2. בשלבים ראשונים של הדרך היה בדעת משפחת צ'רני למכור את המקרקעין, אך משקיבלה המשפחה סכום כסף ניכר עבור הרכוש שנגזל מהמשפחה בגרמניה והוחזר למשפחה בתחילת שנות התשעים, הוחלט כי המשפחה עצמה תפתח את הקרקע הפרטית שבבעלותה. לשם קידום הפרויקט המדובר, התקשר צ'רני בחודש אפריל 1994, בשם חברת הולילנד קורפוריישן, במעין "הסכם משולש" עם חברת א. אפשטיין
--- סוף עמוד 55 ---
ובניו בע"מ (להלן: אפשטיין) ועם עד המדינה, מר שמואל דכנר (להלן: דכנר). על פי ההסכם [ת/2], אפשטיין התחייבה לספק לצ'רני שירותים של ניהול התכנון של הפרויקט ושירותי תיאום ופיקוח על הבניה, דהיינו, הפן ההנדסי של הפרויקט. מערכת היחסים בין צ'רני לאפשטיין אינה מענייננו, כך שאין צורך להרחיב לגבי פרטי ההסכם ביניהם.
בחלקו השני של ההסכם המדובר התקשר צ'רני עם דכנר, שהיה ידוע כבעל מומחיות רבה בתחום הנדל"ן, וכמי שאף כיהן בעברו כמנכ"ל חברת אזורים. על פי ההסכם, דכנר התחייב לספק לצ'רני שירותי ייעוץ מקצועי, הכוללים, בין היתר: השתתפות בגיבוש הפרוגרמה התכנונית, עסקית ושיווקית של הפרויקט; הצגת הפרויקט לנבחרי ציבור ולרשויות השונות; טיפול בהכנת הבקשות להיתרים; תיאום ניהול החשבונות של הפרויקט ביחד עם אפשטיין ורואי החשבון של צ'רני; טיפול בנושאים פיננסיים-כלכליים-שמאיים, לרבות היבטים בנקאיים ומציאת מקורות מימון; טיפול בהבאת משקיעים וליוויים; ניהול משא ומתן לגבי הפחתת מיסים והיטלים, בדגש על היטל השבחה; וליווי השיווק של הפרויקט לכל שלביו (סעיף 5.2 להסכם).
בין הצדדים הוסכם כי בעבור שירותיו, דכנר יהא זכאי לתמורה בסך 1.5% מסכום העלות הכוללת של הפרויקט. נציין כי על פי ההסכם, עלותו הזמנית של הפרויקט, כפי שהוערכה על ידי הצדדים בעת כריתת ההסכם, היתה 700$ X 120,000 מ"ר, ובסך הכל 84 מיליון דולר (סעיף 9.1.5 להסכם). באשר לאופן תשלום שכרו של דכנר, הוסכם כי חלק הארי של השכר (1.2% מעלות הפרויקט) ישולם בצורה של תשלומי ביניים שוטפים פרוסים על פני 24 חודשים (תקופת תכנון הפרויקט המשוערת), ואילו היתרה (0.3% מעלות הפרויקט) תשולם ב-60 תשלומים חודשיים שווים בהתאם לתקופת ביצוע הפרויקט המשוערת (סעיף 9.5 להסכם). על פי מנגנון חישוב התשלומים השוטפים הקבוע בחוזה (המבוסס על עלות הפרויקט המשוערת), דכנר היה זכאי ב-24 החודשים הראשונים לתשלום חודשי של 33,600$ על חשבון התמורה הכוללת (1.2% X 84,000,000 X 0.8 לחלק ב-24 חודשים).