פסק דין
תביעה כספית לפיצוי שוכר בגין נזקים במושכר ובגין העדר אפשרות להסב את הסכם השכירות לאחר.
רקע:
1. תביעה זו, הולדתה בתביעה שהגיש אביטן יוסף כנגד משה חי יהודה, לו השכיר אביטן נכס מקרקעין. התביעה הוגשה כנגד יהודה ושני ערבים להסכם השכירות. יהודה הגיש כנגד אביטן תביעה שכנגד. התביעה העיקרית נמחקה ונותרה לדיון התביעה שכנגד.
2. משה חי יהודה (להלן:- "התובע") שכר מיוסף אביטן (להלן:- "הנתבע") נכס מקרקעין אשר שימש כבית קפה וכתחנה להפעלת מכירת כרטיסי מזל והימורים מסוג "לוטו" ו"טוטו" (להלן:- "תחנת לוטו טוטו").
הסכם שכירות ראשון נערך בין הצדדים ביום 1.4.11, לאחר שהתובע התקשר בהסכם עם השוכר הקודם, לפיו רכש התובע מהשוכר הקודם (מושקה) את הפעילות בבית הקפה ובתחנת הלוטו – טוטו, תמורת סכום של 157,000 ₪ בתוספת מע"מ. התובע נכנס לבית העסק, בהסכמת הנתבע, כחודשיים לפני תום תקופת השכירות של מושקה בנכס, כאשר בפועל תחילתו של הסכם השכירות בין הצדדים הינו ביום 24.5.11, מועד סיום הסכם השכירות של מושקה ועד ליום 23.5.11.
לתובע ניתנו חמש תקופות אופציה בנות שנה כל אחת, להארכת הסכם השכירות.
התובע האריך את תקופת האופציה בשנים 2012 ו- 2013.
3. בהתאם לתנאי הסכם השכירות, מטרת השכירות הינה ניהול בית קפה ותחנת טוטו- לוטו.
בהסכם נקבע, כי התובע מתחייב להפעיל במקום תחנת לוטו טוטו, בכפוף לקבלת רשיונות מתאימים וכי אין לו זכות כלשהי ביחס ללוטו והטוטו.
כן נקבע בהסכם השכירות, כי התובע אינו רשאי להשכיר את הנכס בשכירות משנה, או ליתן לאחר רשות שימוש במושכר.
אשר לאחזקת הנכס, נקבע בהסכם השכירות, כי על השוכר לתקן כל ליקוי שיתהווה במושכר במהלך תקופת השכירות וכי ידוע, כי שיעור דמי השכירות נקבע בין היתר בשים לב לתניה זו.
הוסכם, כי ליקויים מסוג של פיצוץ ודליפות מים בצנרת ונזק שיגרם למבנה כתוצאה מדליפת המים, יתוקנו על ידי התובע ועל חשבונו, מייד עם התהוותם.
4. בתביעה אותה הגיש הנתבע כנגד התובע, תביעה אשר הוגשה בתוך התקופה החוזית, בטרם הסתיימה תקופת האופציה השניה, טען הנתבע, כי התובע בעורמה, מכר את זכויות הנתבע בטוטו ובלוטו לאחר. התובע דאג לסגור את בית העסק בפועל כשלושה חודשים טרם סיום תקופת ההסכם, כאשר אינו מפעיל את תחנת הלוטו והטוטו ובכך מאפשר לבעל עסק מתחרה להתקשר עם הטוטו והלוטו בהסכם התקשרות, המונע התקשרות בית עסקו של הנתבע עם הלוטו והטוטו.
לטענת הנתבע, זכויות אלו הינן בשווי של 350,000 ₪, אותן תבע מאת התובע. כן טען הנתבע, כי התובע נטל את הציוד מבית העסק ומכרו, לרבות ריהוט, מערכת מיזוג אויר, תריס גלילה וציוד נוסף, אשר שוויים של כל אלה- 100,000 ₪ וכן טען לנזקים כלליים בגין אובדן זמן ושיבושים בהתנהלות כלכלית בסכום נוסף של 50,000 ₪ ובסך הכל עמדה תביעת הנתבע על סכום של 500,000 ₪.
5. בד בבד עם הגשת כתב הגנתו, הגיש התובע גם תביעה שכנגד. לטענת התובע, התעתד לתבוע את הנתבע בתביעה כספית, אלא שהנתבע, כצעד טקטי, עוד בטרם הסתיימה תקופת השכירות, הגיש תביעתו, כמי שמבקש להקדים את תביעת התובע, כשהוא תובע בין היתר נזקים למושכר, שלא רק שלא נגרמו, אלא שגם לא ניתן היה לעמוד עליהם בטרם קיבל הנתבע לידיו בחזרה את המושכר.
6. בתביעה שכנגד, היא התביעה שלפניי, טוען התובע, כי הסכם השכירות הופר על ידי הנתבע, באופן שבו לא התאפשר לתובע להמשיך ולהפעיל את המושכר ולכן נאלץ לסגור את המושכר.
לטענת התובע, במושכר התגלו ליקויים מהותיים, אשר מנעו ממנו אפשרות להפעיל את העסק, עד שבסופו של דבר, היות ומדובר בליקויים בטיחותיים, נאלץ בגינם לסגור את העסק.
התובע טוען, כי הסתבר, כי קו הביוב במושכר הינו בלתי חוקי. עקב פיצוצים וסתימות בקו הביוב, נאלץ התובע להדיח כלים באמצעות דליים ונגרמו לו הצפות בבית העסק. כמו כן, עקב נזילות בגג הבניין, אשר חדרו לצנרת החשמל, נגרמה סכנה בטיחותית בהפעלת בית העסק, באופן שלא ניתן היה להפעילו.
התובע טוען, כי בגין עלות התיקונים באופן חלקי שילם סכום של 6,600 ₪, אותם על הנתבע להשיב לו וכן טוען, כי בשל העובדה שנאלץ לסגור את בית העסק בשלושת החודשים האחרונים לתקופת השכירות, על הנתבע לשלם לו עלות דמי השכירות לתקופה זו.
בנוסף, טוען התובע, כי ביקש להעביר את זכויותיו בעסק לשוכר חלופי. הנתבע סירב לאפשר זאת, למרות שבחודש ספטמבר 2013 נחתם נספח להסכם השכירות, במסגרתו ניתנה זכות זו מפורשות לתובע.
לטענת התובע, יכול היה להעביר את זכות השכירות תמורת סכום של 200,00 ₪, דבר שנמנע ממנו ואת הנזק האמור הוא תובע מאת הנתבע.
בנוסף תובע התובע פיצוי בגין עוגמת נפש בסכום של 40,000 ₪.
7. הנתבע כופר בטענות התובע. לטענתו, על פי הסכם השכירות התחייב הנתבע לתקן כל ליקוי שיתהווה בנכס. לטענת הנתבע, הוא ניהל בעצמו במושכר בית קפה במשך שנים ארוכות ומעולם לא היו במקום "פיצוצים" או נזילות. הליקויים הנטענים במושכר הם מסוג הליקויים שהיה על התובע לתקנם על פי הסכם השכירות ולכן אינו יכול לבוא אל הנתבע בדרישה בעניינם.
אשר לשוכר חלופי, טוען הנתבע, כי מעולם לא הוצג לפניו שוכר ראוי, אשר ניתן היה להעביר אליו את זכות השכירות.
הראיות:
8. לאחר שניתנו בהליך הוראות בדבר הגשת תצהירי עדות ראשית, הוגשו תצהירי העדות הראשית מטעם הנתבע באיחור ניכר (שבהיותו תובע בתביעה העיקרית, אמור היה להגישם ראשון). בית המשפט פסק הוצאות לחובת הנתבע ואפשר הגשת תצהירים משלימים. תצהירים אלו לא הוגשו וראיות התובע הוגשו. הנתבע לא הגיש תצהירי תשובה לתביעה שכנגד.
לפיכך, לישיבת ההוכחות שנקבעה, לא היו בידי הנתבע מלוא הראיות להוכחת תביעתו ואף לא הוגשו ראיות כלשהן לתביעה שכנגד. לאור מחדלים אלה, שעה שברי, נוכח טיב הראיות שהובאו, כי יקשה על הנתבע לנהל ההליך ולהוכיח תביעתו, חזר בו הנתבע מתביעתו, כשהתאפשר לו להגיש למועד מאוחר יותר ראיות לתביעה שכנגד, שהיא התביעה היחידה שנותרה לבירור. עוד נקבע בהחלטת בית המשפט, כי ההוצאות בתביעה העיקרית תיפסקנה במסגרת פסיקת ההוצאות בתביעה שכנגד.
9. התובע תמך טענותיו בעדותו שלו ובעדויות של עדים נוספים, אשר כולם הקדימו והגישו תצהירי עדות ראשית.
הוגש תצהירו של התובע, אליו צורפו תמלילי שיחות שנערכו בעיקר בינו ובין הנתבע. כן צורפו אסמכתאות לתשלום עבור נזקי צנרת במושכר, ותצהירי בעלי המקצוע. צורפו תמונות המתארות את הנזקים, ומסרונים שהוחלפו בין התובע ובין בנו של הנתבע, מר אייל אביטן (להלן:- "אייל" או "מר אביטן").
כן צירף התובע חוות דעת הנוגעות לליקויים בנכס. צורפה חוות דעת של מהנדס מטעם
"האוס קולור המרכז לביקורת מבנים, בדק בית וליקויי בניה" בדבר הליקויים והצעות מחיר באשר לתיקון הליקויים.
התובע צירף בנוסף אסמכתאות לעניין שיפוץ שנעשה במבנה לאחר שפרצה בו שריפה ותכתובות בין הצדדים.
כן צירף התובע הסכמים שנחתמו בינו ובין אחרים לשם רכישת הפעילות במושכר. צורפו גם תצהיריהם של אותם שוכרים פוטנציאליים, מר זריהן, מר גל ומר מלכא.
כן הוגשה חוות דעתו של רואה החשבון יצחק בלובודיאנסקי, על מנת שיעיד על שווי המכירה של בית הקפה וצורף תצהירה של עובדת של התובע, על מנת להעיד על הנזילות בבית העסק ותפקוד בית העסק, בשל מצבו הפיזי.
מטעם הנתבע הוגשו תצהיר התובע ותצהיר בנו של הנתבע, מר אייל אביטן, אשר היה הרוח החיה בהתקשרות אל מול התובע.
העדים העידו והצדדים סיכמו טענותיהם בכתב.
דיון והכרעה:
10. שני עניינים טעונים הכרעה בתביעה שלפניי, האחד סוגיית הליקויים בנכס והשני סוגיית הנזק הכלכלי שנגרם לתובע כתוצאה מכך שלטענתו לא התאפשר לו להעביר את זכות השכירות לאחר.
הנזקים במושכר:
11. בהתאם להסכם השכירות, חובת תחזוקת הנכס חלה על השוכר, כאשר בהסכם השכירות נקבע, כי חובה זו נלקחה בחשבון בעת שנקבע שיעור דמי השכירות.
במהלך תקופת השכירות, פרצה במושכר דליקה, כתוצאה מקצר באחת ממכונות בית הקפה. התובע תיקן את כל הליקויים שהתהוו כתוצאה מהדליקה ולטענתו, אף השקיע כספים נוספים מכיסו, שכן התשלום שקיבל מחברת הביטוח לא כיסה את עלות השיפוץ כולו. אין לתובע טענות בגין אירוע השריפה או השיפוץ כתוצאה מאירוע זה.
התובע טוען, כי במהלך תקופת השכירות היו בנכס ליקויים נוספים, לרבות דליפות מהגג, כאשר התובע ביצע תיקון בגג וגם את עלות התיקונים האמורים, התובע אינו דורש ותיקונים אלו שנעשו במושכר אינם חלק מהמחלוקת שלפנינו.
12. טענת התובע מתמקדת בליקויים שלטענתו התהוו בנכס בעיקר החל מחודש אוגוסט 2013, או בסמוך לכך.
לטענת התובע, עלה הביוב על גדותיו וגרם להצפות בבית העסק. התובע פנה לעירית אשקלון וכן לחברה הכלכלית, אך אלה ציינו, כי מדובר בקו ביוב פיראטי, המחובר לחנות השכנה ולכן אין מדובר בנזק שבאחריות העיריה.
יצויין, כי הפיצוץ בצנרת ארע בסמוך למועד שבו בוצעו על ידי הרשות עבודות לשיפוץ המדרחוב שבו גובל הנכס.
התובע הזמין בעל מקצוע, אשר ציין לפני התובע, כי הצנרת שבורה וכי יש להחליף את קו הביוב כולו, לאחר שהסתבר, כי מדובר בקו ביוב פיראטי, אשר אינו מחובר באופן ראוי למערכת הביוב העירונית.
לטענת התובע, סירבו הנתבע ובנו לבצע תיקון של מערכת הביוב ולכן נאלץ התובע להתנתק ממערכת הביוב, אשר גרמה להצפות. התובע נאלץ לפיכך לשטוף כלים בדליים, כשהוא נאלץ לרוקן את הדליים מידי פעם וכן נאלץ, את פסולת מכונת הקפה, לשפוך לתוך דליים.
לטענתו, בשל האופן שבו נשטפו הכלים, נגרמו נזילות מידי פעם, דבר שגרם לאי נוחות הן בניהול העסק והן ללקוחות.
התובע צירף את טופס הזמנת העבודה מאת ליוקסנברג אלכסנדר, אשר ציין בהזמנת העבודה, כי יש פגם במערכת הביוב, המצריך התקנת מערכת ביוב חדשה. כן צירף התובע את בדיקתו של האינסטלטור באמצעות מצלמה, שלאחריה המליץ על תיקון הפיצוץ ודליפת המים באמצעות החלפת קו הביוב. האינסטלטור ציין, כי כעזרה ראשונה שחרר את הסתימה הקיימת.
האינסטלטור גבה סכום של 2006 ₪ כולל מע"מ עבור התיקון והבדיקה והציע לתקן את הליקוי בדרך של החלפת הצנרת בסכום של 11,300 ₪.
התובע צירף שתי הצעות מחיר נוספות לתיקון הצנרת: האחת בסכום של 8,260 ₪ ואף הוגש תצהירו של בעל העסק והשניה בסכום של 4,956 ₪.
13. אשר לתקלה הנוספת בפברואר 2014, התובע טוען, כי עקב הדליפות מהגג, חדרו מים לנצרת החשמל באופן שנגרם נזק לתאורה, כך שלא ניתן היה להפעיל את העסק באופן בטיחותי.
התובע צירף הצעת מחיר עבור החלפת תשתית חשמל פגועה, אשר נפגעה כתוצאה מחדירת מים מהגג. בהתאם להצעת המחיר של ח.י חשמל עלות התיקון מגיעה לסכום של 8,250 ₪ (צורף גם תצהיר בעל בית העסק) ובהתאם להצעת המחיר של חשמל שרון עלות התיקון מגיעה לסך של 4,800 ₪.,יצויין, כי שתי הצעות המחיר אינן נושאות תאריך ובכותרת נספח כד' צויין, כי מדובר בהצעות מחיר מחודש אוגוסט 2013. בתצהירו של מר חיים אברג'ל מטעם ח.י. חשמל, ציין אף מר אברג'ל, כי מדובר בפניה מחודש אוגוסט 2013.
14. הנתבע טוען לעניין הבעיה בצנרת, כי הסכם השכירות מטיל על המשכיר חובה לתקן אך ורק פיצוץ בצנרת המים הנכנסים אל תוך המבנה.
הליקויים בצנרת היו ידועים לתובע והוא לא הלין עליהם והוא ידע, כי האחריות לתיקונים רובצת לפתחו.
אשר לכך שמדובר במערכת ביוב פיראטית, טוען הנתבע, כי החזיק בנכס עשרות שנים וטענה זו מעולם לא הועלתה.
15. הסכם השכירות בין הצדדים קובע אמנם, כי תיקונים במושכר יחולו על השוכר, אך הוראה זו סוייגה לדליפות מצנרת, או פיצוצים בה.
הנני סבורה, נוכח תיאורו של התובע את התקלות ונוכח טיבן של הראיות אשר צירף על מנת להוכיח את טיבן של התקלות, כי התובע הרים את הנטל להוכיח, כי מדובר בתקלות שהן מסוג פיצוץ בצנרת, או דליפה בצנרת.
אין בידי לקבל את טענת הנתבע, כי כוונת הצדדים היתה רק לפיצוצים בצנרת המים הנכנסים למבנה.
ההסכם אינו מגביל בסוג הצנרת שהאחריות לה חלה על המשכיר ואף יש היגיון בהסכמת הצדדים להחיל את אחריות המשכיר על נזקי מים באופן כללי, בשים לב לכך שמדובר לרוב בנזקים במבנה, שעלות תיקונים משמעותית ואינם נגרמים כתוצאה ישירה של השימוש בנכס.
ואמנם, במקרה דנן מדובר בעלויות משמעותיות שאין הצדקה להטיל את הנטל לשאת בעלותם על התובע.
16. התובע הראה, כי ככל שמדובר בבעיית הביוב, צויין מפורשות, כי מדובר בשבר בצנרת ואילו באשר לחשמל, אמנם, אין מדובר בפיצוץ בצנרת המים, אלא בדליפה לצנרת החשמל, בשל דליפות מהגג, כאשר ההסכם שבין הצדדים אינו מסייג את סוג הצנרת שבה יש דליפות על מנת להחיל את חובת התיקון על השכיר ואותו היגיון העומד בבסיס אחריות המשכיר לתיקון צנרת מים, עומד גם באשר לתיקון דליפות, שבהיותן משמעותיות, הן מגיעות גם לצנרת החשמל.
התובע הסביר בעדותו, כי בשנים עברו, נשא בעלויות תיקון הגג, על מנת למנוע חדירת גשמים למבנה, אלא שעתה, דליפת המים היתה כה חמורה, עד אשר הגיעה לצנרת החשמל, כך שלא ניתן להסתפק בתיקון שנעשה על ידי השוכר באופן שוטף, אלא יש לבצע תיקון משמעותי, כאשר בפועל, ביום 18.2.14 שילם התובע עבור איטום הגג סכום של 3,540 ₪.
התובע מצדו פנה אל הנתבע, אשר במקרה הטוב התעלם מהפניה ובמקרה הפחות טוב, הודיע מפורשות שאינו מוכן לשאת בעלות התיקון.
כך התנהלה שיחה בין התובע ובין הנתבע (נספח לג' לתצהיר התובע):
"משה: יפה, אז אתה מבין אתה בן אדם, אתה מבין עניין, מה אני אעשה שהוא ככה משחק איתי? מה, אתה מבין עניין, הוא רוצה למצוץ לי את הדם, להרוג אותי, מה אני אעשה? הכל לפי חוק, לפי, תעשה לפי חוק. אני יכול גם להגיד שהצ'ק חזר בגלל שלא קיבלתי תמורה. יש פה פיצוץ של מים, יש לי פה נזילות, יש לפי פה זה, אבל אני,
יוסי:..., עזוב, עזוב,
משה: אני אומר לך סתם מבחינת זה, אני לא רוצה להגיע לדברים האלה, אתה ראית שלא דיברתי איתך על זה. יש לי פה פיצוץ מים שכל פעם עלים לי הזה, תסתכל... נזילות, כל פעם עולים לי מים מהבלטות.
יוסי: נו זאת מה אתה רוצה? אתה לא רוצה לשלם ואתה רוצה שיטפלו לך, מה?
משה: אמרתי לך שאני רציתי לצאת.
יוסי: קודם כל בחוזה כתוב- כל התיקונים עליך,
משה: לא, חוץ מצנרת ומים. צנרת ומים זה עליך.
יוסי: כל התיקונים עליך, אני לא.. בכלום.
משה: לא, צנרת,
יוסי: בגלל זה,
משה: צנרת ונזק שנגרם למבנה זה עליך, שזה זה והנזילה בגג.
00:20:01
יוסי: זה בטח.. 4 אלף, ואני אשלם 12 אלף.
משה: מה זה קשור?
יוסי: אתה באמת חכם.
משה: זה לא רק 4 אלף, זה למשך שנתיים וחצי זה,
יוסי: אז אני לא, אני לא אתקן, אני אסגור את החנות, מה הבעיה? אני אסגור.
משה: נו ואז מה?
יוסי: ואם אתה תביא לי את דודי, אז מה? מי ישלם את זה?
משה: את ה- 13 אלף?
משה: מאיפה אני יודע.
יוסי: מאיפה אתה, תדאג לפני שאתה קורא לבן אדם, סתם תעשה בושות, אני רציתי למכור את החנות מלפני ארבע חמש שנים, היה לי קונה טוב הייתי מוכר ו...."