (להלן: "שפיר").
2. שפיר הקימה את חניון הלאום בירושלים, בעקבות הסכם עם מדינת ישראל שלפיו שפיר מתכננת, בונה ומפעילה את החניון לשנים ארוכות (כיום עד לשנת 2028).
3. עם השלמת בניית החניון בשנת 2004, ביקשה שפיר להשתמש בחניון גם לצרכים מסחריים נוספים.
4. לצורך כך, נפגשו נציגים מטעם שפיר עם אנשים שונים, לרבות עם התובע, על מנת שיציעו תוכניות לשימושים נוספים בחניון. בין היתר, נבחנו האפשרויות להקים במקום מכון כושר של חברת הולמס פלייס (שעמה אף נחתם חוזה מותנה), אולמות אירועים, בתי קפה, מתחם קרטינג ועוד.
5. התובע, שבעבר ניהל רשת בתי קולנוע, הגיש לשפיר בשנת 2005 כמה הצעות לרבות להקמת מתחם שיכלול בתי קולנוע ואזור מסחרי.
6. ביום 23.10.06 חתמה שפיר על זיכרון דברים עם חברת ניו לינאו סינמה ישראל (להלן: "סינמה") שלפיו שפיר תבנה בחניון קומפלקס בתי קולנוע ושטחי מסחר שסינמה תפעיל ובתמורה תשלם סינמה לשפיר דמי שכירות (להלן: "זיכרון הדברים"). בזיכרון הדברים נקבע, כי לאחר שיושגו האישורים הנדרשים מהרשויות לרבות עיריית ירושלים והרשות לפיתוח ירושלים, ייחתם הסכם מפורט.
7. זיכרון הדברים הוגבל לתקופה מסוימת ואולם תוקפו הוארך ע"י הצדדים כמה פעמים.
8. לאחר חתימת זיכרון הדברים, פעלה שפיר אצל הגורמים השונים לצורך שינוי הייעוד וקבלת היתר בנייה לבניית קומפלקס בתי הקולנוע ושטחי המסחר.
9. אף לאחר חתימת זיכרון הדברים, ניהלה שפיר מו"מ עם רשתות בתי קולנוע אחרות, לצורך הפעלת בתי קולנוע במתחם החניון.
10. במחצית השנייה של שנת 2009, לאחר ששפיר קיבלה אישור לשימוש חורג בחניון (עמ' 108 שורות 1-3), פנתה שפיר לתובע והציע לו לסייע לה במו"מ עם רשתות בתי הקולנוע השונות, וזאת לאור ניסיונו של התובע בתחום ניהול בתי הקולנוע.
11. התובע ושפיר ניהלו במשך חודשים ארוכים מו"מ ביחס לתנאי העסקתו של יואב אצל שפיר ולאחר שהוחלפו טיוטות רבות, נחתם ביום 9.2.10 הסכם בין התובע לשפיר (להלן: "ההסכם").
12. בין היתר נקבעו בהסכם הוראות אלו:
"1. יואב ילווה את המו"מ לחתימת החוזה להפעלת בתי קולנוע בחניון עם חברה שתיבחר ע"י שפיר בהתייעצות עם אביב. כמו כן, ילווה יואב את תהליך התכנון, האישור הסטטוטורי, הקמת בתי הקולנוע ושיווק המתחם...
3. לצדדים ידוע , כי בין שפיר וחברת ניו לינאו – סינמה סיטי מתקיים מו"מ להשכרת מתחם הקולנוע ומתחם המסחר יחדיו. במידה ולא ייחתם חוזה מול חברת ניו לינאו – סינמה סיטי, אלא מול מפעיל בתי קולנוע אחר, יואב יהיה המשווק הבלעדי של המתחם המסחרי ומתחם הקולנוע שיוקמו...
6. עבור שירותי ליווי לאורך שישה חודשים מחתימת חוזה זה, יקבל יואב סכום של 60,000 ₪ בצירוף מע"מ אשר ישולמו בשישה תשלומים חודשיים שווים. תשלום ראשון ישולם עבור חודש נובמבר 2009.
7. אם וכאשר תחליט שפיר לחתום על הסכם עם ניו לינאו סינמה, ילווה אביב את תהליך המו"מ והחתימה ובתמורה יקבל יואב סכום השווה לחודש שכירות או 30,000 דולר, הגבוה מבניהם. במקרה שיחתם חוזה כאמור, יופחת מסכום התמורה שיקבל יואב הקבועה בסעיף זה, 30,000 ₪.
9. בגין כל חוזה שכירות במרכז המסחרי שיואב יביא לחתימתו, יקבל יואב סכום של חודש שכירות עבור חוזה לתקופה של עד 5 שנים...
10. מוסכם בזאת כי יואב יהיה רשאי בכל ההסכמים לגבות מהצד השוכר סכום השווה לעד שני חוזי שכירות.
11. התשלומים המפורטים בסעיפים 7-8 ישולמו ליואב בצורה הבאה: מחצית הסכום ישולם 30 יום לאחר החתימה. מחצית שנייה של הסכום 30 יום לאחר תחילת הבנייה בפרויקט.
18. שפיר תהא רשאית לבטל ההסכם בהודעה מראש ובכתב של 45 ימים.
22. כל שינוי ו/או תוספת להסכם זה יהיו בתוקף רק אם נעשו בכתב ובחתימת כל הצדדים להסכם זה".
13. ביום 31.3.10 שלח יואב למר יוסי צלניק, מנהל הנכסים של שפיר (להלן: "יוסי") את הערותיו לטיוטת ההסכם שהתגבש עם סינמה, שהועברה אליו ע"י יוסי.
14. יואב כתב ליוסי בין היתר כי: "יש לכם ביד חרא של הסכם, מלא חורים ובלי מחויבות לכלום וכן מסובך ומורכב ליישום, מלא בעיות".
15. ביום 1.4.10 שלח יואב דוא"ל גם להראל ובו הוא כתב כי "חוזה סינמה הוא חוזה רע".
16. על אף הסתייגותו של יואב מטיוטת ההסכם עם סינמה, ביום 1.4.10 נחתם הסכם בין שפיר לסינמה (להלן: "הסכם סינמה").
17. בהסכם סינמה נקבע בין היתר, כי סינמה תבנה על חשבונה את כל המתחם ונקבעו דמי שימוש מינימאליים, כשהם עולים מידי שנה. בנוסף, שפיר זכאית לסך של 2.5 ₪ בגין כל כרטיס קולנוע שנמכר מעל 600,000 לשנה ועד 900,000, סך של 2.75 ₪ על כל כרטיס עד מיליון כרטיסים וכן תוספות מסוימות על פי מדרגות שנקבעו, עד 4 ₪ לכרטיס מעבר ל – 1.5 מיליון כרטיסים בשנה.
18. כמו כן, נקבעו דמי שכירות נוספים באחוזים מהפדיון במתחם המסחרי לפי מ"ר וכן נקבעו דמי שכירות מינימאליים מובטחים, כאשר בשנת ההפעלה הראשונה ישולם לשפיר 4 מיליון ₪, בשנייה 4.5 מיליון ש"ח, בשלישית 5 מיליון ₪ וכן הלאה כל שנה חצי מיליון ₪ יותר, כאשר מהשנה השישית עד העשירית הסך יהיה 7 מיליון ₪ לשנה והחל מהשנה ה – 11 הסכום יעמוד על 7.35 מיליון ₪ לשנה.
19. בחודשים מרץ ומאי 2010 שולם לתובע סך של 60,000 ₪ בהתאם להסכם.
20. יואב טוען כי על אף פניות רבות שלו, לא שולמה לו יתרת שכרו על פי ההסכם.
21. בנוסף לזכיית שפיר במכרז להקמת החניון, שפיר זכתה גם במכרז להקמת הנתיב המהיר מירושלים לת"א. בחודש יולי 2010 החל יואב לסייע לבנו של הראל, בן, ושותפו דותן בריל (להלן: "הילדים"), בבניית בית קפה בנתיב המהיר. יואב השתתף בפגישות, הכין תוכניות ועזר לילדים בהקמת בית הקפה.
22. יואב טוען כי הוא זכאי לשכר עבור עבודתו בנתיב המהיר. הנתבעים טוענים מאידך, כי לא נחתם עמו כל חוזה והובטח לו תשלום של 60,000 ₪ עבור החזר הוצאות ותו לא.
23. בחודש יוני 2011 החלו העבודות להקמת הסינמה סיטי במתחם החניון והפרויקט הושלם בחודש פברואר 2014.
ב. תמצית טענות התובע
(א) פרויקט חניון הלאום – סינמה סיטי
1. בחודש יוני 2005 פנה הראל ליואב וביקש שיסייע לו בהפיכת חניון הלאום ממקום שומם לעסק רווחי. לאור בקשה זו, יואב ביצע בדיקת התכנות להקמת מתחם בתי קולנוע ופנאי ולשם כך גייס את האדריכל מר סגרה. יואב הכין מצגות ושלח אותן לשפיר.
2. בתחילת שנת 2006 יוסי והראל הודיעו לו כי החליטו לקבל את התוכניות שהגה והתווה וכי "הוא יהיה הגורם שיוביל את הפרויקט עד הפעלתו". ברם, נאמר לו שייקח זמן עד שיומצאו האישורים הנדרשים מהרשויות.
3. בשנת 2009 יוסי התקשר ליואב ונאמר לו לראשונה, שמתקיים מו"מ עם סינמה וכי הוכנה תוכנית אדריכלית המתבססת על הרעיון שלו והתוכנית שהוכנה ע"י האדריכל סגרה. לאחר השיחה סוכם כי יואב "יחזור לתמונה וכי יהיה המשווק הבלעדי של פרויקט חניון הלאום".
4. יואב התבקש לעשות שימוש בקשריו עם חברות בתי הקולנוע ולהכין תוכנית עסקית. יואב הכין תוכנית והחל לנהל מו"מ עם חברות בתי קולנוע אחרות שאינן סינמה.
5. יואב חתם על ההסכם המסדיר את שכר טרחתו כשנאמר לו כי לא ייחתם הסכם עם סינמה. מאידך, חברות בתי קולנוע אחרות הבטיחו לו, כי אם ייחתם בינן לבין שפיר הסכם, יואב יקבל מהם שני חודשי שכירות כשכ"ט.
6. ברם, התברר לו כי שפיר התנהגה כלפיו באופן בלתי הגון, "שכללה הטעייה ומסירה מכוונת של אינפורמציה שגוייה תוך ששפיר מנצלת את התנאים המופלגים שאביב השיג מול חברות בתי הקולנוע השונות, פגעה ביושרתו המקצועית ובמוניטין שלו בקרב חברות הקולנוע האחרות ופשוט השתמשה בהצעות אלו כדי למנף את הצעתה של ניו לינאו ותוך קיפוחו של אביב". לתדהמתו ולהפתעתו, שפיר חתמה על הסכם עם סינמה, כשהיא מיידעת אותו רק סמוך לפני החתימה.
7. שפיר לא שילמה לו את שכר הטרחה הקבוע בהסכם והפרה אותו ולכן יש לחייב את שפיר בגין רכיבים אלו:
א. מאחר שדמי השכירות הממוצעים בגין כל שנות פעילות סינמה עומד על 7 מיליון ₪, מגיע ליואב 1/12 מסכום זה דהיינו סך של 583,333 ₪.
ב. בגלל שבסופו של דבר הסכימה סינמה לבנות את המתחם על חשבונה, כאשר על פי זיכרון הדברים הדבר היה מוטל על שפיר, הדבר הביא להפחתה בשכר הדירה המגיע לשפיר. לפיכך, בגין החיסכון בעלות ה"בנייה השחורה", ש"גולגלה" על סינמה, מגיע ליואב עוד 600,000 ₪. יואב מחשב את עלות הבנייה השחורה שנחסכה משפיר, בסך של 72 מיליון ₪ (לפי תחשיב של 1,500 דולר למ"ר כשבמתחם נבנו 12,000 מ"ר). בחישוב של עשר שנות ההפעלה, עולה ששפיר חסכה 7.2 מיליון ₪ לשנה ולכן ליואב מגיע 1/12 מחיסכון זה.
ג. תשלום עבור חודש נוסף בגין השכרת מתחם המסחר – 591,957 ₪.
ד. מאחר שבעקבות החתימה עם סינמה ולא עם חברת בתי קולנוע אחרת, נמנע ממנו לקבל שני חודשי דמי שכירות - מגיע לו סך של 2,366,666 ₪.
8. סה"כ נזקיו של יואב בגין פרויקט חניון הלאום עומדים על 4,362,623 ₪ ובנוסף הסכום ששפיר קיבלה עקב מכירת כרטיסי הקולנוע, מעבר למינימום כמפורט לעיל.
9. אין שחר לטענות הנתבעים שהוא לא עשה את המוטל עליו על פי ההסכם. הוא ביצע את כל המוטל עליו על פי ההסכם "לעילא ולעילא" ומדובר בטענות כבושות שנטענו לראשונה בהליך זה ולא בזמן אמת.
(ב) פרויקט הנתיב המהיר
1. במהלך שנת 2010 פנה הראל ליואב וביקש ממנו סיוע בחיפוש מקורות הכנסה נוספים לחניון שיוקם בנתיב המהיר.
2. יואב הכין "קונספט לאתר הפרויקט כולו" ומצגת. במייל ששלח יוסי ביום 30.7.10 בעקבות פגישה שבה הוחלט לנהל מו"מ עם ארומה וקפה ג'ו במקביל, צוין שיואב הוא "היועץ המסחרי שלנו".
3. יואב ביצע בדיקת נאותות של רשת בתי הקפה "קופי בין" שאותה תכנן הראל לרכוש לצורך הקמת בית קפה בנתיב המהיר.
4. אביב השקיע שעות רבות בבדיקה זו וכן בבדיקת רשתות בתי קפה אחרות, לצורך בחירת הרשת שתפעל בנתיב המהיר. לאחר שהוחלט לחתום על הסכם עם רשת "קפה ג'ו", השתתף יואב בפגישות ובתכנון המפורט של בית הקפה וליווה את כל השלבים עד לפתיחתו. יואב הכין תוכניות עבודה ותוכנית פיננסית. הוא אף ליווה את פתיחת העסק בחודשים הראשונים והעניק עצות.
5. בנוסף, הוא ניסה לקבל חסות לנתיב המהיר מחברת בזק בינלאומי ופעל למיתוג הנתיב. על אף שהובטחה לו בלעדיות בשיווק המתחם כולו, בחודש מאי 2011 שכרה שפיר עובד אחר לצורך כך ודחקה אותו החוצה, מבלי לשלם לו תמורה על עמלו הרב.
6. יואב טוען כי עבד 1,174 שעות עבודה ולפי תעריף של 150 דולר לשעת עבודה, מגיע לו סך של 692,073 ₪ עבור עבודתו בנתיב המהיר.
7. המכתבים ששלח ושמהם עולה שהוא הסכים לקבל סכומים נמוכים בהרבה עבור עבודתו בנתיב המהיר, נעשו לצורכי פשרה בלבד והם לא מהווים וויתור על טענותיו, לאחר שהצדדים לא הגיעו לפשרה. כל הצעותיו היו לצורכי לפשרה, בכפוף לכך שהצדדים היו מגיעים להסכם כולל. משהמו"מ לא צלח, אין לראות במכתביו משום וויתור על טענה כלשהי. הוא זכאי לשכרו גם בעילת עשיית עושר ולא במשפט.
8. סה"כ מגיע לו בגין עבודתו בשני הפרויקטים סך של 5,054,399 ₪ ואולם לצורכי אגרה, סכום התביעה הועמד על שלושה מיליון ₪.
ג. טענות הנתבעות
1. אין כל עילת תביעה כנגד הראל. ההסכם עם יואב ביחס לעבודתו בחניון הלאום, נחתם מול שפיר בלבד ואילו ביחס לנתיב המהיר, מעולם לא נכרת כל הסכם, לא בע"פ ולא בכתב. כל עבודתו של יואב בנתיב המהיר היתה בהתנדבות בלבד, כשהוא ציפה שבעקבות כך, הוא יועסק ע"י שפיר בפרויקטים שונים.
2. יואב ידע בעת שחתם על ההסכם, כי באותו מועד מתקיים מו"מ רציני בין שפיר ובין סינמה והדבר צוין במפורש בהסכם. יואב התנגד להסכם, היות שמבחינת האינטרס הכלכלי שלו, עדיף היה לו ששפיר היתה חותמת על הסכם על חברות בתי קולנוע אחרות. שהרי, החברות האחרות התחייבו לשלם לו דמי שכירות של חודשיים וכן להעניק לו את שיווק מתחם המסחר.
3. יואב - שלא היה מרוצה מהחתימה על הסכם סינמה - זנח לאחר חתימת הסכם זה את מעורבותו בפרויקט ולא ליווה את הפרויקט מבחינה סטטוטורית, כפי שהתחייב בהסכם ובכך הפר את ההסכם שהוא חתם עליו.
4. ביום 14.7.10 שלח יואב מכתב ליוסי ובו טען כי בהמשך לפגישה עם הראל, אכן שולם לו סך של 60,000 ₪ בגין ההסכם ומגיע לו 1/12 ממחיר מינימום של שכירות שנתית בגובה של 7 מיליון ₪ דהיינו סך של 583,333 ₪ בצירוף מע"מ.
5. באותו מכתב, מפרט יואב "הצעה לייעוץ ושירות" של פרויקט הנתיב המהיר. על פי הצעת יואב, ישולם לו סך של 13,000 ₪ לחודש בתוספת דלקן למשך שבעה חודשים ואם יואב יצליח להביא גוף שיפרסם או ייתן חסות, הוא יקבל 1/12 מכל שנת פעילות. אם יואב ישכיר נכס בפרויקט, הוא יקבל חודש שכירות על כל חמש שנות השכרה ואם רשת "קופי בין" לא תירכש ע"י מי ממשפחת שפירא "יואב מוותר בזאת על כל תמורה ועל החזרי הוצאות". יואב ביקש לקבל את הצעתו "כמות שהיא".
6. ברם, שפיר התנגדה להצעת יואב ביחס לנתיב המהיר ואף חלקה על תחשיבו ביחס לסינמה. במכתב של יואב ליוסי מיום 1.10.10 כתב יואב כי: